BILAGSBIND TIL SBI-RAPPORT 315. Boligmarkedet i Øresundsregionen

Transkript

1 BILAGSBIND TIL SBI-RAPPORT 315 Boligmarkedet i Øresundsregionen STATENS BYGGEFORSKNINGSINSTITUT OG INSTITUTET FÖR BOSTADSFORSKNING 1999

2 Indhold INDHOLD BOSTADSMARKNAD OCH BOSTADSPOLITIK I SVERIGE...5 BOSTADSFINANSIERING... 6 REGLERINGAR FÖR HYRESRÄTT - BRUKSVÄRDESYSTEMET BOSTADSBIDRAG BESKATTNING ÖVRIGT BOLIGPOLITIK I DANMARK...16 BOLIGFINANSIERING BOLIGBESKATNING SUBSIDIERING AF NYT BOLIGBYGGERI SUBSIDIERING MED INDIVIDUELLE BOLIGTILSKUD REGULERING AF BOLIGMARKEDET REGULERINGERNES BETYDNING FOR HUSLEJESTRUKTUR OG BOLIGUDBUD SUBSIDIER TIL BOLIGFORBEDRING OG BYFORNYELSE, REGLER FOR TILSKUD OG GENNEMFØRELSE BEFOLKNING OCH BOSTÄDER I STOR-MALMÖ...28 ÖRESUNDSREGIONEN EN REGION I TIDEN BEFOLKNINGEN I STOR-MALMÖ INVANDRARNA I STOR-MALMÖ BOSTADSMARKNADEN I STOR-MALMÖ BOENDEMÖNSTER I STOR-MALMÖ KLUSTER BOLIGMARKEDET I HOVEDSTADSREGIONEN...40 BOLIGMARKEDETS SAMMENSÆTNING I REGIONEN BOLIGERNES KVALITET FORSKELLENE PÅ DE FORSKELLIGE DELE AF REGIONEN PRIS- OG HUSLEJENIVEAUET NYBYGGERIET I REGIONEN BYFORNYELSESPLANER FOR CENTERET (KØBENHAVN OG FREDERIKSBERG KOMMUNER) DANSK BYFORNYELSE - PERSPEKTIVER FOR ØRESUNDSREGIONEN BEFOLKNINGSSAMMENSÆTNINGEN OG DENS FORDELING I HOVEDSTADSREGIONEN...53 BEFOLKNINGSTAL OG FORDELING PÅ DELOMRÅDER ALDERSGRUPPER SOCIALGRUPPER INDKOMST STATSBORGERSKAB MARGINALISEREDE OG INDVANDRERE FLYTTNINGER INOM OCH TILL MALMÖREGIONEN...68 INDELNING AV MALMÖ-REGIONEN I TRE DELOMRÅDEN FLYTTARNAS ÅLDER OCH INKOMST

3 INFLYTTARE FRÅN UTLANDET INFLYTTARE FRÅN ÖVRIGA SVERIGE FLYTNINGER I HOVEDSTADSREGIONEN...79 FLYTNINGER TIL OG INDENFOR HOVEDSTADSREGIONEN HVEM ER DE TILFLYTTENDE? HVILKE BOLIGER FLYTTES TIL? DE TILVANDREDE UDLÆNDINGE TILVANDREDE DANSKERE BERÄKNINGAR AV PRIVATEKONOMISKA KONSEKVENSER AV FLYTTNINGAR ÖVER SUNDET FÖR SVENSKAR...91 BESKATTNING AV FULLT SKATTSKYLDIGA I SVERIGE SAMMANFATTNING AV BERÄKNINGARNA KONSEKVENSER FÖR MALMÖKOMMUN AV VAL AV BOSTADSORT OCH ARBETSPLATS APPENDIX, BOENDEKOSTNADER I MALMÖ REGIONEN PRIVATØKONOMISKE KONSEKVENSER AF BOSÆTNING FORSKELLIGE STEDER I HOVEDSTADSREGIONEN OG BOLIGPOLITIKKENS OG SKATTEREGLERS BETYDNING FOR DETTE INDLEDNING BEREGNINGSMETODE VARIABLE OG PARAMETRE BOLIGUDGIFTER OG USER COSTS - FØLSOMHEDSANALYSER BILAG: TABELLER FOR BOLIGUDGIFTER OG USER COSTS PRIVATØKONOMISKE KONSEKVENSER AF FLYTNING/ARBEJDSSKIFT OVER ØRESUND OG ØKONOMISKE KONSEKVENSER HERAF FOR KØBENHAVNS OG MALMØ KOMMUNER UDVALGTE HUSSTANDSTYPER FORUDSÆTNINGER FOR BEREGNINGERNE BEREGNEDE ØKONOMISKE FORHOLD VED FORSKELLIGE VALG AF BOLIG OG ARBEJDSPLADS ØKONOMISKE KONSEKVENSER FOR STAT OG KOMMUNER AF FLYTNING/ARBEJDSSKIFT VÄRDERINGAR OCH FÖRVÄNTNINGAR HOS AKTÖRER INOM BYGGNADS- OCH BOSTADSOMRÅDET MED HÄNSYN TILL SITUATIONEN PÅ BOSTADSMARKNADEN OCH MÖJLIG PÅVERKAN AV ÖRESUNDSFÖRBINDELSEN BOSTADSFÖRETAGEN FÖRENINGSSPARBANKEN / BROBYGGARNA KOMMUNER SYDÖSTRA SKÅNE VURDERINGER OG FORVENTNINGER HOS AKTØRER I DANMARK ALMENE BOLIGORGANISATIONER EJENDOMSMÆGLERGRUPPEN INVESTORER OG BYGGEVIRKSOMHEDER ET UDVALG AF DANSKE KOMMUNER INTERVIEW MED PERSONER FRA HUSSTANDE DER ER FLYTTET OVER SUNDET OPSAMLENDE KOMMENTARER PENDLING OCH FLYTTNING ÖVER SUNDET? - KONSEKVENSER AV ÖRESUNDSBRON EN ARBETSMARKNADSREGION?

4 HUR MÅNGA SKÅNINGAR KOMMER ATT PENDLA TILL DANMARK? FLYTTNINGAR ÖVER SUNDET BOENDE OCH NÄRINGSLIVSUTVECKLING I ÖRESUNDSREGIONEN ÖRESUNDSBRON OCH DET DANSKA FRITIDSHUSÄGANDET I SVERIGE

5 1. Bostadsmarknad och bostadspolitik i Sverige Af Tommy Berger, Uppsala Universitet, Institutet för bostadsforskning I detta avsnitt ska vi beskriva några särdrag i de institutionella förhållanden som gäller på den svenska bostadsmarknaden. I huvudsak är regelutformningen av mycket generell natur; finansieringsstöd för nyproduktion ges till allt bostadsbyggande, alla upplåtelseformer kan få bostadsbidrag. Samtidigt finns det särskilda regler t ex vad gäller hyresrätten som är reglerad med en mjuk hyresreglering bruksvärdesystemet. Dock omfattas såväl allmännyttig (kommunal) som privat hyresrätt av detta regelsystem. Vi skildrar inledningsvis finansieringen av nyproduktionen av bostäder, men också finansieringen av andrahandsköpen. Vidare beskrivs bruksvärdesystemet, bostadsbidrag och beskattning. I beskattningen tas flera aspekter upp, eftersom bostäderna är påverkade av flera olika delar av skattesystemet. I första hand beskrivs regelsystemet ur ett privatekonomiskt perspektiv, eftersom det är det perspektivet som kommer att dominera i de kommande analyserna. De olika reglernas och systemens effekter på hushållens boendekostnader (user-cost) på kort och lång sikt diskuteras. En beskrivning av bostadsmarknaden i Sverige kan ta sin utgångspunkt i de upplåtelseformer som finns. Dessa är tre - hyresrätt, bostadsrätt och äganderätt. Hyresrätten består av dels allmännyttig hyresrätt (kommunala bostadsföretag), dels av privat hyresrätt. Äganderättssektorn kan endast finnas i småhus (fristående, parhus, kedeje- eller radhus), medan de andra upplåtelseformerna finns i såväl flerbostadshus som småhus. Hyres- och bostadsrättssektorerna är dock mycket svagt representerad i småhus. Tabell 1 Andel i olika upplåtelseformer i Malmö kommun, Stor-Malmö och Sverige Upplåtelseform Malmö kommun Stor-Malmö Sverige Hyresrätt Bostadsrätt Äganderätt Bostadsrätten påminner i sin funktion mest om äganderätt, varför äganderättssektorn är större än hyresstättssektorn 57 mot 43 procent även om den senare är större som enskild sektor. För Stor-Malmö gäller ungefär samma relationer som i landet, men mde en viktig skillnad i att bostadsrättsdelen i äganderättssektorn är betydligt större (26 procent mot 15). I Malmö kommun upplåts mer än hälften av bostadsbeståndet med hyresrätt. Bostadsrätten är den näst största upplåtelseformen med 33 procent, medan äganderätten endast svarar för 15 procent. Boendekostnaden beräknas olika för olika upplåtelseformer. 5

6 Äganderätt: Boendekostnaden beräknas som summan av kapitalkostnad, fastighetsskatt, drifts- och underhållskostnader, nettodepreciering och värdeförändring. uc= i*(1-t)*(1-vst+d)*p + drift + underhåll där uc = user-cost/boendekostnad i = räntesats P = småhusets marknadsvärde vst = värdeförändringen d = nettodeprecieringen (1 procent) t = avdragsrättens värde (30 procent) Hyresrätt: Hyran. Bostadsrätt: Summan av avgiften till bostadsrättsföreningen, kapitalkostnad och underhållskostnader. I princip ska en justering göras för värdeförändring och depreciering. Eftersom är en del av bostadsrättens värde är knutet till fastigheten som ägs av bostadsrättsföreningen, är det inte självklart hur en sådan beräkning ska göras. uc = Avgift + (1-t)*i*P där Avgift = avgiften till bostadsrättsföreningen P = Marknadsvärdet för nyttjanderätten till bostadsrättslägenheten uc, i, t som ovan Boendekostnaden för de olika upplåtelseformerna kommer att variera beroende på vilken del i Malmö bostaden är belägen, liksom av andra kvaliteter som storlek och ålder. För en genomsnittlig hyresrätt på 80 kvadratmeter, kan boendekostnaden beräknas till 4600 kronor per månad. Bostadsrättslägenheten är något billigare, 4500 kronor per månad. Småhuset i äganderätt är något större, 120 kvadratmeter, och beräknas i genomsnitt till att ha en boendekostnad på 6100 kronor i månaden. Bostadsfinansiering Finansieringen av nyproduktionen har varit av stort intresse i den svenska regelutformningen, och har också utgjort ett betydande inslag i den svenska statsbudgeten. Reglerna har förenklats under senare år och betydelsen i statsbudgeten har också minskat. Tillgången till krediter för såväl nya bostäder som för begagnade sker på samma kreditmarknad, varför vi inledningsvis redogör för denna, innan vi går igenom detaljerna för nyproduktionen (eller snarare den del av beståndet som har statliga subventioner.) Det blir då nödvändigt att beskriva två regelsystem, ett som gällde för hus producerade fram till 1992, och det nu gällande systemet. Kreditmarknaden Krediter till bostäder tillhandahålls av bostadsinstitut, av vilka flertalet ägs av banker. Några institut har staten som ägare och några ägs av försäkringsbolag. Volymmässigt dominerar de bankägda instituten. 6

7 Institutens främsta finansieringskälla är att ge ut obligationer, men även reverslån och certifikatprogram bidrar till finansieringen. Upplåningen har tidigare, före avregleringen i mitten på 1980-talet, skett främst från AP-fonden, försäkringsbolagen och bankerna. Under senare år har instituten breddat sin upplåning till utlandet men även svenska företag och hushåll har ökat i betydelse som obligationsköpare. Under tiden före avregleringen år 1985, då kreditförluster var mycket ovanliga, var institutens räntemarginaler 0,2-0,3 procent (20-30 punkter). Därefter steg de successivt och var i genomsnitt en halv procent i början av 1990-talet. Marginalen fortsatte därefter att öka till 0,9 procent vid mitten av Efter stabilisering av kreditförlusterna har marginalen på nya krediter sjunkit till följd av bl a ökad konkurrens, och är idag på ungefär samma nivå som i mitten av 80-talet. Normalt har bostadsinstituten låga kreditrisker. Institutens kreditförluster var under åren från miljonprogrammet för bostadsbyggande fram till 1980-talets slut mycket låga, i regel omkring 0,01 procent årligen. Först åren 1991/92 började kreditförlusterna öka. De kulminerade 1993 då de i genomsnitt motsvarade 0,8 procent av utlåningen. Kreditförluster har uppkommit under 1990-talet främst genom engagemang i kommersiella fastigheter där priserna fallit kraftigt. Förluster har även uppkommit i bostadsfastigheter ägda av bostadsrättsföreningar eller privata fastighetsägare som har byggt efter mitten av 1980-talet. Förlusterna avseende egnahemskrediter har däremot varit förhållandevis begränsade. Institutens kreditförlustrisker för topplån är oftast säkrade med statliga kreditgarantier från Statens Bostadskreditnämnd (BKN). Situationen för hushållen att få lån har försvårats under senare år. Den nya kreditmarknadsbolagslagen lägger större vikt på prövning av låntagarens kreditvärdighet. Säkerhet i form av pant är därmed endast en del av kreditbedömningen vid sidan av låntagarprövningen. Tidigare var realsäkerheten den helt dominerande grunden vid kreditprövningen i ett kreditaktiebolag. Den nya konsumentkreditlagen ställer också upp regler för institutets kreditprövning som är relaterade till låntagarnas ekonomi. De nya reglerna försvårar eller förhindrar kreditgivning till hushåll med svag eller mycket svag ekonomisk ställning. Flera av EU-länderna t ex Danmark och Tyskland har särlagstiftning för bostadsinstitut. I Tyskland är skillnaden mycket liten, endast någon tiondels procent, mellan statens kostnad för upplång och bostadsinstitutens upplåning. I Sverige har denna skillnad varierat mellan omkring en halv och som högst omkring tre procentenheter den senaste. Detta har speglat en högre bedömd risknivå för de svenska bostadsobligationerna än de tyska. Nyproduktion äldre årgångar Det tidigare finansieringssystemet byggde på att staten genom räntebidrag svarade för skillnaden mellan en fastställd subventionsränta och en garanterad ränta. Den garanterade räntan höjs varje år. Räntebidragen upphör när den garanterade räntan överskrider den fastställda subventionsräntan. Med de räntenivåer som gäller i dag, är nästan alla årgångar som har bidrag enligt detta system utfasade ur systemet. En betydande del av nyproduktionen under 1993 och 1994 har dock fått bidrag enligt detta system. 7

8 Nyproduktion med dagens regler I det nuvarande systemet ges räntebidrag som baseras på ett schablonberäknat bidragsunderlag. För nybyggda bostäder är schablonbeloppet för bidragsunderlaget kronor per kvadratmeter t o m 35 kvadratmeter bostadsyta och kr per kvadratmeter från 35 till 120 kvadratmeter. Det innebär att bidragsunderlaget kan bli högst kronor. Schablonbeloppet har legat på denna nivå sedan systemet infördes och har inte anpassats efter de faktiska kostnadsökningar av produktionskostnaderna som har skett. Vid ombyggnader av bostäder motsvarar bidragsunderlaget 90 procent av en skälig kostnad för ombyggnad, för den del av kostnaden som överstiger kronor. Bidragsunderlaget för ombyggnad får normalt inte bli högre än 80 procent av underlaget för nybyggda bostäder, dvs maximalt kronor. Subventionsräntan fastställs varje fredag av Boverket, och är ett räntegenomsnitt för obligationer med fem års återstående löptid. Subventionsräntan för det enskilda bostadsprojekt gäller sedan fem år framåt. En ny subventionsränta fastställs då för en ny femårsperiod med utgångspunkt för räntenivån vid den tidpunkten. Den schablonberäknade räntekostnaden utgörs av bidragsunderlaget multiplicerat med subventionsräntan. Räntebidragets storlek är en procentuell andel av den schablonberäknade räntekostnaden. Den procentuella andelen minskar varje år för de enskilda projekt som har fått räntebidrag. För flerbostadshus minskar andelen ner till 30 procent av de schablonberäknade räntekostnaderna och för småhus (äganderätt) ner till 0 procent. Det finns också inbyggt i systemet en nedtrappning som innebär att den procentuella andelen av den schablonberäknade räntekostnaden hela tiden får lägre startvärden. År 2000 kommer andelen att vara nere på sin grundnivå, dvs 30 procent för hyres- och bostadsrätt och 0 procent för äganderätt, vilket alltså innebär att äganderätt i framtiden inte kommer att få några räntebidrag. Denna skillnad mellan upplåtelseformerna är motiverad av att äganderättsinnehavare kan dra av 30 procent av sina kapitalutgifter i inkomstdeklarationen. Innebörden av reglerna är också att hyres- och bostadsrättshus som påbörjas år 2000 kommer att få samma nominella räntebidrag under hela den tid som huset finns. Staten åtar sig i också en betydande administration i och med att man ska hålla reda på räntebidrag för alla hus som är finansierade med de nu gällande reglerna. För den enskilda fastighetsägaren kommer dock värdet att bli allt mindre värt över tiden realt sett. Lån ur konsumentperspektivet Bostadsfinansieringen har på senare år blivit all mer kortfristig, vilket har ökat ränteriskerna för låntagarna och i regel också ökat kreditriskerna. Längre bindningstider för lånen kan i vissa fall minska riskerna men kan tidvis medföra höga kapitalkostnader. Räntenivån på lån med långa bindningstider är ofta högre än på lån med korta bindningstider. Idag är längre bindningstider än fem år ovanliga. Den nya konkurrenssituationen har inte avgörande förändrat utbudet av produkter med längre räntebindningstid. 8

9 Den vanligaste räntebindningstiden för utlåning är idag 5 år, men även bindningstider om 3 månader samt 1-3 år är vanliga. Bindning på 7-10 år förekommer mer sällan. Den genomsnittliga bindningstiden i institutens utlåning har sjunkit. Under tiden före avregleringen med placeringspliktsregler kunde bindningstider på upp till 40 år förekomma. Under den långa perioden med hög inflation och hög nominell ränta senaste årtiondena har investerarna föredragit allt kortare löptider på obligationer. Först när inflationstakten kommit ner på nivån 2-3 procent en bit in på 1990-talet, har instituten åter kunnat emittera obligationer för något längre bindningstider. I sin utlåning har några kreditinstitut börjat införa en differentiering av räntan med hänsyn till säkerheten. Exempelvis erbjuds lägre ränta för lån under 50 procent av fastighetens beräknade marknadsvärde än för lån över denna gräns. Även geografiskt differentierad ränta kan förekomma om än i mer begränsad omfattning. Ökade kreditförluster uppkommer avseende krediter i mindre orter där för stor bostadsproduktion skett i relation till bostadsefterfrågan. Institutens riskpåslag riskerar där att öka vid prissättning av nya och omsatta bostadskrediter. På vissa orter lämnas av dessa skäl inga nya lån. Kreditinstituten kan ansöka hos Statens Bostadskreditnämnd (BKN ) om kreditgaranti för de enskilda lånen. Idag betalar instituten en årlig kreditgarantiavgift om 0,5 procent av det garanterade beloppet. Avgiften skall sett över en längre period täckas av garantins intäkter. Kreditgarantin medför att kostnad bortfaller för ordinarie kapitaltäckning. Bostadsinstitutens och bankernas nettokostnad för garantin motsvarar därför mindre än 0,5 procent. Talen varierar beroende på olika avkastningskrav, men motsvarar ofta 0,1-0,2 procent. Kreditinstituten ansvarar normalt för kreditprövning och registrering av garantin. Kreditbedömningen görs för BKN:s räkning, men instituten kan begära att den görs av BKN direkt. Vid tvister har nämligen BKN tolkningsföreträde. En förutsättning för att kreditgaranti skall kunna lämnas är att statligt räntebidrag har beviljats för projektet. Kreditgaranti kan lämnas först då huset är färdigställt. För att garantin skall gälla krävs att låntagaren bedöms kunna fullgöra låneförbindelsen. Garantin har formen av en s k efterborgen. Kreditgarantin måste begäras inom ett år från ny- eller ombyggnadens färdigställande och gäller under längst 25 år. I Sverige delar hushållen risken med kreditgivare om en bostadsfastighet är för högt belånad i förhållande till värdet på panten. Hushållen kan drabbas av en eftersläpande skuldbörda efter försäljning av ett egnahem eller bostadsrätt. Särskild lagstiftning från 1994 ger möjlighet till skuldsanering för privatpersoner. En privatperson kan beviljas avskrivning av en del av sina skulder om han/hon är insolvent och så skuldsatt att skulderna inte kan betalas inom överskådlig tid. Erfarenheterna visar dock att tillämpningen har varit mycket restriktiv. Det har varit nästan omöjligt att bli skuldsanerad. Effekter på user-cost Kreditmarknadens funktionssätt har betydelse för kapitalkostnaden för hushållen. Under perioden med höga räntemarginaler mellan institutens in- och utlåning, och även förstärkta genom höga räntemarginaler gentemot utlandet, har kapitalutgifterna för boendet varit onödigt höga. Mönstret för bindningstider är inte betydelselöst, men torde inte ha så stor betydelse för hushållens boendekostnader. Längre bindningstider minskar risken, men har ett 9

10 pris i form av högre ränta. Kortsiktigt kan rörlig ränta kosta väldigt mycket, men de svenska erfarenheterna från 1993 är att betrakta som extrema. Med hjälp av kreditgarantin kan kreditinstituten lämna lån i högre risklägen än annars. Alternativet till kreditgarantilån är egen insats eller topplån med annan säkerhet. Kreditgarantin bidrar även genom en enhetlig prissättning och garantiutformning över landet till en räntesättning och storlek på lån kan bli relativt enhetliga oavsett i vilken del av Sverige fastigheten är belägen. Vilken räntenivån är inte obetydligt för boendekostnaden. Av de tre upplåtelseformerna blir den absoluta och relativa betydelsen minst i hyresrätt. Med de låneförhållanden som gäller i Malmös kommunala bostadsbolag, kommer en ökning av räntenivån med 1 procentenhet att innebära en ökning av månadshyran med ungefär 170 kronor, eller mindre än fyra procent. I bostadsrätten ökar boendekostnaden med 330 kronor eller drygt 7 procent. Ökningen i äganderätt är drygt 600 kronor och 10 procent. Regleringar för hyresrätt - bruksvärdesystemet Hyressättningen för bostäder sker i enlighet med bruksvärdesystemet efter förhandlingar med hyresgästföreningen. Bruksvärdesystemet infördes successivt under perioden , och kom att ersätta 1942 års hyresreglering. Vad som eftersträvades vid införandet var att få en marknadsliknande hyressättning, men vissa restriktioner förelåg. En oreglerad hyressättning accepterades inte av statsmakterna, eftersom tillfälliga efterfrågeöverskott eller monopol inte skulle få ge upphov till "övervinster". Vidare var man mån om att besittningsskyddet skulle behållas, varför kraftiga hyreshöjningar måste förhindras. De medel som har använts för att klara de bostadspolitiska målsättningarna, har varit a) att låta hyran bestämmas av bostadens bruksvärde, b) att låta de allmännyttiga bostadsföretagen bli prisledande, och c) att låta hyrorna bli fastställda i förhandlingar mellan fastighetsägarna och hyresgästerna. Det är dock några frågor som omedelbart måste besvaras: Först, vad är det som gör att olika bostäder får olika bruksvärde. Svaret på detta är att det är förekomst av olika egenskaper (antal eller finns/finns inte), som avgör om två bostäder representerar samma bruksvärde. Följdfrågor blir då, dels vilka egenskaper är det som ska generera bruksvärdet, dels hur mycket ska olika egenskaper värderas till? Svaret på den första följdfrågan återfinns i propositioner och i de riksdagsbehandlingar som har varit i samband med systemets införande, liksom vid revideringar av systemet. I propositioner inför riksdagsbehandlingen anförs en rad olika egenskaper hos bostäderna som betydelsefulla för bruksvärdet. I olika uppräkningar förekommer egenskaper som storlek, modernitetsgrad, planlösning och ljudisolering. Även faktorer som inte direkt hör till bostaden, t ex förekomst av hiss, tvättstuga, förvaringsutrymme och fastighetsservice, har betydelse för bruksvärdet. Till detta kommer faktorer som tillgång till offentlig och kommersiell service, kommunikationer och natur, vilka också påverkar bruksvärdet. I olika propositioner har de egenskaper som räknats upp varierat en del, men de har hela tiden utgjort en omfattande lista. Dessa egenskaper är alla relevanta i den meningen att de i huvudsak överensstämmer med egenskaper som har visat sig vara betydelsefulla för prisbildningen på småhusmarknaden 1. Att egenskaperna är lika medför dock inte att de kommer att värderas lika på dessa två 1 Se t ex Wigren,

11 olika marknader. På småhusmarknaden är det den marginelle konsumentens preferenser som är avgörande för hur egenskapen värderas, medan det enligt bruksvärdesystemet ska vara normalkonsumentens preferenser som är avgörande på hyresmarknaden. Detta kommer att innebära att den hyresrelation mellan olika bostäder som uppstår på hyresmarknaden genom bruksvärdesystemet, i normalfallet inte kommer att sammanfalla med en fri marknadslösning. Inom ramen för bruksvärdesystemet finns alltså möjligheter att variera hyrorna mellan bostäder genom deras olika sammansättning av egenskaper. Standardskillnader mellan olika bostäder får klart avspegla sig i olika hyror. Däremot får inte en bostads kostnader eller ålder i sig beaktas. Dvs om bostadens ålder och kostnader har resulterat i kvalitetsskillnader så ska dessa avspeglas i en standardbedömning av bostaden. Bostäder av samma standard men producerade vid olika tidpunkter ska däremot inte ha olika hyror. Vem som bor i bostaden eller om denne har någon speciell smak får inte heller beaktas i hyressättningen. Efter konstaterande att olika egenskaper hos bostaden (i vid mening), bestämmer bruksvärdet, står vi inför den andra följdfrågan, dvs att avgöra vilken vikt som ska fästas vid dessa olika egenskaper. Här går det inte att få någon vägledning i propositionstexter eller i riksdagsbehandling. Inte heller kan vi härleda implicita värden genom att studera domslut i bostadsdomstolen där olika lägenheter har åsatts olika hyror. Domstolen har nämligen i sina beslut endast gjort jämförelser mellan likvärdiga bostäder. I princip skulle domstolen kunna värdera frånvaron av hiss mot tillgång till tvättstuga, men detta har man inte gjort. Därmed kan vi inte heller härleda värderingar av egenskaper utifrån domstolarnas faktiska agerande. En explicit värdering har dock gjorts genom de rekommendationer som hyresmarknadskommittén har utfärdat. Den första versionen av dessa rekommendationer var mycket utförliga, men i en revidering har rekommendationerna förenklats. Vidare har lägesfaktorn getts en större betydelse. Effekter på user-cost Ambitionen med bruksvärdesystemet har varit att nå en marknadssituation som är i långsiktig jämvikt. Kortsiktigt kan systemet påverka hushållens user-cost påtagligt. I en situation med efterfrågeöverskott, kommer user-cost för hyresrätt att vara lägre än i bostads- och äganderätt. Vid efterfrågeunderskott kan de allmännyttiga företagen utnyttja sin marknadsledande position på hyresmarknaden och hålla uppe hyresnivån. Avvikelserna mot andra upplåtelseformer skapar dock en press på företagen som torde göra det svårt att under längre tid upprätthålla den högre nivån. På lång sikt kan bruksvärdesystemet förväntas vara neutralt på hyresgästernas usercost. Imperfektioner (ex transaktionskostnader) på marknaden kan dock leda till att skapa vissa avvikelser även långsiktigt. Bostadsbidrag Bostadsbidrag är en form av stöd till hushållen som har varierat i betydelse och utformning över tiden. Det är ett selektivt bidrag som riktar sig till hushåll med låga inkomster. Bidragen avser alla upplåtelseformer, dvs såväl hyres-, bostads- som äganderätt. 11

12 Det finns två typer av bidrag, dels bostadsbidrag till barnfamiljer och ungdomar mellan 18 och 29 år, dels bostadstillägg till pensionärer. Bostadsbidrag till barnfamiljer Barnfamiljer kan få ett behovsprövat bostadsbidrag. Storleken på bostadsbidragen beror på familjens inkomst, boendekostnad och antal hemmavarande barn. Barn räknas med i bidragshushållet till och med den månad då det fyller 18 år eller då studiehjälpen eller det förlängda barnbidraget upphör. Från och med 1997 infördes även en begränsning av den bidragsgrundande bostadsytan. Den bidragsgrundande inkomsten är hushållen inkomster av tjänst, näringsverksamhet och kapital. Även förmögenhet kan ingå i den bidragsgrundande inkomsten. Det bidragsbelopp som räknas fram med hänsyn till antal barn och boendekostnad reduceras med 20 procent av den del av hushållens inkomst som överstiger en viss gräns (1999 är den kronor). Tabell 1 Aktuellt regelverk Familjer med Bidrag med 75 % upp till Bidrag med 50 % upp till Lägsta bidragsgrundande bostadskostnad bostadskostnaden bostadskostnaden Bidrag per barn 1 barn 2000 kronor 3000 kronor 5300 kronor 600 kronor 80 2 barn eller fler barn Bostadsbidragen beräknas således som andelar av bostadskostnaderna i två olika intervall. I systemet finns också en begränsning i hur stor bostadsyta som är bidragsgrundande. Om bostaden är större än den i tabellen redovisade bostadsytan, reduceras bostadskostnaden proportionellt. För hushåll med 4 barn är den bidragsgrundande ytan 140 kvadratmeter och för hushåll med 5 barn eller fler är ytbegränsningen 160 kvadratmeter. Bidragsgrunda nde bostadsyta Bostadstillägg för pensionärer Bostadstillägg för pensionärer (BTP) är ett statligt system och ersatte 1995 de kommunala bostadstilläggen. Inte bara pensionärer, utan även yngre sjuk- och förtidspensionerade är berättigade till bostadsbidrag enligt detta regelverk. Bostadstillägget utgår med samma belopp i hela landet. Sålunda ersätts boendekostnaderna mellan 100 och 4000 kronor med 85 procent. Bidraget är inkomstprövat och trappas av om årsinkomsten inklusive förmögenhet överstiger ett specificerat tak. Pensionärer med låga inkomster kan dessutom få ett särskilt bostadstillägg. Den som bor i särskild boendeform kan också få BTP även om boendet inte är fullvärdigt. Hyrestaket är 2000 kronor för den som bor i tvåbäddsrum och det dubbla för samboende makar. Boende i rum med fler än två bäddar får inte BTP. Bostadsbidragen till ungdomar. Ungdomar mellan 18 och 29 år utan kan få ett ungdomsbostadsbidrag med 75 procent av bostadskostnaden i intervallet 1800 till 2600 kronor och med 50 procent av bostadskostnaden i intervallet 2600 och 3600 kronor. Bidraget är inkomstprövat och 12

13 minskas med en tredjedel av den inkomst som överstiger kronor per år för ensamstående och kronor per år för makar/sammanboende. Effekter på user-cost Av de olika bostadsbidragssystemen är det bidraget till pensionärer som är det generösaste. För denna grupp betyder bostadsbidragen att de kan få en mycket stor andel av boendekostnaden täckt av bostadsbidrag. Om ett pensionärshushåll bor i de tre bostäder vi beskrivit, kommer de att få ett maximalt bostadsbidrag om 3315 kronor per månad. I hyres- och bostadsrätt innebär det att drygt 70 procent av bostadskostnaden kan täckas av bostadsbidrag, medan täckningen i äganderätt blir knappt 50 procent. Inkomstavtrappningen gör dock att kostnadsreduceringen för de flesta blir lägre. Bidragen till barnfamiljer är också relativt generösa, men inkomstavtrappningen börjar i ett så tidigt skede att bidraget har någon större betydelse för ett tämligen litet antal hushåll. Bidragets storlek är beroende av hur många barn hushållet har. Med tre barn och boende i de tre exempelbostäderna, kommer bidraget i hyres- och bostadsrätt att kunna procent av kostnaden, medan äganderätten kan komma att täcka maximalt 58 procent. Jämförelsen haltar dock en del, eftersom äganderätten är så pass mycket större till ytan. Gör vi en korrigering för ytstorlek, kommer hyres- och bostadsrätt att ligga något lägre än äganderätt i andel som täcker boendekostnaden. Den avtrappning mot inkomster som sker, gör att det för flertalet hushåll får till effekt att bidraget täcker en betydligt lägre andel av boendekostnaden. Ungdomsbostadsbidraget har den minsta betydelsen, och även för hushåll med låga inkomster (lägre än inkomsttaket), kommer bidraget att täcka en relativt liten del av boendekostnaden. Beskattning Bostäder behandlas i skattelagstiftningen som vilken annan investering som helst. Avkastningen kommer därmed att beskattas som annan kapitalavkastning och hänsyn tas inte till att avkastningen på bostadskapital inte är reell utan hypotetisk. Denna princip är klart dokumenterad i förarbetena till skattereformen och gäller än idag. Det medför att för hushållets boendekostnader påverkas såväl av reduktionsmöjlighter för kapitalutgifter som skatt på löpande avkastning (fastighetsskatt). Några andra betydelsefulla transaktionsskatter tas också upp. Löpande beskattning I det svenska skattesystemet finns en generell avdragsrätt för underskott av kapital motsvarande skattesatsen vid beskattningen av inkomst av kapital. Skattereduktionen medges med 30 procent av underskott av kapital som inte överstiger kronor och 21 procent av återstoden. De ränteavdrag som beror på belåning av bostäder kan man betrakta som en del av statens kostnader för bostadsfinansieringen. Det skall dock påpekas att avdragsrätten är generell för alla ränteutgifter och att många därför inte anser att avdragsrätten är en 13

14 del av statens stöd till boendet. Oavsett vilken uppfattning man har i denna fråga, är det dock så att avdragsrätten påverkar det enskilda hushållets ekonomi och för att boendekostnaden blir lägre. är generell för alla typer av fastigheter och tas ut som en andel av taxeringsvärdet. Skatten betalas av fastighetsägare och tomträttsinnehavare. En nyproducerad bostadsfastighet är befriad från fastighetsskatt de första fem åren, betalar halv fastighetsskatt de därnäst följande fem åren och full fastighetsskatt efter tio år. Skattesatsen är 1,5 procent för äganderätt, och 1,3 procent för hyresrätt. Taxeringsvärdet skall i princip utgöra 75 procent av marknadsvärdet. Taxeringsförfarandet är ett schablonförfarande, varför det är svårt att träffa rätt i det enskilda fallet, men fungerar tillfredsställande. Den skattepliktiga förmögenheten omfattar fastigheter och bostadsrätter. En fastighet tas upp till taxeringsvärdet. En bostadsrätt värderas som dess andel i fastighetens taxeringsvärde med avdrag för motsvarande del i bostadsrättsföreningens skulder. Förmögenheter med ett värde upp till kronor är skattefria. För värden därutöver är skattesatsen 1,5 procent. Transaktionsskatter Den betydelsefullaste av transaktionsskatterna är reavinstskatten. Den som säljer en villa eller bostadsrätt skall betala skatt för reavinsten. Halva vinsten är skattepliktig och skattesatsen är 30 procent. För näringsfastigheter är 90 procent av vinsten skattepliktig. Vinsten räknas fram som skillnaden mellan köpeskillingen och försäljningsomkostnaderna samt ett omkostnadsbelopp. Försäljningsomkostnaderna består av mäklarkostnader, advokatkostnader, kostnader för värdering osv. Omkostnadsbeloppet utgörs i princip av anskaffningskostnaden samt kostnader för förbättringar under innehavstiden. Om säljaren istället gör en förlust vid försäljningen av fastigheten, medges ett förlustavdrag om 50 procent av denna förlust. Den som säljer en villa eller bostadsrätt och sedan köper en ny bostad senast under kalenderåret efter försäljningen, kan få uppskov med reavinstskatten. Ytterligare en skatt som förekommer i samband med överlåtelser är stämpelskatt, som tas ut vid förvärv av fastighet eller tomträtt. För fysiska personer, dödsbon och bostadsrättsföreningar är skattesatsen 1,5 procent av försäljningspriset, eller taxeringsvärdet om det är högre. För övriga juridiska personer är skattesatsen 3 procent. När inteckningar tas ut i fast egendom eller i tomträtt är skattesatsen 2 procent av inteckningarnas belopp. Fastigheter och bostadsrätter värderas för arvs- och gåvoskatt enligt samma principer som vid förmögenshetsbeskattning. Både vid arv och gåva medges ett grundavdrag vid beräkningen av den skattepliktiga lotten respektive gåvan. 14

15 Effekter på user-cost Av de olika beskattningsreglerna är det avdragsrätten och fastighetsskatten som är de betydelsefulla. För många hushåll i småhus utgör ränteutgifterna den största utgiftsposten. Även fastighetsskatten kan utgöra ett betydande inslag, särskilt i regioner med höga priser. Kortsiktigt kan förändringar i dessa regelverk betyda mycket för enskilda hushåll. De långsiktiga effekterna kan dock vara svåra att förutse, eftersom effekterna kommer att kapitaliseras delvis eller helt. En höjning av fastighetsskatten får till en omedelbar ökad utgift, men också en negativ förmögenhetseffekt som kommer att realiseras på sikt. De sänkta värdena leder till lägre fastighetsskatt, vilken ger en värdeökning. Så fortgår processen till en ny jämvikt inträtt, vilken innebär en lägre förmögenhet för hushållet, men där det inte är självklart vad den slutliga fastighetsskatten har blivit. Skattesystemets regler kommer ändock att utgöra en mycket viktig faktor i bestämmandet av hushållens user-cost. Fastighetsskatten är betydligt högre för äganderätt än för de andra två upplåtelseformerna. I den beräkning av boendekostnaden som har gjorts, kommer den för äganderätt att vara 1000 kronor i månaden, eller cirka 15 procent av kostnaden. För de andra upplåtelseformerna kan fastighetsskatten beräknas till 240 kronor i månaden, eller mindre än 5 procent av boendekostnaden. Övrigt Investerings-/Engångsbidrag Vissa engångsbidrag har utbetalats direkt för att täcka delar av investeringskostnaderna. I Sverige har sådana bidrag främst setts som medel att stimulera ny- och ombyggnad av bostäder i tider när bostadsproduktionen varit vikande. Bidragen har varit tillfälliga och har använts som konjunkturregulator, samt för vissa specificerade politiskt önskvärda insatser. Den ekonomiska omfattningen har varit ringa och har/har haft marginell betydelse för hushållen. Skattereduktion för byggnadsarbete I arbetsmarknadspolitiken har även skattereduktion använts som medel. En skattereduktion ges till fastighetsägare och bostadsrättsinnehavare för utgifter för reparationer mm som utförts på bostadshus. Reduktionen kan uppgå till högst 30 procent och kronor för småhusägare och högst 5000 kronor för bostadsrättsinnehavare. Denna åtgärd är tidsbegränsad. Kommunala taxor och avgifter De kommunala avgifterna och taxorna för avfall, VA, El och fjärrvärme är betydelsefulla kostnader för hushållen. I genomsnitt för landet var dessa kronor per kvadratmeter. Omräknat till våra lägenheter innebär det 1360 kronor i månaden för hyres- och bostadsrätt, och 2040 kronor för äganderätt. De flesta kommuner i Skåne låg under landets genomsnitt, och Malmö låg klart under med 182 kronor per kvadratmeter. Omräkning till månadskostnad innebär det att om Malmö legat på riksgenomsnittet, hade boendekostnaden varit 150 kronor högre i månaden, eller cirka 3 procent, i hyres- och bostadsrätt. Beloppet hade varit högre i äganderätt, 225 kronor, men den relativa ökningen hade varit densamma. 15

16 2. Boligpolitik i Danmark Af Hans Skifter Andersen, Dan Ove Pedersen og Thorkild Ærø, Statens Byggeforskningsinstitut Boligfinansiering Finansieringsreglerne for private ejer-, lejer- og andelsboliger. Reglerne for finansiering af alle ejendomme fremgår af Bekendtgørelse om realkreditlov, LBK nr. 708 af 08/09/1997 med senere ændringer. Til opførelse af ejerboliger til helårsbrug kan ydes obligationslån af typen nominallån eller indekslån inden for en lånegrænse på 80 pct. af den vurderede værdi. Den maksimale løbetid er fastsat til 30 år, men med de nye realkreditprodukter baseret på fleksible lån med rentetilpasning og løbetidsændringer, har de 30 år kun betydning for beregningsgrundlaget. Disse boligformer omfatter parcel- og stuehuse, række-, kædeog dobbelthuse, ejerlejligheder og private udlejningsboliger (hvor løbetiden på indekslån dog kan være op til 50 år). Til andre formål fx ombygning og modernisering kan der dog ikke ydes indekslån. Til private andelsboliger kan der ydes tilsvarende lån. Men hvis der er tale om forsøgsbyggeri kan der ydes særlige indekslån med en løbetid på op til 50 år (IS-lån). Lånegrænsen kan være højere end 80 pct. hvis kommunalbestyrelsen garanterer for den overliggende del (støttede andelsboliger). For støttet boligbyggeri (almennyttig boliger, andelsboliger, unge- og ældreboliger) er finansierings- og tilskudsreglerne ændret radikalt fra den 1. januar 1999 i forbindelse med vedtagelse af Finansloven for 1999 i Folketinget i december Konsekvenserne af de nye regler er endnu ikke klarlagt i detaljer. De gamle regler vil gælde i en overgangsperiode for boligbyggerier, som forinden havde fået tilsagn om støtte. Med de nye regler for støttet boligbyggeri adskilles beboerbetalingen fra den underliggende låneoptagelse, således at beboerne skal bidrage til kapitaludgifterne med en fastsat procent af anskaffelsesudgiften uafhængig af de årlige ydelser på obligationslånene. Dette beløb reguleres årligt i 35 år med 75 pct. af inflationen, hvorefter niveauet fastholdes. Inflationen defineres til dette formål som den laveste stigning i enten lønudviklingen eller prisudviklingen. Reguleringen fortsætter uanset at de underliggende obligationer måtte udløbe inden 35 år. Det støttede byggeri skal fremover finansieres med realkreditlån som nominallån med mulighed for løbende rentetilpasning. Hensigten er at sikre de laveste langsigtede finansieringsomkostninger. By- og boligministeriet vil fastsætte nærmere regler herfor. For almene boliger er beboerbetalingen fastsat til 3,6 pct. af anskaffelsesudgiften det første år. For almene ældreboliger og andre lette kollektivboliger udgør beboerbetalingen 4 pct. af anskaffelsessummen. For private andelsboliger med støtte skal erlægges en udbetaling op 20 pct.. Derudover bliver beboerbetalingen løbende 16

17 4,48 pct. af anskaffelsessummen, men betalingen stopper når låneydelserne er fuldt ud betalt efter maksimalt 30 år for denne boligtype. For renovering af ungdomsboliger fastsættes beboerbetalingen til 2,4 pct. af anskaffelsessummen indtil udamortisering af de underliggende obligationslån. For udbedring af byggeskader (samt modernisering, miljøinvesteringer mv.) i alle typer af almene boliger fastsættes beboerbetalingen til 3,6 pct. af investeringen, men betalingen ophører når lånet er udamortiseret forudsat at ydelsen er fuldt ud betalt. For at styrke den almene sektors selvfinansiering er det vedtaget, at den del af beboerbetalingen som medgår til kapitaludgifter fortsat skal betales ud over 35 år, altså efter udløb af de bagvedliggende lån, men dog uden den indtil da indbyggede stigningstakt. Disse ekstra midler fra beboerbetalingen deles i tre dele. Den ene tredjedel går til en ny nybyggerifond som oprettes under Landsbyggefonden. Den anden tredjedel går til landsdispositionfonden i Landsbyggefonden, som især anvendes til at støtte bygningsrenovering og vanskeligt stillede afdelinger. Den sidste tredjedel går til de lokale afdelingers dispositionsfonde. Landsdispositionsfonden skal udover at få tilført 1/3-del af den fremtidige beboerbetaling til dækning af de hidtidige kapitaludgifter imidlertid også have tilført midler fra eksisterende almene boligafdelinger med halvdelen af den del af beboerbetalingen, der efter den 1. januar 2000 dækker udamortiserede prioriteter. Disse midler skal hovedsageligt anvendes til finansiering af afdelinger med påtrængende behov for støtte blandt andet til fysiske investeringer. Boligbeskatning Fradrag for prioritetsrenter I indkomstbeskatningen skelnes mellem kapitalindkomst og personlig indkomst, som beskattes forskelligt. Udgifter til renter på prioritetsgæld kan fradrages i kapitalindkomsten. I løbet af de sidste 10 år er der sket en væsentlig nedsættelse af skatteprocenten for negativ kapitalindkomst og dermed for det fradrag i indkomsten man får af renteudgifter. I 1998 var procenten 46 pct. som i løbet af 3 år vil blive reduceret til i gennemsnit 32,4 pct. Lejeværdibeskatning og standardfradrag Fradrag for renteudgifter reduceres ved en lejeværdibeskatning og øges ved det såkaldte standardfradrag (for vedligeholdelse). Lejeværdibeskatningen afhænger af ejendommens værdi. For boliger op til kr. ejendomsværdi beregnes lejeværdien som 2 pct. af værdien. For pensionister er det kun 1 pct. For alle boliger med større værdi beregnes lejeværdien for den del af ejendomsværdien, som ligger over grænsen, med 6 pct. I forbindelse med et politisk forlig i foråret 1998 den såkaldte pinsepakke - er besluttet at lejeværdibeskatningen skal erstattes af en kommunal ejendomsskat, med samme progression og provenu som denne. Standardfradraget er på kr. som kan fradrages i kapitalindkomsten. Dette fradrag gælder ikke for ejerlejligheder. 17

18 Ejendomsskat For boligejendomme er der kun beskatning af grundværdien. Der findes både en amtslig og en kommunal grundskyld. I 1999 er den højeste kommunale grundskyld på 24 promille af grundværdien, den lavest var 6 promille. I gennemsnit var den kommunale grundskyld 13,25 i Københavns amt, 13,95 i Frederiksborg amt og 9,98 i Roskilde Amt. Københavns og Frederiksberg kommuner er også amter. De har en samlet grundskyldspromille på hhv. 36 og 27. Grundskylden til amterne i øvrigt er 10 promille Ejendomsskatter kan ikke fradrages i den skattepligtige indkomst. Kapitalgevinstbeskatning Der er ikke beskatning af kapitalgevinster for ejerboliger og andelsboliger i Danmark. For private udlejningsejendomme har der været en ejendomsavancebeskatning siden juli Principielt beskattes avancen ved et ejendomssalg som skattepligtig indkomst for den pågældende ejer. Avancen beregnes som salgsprisen, efter fradrag af salgsomkostninger minus anskaffelsessummen tillagt kr. pr år siden anskaffelsen (eller siden 1993) Beskatningen afhænger af hvor lang tid man har haft ejendommen. Har man haft den mindre end 3 år er der fuld beskatning, denne nedtrappes gradvist til 70 pct. hvis man har ejet den mellem 4 og 9 år. Subsidiering af nyt boligbyggeri Den direkte subsidiering til støttet boligbyggeri omfatter i princippet tilskud til at betale forskellen mellem de faktiske finansieringsudgifter og de ydelsessatser for beboerbetalingen, som er fastsat for de forskellige typer af støttet byggeri, som nævnt ovenfor. Som udgangspunkt har den statslige støtte omfattet alle renteudgifter, idet reglerne har været indrettet således at beboernes betaling svarede til at lånebeløbet blev tilbagebetalt over en periode på 35 år. Boligsubsidieringen var således afhængig af den effektive rente på finansieringstidspunktet og den senere indeksregulering af beboerbetalingen. Med de nye finansieringsregler for almene boliger, hvor beboerydelsen er adskilt fra finansieringsydelserne, er der ikke længere denne sammenhæng. Fremover vil det blive således at staten betaler hele beløbet for obligationsfinansieringen af den vedtagne årlige kvote for almen boligbyggeri, mens beboerne så betaler den aftalte indeksregulerede beboerydelse til staten. Omfanget af statens subsidier er således afhængig af finansieringsomkostningerne og altså af renteniveauet samt af reguleringen i forhold til løn- og prisstigninger. Med den historisk set lave obligationsrente i Danmark i dag er den statslige subsidiering af støttet nybyggeri relativ lav, og støtteordningen kan måske på grund af inflationsreguleringen af beboerbetalingen blive et aktiv med årerne, som afkaster midler der kan allokeres til de nyeetablerede nybyggeri- og moderniseringsfonde for almene boliger. Kommunerne bidrager til subsidieringen ved at finansiere en såkaldt grundkapital på 14 pct. ( fra 1998, tidligere 7 pct.) som ikke forrentes eller tilbagebetales i 50 år. Kommunerne er således nødt til at indregne denne udgift i deres anlægsbudgetter, selvom de opretholder fordringen på beløber, som måske efter 50 år viser sig at blive et 18

19 økonomisk aktiv. Erfaringerne med kommunale beslutninger om støtte til boligbyggeri er at de generelt er blevet mere tilbageholdne med at få bygget almene boliger, og at kommunerne prioriterer støtten til almene ældreboliger og i nogle byer også til ungdomsboliger. Kommunerne giver også gerne tilsagn om støtte til andelsboliger, men med det lave renteniveau i dag er denne støtte uden udgift med mindre kommunen godkender et anskaffelsesbeløb, som bliver højere end de godkendte rammebeløb. Subsidiering med individuelle boligtilskud De individuelle boligtilskud omfatter i hovedsagen to former som er boligydelsen til pensionister og boligsikringen til alle andre lejere. Begge disse tilskudsformer er ændret væsentligt i efteråret 1998 med virkning fra 1999 med henblik på at reducere væksten i de stadigt stigende statslige og kommunale udgifter hertil. Tilskudsordningerne bygger på at lejerne kan få tilskud til en andel af huslejen. Beregningen af tilskuddet afhænger af boligens størrelse og husleje, af husstandens indkomst, samt af antallet af personer og antallet af børn. Der er forskellige regler for pensionister (boligydelse) og for andre (boligsikring). Den husleje som indgår i beregningen er de rene drifts- og kapitaludgifter, dvs. eksklusiv varmeudgifter mv. Der kan max fås støtte til 65 m2 bolig (bruttoetage) til enlige med tillæg af 20 m2 for hver ekstra person. Er boligen større beregnes huslejen pr. m2 og ganges op med det max tilladte antal m2. Husstandsindkomsten beregnes som summen af personlig indkomst i husstanden plus positiv kapitalindkomst plus et formuetillæg. Negativ kapitalindkomst kan ikke fradrages. For pensionister nedsættes indkomsten med per person. For enlige pensionister er der et samlet fradrag på i 1999, som nedtrappes til i Ved beregning af boligydelse for pensionister beregnes et såkaldt Grænsebeløb for støtten som (i 1999) 10,1 pct. af indkomsten for de første kr. og 36,6 pct. for den resterende indkomst. Grænsebeløbet kan min være Parametrene ændres gradvist til i 2003 at være 10,1 pct. op til kr. og 28,2 pct. derover, med minimum Boligydelsen beregnes dernæst i 1999 som 87 pct. af (husleje grænsebeløb). Dog skal beboernes egenbetaling (husleje minus boligstøtte) være enten kr. eller 11 pc. Af indkomsten. Reglerne ændres gradvist til 78 pct. af (husleje grænsebeløb) i For boligsikringen til ikke-pensionister beregnes tilsvarende et grænsebeløb som 9 pct. af indkomsten op til indkomstgrænsen plus 25 pct. af indkomsten over., minimum kr. Indkomstgrænsen øges med for hvert barn mere end et. Parametrene ændres gradvist til 2 pct. op til plus 28,6 pct. over, minimum i år Boligsikringen beregnes så som 60 pct. af huslejen minus 18 pct. af (indkomst grænsebeløb) med mindste egenbetaling kr. Støttens omfang kan belyses med nogle eksempler for husstande, som flytter til en ny bolig. Et pensionistægtepar med en indkomst på DKK, som hører til den laveste indkomstgruppe i Danmark, flytter til en nybygget ældrebolig med en årlig husleje på DKK. Pensionistparret skal selv betale knap DKK i husleje og vil således modtage boligydelse på godt DKK pr. år. Et sammenligneligt 19

20 pensionistægtepar i Hovedstadsområdet har solgt deres hus for 1,2 mio. DKK. Deres indkomst vil herved blive beregnet til DKK med renteudbytte og formuetillæg. Dette ægtepar skal selv betale over i boligudgift, og er derfor ikke berettiget til at modtage boligydelse til det nævnte lejemål. Boligsikringen for ikke-pensionist familier beregnes på grundlag af indkomst og antal børn i husstanden og er derfor vanskeligt at give typiske eksempler på. Som hovedregel skønnes at husstande med kun én indkomst og et eller flere børn vil kunne opnå mellem 6 og DKK i årlig boligsikring i tilgængelige lejeboliger, naturligvis afhængig af hvad der betales i husleje. Husstande med to lønindkomster kan som hovedregel ikke opfylde betingelserne for at opnå boligsikring. Regulering af boligmarkedet Regulering af den almennyttige sektor Reglerne for fastlæggelse af boligudgifter i de almene boliger er i princippet at de er omkostningsbestemte, men således at kapitalydelsen er fastlagt som en procentvis del af anskaffelsessummen som beskrevet ovenfor. Hvis betalingsdelen er mindre end kapitalydelserne skal staten betale differencen, og hvis kapitalydelsen bliver eller er større en kapitaludgiften indbetales det overskydende beløb til Landsbyggefonden, som tidligere nævnt. Mange ældre almene boligafdelinger bidrager til Landsbyggefonden på grundlag af forskellige boligpolitiske beslutninger, som er vedtaget i Folketinget siden 1966, hvor det første gennemgribende forsøg på udligning af huslejen mellem ældre og nye boliger blev gennemført. Oveni kapitaludgiften lægges andre omkostninger til beregning af beboerbetalingen. Omfanget og indholdet af disse andre udgifter er defineret i detaljer. Hidtil har der været en 2 pct. begrænsning på stigningen i de årlige driftsomkostninger, men denne regel er afskaffet fra For de støttede boliger er der ved lovgivning fastsat regler for at hver enkelt almen boligafdelinger skal føre ventelister for boligansøgere. Der findes to ventelister. Til den almindelige venteliste skal en ansøger mod et mindre gebyr en gang om året gentage sin ansøgning til en bolig. Den anden er en såkaldt oprykningsventeliste for beboere, som allerede har en lejlighed i boligafdelingen, men som ønsker en anden bolig i afdelingen. En sådan ansøger har i almindelighed fortrinsret i forhold til ansøgere, som ikke bor i boligafdelingen. Boligafdelingerne og deres boligorganisationer kan selv afgrænse antallet af afdelinger og organisationer som er fælles om ventelister. I nogle byområder er der aftaler om fælles ventelister og fælles udlejningsservice til de fleste almene boliger. I København har nogle store boligorganisationer lavet et fælles udlejningsbureau på Hovedbanegården i København, hvor alle og enhver kan lade sig skrive på venteliste til en bolig hvor som helst eller til en bolig i en bestemt boligafdeling. De almene boliger kan i mange kommuner imidlertid ikke udlejes til hvem som helst. Mange kommuner har vedtaget regler for godkendelse af lejemål. Kommunerne kan vedtage regler for prioriteringen af udlejningen af ledige almene boliger til kommunens borgere efter sociale kriterier. Ligeledes kan en kommunen bl.a. håndhæve regler om at en ansøgers indkomst mindst skal udgøre det dobbelte af huslejen. På denne måde kan kommunerne undgå tilflytning af boligsøgende, som ikke selv kan tjene penge nok, fx indvandrere og flygtningen, folk udenfor 20