Lån og garantier i alment byggeri Konsulent Inge-Lis Kalum Kundedirektør, almen Marianne Due, RD/ Afdelingschef Maibritt Larsen, RD

Transkript

1 Lån og garantier i alment byggeri Konsulent Inge-Lis Kalum Kundedirektør, almen Marianne Due, RD/ Afdelingschef Maibritt Larsen, RD

2 Storkunder Ejendomme Team Almen Aalborg: * Lotte Dahlstrøm * Lisbeth Snedker Hjulmand Aarhus: *Lisbeth Sahlertz *Dorthe Krüger *Malene Kjøbsted *Astrid Lynge *Jan Christensen *John Pfeiffer *Maibritt Larsen København: *Anette Sørensen, *Anne-Lene Bredmose, *Tina Nielsen, *Vibeke Lave, *Johnny Dahlstrøm, *Birgit Larsen, * Ledig stilling *Stig Nordbøge, *Hanne Mohr, *Ole Holm *Brian Nedergaard, *Marianne Due Odense: *Ingrid Olesen *Palle Søndergaard 2

3 Realkredit Hvordan virker realkreditsystemet

4 Sådan fungerer realkreditsystemet 4

5 Sammenhæng mellem lån og obligationer 5

6 Kontantlån vs. obligationslån

7 Kontantlån vs. obligationslån Alle lån er enten kontantlån eller obligationslån. Obligationslån er kendetegnet ved, at du får en mængde obligationer (hovedstolen på lånet), som du (eller RD på vegne af dig) sælger til en given kurs. Provenuet afhænger af den kurs, som du får. Hvis du får et lån på DKK 1 mio. og obligationerne bliver solgt til kurs 99, så får du et provenu på DKK Ved obligationslån er der kun en obligationsrestgæld og ingen kontantrestgæld. 7

8 Kontantlån vs. obligationslån Alle lån er enten kontantlån eller obligationslån. Kontantlån er kendetegnet ved, at du får et kontant provenu i hånden svarende til hovedstolen på lånet. Renten på lånet er afhængig af den kurs, som obligationerne bliver solgt til. Hvis hovedstolen på dit lån er DKK 1 mio. og kursen er 99, så skal vi sælge obligationer for DKK for at kunne fremskaffe DKK 1 mio. Kurstabet på DKK bliver omregnet til rente. Dvs. at du har en kontantrestgæld på DKK 1 mio. og en obligationsrestgæld på DKK Det er altid obligationsrestgælden som skal indfries. 8

9 Konverterbare lån vs. inkonvertible lån

10 Konverterbare lån vs. inkonvertible lån Alle lån er enten konverterbare eller inkonvertible, dog kan nogle af FlexGaranti og RenteDyk indfries til kurs 105 selv om kursen måtte være højere. Konverterbare lån betyder, at lånene kan opsiges til kurs 100 til kommende kreditortermin selv om kursen måtte være over kurs 100. For 4 kreditorterminers lån skal opsigelsen ske senest 2 mdr. før en termin. De konverterbare lån er de fastforrentede lån med 10, 15, 20 og 30 års løbetid. 10

11 Konverterbare lån vs. inkonvertible lån Alle lån er enten konverterbare eller inkonvertible, dog kan nogle af FlexGaranti og RenteDyk indfries til kurs 105. Inkonvertible lån skal indfries til den aktuelle kurs selv om kursen måtte være over kurs 100. Lånene kan dog indfries til kurs 100 ifbm. en refinansiering, hvor obligationerne skal sælges på ny (auktion). De kan ikke indfries til kurs 100 ved en rentetilpasning såsom Cibor6, hvor renten bliver fastsat hver 6 mdr. Dog har FlexLån refinansiering og rentetilpasning samtidig. Det er altid obligationsrestgælden som skal indfries til den aktuelle kurs. 11

12 Generelt om godkendelser - afsnit 1 Lån i alment byggeri - Lån med tinglyst pant kræver også kommunal godkendelse - Kan ske ved digital godkendelse på Tinglysning.dk - Lån uden tingslyst pant kræver kun godkendelse fra ØM (eller bestyrelsen) Iværksættelse af arbejder i drift - Karensperiode efter ibrugtagelse skal være udløbet - Afdelingsmødet godkendelse skal foreligge og referat fra mødet offentligt tilgængeligt 12

13 Finansiering af støttet byggeri - afsnit 2 Støttet byggeri har Pt Lån med støtte - afhængig af grundkapitalen størrelse 88 % - Grundkapital lån = kommunalt lån rente- og afdragsfrit i 50 år 10% - Beboerindskud (kun ved støtte ellers depositum) 2% Beboerbetaling af ydelse 2,8% Resten af ydelsen (+/-) betales af staten (ydelsesstøtte) Beboerbetalingen reguleres i 45 år. Støtten aftrappes i takt hermed Ydelsesstøtte udbetales til långiver (=kreditor) af Statens Administration Anden støtte - ungdomsboligbidrag, men kun til UB der lejes ud til berettiget personkreds - Udbetales til låntager (= debitor) 13

14 Finansiering af støttet byggeri - afsnit 2 Regler om støtte findes i - Almenboligloven ( 115, og hvis ikke hjemmel er det forbudt) - Almenlejeloven - Støttebekendtgørelsen - Vejledning - støttehåndbogen 14

15 Støtte til nybyggeri 115 afsnit 2.1 Støttemuligheder i almenboliglovens 115 Familieboliger: nybyggeri, ombygning af erhverv, ombygning af beboelse kun til store familieboliger og bofællesskaber med tilvækst af boliger, ombygning af almene ungdomsboliger, på- og tilbygning på afdelinger, tagboliger. Ældreboliger: nybyggeri, ombygning af alle former for bygninger med gennemgribende ombygning, herunder eksisterende almene familieboliger og ungdomsboliger Ungdomsboliger: nybyggeri, ombygning med tilvækst af boliger Husk almenboliglovens 16 - Selvstændig afdeling Lånetype er fastlagt af ministeriet (MBBL i samarbejde med økonomiske ministerier) Låntype p.t. FlexLån med 5-årig rentetilpasning Alle långivere tilbyder samme låntype Der kan opkræves stiftelsesprovision samt gebyr og kurtage (engangsbeløb) Der opkræves løbende bidrag 0,27% af hovedstolen 15

16 Renovering med støtte fra Landsbyggefonden 91 - afsnit 2.2 Regler om renoveringsstøtte i LBFs regulativ (se Midler til støtteordning tilvejebringes ved indbetalinger fra udløbne Lån (udamortiserede lån) Alt alment byggeri er omfattet Hovedkrav til støtteansøgning: - Teknisk beskrivelse af bygning - Helhedsplan - Landsbyggefondens foreløbige støttetilsagn - Dokumentation af drift (regnskaber og budgetter efter standardkontoplanen) 16

17 Renovering med støtte fra Landsbyggefonden 91 afsnit 2.2 Kapitaltilførsel - Regler om kapitaltilførsel findes i regulativ - Anvendes til nedsættelse af lejen og størrelsen fastsættes af LBF - Deltagere: Boligorganisationen, Kommunen, Realkreditinstituttet samt LBF (2/5) Låntagers betaling - Låntagers betaling beregnes ved støttetilsagn (afhængig af forbedring/vedligeholdelse) - Resten af ydelsen betales af LBF - Beboerbetalingen reguleres i lånets løbetid 17

18 Påbudt konvertering af støttede lån afsnit 2.3 Ændring af støttede lån kan kun ske efter påbud fra MBBL Baggrund: Det er udelukkende i MBBL s interesse, at lånene er de billigst mulige, idet besparelse tilfalder støttebetaler 18

19 Refusion af ydelsesstøtte i ældre sager - afsnit 2.4 I ældre støttesager: vilkår ved tilsagnet, at kommunen påtager sig en refusion Kommunen får opkrævning så længe lånet løber Ved ungdomsboligbidrag: også opkrævning i lånets løbetid og kun for dem, hvor bidraget udbetales 19

20 Ustøttede lån og konvertering afsnit 2.5 Ustøttede lån => lån hvor der ikke ydes løbende offentlig støtte Ustøttede lån ydes til bygningsmæssige formål som forbedring, udbedring, renovering, forandring Konvertering: låntager (=debitor) kan vælge at konvertere ustøttet lån, MEN efter reglerne i bek 253 af Ingen nye garantier Ingen kommunal rådgivning 20

21 Konverteringsbekendtgørelsen afsnit 2.5 Reglerne i konverteringsbekendtgørelsen Låneprovenu må højst svare til indfrielsesbeløbet på de indfriede lån med tillæg af konverteringsomkostninger Det nye lån skal som hovedregel have samme løbetid som restløbetiden på det konverterede lån Bruttoydelsen på det nye lån skal blive lavere end på det indfriede lån Kan frafaldes af Kommunalbestyrelsen og Statens Administration ved konvertering af rentetilpasningslån til fast forrentet lån 21

22 Garantier hjemmel i almenboligloven- afsnit 3 De mest anvendte garantier - 91, Landsbyggefondsstøtte - 98, ekstraordinære renoveringsarbejder - 100, renovering af ungdomsboliger - 115, støttesager - 160n, ustøttede andelsboliger med kommunal garanti - 162, kapitel 12 institutioner 22

23 Værdiansættelse Alment boligbyggeri - nybyggeri Låneudmåling på baggrund af anskaffelsessummen Værdiansættelse sker på baggrund af kapitaliseret lejeværdi rentabilitetsværdi (markedsværdi) Individuelt fastsat kommunal garanti for den del af belåningen, der har pantesikkerhed ud over 60% af ejendommens markedsværdi Garantien på det støttede lån belaster ikke kommunens låne- og investeringsrammer 23

24 Værdiansættelse (af ejendommens markedsværdi) afsnit 3.1 Rentabilitetsberegningen indeholder: Ejendommens lejeindtægter/markedsleje Ejendommens driftsudgifter Offentlige udgifter (ejendomsskatter, vandafgift m.m.) Forsikring Administration Renholdelse Vedligeholdelse Fælles udgifter (varme, el, fælleslokaler, beboerhus m.m.) Nettolejen kapitaliseres (ejendommens nettoleje x faktor). Faktoren afspejler markedets afkastkrav i forhold til: Beliggenhed Størrelse Kvalitet Sikkerhed for opretholdelse af lejen Vedligeholdelsestilstand Eks. En forrentning på 5% medfører, at nettolejen ganges med 20 for at finde værdien. 24

25 Værdiansættelse (fortsat) Den anvendte bruttoleje (lejeindtægt) skal dokumenteres med sammenligningsejendomme (lejekontrakter mm.) De anvendte driftsudgifter må ikke sættes lavere end de driftsudgifter, der er almindeligt gældende for tilsvarende udlejningsejendomme Den anvendte forrentning skal dokumenteres med aktuelle handler Realkredit Danmarks erfarne og professionelle vurderingskorps foretager vurderingen 25

26 Garantiudregning (renoveringseksempel) Låneønske, støttet lån mio. kr. 175 Bestående lån mio. kr. 50 Vurderet ejendomsværdi mio. kr. 150 (rentabilitetsberegnet, kapitaliseret lejeværdi) Maksimal ugaranteret belåning mio. kr. 150*0,6 = mio.kr. 90 Bestående foranstående lån i ejendommen mio.kr. 50 Friværdi mio.kr. 40 Nyt støttet lån mio.kr. 175 Krav om kommunegaranti mio.kr. 135 Kommunegaranti på støttet lån (135/175*100) 77,1% 26

27 Garantierklæringen afsnit 3.2 Garanti for lån og Garanti for ikke betalte ydelser Indholdet af erklæringen er standard og ens i alle sager Garantierklæring og den konkrete sag bør høre sammen (knyttes sammen) 27

28 Risiko ved garanti afsnit 3.3 Egenkapital Lejeniveau Udlejnings problemer og betaling for tomgang Långivers garantiberegning - Hvad betyder det, at långiver kræver 100% garanti ved nybyggeri? - Kommunens vurdering af 100 % s garantikrav - Hvornår bør vurdering af det byggeriet foretages? 28

29 Garantiens omfang - afsnit 3.4 Garantien træder i kraft ved låneudbetaling Garantien dækker den sidst prioriterede del af lånet/lånene Garantien gælder både ved frivilligt salg og tvangssalg Garantien gælder også ikke betalte terminsydelser 29

30 Årsopgørelse af garanti afsnit 4.1 Årsopgørelsen viser garantiens omfang, dog ikke ved indekslån (fra 1982 til 1999) Sendes til alle garanter Eksempel, bemærk især garantiprocent og restløbetid 30

31 Manglende terminsbetaling afsnit 4.2 Låntagers valg at undlade at betale termin Långiver kontaktes, og henstand (=> morarenter) Långiver orienterer garant Låntager kan fortsat ikke betale og ikke mere henstand => opkrævningsbrev også til kommunen Kommunen kan vælge at indfri den fulde restance (undgå tvangsauktion) Fortsat ingen betaling = tvangsauktion Anden mulighed kunne være frivilligt salg 31

32 De konkrete garantier afsnit renoveringsstøtte kommunal garanti med regaranti fra LBF 98 ekstraordinære renoveringsarbejder efter kommunal vurdering. Særregel ved ustøttede arbejder i forbindelse med LBF renoveringssag 115 nye støttesager. Husk tidlig kontakt til långiver og garantivurdering. Overvej tilsagn til sager med 100 % s garantis krav 32