Vedligeholdsgennemgang AB Nørrebrogade 182

Transkript

1 Vedligeholdsgennemgang AB Nørrebrogade 182 Gaihede a/s Trekronergade 126 H, Valby tlf: cvr: Februar 2012 Udført af: Arkitekt MAA Nanna Aae Christensen Direkte tlf: Mail:

2 Vedligeholdsgennemgang AB Nørrebrogade 182 Oversigt over forestående renoveringsarbejder mv. Generelt om vedligeholdsgennemgangen Februar 2013 Gaihede a/s har foretaget en overordnet gennemgang af ejendommens tag, facader, trapper, vinduer, kælder, VVS-installation mv. for at få registreret omfang af tilrådelige renoveringsarbejder. På baggrund af dette, er der af Gaihede a/s vurderet og beregnet budgetter for gennemførelse af arbejderne. Der er herved fremkommet medfølgende forslag ud fra en samlet betragtning - herunder tekniske og økonomiske overvejelser. Renoveringsopgaverne, kan ikke udskydes uden samtidig enten at regulere omkostninger til forebyggende arbejder eller acceptere, at bygningsdele tager skade. Om budgettal Alle budgettal er beregnet på grundlag af priser fra V & S byggedata og erfaringstal fra tilsvarende arbejder Alle budgettal er angivet med forbehold for efterfølgende indhentning af tilbud fra håndværkere Budgettallene er beregnet i forventede 2013 priser Bemærk at finansieringsomkostninger og eventuelle øvrige bygherreomkostninger ikke er medregnet Alle delpriser er eksklusiv moms Gaihede a/s Trekronergade 126 H, Valby tlf: cvr: info@gaihede.dk Ejendomsdata AB Nørrebrogade 182; Nørrebrogade 182, 182A og 182B, 2200 København N Matr. nr. 171t, Udenbys Klædebo Kvarter, København Opført i 1899 Ejendommen har bevaringsværdi 4 5 etager + kælder og uudnyttet tagetage Samlet boligareal 1438m² Samlet erhvervsareal 320m² 22 boliger Fjernvarme Overordnet konklusion Generelt er tilstand af ejendommen på niveau med tilsvarende ejendomme af den alder.

3 Beboerne opretholder et godt niveau af indvendig vedligehold i lejligheder. Ejendommen bør gennemføre renoveringsarbejder i de kommende år. På følgende områder bør der foretages særligt vedligehold /renoveringsarbejder de kommende år: Facader Vedligehold/renovering af vinduer Konstruktioner og sokkel i kælder Vedligehold af tekniske installationer Evt. supplerende undersøgelser (VVS, kloak og El-installationer) Evt. vandbesparende og energimæssige tiltag

4 Tag ( 01) Ejendommens tag er naturskifer med fast undertag og er udskiftet i Taget er i god stand. Tag på trappetårne er udført i zink. Tagrender og nedløb er udført i zink. Taget har en forventet restlevetid på yderligere år. Tilstanden af brandkamme er i orden. På skorstene ses forvitringer øverst, og mindre revnedannelser i murværket som skal holdes under observation. Udluftningshætter mv. vurderes at være i god stand. Der er to tagetager, en med fuld lofthøjde med pulterrum og et spidsloft. På tagetagen med fuld lofthøjde er der stoppet isolering ned mellem skråvægge og undertag ved to rum mod passagen. Isoleringen ligger på en sådan måde, at der vil kunne dannes kondens og heraf skimmel mv. Det oplyses, at rummene bruges til værksted/atelier. Etageadskillelsen mellem 4. sal og tagetagen er, sandsynligvis i forbindelse med tagudskiftningen, efterisoleret med granulat. Der er en tagrende i hjørnet i gården, som er utæt. Denne er tidligere forsøgt lappet men uden synligt resultat. Dette skal udbedres. Det foreslås at etablere nyt tudstykke og rør, med fald, der føres direkte på nedløb. Det skal sikres, at inddækning føres helt ned i tagrende. Desuden småreparationer af huller i murværk efter eksisterende nedløb mv. Tagrende i hjørne repareres Fjerne isolering x Tiltag i energimærkerapport: I energimærkerapporten foreslås det, at efterisolere etagedækket mellem 4. sal og tagetagen med yderligere 150mm. Denne efterisolering vurderes ikke rentabel

5 Facader ( 03 og 07) Indgangsfacader: Facader er udført i røde teglsten, som står blanke på overfacaden, mens underfacaden mod gaden er beklædt med zink. Mod passagen er den pudset op. På overfacaden ses mange skader på gesimsbånd og murværk, som medfører udvaskninger og revner. Der er gennem tiden sket flere udbedringer på facaderne, men skaderne kommer igen. Sålbænke er udført uden vandrille, hvilket kan føre til uhensigtsmæssig afvanding og opfugtning af murværket. Det bør ved udskiftning af beskadigede sålbænke sikres, at nye udføres med vandrende og dryprille. På underfacaden mod passagen ses mindre revner. På soklen ses mindre revner og afskalninger. Generelt bør defekte fuger og revner jævnligt udbedres for at forhindre, at der opstår mulighed for vandindtrængning og opfugtning af konstruktionen. Særligt ved bærejern er det vigtigt at undgå vandindtrængning, da jern vokser, når det ruster, og derved trykker murværket, og laver yderligere omfang af revner og løse/udfaldne fuger. På denne måde accelereres tæringen, og konstruktionen svækkes. Det er særligt vigtigt, at revner i gesimser bliver renoveret samtidig for at forhindre, at revnerne på facaden hurtigt kommer igen. Der foreslås en partiel udkradsning og omfugning ved løse/udfaldne fuger samt udskiftning af revnede sten. Ved revnedannelser foretages forankring med rustfri jern. Der udføres afrensning og oppudsning/maling af sokkel og underfacade. Der udføres udbedring af gesimsbånd og revnede sålbænke. Partiel renovering af indgangsfacade, anslået beløb inkl. lift/stillads Andelsboligforeningen må forvente, at der bliver behov for løbende vedligeholdelse af fuger og sålbænke. Der er en del graffiti på den nederste del af facaden. Afvaskning af graffiti på zinkbeklædning samt facade mod passagen, og efterfølgende antigraffitibehandling. Afrensning af graffiti og efterfølgende antigraffitibehandling

6 Facader ( 03 og 07) Gårdfacade: Gårdfacaden er fuldpudset. På overfacaden er der flere revner. Sålbænke er udført uden vandrende og dryprille, hvilket resulterer i algevækst og opfugtning af murværket. Ved sokkel og bagtrappetårne ses problemer med opstigende grundfugt, som resulterer i opfugtet murværk, algevækst og afskallet puds. Revnerne bør udbedres for at forhindre, at der opstår mulighed for vandindtrængning og opfugtning af konstruktionen. Sålbænke eftergås for fugeudvaskning og disse udbedes. Partiel renovering af overfacade gårdside anslået beløb inkl. lift/stillads Underfacaden fremstår med mange revner og afskalninger af maling og puds. Partiel renovering af underfacade gårdside Ved partielle renoveringer på pudsede facader, vil udbedringer fremstå synlige. En totalrenovering af gårdfacader vil omfatte følgende arbejder: Afrensning af facade Udbedring af revner på gesimsbånd Omfugning af mørtelfuger på facader hvor eksisterende fuger udfræses mv. Ved revnedannelser foretages forankring med rustfri jern Udskiftning af ødelagte sten Udskiftning af skifersålbænke Vandskuring af facader Kalkning af facader med kalkmælk eller maling med diffusionsåben maling Komplet istandsættelse af gårdfacader Tiltag i energimærkerapport: I energimærkerapport foreslås ydervægge efterisoleret. Denne efterisolering vurderes ikke rentabel. I energimærkerapport foreslås efterisolering af væg og loft i portgennemgang. Efterisolering i portgennemgang

7 Vinduer og døre ( 04 og 05) Vinduer Vinduerne i alle facader (gade og gård) er udskiftet i 1993, og giver ikke anledning til yderligere bemærkninger, idet de fremstår hele, pæne og uden skader. Der foreligger ikke oplysninger om, hvornår vinduer sidst er malerbehandlet. Trævinduer bør males med et interval på 5-10år, alt efter placering i forhold til solen og vejret. Malerrenovering af vinduer mod gade og passage Malerrenovering af vinduer mod gård Facadepartier, erhvervslejemål Facadepartierne i erhvervslejemålet i ejendommens stueetage er oprindelige, og er stærkt præget af nedslidning og manglende vedligehold gennem adskillige år. Derudover er det partier med 1 lag glas, der såvel energiteknisk som brugsmæssigt ikke længere vurderes, at opfylde deres formål. Det vurderes, at en renovering ikke er lønsom i forhold til en udskiftning. Der foreslås derfor, at der i foreningens vedligeholdelsesplan, indlægges en udskiftning af facadepartierne til nutidige alu/termoglasløsninger, der i udfomning og farve tilpasses ejendommes arkitektoniske udtryk. Demontering og bortskaffelse af alle eksisterende facadepartier i erhvervslejemålet. Levering og montering af nye alu-facadepartier med termoglas inkl. indv./udv. fugning, tilsætninger mv. Udskiftning af facadepartier Gadedøre Gadedørene er ikke de oprindelige. Til opgangene i smøgen er der fyldningsdøre, og mod gaden er dør med glasparti og tremmer i træ, som ikke passer ind i ejendommens arkitektur. Beslåning er generelt nedslidt. Det anbefales derfor, at døre i smøgen istandsættes, således de atter kan fungere hensigtsmæssigt, og at dør mod Nørrebrogade udskiftes til ny med fyldninger, bedre energiegenskaber og en original beslåning. Snedkergennemgang af 2 gadedøre, herunder reparation, udskiftning af beslåning mv. samt malerbehandling. Udskiftning af 1 gadedøre inkl. indv./udv. fugning, tilsætninger mv. Gennemgang og renovering af gadedøre mod passage Udskiftning af gadedør mod Nørrebrogade Udskiftning af 3 gadedøre til nye med stålforstærket karm

8 Kælder ( 02) Generelt er kælderen noget slidt og præget af manglende vedligehold. Oprydning og supplerende belysning vil gøre underværker for helhedsindtrykket i kælderen. Flere steder er vinduer i kælder lukket og erstattet af enten ventilationsrist eller svanehals. Man skal være opmærksom på, at afløb i lyskasser, afløb i bund af udv. kældertrapper samt ventilationsriste holdes rene for blade, affald mv. Ståloverliggere i etageadskillelse Den bærende konstruktion i etageadskillelsen mod kælderen er stålprofiler. Stålprofilet er ubeskyttede mod såvel korrosion og delvist også brand. I kælderen ses der omfattende angreb af korrosion i hele profilets længde samt på vederlag i muren. I portgennemgangen er der opstillet en trækonstruktion som midlertidig understøtning. Det tyder på, man har været opmærksom på problemet, men uden at der er udført en permanent og korrekt udbedring. Det anbefales, at der foretages en gennemgang af de statiske forhold, og etableres en permanent løsning, såvel statisk som brandmæssigt. Ingeniørmæssig gennemgang og rapportering af de konstaterede forhold omkring korroderet stålprofil, herunder beskrivelse af løsningsforslag. Udarbejdelse af rapport Kælder til butik Der er uhensigtsmæssigt oplag af papkasser og ophængt plasticdug langs vægge mv., der er medvirkende til at opsuge/holde på fugten. Dette skal fjernes, og kælder skal istandsættes. Da det ikke var muligt at besigtige dele af kælder, kan omfang af istandsættelse ikke vurderes. Fjerne plasticdug og paprester samt istandsættelse af kælder til butik x Fugtskadet murværk En del steder på grundmurede vægge ses nedbrydning af mursten og mørtelfuger, som formentligt skyldes opsuget grundfugt gennem mange år. Disse forhold skal løbende holdes under opsyn for større revner og udvaskninger. Det bør ved maling af kældervægge sikres, at man benytter diffusionsåben maling. Varmecentral Varmecentralen er præget af forfald, hvad angår vægge samt helhedsindtrykket i øvrigt, herunder er der uafdækket pumpebrønd. Rummet bør istandsættes. Montering af supplerende belysning, rådighedsbeløb. Udbedring af murværk, rådighedsbeløb. Afrensning af vægge i varmecentral. Lukning af pumpebrønd. Diverse arbejder i kælder

9 Trapper og opgange ( 06) Ejendommen har 3 hovedtrapper og 3 køkkentrapper. På hovedtrapper er trappeløbene opbygget med trin, stødtrin, vanger, balustre og håndlister i træ. Underløb på trapper og repos er udført med forskalling og puds. I nr. 182 er repos i stueetage samt trappeløb er belagt med linoleum. I nr. 182A og B er repos i stueetage flisebelagt, og trappeløb er i træ. Trappe fører til pulterrum under tag. Hovedtrapper fremstår i god stand, dog fremstår trappeløb i nr. 182A og B meget slidt. Trappeløb renoveres ved, at trappetrin genoprettes, slibes ned og lakeres. Renovering af trappeløb, 2 hovedtrapper. Vedligehold af hovedtrappeløb På køkkentrappen er trappeløbene opbygget med trin, stødtrin, vanger, balustre og håndlister i træ. Underløb på trapper og repos er udført med forskalling og puds. Trappe fører til pulterrum under tag. Køkkentrapperne er nedslidte og præget af manglende vedligehold. Der ses større områder med revner, afskallinger og meget slidte trinflader og reposer. Det foreslås, at vægge og lofter i køkkentrapperum pudses efter, revner udbedres, og der malerbehandles. Underløb pudsrepareres og malerbehandles. Træværk slibes og malerbehandles. Renovering af køkkentrapper Det øverste loft er beklædt med gipsplader. Der er fugtpletter, men ingen lugt af mug/skimmel. Etablering af ventilationsrist, øverst køkkentrapper Trappeløb renoveres ved, at trappetrin slibes ned og lakeres. Vedligehold af køkkentrappeløb Trappeløb i træ skal lakeres hver 5-10 år, afhængig af placering, slid, laktype, udførelse mv. Der afsættes beløb svarende til en total lakering ca. hvert 10. år, og beløb svarende til lakering af de nederste etager yderligere midt i 10-års intervallet. Der kan overvejes løsning med etablering af linoleumsbelægning på hovedtrapper i nr. 182A og B. Linoleumsbelægning på hovedtrappeløb

10 WC og bad ( 09, 12, 14, 16, 17 og 18) Alle lejligheder er forsynede med toilet. Bruseniche er placeret i enten soveværelse eller andet rum. Der foreslås etableret nye badeværelser ved inddragelse af et areal af lejlighederne. En etablering af badeværelser, vil kunne opnå byfornyelsesstøtte, hvorfor det anbefales at ansøge om dette. Nyetablering af 22 badeværelser

11 Tekniske installationer (VVS, Kloak og EL) ( 11, 12, 13, 14, 15, 16 og 17) EL-installationer Ejendommens el-installationer er ikke undersøgt nærmere, og et el-tjek af installationer bør overvejes. El-tjek Der oplyses om problemer med ejendommens porttelefonanlæg. Da det flere gange er forsøgt repareret uden held, foreslås det derfor at etablere nyt i alle opgange. Nyt porttelefonanlæg med opkobling på telenettet. Man undgår kabeltrækning inde i ejendommen og man kan programmere således at porttelefonen kun virker på fastlagte klokkeslæt, eksempelvis i dagtimerne. Porttelefonanlæg Ventilation Ejendommen er forsynet med naturlig ventilation. Der ses flere steder på loft, at huller efter kanalrensning ikke er lukkede. Der bør indlægges en kanalrensning i vedligeholdelsesplanen, hvilket mange forsømmer, således der opretholdes fuld funktion på anlægget. Rensning af ventilationskanaler samt lukning af huller herefter Gasinstallation Ejendommen er forsynet med gasinstallationer. Det er den enkelte andelshavers ansvar at vedligeholde sin installation samt sørge for, at installationerne er tætte, funktionsdygtige og lovlige. Brugsvandsinstallationer Vandinstallationerne er udført i galv. jernrør, dels fremførte i rørskakte og dels synligt. Der oplyses ikke om problemer med installationerne. Varmeanlæg Varmeanlægget fungerer efter oplysningerne fint. Der oplyses ikke om driftsmæssige problemer eller tanker om større ændringer/renoveringer af anlægget. Varmecentral Varmecentralen er generelt i fornuftig stand med nyere komponenter, pumper, veksler mv. Der oplyses ikke om driftsforstyrrelser eller andre problemer. Løbende service på varmecentral

12 Tekniske installationer (VVS, Kloak og EL) ( 11, 12, 13, 14, 15, 16 og 17) Afløbsinstallationer, faldstammer mv. Der ses flere steder rust på faldstammer i kælder. Det anbefales, at disse udskiftes. Det anbefales, at der foretages en løbende udskiftning af faldstammer, når der opdages problemer, eller der renoveres. Der rapporteres ikke særligt om problemer med den eksisterende afløbsinstallation. Den overordnede og generelle tilstand af afløbsinstallationen er ikke kendt. Det anbefales, at få udført en TV-inspektion af afløbsinstallationen, således vedligeholdelsesstanden kan belyses. TV-inspektion af kloak,- og afløbsinstallation TV-inspektion Tiltag i energimærkerapport: I energimærkerapport foreslås udført efterisolering af varmefordelingsrør i varmecentral, montering af ny cirkulationspumpe på brugsvandsanlæg samt udskiftning af glødepærer til elsparepærer. Dette oplyses udført i forbindelse med etablering af ny varmecentral i 2011/12 Desuden foreslås et-skyls toiletter udskiftet. Det er den enkelte andelshavers ansvar at vedligeholde/udskifte toiletter

13 Tilbygninger / gård / udearealer Der er etableret et nyt fælles gårdanlæg, som er i fin stand, og ikke giver anledning til yderligere bemærkninger. Halvtag til cykler bør træbeskyttes med interval på ca. 5-7 år Malerbehandling af cykelskur Andet Uforudselige omkostninger Teknisk rådgivning og byggestyring Administrator I alt ekskl. moms Moms 25% Byggesagsbehandling hos kommunen (ingen moms) All risk forsikring (ingen moms) I alt inkl. moms

14 Teknisk rådgivning ved gennemførelse af projekter på ejendommen I fortsættelse af gennemgangen på ejendommen, vil der ofte være ønske om at få gennemført renoveringer eller er på ejendommen. Renoveringsprojekter bør altid gennemføres med assistance fra ingeniør / arkitekt. Gaihede a/s er specialister i at gennemføre projekterne inden for det aftalte budget og til tiden. Vi bestræber os på at finde den helt rigtige løsning, som vi tilpasser jeres ejendom indtil den mindste detalje. I tæt dialog med bestyrelsen aftaler vi byggesagens omfang og forløb lige fra idé og behovsanalyse til eftersyn, før garantien udløber. Herunder kan du se et eksempel på, hvilke opgaver, vi normalt håndterer for ejendommen i et renoveringsprojekt: Udarbejdelse af teknisk og økonomisk forslag til en generalforsamling, herunder budgettal for delopgaver af forskellige omfang samt evt. supplerende arbejder. Indhold og alternativer aftales med bestyrelsen, og tilpasses herefter. Indledende myndighedsbehandling/principafklaring med myndigheder Gennemgang og tilpasning af forslag i henhold til ønsker fra bestyrelsen og evt. administrator Deltagelse på generalforsamling Aftale med bestyrelsen om arbejdets endelige omfang Beboerinformation Projektmateriale for indhentning af tilbud Myndighedsbehandling Indhentelse af underhåndstilbud/licitation fra kvalificerede entreprenører Oplæg/forslag til kontrakt med entreprenør Fagtilsyn med arbejdets udførelse og kvalitetssikring Byggeledelse/byggemøder Opfølgningsmøder med bestyrelsen efter aftale Iværksættelse af ekstraarbejder indenfor aftalt budget Godkendelse af entreprenørens fakturaer samt månedlig budgetopfølgning Afholdelse af afleveringsforretning Afsluttende byggeregnskab Afholdelse af 1 og 5 års eftersyn Forløbet af byggesager kan altid tilpasses til netop jeres ønsker og behov.

15 Gaihede a/s er specialister i renovering og vedligehold af boligejendomme, som f.eks. kan omfatte: Tagudskiftning Vinduesrenovering, restaurering eller udskiftning Facaderenovering Vandinstallationsudskiftning Faldstammeudskiftning Centralvarme / fjernvarme Indeklima / ventilation Gasinstallationer Energistyring Kloak renovering Fugtsikring Altaner Gårdmiljø Brandalarmering Altanlukninger Badeværelser Køkkener Vaskeri Alarmer Solvarme Elevator Tagboliger Affaldshåndtering Herudover efterspørger andels- og ejerforeninger oftest vores husingeniør funktion med rådgivning/hjælp i forbindelse med: Andelsvurderinger Bygningsdrift og mindre ombygninger i ejendommen Fugtproblemer bl.a. opstigende i fundament eller kældergulv Skimmelsvamp Rør og afløb Revner Utætheder ved tag, facade, vinduer, rør, kælder Efterisoleringsbehov og -muligheder samt besparelse Thermografi En metode til påvisning af f.eks. mangelfuld isolering og dårlige konstruktioner, fugt samt varmerør (utætheder og kuldebroer) Energimærkning (EMO) Myndighedhedskrav og tilskudsordninger Syn og skønssager Leverandør- og håndværkerstyring Byggeteknisk hot-line Opfølgning og rutiner for viceværter Forsikringsskader

16 Dato: Februar 2013 Budget for diverse opgaver til udførelse på: AB Nørrebrogade 182 BYGNINGSDEL senere/ Tag Tagrende i hjørne repareres Facader Partiel renovering af indgangsfacader Afrensning af graffiti og efterfølgende antigraffitibehandling Partiel renovering af overfacade gårdside Partiel renovering af underfacade gårdside Komplet istandsættelse af gårdfacader Efterisolering i portgennemgang Vinduer og døre Malerrenovering af vinduer mod gade og passage Malerrenovering af vinduer mod gård Udskiftning af vinduer og døre mod butik Renovering af døre mod passage Ny dør mod Nørrebrogade Nye døre med stålforstærket karm Kælder Rapport om bærejern Diverse arbejder i kælder Trapper og opgange Vedligehold af trappeløb hovedtrapper Renovering af køkkentrapper Etablering af ventilationsrist øverst, køkkentrapper Vedligehold af trappeløb køkkentrapper Linoleumsbelægning på hovedtrappeløb WC og bad Nye badeværelser Tekniske installationer (kloak, VVS og el) El-tjek Porttelefonanlæg Rensning af ventilationskanaler samt lukning af huller herefter Løbende service på varmecentral TV-inspektion af kloak Tilbygning / gård / udearealer Maling/træbeskyttelse af cykelskur i gård Andet Uforudselige omkostninger Teknisk rådgivning og byggestyring Administrator I alt ekskl. moms Moms 25% Byggesagsbehandling hos kommunen (ej moms) All risk forsikring (ej moms) I alt inkl. moms