Boligbebyggelse ved Sundgade, Egernsund

Transkript

1 LOKALPLAN NR. 65 Tillæg nr. 11 til Kommuneplanen Boligbebyggelse ved Sundgade, Egernsund BROAGER KOMMUNE Teknik- og miljøafdeling - Allégade Broager Tlf.: Fax.: raadhuset@broager

2 Indholdsfortegnelse 1 Broager kommune Lokalplan 65 Område beliggende ved Sundgade Egernsund Indledning Hvad er en lokalplan... 2 Lokalplanens opbygning... 2 Offentliggørelse... 3 Yderligere oplysninger... 3 Redegørelse Lokalplanområdets eksisterende forhold... 4 Lokalplanens formål og indhold... 4 Lokalplanens forhold til anden planlægning... 5 Lokalplanens retsvirkninger... 7 Tillæg nr. 11 til Kommuneplan Lokalplanens bestemmelser 1. Lokalplanens formål Område og zonestatus Lokalplanområdets anvendelse Udstykning Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens fremtræden Ubebyggede arealer Veje og stier Parkering Ledningsanlæg og antenner Teknisk forsyning Grundejerforening Tinglysning Ibrugtagning Vedtagelsespåtegning Kortbilag Matrikelkort Beliggenhedsplan Facader denne lokalplan er udarbejdet af: Arkitekt Jørn Kjeld Andresen, Parkgade 57, 6400 Sønderborg Tlf

3 Indledning 2 Hvad er en lokalplan? I planloven er det bestemt, at kommunen skal udarbejde en lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, foretages større nedrivninger eller ændringer i anvendelsen af en ejendom. Pligten til at udarbejde lokalplaner skal sikre sammenhæng i den kommunale planlægning, samt borgernes indsigt i og indflydelse på planlægningen. Kommunen kan endvidere udarbejde en lokalplan, når den skønner, at det er nødvendigt. Kommunen kan bruge sin ret til at udarbejde en lokalplan, når Byrådet ønsker at inddrage og/eller informere borgerne om de ændringer, der skal ske i et område. Byrådet kan således høre borgernes synspunkter, ændringsforslag og gode ideer, inden lokalplanen vedtages endeligt. Lokalplanen skal overholde de retningslinier, der er givet i kommuneplanen. En lokalplan er en detaljeret plan, der fortæller, hvad der skal ske i de enkelte områder i kommunen, f.eks. om arealernes anvendelse, bygningernes placering osv. En lokalplan er retlig bindende for ejerne af de enkelte ejendomme med hensyn til udstykning og bebyggelse samt anvendelsen af arealerne og bebyggelsen. Lokalplanen regulerer kun den fremtidige anvendelse, den hidtidige lovlige anvendelse kan fortsætte. For at sikre borgerne en rimelig tid til at vurdere og diskutere lokalplanforslaget skal det fremlægges offentligt i mindst 8 uger. Indenfor denne periode kan borgerne skriftligt komme med bemærkninger og ændringsforslag. Lokalplanens opbygning Lokalplanen består af en indledning, hvor der fortælles om hvor lokalplanen kan ses - på Rådhuset og bibliotekerne - og hvor længe fremlæggelsesperioden løber. I indledningen er der også redegjort for planens baggrund og for hvad man ønsker at opnå med planen. Redegørelsen fortæller om lokalplanens forhold til anden planlægning - kommuneplanen, spildevands- og varmeplanlægning, fredningsplanlægning osv. Lokalplanens 3. afsnit handler om, hvilke retlige virkninger der gælder, mens lokalplanforslaget er fremlagt, og når lokalplanen er endeligt vedtaget. Og så følger selve lokalplanen, hvor der i paragraffer er fastlagt de retlig bindende bestemmelser for området.

4 Sundgade Indledning 3 Offentliggørelse Forslag til lokalplan nr. 65 har været fremlagt i 8 uger fra den 4. maj 2004 til den 29.juni 2004, samt yderligere 4 uger frem til den 27. juli Lokalplanen er endelig vedtaget af Broager Byråd den 25. august 2004 og offentligt bekendtgjort den 31. august Lokalplanens placering Brovej Brugs Kirke Lokalplanområde Yderligere oplysninger Såfremt denne lokalplan måtte give anledning til spørgsmål, kan De rette henvendelse til Broager kommune, Teknik- og miljøafdelingen, Allégade 4, 6310 Broager, tlf

5 Redegørelse 4 Lokalplanområdets eksisterende forhold Lokalplanområdet omfatter Lokalplanområdet har i de sidste ca. 30 år været brugt af Victor Klietsch Maskinfabrik. Bygningerne har blandt andet været brugt til maskinfabrik, administration, lager og beboelse. På lokalplanområdet ligger der flere bygninger, hhv. fabriksbygninger som beboelse. Bygningerne forudsættes alle fjernet, i forbindelse med omdannelse af området til boligbebyggelse, bortset fra Sundgade 65, der forudsættes renoveret og anvendt til beboelse. Lokalplanens formål og indhold Lokalplanen skal muliggøre en udnyttelse af Matr.nr. 50, 15 og 311 af Egernsund Ejerlav. Området er beliggende i Egernsund by med front mod Sundgade. De omgivende områder mod nord, øst og vest er boligområde. Egernsund kirke ligger mod syd, på modsatte side af Sundgade. Lokalplanen giver mulighed for at opføre 8 ældreboliger og 8 almennyttige boliger i området. Ældreboligerne ønskes opført som 1 plans rækkehuse, placeret på grundens nordlige del, og de almennyttige boliger i 1½ plan, placeret ud mod Sundgade. Eksisterende ejendom Sundgade 65 ønskes bevaret og nyindrettet til boliger. Der skal endvidere etableres 1 p-plads pr. bolig i lokalplanområdet. Illustration af mulig bebyggelse i området kan ses på kortbilag side 14, bagerst i lokalplanen.

6 Redegørelse 5 Forhold til anden planlægning Regionplanlægning Lokalplanen er i overensstemmelse med Regionplan for Sønderjyllands Amt. Kommuneplanlægning Lokalplanområdet omfatter en del af rammeområde B 12 og C5 Egernsund Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med Kommuneplan , og der er derfor udarbejdet et tillæg nr. 11 til kommuneplanens rammer for lokalplanlægning. Tillægget er indarbejdet i lokalplanens redegørelsesdel. Zonestatus Lokalområdet er beliggende i byzone. Kystnærhedszone Området ligger indenfor den 3 km beskyttelseszone, der er fastlagt langs landets kyster. Efter bestemmelserne i planlovens 16, stk. 4 skal der inden for kystzonen vurderes om lokalplanens realisering i væsentligt omfang vil påvirke kystlandskabet og omgivelserne. Visuel vurdering Miljøministeriets cirkulære nr. 215 af 19. dec stiller krav om, at der i lokalplaner indenfor kystnærhedszonen skal redegøres for bebyggelsens visuelle påvirkning af omgivelserne. Lokalplanområdet består i dag af 2 beboelsesejendomme, samt en tidligere maskinfabrik, og et gammelt nedlagt vandværk. Fabrikken er gennem årene blevet udvidet, på forskellig vis med mange tilbygninger. Området og bygningsmassen bærer præg af at være industri, og fremstår som et meget lukket område. Med den nye bebyggelse, hhv. ældreboliger og almene boliger, vil lokalplanområdet blive åbent og lyst med grønne opholdsarealer mellem bygningerne. Bebyggelsen ønskes opført med respekt for det karakteristiske gadebillede langs Sundgade, og opføres i nutidens kvalitet og farver- Lokalplanområdet kan ikke ses fra kysten.

7 Redegørelse 6 Strandbeskyttelseslinie Området ligger i byzone og udenfor strandbeskyttelseslinien. Spildevandsplan Lokalplanområdet er omfattet af kommunens spildevandsplan. Spildevandet afledes til det kommunale rensningsanlæg. Vandforsyningsplan Lokalplanområdet vandforsynes fra Egernsund fælles private vandværk. Der er ingen særlige drikkevandsinteresser i lokalplanområdet. Varmeforsyning Lokalplanområdet er omfattet af varmeplan for Broager kommune og ligger i naturgasområde. Kirkebyggelinie Lokalplanområdet er beliggende inden for 300 meter kirkebyggelinie omkring Egernsund Kirke. Inden for Kirkebyggelinien må der ikke etableres bebyggelse med en højde på mere end 8,5 meter. Lokalplanen giver kun mulighed for bebyggelse på max. 8,5 meter. Fortidsminder, fredninger og kulturmiljø En stor del af vores forhistoriske kulturarv er skjult for det blotte øje. Den er gemt under marker, under vores byer og på bunden af søer, åer og moser. Denne kulturarv er grundlag for en del af vores historie. For at kulturarven ikke skal blive ødelagt ved anlægs- og byggearbejder har folketinget vedtaget en ny museumslov. Hvis der under jordarbejder i området findes fortidsminder, der har en karakter, der nødvendiggør en udgravning, skal byggeriet afvente en udgravning, jf. Museumslovens 27.

8 Redegørelse 7 Lokalplanens retsvirkninger De midlertidige retsvirkninger Indtil forslaget er endeligt vedtaget af byrådet, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder således et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelse. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan byrådet give tilladelse til udnyttelse af en ejendom i overensstemmelse med lokalplanforslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra datoen for forslagets offentliggørelse og indtil forslaget er endelig vedtaget, dog højst 1 år efter offentliggørelsen. Ved den endelige vedtagelse af lokalplanforslaget kan byrådet foretage ændringer i det offentliggjorte lokalplanforslag, jvf. 27 stk. 3 i lov om planlægning. Ændringer i lokalplanforslaget, der fører til at forslaget helt skifter karakter, således at der reelt foreligger et helt nyt forslag, kræver, efter 27 i lov om planlægning, fornyet offentliggørelse af lokalplanforslaget. De varige retsvirkninger Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen, må ejendomme, der er omfattet af planen, i flg. 18 i lov om planlægning, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg, der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser, under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt eller fastholdt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Lokalplanen indeholder bestemmelser om, at bebyggelse indenfor lokalplanområdet ikke må nedrives uden tilladelse fra Byrådet. Hvis en sådan tilladelse nægtes, kan ejeren efter planlovens 49 under visse forudsætninger forlange, at ejendommen overtages af kommunen mod erstatning, hvis der er et væsentligt misforhold mellem ejendommens afkastningsgrad og afkastningsgraden for lignende ejendomme. Private byggeservitutter og andre tilstandservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen jf. planlovens 18. Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven. Tillæg nr. 11 til Kommuneplan

9 Redegørelse 8 Rammer for lokalplanlægning. Med kommuneplantillæg nr. 11 overføres den del af området B12 som ligger indenfor lokalplangrænsen til område C5. Områdets afgrænsning i Kommuneplanen og den ændrede afgrænsning fremgår af oversigtskort Kommuneplan Tillæg nr. 11 : Område C5

10 Lokalplanens bestemmelser 9 Lokalplan nr. 65 Boligbebyggelse ved Sundgade i Egernsund I henhold til lov om planlægning bekendtgørelse nr. 563 af 30 juni 1997 med senere tilføjelse fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1. Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål at etablere plangrundlaget for et nyt boligområde i Egernsund. 1.1 Det nye boligområde kan bebygges med tæt/lav og åbent/lav og etagebyggeri i op til 2 plan. 2. Lokalplanens område og zonestatus Lokalplanens område afgrænses som vist på kortbilag 1., og omfatter matr.nr. 15, 50 og 311 af Egernsund Ejerlav 2.1 Arealer er i byzone 3. Anvendelse Lokalplanens område skal anvendes til boligformål. 4. Udstykning Der kan kun ske udstykning af området, efter kommunalbestyrelsens nærmere godkendelse. 5. Byggeriets omfang og placering Der opføres 16 boliger heraf 8 rækkehuse delt i 2 blokke og 8 boliger i 1½ plans huse, hvoraf 2 boliger indrettes i eksisterende ejendom Sundgade 65, med en samlet bebyggelsesprocent på max Bygningerne opføres med højst 2 etager og må ikke overstige 8,5 meter i højden. Alle bygningshøjder måles fra naturligt terræn. På skrånende terræn måles gennemsnitshøjde. 5.2 Bygninger må ikke placeres tættere på vejskel eller stiskel end 1,5 meter, gavle i bebyggelse langs Sundgade kan placeres i skel.

11 Lokalplanens bestemmelser 10 6 Byggeriets fremtræden Det skal tilstræbes at byggeriet indpasses i lokalområdet. Bebyggelsen skal have et fælles arkitektonisk materiale- og farvemæssigt udtryk. 6.1 beboelsesbygningernes ydervægge skal fremstå som blank teglmur, pudset eller vandskuret murværk. 6.2 Beboelsesbygningernes tage skal dækkes med tagsten eller betontagsten 6.3 Mindre facadepartier kan udføres i andre materialer, f.eks. glas, træ eller zink. 6.4 Glaspartier og udestuer skal integreres, og de skal hvis de opføres efterfølgende respektere hensigten i Til bygninger og bygningsdele skal der anvendes jord- og kystfarver, samt hvid, sort og grå, eventuelt blandet. 7. Ubebyggede arealer Ubebyggede arealer vil blive anlagt med græs og belægningssten, kørebane med asfalt. 7.1 Ubebyggede arealer skal ved beplantning, befæstigelse eller lignende gives et ordentlig udseende. 8. Veje og stier Boligveje og stier skal anlægges i overensstemmelse med principperne vist på tegningsmaterialet. Vej og stier i lokalområdet er private fællesveje. 8.1 Vejadgang til boligområdet sker fra Sundgade 8.2 Boligvejen bliver udlagt i en 4 meter bred trace. 8.3 Der etableres forbindelse til ekst. sti vest for området. 9 Parkering Der etableres parkeringsareal 1 parkeringsplads pr. bolig. 10. Ledningsanlæg og antenner Alle ledningsanlæg skal føres i jorden. Der må derfor ikke opsættes antenner på de enkelte bygninger Der må ikke opsættes paraboler på de enkelte bygninger.

12 Lokalplanens bestemmelser Teknisk forsyning Kloakering sker ved byggemodning. 12. Grundejerforening Området herunder bygninger og anlæg opføres af boligforening, som således har ansvaret for vedligeholdelse og drift af de private fællesveje, stier, plantebælte og haveanlæg m.v. 13. Tinglysning Lokalplan nr. 65 er offentlig bekendtgjort den 31. august 2004 og tinglyst efter den 28. september 2004 af Broager Kommune. 14. Ibrugtagning Ibrugtagning af boliger kræver : at byggeriet er færdigmeldt at der er sket tilslutning til naturgas, el, vand og offentlig kloak. at området er tilsluttet vej etablering af forsvarlig mulighed for brandslukning 14.1 Området skal kloakeres med et system hvor regnvand og spildevand er separeret Spildevand ledes til offentlig renseanlæg Bygherre skal undersøge mulighed for tilslutning af regn- / overfladevand til faskine. Afhængig af denne undersøgelse tages sammen med teknisk forvaltning beslutning om regn- / overfladevand afledes til faskine eller offentlig ledning.

13 Lokalplanens bestemmelser 12 V E D T A G E L S E S P Å T E G N I N G Lokalplan nr. 65 er vedtaget endeligt af Broager Byråd Broager den, 25. august Lokalplanen er offentlig bekendtgjort den,31. august Jørn Lehmann Petersen Borgmester Knud H. Jensen Forvaltningschef Nærværende lokalplan nr. 65 begæres tinglyst på matr. nr. e 15, 50 og 311 af Egernsund, samt alle parceller, der efter tinglysningsdatoen udstykkes fra ovennævnte ejendom. Broager den, Jørn Lehmann Petersen Borgmester Knud H. Jensen Forvaltningschef

14 Kortbilag nr. 1 matrikelkort 13 Matrikelkort med områdeafgrænsninger

15 Kortbilag nr. 2 beliggenhedsplan 14

16 Kortbilag nr. 3 facader 15