Ejendomsværdibeskatning i Danmark

Transkript

1 DET SAMFUNDSVIDENSABEIGE FAUTET Økonomisk Insiu ØBENAVNS UNIVERSITET andidaspeciale aine Gønbæk von Fühen Ringsed Ejendomsvædibeskaning i Danmak Analysee i en anvend geneel ligevægsmodel Vejlede: oul Schou Anal ECTS: 30 Aflevee den: 0/09/

2 Food Emne fo speciale e valg da jeg ha ønske a abejde med anvende geneelle ligevægsmodelle på empiiske daa i Danmak og på den måde bidage il den højakuelle diskussion om ska i Danmak. Jeg ha valg ejendomsvædibeskaning som empiisk analysefokus da ejendomsvædibeskaning e e elevan fokus i diskussionen om ska i Danmak. I speciale opsilles og benyes en anvend geneel ligevægsmodel. Den opsillede model bygge oven på en model opsille i en ovebygningsopgave udabejde af inda. ansen og aine Ringsed med ilen Neual ejendomsvædibeskaning i fobindelse med fage Anvende geneelle ligevægsmodelle i efeåe 200. Modellen i speciale adskille sig fa modellen i ovebygningsopgaven ved a væe udbygge på en ække omåde. De vigigse udvidelse i speciales model e inddagelse af økonomisk væks og inflaion indføsel af e enefadag og a modelsukuen e ænde så de e en lille åben økonomi de analysees i sede fo en lukke. Udbygningen af modellen i speciale ha væe en selvsændig poces de både ha omfae maemaiske udledninge og pogammeing i compuepogamme GAMS. I min sudieid ha jeg gennemfø fag som Inegeneaional Economics på udwig-maximilians Univesiä sam Advanced Macoeconomics og Anvende geneelle ligevægsmodelle på øbenhavns Univesie. De e heigennem jeg ha fåe ineessen fo den ype analyse man kan lave på baggund af geneelle ligevægsmodelle og ikke minds anvende geneelle ligevægsmodelle. I fobindelse med mi sudieabejde i Finansminiseie ha jeg haf adgang il ADAM-daabanken. Fa den e de benye en ække daa. Jeg ønske a akke min vejlede oul Schou fo god faglig og pakisk assisance som ha væe uundvælig. Deudove ønske jeg a akke Mee Ringsed og Chisoffe asen fo nyig koekulæsning.

3 Summay Tile of he hesis: Taxaion of owne occupied dwellings in Denmak analyzed using a compuable geneal equilibium model The pupose of he hesis is o empiically analyze he welfae effecs of a diffeen axaion of owne occupied dwellings han he axaion cuenly aking place Denmak. The analysis is based on he heoy of neual axaion of owne occupied dwellings and ealie foeign empiical sudies of axaion of owne occupied dwellings using compuable geneal equilibium models. A dynamic compuable geneal equilibium (hencefoh CGE model has been esablished and used fo he pupose. The model is calibaed on Danish daa. Two ypes of simulaions have been execued: a baseline scenaio which is chaaceized by he cuen axaion of owne occupied dwellings and 2 policy expeimens which ae chaaceized by a diffeen axaion of owne occupied dwellings and in some of he policy expeimens also diffeen income axaion. The measue sum of equivalen vaiaions (SEV has been inoduced in he hesis. I is used in he analysis o evaluae he welfae effec of a diffeen axaion of owne occupied dwellings. Taxaion of diffeen capial ypes vaies a lo in Denmak. The effecive ax ae of owne occupied dwellings is subsanially lowe han he ax ae on ohe ypes of capial. Accoding o he heoy of neual axaion of owne occupied dwellings an efficien savings allocaion can be eached if axaion of owne occupied dwellings is neual (DØRS (2008b. This would involve a highe ax ae of owne occupied dwellings han exiss oday. Moeove housing capial is elaive immobile compaed o mos ohe ypes of capial. evying a highe effecive ax ae on owne occupied dwellings han ohe ypes of capial can heefoe be beneficial due o he heoy of axaion on immobile goods. (Vaian (2006. Many ealie empiical sudies using CGE models of axaion of owne occupied dwellings have been caied ou. Thee foeign empiical sudies of axaion of owne occupied dwellings using CGE models have been inoduced in he hesis. The hee sudies ae wien by Bye and Åvisland (2003 Gavais (998 and Eeola and Määänen (2005. Ove all he conclusions fom hese sudies ae ha an inoducion of a neual axaion of owne occupied dwellings combined wih lump sum ansfes will esul in a welfae loss. oweve if he addiional ax evenue fom an inoducion of a neual axaion of owne occupied dwellings is edisibued hough a lowe maginal ax ae on labo income he sudies find welfae gains. Fuhe he sudy caied ou by Eeola and

4 Määänen (2005 shows ha high axaion levied on owne occupied dwellings compaed wih axaion on ohe ypes of capial is opimal and also leads o a welfae gain. Thee policy expeimens have been execued in his hesis. They implemen following changes: olicy expeimen I: Inoducion of a neual axaion of owne occupied dwellings. The addiional ax evenue is offse by lump sum ansfes. olicy expeimen II: Inoducion of a neual axaion of owne occupied dwellings. The addiional ax evenue is edisibued hough a lowe maginal ax ae on labo income. olicy expeimen III: Inoducion of a high axaion of owne occupied dwellings so ha owne occupied dwellings ae axed a a highe ae han ohe capial income. The addiional ax evenue is edisibued hough a lowe maginal ax ae on labo income. In he hee policy expeimens focus has been on whehe conclusions fom ealie foeign empiical sudies of axaion on owne occupied dwellings using CGE models can be validaed wih he model used in his hesis calibaed on Danish daa. 2 invesigaing whehe hee exis facos ha ae cucial fo he esuls found in his hesis and may lead o deviaions fom ealie conclusions fom he hee foeign empiical sudies of axaion of owne occupied dwellings using CGE models 3 quanifying a limi o which no fuhe maginal convesion of he axaion on labo income o owne occupied dwellings is impoving he welfae. Oveall policy expeimen I shows ha hee is no welfae gain fom an inoducion of a neual axaion of owne occupied dwellings if i is followed up by lump sum ansfes. This validaes he conclusion eached in Bye and Åvisland (2003. oweve he welfae loss measued by SEV is modesly. SEV is equal o billion k. Fuhemoe a sensiiviy analysis is made of he calibaion seup in he model. In he calibaion pocess he ae of ime pefeence has been calibaed so ha he coec level of pivae consumpion in he benchmak yea can be chosen. Because of he sucue of he model he ae of ime pefeence is cucial fo he level of he inees ae and a elaive high inees ae is found and used in he analysis. Fuhemoe he inees ae is cucial fo he level of a neual ax ae of owne occupied dwellings. A sensiiviy analysis of he calibaion seup is esed. Insead of calibaing he ae of ime pefeence i is chosen o se i a pioi. As a consequence he inees ae and he neual ax ae of owne occupied dwellings ge lowe. The sensiiviy analysis shows ha when an alenaive calibaion seup is used he conclusion of policy

5 expeimen I changes. Insead of a welfae loss he consume will now each a welfae gain. A sensiiviy analysis is also made of he insallaion cos paamee in policy expeimen I. I shows ha ha he conclusion of policy expeimen I is also sensiive o his paamee and wih a low insallaion cos paamee he welfae loss is uned in o a modes welfae gain. olicy expeimen II shows ha an inoducion of a neual axaion of owne occupied dwellings whee he addiional ax evenue is edisibued hough a lowe maginal ax ae on labo income may be followed up by a welfae gain. Measued in SEV i may give a welfae gain a 0.0 billion k. oweve he sensiiviy analysis shows ineesingly ha his esul elies on he ae of inees deducion. A welfae gain is only eached if he ae of inees deducion is equal o o lage han 7 pc. This is an impoan esul because i shows ha he limi ono how much owne occupied dwellings should be axed befoe i will no longe esul in a welfae gain depends on he ae of inees deducion. Fuhe his esul deviaes fom he hee foeign empiical sudies of axaion on owne occupied dwellings using CGE models. Finally in policy expeimen III he analysis quanifies a limi o which no fuhe maginal convesion of he axaion on labo income o owne occupied dwellings is impoving he welfae when he ae of inees deducion is given by is cuen level. This limi goes a a ax ae on owne occupied dwellings of 6.5 pecen which coesponds o a axaion of alenaive ypes of capial on 68 pecen. ence he analysis shows ha a elaive high axaion of owne occupied dwellings can be levied unde he cuen ax ules if he addiion ax evenue is edisibued hough a lowe maginal ax ae on labo income. oweve a change in he ae of inees deducion will also change his esul: If he ae of inees deducion is loweed he limi o which no fuhe maginal convesion of he axaion on labo income o owne occupied dwellings is impoving he welfae will also be lowe as a consequence. The sensiiviy analysis of he calibaion seup shows ha also policy expeimen II is vey sensiive o he calibaion seup. oweve i does no change he conclusion in policy expeimen II bu when a lowe ae of ime pefeence inees ae and ax ae of owne occupied dwellings ae used he size of he welfae gain becomes much lage. Finally fuhe sensiiviy analysis is made of he insallaion cos paamee in policy expeimen II. I shows ha he conclusions found in policy expeimen II ae elaively obus o he insallaion cos paamee. Given he ax ae on alenaive capial is 33.5 pc.

6 Indholdsfoegnelse Indholdsfoegnelse... AITE Indledning... 4 AITE 2 apialbeskaning i Danmak Danske skaeegle fo beskaning af kapial Effekiv kapialbeskaning Opsummeing... AITE 3 Ejeboligbeskaning oblem med lav beskaning af ejebolige Boligbeskaning i e eoeisk pespekiv Neual ejendomsvædibeskaning Boligkapial e elaiv immobil gode Empiiske sudie af boligbeskaning Opsummeing... 8 AITE 4 Gennemgang af den opsillede model Modelanagelse og afgænsninge hei Gennemgang af modellen Den epæsenaive viksomhed Den epæsenaive fobuge Den offenlige seko Udlande Inflaion igevægsbeingelse Seady sae beingelse Sød il økonomien apialgevinse Velfædsmål fo velfædsanalyse Opsummeing AITE 5 alibeing alibeingspocessen alibeing af modellen Eksogen fassae vaiable i modellen Endogen fassae vaiable... 37

7 5.2.3 Fassæelse af eksogene paamee i modellen alibeede paamee Opsummeing AITE 6. oliikekspeimen I: Neual ejendomsvædiska kombinee med søe lump sum oveføsle Inodukion il poliikekspeimen I Fomåle med poliikekspeimen I akisk gennemføsel af poliikekspeimen I A pioi fovenning il poliikekspeimen I Gennemgang af poliikekspeimen I: Neual ejendomsvædibeskaning kombinee med lump sum oveføsle åvikning på boligmakede De samlede fobug Abejdsudbud og kapial Udlande Fobugeens fomue Velfædsmæssig konsekvens af poliikekspeimen I Følsomhedsanalyse af esulaene i poliikekspeimen I E ande kalibeings seup En anden insallaionsomkosningspaamee Opsummeing AITE 7 oliikekspeimen II og III: øjee ejendomsvædibeskaning kombinee med nedsæelse af abejdsindkomsbeskaningen fo mepovenue Inodukion il poliikekspeimen II og III Fomål med poliikekspeimen II og III akisk gennemføsel af poliikekspeimen II og III A pioi fovenninge il poliikekspeimen II og III Gennemgang af poliikekspeimen II: Neual ejendomsvædibeskaning kombinee med nedsæelse af abejdsindkomsbeskaningen fo mepovenue åvikning på boligmakede De samlede fobug Abejdsudbud og kapial Udlande Fomuen Velfædsmæssig konsekvens

8 7.2.7 Opsummeing Gennemgang af poliikekspeimen III: øj ejendomsvædibeskaning kombinee med nedsæelse af abejdsindkomsbeskaningen fo mepovenue Gænseilfælde fo hvonå en maginal omlægning af skaen på abejdsindkoms il bolige ikke længee kan beale sig åvikningen på en ække vigige vaiable Opsummeing Følsomhedsanalyse af esulaene i poliikekspeimen II og III Renefadages beydning fo esulaene af poliikekspeimen II Følsomhedsanalyse af kalibeings seuppe Opsummeing AITE 8 onklusion og pespekiveing AITE 9 ieaulise Appendiks A Gænseilfælde hvo e gode e fuldkommen immobil og en skaeænding defo fuld ud vil kapialisee sig i pisen Appendiks A Udledning af langsigsniveaue fo konanpisen på bolige Appendiks A Udledning af fomueakkumulaionsligningen... 8 Appendiks A øsning af fobugeens opimeingspoblem Appendiks A Ovesig ove samlige ligninge de indgå i GAMS pogamme: Appendiks A GAMS ogamme Appendiks A Ovesig ove vaiable og paamee som indgå i modellen... 9 Appendiks A Boligbenyelsens andel af de samlede fobug Appendiks A Modelleing af lump sum oveføsle fo mepovenue fa en neual ejendomsvædibeskaning Appendiks A Følsomhedsanalyse af insallaionsomkosningspaameeen i poliikekspeimen II

9 AITE Indledning Ejebolige beskaes i Danmak makan lempeligee end ande fome fo kapial unde de gældende skaeegle. Med skaesoppe fa 200 de ha indebåe en indefysning af ejendomsvædiskaen e beskaningen af ejebolige bleve lempe ydeligee i fohold il beskaningen af ande kapialfome. Økonome ha gang på gang agumenee fo a gøe op med den lempelige beskaning af ejebolige. (Se bl.a. DØRS (2008b og Velfædskommissionen (2006. De e oveodne o eoeiske agumene de e bleve femhæve i denne fobindelse. Fo de føse kan ejebolige beages som en fomueanbingelse de give e afkas. Nå skaen på foskellige fome fo kapial (fomueanbingelse vaiee fo en given isiko og efeska-afkase af en inveseing demed også vaiee fo en given isiko kan de ifølge eoien om neual ejendomsvædibeskaning fovenes a påvike husholdningenes opspaingssammensæning. En følge heaf kan væe uhensigsmæssige opspaingsmønse (DØRS (2008b. Teoeisk kan de defo agumenees fo a ejebolige bø beskaes på lige fod med beskaningen af afkase på ande fome fo kapial fo a undgå uhensigsmæssige opspaingsmønse (DØRS (2008b. Fo de ande e ejebolige e elaiv immobil gode i fohold il ande kapialfome. Ifølge eoien om beskaning af immobile gode fovide beskaningen af immobile gode minde end beskaning af elaiv mobile gode. (Vaian (2006. ei ligge e agumen fo a ejebolige med fodel kan beskaes hådee end ande kapialfome og ikke kun på lige fod med ande kapialfome. En højee beskaning af ejebolige end den de finde sed i dag ha deudove indgåe i en anden vigig diskussion af skaesysemes indening. avee ska på abejdsindkoms ha væe e femædende ema bland mange økonome såvel som poliikee i de senese å. (Se bl.a. Velfædskommissionen (2006 og Skaekommissionen (2009. De skyldes a opeholdelsen af de danske velfædssysem i dag og femove e unde pes. Dels pga. en aldende befolkning. Dels pga. sigende mobilie bland viksomhede abejdskaf og i sædeleshed bland en ække kapialfome. En sænkelse af abejdsindkomsbeskaningen kan øge abejdsudbudde og defo afhjælpe noge af pesse på de danske velfædssysem. En lavee ska på abejdsindkomsen skal dog finansiees. Defo ha bl.a. Velfædskommissionen (2006 foeslåe a man med højee skae på ejebolige delvis kan finansiee en skaenedsæelse på abejdsindkoms. 4

10 En ække udenlandske empiiske sudie med bug af simulaione og anvende geneelle ligevægsmodelle (femove efeee il som AG modelle ha fokus på boligbeskaning. Te udenlandske empiiske sudie vil blive gennemgåe i speciale skeve af hhv. Bye og Åvisland (2003 Gavais (998 og Eeola and Määänen (2005. Oveodne vise esulaene af de e udenlandske empiiske sudie a en neual boligbeskaning kan væe velfædsfobedende hvis mepovenue af en øge boligbeskaning benyes il a nedsæe skaen på abejdsindkoms. Endvidee vise esulaene fa Bye og Åvisland (2003 a de ingen velfædsgevins e fobunde med indføsel af en neual ejendomsvædibeskaning hvis mepovenue blo ilbageføes il fobugene via lump-sum oveføsle. Deudove vise Eeola and Määänen (2005 a de kan væe fodelagig ligefem a beskae bolige hådee end ande kapialfome. Speciales fomål Med udgangspunk i eoien om neual ejendomsvædibeskaning sam esulaene af de e idligee udenlandske empiiske sudie af ejeboligbeskaning ved bug af AG modelle vil velfædseffekene af en anden ejendomsvædibeskaning end den de finde sed i Danmak i dag analysees. Som en del af analysen opsilles de i speciale en dynamisk AG model. Med modellen simulees e gundfoløb de e kendeegne ved den nuvæende ejendomsvædibeskaning. Efefølgende simulees e foskellige poliikekspeimene i modellen de e kendeegne ved ænde beskaningsfohold. I de e poliikekspeimene sæes de fokus på om konklusione fa e idligee udenlandske empiiske sudie af ejeboligbeskaning ved bug af AG modelle kan bekæfes på danske daa 2 a undesøge om de e fakoe de ha afgøende beydning fo konklusionene og defo kan medføe en ænding i esulaene i fohold il de idligee udenlandske empiiske sudie af ejeboligbeskaning ved bug af AG modelle 3 om de i speciale kan bidages med en kvanificeing af en øve gænse fo hvonå en maginal omlægning af skaen på abejdsindkoms il ejebolige ikke længee e fodelagig. De e poliikekspeimene de udføes e kendeegne ved: oliikekspeimen I: Indføelse af en neual ejendomsvædibeskaning så de ikke længee foekomme en favoiseing af boligkapial. Mepovenue ilbagebeales via lump-sum oveføsle. oliikekspeimen II: Indføelse af en neual ejendomsvædibeskaning med benyelse af mepovenue hefa il en nedsæelse af abejdsindkomsbeskaningen. 5

11 oliikekspeimen III: Indføelse af en høj ejendomsvædibeskaning således a boligkapial beskaes elaiv hådee end ande kapialfome. Mepovenue hefa benyes il en nedsæelse af abejdsindkomsbeskaningen. Speciales opsillede model Den opsillede model i speciale bygge oven på en model opsille i en ovebygningsopgave udabejde af inda. ansen og aine Ringsed i fobindelse med gennemføslen af fage Anvende geneelle ligevægsmodelle i efeåe 200. I ovebygningsopgaven benyedes en Ramsey-model. Opbygningen af modellen va inspiee af kilde som Søensen (200: OECDTAX A Model of Tax olicy in he OECD Economy og noe udabejde af oul Schou om Ramsey-modellen i diske id og Ramseymodellen med indbygge boligmaked. Ramsey-modellen benye i ovebygningsopgaven vil fungee som e udgangspunk fo Ramsey-modellen i speciale men Ramsey-modellen i speciale vil blive udbygge på en ække omåde. De vigigse udvidelse i speciales model e inddagelse af økonomisk væks og inflaion indføsel af e enefadag og a modelsukuen e ænde så de e en lille åben økonomi de beskives i sede fo en lukke. Afgænsning af speciale En omfaende beskivelse og diskussion af afgænsninge af modellen i speciale e a finde i kapiel 4 hvo modellen også gennemgås. e gennemgås speciales oveodnede afgænsning. I speciale fokusees de på beskaning af ejebolige. Deved e de minde fokus på ande boligfome såsom andelsbolige almene bolige og lejebolige. En fyldesgøende empiisk analyse elaee il beskaning på boligmakede vil age højde fo den samlede boligmakedssammensæning og beskaningen heaf men ligge udenfo de mulige omfang af e speciale. De e således kun modellee ejebolig i modellen og de e kun beskaningen af ejebolige i fom af ejendomsvædiskaen de belyses. ei ligge en anden begænsning. De ages ikke højde fo gundskyld i modellen som fungee som en anden beskaning på ejebolige. Beydning af gundskyld vil dog blive diskuee i speciale. Schou (200a Schou (200b 6

12 Fo a kunne analysee beydningen af beskaning af ejebolige e de nødvendig a age højde fo beskaning af alenaive kapialfome. Dog e de også ud ove dee speciales mulige omfang a modellee den samlede fomue- og opspaingssammensæning. Således e beskaning af pensionsopspaing fx ikke inddage i modelleingen af AG-modellen. I sede vil beskaning af foskellige kapialfome blive diskuee i en eoeisk sammenhæng. Endelig e de i speciale ikke fokus på fodelingsmæssige konsekvense af ændinge i ejendomsvædibeskaningen men deimod kun på den samlede samfundsøkonomiske påvikning. Fovenelige fodelingsmæssige konsekvense af ændinge i ejendomsvædibeskaningen diskuees dog i kapiel 4. Speciales opdeling Speciale e inddel i kapiel 2-8. I kapiel 2 edegøes de fo hvodan kapialbeskaning e indee i Danmak heunde hvodan foskellige kapialfome blive beskae i fohold il hinanden. apial 3 diskuee nogle agumene fo hvodan ejebolige bø beskaes ud fa e eoeisk pespekiv. eudove vil esulaene af idligee empiiske sudie af beskaning af ejebolige med bug af AG modelle blive pæsenee. I kapiel 4 gennemgås den opsillede model og anagelsene bag diskuees. apiel 5 koncenee sig om kalibeing af modellen. Endelig vil poliikekspeimenene blive udfø i kapiel 6 og 7. apiel 8 konkludee og pespekivee. AITE 2 apialbeskaning i Danmak Boligkapial epæsenee e inveseingsalenaiv il inveseing i ande kapialgode og blive defo beskae som e kapialgode. Dee kapial ha il fomål a give e oveblik ove hvodan kapialbeskaning e indee i Danmak heunde hvodan boligkapial beskaes i fohold il ande kapialgode. Således vil afsni 2. gennemgå nogle oveodnede skaeegle fo foskellige kapialfome i Danmak. I afsni 2.2 foeages en sammenligning af beskaningen af foskellige kapialfome vha. begebe effekiv kapialbeskaning og i afsni 2.3 opsummees de. 2. Danske skaeegle fo beskaning af kapial De e lang fa alle kapialfome som beskaes ens i Danmak. De e med il a gøe kapialbeskaning foholdsvis komplicee. apial kan have mange fome. Akie obligaione bankindesående og vædipapie e alle eksemple på kapialfome. Men kapial kan fx også 7

13 age fom som opspaing i fysisk kapial såsom kapialappaa i viksomhede elle ejebolige. igeledes e de foskellige fome fo kapialindkomse såsom dividende ene kapialgevinse og vædien af en ejebolig. Dee afsni gennemgå ko skaeeglene fo nogle af de vigigse kapialfome. Beskaning af akie obligaione og bankindesående mv. Beskaningen af obligaione og bankindesående mv. beskaes som kapialindkoms. Ved beskaning af kapialindkoms opgøes neokapialindkomsen. Den e lig summen af posiiv og negaiv kapialindkoms. osiiv kapialindkoms kan fx væe eneindæge elle kusgevinse og negaiv kapialindkoms kan fx væe eneudgife ved gæld og kusab. vis den posiive kapialindkoms ovesige den negaive e neokapialindkomsen posiiv og vice vesa. osiiv neokapialindkoms indgå i den samlede skaepligige indkoms. Dvs. den indgå i gundlage fo bund- og opska såvel som i gundlage fo sundhedsbidag kommune- og kikeska (Skaeminiseie (200a. Dog e de med Foåspakken 2.0 indfø e bundfadag fo hvonå posiiv neokapialindkoms indgå i opskaebeegningen (Finansminiseie (2009. I 200 udgjode bundfadage k. osiiv neokapialindkoms beskaes fo bundskaeyde med 3726 pc. og fo opskaeyde med 5226 pc. 2 hvis indæge ovesige en pogessionsgænse på k. (Skaeminiseie (200a. Skaen på negaiv neokapialindkoms udgøes i sede af e enefadag. Negaiv neokapialindkoms indgå kun i gundlage fo sundhedsbidag kommune- og kikeska. Således beskaes eneudgife ved negaiv neokapialindkoms med en skaesas på ca. 335 pc. 3 (Skaeminiseie (200a. Akieindkoms de udgøes af udbye og kusgevinse indgå ikke i neokapialindkomsen men beskaes i sede efe en sæskil pogessiv skala. Akieindkoms op il k. beskaes med en skaesas på 28 pc. akieindkoms mellem og k. beskaes med en skaesas på 43 pc. og al akieindkoms heove beskaes med en skaesas på 45 pc. (Skaeminiseie (200a. Reglene fo beskaning af akieindkoms blive også beø af Foåspakken 2.0. Således gælde de fa og med 200 a akieindkoms op il k. beskaes med 28 pc. mens al akieindkoms heove beskaes med en skaesas på 42 pc. (Finansminiseie ( Den gennemsnilige skaesas på posiiv kapialindkoms e beegne som summen af skaesasen på negaiv neokapialindkomsen på 335 pc. og sasen på bundska på 376 pc. og opska på 5 pc. 33 ommuneskaesasen ligge i gennemsni på 249 pc. den gennemsnilige kikeska på 07 pc. og sundhedsbidage ligge på 8 pc. i

14 ensionsbeskaning ensionsopspaing kan oveodne inddeles i e ype opspaing; aepensione kapialpensione og livenepensione (DØRS (2008a. Foskellen på de e e udbealingsfom. apialafkase af pensionsopspainge beskaes løbende med 5 pc. De gælde endvidee fo alle e pensionsodninge a såfem de ophæves fø pesonen e fyld 60 å beales en afgif på 60 pc. (Skaeminiseie (200d og Skaeminiseie (200e. Raepensione udbeales i en fas ae ove en fassa peiode på minimum 0 å og maksimum 25 å mens kapialpensione udbeales som e engangsbeløb. Endelig e de livenepensione de udbeales som livsvaige ydelse. De løbende udbealinge il hhv. aepensione og livenepensione blive beskae som pesonlig indkoms. Ved udbealing af kapialpensionen ækkes en afgif på 40 pc. il saen (Skaeminiseie (200d. Man kan indbeale lige så mege man vil il en livenepension. Fo kapialpension gælde de a man kan indbeale op il k. (20-al hve å og fo aepension gælde de a man kan indbeale op il k. hve å (20-al (Skaeminiseie (200d. Indbealing il aepensione såvel som il livenepension faækkes den pesonlige indkoms dog med undagelse af abejdsmakedsbidag. Indbealinge il kapialpension blive ukke fa ved beegning af bundskaen men ikke ved beegning af opskaen. (DØRS (2008a. Selskabsbeskaning vis e selskab e egisee i Danmak elle e udenlandsk selskab ha e fas difssed i lande skal de beales selskabsska. E selskabs skaepligige indkoms opgøes på gundlag af selskabes åsappo. Selskabsskaepocenen ha siden 2007 ligge på 25 pc. Skaen beales som aconoska. Selskabe kan selv besemme om de deudove ønske a indbeale e ydeligee beløb i aconoska fo a undgå esskaeillæg mv. (Skaeminiseie (200b. Ejeboligbeskaning Ejebolige kan både beages som e vaig fobugsgode og som e inveseings- og opspaingsgode på linje med ande inveseingsgode. Dvs. en ejebolig på den ene side fungee som e inveseingsalenaiv il inveseing i ande kapialfome og på den anden side levee en fobugsydelse som kan sidesilles med ande fome fo ikke-vaige fobugsgode. Nå ejebolige beskaes e de på baggund af de afkas boligfobuge yde. De e deudove en kapialgevins elle ab fobunde med salg af en bolig afhængig af pisudviklingen. Denne gevins elle ab beskaes ikke. Som boligeje beskaes man defo i dag kun af o ype skae. Gundskyld og ejendomsvædiska. Gundskylden e en kommunal ska de 9

15 pålægges al jod. De e således ikke kun boligejee de pålægges gundskyld men pålægges også jod il ande fomål. I gennemsni lå gundskylden på 259 pomille i Vedligeholdelse og nybygning af ejebolige subsidiees i dag ved a blive beskae lempeligee end ande kapialfome i fom af en lav effekiv ejendomsvædiskaesas 5. Ejendomsvædiskaen opgøes på baggund af den offenlige vudeing af ejeboligens vædi. Ejendomsvædiskaen fassæes således som pocensas af den offenlige vudeing. vis man ha ehveve sig sin bolig senes. juli 998 e man beeige il e nedslag i ejendomsvædiskaen på 2 pomille af beegningsgundlage. Deudove e de en ække boligejeype som få e ydeligee nedslag i den beegnede ejendomsvædiska på 4 pomille af ejendomsvædien dog svaende il maksimal.200 k. Ejee af ejelejlighede og ejee af visse fedede ejendomme få ikke de nævne eksa nedslag. (Skaeminiseie (200c. Endelig e de egle fo hvo mege ejendomsvædiskaen må sige fa å il å. Geneel gælde de a hvis ejendomsvædiskaen e sege med mee end k. fa e å il e ande nedsæes skaen med de oveskydende beløb. De gælde dog a skaen maksimal kan nedsæes il sidse ås ejendomsvædiska illag 20 pc. I 200 blev skaesoppe indfø. De ha beyde a ejendomsvædiskaebeegningen ikke længee følge udviklingen i ejendomsvudeingen. Den udgøes deimod som den mindse vædi af e følgende mulighede: som den offenlige vudeing fa 200 plus 5 pc. som den offenlige vudeing i 2002 elle som den akuelle vudeing. De afhænge af hvilken af de e mulighede de e den mindse beskaning (Velfædskommissionen (2006. Med skaesoppe e den eale ska på ejebolige kun på 07 pc. nå de e koigee fo pisudviklingen jf. DØRS (2008b. Udove en lempelig beskaning af ejebolige kan man opnå e enefadag ved køb af ejebolige hvis en del af boligpisen e finansiee ved boliggæld. Renefadagseen e ikke sælig ilegne boliggæld men e gældende ved alle fome fo gæld. Demed e enefadagseen helle ikke en ydeligee subsidieing af ejebolige i fohold il ande kapialfome. Dog kan en beydelig andel af gældsæelsen bland mange husholdninge ofe foklaes ved a de i Danmak e mulig a opage lån mod pan i fas ejendom såvel som de e mulig a belåne boliges fivædi (Olesen og Svanhold. Således e de i Danmak en kla sammenhæng mellem husholdningenes gæld og boliglån og demed hvad enefadagseen benyes il. Ide de i Danmak e en kla sammenhæng mellem boliglån og enefadagsydelse kan samninge af enefadage olkes som samninge af boligbeskaningen. (unde ( Danmaks saisik abel SAT 5 Begebe effekiv skaesas vil blive næmee gennemgåe i afsni 2.2 0

16 2.2 Effekiv kapialbeskaning I dee afsni foeages en sammenligning af beskaningen af foskellige kapialindkomse. De ovenfo beskevne skaesase kan ikke sammenlignes uden videe da de afspejle beskaning af nominel kapialindkoms. I en økonomi med inflaion afspejle en del af ens kapialindkoms blo kompensaion fo inflaionsudviklingen og udgø defo ikke nogen eel indkoms. Denne del af kapialindkomsen bø defo ikke beskaes. Tabel 2. Effekive eale skaesase på kapialindkoms i Danmak c. ensionsopspaing 238 Ejebolig 58 Selskabsska 396 Renefadag 530 Reneindæge bundskaeyde 67 Reneindæge opskaeyde 934 ilde: DØRS (2008b vis de ønskes a sammenligne kapialskae med hinanden e man nød il a omegne dem il effekive skaesase. De eale afkas på e akiv e give ved foskellen på afkases nominelle afkas i faukke inflaionen π. E akivs effekive skaesas kan beegnes som foskellen mellem de eale afkas på akive fø ska i og efe ska ( i og dividee denne foskel med den eale skaesas (DØRS (2008b. Således kan e akivs effekive eale skaesas udykkes som: i ( i (2. i DØRS (2008b ha lave en beegning af den effekive beskaning af foskellige kapialindkomse ud fa den beskevne omskivningsfomel i (2.. De e gengive i abel 2.. De e bug en anagelse om en ålig inflaionsae på 75 pc. og a afkase udgøes af den nominelle ene på 475 pc. svaende il en ealene på 3 pc. Som de femgå af abellen e de so foskel på den effekive beskaning af foskellige kapialindkomse. I den lave ende ligge beskaning af ejebolige og pensionsopspaing på hhv. 58 pc. og 238 pc. I den høje ende ligge eneindæge fo opskaeydee de beskaes med 934 pc. 2.3 Opsummeing Beskaningen af kapial i Danmak e mege foskellig fa kapialfom il kapialfom. De e således so foskel på skaebealingen af ens kapialafkas afhængig af hvo man placee sin

17 opspaing. Ved omegning af nominelle skaesase il effekive eale skaesase ses de a de i dag ske en favoiseing af ejebolige men også pensionsopspaing. I næse kapial vil de diskuees hvodan boligkapial bø beskaes i fohold il ande kapialfome. AITE 3 Ejeboligbeskaning Dee kapiel ha il fomål a diskuee pobleme med lav beskaning af ejebolige i afsni 3.. eefe analysees de hvodan boligkapial bø beskaes i fohold il anden kapialindkoms i e eoeisk pespekiv i afsni 3.2. I afsni 3.3 vil esulae fa idligee udenlandske empiiske sudie med fokus på boligbeskaning blive pæsenee. Afsni 3.4 opsummee. 3. oblem med lav beskaning af ejebolige En elaiv lav effekiv beskaning af ejebolige i fohold il beskaning af ande kapialfome kan beages som e subsidie af ejebolige (Velfædskommissionen (2006. I dee afsni gennemgås nogle oveodnede agumene imod subsidieing af ejebolige sam foslag il ændinge af subsidieingen af ejebolige. E poblem ved subsidieing af ejebolige i fohold il ande kapialfome e a de kan føe il uhensigsmæssige opspaingsmønse hvo de invesees en ufoholdsvis so andel af de samlede samfundsessouce i bolige. De e uhensigsmæssig i de ilfælde hvo en anden inveseingspoefølje som omfae søe inveseing i alenaive inveseingsfome kunne have bevike en mee efficien naionalfomue. Deil komme a subsidieing af ejebolige i fohold il ande kapialfome skal finansiees. De ske i dag gennem opkævning af skae og afgife som i Danmak i høj gad e pålag abejdsindkoms. Jf. Velfædskommissionen (2006 kan dee skævvide inciamene il a abejde og deved også a uddanne sig. I DØRS (200 e påpege e edje poblem ved subsidieing af ejebolige i fohold il ande kapialfome. Rappoen vise a de ikke kan påvises posiive fodelingseffeke ved subsidieing af bl.a. ejebolige. Defo foeslås de i appoen a subsidieing af ejebolige i fohold il ande kapialfome fjenes. De e med disse poblemsillinge a Velfædskommissionen (2006 ha påpege a en ænding af ejendomsvædibeskaningen kan væe fodelagig. Velfædskommissionen foeslå a hæve ejendomsvædiskaen langsom ove en 20-åig peiode il en sas på 5 pc. Fomåle 2

18 hemed e a de foekomme neual ejendomsvædibeskaning ved denne sas 6. De binge således beskaningen af ejebolige på niveau med beskaning af anden kapial i økonomien. Ydemee foeslås de i Velfædskommissionen a benye de mepovenu de udspinge heaf il en nedsæelse af abejdsindkomsbeskaningen. Deved ønske kommissionen samidig a fjene noge af skævvidningen på abejdsmakede. De e ligeledes e af de scenaie Skaekommissionen (2009 opsille. Dees appo ha fokus på mulige finansieinge af en lavee ska på abejde. e diskuees en neual ejendomsvædibeskaning som bidag il finansieing af en lavee ska på abejdsindkoms. Dog femføes samninge af enefadages vædi også som en mulig måde a omlægge en del af beskaningen fa abejdsindkoms il ejebolige. 3.2 Boligbeskaning i e eoeisk pespekiv Skaesysemes bø indees således a skaeopkævningen fovide minds mulig (DØRS (2008b. Defo ha økonome gang på gang agumenee fo a gøe op med den lempelige beskaning af ejebolige. (Se bl.a. DØRS (2008b og Velfædskommissionen (2006. De e oveodne o agumene de e bleve femhæve i denne fobindelse. De ene e e agumen fo a gøe ejendomsvædibeskaning neual og vil blive gennemgåe i kapial De ande e a beskae bolige elaiv håd og vil blive gennemgåe i afsni Neual ejendomsvædibeskaning I Danmak beskaes ejebolige som e kapialgode. Ifølge eoien om neual ejendomsvædibeskaning bø beskaningen af kapialindkomsen fobunde med ejebolige væe således a de hveken foekomme en favoiseing af- elle en diskiminaion mod inveseinge i ande kapialfome. Således vil skaesyseme ikke favoisee elle diskiminee én kapialfom fem fo en anden men deimod væe neual. Give a boliginveseinge og obligaione give de samme fovenede isikokoigeede afkas fø ska skal de således også gøe de efe ska. apialmakedsligevægen fø og efe ska kan epæsenees ved hhv. (3. og (3.2: (3. i pj bv g (3.2 i( p bve g( k j 6 Rappoen opsille foskellige scenaie fo hvonå de foekomme neual ejendomsvædibeskaning. Med en nominel ene på 5 pc. sam en inflaionsae på 2 pc. og alenaiv beskaning på anden kapial på 33 pc. svae sasen på en neual ejendomsvædibeskaning il en sas i omegnen af 5 pc. En mee dybdegående gennemgang af neual ejendomsvædibeskaning foeages i afsni

19 apialmakedsligevægen fø ska e kendeegne ved a afkase på obligaione i illag en isikopæmie fo usikkehed i fobindelse med inveseinge i fas ejendom p j skal væe lig med de fovenede nominelle afkas på bolige. Dvs. lejevædien b faukke vedligeholdelsesudgife v og illag de fovenede nominelle afkas af boligen g. I e skaesysem med en ska på nominelle eneindæge en effekiv ejendomsvædiska e og en ska på de fovenede nominelle afkas af boligen k gælde a den neuale - og demed ikke inveseingsfovidende ejendomsvædiska - e give ved (3.3 (fo upåvike isikopæmie p j : (3.3 e* i k* g I Danmak beskaes ealiseede kapialgevinse i fobindelse med salg af ejebolig ikke. Demed e k=0 og (3.3 foenkles il: (3.4 e * i *( bv p g j De beyde a den neuale ejendomsvædiska bø age højde fo den manglende beskaning af de fovenede nominelle afkas på bolig g som demed i favæ af boligafkasbeskaning e ilsvaende højee. Jf. ligning (3.4 afhænge en neual ejendomsvædibeskaning af de geneelle kapialafkas på ande kapialfome. En koek fassæelse af ejendomsvædiskaen e således lig med ejendomsvædien gange den nominelle obligaionsene gange med skaesasen på de alenaive kapialafkas. vis den nominelle ene ligge på 5 pc. og inflaionen e på 2 pc. og de anages a beskaningen på alenaiv kapialafkas e fassa il 335 pc. vil en neual ejendomsvædiskaesas væe på 7 pc. A den neuale ejendomsvædiskaesas afhænge af afkase på alenaiv kapial spille en olle. vis alenaive il placeing af opspaing i en ejendom e a placee sine midle i neokapialindkoms e de ealisisk a benye en alenaiv skaesas på 335 pc. vis alenaive deimod e a placee sine opspaingsmidle i pension e den alenaive skaesas kun 5 pc. Eksemple vise a de kan væe svæ i paksis a fassæe den pæcise neuale ejendomsvædiskaesas da den afhænge af e fakoe: inflaionen den nominelle ene og beskaningen af den alenaive kapial. Endelig e de endnu en fako de kan spille ind på en neual ejendomsvædisas nemlig gundskyld. Gundskylden e en beskaning af gundvædien. Jf. Velfædskommissionen (2006 udgø gundvædien ca. 20 pc. af ejendomsvædien. Med en gundskyld på 259 pc. 7 beale boligejee god 05 pc. af vædien af ejendommen i gundskyld. De kan agumenees a en neual boligbeskaning skal inkludee gundskylden fo a få e evisende billede af beskaningen af ejebolige som inveseingsalenaiv. (Velfædskommissionen (2006. De kan dog femføes de agumen a beskaningen af jod pc. va gundskyldens søelse i 200 jf. abel SAT 4

20 svaende il gundskyldsbeskaningen ikke fuld ud påvike inveseingsbesluningen da en so del af beskaningen af jod fomodes a væe fuld ud kapialisee i gundvædien og demed indleje i pisen på boligen som følge af a udbudde af jod e så god som fuldsændig uelasisk Boligkapial - e elaiv immobil gode I modsæning il mange ande kapialfome e ejebolige en elaiv immobil kapialfom. De e e kla agumen imod subsidieing af ejebolige i fohold il ande kapialfome. Samidig e de e agumen fo ikke blo a beskae ejebolige på lige fod med ande kapialfome men med fodel kan beskaes hådee end ande og mee mobile kapialfome. Agumene e de samme som fo beskaning af jod med gundskyld og udspinge af skaeeoi (se Vaian (2006: Jo mee immobil en fako e deso minde påvikes selve beholdningen af fakoen af en skaeænding fodi jo mee immobil en fako e deso søe kapialiseing i pisen på fakoen vil de ske. Agumene e illusee i figu A.3. i appendiks A.3 fo gænseilfælde med en fuldkommen immobil fako hvo hele effeken af skaeændingen kapialisees i pisen. Dvs. hvo mege boligbeholdningen ændes ved en ænding i ejendomsvædiskaen bl.a. afhænge af i hvo høj gad bolige e immobile og deved om effeken ved a øge ejendomsvædiskaen enen delvis elle fuld ud kapialisees i en lavee konanpis på bolig. 3.3 Empiiske sudie af boligbeskaning I dee afsni gennemgås e idligee udenlandske empiiske sudie med fokus på boligbeskaning de gø bug af anvende geneelle ligevægsmodelle. Bye og Åvisland (2003 ha undesøg effekene af a indføe en neual ejendomsvædiska i Noge. Dees analyse e foeage i en dynamisk model. De undesøge e scenaie. E hvo povenue fa en neual ejendomsvædibeskaning benyes il a udbeale lump-sum oveføsle. I e ande ekspeimen benyes mepovenue il a nedsæe skaen på abejdsindkomsen og i e edje benyes mepovenue på a nedsæe skaen på afkase af anden finansiel kapial. I de føse ekspeimen hvo mepovenue benyes il lump-sum oveføsle finde de e ineempoal efficiensab sam e efficiensab på abejdsmakede. Efficiensabe på abejdsmakede udspinge af a højee ejendomsvædiskae øge bugebealingen på ejebolige hvilke udhule eallønnen. En lavee ealløn ha indflydelse på abejdsudbudde som falde hvilke e de samme som a beskæfigelsen falde. De ineempoale efficiensab geneees af en lavee samle opspaing. Dog e effeken på den samlede opspaing elaiv 5

21 lille. Til gengæld esulee ekspeimene i en inaempoal efficiensgevins hvo opspaingen i henholdsvis bolige og kapial e efficien som følge af den neuale ejendomsvædibeskaning. Dog opvejes efficiensgevinsen fa den inaempoal opspaing af velfædsabe på abejdsmakede og fa den ineempoale opspaing. I de ande ekspeimen hvo mepovenue benyes il a nedsæe skaen på abejde og i de edje ekspeimen hvo mepovenue benyes il a nedsæe skaen på afkase fa anden kapial e de en posiiv velfædsgevins a hene nå e isikopæmie-ilpasse velfædsmål benyes il a vudee velfædsgevinsen/ab ved ekspeimenene. Således kan en lavee maginal abejdsindkomsska mee end a opveje de føomale efficiensab på abejdsmakede. Dog afhænge dee esula af hvilke velfædsmål de benyes. Bye og Åvisland (2003 ha med dees ekspeimene vis a de e mulighede fo velfædsfobedinge ved indføsel af neual ejendomsvædibeskaning. Dog vise dees ekspeimene også a de afhænge af hvodan mepovenue af en neual ejendomsvædibeskaning benyes. Gavais (2002 ha også undesøg effekene af en neual ejendomsvædibeskaning. an benye en dynamisk ovelappende geneaionsmodel (femove efeee il som OGmodel med heeogene individe. I modellen e de o ype af fobugsgode; ikke-vaige gode og fobug af bolig. Boligfobug kan både dækkes ved a leje en bolig elle ved selv a eje en bolig. De e mulig a få e enefadag fo gældsæelse i bolig. Ved boligkøb opkæves en minimumsudbealing som udelukke de lave indkomsguppe fa a invesee i ejebolig. De opkæves en abejdsindkomsska en ska på afkase af ejebolige (som e sa lig nul i gundfoløbe og en ska på anden kapialindkoms. Modellen kalibees på ameikanske daa. I modellen udføes de 2 poliikekspeimene. I de føse fjenes enefadage ved gældsæelse i bolig. Mepovenue hefa benyes il a sænke beskaningen af abejdsindkoms. Ekspeimene ænde ikke på den samlede boligbeholdning. De ske deimod en omfodeling således a beholdningen af lejebolige sige på bekosning af ejeboligbeholdningen. vad de e slående ved ekspeimene e a alle indkomsguppe uanse om de eje elle leje en bolig foeække en skaeindening hvo de ikke e mulig a få enefadag fo gældsæelse i ejebolige. Gavais foklae esulae med a ved a begænse muligheden fo a få ejebolig i poliikekspeimene gennem en fjenelse af enefadage få fobugene en bede udglaningspofil af dees fobug både ove id og ove vaefobug. Fo nogle indkomsguppe e den bede udglaningspofil med il mee end a opveje de fakum a dees gennemsnilige livsidsfobug af begge gode fakisk falde unde poliikekspeimene. 6

22 I de ande ekspeimen indføes en neual ejendomsvædiska. Mepovenue hefa benyes il a sænke beskaningen af abejdsindkoms. Igen silles alle indkomsguppe bede end i benchmak. Gavais foklae denne konklusion ved en mee jævn udglaningspofil fo fobug ove id og ove vae. Samidig vil de i poliikekspeimene ikke længee væe en kile mellem beskaningen af afkase på boligfobug og afkase på anden kapial. Resulae af Gavais (2002 e således a en fjenelse af enefadag fo gældsæelse i ejebolige såvel som neual ejendomsvædibeskaning e velfædsfobedende i fohold il en siuaion hvo de e e enefadag fo gældsæelse i ejebolige men ingen beskaning e af afkase på boligkapial. Dog udelukke konklusionen ikke muligheden fo a en alenaiv skaesuku vil esulee i endnu søe fobedinge. E ande sudie ved bug af en dynamisk anvend geneel ligevægsmodel e foeage af Eeola og Määänen (2005. Dees hovedfokus e opimal beskaning af ejebolige. Således gå de skide videe fa blo a beage en neual ejendomsvædibeskaning. I dees analyse gøes bug af en Ramsey-model. I modellen e ejeboligfobuge ikke modellee som væende fuldkommen immobil. De konkludee a beskaningen af ejebolige bø beskaes hådee end ande fome fo kapial fø den e opimal. De foklae esulae med a i de ilfælde de finde beskaning af ande fobugsgode sed og a disse beskaes elaiv håd bø ejebolige også blive de også selvom a de indebæe a ejebolige blive beskae elaiv håd i fohold il ande kapialfome. De skyldes a ejebolige også udgø e fobugsgode. Mængden af danske empiiske sudie af boligbeskaning med bug af anvende geneelle ligevægsmodelle e elaiv begænse. I fobindelse med Velfædskommissionens appo (2006 benyedes DREAM-modellen il beegninge fo en neual ejendomsvædibeskaning. Dog fokuseedes de kun på evenuelle piseffeke de foekomme ved en indføsel af en neual ejendomsvædibeskaning. Fomåle va deved ikke a vudee evenuelle velfædsgevinse elle ab fobunde med en neual ejendomsvædibeskaning. De e dog væd a poinee a man i velfædskommissionens appo vudee a konanpisen på bolige på landsplan vil falde ca. -2 pc. hvis de indføes en neual ejendomsvædibeskaning. De skyldes neop a bolige e immobile i en vis gad hvofo en effek ved en signing i ejendomsvædiskaen e en delvis kapialiseing i lavee konanpise på bolige. Opsummeende vise de empiiske sudie ved bug af simulaione og anvende geneelle ligevægsmodelle a en samning af boligbeskaningen kan væe velfædsfobedende. De afhænge dog af hvodan man benye mepovenue fa en øge boligbeskaning. Resula- 7

23 ene vise a hvis mepovenue benyes il a nedsæe skaen på abejdsindkoms vil de esulee i velfædsgevinse. Eeola og Määänen (2005 finde endvidee a en opimal beskaning af ejebolige indebæe en elaiv håd beskaning af ejebolige i fohold il beskaningen af ande kapialfome. 3.4 Opsummeing I dag beskaes ejebolige mildee end ande kapialfome. De ske således en subsidieing af ejebolige i fohold il ande kapialfome. De ske gennem en lav effekiv ejendomsvædibeskaning. De e poblemaisk da de kan føe il uhensigsmæssige opspaingsmønse hvo en ufoholdsvis so andel af opspaingen placees i ejebolige. Mild beskaning af ejebolige ske på bekosning af høje skae på abejdsindkoms. De e således med il indieke a skævvide inciamene il a abejde. Endelig ha DØRS (2008a vis a de ikke kan påvises nogen posiive fodelingseffeke af subsidieing af ejebolige. De e således helle ikke e agumen fo den nuvæende subsidieing af ejebolige. Ud fa en beagning om a få en efficien opspaingsallokeing i økonomien bø boligkapial i sede beskaes således a de foekomme neual ejendomsvædibeskaning. å gund af boligkapials immobile kaake kan de ilmed femføes e eoeisk agumen fo a boligkapial skal beskaes hådee end ande mee mobile kapialfome da de ikke e lige så fovidende a beskae e elaiv immobil gode. En ække empiiske sudie med bug af anvende geneelle ligevægsmodelle ha haf fokus på boligbeskaning. Te empiiske sudie e gennemgåe he. Resulaene af sudiene vise oveodne a en samning af boligbeskaningen kan væe velfædsfobedende hvis mepovenue benyes il a nedsæe skaen på abejdsindkoms. AITE 4 Gennemgang af den opsillede model I dee kapiel gennemgås den model de ligge il gund fo analysen af ænde ejendomsvædibeskaning de vil blive foeage i kapiel 6 og 7. Fomåle med modellen e a kunne udføe o slags femskivninge af vaiablene de indgå i modellen. Den føse slags femskivning af vaiablene e e gundfoløb. Gundfoløbe e kendeegne ved a de gældende skaeegle e pålag femskivningen. Den anden slags femskivning e poliikekspeimene. oliikekspeimenene e kendeegne ved a de e ænde i skaeeglene i modellens femskivning. 8

24 Modellen de opsilles e en dynamisk Ramsey-model de beskive en lille åben økonomi med en eksogen give ene. De indgå o ype agene i modellen: en epæsenaiv fobuge og en epæsenaiv poducen. Deudove indgå de en offenlig seko og de e indbygge e boligmaked i modellen. De e en undeliggende anagelse i Ramsey-modellen a den epæsenaive fobuge leve med en uendelig idshoison sam a de e pefek foudseenhed. Dvs. a den epæsenaive fobuge opimee sin nye ove hele modelfoløbe uden usikkehed. Ramsey-modellen age udgangspunk i- og bygge videe på modellen udabejde i ovebygningsopgaven Neual ejendomsvædibeskaning (200 og bygge endvidee ovenpå undevisningsnoene Schou (200a og Schou (200b. Ydemee e de hene inspiaion il opsillingen af modellen i Søensen (200. Opsillingen af modellen e deudove e selvsændig sykke abejde. Modellen e opbygge ud fa en ække mee elle minde esikeende anagelse. De vil blive gennemgåe i afsni 4.. I afsni 4.2 gennemgås modellen og i afsni 4.3 opsilles e velfædsmål il a beskive hvovid de e en velfædsgevins elle ab fobunde med udføslen af e poliikekspeimen. I afsni 4.4 opsummees de. 4. Modelanagelse og afgænsninge hei Modellen e opbygge ud fa en ække mee elle minde esikeende anagelse. Deudove bidage valge af en Ramsey-model i sig selv med nogle esikione il analysen. I dee afsni analysees nogle af de væsenlige modelanagelse og konsekvensene heaf. Bug af Ramsey-modellen Valge af Ramsey-modellen skyldes a den foholdsvis simpel muliggø en analyse af ejendomsvædibeskaning. Bug af Ramsey-modellen implicee a de ses bo fa fodelingsmæssige aspeke. En fyldesgøende analyse af fodelingsmæssige konsekvense fobunde med ændinge i ejendomsvædibeskaningen kan foeages i en model med ovelappende geneaione (OG-model. De ha imidleid ikke væe mulig a inddage indenfo ammene af dee speciale. e omales i sede nogle vigige fodelingsmæssige konsekvense de kan væe fobunde med ændinge i ejendomsvædibeskaningen. Ved en signing i beskaningen af ejebolige vil de både kunne fovenes en piseffek og en ådighedsbeløbseffek på de eksiseende boligejee ved skaeindgebes indføsel. (Velfædskommissionen (

25 iseffeken dække ove a konanpisen på bolige al ande lige falde ved en hævning af ejendomsvædibeskaningen og skyldes a den løbende udgif ved a væe boligeje sige med skaeændingen. iseffeken e poblemaisk i de ilfælde en bolig må vangssælges og kapialabe fobunde med pisfalde ealisees. iseffeken kan fovenes a have søs beydning bland unge geneaione da de ofe e de unge geneaione de e nyeableede boligejee og defo ikke ha nåe a opjene nogen sælig fivædi i dees bolig hvofo de i højee gad isikee a blive eknisk insolvene. e e således e eksempel på hvodan en øge ejendomsvædiska kan påvike geneaionene foskellig og deved have beydning fo fodelingen. vovid piseffeken gø sig gældende på lang sig afhænge af hvo immobil boligkapial e som nævn i kapiel 3. Således vil de i en model afhænge af anagelsen om hvo immobile ejebolige e. vis de i en model e anage a boligbeholdningen på lang sig kan ilpasse sig svae de il a skaeændingen fuld ud kapialisee sig i boligbeholdningen hvofo konanpisen på bolige vil væe uænde på lang sig. vis de deimod e anage a boligbeholdningen ikke kan ilpasse sig vil piseffeken i sede også gøe sig gældende på lang sig. Rådighedseffeken elaee sig il a en signing i ejendomsvædibeskaningen al ande lige educee boligejenes ådighedsbeløb. vo so ådighedsbeløbe påvikes af en signing i ejendomsvædiskaen afhænge bl.a. af piseffeken. En pisedukion som følge af en signing i ejendomsvædiskaen ha indflydelse på ejendomsvudeingen. Ejendomsvudeingen vil væe lavee jo lavee konanpisen e. Deved begænse piseffeken påvikningen af skaefoøgelsen 8. Deil afhænge påvikningen af ådighedsbeløbe af om en signing i ejendomsvædibeskaningen følges op af en nedsæelse af skaen på abejdsindkoms. En nedsæelse af skaen på abejdsindkoms vil ække ådighedsbeløbe opad og kan således væe med il a modvike noge elle hele edukionen af ådighedsbeløbe de samme fa en signing i ejendomsvædibeskaningen. e e ale om en modsaee effek som kun vil komme beskæfigede il gode og defo også have foskellig fodelsmæssig indvikning. Tilmed vil de væe de ynge geneaione de kan få mes mulig ud af en nedsæelse af abejdsindkomsbeskaningen da de ha fles å ilbage på abejdsmakede. Samidig vil navnlig ælde geneaione de live igennem ha beal en elaiv høj abejdsindkomsska i denne fosand ammes hådee af en signing i ejendomsvædiskaen ide de ikke vil kunne nå a få glæde af en ev. modsvaende nedsæelse af skaen på abejde. Endelig ha pogessionen i abejdsindkomsbeskaningen beydning fo hvem de vil få mes glæde af en skaenedsæelse på abejde afhængig af hvo man i paksis vil indføe skaenedsæelsen. 8 vis en ejendom vudees il e lavee beløb vil ejendommen naulig blive beskae minde. 20

26 Fodelingsmæssig e de alså oveodne o modsaeede effeke: En effek på ådighedsbeløbe og en piseffek. De vil påvike fodelingspofilen med omvend foegn hvis mepovenue af en neual ejendomsvædibeskaning benyes il a nedsæe skaen på abejdsindkomsen. De modsaeede effeke vil neualisee de fodelingsmæssige effeke il en vis gad men kan sadig god have beydning fo esulaene af en analyse af ændinge i ejendomsvædibeskaningen. Ingen gundskyld i modellen Deudove udelukkes gundskyld i modellen. Gundskylden e jf. kapiel 2 en ska på jod. Man skelne deved mellem beskaning af gundvædien og den øvige ejendomsvædi 9. Fo a få e indblik i hvodan modellens egenskabe ville have væe ved inddagelse af jod kan de ages udgangspunk i DREAM-modellens opbygning 0. I DREAM-modellen e de samlede boligfobug del op på fobug af bygninge og fobug af jod. Fobuge af bygninge og jod indgå i en CES-funkion hvoved de kan ske subsiuion imellem de o fakoe. Boligfobugsomkosningene kan udykkes som: (4. UCB B UC hvo B e bygningsbeholdningen og e jodbeholdningen. UCB og UC udykke bugepisen på henholdsvis bygninge og jod. Bugepisene e udyk i (4.2 og (4.3: (4.2 p p p p UCB (4.3 p k E B B B p p p UC k E G Bugepisen på bygninge afhænge af efeska alenaivomkosningen ved a have bygningskapial 2 de ålige nedslidninge fobunde med a eje bygninge give ved afskivningsaen k ejendomsvædiskaen E og kapialgevinsen ved a eje en bolig udyk som ændingen i konanpisen på bygninge fa peiode - il p p B B. apialgevinsen kan både væe posiiv elle negaiv og afhænge desuden af afskivningsaen. Bugepisen på jod afhænge ligeledes af alenaivomkosningen k ejendomsvædiskaen E og kapialgevinsen ved a eje jod udyk som ændingen i konanpisen på jod fa peiode - il p p. Desuden afhænge bugepisen på jod af gundskylden G men ikke af nogen afskivningsae. 9 Jf. kapiel 3 udgø gundvædien ca. 20 pc. af ejendomsvædien. 0 Se DREAM (2008a I DREAM e de anage a bygninge og jod e komplemene hvofo subsiuionseffeken e mege lav. 2 Alenaivomkosningen e definee som efe-ska afkase på finansiel kapial som e anage a væe lig en given enesas 2

27 e definiion e vædien af den samlede boligbeholdningen give ved summen af vædien af bygningsbeholdningen udyk ved poduke af konanpisen på bygninge og bygningsbeholdningen B B og vædien af jodbeholdningen med lignende udyk : (4.4 B B En ealisisk anagelse vil væe a mængden af bygninge løbende nedslides med afskivningsaen B og på sig kan ilpasses gennem inveseinge hei I B mens jod e en konsan (fuldkommen immobil fako og defo hveken afskives elle kan foeages inveseinge i 3. Således kan de opsilles e akkumulaions udyk fo hhv. bygninge og jod: (4.5 B B B I B (4.6 Med disse begebe e de nu mulig a sige noge om hvodan vædien af den samlede boligbeholdning påvikes af en signing i ejendomsvædiskaen. Fo bygninge vil de ske e øjeblikkelig fald i konanpisen på bolige men ove id vil de ske en ilpasning af bygningsbeholdningen gennem inveseinge. Således påvikes bugepisen på bygninge også. I ak hemed vil konanpisen på bygninge begynde a sige igen og med iden vil de væe boligbeholdningen de age den fulde ilpasning og konanpisen vil væe uænde i fohold il fø skaeændingen. Fo jodbeholdningen e udviklingen en anden. Jodbeholdningen kan ikke ilpasses gennem inveseinge da de som nævn ingen inveseinge foekomme i jod. Ændingen kapialisees i sede fuldkommen i konanpisen på jod således a konanpisen på jod vil falde il e konsan lavee niveau. Resulae heaf e a bugepisen på jod såvel som jodbeholdningen vil væe uænde. Demed e skaen ikke-fovidende da den ikke ænde på de eale allokeinge i økonomien. Således vil påvikningen af vædien af den samlede boligbeholdning udyk i (4.4 påvikes gennem o kanale på lang sig. Vædien af bygningsbeholdningen falde som følge af e fald i bygningsbeholdningen og 2 Vædien af jodbeholdningen falde som følge af e fald i konanpisen på jod. 4 I en mee simpel model hvo jod ikke e inkludee som en del af den samlede boligbeholdning vil de kun komme en effek på vædien af boligbeholdningen gennem en påvikning af vædien på bygninge. 3 I en model hvo de indgå væks og inflaion og deved a konanpisen på jod i seady sae vokse med inflaionen e de dog nødvendig a lade vædien af jod vokse i ak med væksen i modellen fo a modellen kan indæffe i en seady sae. I en sådan model kan man alså indføe en anagelse om a jodens podukivie vokse eksogen med samme ae som væksen i økonomien. Fo simpelhedens skyld ses de i dee eksempel bo fa inflaion og væks. 4 Dee esula foudsæe også en anagelse om a de kun e en lav gad af subsiuion mellem jod og bygninge. Dee e dog en ealisisk anagelse da fobug af de o fakoe fo de mese følges ad. 22

28 De skal dog bemækes a den beskevne modelopbygning ikke age højde fo a de i ealieen i nogle ilfælde kan væe en del af gundskyldsbeskaningen de kapialisees i de løbende bugeomkosninge fem fo i konanpisen. De vil gøe sig gældende i omåde hvo analle af gunde il ejebolige ikke e fuldkommen give. Dels kan de væe omåde hvo gunde benye il ehvevsfomål omdannes il ejeboliggunde. Dels kan de væe omåde med lav byggeinensie hvo analle af byggegunde god kan ændes. Opbygningen af Øesaden e e eksempel på dee. I sådanne ilfælde e de ikke give a gundskyldsbeskaningen fuld ud kapialisees i konanpisen. Funkionelle fome I modellen benyes den funkionelle fom Cobb-Douglas il a beskive både fobugs- og podukionssiden. De gælde modellens podukionsfunkion pisindekse fobugeens efespøgselsfunkion og den epæsenaive fobuges fobugsindeks. De e gjo i en afvejning af a modellen ha skulle væe oveskuelig. Som podukionsfunkion e de flee empiiske eksemple på a Cobb-Douglas funkionen kan væe en god appoksimaion. Fx vise Mankiw (2006 a fobug af kapial og abejdskaf i den samlede podukion ha væe nogenlunde konsan i USA siden 960. Deimod ha Cobb-Douglas funkionen empiisk vis sig ofe a have pobleme med a beskive folks fobugsvane. Nå den alligevel anvendes i modellen il a beskive fobugssiden skyldes de a de i modellen kun indgå o fobugsgode; ikke-vaige fobugsgode og boligfobug. Boligfobuge ha empiisk udgjo en nogenlunde konsan andel på 20 pc. af de samlede fobug i Danmak ove en længee åække 5. Således e anagelsen om Cobb-Douglas fobugsfunkion ikke så poblemaisk i denne sammenhæng. un ejebolige e i fokus De e foeage en kla afgænsning af modellen opsille i speciale ved a de kun e ejebolige de modellees i modellen. Analyse af beskaning på de danske boligmaked komplicees af a boligmakede beså af foskellige boligfome hvoibland de mes almindelige e ejebolige andelsbolige almene bolige og lejebolige. En fyldesgøende analyse elaee il beskaning på boligmakede kæve modelleing af boligmakede i en dealjee gad men ligge også udenfo de mulige omfang af dee speciale. I en uddybe modelleing af boligmakede ville en naulig anagelse væe a de kan foekomme subsiuion imellem de foskellige boligfome. De ville have beydning fo i hvo høj gad den samlede boligmasse i økonomien påvikes ved en ænding i beskaningen af ejebolige. I en model hvo de kun 5 Jf. abel A.5.5 i appendiks A

29 indgå ejebolige fovenes en signing i ejendomsvædiskaen a påvike den samlede boligbeholdning i økonomien negaiv. vis boligmakede i modellen også havde inkludee fx lejebolige de ikke ammes af en ænding i ejendomsvædibeskaningen må de fovenes a de ske en subsiuion ove imod lejebolige og deved i nogen gad begænse den negaive påvikning af den samlede boligmasse. Dvs. effeken på boligbeholdningen i modellen opsille i speciale vil endee il a væe ovevudee. En udbyggelse af den samlede opspaingspoefølje e e ande omåde de ville kunne bidage il mee nuanceede esulae af en ejendomsvædibeskaningsanalyse. En vigig udeladelse i modellen e fx pensionsopspaing. I paksis kan en signing i ejendomsvædibeskaningen medføe en subsiuion ove imod pensionsopspaing. Speciel hvis signingen i ejendomsvædibeskaningen implicee a beskaningen af bolige effekiv blive højee end beskaningen af pension. Da vil pension væe e elaiv billig opspaingsalenaiv og man ville kunne fovene en subsiuion ove imod pensionsopspaing. I en sådan model vil en neual beskaning have flee aspeke og hvis måle e a analysee en geneel neual kapialbeskaning vil de væe nødvendig a oveveje om også beskaningen af pension bø ændes så de e alle opspaingsfome de beskaes ens. Øvige Den offenlige sekos budge anages a væe balancee i hve peiode således a modellen udelukke mulighed fo offenlig gældsopbygning. Dvs. a de offenlige fobug ikke ha mulighed fo a afvige fa skaeindægene i hve peiode. I Ramsey-modellen e indbygge e enefadag på gældsæelse i bolig. Ide en beydelig del af gældsæelsen i Danmak blive benye il finansieing af boliglån jf. kapiel 2 kan e enefadag på boliggældsæelse ses som en appoksimaion af e enefadag på negaiv kapialindkoms. Demed anages de i modellen implici a neokapialindkomsen e negaiv. osiiv kapialindkoms og beydning af posiiv kapialindkoms fo neokapialindkomsen og beskaning heaf e deved ikke age i beagning i modellen. I modellen indgå de ingen finansiel seko. De skelnes i modellen defo ikke mellem indlåns- og udlånsene men e blo fassa én ene i økonomien som fungee som både indlåns- og udlånsene. En mee ealisisk modelleing ville inddage en finansiel seko således a enemaginalen mellem de o e posiiv svaende il a indlånsenen e lavee end udlånsenen. Med en model uden en finansiel seko vil de deimod væe uhensigsmæssig a 24

30 inddage en posiiv enemaginal da de uden en finansiel seko ikke ages højde fo hvem de jene på en posiiv enemaginal. Samle e de en ække anagelse i modellen som ha beydning fo esulaene og kvalieen af esulaene. De e beskeve i ovesående afsni. I de følgende afsni gennemgås modelopsillingen. 4.2 Gennemgang af modellen I dee afsni gennemgås modellen. Således vil den epæsenaive viksomheds poblem gennemgås i afsni 4.2. afsni vil gennemgå den epæsenaive fobuges poblem og afsni vil gennemgå modelleingen af den offenlige seko. I afsni gennemgås udlandselaionen indbygge i modellen og afsni gennemgå hvodan inflaion e indbygge i modellen. I hhv. afsni og gennemgås modellens ligevægsbeingelse og seady sae beingelse. I afsni gennemgås hvodan sød il økonomien håndees og i afsni vil håndeingen af kapialgevinse i modellen gennemgås Den epæsenaive viksomhed odukion af basisoupu De anages a den epæsenaive poducen e pofimaksimeende og leje si kapialappaa af den epæsenaive fobuge i hve peiode. De ha den implikaion a poducenen ikke ha noge ineempoal pofimaksimeingspoblem men blo maksimee sin pofi i hve peiode. De anages ydemee fuldkommen konkuence på makede fo podukion af basisoupu. I podukionen af basisoupu indgå o podukionsfakoe: abejdskaf og kapial. Abejdskafen e afhængig af B de afspejle podukiviesniveaue i økonomien. odukionsfunkionen ses udyk i (4.7. Den e definee som en Cobb-Douglas podukionsfunkion og udvise således konsan skalaafkas. ( (4.7 Y B oducenens pofi e definee som foskellen mellem vædien af podukionen og omkosningene. oducenens pofimaksimeingsudyk kan således udykkes som: (4.8 max CN Y w UC Udove aflønning af abejdskafen w hvo w udykke lønindkomsen skal viksomheden beale aflønningsomkosningen fobunde med kapial. Den e give ved bugepisen på kapial: (4.9 UC CN CN CN 25

31 Bugepisen på kapial afhænge af aflønningen af kapial vedligeholdelsesomkosninge CN CN som kan udykkes ved afskivningsaen på kapial og kapialgevinsen ved a eje kapial udyk som ændingen i konanpisen på kapial fa peiode - il. apialgevinsen afhænge også af afskivningsaen. onanpisen på kapial e blo lig oupupisen på e basisoupu. Aflønningen af kapial e lig afkase på kapial og e give CN ud fa den inenaionale ene de e eksogen give i modellen. Føseodensbeingelsene blive: ( CN B l (4.0 0 UC l (4. 0 w ( CN B apialbeholdningens udvikling ses udyk i (4.2. Den afhænge af afskivningsaen og inveseinge i kapial I og e elles lig sidse peiodes kapialbeholdning. (4.2 ( I... T odukiviesudviklingen i økonomien anages a følge en ålig eksogen væksae g. De e modellee vha. ligning (4.3: (4.3 B ( g B De blive poducee og fobug o ype vae i økonomien; ikke-vaige fobugsgode de e beskeve ved aggegae C N og boligfobugsgode de anages a væe popoionale med boligbeholdningen. oducenens basisoupu anages både a kunne benyes som boligfobugsgode og som ikke-vaige gode. Basisoupue kan anvendes dieke som ikkevaige gode. vis de deimod skal benyes il boligfobugsgode e de insallaionsomkosninge fobunde med a omfome en enhed basisoupu il en enhed boligfobugsgode. De ha beydning fo oupupisen på bolig de pga. insallaionsomkosningene blive højee end oupupisen på ikke-vaige gode. Af denne gund indebæe omfomningen af basisoupu il boligfobugsgode en posiiv pofi. odukion af boliggode Udviklingen i fobugeens boligbeholdning kan udykkes som i ligning (4.4 hvo afskivningsaen beskive den peiodevise nedslidning af boligbeholdningen og I beskive inveseinge i boligkapial. (4.4 ( I... T 26

32 Vædien af boligfomuen e udyk som poduke af konanpisen på bolige p og bo- ligbeholdningen (4.5. Vædien af boligfomuen ses udyk i ligning (4.5. I Den afhænge af vædien af boligfomuen foige peiode minus foige peiodes afskivninge af boligbeholdningen plus kapialgevinsen på den ilbagevæende boligbeholdning plus foige peiodes nyinveseinge. De anages i modellen a de skal buges en enhed basisoupu plus insallaionsomkosninge fobunde med inveseing i boligkapial il a poducee en enhed boligkapial. Insallaionsomkosningene fobunde ved inveseing i boligkapial ha e kvadaisk udseende: (4.6 I 2 2 CN 0 e en paamee de vise hvo kafig en ilpasning de vil ske i inveseingene nå konanpisen afvige fa si langsigsniveau. isen på en enhed basisoupu e lig. Salgspisen på bolig e imidleid og søe end CN I CN pga. insallaionsomkosningene. ofimaksimeingspobleme fobunde med inveseing i boligkapial kan udykkes som: 2 I I CN I CN 2 (4.7 max Føseodensbeingelsen fo pofimaksimeingen e udyk i (4.8. (4.8 I CN CN Bemæk a de ud fa udykke i (4.8 e en beingelse a konanpisen på bolige alid e søe end oupupisen på basisoupu fo a boliginveseingene e posiive. CN Ved a kombinee (4.4 med (4.8 kan langsigsligevægen fo konanpisen findes 6 : (4.9 g 0 0 g 0 CN hvo g udykke væksaen i økonomien. Ide og g 0 e konanpisen i langsigsligevægen posiiv og søe end CN. vis konanpisen afvige fa si langsigsniveau ilpasse inveseingene sig heefe. En signing i konanpisen de medføe a den ligge ove si langsigsniveau vil bevike a inveseingene også sige. Indsæes (4.8 i (4.7 fås udykke fo boligpoducenens pofi: 6 Udledning af udykke fo konanpisens langsigsniveau femgå af appendiks A.4. 27

33 ( CN 2 CN Ide de e posiive inveseinge i bolige så længe > e opfyld e udykke i (4.20 også posiiv svaende il a boligpoducenen jene posiiv pofi. Defo skal de ages højde fo i fobugeens budgeesikion i ligning ( Den epæsenaive fobuge De samlede fobug og opspaing Den epæsenaive fobuge kan vælge mellem fobug i dag og opspaing. Opspaing foegå ved enen a invesee i boligkapial CN elle anden kapial. Ved inveseing i boligkapial finansiees en andel af boligehvevelsen af gæld d. Dvs. fobugeen ha en fivædi i boligen svaende il ( d. Gælden foenes med enen svaende il den inenaionale eksogen givne enesas. En andel af eneomkosningene ved gæld e fadagsbeeige med andelssasen D. De e en alenaivomkosning fobunde med a invesee i bolig. Den udgøes som poduke af efe-ska afkase af alenaiv inveseing og fivædien i boligen d. Den epæsenaive fobuges samlede fobug C kan udykkes som e fobugsindeks af Cobb-Douglas fomen. De beskive andelen af de samlede fobug de buges på ikkevaige fobugsgode og andelen de buges på boligfobugsgode. Fobugsindekse e udyk som: E E E (4.2 C E ( E C 0 E N E E e en paamee de angive boligfobuges budgeandel. Da de indgå o ype fobugsgode i modellen e de nødvendig a inoducee e pisindeks. De e valg a benye e Cobb-Douglas pisindeks de e en funkion af pisen på boligfobug og pisen på ikke-vaige fobugsgode. Sidsnævne sæes numeaie svaende il a i peiode. Da de e inflaion i modellen sige pisen på numeaien CN svaende il inflaionsaen. Dee vil blive udspecificee afsni isen på boligfobug kan udykkes som bugepisen på boligfobuge. Den afhænge af alenaivomkosningen ved a have boligkapial afskivningsaen skaen på bolig eneomkosningene il den gældsfinansieede andel af boligen faukke andelen af eneomkosningene de kan faækkes ska d ( D og kapialgevinsen ved a eje en bolig udyk som ændingen i konanpisen på boligen fa peiode - il. a- CN 28

34 pialgevinsen kan både væe posiiv elle negaiv og afhænge desuden af afskivningsaen. Bugepisen på bolig ses udyk i (4.22. (4.22 ( d d ( D UC ( Cobb-Douglas pisindekse definees nu ved (4.23. E E UC E E isindekse afhænge af bugepisen på bolig E (4.23 CN UC E C og pisen på ikke-vaige gode inklusiv fobugsskaebealing ( hvo C udykke fobugsskaesasen. CN C Efespøgslen på bolig som andel af de samlede fobug C e udyk ved en Cobb-Douglas efespøgselsfunkion jf. (4.24. E UC (4.24 EC UC E CN E De sidse udyk følge af indsæelse af. igeledes kan efespøgselsudykke fo ikke-vaige gode udledes og e give ved (4.25: ( E (4.25 CN UC E E E CN C ( Nye Fobugeens inaempoale nye kan udykkes som i (4.26: (4.26 ln C... T Den inaempoale nye afhænge af de samlede fobug C E C E C C og disnyen ved a abejde udyk som hvo e en skala fo disnyen på abejde og e den invese abejdsudbudselasicie. Udykke fo disnyen ved a abejde gø modellen mee ealisisk ide fobugeen foeage en afvejning mellem en enhed eksa fobug vesus de eksa abejdsudbud de kæve. Ide disnye ved a abejde e inkopoee kan de disnyekoigeede fobug full consumpion F udykkes som i (5.28. (4.27 F C 0 0 Den ineempoale nye ulimo peiode 0 udyk i diske id og med endelig idshoison ses i (4.28 og afhænge af idspæfeenceaen. Udykke beskive således fobuge i alle peiode fem il og med seady sae. 29

35 30 (4.28 T T F U 0... ln Fobugeens fomueakkumulaion Fobugeens budgeesikion e give ud fa fobugeens fomueakkumulaionsligning. Den e udled på baggund af e akive de indgå i fomuen; Dels finansielle akive de kan udykkes A dels vædien af fobugeens boligfomue og endelig afhænge fomuen negaiv af udlandsgælden udl. Udledningen af fomueakkumulaionsligningen femgå af appendiks A.4.2. e e blo opskeve de endelige udyk fo fomueakkumulaionsligningen i ligning (4.29. (4.29 ( ( S d C w V V Fomuen ulimo peiode V e give ved summen af efe-ska foenningen af sidse peiodes fomue V abejdsindkomsen efe ska w ( pofien fa inveseinge i bolig efe ska S ( faukke den samlede fobugsudgif C. De sidse udyk ( d svae il foenningen af den del af boligen de e finansiee ved gæld og defo skal faækkes udykke fo foenningen af den samlede fomue V da den ikke e en af fomuen men en gæld. Fobugeens nyemaksimeingspoblem Fobugeen ønske a maksimee sin nye unde bibeingelse af fomueakkumulaionsudykke fa ligning (4.29 og seady sae beingelsen fo fomueakkumulaionsligningen udyk i (4.40. Defo opsilles en lagangefunkion jf. (4.30. (4.30 ( ( ln g V V d C w V V V C C T T T S T øsningen af nyemaksimeingspobleme femgå af appendiks A.4.3. øsningen føe il eynes-ramsey eglen gengive i (4.3: ( T F F

36 I seady sae skal de gælde a F konsan vokse med podukiviesaen ( g og a F skal vokse med inflaionsaen ( svaende il a vokse med aen. ( ( Deved kan eynes-ramsey eglen i seady sae udykkes som ( g. Fo ( ( a sike dee fassæes enen i modellen således a dee fohold neop e opfyld. De svae ( g( ( il a enen skal udykkes som: (. Mee om dee i kapial 5 ( om kalibeing af modellen Den offenlige seko Den offenlige seko opkæve fem fome fo skae de benyes il e offenlig fobug. De fem skaefome e ska på abejdskaf ska på finansiel kapial ska på bolig ska på fobug af ikke-vaige gode C og ska på posiiv pofi i podukionen af bolige S. De e en gundlæggende anagelse i modellen a den offenlige seko ha e balancee budge og defo oveholde budgeesikionen udyk i (4.32 i hve peiode. Desuden påvikes de offenlige budge af enefadage fobunde med boligehvevelse således a d D skal ækkes fa de samlede povenu. ( Udlande CN G CN UD d D w C De e en lille åben økonomi de modellees. Defo indgå enen eksogen i modellen. Samidig e de indfø en udlandsgæld udl de indgå endogen i modellen. Udlandsgælden udvikle sig på følgende vis: (4.33 udl udl CN NX vo NX e lig neoekspoen. De anages fosimplende a indenlandske og udenlandske vae e fuldkomne subsiue. Således e pisen på indenlandske vae lig pisen på udenlandske vae som e numeaie. Demed kan neoekspoen definees som foskellen mellem indenlandsk podukion og indenlandsk fobug: C N CN S 3

37 (4.34 CN. NX CN ( E C Y d C CN I CN I CN G Inflaion De anages a væe inflaion fobunde med den økonomiske udvikling i modellen. De give sig il udyk ved a pisen på numeaien CN udvikle sig med den eksogen givne inflaionsae gp som de femgå af ligning (4.35. (4.35 CN gpcn igevægsbeingelse igevægen på kapialmakede kan udykkes som ligning (4.36. Den e give ved summen af vædien af kapial og vædien af boligfomuen faukke udlandsgælden. (4.36 V CN p udl igevægen på vaemakede kan udykkes som i (4.37. (4.37 CN Y ( E C d C CN I CN. NX CN igevægen på abejdsmakede e udyk i ligning (4.38. Udykke udspinge af fobugeens nyemaksimeingspoblem jf. appendiks A.4.3. (4.38 w ( / Seady sae beingelse Da de e økonomisk væks og inflaion i modellen gø de sig gældende i seady sae. I modellen indgå defo følgende seady sae beingelse: (4.39 ( gp (4.40 V ( gp( g V (4.4 udl ( g( gp udl Sød il økonomien oliikekspeimene udføes som e sød il økonomien i en peiode de ligge efe kalibeingsåe. Således e en ealisisk anagelse a søde il økonomien ikke e kend af akøene fø søde annoncees. I en model med pefek foudseenhed og aionelle fovenninge vil I CN G 32

38 agenene alleede fa den føse peiode modellen køes foudsige femidige sød il økonomien med de esula a adfæden og deved de foskellige søelse de indgå i økonomien alleede ændes fa den føse peiode. Ofe vil de væe uealisisk a anage a agene kende il femidige poliiske ændinge. De e defo nødvendig a de i modelleingen ages højde fo a femidige ændinge føs påvike agenenes adfæd fa de femidige annonceingsidspunk. ga. foolkningen af esulae e de således ønskelig a age højde hefo. Måden a håndee pobleme på e ved a indføe en ække eksa vaiable i modellen såkalde J-led (Schou (20. De skal indføes ligeså mange J-led som de e ligninge og hve J-led lægges blo il på højesiden af den ligning i modellen de indgå i. I gundfoløbe og selve kalibeingen af gundfoløbe fasholdes J-leddene eksogen il nul og påvike deved ikke modellen. Ved indføelse af e poliikekspeimen benyes J-leddene ved a endogene vaiable eksogenisees il dees vædi i gundfoløbe i alle peiodene fem il annonceingen af søde il økonomien. De kan lade sig gøe ved samidig a endogenisee J-leddene i de samme peiode. Demed kan modellen løses med de esula a agenenes adfæd og deved alle søelsene i økonomien ikke ændes i fohold il gundfoløbe fø annonceingspeioden. Denne eknik e benye i udføelsen af poliikekspeimene apialgevinse Ved poliikændinge i modellen de fx indebæe ændinge af boligbeskaningen kan de fovenes a ændingen på ko sig kapialisees i konanpisen på bolig og deved også påvike boligfomuen. De følge dieke af anagelsen om aionelle agene med pefek foudseenhed a denne kapialiseing ske øjeblikkelig nå søde blive kend af akøene i økonomien. Således vil e chok il økonomien esulee i en eksaodinæ handel af bolige umiddelba efe a søde e annoncee (DREAM (2008a. Resulae blive en ny konanpis på bolige og en kapialgevins elle ab fo de opindelige ejee de påvike fobugeens fomue. Måden a age højde fo dee i Ramsey-modellen e en eknisk gjo ved a lade konanpisen på bolige og fomuen væe endogen en peiode fø alle ande vaiable endogenisees. Denne meode a håndee kapialgevinse på gå god i modellen da de kun e én epæsenaiv fobuge i modellen Velfædsmål fo velfædsanalyse I dee afsni opsilles e velfædsmål de kan buges il a vudee fobugeens velfædsgevins elle ab ved de poliikekspeimene de udføes i kapilene vis de i sede havde væe ale om en ovelappende geneaions model havde de væe nødvendig a age højde fo fodelingen af boligbeholdningen i samme peiode som konanpisen og fomuen ændes men i en model hvo de kun indgå én epæsenaiv fobuge e fodelingsspøgsmåle ielevan. 33

39 Som beskeve idligee skal den opsillede model i speciale benyes il a lave o slags femskivninge. E gundfoløb og poliikekspeimene. Med disse o slags femskivninge kan man få e indblik i e poliikekspeimens konsekvense fo de dieke obsevebae søelse så som boligbeholdningen fomuen osv. Som supplemen heil kan de opsilles e velfædsmål de benyes il a vudee om fobugeen i modellen opleve en velfædsgevins elle e velfædsab ved udføsel af e poliikekspeimen. E velfædsmål vil således kunne buges il a vudee om e poliikekspeimen give mulighed fo en aeo-fobeding. (eesen (997. Summen af ækvivalene vaiaione (SEV e e velfædsmål de ofe blive benye il a lave en vudeing om e udfø poliikekspeimen føe il en velfædsgevins elle e velfædsab i dynamiske modelle (Shoven & Whalley (992. SEV udykke hvo mege fobugeen skal kompensees i k. i gundfoløbe fo a væe lige så god sille som i poliikekspeimene (Shoven og Whalley (992. Fo a kunne udykke SEV e de nemmes føs a opsille e udyk fo en enkel peiodes ækvivalene vaiaion (EV. De ses udyk i ligning (4.42. oliikekspeimen Benckmak U U Benckmak (4.42 EV Fomue... T Benckmak U oliikeks peimen hvo U e fobugeens nye i gundfoløbe i hve peiode U e nyen i Benckmak poliikekspeimene i hve peiode og Benckmak Fomue e fobugeens fomue i gundfoløbe i hve peiode. EV e således e begeb de beskive en peiodevis sammenligning af gundfoløbe og de konafakiske alenaiv (poliikekspeimene. EV give deved ikke noge indblik i hvodan den samlede effek e på fobugeens nye i en dynamisk model. Fo a få indblik i den samlede effek på fobugeens nye kan man benye summen af den ilbagediskoneede nuidsvædi af de peiodevise ækvivalene vaiaione SEV (Shoven & Whalley (992. SEV ses udyk i (4.43. T EV (4.43 SEV T ( De e den sammenhæng a hvis SEV e posiiv foeække fobugeen den konafakiske siuaion (poliikekspeimene da nyen heved e søe. De e således velfædsmåle SEV de vil benyes som velfædsmål il a beskive om de e en velfædsgevins elle ab ved udføsel af poliikekspeimenene de foeages i kapial 6 og 7. 34

40 4.4 Opsummeing Den opsillede model og dens begænsninge e gennemgåe og analysee i dee kapiel. De skal afsluningsvis nævnes a den opsillede model e pogammee i compuepogamme GAMS. Alle ligninge de indgå i GAMS-pogamme e a finde i appendiks A.4.4. De benyede J-led e medage i ligningene. Selve GAMS-pogamme femgå af appendiks A.4.5. AITE 5 alibeing Efe opsilling af den eoeiske geneelle ligevægsmodel skal modellen kalibees. alibeing e den poces hvo modellens paamee og vaiable ildeles numeiske vædie så modellen beskive en ealisisk økonomi. Fx den danske økonomi. Dee kapiel ha il fomål a gennemgå kalibeingspocessen. Således vil afsni 5. ko beskive elemene i kalibeingspocessen. I afsni 5.2 gennemgås kalibeingen af modellen. De slues af med en opsummeing i afsni alibeingspocessen I modellen indgå o ype paamee og o ype vaiable. aamee kan enen væe a pioi eksogen besem elle kalibees. Vaiable kan enen fassæes eksogen elle besemmes endogen indenfo modellen. Dee afsni beskive ko kalibeingspocessen. Fomåle med kalibeingen e a modellen på baggund af kalibeede paamee og eksogen fassae vaiable og paamee kan eplikee e benchmak daasæ fa e besem å. E benchmak daasæ e kendeegne ved a vigige vaiable som fo eksempel boligbeholdningen og abejdsudbudde få ildel ealisiske søelse i de å modellen kalibees ud fa. I dee speciales model e de ikke nok paamee a jonglee und med il a fassæe alle endogene vaiables søelse i benchmak. alibeingen e defo foeage ud fa e hensyn om a vigige endogene vaiables søelse fassæes eksogen i benchmakåe. alibeingspocessen foegå i paksis ved a køe modellen mens eksogene paamee og eksogene vaiable e faslåse og mens endogene vaiable låses fas i den peiode som e anage a væe udgangsåe/benchmak åe mens paamee de ønskes kalibee låses op og kalibees indenfo modellen. I appendiks A.5. ses en ovesig ove hvilke vaiable de e endogene og hvilke de e eksogene sam hvilke paamee de e besem a pioi og hvilke de e kalibee indenfo modellen. I de næse afsni vil kalibeingen af modellen gennemgås. 35

41 5.2 alibeing af modellen I dee afsni gennemgås kalibeingen af modellen. De benyes danske daa fa 2009 som benchmakå. I afsni 5.2. gennemgås modellens eksogen fassae vaiable og i afsni gennemgås modellens endogene vaiable. I afsni gennemgås a pioi fassae paamee og afsni gennemgå kalibeede paamee Eksogen fassae vaiable i modellen Den nominelle ene indgå eksogen i modellen. Renen e fassa ud fa udykke ( g( ( ( fo a sike a modellen konvegee mod en seady sae. ( Renen besemmes alså esidual ud fa de ande paamee i udykke. I pincippe kunne de også væe valg a fassæe væksaen inflaionsaen idspæfeenceaen elle skaesasen på kapial esidual. Skaesasen på kapialindkoms e valg fassa eksogen og ikke esidual da de e fokus på foholde mellem de enkele kapialskaesase. De e defo en fodel a skaesasen på kapialindkoms ikke fassæes ilfældig. Den udenlandske inflaionsae e også valg fassa eksogen og ikke esidual. Inflaionsskønne bygge på en anagelse om a Danmak også i femiden vil føe faskuspoliik ovefo Euoen og demed e undelag en euopæisk inflaionsae. Fo a få denne beagning inkopoee i modellen e de valg a fassæe inflaionsaen eksogen. De e ønskelig a fassæe de pivae fobug il en ealisisk søelse i modellen. Fo a kunne gøe de e idspæfeenceaen valg a kalibee i modellen. De e således helle ikke mulig a lade idspæfeenceaen væe besem esidual ud fa eynes-ramsey udykke. Nå de komme il valge mellem enen og væksaen e de ikke nødvendigvis en søelse som e mee oplag a fassæe esidual end en anden. Defo e de fosøg a fassæe føs enesasen eksogen og esidual. Således e modellen kø hvo enesasen besemmes ud ( g( ( fa udykke som e udykke fo enen nå den fassæes ( esidual. Samidig e de ande paamee i udykke fassa eksogen il ealisiske vædie og idspæfeenceaen kalibee il en vædi. eefe e de fosøg a fassæe væksaen eksogen og esidual. Modellen e i dee ilfælde kø hvo væksaen besemmes ud fa ( udykke g mens de ande paamee i udykke e fassa eksogen il ( ( ealisiske vædie og idspæfeenceaen kalibee. De vise sig a modellen ha pobleme med a køe und og finde en løsning nå de e væksaen de fosøges fassa esidual. De 36

42 kan væe udyk ove ove-deemineing af modellen. Modellen kan il gengæld god finde en løsning nå de e enesasen de fassæes esidual. Renen blive fassa il en vædi på 95 pc. De e en elaiv høj enesas. I DREAM benyes fx en enesas på 475 pc. p.a. (jf. DREAM (2008b og bygge på e empiisk esula fa Abildgen (2005. I Abildgen (2005 finde man a de gennemsnilige ealafkas på danske sasobligaione ha ligge på 3 pc. i peioden 875 il Den gennemsnilige koe ene ha i samme peiode ligge på 29 pc. Med en inflaionsae i omegnen af 75 svae de il en nominel ålig ene på ca. 475 pc. Nå analysen alligevel foeages med enesas på 95 pc. e de gjo i en afvejning af a så mange vaiables søelse som mulig bø fassæes il e ealisisk niveau i benchmakåe og a så mange eksogen fassae paamee som mulig bø fassæes il ealisiske søelse. De ha således væe mulig a fassæe de pivae fobug il en ealisisk søelse i benchmakåe såvel som a fassæe skaesasen på kapial den ålige væksae og inflaionsae eksogen ved a lade enesasen blive fassa esidual il en vædi på 95 pc. Tabel 5. Benchmakdaa ilde Søelse Endogene vaiable il bug af kalibeing ønsum Tabel NAT0 DST 973 mia. k. (2009 C ivafobug Tabel NAT0 DST 84 mia. k.( Boligbeholdning ADAM daabank vaiabel nbhe.487 mia. k. ( apialbeholdning Tabel NAT08 DST mia. k. (2008 V Fomue Tabel DNF Naionalbankens saisik mia. k. (2008 I Inveseinge i bolige ADAM daabank vaiabel Ibhe 78 mia. k. (2009 p isen på ikke-vaige gode (numeaie Ikke-vaige gode e numeaie hvofo p fassæes il i peiode. CN CN Eksogene vaiable BFI Buofakoindkoms 2 Tabel NAT0 DST.426 mia. k. (2009 Nominel ene Fassa indenfo modellen 95 pc. Anm.: DST: Danmaks Saisik. Alle vaiable hefa kan findes på BFI benyes kun il kalibeing af. BFI benyes som appoksimaion fo Y Endogen fassae vaiable Benchmakvædiene fo en ække endogene vaiable fassæes fo udgangsåe. Således kan en ække paamee kalibees indenfo modellen. Benchmakvædiene af lønsummen de pivae fobug C boligbeholdningen - kapialbeholdningen - boliginveseinge I og fomuen V - e alle fassa ud fa dees vædie i benchmakåe. Vaiablene kapialbeholdningen boligbeholdningen og fomuen e alle beholdningsvaiable de opgøes ulimo åe. De defo allene fa å 2008 fo disse vaiable de skal benyes. 37

43 Vædien fo lønsummen og pivafobuge e hene fa Naionalegnskabe jf. abel 5.. Boligbeholdningen e ikke opgjo i Danmaks Saisiks offenlig ilgængelig saisikbank. Den e defo hene fa ADAM daabanken. igeledes e kapialbeholdning fo anden kapial og boliginveseinge hene fa ADAM daabanken. Endelig e fomuen hene fa Naionalbankens saisik ove finansielle koni. De femgå alle af abel 5.. ønsummen udgjode 973 mia. k. i 2009 jf. abel 5.. Den dække ove indenlandske poducenes udgife il aflønning af ansae. ivafobuge udgjode 84 mia. k. i 2009 jf. abel 5.. Ved a kalibee idspæfeenceaen indenfo modellen ha de væe mulig a fassæe niveaue fo pivafobuge il niveaue. apialbeholdningen og boligbeholdningen opgøes både buo og neo. En buobeholdning måle vædien af kapialgode opgjo i genanskaffelsespise fo nye kapialgode. Dvs. kapialudsy af samme kvalie vudees ens. Ulempen ved buobeholdningsmål e a de ikke ages højde fo foskelle på kapialgodes leveid. Således vil o foskellige kapialgode af samme kvalie men med foskellig esleveid vudees ens. Beegningen af neobeholdning adskille sig fa buobeholdningsmåle ved a age højde fo kapialgodes esleveid. Neobeholdningsopgøelse ha således den fodel a den afspejle a makedspisen fo e kapialgode falde med dalende esleveid. Neobeholdninge afspejle deved den del af naionalfomuen som e placee i fase akive (Dokumenaion fo buo- og neokapialbeholdning DST (2002. Ulempen ved a benye neobeholdningen e a de afspejle en gad af misspecifikaion i podukionsfunkionen. De e dog ikke så ungvejende e poblem hvis man ønske en sammenhæng mellem kapialbeholdningsmåle og fomuens søelse. (DREAM (2008b. De kan kun benyes é mål fo henholdsvis kapial- og boligbeholdningen i modellen og de e defo nødvendig a vælge mellem buomål og neomål. De vælges a benye neokapialbeholdningssøelse da de deved e konsisens mellem kapialbeholdningenes søelse og fomuens søelse i økonomien. I DREAM-modellen e e ilsvaende valg uffe (DREAM (2008b. Neokapialbeholdningen - va i 2008 på mia. k. jf. abel 5.. Neoboligbeholdningen - udgjode i mia. k. jf. abel 5.. Fomuen V -. udgjode und egne mia. k. i 2008 jf. abel 5.. De e således dee al de e benye i modellen. Ikke-vaige gode e numeaie i modellen. Defo e pisen på ikke-vaige gode p fas- CN sa il i peiode e. Da de e inflaion i modellen sige pisen på ikke-vaige gode med 75 pc. i hve peiode svaende il den fassae inflaionsudvikling i modellen jf. afsni

44 Demed e p CN endogen fassa ud fa inflaionsudviklingen fo alle øvige peiode model- len køes fo. Inveseinge i bolige I kan fassæes il si niveau i benchmakåe ved a kalibee. Boliginveseingsniveaue lå i 2009 på 78 mia. k. jf. abel 5.. En ække øvige endogene vaiable e ikke fassa il nogen ealisisk vædi fa naionalegnskabe i kalibeingspocessen. De skyldes a de ikke e nok paamee il a fassæe samlige endogene vaiable il ealisiske søelse i benchmakåe. De ha defo væe nødvendig a udvælge hvilke vaiable de skal fassæes il en ealisisk vædi og hvilke de blo skal besemmes indenfo modellen. De e bleve lag væg på a kapialbeholdningene fomuen lønsummen sam fobuge blive fassa koek. De e gjo da fokus bl.a. e på hvodan opspaingsmønsene ændes nå de ændes på beskaningen. Defo e de vigig a lige neop kapialbeholdningene og fomuen e fassa koek. Deudove e de ønskelig a lønsummen og fobuge fassæes i oveenssemmelse med alle fa naionalegnskabe. Inveseingssøelsen I udlandsilgodehavende UD og neoekspoen NX e alle vaiable de ikke e fassa eksogen i benchmakåe i modellen. Alle skaesase e eksogen give i modellen. Deved e den offenlige povenusum G endogen give. De e således ikke nødvendig a age silling il hvilken vædi G skal have da søelsen besemmes indenfo modellen på baggund af skaesasenes søelse. Defo blive G blo besem indenfo modellen. Udykke fo full consumpion F e ligeledes indieke fassa i benchmakåe ud fa søelsen på de samlede fobug C og disnyen ved a abejde. De skal defo helle ikke fassæes nogen fas vædi i benchmakåe. Alle pise de indgå i modellen udove numeaien besemmes endogen indenfo modellen. De gø de fodi de e dees elaive fohold som e vigig fo modellens egenskabe og de blive neop besem indenfo modellen. Således iniialisees pisindekse blo il. igeledes e w e indeks fo abejdslønnen og iniialisees også il. Bugepisene på henholdsvis bolig p og kapial bug i podukionen UC p blive også besem indenfo mo- UC dellen ud fa udykkene i hhv. ligning (4.22 og (4.9 i modelgennemgangskapile. Endelig e udykke fo den oveskydende pofi fobunde med inveseing i bolig en vaiabel de e mee eknisk end en egenlig nøglevaiabel de ønskes age silling il. Defo e den helle ikke fassa il nogen egenlig vædi i benchmakåe. 39

45 Samlige vaiable e nu beskeve. Næse afsni gennemgå fassæelsen af eksogene paamee de benyes i modellen Fassæelse af eksogene paamee i modellen De e en ække paamee som e fassa eksogen i modellen og femgå af abel 5.2 inklusiv kilde. De e del op i e kaegoie og vil blive gennemgåe nedenfo. Boligmakedselaeede paamee Boligfobuges andel af de samlede fobug ha ud fa empiien vis sig a væe nogenlunde konsan omking 20 pc. ove en lang åække jf. abel A.5.5 appendiks A.5.2. Således e boligfobuge fassa il 20 pc. i modellen. Fobugeens andel af boligen som finansiees ved e lån e eksogen fassa i modellen. Den e eksogen fassa da de ønskes a undesøge effeken af ændingen på beskaningen af bolig fo en given lånesas på boligmakede. Danmaks Saisik ha opgjo e skøn ove gældens andel af den samlede boligbeholdning fo Den e opgjo il 603 pc. jf. abel 5.2. De e således dee al som e benye i modellen. Fadag fo gæld i bolig d e fassa il skaesasen/enefadage på negaiv kapialindkoms som e på 335 pc. jf. abel 5.2. Tabel 5.2 Eksogene paamee ilde Søelse Boligmakedselaeede paamee: E Boligfobuges budgeandel 3 Jf. appendiks A.5.2 abel A pc. D Gældens andel af boligvædien 2 Tabel FORM DST 603 pc. d Fadag fo gæld i bolig Skaeminiseie (200a 335 pc. Skaesase: Ska på kapialindkoms 4 Skaeminiseie (200a 335 pc. Ska på bolig (ejendomsvædiska Velfædskommissionen ( pc. Ska på abejdsindkoms DØRS (2008b 436 pc. Selskabsska Skaeminiseie (200b 25 pc. S C Ska på fobug DØRS (2008b 237 pc. Øvige: Den invese abejdsudbudselasicie Fedeiksen e al. (200 0 Inflaionsae DREAM (2008b 75 pc. g Væksae DREAM (2008b 5 pc. DST: Danmaks Saisik. Alle paamee hefa kan findes på 2 Tal e kun opgjo fo 2005 hvofo de e dee al som e benye. 3 De e e empiisk belæg fo a fassæe boligfobuges andel af de samlede fobug il 20 pc.. 4 Skaen på kapialindkomsen e ska lig skaesasen på negaiv kapialindkoms 40

46 Skaesase I modellen indgå de både dieke og indieke skae. De indieke skae e ejendomsvædiskaen og skaen på fobug. De øvige skaesase e dieke. Fo de dieke skae de indgå i modellen e de benye maginalskaesase fem fo gennemsniskaesase. En maginalska måle indkomsskaesasen på den sids jene kone mens en gennemsniska måle den samlede skaebealing i fohold il den samlede indkoms. I e pogessiv skaesysem e maginalskaen defo højee end gennemsniskaen. De benyes maginalskaesase da de ha beydning fo abejdsudbudde og opspaingen. (Skaeminiseie (20. Skaen på kapial e fassa il 335 pc. svaende il maginalskaesasen fo lavese negaive kapialindkoms i Den e hene fa Skaeminiseie (20. Skaen på abejdsindkoms e fassa som den gennemsnilige maginalskaesas på 436 pc. fo 2009 og e hene fa DØRS (2008b. Selskabsskaen e popoional og de findes ingen bundfadag fobunde med selskabsskaen. Defo svae den gennemsnilige selskabsskaesas il maginalsasen fo selskabsska. Selskabsskaesasen e hene fa Skaeminiseie (200b og e fassa il 25 pc. i Skaen på bolig e fassa il 07 pc. i 2009 svaende il en femskivning af den eelle ejendomsvædiskaesas opgjo i Velfædskommissionen (2006. Endelig e skaen på fobug C e fassa il 237 pc. svaende il den gennemsnilige fobugsafgif. Den e hene fa DØRS (2008b. Øvige De e valg é samle mål fo abejdsudbudselasicieen. Den e således fassa il 0 pc. svaende il a den invese abejdsudbudselasicie udgø 0. Den e fassa på baggund af empiiske sudie foeage af Fedeiksen e al. (200. De e ligeledes denne abejdsudbudselasicie de e anvend i Velfædskommissionens appo (2006. Inflaionsaen e opgjo som den udenlandske inflaionsae. Den følge anagelsen i DREAM og e deved fassa il 75 pc. p.a. Inflaionsskønne bygge på en anagelse om a Danmak også i femiden vil føe faskuspoliik ovefo Euoen og demed e undelag en euopæisk inflaionsae. Den euopæiske cenalbank ha en målsæning om a inflaionsaen skal væe på lid unde 2 pc. om åe. De e ud fa denne beagning a inflaionsaen e fassa il 75 pc. p.a. 4

47 Den økonomiske væksae e fassa il 5 pc. p.a. De e gjo på baggund af den senese vismandsappo (DØRS (20 hvo man ha nedjusee fovenningene il den danske væksae alibeede paamee aameene B og kalibees på baggund af den fassae vædi af lønsummen i benchmakåe. Således e kalibee i modellen ud fa enkelligningen. Y Som appoksimaion fo Y e benye buofakoindkomsen. De e gjo da buofakoindkomsen e lig summen af lønsummen og den del af indjeningen de ikke e lønindkoms. Den sidse del kan defo appoksimees som kapialindkomsandelen. Jf. abel 5. udgjode BFI.426 mia. k. i kalibees il en vædi på 454 pc. De e en noge højee end hvad lieauen på omåde ypisk ha fassa den il. Fx finde Mankiw (2006 a lønandelen i USA ha ligge nogenlunde konsan på 70 pc. siden 960 svaende il a kapialens andel ha væe 30 pc. B e en paamee som afspejle podukiviesudviklingen. Den e indfø i modellen som en vaiabel fo a lade den kunne vokse med 5 pc. om åe svaende il en podukiviesvæks på 5 pc. p.a. Da de ikke e en oplag vædi fo udgangspunke som B kan fassæes il i benchmak åe kalibees den i modellen ud fa enkelligningsudykke: w B ( B w (. B kalibees il 055. Tabel 5.3: alibeede paamee aamee Søelse apialens oupuelasicie 0454 B Skalapaamee fo podukivieen 0553 Skalapaamee fo disnye ved abejde 0863 Tidspæfeenceaen 0296 Insallaionsomkosningspaamee 3337 apialens depecieingsae 0054 Boligbeholdningens depecieingsae 0028 ilde: Modelbeegninge kalibees indenfo modellen. Således e de mulig a fassæe lønsummen il niveau. kalibees il

48 igeledes e idspæfeenceaen kalibee indenfo modellen således a pivafobuge kan fassæes il 2009-niveau. Den e kalibee il 296 pc. De e foholdsvis begænse med empii fo hvad idspæfeenceaen e i Danmak (DREAM (2008b. Den e defo oplag a lave følsomhedsanalyse af hvilke vil blive gjo i fobindelse med udføsel af poliikekspeimenene. Insallaionsomkosningspaameeen e oplag a kalibee indenfo modellen. De skyldes a de e begænse med empiisk evidens fo hvad bø fassæes il. De vil ilmed blive lave følsomhedsanalyse af i følsomhedsanalysene af poliikekspeimenene efesom den ikke ha nogen oplag søelse. Ved a kalibee udnyes de a de e mulig a fassæe boliginveseingsniveaue il e ealisisk 2009-niveau. kalibees il 334. og kalibees også ud fa enkelligningsudyk. De kalibees ud fa af følgende udyk afskivninge i 2008 i mia. k. afskivningsae. I 2008 blev afskivninge på anden kapialbeholdning i 2008 i mia. k. kapiel opgjo il 283 mia. k. og afskivninge på ejebolige opgjo il 40 mia. k. jf. ADAM daabanken. apialbeholdningene femgå af abel 5.. Afskivningsaen på bolige kalibees il 28 pc. mens afskivningsaen på anden kapial kalibees il 54 pc. jf. abel 5.3. Afskivningsaen på anden kapial e således som fovene søe end afskivningsaen på bolige ide kapialfome som fx maskine og invena ha en søe afskivningsae end musen. 5.3 Opsummeing Dee kapiel ha haf il fomål a gennemgå kalibeingspocessen. Således e ilgangen il kalibeing i en anvend geneel ligevægsmodel beskeve i afsni 5. og selve kalibeingen gennemgåe i afsni 5.2. I kalibeingspocessen e modellens vaiable inddel i endogene og eksogene søelse og paamee inddel i eksogene og kalibeede paamee. Modellen kan nu benyes il a udføe poliikekspeimene. AITE 6. oliikekspeimen I: Neual ejendomsvædiska kombinee med søe lump-sum oveføsle Efe opsilling og kalibeing af modellen kan poliikekspeimenene nu udføes. Modellen benyes il a lave o slags femskivninge. Den føse femskivning af vaiablene e e gundfoløb. Gundfoløbe e kendeegne ved den nuvæende ejendomsvædibeskaning. 43

49 Den anden slags femskivning e poliikekspeimene. De e kendeegne ved a de e ænde i skaeeglene i femskivningen. I dee kapiel gennemgås poliikekspeimen I (femove efeee il som E I og effekene analysees. Dvs. obsevaionene fa femskivningen i gundfoløbe sammenlignes med obsevaionene fa femskivningen i E I. Deudove sammenlignes langsigsligevægsobsevaionene fa henholdsvis gundfoløbe og E I. Endelig vil begebe SEV beages. I afsni 6. inoducees poliikekspeimen I og i afsni 6.2 analysees poliikekspeimen I. Afsni 6.3 foeage en følsomhedsanalyse af esulaene og i afsni 6.4 opsummees de. 6. Inodukion il poliikekspeimen I I dee afsni inoducees E I. Således gennemgås fomåle med E I i afsni 6.. den pakiske udføsel af E I beskives i afsni 6..2 og a pioi fovenninge il E I gennemgås i afsni Fomåle med poliikekspeimen I Tidligee udenlandske empiiske sudie af ejeboligbeskaning ved bug af AG modelle (heibland Bye og Åvisland (2003 yde på a de ikke e nogen velfædsgevins fobunde med a indføe en neual ejendomsvædibeskaning hvis den ikke følges op af ande skaemæssige ilag end blo a ilbageføe mepovenue som lump-sum oveføsle 8. Fomåle med E I e a undesøge om lignende esula findes fo en model kalibee på danske daa. E I vil i så fald vise en vigig poine om a en samning af ejendomsvædiskaen kombinee med lump-sum oveføsle ikke e ilsækkelig il a gaanee en velfædsgevins akisk gennemføsel af poliikekspeimen I E I e kendeegne ved a de indføes en neual ejendomsvædiska og a mepovenue hefa oveføes som lump-sum oveføsle il fobugeen 9. onke indebæe E I a ejendomsvædiskaen hæves fa udgangsniveaue på 07 pc. il en skaesas hvo de vudees a de foekomme neual ejendomsvædibeskaning. Jf. gennemgangen af kalibeingspocessen i kapiel 5 e enesasen i modellen give ved 95 pc. Ved beskaning af alenaiv kapialindkoms på 335 pc. vudees de defo ud fa pincippene om neual ejendomsvædi- 8 En lump-sum oveføsel kan definees som en omfodeling via oveføsle de e ikke-fovidende dvs. uden efficiensab (eesen ( Appendiks A.6. edegø fo hvodan mepovenue ilbageføes il fobugeen i modellen. 44

50 beskaning gennemgåe i afsni 3.2. a ejendomsvædiskaen bø sæes op il 32 pc. 20. Skaeændingen i E I foeages ved a lade ejendomsvædiskaen sige ove en 20-åig peiode fa 07 pc. il den nye højee sas på 3.2 pc. Således indfases skaeændingen langsom med de fomål a begænse den pludselige effek på ådighedsbeløbe 2. I modellen annoncees skaeændingen i å 204. igeledes påbegyndes indfasningen af skaeændingen i å A pioi fovenning il poliikekspeimen I A pioi fovenes de a en neual ejendomsvædibeskaning bevike en fjenelse af skævvidningen i økonomiens inveseingssuku. Deved blive inveseingssukuen mee opimal inaempoal. De skyldes a efeska-afkase på boligkapial og anden kapial appoksimaiv vil væe ens. Samidig bevike en neual ejendomsvædibeskaning a bugepisen på bolige sige. De vil mindske inveseinge i boligkapial og deved bevike a boligbeholdningen blive lavee i langsigsligevæg. De skyldes bl.a. a en højee ejendomsvædiska påvike afkase på opspaing i bolige som mindskes hvilke vil endee il a de ske en ineempoal subsiuion ove mod søe fobug i dag og minde opspaing. vodan den samlede opspaing besående af både boligkapial og anden kapial påvikes ove livsfoløbe (den ineempoale opspaing e a pioi ikke kla. De afhænge af om den mee efficiene inaempoale inveseingssuku kan mee end opveje e fald i boligopspaingen. Deudove vil en signing i bugepisen på bolige vike som en udhulning af fobugeens ådeum svaende il a fobugeens disponible løn ækkes nedad. Omvend vil lump-sum oveføslen af mepovenue fa en neual ejendomsvædibeskaning modvike udhulningen af fobugeens ådeum. De kan fovenes a fobugeens abejdsudbud påvikes. To modsaeede effeke vil spille ind på abejdsudbudde. En subsiuionseffek og en indkomseffek. vis den disponible løn falde vil de svae il a fobugeen må abejde mee fo a holde si fobug uænde. Fobugeen opleve således en negaiv indkomseffek. Samidig vil de også væe en subsiuionseffek i spil da fiid blive minde dy ved en lavee disponibel løn. Deved kan de ske en subsiuion væk fa fobug af ove mod mee fiid. De vil i så fald få abejdsudbudde il a falde. vis abejdsudbudde falde svae de il en negaiv effek på abejdsmakede hvilke kan bidage negaiv il den samlede velfædseffek. 20 En neual ejendomsvædiskaesas e give ved enesasen gange skaesasen på anden kapial. Med en enesas på 95 pc. og en skaesas på alenaiv kapialindkoms på 335 pc. e en neual ejendomsvædiskaesas give ved 32 pc. 2 Velfædskommissionen (2006 ha foeslåe en lignende indfasningspofil med samme agumen. 45

51 De kan ikke a pioi siges om fobugeen vil silles bede elle dåligee. De afhænge bl.a. af om fobugeen i modellen e i sand il a lave en fobugspofil ove id og ove vaesammensæningen de e mee efficien end i gundfoløbe. 6.2 Gennemgang af poliikekspeimen I: Neual ejendomsvædibeskaning kombinee med lump-sum oveføsle I dee afsni analysees E I. Således gennemgås vaiablenes afvigende udvikling i E I fa gundfoløbe i afsni De følges heefe op med en vudeing af velfædsgevinsen/abe ved E I ved bug af velfædsmåle SEV i afsni Vaiablenes afvigende udvikling i E I i fohold il gundfoløbe e angive i abel 6.. Tabel 6.: ocenvis afvigelse fa gundfoløbe i udviklingen mod og i langsigsligevægen i poliikekspeimen I ang Vaiabel\Å sig Boligmakedsvaiable onanpis på bolige Bugepis på bolige Boliginveseinge Boligbeholdningen ofi fobunde med boliginveseinge Fobug og disnyekoigeede fobug De samlede fobug Disnyekoigeede fobug odukionselaeede vaiable Abejdsudbud apial apialinveseinge Den absolue lønsum Bugepis på kapial Øvige Neoekspoen Udlandsgæld Samle skaepovenu Fobugeens fomue isindeks ilde: Modelbeegninge 6.2. åvikning på boligmakede Afvigelsen fa gundfoløbe i ansiionen mod langsigsligevægen og i langsigsligevægen i E I fo boliginveseinge boligbeholdningen konanpisen på bolige bugepisen på bolige og pofien fobunde med boliginveseinge femgå af abel

52 onanpisen på bolige påvikes alleede i å 203 hvo den falde unde gundfoløbes niveau i E I jf. abel 6.. Den ligge således i E I 32 pc. unde niveaue i gundfoløbe i å 203. Falde foekomme alleede i å 203 og ske som omal i modelgennemgangen i kapiel 5 på gund af den eksaodinæe handel af bolige de opså i fobindelse med annonceingen af skaeændingen af ejendomsvædiskaen. I ansiionen mod langsigsligevægen i E I vil konanpisen på bolige konvegee ilbage mod si opindelige langsigsniveau i ak med a de ske en ilpasning i boligmassen og inveseinge hei. Således afvige konanpisen på bolige i langsigsligevægen i E I ikke fa gundfoløbes langsigsligevæg. Implemeneingen af en højee ejendomsvædiska øge bugepisen på bolige. Den begynde a sige i å 204 og ligge 309 pc. højee i langsigsligevægen i E I i fohold il gundfoløbes langsigsligevæg jf abel 6.. I å 204 falde boliginveseingene kafig med 9 pc. i E I i fohold il inveseingsniveaue i gundfoløbe. Inveseingsniveaue falde ydeligee i ilpasningen il langsigsligevægen i E I og ligge unde boliginveseingsniveaue i gundfoløbes langsigsligevæg. Således e boliginveseingsniveaue falde med 96 pc. i langsigsligevægen i E I sammenhold med gundfoløbes langsigsligevæg. Tilpasningen i boliginveseingene ske som følge af ændingen i bugepisen på bolig. Ikke oveaskende falde boligbeholdningen også i ilpasningen il langsigsligevægen i E I sammenhold med ilpasningen il langsigsligevægen i gundfoløbe. Ændingen ske i ak med a boliginveseingsniveaue falde. I langsigsligevægen i E I e boligbeholdningen således falde med 96 pc. i fohold il gundfoløbes langsigsligevæg. Endelig e de pofien fobunde med a invesee i bolige. Den afhænge også af udviklingen i boliginveseingsniveaue og ha defo lignende ilpasning il langsigsligevægen som boliginveseingsniveaue. I langsigsligevægen i E I e den defo også falde med 96 pc. i fohold il i langsigsligevægen i gundfoløbe. Figu 6.: Boligkapialens andel af den samlede kapialmængde i hhv. poliikekspeimen I og gundfoløbe c c oliikekspeimen I Gundfoløb 274 ilde: Modelbeegninge 47

53 I figu 6. ses boligkapialens andel af den samlede kapialmængde i økonomien. Den e vis fo både gundfoløbe og E I i udviklingen hhv. mod og i langsigsligevægen. Fa å 204 hvo skaeændingen implemenees falde boligkapialens andel i E I i fohold il hvad den udgø i gundfoløbe. I langsigsligevægen i E I udgø andelen således kun 208 pc. hvo den i gundfoløbes langsigsligevæg udgø 245 pc. Foskellen afspejle a afkase af inveseinge i boligkapial e mindske med signingen i ejendomsvædiskaen som defo få boliginveseingene og deved boligbeholdningen il a falde De samlede fobug De samlede fobug og boligfobuge femgå begge af figu 6.2. De samlede fobug sige svag i E I i å i fohold il fobugsniveaue i gundfoløbe. Fa å 2060 og femefe ligge fobuge unde gundfoløbes fobugsniveau i E I i esen af ansiionen mod langsigsligevægen og i langsigsligevægen i E I ligge de samlede fobug 03 pc. unde gundfoløbes langsigsligevæg jf. abel 6.. En signing i ejendomsvædibeskaningen svae il a opspaing i bolig e bleve elaiv dyee og defo a fobug i mogen e bleve elaiv dyee. De kan medføe e ønske om a ænde de ineempoale opspaingsmønse som indebæe a fobugeen ønske a ykke si fobug fem i id og il gengæld spae minde op. De kan således god væe denne effek de gø sig gældende i åene hvo de samlede fobug i E I ovesige de samlede fobug i gundfoløbe. Fobug af ikke-vaige gode og boligfobuge indgå i fase andele af de samlede fobug. De kan således ikke foekomme subsiuion ove mod fobug af ikke-vaige gode nå fobugeen opleve a boligfobuge e bleve dyee som følge af skaeændingen og den deilhøende højee bugepis på bolig. Deved e de naulig a e fald i boligfobuge ække de samlede fobug nedad ove id. Endelig vil en signing i bugepisen på bolig vike som en udhulning af fobugeens ådeum svaende il en negaiv indkomseffek. De kan have følgende effek: Nå fobugeen opleve en negaiv indkomseffek svae de il a boligfobug og fobug af ikke-vaige gode e bleve elaiv dyee. Samidig e fobug af fiid bleve minde dy. Deved kan en negaiv indkomseffek beyde a fobugeen ønske a subsiuee ove imod søe fobug af fiid på bekosning af boligfobug og fobug af ikke-vaige gode. Falde i de samlede fobug og boligfobug kan således også god væe e udyk fo en sådan effek. Samle e de disse effeke de skyldes a de samlede fobug ligge unde gundfoløbes langsigsligevæg i langsigsligevægen E I. 48

54 Figu 6.2: Afvigelsen fa gundfoløbe i poliikekspeimen I fo boligfobuge og de samledes fobug c.vis afvigelse c.vis afvigelse Boligbeholdningen De samlede fobug Figu 6.3: Afvigelsen fa gundfoløbe i poliikekspeimen I fo kapial og abejdsudbudde c.vis afvigelse c.vis afvigelse apial Abejdsudbud ilde: Modelbeegninge Abejdsudbud og kapial De e iniial fovidning på abejdsmakede. De skyldes den iniial høje beskaning af abejdsindkomsen de skabe en skaekile mellem e opimal abejdsudbud og de egenlige abejdsudbud. E I bidage ydeligee il fovidning på abejdsmakede. Abejdsudbudde påvikes i E I omend kun svag. De falde jf. abel 6. med 05 pc. i langsigsligevægen i E I i fohold il langsigsligevægen i gundfoløbe. Den nominelle løn w påvikes ikke i E I jf. abel 6.. Fobugeen disponible løn vil deimod blive påvike og de påvike abejdsudbudde i E I. å den ene side blive den disponible løn udhule af skaesigningen gennem pispåvikningen på bugepisen som ække den disponible løn nedad. å den anden side påvikes den disponible løn posiiv af den lump-sum oveføsel de udbeales fa mepovenue fa en neual ejendomsvædibeskaning. Nå den disponible indkoms påvikes kan de påvike fobugeen afvejning af hvo mege fobugeen ønske a abejde kona a have fiid. De e o modsaeede effeke. vis den disponible indkoms samle falde opleve fobugeen en negaiv indkomseffek. De kan påskønne e ønske om a abejde mee. Omvend e fiid bleve elaiv billigee ved e fald i den disponible løn hvilke kan få fobugeen il a subsiuee noge af si abejdsudbud med mee fiid. De e sammenspille af disse effeke de få abejdsudbudde il a falde i E I. E I bevike deved il e ydeligee gab på abejdsmakede imellem de opimale abejdsudbud og den mængde abejde de udbydes omend kun i e svag omfang. I modellen indgå /-foholde konsan i podukionen. Dvs. hvis den ene inpufako falde vil den anden falde popoional. Defo e afvigelsen i E I fa gundfoløbe i abejdsudbudde og mængden af anden kapial ens som de femgå af figu

55 Ide abejdsudbudde påvikes negaiv vil kapialbeholdningen også påvikes negaiv. apialbeholdningen vil således påvikes gennem kapialinveseingsniveaue I sådan a ændingen i ilpasningen i kapialbeholdningen e den samme som ændingen i ilpasningen i abejdsudbudde i E I. De kafige fald i boligkapialbeholdningen sammenhold med de noge minde fald i kapialbeholdningen indikee a inveseingssammensæningen e ænde i langsigsligevægen i E I i fohold il i gundfoløbes langsigsligevæg. Den inaempoale sammensæning af anden kapial og boligkapial kan således god væe mee efficien i E I end i gundfoløbe selvom begge kapialbeholdninge falde ove id. Den ineempoale opspaing falde deimod og bidage således negaiv il den samlede velfædsgevins Udlande Ved indføsel af skaeændingen i å 204 i E I ligge neoekspoen i åene lavee i E I sammenhold med gundfoløbe. å sig vil neoekspoen dog blive en smule højee i E I sammenhold med gundfoløbe og i langsigsligevægen i E I ligge neoekspoen 06 pc. højee end i gundfoløbes langsigsligevæg jf. abel 6.. Neoekspoen e som nævn udyk som foskellen mellem indenlandsk podukion og indenlandsk efespøgsel og påvikes således gennem en ække kanale. Den indenlandske podukion falde i E I sammenhold med gundfoløbe pga. falde i abejdsudbudde og falde i bug af kapial i podukionen. Al ande lige vil en lavee podukion ække neoekspoen nedad. Den indenlandske efespøgsel påvikes også i E I. Ved indføsel af skaeændingen i E I begynde kapialinveseingene såvel som boliginveseingene a falde i E I i fohold il gundfoløbe. igeledes falde pofien fobunde med boliginveseinge i E I i fohold il gundfoløbe. De ække al sammen mod en lavee indenlandsk efespøgsel. De bidage il a foskellen mellem indenlandsk podukion og indenlandsk efespøgsel blive søe fo en given podukion og deved al ande lige a neoekspoen blive søe. Ved E I sige fobugsudgifen C en med 52 pc. sammenligne med i gundfoløbe. De ække al ande lige den indenlandske efespøgsel opad som deved ække neoekspoen nedad fo en given podukion. De offenlige fobug e uænde i E I da mepovenue fa en neual ejendomsvædibeskaning ilbageføes som lump-sum oveføsel il fobugeen. Defo påvike de offenlige fobug ikke neoekspoen. De e kombinaionen af de modsaeede effeke de gø a neoekspoen ved indføslen af skaeændingen i E I i de føse å ligge unde niveaue i gundfoløbe men siden hen vil 50

56 væe en smule højee i E I sammenhold med gundfoløbe. Med signingen i neoekspoen på lang sig påvikes udlandsgælden som blive lavee i langsigsligevægen i E I sammenhold med gundfoløbes langsigsligevæg Fobugeens fomue Fobugeens fomue falde med 28 pc. i langsigsligevægen i E I i fohold il i langsigsligevægen i gundfoløbe jf. abel 6.. Den påvikes gennem flee kanale. Falde skyldes bl.a. a den ineempoale samlede opspaing besående af boligkapial og anden kapial falde i E I. I langsigsligevægen e den samlede kapialbeholdning besående af boligkapial og anden kapial i E I således falde 52 pc. i fohold il i gundfoløbes langsigsligevæg. Deudove påvike de lavee abejdsudbud i E I fomuen negaiv fo en uænde nominel løn. å ods af falde i de samlede fobug e fobugsudgifene C sege med 52 pc. i langsigsligevægen i E I sammenhold med gundfoløbes langsigsligevæg. De ække også fomuen i en negaiv ening. Efeska-pofien e minde i E I sammenhold med i gundfoløbe hvilke også ække fomuen nedad. Endelig påvikes fomuen af udlandsgælden som påvikes gennem neoekspoen. Da udlandsgælden falde på lang sig i E I sammenhold med i gundfoløbe påvike de fomuen posiiv. vovid den lavee fomue e en foingelse fo fobugeen afhænge af hvovid fomuen i gundfoløbes langsigsligevæg ha væe elaiv efficien. vis de e ilfælde vil e fald i fomuen kunne væe en foingelse fo fobugeen. vis fomuen deimod ha væe fo so i gundfoløbe i fohold il hvad de e efficien kan en mindskelse af fomuen deimod væe en fobeding fo fobugeen. Fx kan en bede inveseingsallokeing i økonomien væe ensbeydende med a de spaes minde op hvis udgangspunke e en oveopspaing. Ydemee kan e fald i fomuen væe e udyk fo a fobugeen vælge a subsiuee noge af si fobug og opspaing med fiid. De vil således få fomuen il a falde men e ikke nødvendigvis ensbeydende med a fobugeen silles dåligee. De kan således ikke konkludees a en lavee fomue sille fobugeen dåligee Velfædsmæssig konsekvens af poliikekspeimen I Den samlede velfædseffek mål i SEV e mia. k. Samle e fobugeen således sille væe i E I end i gundfoløbe men de e ale om en mege lille foingelse fo fobugeen. å baggund af SEV-måle kan de konkludees a en mee efficien inaempoal allokeing af den samlede kapialbeholdning i økonomien mee end opvejes af e minde efficien abejdsmaked gunde e fald i abejdsudbudde som følge af en subsiuion ove imod mee fiid og falde i den samlede ineempoale opspaing som genees gennem en lavee 5

57 samle opspaing omend de kun e ale om en elaiv lille samle velfædseffek. ignende esula e funde i Bye og Åviland ( Følsomhedsanalyse af esulaene i poliikekspeimen I I dee afsni analysees obusheden af esulaene funde i E I ovefo e ande kalibeings-seup end de de e benye il udføsel af E I såvel som ændinge i insallaionsomkosningspaameeen E ande kalibeings-seup I kalibeings-seuppe benye il udføsel af E I e de valg a kalibee idspæfeenceaen fo a kunne fassæe de pivae fobug il en ealisisk søelse i benchmakåe. Renen i kalibeings-seuppe benye il udføsel af E I e fassa esidual på baggund af en ække paamee heunde idspæfeenceaen 22. Både enen og idspæfeenceaen e afgøende søelse de indgå i eynes-ramsey eglen og som ha beydning fo fobugeens opspaingspofil. Tidspæfeenceaen udykke fobugeens pæfeence fo fobug i dag sammenligne med fobug i femiden og afspejle deved fobugeens opspaingslys. Den ha således afgøende beydning fo økonomiens ansiion mod langsigligevæg sam niveaue fo vaiablenes søelse i langsigsligevægen. Renens niveau i modellen ha beydning fo efeska-afkase på inveseinge i anden kapial og ha således også indflydelse på opspaingssukuen. De e defo ineessan a ese obusheden af esulaene funde i E I ovefo ændinge i enen og idspæfeenceaen. Fo a kunne køe modellen ved bug af en anden idspæfeenceae e de nødvendig a løsne op fo de pivae fobug så de ikke længee fassæes il nogen ealisisk vædi i benchmakåe. Nå idspæfeenceaen ændes vil enesasen også ændes. Da enesasen ha beydning fo hvonå ejendomsvædiskaesasen e neual skal ejendomsvædiskaesasen også ændes. De e alså ikke ale om en es af obusheden ovefo en enkel paamee. Tesningen skal deimod ses som en mee geneel esning af obusheden af esulaene funde i E I ovefo fo kalibeings-seuppe. I følsomhedsanalysen af kalibeings-seuppe sæes idspæfeenceaen il en lavee sas på 00. De e denne sas de benyes i DREAM (DREAM (2008b. De skal dog bemækes a empiisk evidens fo hvad idspæfeencen ealisisk se bø sæes il e begænse (DREAM (2008b. Nå idspæfeenceaen sæes il 00 fås en enesas på 65 pc. og med en enesas på 65 pc. svae de il a en neual ejendomsvædiskaesas e lig 22 pc. 23 En lavee 22 Se modelgennemgangen i kapiel 4 og kalibeingsgennemgangen i kapiel 5 fo en uddybelse. 23 Med beskaning af anden kapial på 335 pc. e en neual ejendomsvædiskaesas nu give ved 0065*0335=

58 idspæfeenceae vil al ande lige svae il en mee ålmodig fobuge hvilke øge inciamene il a spae op. En lavee ene e fobunde med en indkoms- og subsiuionseffek. Subsiuionseffeken vil bevike a efeska-afkase på anden kapial falde og de vil al ande lige give e inciamen il a spae minde op i anden kapial end ved en højee ene. Indkomseffeken vil bevike a efesom efe-ska afkase på anden kapial falde e de nødvendig a opspae mee fo a opnå samme opspaing som ved en højee ene. De e defo ikke kla hvodan en lavee ene vil påvike esulaene. Tabel 6.2 oliikekspeimen I s pocenvise afvigelse fa gundfoløbe i langsigsligevægen i kalibeings-seup I og II alibeings-seup I alibeings-seup II Boligmakedsvaiable onanpis på bolige Bugepis på bolige Boliginveseinge Boligbeholdningen ofi fobunde med boliginveseinge Fobug og disnyekoigeede fobug De samlede fobug Disnyekoigeede fobug odukionselaeede vaiable Abejdsudbud apial apialinveseinge Den absolue lønsum Bugepis på kapial Øvige Neoekspoen Udlandsgæld Samle skaepovenu Fobugeens fomue isindeks Rene 95 pc. 65 pc. Tidspæfeenceae 29 pc. pc. Neual ejendomsvædiskaesas 32 pc. 22 pc. SEV mia. k. 299 mia. k. Anm.: alibeings-seup I beegne den kalibeing de e benye il udføsel af E I i afsni 6.2. alibeings-seup II beegne en kalibeing hvo idspæfeenceaen enen og den neuale ejendomsvædisas e lavee. ilde: Modelbeegninge alibeings-seuppe de blev benye i analysen i afsni 6.2 vil blive efeee il som kalibeings-seup I mens kalibeings-seuppe med en lavee idspæfeenceae ene og neual ejendomsvædiskaesas vil blive efeee il som kalibeings-seup II. I følsomhedsana- 53

59 lysen af kalibeings-seup I fokusees de på hvo mege vaiablene afvige i langsigsligevægen i E I fa gundfoløbe i hhv. kalibeings-seup I og II og en sammenligning af afvigelsene foeages. Afvigelsene femgå af abel 6.2. I abel 6.2 ses a bugepisen på bolige påvikes minde i kalibeings-seup II med en lavee idspæfeenceae ene og neual ejendomsvædiskaesas. De skyldes bl.a. a enen e lavee i kalibeings-seup II og deved alenaivomkosningen ved a invesee i bolig som indgå som en del af bugepisen. Samidig e den neuale ejendomsvædiskaesas kun 22 pc. i kalibeings-seup II. De e også en foklaing på a bugepisen påvikes minde i kalibeings-seup II. Nå bugepisen ændes minde bevike de a både boliginveseingene pofien fobunde med boliginveseingene og boligbeholdningen falde minde i kalibeings-seup II. Ide bugepisen på bolige ikke sige lige så mege i E I i kalibeings-seup II vil udhulningen af ådeumme helle ikke blive så so. De kombinee med den posiive effek af lump-sum oveføslene på fobugeens ådeum beyde a de samlede fobug sige i fohold il gundfoløbe med 03 pc. i E I i kalibeings-seup II. Fobuge påvikes således andeledes i E I i kalibeings-seup II end de gø i E I i kalibeings-seup I. Samidig påvikes de disnyekoigeede fobug også andeledes i E I i kalibeings-seup II i fohold il i E I i kalibeings-seup I. De sige med 07 pc. i fohold il gundfoløbe i langsigsligevægen. åvikningen mål i SEV blive defo også andeledes i E I i kalibeings-seup II. SEV blive posiiv med 299 mia. k. svaende il a fobugeen silles bede. Således ænde kalibeings-seup II konklusionen fo E I. Dvs. a sammensæningen af enesas idspæfeenceae og den neuale ejendomsvædiskaesas ha afgøende beydning fo hvodan fobugeen påvikes. De søe SEV mål i kalibeings-seup II kan således bl.a. foklaes ved (jf. ovenfo a nå de ikke ske en lige så so negaiv påvikning af bugepisen ændes fobugeens fobugsmulighede helle ikke i lige så høj gad. Opsummeende kan de konkludees a esulaene af SEV e mege følsomme ovefo selve kalibeings-seuppe. De vudees på denne baggund a analysen he ikke kan nå fem il en enydig konklusion om hvovid en neual ejendomsvædibeskaning kombinee med lump-sum oveføsle fo mepovenue e fobunde med e velfædsab elle ej En anden insallaionsomkosningspaamee Som beskeve i kalibeingspocessen i kapiel 5 e de begænse med empiisk belæg fo hvad insallaionsomkosningspaameeen bø fassæes il. Den e defo kalibee indenfo modellen. Da den ha beydning fo ilpasningen på boligmakede e den elevan a ese. 54

60 Fo a kunne fassæe insallaionsomkosningspaameeen il en anden vædi må boliginveseingsniveaue låses op fo i benchmakåe så de ikke længee fassæes il nogen ealisisk vædi. Deudove e alle øvige paamee og vaiable fassa il de samme vædie som i kalibeings-seup I. Følsomhedsanalysen af insallaionsomkosningspaameeen e foeage ved a køe modellen gennem o gange en hvo insallaionsomkosningspaameeen e fassa il e lavee niveau på 5 og en hvo den e fassa il e højee niveau på 20. De fokusees på hvo mege vaiablene afvige fa gundfoløbe i langsigsligevægen i E I i hhv. kalibeings-seup I og nå de benyes en anden insallaionsomkosningspaamee end den de e benye i analysen i afsni 6.2. Afvigelsene femgå af abel 6.3. Tabel 6.3 ocenvis afvigelse fa gundfoløbe i langsigsligevægen i poliikekspeimen I i kalibeings-seup I og ved en højee og lavee insallaionsomkosningspaamee alibeings-seup I Ved lav Ved høj Boligmakedsvaiable onanpis på bolige Bugepis på bolige Boliginveseinge Boligbeholdningen ofi fobunde med boliginveseinge Fobug og disnyekoigeede fobug De samlede fobug Disnyekoigeede fobug odukionselaeede Vaiable Abejdsudbud apial apialinveseinge Den absolue lønsum Bugepis på kapial Øvige Neoekspoen Udlandsgæld Samle skaepovenu Fobugeens fomue isindeks SEV mål i mia. k ilde: Modelbeegninge Følsomhedsanalysen af insallaionsomkosningspaameeen vise a den ikke påvike vaiablenes søelse bemækelsesvædig jf. abel 6.3. Bugepisen ændes lige mege i de e scenaie. En lavee insallaionsomkosningspaamee bevike a boligbeholdningen boliginveseingene og pofien fobunde med boliginveseinge falde en smule minde i E I i 55

61 fohold il gundfoløbe end de gø i E I unde kalibeings-seup I. De bevike a fomuen også falde en smule minde i E I med en lav insallaionsomkosningspaamee sammenhold med gundfoløbe end fomuen falde i E I unde kalibeings-seup I. ignende billede egne sig ved en højee insallaionsomkosningspaamee med omvend foegn. De ineessane ved følsomhedsanalysen af insallaionsomkosningspaameeen e a ved en lav påvikes økonomien ilsækkelig lid il a fobuge ændes i langsigsligevægen. De e defo så god som uænde i langsigsligevægen jf. abel 6.3. De e samidig nok il a de disnyekoigeede fobug blive svag posiiv ved en lav og samle ende fobugeen med a få en velfædsgevins mål i SEV på 0008 mia. k. ud af E I ved en lav omend den e lille. Således kan de konkludees a esulaene i E I også e påvikelige ove fo søelsen af insallaionsomkosningspaameeen. 6.4 Opsummeing I dee kapiel e poliikekspeimen I udfø. De e kendeegne ved a de indføes en neual ejendomsvædibeskaning ove en 20-åig peiode. Mepovenue fa den højee ejendomsvædibeskaning ilbageføes il fobugeen via. lump-sum oveføsle. Med E I ha fomåle væe a undesøge om neual ejendomsvædibeskaning kombinee med lump-sump oveføsle fo mepovenue kan esulee i en velfædsgevins. Bye og Åvisland (2003 ha idligee lave en analyse af ejendomsvædibeskaning i en AG-model og funde a de ikke va ilfælde. En simulaion af danske daa vise a de ikke e nogen velfædsgevins fobunde med a indføe en neual ejendomsvædibeskaning nå de kombinees med lump-sum oveføsle ilbage il fobugeen fo mepovenue. De e dog kun ale om en elaiv beskeden foingelse fo fobugeen. Mål i SEV silles fobugeen i modellen væe med mia. k. Følsomhedsanalysen vise dog a esulae e mege følsom ove fo de kalibeings-seup de benyes. Nå e alenaiv kalibeings-seup il de kalibeings-seup de benyes i analysen buges blive konklusionen en anden. Da kan de væe en velfædsgevins fobunde med indføsel af en neual ejendomsvædibeskaning nå mepovenue ilbageføes il fobugeen som lump-sum oveføsle. Mål i SEV opnå fobugeen en gevins på 299 mia. k. Endvidee vise følsomhedsanalysen a konklusionen også e påvikelig af insallaionsomkosningspaameeen. Ved en lav insallaionsomkosning få fobugeen en svag velfædsgevins på 0008 mia. k. Således give analysen ikke noge enydig sva på om en neual ejendomsvædibeskaning kombinee med lump-sum oveføsle kan væe velfædsfobedende. 56

62 AITE 7 oliikekspeimen II og III: øjee ejendomsvædibeskaning kombinee med nedsæelse af abejdsindkomsbeskaningen fo mepovenue I dee kapiel gennemføes o poliikekspeimene. De o poliikekspeimene ha de ilfælles a ejendomsvædiskaen hæves fa si nuvæende niveau il e højee niveau og a mepovenue hefa benyes il a nedsæe skaen på abejdsindkomsen. De føse poliikekspeimen de udføes i dee kapiel kaldes poliikekspeimen II. De ande poliikekspeimen de udføes i dee kapiel efeees il som poliikekspeimen III. Igen sammenlignes obsevaionene fa femskivningen i gundfoløbe med obsevaionene fa femskivningen i hhv. poliikekspeimen II og III. Deudove sammenlignes langsigsligevægsobsevaionene fa henholdsvis gundfoløbe og poliikekspeimenene. Endelig benyes velfædsmål SEV il a lave en vudeing af om de e en velfædsgevins elle ab fobunde med poliikekspeimenene. I afsni 7. inoducees de o poliikekspeimene. I afsni 7.2 gennemgås poliikekspeimen II og i afsni 7.3 gennemgås poliikekspeimen III. Afsni 7.4 foeage en følsomhedsanalyse af esulaene funde i poliikekspeimen II og afsni 7.5 opsummee. 7. Inodukion il poliikekspeimen II og III I dee afsni inoducees poliikekspeimen II og III. Fomåle med hhv. poliikekspeimen II og III gennemgås i afsni 7... Den pakiske udføsel af poliikekspeimenene beskives i afsni 7..2 og a pioi fovenninge il de o poliikekspeimene gennemgås i afsni Fomål med poliikekspeimen II og III oliikekspeimen II (femove efeee il som E II e kendeegne ved a ejendomsvædiskaen hæves fa udgangsniveaue på 07 pc. il en skaesas hvo de vudees a de foekomme neual ejendomsvædibeskaning nemlig ved 32 pc. jf. kapiel 6. Tidligee udenlandske empiiske sudie af ejeboligbeskaning ved bug af AG modelle heibland Gavais (2002 og Eeola og Määänen (2005 ha vis a man med fodel kan omlægge noge af skaen på abejdsindkoms il bolige nå man kombinee de med en neual ejendomsvædibeskaning jf. kapiel 3. De e o fomål med E II. Dels a undesøge om lignende konklusion kan findes med modellen opbygge i speciale kalibee på danske daa og dels a undesøge om de e fakoe de ha afgøende beydning fo konklusionen og defo kan medfø- 57

63 e en ænding i esulaene i fohold il de idligee udenlandske empiiske sudie af ejeboligbeskaning ved bug af AG modelle. I poliikekspeimen III (femove efeee il som E III hæves ejendomsvædiskaen så bolig beskaes med en hådee skaesas end anden kapial. Således bygge poliikekspeimen III på e agumen om a man med fodel kan beskae bolige elaiv håd. De må fomodes a de e en gænse fo hvo mege man bø omlægge skaen fa abejdsindkoms ove på bolige. De afhænge af en ække fakoe som vil blive gennemgåe i afsni Fomåle med E III e a undesøge om e sådan gænseilfælde kan kvanificees næmee. E III kan således bidage il a give e bud på i hvo høj gad en omlægning af skaen på abejde il bolige kan væe fodelagig akisk gennemføsel af poliikekspeimen II og III Skaeændingen de foekomme i hhv. E II og III annoncees fa å 204 i modelleingen og indfases ove en 20-åig peiode fa og med å 204. I paksis udføes både poliikekspeimen II og III ved a endogenisee skaesasen på abejdsindkoms fa og med å 204. Samidig fassæes skaepovenue eksogen i både E II og E III il des niveau fa gundfoløbe. Deved kan skaesasen på abejdsindkoms ilpasse sig således a beskaningen af abejdsindkomsen nedsæes fo mepovenue af den højee ejendomsvædibeskaning mens de offenlige fobug e uænde i fohold il i gundfoløbe A pioi fovenninge il poliikekspeimen II og III igesom i E I udfø i kapiel 6 fovenes de a pioi a en højee ejendomsvædibeskaning isolee se vil bevike a inveseinge i boligkapial mindskes gunde den højee ska og deved a boligbeholdningen blive lavee i langsigsligevæg. De skyldes igen bl.a. a en højee ejendomsvædibeskaning bevike a afkase på opspaing i bolige mindskes hvilke vil endee il a de ske en ineempoal subsiuion ove imod søe fobug i dag og minde opspaing. Da ejendomsvædiskaen øges mee i E III end i E II fovenes de a boligbeholdningen vil påvikes mee i E III. De vil i E II hvo ejendomsvædiskaesasen sæes så den e neual (ligesom i E I også væe en fjenelse af skævvidningen i økonomiens inveseingssuku som kan venes a esulee i en mee opimal inaempoal inveseingssuku. En mee efficien inaempoal inveseingssuku vil ække imod en velfædsgevins. E III med høj ejendomsvædibeskaning adskille sig ved a inveseingsallokeingen ændes i fohold il i E I og E II med neual ejendomsvædibeskaning. Inveseinge i anden kapial vil i E III nu favoisees i fohold il inveseinge i boligkapial. De kan ligesom de omvende ilfælde føe il en inefficien skævvidning af inveseingssukuen. 58

64 Udove en påvikning af inveseingssukuen vil de i E II og E III også ske en indvikning på økonomien gennem en ænding af abejdsindkomsbeskaningen. Skaen på abejdsindkoms vil sænkes svaende il mepovenue af en højee ejendomsvædibeskaning. Defo venes abejdsudbudde a blive påvike gennem en indkomseffek og en subsiuionseffek. Nå abejdsindkomsskaen falde vil efe-ska lønnen væe højee. De gø a fiid blive elaiv dyee og defo kan de fovenes a de ske en subsiuion ove imod højee abejdsudbud. Omvend vil en lavee ska på abejde bevike en posiiv indkomseffek de ække imod a fobugeen ikke skal abejde lige så mege som fø fo a opeholde si opindelige fobug. De e dog også sadig en negaiv indkomseffek på fobugeen gennem en udhulning af fobugeens ådeum som følge af en højee ejendomsvædibeskaning. vis abejdsudbudde ækkes opad ha de en posiiv effek på abejdsmakede som kan bidage posiiv il den samlede velfædseffek. Deudove afhænge påvikningen på abejdsmakede af hvo mege abejdsindkomsbeskaningen falde og de afhænge af hvo mege ejendomsvædiskaen hæves og søelsen af mepovenue fa en højee ejendomsvædibeskaning. De e o modsaeede effeke de gø sig gældende. å den ene side vil mepovenue blive søe jo mee ejendomsvædibeskaningen hæves fo en given boligbeholdning. Omvend vil en sækee beskaning af bolige ække boliginveseingslysen ned i modellen hvilke vil mindske boligbeholdningen og deved have en negaiv effek på den del af skaebasen de udgøes af boligbeholdningen. å baggund af idligee udenlandske empiiske sudies esulae fo ejeboligbeskaning ved bug af AG modelle (bl.a. Gavais (2002 og Eeola og Määänen (2005 fovenes de a pioi a de posiive effeke vil mee end opveje de negaive effeke de e i E II. Fo E III fovenes de a de muligvis også e en velfædsgevins ved a beskae bolige hådee end anden kapial omend de fovenes a væe en gænse fo i hvo høj gad skaen bø omlægges fa abejde il bolige. De som e afgøende fo hvo denne gænse befinde sig e a fobugeen kan foeage en allokeing mellem fobug og opspaing sam mellem fobug og fiid de kan sille fobugeen bede. vis skævvidningen i inveseingsallokeingen blive fo so kan de have negaiv beydning fo fobugeens allokeing de medføe e efficiensab. Afhængig af hvo mege abejdsudbudde eagee på en nedsæelse i skaen på abejdsindkoms kan de også esulee i a fobugeen enen abejde fo mege elle fo lid i fohold il hvad de give en efficien allokeing mellem fiid og fobug og opspaing. 59

65 7.2 Gennemgang af poliikekspeimen II: Neual ejendomsvædibeskaning kombinee med nedsæelse af abejdsindkomsbeskaningen fo mepovenue I dee afsni foeages en gennemgang af E II. Således vil vaiablenes afvigende udvikling i E II i fohold il gundfoløbe gennemgås i afsni Den velfædsmæssige konsekvens af poliikekspeimene gennemgås heefe i afsni og i afsni laves de en opsummeing af E II. Alle vaiablenes afvigende udvikling i E II fa gundfoløbe femgå af abel 7.. Tabel 7.: ocenvis afvigelse fa gundfoløbe i udviklingen mod og i langsigsligevægen i poliikekspeimen II ang Vaiabel\Å sig Boligmakedsvaiable onanpis på bolige Bugepis på bolige Boliginveseinge Boligbeholdningen ofi fobunde med boliginveseinge Fobug og disnyekoigeede fobug De samlede fobug Disnyekoigeede fobug odukionselaeede vaiable Abejdsudbud apial apialinveseinge Den absolue lønsum Bugepis på kapial Øvige Neoekspoen Udlandsgæld Samle skaepovenu Fobugeens fomue isindeks ilde: Modelbeegninge 7.2. åvikning på boligmakede I figu 7. ses boligkapialens andel af den samlede kapialmængde i økonomien. Den vise langsigsligevægen og ansiionen mod langsigsligevægen fo både gundfoløbe og E II. Boligkapialens andel falde i E II i fohold il gundfoløbe. Andelen falde i langsigsligevægen fa a udgøe 245 pc. i gundfoløbe il a udgøe 207 pc. i E II. 60

66 Figu 7.: Boligkapialens andel af den samlede kapialmængde i hhv. poliikekspeimen II og gundfoløbe c. 25 c Gundfoløb oliikekspeimen II ilde: Modelbeegninge Mekanismene bag falde i boligkapialandelen e de samme som fø. Alleede fa å 203 ske en påvikning af konanpisen de skyldes den eksaodinæe handel af bolige. Den falde i E II med 28 pc. i å 203 i fohold il niveaue i å 203 i gundfoløbe jf. abel 7.. igeledes e afkase af inveseinge i boligkapial mindske med signingen i ejendomsvædiskaen. I å 204 hvo skaeændingen begynde a blive indfase opleves de defo e fald i boliginveseingene på 82 pc. i E II i fohold il i gundfoløbe jf. abel 7.. Boliginveseingsniveaue falde ydeligee i ansiionen mod langsigsligevægen i E II sammenhold med ansiionen i gundfoløbe. Boliginveseingsniveaue e således 88 pc. lavee i langsigsligevægen i E II end i gundfoløbes langsigsligevæg jf. abel 7.. Boligbeholdningen ændes i ak med a boliginveseingene ændes. Boligbeholdningen ligge deved også 88 pc. lavee i langsigsligevægen i E II i fohold il langsigsligevægen i gundfoløbe. igeledes afhænge pofien fobunde med boliginveseinge af boliginveseingsniveaue og falde også med 88 pc. i langsigsligevægen i E II sammenhold med gundfoløbes langsigsligevæg. Tilpasningen i boliginveseingene ske som følge af ændingen i bugepisen på bolig som blive højee ved implemeneingen af en højee ejendomsvædiska. igesom i E I sige bugepisen med 309 pc. i langsigsligevægen i E II i fohold il gundfoløbes langsigsligevæg jf. abel 7.. Bugepisen påvikes lige mege i langsigsligevægen E I og E II da ejendomsvædiskaen ændes lige mege i disse o poliikekspeimene De samlede fobug De samlede fobug og boligfobuge femgå begge af figu 7.2. De samlede fobug sige i E II i fohold il de samlede fobug i gundfoløbe og ligge 07 pc. højee i langsigsligevægen i E II i fohold il gundfoløbes langsigsligevæg. I E II e de en posiiv indvikning på fobugeens ådeum gennem en højee efeska-løn. Denne posiive indkoms- 6

67 effek mee end opveje den negaive indkomseffek de e på ådeumme fa en søe bugepis på bolige og e deved sæk nok il a ække fobuge opad i E II. En signing i ejendomsvædibeskaningen svae il a opspaing i bolig e bleve elaiv dyee og defo a fobug i mogen e bleve elaiv dyee. De kan igen medføe e ønske om a ænde de ineempoale opspaingsmønse som indebæe a fobugeen ønske a ykke si fobug fem i id og il gengæld spae minde op. De kan således væe med il a foklae a de samlede fobug sige mes i fohold il gundfoløbe i E II i de føse å efe inodukionen af skaeændingen. De samlede fobug falde dog gadvis i ansiionen mod langsigsligevægen i E II og skyldes a de sadig e en negaiv påvikning af de samlede fobug gennem den negaive effek på boligfobuge. Figu 7.2: Afvigelsen fa gundfoløbe i poliikekspeimen II fo boligfobuge og de samledes fobug c.vis afvigelse c.vis afvigelse Figu 7.3: Afvigelsen fa gundfoløbe i poliikekspeimen II fo kapial og abejdsudbudde c.vis afvigelse c.vis afvigelse Boligbeholdningen De samlede fobug apial Abejdsudbud ilde: Modelbeegninge Abejdsudbud og kapial E II bidage il en minde fovidning på abejdsmakede og adskille sig således fa E I. Som i E II påvikes den nominelle løn ikke i fohold il den nominelle løn i gundfoløbe jf. abel 7.. Deimod påvikes den disponible løn gennem o kanale. Dels udhules den indieke af en højee bugepis på bolige ligesom i E I men deudove påvikes den af skaen på abejdsindkomsen. I ak med a skaen på abejdsindkomsen løbende falde i ak med e sigende mepovenu fa den højee ejendomsvædibeskaning ækkes den disponible løn efe-ska opad. Den samlede påvikning på den disponible løn afhænge af hvilken af de o modsaeede effeke de dominee og de ha beydning fo hvodan abejdsudbudde påvikes. 62

68 Skaen på abejdsindkoms falde i E II fa si iniiale niveau på 436 pc. il 356 pc. i langsigsligevægen i E II. De e nok il a påvike abejdsudbudde posiiv i E II omend kun svag. Af figu 7.3 ses de a abejdsudbudde sige i E II i fohold il abejdsudbudde i gundfoløbe. I langsigsligevægen i E II ligge abejdsudbudde 08 pc. højee end i gundfoløbes langsigsligevæg jf. abel 7.. Gunde de konsane /-fohold i podukionen i modellen sige kapialbeholdningen også i E II. apialbeholdningen ilpasses gennem kapialinveseingsniveaue og kapialbeholdningen ligge således også 08 pc. ove gundfoløbes langsigsligevæg i langsigsligevægen i E II Udlande Neoekspoen ligge i langsigsligevægen i E II ove gundfoløbes langsigsligevæg jf. abel 7.. Den påvikes således på lignende vis i E II som i E I. Dog e foklaingen en lid anden og påvikningen noge søe. Den indenlandske podukion sige en smule i E II sammenhold med gundfoløbe hvilke skyldes a abejdsudbudde og bug af kapial i podukionen sige en smule. Al ande lige ække de mod en højee neoekspo og påvike således neoekspoen andeledes i E II end i E I. Den indenlandske efespøgsel påvikes også andeledes i E II. apialinveseingene sige i E II sammenhold med gundfoløbe. De svae il en signing i den indenlandske efespøgsel og ække således al ande lige mod en minde neoekspo. apialinveseingene fald i E I og havde defo den omvende effek på neoekspoen. igesom i E I falde boliginveseingsniveaue sammenhold med gundfoløbe og ække al ande lige imod a den indenlandske efespøgsel falde. Fo en given podukion vil de få neoekspoen il a sige. Den samlede effek på neoekspoen e a den i E II i åene ligge unde niveaue i gundfoløbe. eefe vil de posiive effeke age ove og neoekspoen ligge i esen af ansiionen mod langsigsligevægen i E II ove ansiionsniveaue i gundfoløbe. Neoekspoen e således 3 pc. søe i langsigsligevægen i E II end i gundfoløbes langsigsligevæg. De bidage il a udlandsgælden falde svaende il 3 pc. i langsigsligevægen E II sammenhold med gundfoløbe Fomuen Fomuen vil samle se påvikes negaiv af skaeændingen i E II. Den falde således med 29 pc. i langsigsligevægen i E II sammenligne med gundfoløbes langsigsligevæg jf. abel 7.. Den påvikes som nævn i kapiel 6 gennem flee kanale. 63

69 Falde skyldes bl.a. a den ineempoale opspaing falde i E II. Den samlede kapialbeholdningen besående af boligkapial og anden kapial i E II e således 40 pc. minde i langsigsligevægen i E II i fohold il i gundfoløbe. Fobugsudgifene C e også søe i E II end hvad de e i gundfoløbe. De sige med 63 pc. i E II. De ække fomuen i en negaiv ening. Efeska-pofien i E II e minde i langsigsligevægen end i gundfoløbes langsigsligevæg hvilke også ække fomuen i nedad. Modsa E I påvike abejdsudbudde fomuen posiiv i E II ide den e højee i langsigsligevægen i fohold il langsigsligevægen i gundfoløbe. Deudove påvikes fomuen også posiiv af den minde udlandsgæld de e i E II. De skal igen bemækes a de ikke kan konkludees hvovid fobugeen silles væe elle bede ved e fald i fomuen. De afhænge som nævn i kapiel 6 af om fomuen i gundfoløbe ha haf en opimal søelse elle om de ha væe opspae mee i fohold il hvad de e efficien. Deudove afhænge de af fobugeens allokeing mellem fiid og fobug og fiid og opspaing Velfædsmæssig konsekvens Den samlede velfædsgevins ved E II belyses ved hjælp af begebe SEV. Den samlede effek mål i SEV e 00 mia. k. De kan deved konkludees a fobugeen silles bede i E II i fohold il gundfoløbe. Den negaive effek i fom af de øgede skaeyk de komme af a hæve ejendomsvædiskaesasen mee end opvejes af den posiive effek af en mee efficien peiodevis allokeing af den samlede kapialbeholdning i økonomien sam den posiive effek af nedsæelsen på abejdsindkomsen fo mepovenue. Dee esula e som nævn fovenelig ud fa idligee esulae fa udenlandske empiiske sudie af ejeboligbeskaning ved bug af AG modelle jf. kapiel 3. I følsomhedsanalysen de foeages i afsni 7.4 vil de undesøges om de e fakoe de kan medføe en ænding i esulaene i fohold il de idligee udenlandske empiiske sudie af ejeboligbeskaning ved bug af AG modelle Opsummeing I afsni e poliikekspeimen II udfø. De e kendeegne ved a de indføes en neual ejendomsvædibeskaning ove en 20-åig peiode. Mepovenue fa den højee ejendomsvædibeskaning benyes il a nedsæe skaen på abejdsindkoms. Udføslen af E II bekæfe konklusionen funde i bl.a. Gavais (2002 Bye og Åvisland (2003 og Eeola og Määänen (2005 nemlig a de kan væe en velfædsgevins fobunde med en omlægning af noge af skaen fa abejdsindkoms il ejebolige nå de kombinees med indføsel af en neual ejendomsvædibeskaning. Fobugeen i modellen vil opleve en velfædsgevins mål i SEV på 00 mia. k. ved udføsel poliikekspeimene. Føse del af 64

70 fomåle med poliikekspeimen II e deved udfø. De ande fomål med E II nemlig a undesøge om de e fakoe de ha afgøende beydning fo konklusionen og defo kan medføe en ænding i esulaene i fohold il de idligee udenlandske empiiske sudie af ejeboligbeskaning ved bug af AG modelle vil blive foage i følsomhedsanalysen i afsni Gennemgang af poliikekspeimen III: øj ejendomsvædibeskaning kombinee med nedsæelse af abejdsindkomsbeskaningen fo mepovenue I dee afsni gennemgås E III. E III e kendeegne ved a gænseilfælde fo i hvo høj gad en omlægning af skaen på abejde il bolige kan væe fodelagig ønskes kvanificee. Således e E III udfø ved a hæve ejendomsvædiskaesasen il e niveau hvo de ikke længee e en velfædsgevins a hene men hvo den væimod opså e velfædsab. Mepovenue buges i alle ilfælde på a nedsæe skaen på abejdsindkoms. Gennemgangen af E III lægge ud med i afsni 7.3. a finde den ejendomsvædiskaesas hvo de ikke længee e efficien a øge skaen ydeligee. eefe pæsenees cenale vaiables afvigelse fa gundfoløbe i gænseilfælde i afsni De opsummees i afsni Gænseilfælde fo hvonå en maginal omlægning af skaen på abejdsindkoms il bolige ikke længee kan beale sig Ved a lave en ække fosøg hvo ejendomsvædiskaesasen løbende hæves maginal e de funde de ilfælde hvo en maginal omlægning af skaen fa abejde il bolige ikke længee kan beale sig. Ved en ejendomsvædiskaesas på 64 pc. opnå fobugeen sadig e en velfædsgevins omend ganske lille. Ved en ejendomsvædiskaesas på 65 pc. skife velfædsgevinsen il a væe e velfædsab jf. abel 7.2. En ejendomsvædibeskaning på 65 pc. svae i modellen il en beskaning af anden kapial på 68 pc. 24 Dvs. de e ale om en elaiv håd beskaning af bolige i gænseilfælde. Tabel 7.2 SEV mål i mio. k. ved foskellige ejendomsvædiskaesase i poliikekspeimen III Skaesas 60 % 6 % 62 % 63 % 64 % 65 % 66 % 67 % 68 % 69 % 70 % SEV ilde: Modelbeegninge 24 I modellen e enesasen på 95 pc. Deved svae en ejendomsvædiska på 65 pc. il en skaesa på anden anden kapialindkoms på 65/95*00=68 pc. 65

71 7.3.2 åvikningen på en ække vigige vaiable Alle vaiablenes afvigende udvikling i E III fa gundfoløbe femgå af abel 7.3 fo gænseilfælde hvo ejendomsvædiskaeskaen hæves il 65 pc. Tabel 7.3: ocenvis afvigelse fa gundfoløbe i udviklingen mod og i langsigsligevægen i poliikekspeimen III Vaiabel\Å Boligmakedsvaiable onanpis på bolige Bugepis på bolige Boliginveseinge Boligbeholdningen ofi fobunde med boliginveseinge Fobug og disnyekoigeede fobug De samlede fobug Disnyekoigeede fobug odukionselaeede vaiable Abejdsudbud apial apialinveseinge Den absolue lønsum Bugepis på kapial Øvige Neoekspoen Udlandsgæld Samle skaepovenu Fobugeens fomue isindeks Anm.: Beegningene vise afvigelsen fo gundfoløbe i E III hvo ejendomsvædiskaen hæves il 65 pc. ilde: Modelbeegninge Abejdsudbud og kapial I abel 7.3 femgå afvigelsen fa gundfoløbe i abejdsudbudde sam kapial anvend i podukionen i E III nå ejendomsvædiskaen hæves il 65 pc. Skaesasen på abejdsindkoms falde i E III il 285 pc. De få abejdsudbudde il a sige med 3 pc. i langsigsligevægen i E III i fohold il gundfoløbe. De e en elaiv beskeden ænding i fohold il hvo so ændingen i beskaningen af abejdsindkoms e men afspejle a fobugeen også vædsæe fiid. A abejdsudbudde ikke eagee så voldsom på skaeomlægningen bidage il en foholdsvis beskeden posiiv indvikning på den samlede velfædseffek. De skyldes a de kun opnås en elaiv beskeden udnyelse af den lavee beskaning på abejds- 66

72 indkoms. Nå de endvidee sæes i fohold il hvo mege beskaningen på bolige hæves i E III kan de således esulee i en begænsning af ådeumme som e inefficien. Den posiive effek af a sænke skaen på abejdsindkoms e således ikke so nok il a kunne mee end opveje de negaive fovidninge de e fobunde med den høje ejendomsvædibeskaning. Mængden af anden kapial sige med 3 pc. i langsigsligevægen i E III i fohold il gundfoløbes langsigsligevæg og skyldes de fase /-fohold. åvikning på boligmakede Ændingene vedøende konanpisen på bolige boligfobug og inveseing hei i E III e mege lig ændingene i de pågældende vaiable i E II. Foskellen e a vaiablene i højee gad påvikes i E III end i E II. Bugepisen på bolige sige i langsigsligevægen i E III med 77 pc. i fohold il gundfoløbe jf. abel 7.3. De ha den effek a boliginveseinge pofien fobunde med boliginveseinge og selve boligbeholdningen falde med 348 pc. i langsigsligevægen i E III i fohold il i gundfoløbe. Falde i boligbeholdningen bevike a boligkapialens andel af den samlede kapialmængde i økonomien falde il kun a udgøe 73 pc. i langsigsligevægen i E III. Den samlede kapialmængde besående af både boligkapial og anden kapial falde med 75 pc. i langsigsligevægen i E III i fohold il gundfoløbes langsigsligevæg. De skyldes a den samlede ineempoale opspaing falde i E III og falde ilsækkelig il også a have en negaiv indvikning på velfædseffeken mål i SEV. De samlede fobug De samlede fobug e 06 pc. højee i langsigsligevægen i E III i fohold il gundfoløbe jf. abel 7.3. Foskellene i langsigspåvikningen på de samlede fobug og boligfobuge illusee ae mekanismene de spille ind. I E III foekomme de en posiiv effek på efeska-lønnen igennem nedsæelsen af skaen på abejdsindkoms som modabejde den negaive indkomseffek af en højee ejendomsvædibeskaning. De gø a de samlede fobug sige i E III. Fomuen Fomuen vil i E III påvikes negaiv. Den falde med 50 pc. i langsigsligevægen i E III i fohold il gundfoløbes langsigsligevæg jf. abel 7.3. Dens påvikning e mege lig påvikningen af fomuen i E II ud ove a selve effeken på fomuen e søe i E III Opsummeing I afsni e poliikekspeimen III gennemgåe. De e kendeegne ved a de indføes en høj ejendomsvædibeskaning ove en 20-åig peiode. Mepovenue fa den høje ejendomsvædibeskaning benyes il a nedsæe skaen på abejdsindkoms. 67

73 Fomåle med poliikekspeimen III ha væe a kvanificee hvo gænsen gå fo i hvo høj gad en omlægning af skaen fa abejdsindkoms il bolige e fodelagig. De som e afgøende fo hvo denne gænse befinde sig e a fobugeen kan foeage en allokeing mellem fobug og opspaing sam mellem fobug og fiid de kan sille fobugeen bede. oliikekspeimen III vise a gænseilfælde fo hvonå de ikke længee e fodelagig med en ydeligee omlægning af skaen på abejdsindkoms i modellen e ved en ejendomsvædiskaesas på 65 pc. De svae il en beskaning af alenaiv kapialindkoms i omegnen af 68 pc. De e således ved en elaiv høj skaesas på bolige. 7.4 Følsomhedsanalyse af esulaene i poliikekspeimen II og III I dee afsni eses obusheden af esulaene funde i poliikekspeimen II og III. incippe bag udføslen af hhv. poliikekspeimen II og III e den samme. I begge poliikekspeimene hæves ejendomsvædiskaen og mepovenue hefa benyes il a sænke abejdsindkomsbeskaningen. Af denne gund vil følsomhedsanalysen pimæ koncenees om poliikekspeimen II. Følsomhedsanalysen vil dels fokusee på en ænding af kalibeings-seuppe og dels en ænding af enefadage. En følsomhedsanalyse af insallaionsomkosningspaameeen vil ikke blive gennemgåe he da esulaene i E II vise sig a væe elaiv obuse ove fo den og føe ikke il ændinge i konklusionen. De henvises i sede il abel A.7. i appendiks A Renefadages beydning fo esulaene af poliikekspeimen II De saes ud med en følsomhedsanalyse af enefadage. Renefadage kan appoksimees som en anden boligbeskaningspaamee de flee gange ha væe i fokus bland økonome (se fx Skaekommissionen (2009. De skyldes a en sænkning af enefadage e en anden mulig måde a beskae bolige hådee (unde (999. De e defo ikke uænkelig a hvis de en dag blive akuel med ænde boligbeskaning vil de ske som en kombinaion af både ændinge i ejendomsvædibeskaningen og enefadage. Fx findes de i skaekommissionen (2009 både ovevejelse om a ænde på enefadage og ejendomsvædiskaen. Følsomhedsanalysen af enefadage ha således il fomål a undesøge om en sådan kombinaion kan esulee i velfædsab som opindelig ikke va hensigen. Fo a ese om esulaene funde i E II ovehovede e følsomme ove fo enefadage laves de en es af esulaene nå modellen køes med e enefadag på 0 pc. Tesen vise a esulaene funde i E II fakisk e følsomme ovefo hvovid de e e enefadag fobunde med gældsæelse elle ej og vise ligefem a de e e velfædsab fobunde med udføslen af E II i de ilfælde enefadage sæes il nul. Defo fosæes følsomhedsana- 68

74 lysen nedenfo ved a ese hvo lav enefadages pocensas skal væe fø de ikke længee e en velfædsgevins ved udføslen af E II. Afgivelsene fa gundfoløbe i E II ved foskellige søelse af enefadage femgå af abel 7.4. Beegnelsen kalibeings-seup I benyes il a beegne de opindelige foudsæninge i E II (med e enefadag på 335 pc. svaende il beskaning af negaiv kapialindkoms som blev benye i afsni 7.2. Tabel 7.4 ocenvis afvigelse fa gundfoløbe i langsigsligevægen i poliiekspeimen II ved e enefadag på 335 pc. sam ved lavee søelse af enefadage Boligmakedsvaiable alibeingsseup I Ved enefadag lig 0 pc. Ved enefadag lig 6 pc. onanpis på bolige Bugepis på bolige Boliginveseinge Boligbeholdningen ofi fobunde med boliginveseinge Fobug og disnyekoigeede fobug De samlede fobug Disnyekoigeede fobug odukionselaeede Vaiable Abejdsudbud apial apialinveseinge Den absolue lønsum Bugepis på kapial Øvige Neoekspoen Udlandsgæld Samle skaepovenu Fobugeens fomue isindeks SEV (mia. k ilde: Modelbeegninge Gældsandelen e eksogen fassa il a udgøe 60 pc. af finansieingen af bolige. Nå enefadage sænkes elle hel fjenes svae de il a gælden i bolige blive dyee. De bevike a bugepisen på bolig e numeisk højee i både gundfoløbe og i E II nå enefadage sænkes elle hel fjenes. I e scenaie hvo enefadage e lig 0 pc. e bugepisen på bolig lig 36 i langsigsligevægen i gundfoløbe. I e scenaie hvo enefadage e lig 335 pc. e bugepisen på bolige kun lig 255 i langsigsligevægen i gundfoløbe. igeledes e bugepisen på bolige højee i langsigsligevægen i E II hvo enefadage e lig nul. Den ligge således på 335 i langsigsligevægen i E II ved e enefadag på 335 pc. og på 394 i langsigsligevægen i E II ved e enefadag på 0 pc. Bugepisen ha beyd- 69

75 ning fo søelsen af boligbeholdningen i de o scenaie. Den e således søe i langsigsligevægen i de scenaie hvo enefadage e lig 335 pc. både i gundfoløbe og i E II. Således ligge boligbeholdning på mia. k. i langsigsligevægen i E II ved e enefadag på 335 pc. mens den kun ligge på mia. k. i langsigligevægen i E II ved e enefadag på 0 pc. Boligbeholdningen ha beydning fo hvo so mepovenue af en øge ejendomsvædibeskaning blive. Nå boligbeholdningen e minde som de e ilfælde i ved e enefadag på nul pc. blive mepovenue fa en neual ejendomsvædibeskaning også minde. Som konsekvens kan skaen på abejdsindkoms ikke nedsæes lige så mege. Den nedsæes defo kun il 378 pc. i e scenaie med 0 pc. enefadag. I e scenaie hvo enefadage e lig 335 pc. blive den nedsa il 356 pc. De beyde a abejdsudbudde sige minde i E II ved e enefadag på 0 pc. end i E II ved e enefadag på 335 pc. jf. abel 7.4. Deved ske de helle ikke samme posiive påvikning af de samlede fobug i E II ved e enefadag på 0 pc som de foekomme i E II ved e enefadag på 335 pc. De samlede fobug e således så god som uænde i langsigsligevægen i E II ved e enefadag på 0 pc. hvo de sige med 07 pc. i langsigsligevægen i E II ved e enefadag på 335 pc. jf. abel 7.4. Samle e de således en negaiv effek på fobugeens nye i E II ved e enefadag på 0 pc. Inuiionen bag esulae ved e enefage på 0 pc. e a nå gælden blive dyee ha de en indieke negaiv indkomseffek på fobugeen. De bevike en udhulning af fobugeens ådeum. Udhulningen af ådeumme blive ildels modveje af en signing i efe-ska lønnen. De e dog ikke nok il a opveje a fobuge såvel som opspaingen falde i E II ved e enefadag på 0 pc. Selv om de ildels kan ske en subsiuion ove imod søe fobug af fiid blive fobugeen samle se sille væe. Fobugeen påvikes således negaiv og opleve e velfædsab mål i SEV på mia. k. om end de e ale om e beskeden velfædsab. Ved e enefadag på 6 pc. silles fobugeen også dåligee. De samlede fobug sige med 03 pc. i E II i fohold il i gundfoløbe ved e enefadag på 6 pc. jf. abel 7.4. Til gengæld e de disnyekoigeede fobug svag negaiv og falde med 003 pc. i langsigsligevægen i E II sammenhold med gundfoløbe ved e enefadag på 6 pc. De e nok il a fobugeen mål i SEV silles væe i E II ved e enefadag på 6 pc. Ved e enefadag på 7 pc. og opefe silles fobugeen bede i E II. Resulae vise således a nå enefadage ha en vis søelse i modellen svaende il 7 pc. vil den posiive indvikning på økonomien igennem en nedsæelse på abejdsindkomsen væe so nok il a fobugeen kan silles bede ved E II. 70

76 De ineessane ved denne følsomhedsanalyse e a den vise a en omlægning af skaen fa abejdsindkoms il ejebolige kombinee med en neual ejendomsvædibeskaning ikke enydig e velfædsfobedende. De afhænge ilsyneladende af hvodan den øvige beskaning af ejebolige e indee. Således adskille konklusionen sig fa idligee udenlandske empiiske sudies esulae heunde Gavais (2002 og Eeola og Määänen (2005. De e alså ale om e ny esula som bidage med en nuanceing af hvovid en omlægning af skaen på abejde il bolige kombinee med en neual ejendomsvædibeskaning e velfædsfobedende. Resulae vise ydemee a hvis enefadage i udgangspunke e lavee end 335 pc. vil gænseilfælde fo hvo mege ejendomsvædiskaen kan øges fø de ikke længee esulee i en velfædsgevins ligge lavee. De skyldes a enefadage ha indflydelse på hvo so en signing ejendomsvædiskaen kan ække fø de ikke længee bidage med en velfædsgevins også selvom mepovenue benyes il a nedsæe skaen på abejdsindkoms. Renefadage vike deved også som en begænsning på hvo håd ejebolige bø beskaes af ejendomsvædiskaen Følsomhedsanalyse af kalibeings-seuppe I kapiel 6 blev de foeage en følsomhedsanalyse af kalibeings-seuppe i E I. ignende følsomhedsanalyse vil foeages he af kalibeings-seuppe i E II. alibeings-seuppe de blev benye i afsni 7.2 vil blive efeee il som kalibeings-seup I mens kalibeingsseuppe med en lavee idspæfeenceae ene og neual ejendomsvædibeskaning vil blive efeee il som kalibeings-seup II. I følsomhedsanalysen af kalibeings-seup I sæes idspæfeenceaen igen il en lavee sas på 00. Renesasen blive deved lig 65 pc. og den neuale ejendomsvædiskaesas blive lig 22 pc. 25 I følsomhedsanalysen af kalibeings-seup I fokusees de på hvo mege vaiablene afvige i langsigsligevægen i E II fa gundfoløbe i hhv. kalibeings-seup I og II og en sammenligning af afvigelsene foeages. Afvigelsene femgå af abel 7.5. En sammenligning af afvigelsene fa gundfoløbes langsigsligevæg i langsigsligevægen i E II unde de o kalibeings-seup føe il lignende konklusion om esulaenes følsomhed ovefo kalibeings-seuppe som i kapial 6. Jf. abel 7.5 vil bugepisen på bolige igen påvikes minde i kalibeings-seup II med en lavee idspæfeenceae ene og neual ejendomsvædiskaesas. Defo vil både boliginveseingene pofien fobunde med boliginveseingene og boligbeholdningen også påvikes minde i kalibeings-seup II. Nå bugepisen på bolige ikke sige lige så mege i E II i kalibeings-seup II vil udhulningen af 24 Med beskaning af anden kapial på 335 pc. e en neuale ejendomsvædiskaesas nu give ved 0065*0335=

77 ådeumme helle ikke blive så so og de beyde a fobuge sige mee i E II i kalibeings-seup II i fohold il i E II i kalibeings-seup I. åvikningen mål i SEV blive deved beydelig søe i kalibeings-seup II i fohold il i kalibeings-seup I. I E II i kalibeingsseup II e SEV mål il 459 mia. k. I E II i kalibeings-seup I e SEV kun mål il 00 mia. k. Således ha sammensæningen af enesas idspæfeenceae og den neuale ejendomsvædiskaesas i mege høj gad beydning fo i hvo høj gad fobugeen påvikes. Tabel 7.5 ocenvis afvigelse fa gundfoløbe i langsigsligevægen i poliikekspeimen II i kalibeings-seup I og II alibeings-seup I alibeings-seup II Boligmakedsvaiable onanpis på bolige Bugepis på bolige Boliginveseinge Boligbeholdningen ofi fobunde med boliginveseinge Fobug og disnyekoigeede fobug De samlede fobug 07 2 Disnyekoigeede fobug 03 odukionselaeede Vaiable Abejdsudbud apial apialinveseinge Den absolue lønsum Bugepis på kapial Øvige Neoekspoen 3 08 Udlandsgæld Samle skaepovenu Fobugeens fomue isindeks Rene 95 pc. 65 pc. Tidspæfeenceae 29 pc. pc. Neual ejendomsvædiskaesas 32 pc. 22 pc. SEV 00 mia. k. 459 mia. k. ilde: Modelbeegninge 7.5 Opsummeing I dee kapiel e poliikekspeimen II og III udfø. oliikekspeimen II (E II e kendeegne ved a de indføes en neual ejendomsvædibeskaning ove en 20-åig peiode. Mepovenue fa den højee ejendomsvædibeskaning benyes il a nedsæe skaen på abejdsindkoms. De ha væe o fomål med E II. Tidligee udenlandske empiiske sudie af ejeboligbeskaning ved bug af AG modelle (se bl.a. Gavais (998 og Eeola and Määänen 72

78 (2005 ha vis a man med fodel kan omlægge noge af skaen på abejdsindkoms il ejebolige nå de kombinees med en neual ejendomsvædibeskaning jf. kapiel 3. De ene fomål med E II ha væe a undesøge om lignende konklusion kan findes med modellen opbygge i speciale kalibee på danske daa. De ande fomål ha væe a undesøge om de e fakoe de ha afgøende beydning fo konklusionen og defo kan medføe en ænding i esulaene i fohold il de idligee udenlandske empiiske sudie af ejeboligbeskaning ved bug af AG modelle. Udføslen af E II bekæfe de e idligee udenlandske empiiske sudie af ejeboligbeskaning ved bug af AG modelle i a de kan væe en velfædsgevins fobunde med en omlægning af noge af skaen fa abejdsindkoms il ejebolige nå de kombinees med en indføsel af en neual ejendomsvædibeskaning. I følsomhedsanalysen hvo de fokusees på enefadages beydning fo konklusionen vise de sig a en velfædsgevins kun opnås hvis enefadage ha en vis søelse. De skal i modellen minimum væe på 7 pc. fo a E II føe il en velfædsgevins. De skyldes a nå enefadage ha en vis søelse i modellen svaende il 7 pc. vil den posiive indvikning på økonomien igennem en nedsæelse på abejdsindkomsen væe so nok il a opveje den indieke negaive indkomseffek de e på fobugeen nå enefadage e lavee. De e e vigig esula da de vise a de e gænse fo hvo håd den samlede boligbeskaning inklusiv enefadag kan væe hvis den samidig skal bidage il en velfædsgevins. Dee esula adskille sig samidig fa de e idligee udenlandske empiiske sudie af ejeboligbeskaning ved bug af AG modelle femfø i speciale. De e alså ale om e ny esula som bidage med en nuanceing af hvovid en omlægning af skaen på abejde il bolige kombinee med en neual ejendomsvædibeskaning e velfædsfobedende. I analysen foeages deudove en følsomhedsanalyse af kalibeings-seuppe benye i E II de vise a esulaene funde i E II e mege følsomme ovefo hvilken idspæfeenceae sam ene de benyes i modellen. I poliikekspeimen III (E III hæves ejendomsvædiskaen så bolig beskaes med en hådee skaesas end anden kapial. Mepovenue fa den højee ejendomsvædibeskaning benyes il a nedsæe skaen på abejdsindkoms. Fomåle med poliikekspeimen III ha væe a kvanificee hvo gænsen gå fo i hvo høj gad en omlægning af skaen fa abejdsindkoms il bolige e fodelagig. De som e afgøende fo hvo denne gænse befinde sig e a fobugeen kan foeage en allokeing mellem fobug og opspaing sam mellem fobug og fiid de kan sille fobugeen bede. oliikekspeimen III vise a gænse- 73

79 ilfælde fo hvonå de ikke længee e fodelagig med en ydeligee omlægning af skaen på abejdsindkoms i modellen e ved en ejendomsvædiskaesas på 65 pc. De svae il en beskaning af anden kapial i omegnen af 68 pc. Således vise E III a ejendomsvædiskaen kan hæves il en elaiv høj skaesas føend de føe il e velfædsab fo fobugeen. De skal dog bemækes a følsomhedsanalysen af enefadage vise a enefadages søelse ha indflydelse på hvo so en signing ejendomsvædiskaen kan ække fø de ikke længee bidage med en velfædsgevins. vis enefadage således i udgangspunke e lavee en 335 pc. vil gænseilfælde fo hvo mege ejendomsvædiskaen kan øges fø de ikke længee esulee i en velfædsgevins ligge lavee end 65 pc. Renefadage vike deved også som en begænsning på hvo håd ejebolige bø beskaes af ejendomsvædiskaen. AITE 8 onklusion og pespekiveing Beskaningen af kapial vaiee mege fa kapialfom il kapialfom i Danmak. En omegning af nominelle skaesase il effekive eale skaesase vise a de i dag speciel ske en favoiseing af ejebolige men også pensionsopspaing. Med ande od subsidiees ejebolige i fohold il ande kapialfome. Teoien om neual ejendomsvædibeskaning sige a de kan opnås en efficien opspaingsallokeing i økonomien hvis boligkapial beskaes således a de foekomme neual ejendomsvædibeskaning (DØRS (2008b. å gund af boligkapials immobile kaake kan eoien om beskaning af immobile gode også femføes. Den sige a immobile gode med fodel kan beskaes hådee end ande elaiv mobile gode da de e minde skaefovidende (Vaian (2006. Således kan de væe e agumen fo a boligkapial ligefem bø beskaes hådee end ande mee mobile kapialfome. En ække udenlandske empiiske sudie med bug af simulaione og anvende geneelle ligevægsmodelle ha fokus på boligbeskaning. Te udenlandske empiiske sudie e gennemgåe i speciale skeve af hhv. Bye og Åvisland (2003 Gavais (998 og Eeola and Määänen (2005. Oveodne vise esulaene af de e udenlandske empiiske sudie a en neual boligbeskaning kan væe velfædsfobedende hvis mepovenue af en øge boligbeskaning benyes il a nedsæe skaen på abejdsindkoms. Endvidee vise esulaene fa Bye og Åvisland (2003 a de ingen velfædsgevins e fobunde med indføsel af en neual ejendomsvædibeskaning hvis mepovenue blo ilbageføes il fobugene via lump-sum 74

80 oveføsle. Deudove vise Eeola and Määänen (2005 a de kan væe fodelagig ligefem a beskae bolige hådee end ande kapialfome. Fomåle med speciale ha væe a analysee velfædseffekene af en anden ejendomsvædibeskaning end den de i dag finde sed i Danmak. Analysen i speciale e foeage bl.a. med udgangspunk i eoien om neual ejendomsvædibeskaning sam esulaene af de e idligee udenlandske empiiske sudie af ejeboligbeskaning ved bug af AG modelle. Til fomåle e de opsille en dynamisk anvend geneel ligevægsmodel i speciale. Modellen e kalibee på danske daa og e bug il a simulee e gundfoløb de e kendeegne ved den nuvæende ejendomsvædibeskaning. Efefølgende e modellen benye il a simulee e foskellige poliikekspeimene de e kendeegne ved ændede beskaningsfohold. Måle summen af ækvivalen vaiaione (SEV e opsille i speciale så de ha kunne benyes i analysen il a vudee om fobugeen i modellen vil opleve en velfædsgevins elle e velfædsab ved udføsel af e poliikekspeimen. De e poliikekspeimene udfø i analysen e kendeegne ved: oliikekspeimen I: Indføsel af en neual ejendomsvædibeskaning så de ikke længee foekomme en favoiseing af boligkapial. Mepovenue ilbagebeales via lump-sum oveføsle. oliikekspeimen II: Indføsel af en neual ejendomsvædibeskaning med benyelse af mepovenue hefa il en nedsæelse af abejdsindkomsbeskaningen. oliikekspeimen III: Indføsel af en høj ejendomsvædibeskaning således a boligkapial beskaes elaiv hådee end ande kapialfome. Mepovenue hefa benyes il en nedsæelse af abejdsindkomsbeskaningen. De ha ved udføslen af poliikekspeimenene væe fokus på om konklusione fa idligee udenlandske empiiske sudie af ejeboligbeskaning ved bug af AG modelle kan bekæfes på danske daa. 2 a undesøge om de e fakoe de ha afgøende beydning fo konklusionen og defo kan medføe en ænding i esulaene i fohold il de idligee udenlandske empiiske sudie af ejeboligbeskaning ved bug af AG modelle 3 om de i speciale kan bidages med en kvanificeing af en øve gænse fo hvonå en maginal omlægning af skaen på abejdsindkoms il bolige ikke længee e fodelagig. Oveodne vise den empiiske analyse foeage i speciale a de ikke e nogen velfædsgevins fobunde med a indføe en neual ejendomsvædibeskaning nå de kombinees med 75

81 lump-sum oveføsle de oveføes ilbage il fobugeen fo mepovenue. De e dog kun ale om en elaiv beskeden foingelse. Mål i SEV silles fobugeen i modellen væe med mia. k. ignende esula e funde i Bye og Åvisland (2003. Følsomhedsanalysen vise dog a esulae e mege følsom ove fo de kalibeings-seup de benyes og også ove fo insallaionsomkosningspaameeen. I modellens kalibeingspoces e de valg a kalibee idspæfeenceaen således a de pivae fobug kan fassæes i benchmakåe i modellen. å gund af modellens suku ha søelsen af idspæfeenceaen beydning fo hvo so enesasen i modellen e. Ydemee ha enesasen beydning fo hvilken sas ejendomsvædiskaesasen skal have fo a den e neual. I modellen e idspæfeenceaen kalibee il 29 pc. hvilke give en enesas på 95 pc. i modellen. De e en foholdsvis høj enesas. Defo e de udfø en følsomhedsanalyse af modellens kalibeings-seup. De e gjo ved a køe modellen med en lavee idspæfeenceae ene og neual ejendomsvædiskaesas. Nå e alenaiv kalibeings-seup benyes blive konklusionen en anden i poliikekspeimen I. Da kan de væe en velfædsgevins fobunde med indføsel af en neual ejendomsvædibeskaning nå mepovenue ilbageføes il fobugeen som lump-sum oveføsle. Endvidee vise følsomhedsanalysen a insallaionsomkosningspaameeen også ha beydning fo konklusionene i poliikekspeimen I. Nå de benyes en lav insallaionsomkosningspaamee få fobugeen en svag velfædsgevins i sede fo e velfædsab. Således give analysen ikke noge enydig sva på om en neual ejendomsvædibeskaning kombinee med lump-sum oveføsle kan væe velfædsfobedende. De e således på denne baggund belæg fo ydelig analyse af e sådan økonomisk indgeb. Deudove vise den empiiske analyse foeage i speciale a de kan væe en velfædsgevins fobunde med en omlægning af noge af skaen fa abejdsindkoms il ejebolige kombinee med indføsel af en neual ejendomsvædibeskaning. Mål i SEV silles fobugeen bede med 00 mia. k. ignende esula e funde i Bye og Åvisland (2003 Gavais (998 og Eeola and Määänen (2005. Dog vise analysen foeage i speciale a enefadage ha beydning fo dee esula. De vil kun opnås en velfædsgevins hvis enefadage ha en vis søelse. De skal i modellen minimum væe på 7 pc. fo a de e en velfædsgevins a hene ved en omlægning af noge af skaen fa abejdsindkoms il ejebolige kombinee med indføsel af en neual ejendomsvædibeskaning. De e e vigig esula da de vise a de e gænse fo hvo håd den samlede boligbeskaning inklusiv enefadag kan væe hvis den samidig skal bidage il en velfædsgevins. Dee esula adskille sig samidig fa de e idligee udenlandske empiiske sudie af ejeboligbeskaning ved bug af AG modelle femfø i speciale. De e alså ale om e ny esula som bidage med en 76

82 nuanceing af hvovid en omlægning af skaen på abejde il bolige kombinee med en neual ejendomsvædibeskaning e velfædsfobedende. Endelig e de i analysen undesøg e gænseilfælde fo hvonå de ikke længee e fodelagig med en ydeligee omlægning af skaen på abejdsindkoms il bolige nå enefadage e på si nuvæende niveau. I modellen e de ilfælde ved en ejendomsvædiskaesas på 65 pc. De svae il en beskaning af anden kapial i omegnen af 68 pc. Således vise analysen a ejendomsvædiskaen kan hæves il en elaiv høj skaesas føend de føe il e velfædsab fo fobugeen hvis mepovenue samidig benyes il a nedsæe skaen på abejdsindkoms. De skal dog bemækes a enefadages søelse ha indflydelse på hvo so en signing ejendomsvædiskaen kan ække fø de ikke længee bidage med en velfædsgevins. vis enefadage således i udgangspunke e lavee end 335 pc. vil gænseilfælde fo hvo mege ejendomsvædiskaen kan øges fø de ikke længee esulee i en velfædsgevins ligge lavee end 65 pc. Søelsen på enefadage ha deved også beydning fo hvo håd ejebolige bø beskaes af ejendomsvædiskaen. Jo lavee enefadage e deso minde håd bø ejebolige beskaes af ejendomsvædiskaen. De e også foeage en følsomhedsanalyse af kalibeings-seuppe i poliikekspeimen II. Nå en anden idspæfeenceae ene og neual ejendomsvædiskaesas benyes velfædsgevinsen mål i SEV il 46 mia. k. De vise a kalibeings-seuppe ha so beydning fo esulaenes søelse omend de ikke ænde på konklusionen om en velfædsfobeding. I poliikekspeimen II e de ydemee også lave en følsomhedsanalyse af insallaionsomkosningspaameeen benye i modellen. De vise a konklusionene funde i poliikekspeimen II e elaiv obuse ovefo insallaionsomkosningspaameeen. En videebygning af analysen foeage i speciale kan væe ineessan på en ække omåde. Nogle cenale omåde e he opsille: De kan fx væe ineessan a undesøge beydningen af enefadage i en OGmodel fodi en OG-model også inddage fodelingseffeke. e kan de fx væe en ese a speciel ynge geneaione e afhængige af e enefadag og deved nemmee vil kunne opleve e velfædsab. Inddagelse af ande boligfome i modellen vil også væe e oplag sed a nuancee esulaene ydeligee. vovid de vil ænde på de oveodnede esulae funde i speciale elle ej e oplag a undesøge. En ænding af modelleingen således a enesasen i modellen ikke nødvendigvis skal fassæes esidual på baggund af en ække ande paamee kan væe en fodel. De give en søe fihed indenfo modellen il a kunne undesøge enesasens beydning såvel som idspæfeenceaens beydning fo esulaene. 77

83 AITE 9 ieaulise Abildgen im (2005: A hisoical pespecive on inees aes in Denmak Danmaks Naionalbank Woking apes 2005 Bye Bia og Åvisland Tuid (2003: The Welfae Effecs of he ousing Taxaion in a Disoed Economy: A Geneal Equilibium Analysis Economic Modeling Vol. 20 No. 5 pp Dokumenaion fo buo og neokapialbeholdning DST (2002: Vaedeklaaion fas ealkapial hp:// 88 DØRS (200: De økonomiske åds vismandsappo foå 200: onjunkuvudeing. Udfodinge fo skaesyseme. Boligmakede skæv og ineffekiv kapiel III Boligmakede skæv og ineffekiv. DØRS (2008a: De økonomiske åds vismandsappo foå 2008: onjunkuvudeing. Opspaing kapiel II Opspaing. DØRS (2008b: De økonomiske åds vismandsappo efeå 2008: onjunkuvudeing incippe i skaepoliikken kapiel IV apialbeskaning. DØRS (20: De økonomiske åds vismandsappo foå 20: onjunkuvudeing Efeløn og pensionsalde oldbahed og ovædighed Skaesnyd og So abejde kapiel III oldbahed og ovædighed. DREAM (2008a: Foeløbig DREAM dokumenaion apiel 5: usholdningene apil hp:// DREAM (2008b: Foeløbig DREAM dokumenaion apiel 9: Daakilde og kalibeing apil hp:// Eeola Essi and Määänen Niku (2005: The Opimal Tax Teamen of ousing Capial in he Neoclassical Gowh Model Discussion ape No. 78 elsinki Cene of Economic Reseach Finansminiseie (2009: Afale mellem egeingen og Dansk Folkepai om foåspakke 2.0 Væks klima lavee ska hp:// /2009/02/foaspakke_2_0.ashx Fedeiksen A. Gavesen E.. og Smih N. (200 Oveime wok dual job holding and axaion Woking pape Depamen of Economics The Aahus School of Business Gavais M. (2002 ousing Taxaion and Capial Accumulaion UWO Depamen of Economics Woking papes 9807 Univesiy of Wesem Onaio Depamen of Economics. unde Jens (999: Dansk boligbeskaning se I ejendoms og boligøkonomisk pespekiv Økonomisk landeappo udabejde il Nodisk Skaevienskapelig Foskningsåds semina om "Bosadsbeskaning" Sockholm novembe

84 Mankiw N. Gegoy (2006: Macoeconomics sixh ediion Woh ublishes kapiel 3. Olesen Jan Ovegaad og Svanhol Jens Jakob: vaalvise finansielle koni fo Danmak Saisisk afdeling Naionalbanken. hp:// BAE/$file/2004_VO_063_kva.pdf eesen Toke Wad (997: Inodukion il CGE-modelle Economic Modelling Woking ape Seies 998 Danmaks Saisik Schou oul (200a: E enkel dynamisk opimeingspoblem i diske id: Den simple Ramseymodel. Del undevisningsnoe Schou oul (200b: Model med boligfobug og kapial undevisningsnoe Schou oul (20: Sød som annoncees efe udgangsåe ( oveaskende sød undevisningsnoe Shoven J. B. & J. Whalley (992: Applying Geneal Equilibium Cambidge Univesiy ess kapiel 4 og 5 Skaekommissionen (2009: avee ska på abejde skaekommissionens foslag il skaeefom Sammenfaning og kapiel 5 usholdningenes kapialindkoms Skaeminiseie (200a: Skaebeegning hovedækkene i pesonbeskaningen 20 hp:// Skaeminiseie (200b: Selskabsskaeloven hp:// Skaeminiseie (200c: Ejendomsvædiskaeloven hp:// Skaeminiseie (200d: ensionsbeskaningsloven hp:// Skaeminiseie (200e: ensionsafkas-beskaningsloven hp:// Skaeminiseie (20: Maginalskaepocene 993 og hp:// Søensen. B. (200: OECDTAX A Model of Tax olicy in he OECD Economy. Technical Woking ape Economic olicy Reseach Uni Univesiy of Copenhagen Vaian al R. (2006: Inemediae Mico Economics 7h ediion Noon. apiel 5. Velfædskommissionen (2006: Femidens Velfæd voes valg kapiel 2 E fi og deegulee boligmaked 79

85 Appendiks A.3. Gænseilfælde hvo e gode e fuldkommen immobil og en skaeænding defo fuld ud vil kapialisee sig i pisen. Figu 3. onanpis Udbud ilde: Vaian (2006 Redukion i efespøgslen som følge af en skaeænding Boligbeholdning Appendiks A.4. Udledning af langsigsniveaue fo konanpisen på bolige g I langsigsligevægen gælde de a. Således e boligakkumulaionsligningen i langsigsligevægen give ved: (A.4.. g I Ved omokeing af ligning (A.4.. fås udykke i (A.4..2: (A.4..2 g g I I Udykke fo boliginveseinge e give ved: (A.4..3 I I CN CN De sidse udyk i ligning (A.4..2 indsæes nu i ligning (A.4..3 og udykke fo langsigsniveaue fo konanpisen på bolige kan nu udledes jf. ligning (A.4..4: (A.4..4 g CN CN CN CN CN g 80

86 8 Appendiks A.4.2 Udledning af fomueakkumulaionsligningen Fomueakkumulaionsligningen udykke udviklingen i den samlede fomue. I de de indføes e skaesysem i modellen e de vigig a de i fomueakkumulaionen ages højde fo den individuelle beskaning af henholdsvis den finansielle fomue A udlandsgæld udl og vædien af boligfomuen. Fo a kunne opsille fomueakkumulaionsligningen koek benyes ligningene A A (A.4.2. udl A V igning (A.4.2. vise a den samlede fomue e lig summen af den finansielle fomue og boligfomuen faukke udlandsgælden. I ligning (A ses udviklingen i den finansielle fomue som e faykke udlandsgælden. (A ( ( ( ( h C N CN S D d I C w udl A udl A igning (A vise udviklingen i vædien af boligfomuen. (A I I Ved a lægge ligning (A og (A sammen kan udykke fo udviklingen i den samlede fomue findes: C N CN S I D d I C w udl A udl A ( ( ( ( (A C N CN S I D d I C w udl A V ( ( ( ( Som mellemegning fokusees de nu kun på føse led af høje side af (A.4.2.4:

87 82 ( ( ( ( ( V udl A udl A De sidse udyk ilbageindføes i ligning (A hvilke føe fem il følgende udyk fo fomueakkumulaionsligningen: (A ( ( ( ( ( C N CN S D d C w V V Som mellemegning fokusees nu på de sidse fie led på høje side af (A.4.2.5: ( ( ( ( ( ( ( ( d d D d d d D d D d D d ( ( ( ( UC d d D d d De sidse udyk ilbageføes il fomueakkumulaionsudykke i ligning (A.4.2.5: (A ( ( ( ( ( UC C N CN S d C w V V eaf følge de endelige udyk fo fomueakkumulaionsligningen: (A ( ( ( ( S d C w V V Appendiks A.4.3 øsning af fobugeens opimeingspoblem Fobugeen opimeingspoblem løses ved a maksimee sin nye unde bibeingelse af fomueakkumulaionsudykke og seady sae beingelsen fo fomueakkumulaionsligningen udyk. Defo opsilles lagangefunkionen jf. (A.4.3..

88 83 (A.4.3. ( ( ln g V V d C w V V V C C T T T S T Føseodensbeingelsene de følge e udyk i ligning (A il (A.4.3.5: (A T F C V C... 0 ( (A T w F V C... 0 ( (A ( 0 ( (... 2 C V T V (A ( 0 ( ( C V T V (A ( 0 C V T V eynes Ramsey eglen fås ved a indsæe udykke i (A i ligning (A.4.3.4: ( ( ( ( ( F F F F F F F F igevægen på abejdsmakede kan udegnes ved a indsæe (A i (A.4.3.3:

89 84 / w F w F w F Appendiks A.4.4 Ovesig ove samlige ligninge de indgå i GAMS-pogamme: Bugepisen på kapial anvend i podukionen: (A.4.4. cn cn Cn UC puck J ( _ Seady sae beingelse fo konanpisen: (A ( ( gp ss ph J usholdningens abejdsudbud (A / ( ( _ w J igevægsbeingelse på kapialmakede (A CN udl p EqCap J V ( _ Udenlandsk inflaion (A ( _ CN CN gp gp J Akkumulaionsligning fo udlandsgælden (A CN NX udl udl J udl ( _ Akkumulaionsligning fo kapialappaae (A I CapAcc J _ Akkumulaionsligning fo fomue (A ( ( ( _ S p d C w V Aacc J V Offenlig budgeesikion (A ( _ S cn N C CN cn p D d C w UD p G J G

90 85 Akkumulaionsligning fo fomue i seady sae (A ( ( ( V g gp ss Aacc J V eynes-ramsey egel (A ( _ T R J F F Definiionsligning fo disnyekoigeede fobug (A ( _ C F J F Efespøgselsfunkion efe boligfobug (A E C cn E UC C E E J p _ Fobugepisindeks (A E C cn E UC E E p E E J _ Bugepis bolig (A UC UC D d d J ( ( ( _ Enepenøens pofifunkion (A CN CN phi J 2 2 _ Enepenøens FOC fo boliginveseinge (A CN CN Ih J I _ Akkumulaionsligning fo boligbeholdningen (A I ouseacc J _ osiiv podukiviesvæks (A _ B g GR J B Viksomhedens FOC fo abejdskafefespøgsel (A l CN B w J w ( _ Viksomhedens FOC fo kapialefespøgsel (A l CN UC B R J ( _ Seady sae-beingelse fo udlandsgælden (A udl gp g ss udl J udl Efespøgsel efe ikkevaige fobugsgode

91 E (A C J _ C N N E E UC E CN C ( C E Appendiks A.4.5 GAMS-ogamme OTION SYSOUT=OFF SORINT=OFF IMROW=3 IMCO=3 CNS=CONOT3 decimals=8; SET Time /0*75/; ARAMETERS Alfa "apialens oupuelasicie" /0.35/ epsilon "Invese af abejdsudbudselasicie" /0/ E "Boligfobuges budgeandel" /0.2/ g "odukiviesvækspaamee" /0.05/ gp "Udenlandsk inflaionsae" /0.075/ dh "Gæld i bolig" /0.602/ Full( "Full consumpion" Fomue( "Fomuen i gundfoløbe" U0( "Nyen i gundfoløbe" U( "Nyen i policy ekspeimene" SEV "Summen af EV i policy ekspeimene" VARIABES C( "Fobug" I( "Inveseinge" V( "Fobugeens fomue" ( "apial" w( "øn" ( "Rene" F( "Fobug koigee fo disnye af abejde" ( "Abejdskaf" I( "Boliginveseinge" ( "Boligbeholdning" ( "Cobb-Douglas-pisindeks i nyefk." cn( "isen på numeaien" uch( "Bugepis på boligfobug" uck( "Bugepis på kapialfobug i podukionen" hi( "Enepenøens pofi" UD( "Udlandsgæld" NX( "Neoekspo" B( "Skalapaamee i podukionsfunkionen" ( "Ska på kapialindkoms" ( "Ska på abejdsindkoms" C( "Ska på indenlandsk fobug af ikkevaige fobugsgode" ( "Ejendomsvædiska" S( "Selskabsska (fo enepenøen" G( "Offenlig fobug" CN( "Ikkevaige fobugsgode" fadagh( "Fadag fo gæld i bolig" ph( "onanpis på bolige" 86

92 zea Rho kappa dela delah BFI( inv( kap( invh( kaph( EV( "skalapaamee fo disnye af abejde" "Tidspaefeenceae" "Skalapaamee fo insallaionsomkosninge" "Depecieingsaen fo kapial" "Depecieingsaen fo boligkapial" "Buofakoindkoms (il beegning af alfa" "Afskivninge af kapial (il kalibeing af dela" "apialbeholdning (il kalibeing af dela" "Afskivninge af boligkapial (il kalibeing af delah" "Boligkapialbeholdning (il kalibeing af delah" "EV i poliikekspeimene" * J-led J_CapAcc( J_AAcc( J_R( J_W( J_R( J_EqCap( J_F( J_( J_( J_puch( J_puck( J_( J_ouseAcc( J_Ih( J_hi( J_UD( J_G( J_CN( J_g( J_gp( J_Aacc_ss( J_ph_ss( J_udl_ss( ; EQUATIONS E_CapAcc( "Akkumulaionsligning fo kapialappaae" E_AAcc( "Akkumulaionsligning fo fomue" E_AAcc_SS( "Akkumulaionsligning fo fomue i seady sae" E_R( "eynes-ramsey egel" E_W( "Viksomhedens FOC fo abejdskafefespoegsel" E_( "Viksomhedens FOC fo kapialefespoegsel" E_EqCap( "igevaegsbeingelse paa kapialmakede" E_F( "Definiionsligning fo disnyekoigee fobug" E_( "usholdningens abejdsudbud" E_( "Efespøgselsfk. efe boligfobug" e_puch( "Bugepis bolig" e_puck( "Bugepis podukiv kapial" E_ph_SS "Seady sae-beingelse fo konanpisen" E_( "Fobugepisindeks" E_ouseAcc( "Akkumulaionsligning fo boligbeholdningen" E_ih( "Enepenøens FOC fo boliginveseinge" E_hi( "Enepenøens pofifunkion" E_UD( "Akkumulaionsligning fo udlandsgælden" E_UD_ss "Seady sae-beingelse fo udlandsgælden" 87

93 E_g e_gp E_G E_Cn ; "osiiv podukiviesvæks" "Udenlandsk inflaion" "Offenlig budgeesikion" "Efespøgsel efe ikkevaige fobugsgode" * Akkumulaionsligning fo kapialappaae E_CapAcc($ (od( g and od( le cad(.. ( =E= J_CapAcc(+(-Dela*(- + I(; * Akkumulaionsligning fo fomue E_AAcc($ (od( g and od( le cad(.. V( =E= J_AAcc(+(+(*(-(*V(- + w(*(-(*(+phi(*(-s( - (* C( -dh*(*(-k(*ph(-*h(- ; * Akkumulaionsligning fo fomue i seady sae E_AAcc_SS( $ (od( eq cad(.. (+g*(+gp*v(-+j_aacc_ss( =E= V(; * eynes-ramsey egel E_R($ (od( g and od( l cad(.. F(+/(F( =E= J_R(+(+(+*(-(*(/((+Rho*(+; * Viksomhedens FOC fo abejdskafefespoegsel E_w($ (od( g and od( le cad(.. w( =E= J_w(+cn(*(-Alfa*B(**(-alfa*((-/(**Alfa; * Viksomhedens FOC fo kapialefespoegsel E_($ (od( g and od( le cad(.. puck( =E= J_(+cn(*Alfa*B(**(-alfa*((-/(**(Alfa-; * igevaegsbeingelse paa kapialmakede E_EqCap(.. V( =E= J_EqCap(+pcn(*( + ph(*( - UD(; * Definiionsligning fo disnyekoigee fobug E_F($ (od( g.. F( =E= J_F(+C( - zea*b(*(**(+epsilon/(+epsilon; * usholdningens abejdsudbud E_($ (od( g.. ( =E= J_(+(w(*(-(/((*zea*B(**(/epsilon; * Efespøgselsfk. efe boligfobug E_($ (od( g.. puch(**(-e*(- =E= J_(+(E/(-E**(-E*(cn(*(+C(**(-E* C(; * Bugepis bolig E_puch($ (od( g.. puch( =e= J_puch(+((*(-(*(-dh+delah+(+dh*(*(-fadagh(*ph(- -(ph(-ph(-*(- delah; * Bugepis podukiv kapial E_puck($ (od( g.. puck( =e= J_puck(+ ((+dela*pcn(- -(pcn(-pcn(-*(-dela; * Seady sae-beingelse fo konanpisen E_ph_SS( $ (od( eq cad(.. (+gp*p(-+j_ph_ss( =E= p(; 88

94 * Fobugepisindeks E_p($ (od( g.. p( =e= J_p(+(/e**e*(/(-e**(-e*puch(**e*(cn(*(+C(**(-e; * Akkumulaionsligning fo boligbeholdningen E_ouseAcc($ (od( g.. ( =E= J_ouseAcc(+(-Dela*(- + Ih(; * Enepenøens FOC fo boliginveseinge E_ih( $ (od( g.. ih( =e= J_Ih(+(-*(ph(-pcn(/(kappa*cn(; * Enepenøens pofifunkion E_phi( $ (od( g.. hi( =e= J_phi(+0.5*(-*(ph(-pcn(**2/(kappa*cn(; * Akkumulaionsligning fo udlandsgælden E_UD( $ (od( g.. UD( =E= J_UD(+(+(*UD(- - pcn(*nx(; * Seady sae-beingelse fo udlandsgælden E_UD_SS( $ (od( eq cad(.. (+g*(+gp*ud(-+j_udl_ss( =E= UD(; * osiiv podukiviesvæks E_g( $ (od( g 2 and od( le cad(.. B( =e= J_G(+B(-*(+g; * Udenlandsk inflaion E_gp( $ (od( g 2 and od( le cad(.. cn( =e= J_gp(+cn(-*(+gp; * Offenlig budgeesikion E_G( $ (od( g.. cn(*g( =E= J_G(+ (*w(*( + (*(*(pcn(-*(- - UD(- + C(*cn(*CN( +((-dh*(*fadagh(*ph(-*(- + S(*phi(; * Efespøgsel efe ikkevaige fobugsgode E_cn( $ (od( g.. cn( =E= J_Cn(+((-E/E**E*puch(**E*C(/(pcn(*(+c(**E; paamee inflaionvaeks; inflaion('0' = /(+gp; inflaion($ (od( g = inflaion('0'*(+gp**(od(-; vaeks('0' = /(+g; vaeks($ (od( g = vaeks('0'*(+g**(od(-; display inflaionvaeks; ***************************************************************************** ********************** Iniialiseing ************************************* ***************************************************************************** V.( = 23*inflaion(*vaeks(;.( = 5*vaeks(; C.( = 0.8*vaeks(; F.( = *vaeks(;.( = 0.9;.l( = 0.0; h.l( =.4*vaeks(; 89

95 i.l( phi.l( puch.l( w.l( = *vaeks(; = *inflaion(*vaeks(; = (e*c.l(/h.l(**(/(-e*inflaion(; = 0.8*inflaion(*vaeks(; inv.l( = 0.285; ap.l( = 5.292; invh.l( = 0.04; kaph.l( =.487; bfi.l( =.426; kappa.fx = 4; ho.l = ; zea.fx =.65; delah.fx = 0.02; dela.fx = 0.05; ph.l( = (dela.l*kappa.l +*inflaion(; C.o( = 0.00; F.o( = 0.00; ph.lo( =.000; puch.lo( = 0.00; i.lo( = 0.00; ih.lo( = 0.00; v.lo( = 0.00;.l( cn.l( B.l( = inflaion(; = inflaion(; = *vaeks(; ***************************************************************************** ************************** alibeing ************************************** ***************************************************************************** v.fx('0' = ;.fx('0' =.487;.fx('0' = 0.973;.fx('' = 0.973;.fx('0' = 5.292; B.fx('' = ; cn.fx('' = ; ih.fx('' = 0.078; c.fx('' = 0.84;.fx( = 0.436;.fx( = 0.335; C.fx( = 0.232;.fx( = 0.007; S.fx( = 0.25; fadagh.fx(= 0.335; zea.lo kappa.lo ho.lo dela.fx delah.fx B.fx('' alfa = -inf; zea.up = inf; = -inf; kappa.up = inf; = -inf; ho.up = inf; = inv.l(''/kap.l(''; = invh.l(''/kaph.l(''; = (w.l(''/((-alfa*(.l('0'/.l(''**(alfa**(/(-alfa; = -(.l(''*w.l(''/bfi.l(''; 90

96 .fx( = ((+g*(+ho.l*(+gp-/(-k.l(; ***************************************************************************** ********************* J_led ************************************** ***************************************************************************** J_CapAcc.fx( = 0; J_AAcc.fx( = 0; J_R.fx( = 0; J_W.fx( = 0; J_R.fx( = 0; J_EqCap.fx( = 0; J_F.fx( = 0; J_.fx( = 0; J_.fx( = 0; J_puch.fx( = 0; J_puck.fx( = 0; J_.fx( = 0; J_ouseAcc.fx( = 0; J_Ih.fx( = 0; J_hi.fx( = 0; J_UD.fx( = 0; J_G.fx( = 0; J_CN.fx( = 0; J_g.fx( = 0; J_gp.fx( = 0; J_Aacc_ss.fx( = 0; J_ph_ss.fx( = 0; J_udl_ss.fx( = 0; Model amsey9 /A/; amsey9.oldfixed = ; SOVE amsey9 USING cns; Appendiks A.5. Ovesig ove vaiable og paamee som indgå i modellen Tabel A.5. Endogene vaiable C iva fobug Abejdskaf Boligbeholdningen apialbeholdningen I I p UC p UC p Inveseinge i kapial Inveseinge i boligkapial Fobugepisindeks Bugepisen på bolig Bugepisen på kapial onanpis på bolige 9

97 C N G w F V UD NX CN Fobug af ikke-vaige gode Offenlig fobug Abejdsindkomsen Fobug koigee fo disnye af abejde Fomuen Enepenø pofi Udlandsgæld Neoekspoen p is på ikke-vaige gode (numeaie Tabel A.5.2 Eksogene vaiable Renen R Tabel A.5.3 Eksogene paamee d Gældsæelse i bolig D Fadag fo boliglån E Boligfobuges fobugsandel Ska på bolig Ska på abejdsindkoms Ska på fobug C Ska på kapial Selskabsska S Den invese abejdsudbudselasicie g Økonomisk væksae gp Inflaionsvæksaen Tabel A.5.4 alibeede paamee Tidspæfeenceae apialens oupuelasicie B odukiviesvæks Skalapaameeen fo disnye af abejde apialens depecieingsae Boligbeholdningens depecieingsae Insallaionsomkosningspaamee 92

98 Appendiks A.5.2 Boligbenyelsens andel af de samlede fobug Tabel. A.5.5 Boligbenyelsens andel af de samlede fobug Å Andel i pc. ilde: Naionalegnskabe abel NAT05 Appendiks A.6. Modelleing af lump-sum oveføsle fo mepovenue fa en neual ejendomsvædibeskaning I poliikekspeimen I ilbageføes mepovenue fa en neual ejendomsvædibeskaning il fobugeen som en lump-som oveføsel. De e defo indsa e pa eksa ligninge i modellen il a håndee dee. Fo a kunne beegne mepovenue af en neual ejendomsvædibeskaning ud indføes en hjælpevaiabel GG. Den skal udykke søelsen på skaepovenue fø indføslen af den neuale ejendomsvædiskaesas. De gøes bug af e J-led fo sike a den e lig skaepovenue fø skaeændingen. GG e udyk i ligning (A.6..: (A.6.. GG J _ GG G I gundfoløbe e GG blo lig G og J_GG e lig nul. Nå skaeændingen indføes i poliikekspeimene fassæe GG il si niveau fa gundfoløbe hvilke kan lade sig gøe hvis J_GG samidig endogenisees. Deudove e de indfø en anden ligning i modellen il beegning af søelsen på lump-sum oveføslen udyk som an som e give ved foskellen mellem G og GG. Den ses udyk i (A (A.6..2 an G GG Endelig e udykke an indsa i fomueudykke hvo den gø sig gældende som en lumpsum oveføsel. Da de e inflaion i modellen skal numeaien ganges på. CN indsa i fomueudykkes høje side i ligning (4.29 i modelgennemgangen i kapiel 4. an e således 93

99 Appendiks A.8. Følsomhedsanalyse af insallaionsomkosningspaameeen i poliikekspeimen II Tabel A.8. ocenvis afvigelse fa gundfoløbe i langsigsligevægen i poliikekspeimen II i kalibeings-seup I og ved en højee og lavee insallaionsomkosningspaamee alibeings-seup I Ved lav Ved høj Boligmakede onanpis på bolige Bugepis på bolige Boliginveseinge Boligbeholdningen ofi fobunde med boliginveseinge Fobug of nye De samlede fobug Disnyekoigeede fobug odukion Abejdsudbud apial apialinveseinge ønsummen Bugepis på kapial Øvige Neoekspoen Udlandsgæld Offenlige povenu Fomuen isindeks SEV -00 mia. k mia. k mia. k. ilde: Modelbeegninge 94