1 København, den 30. juni 2011 KENDELSE Klager ctr. Michael H. Jørgensen A/S Labæk 13 4300 Holbæk Nævnet har modtaget klagen den 19. januar 2011. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har krav på betaling som krævet i forbindelse med, at formidlingsaftalen mellem klager og indklagede var udløbet. Klagen angår videre spørgsmålet, om hvorvidt indklagede skal erstatte klagers udgift til tilstandsrapport og energimærke. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager ønskede at sælge sin ejendom og indgik derfor den 26. august 2009 en formidlingsaftale med indklagede. Det fremgår af formidlingsaftalen, at indklagede havde værdiansat ejendommen til en kontantpris på 3.500.000 kr., og at udbudsprisen blev aftalt til 3.595.000 kr.
2 Det fremgår videre af formidlingsaftalen, at klager ønskede at benytte reglerne om tilstandsrapport m.v., og at klager gav indklagede fuldmagt til at lade forsikringsselskabet rekvirere tilstandsrapport. Det fremgik videre: Indklagedes vederlag var aftalt således: Vedrørende betaling var desuden anført i punkt 13, individuelle vilkår: SALGSHONORAR AFTALE: Der er indgået en særlig salgshonoraraftale, som betyder, at såfremt ejendommen ikke bliver solgt inden udløbet af formidlingsperioden, skal der ikke ske fuld betaling af salgsvederlag (jf. punkt 10.1.).
3 Sælger betaler alene kr. 10.000 + moms, kr. 12.500 til delvis dækning af udgifterne ved salgsarbejdet og øvrige obligatoriske ydelser, jvf. formidlingsaftalens punkt 10.1.1. Beløbet faktureres senest en måned efter salgsarbejdets igangsættelse, i det omfang ydelserne er udført, til betaling senest 8 dage efter sælgers modtagelse af faktura. Omkostninger til dokumenter (jf. punkt 10.3.) faktureres og betales samtidig hermed. Derudover er det aftalt at markedsføringsomkostninger (jf. punkt 10.1.2.) delvis afholdes af mægler, idet sælger såfremt ejendommen mod forventning ikke er solgt ved udløb af nærværende aftale alene betaler/refunderer kr. 7.000 + moms = kr. 8.750 til delvis dækning af ejendomsmæglerens omkostninger til fotograf, internetannoncering samt avisannoncering i salgsperioden. [ ] BESTILLING AF TILSTANDSRAPPORT, HOME SUNDHEDSATTEST OG ENERGIMÆRKE: Sælger er bekendt med at der via Topdanmark tilbydes en 6 måneders kredit i forbindelse med betaling af ovennævnte rapporter. 6 måneders kredit udgør kr. 440,-. Sælger ønsker 6 måneders kredit: Ja X Nej Der blev udarbejdet tilstandsrapport og energimærke, og den 4. september 2009 sendte den byggesagkyndige sin faktura til klager. Udgiften til de to rapporter udgjorde 16.614 kr. inkl. moms og indeholdt et beløb på 440 kr. + moms for 6 måneders kredit. Klager har oplyst, at han har betalt denne faktura. Den 30. september 2009 sendte indklagede faktura til klager: Klager har oplyst til nævnet, at han har betalt denne faktura.
4 Den 10. november 2010 skrev indklagede til klager: Jeg har gennem længere tid forsøgt at få aftalt et møde hvor vi kunne drøfte et videre salgsforløb, desværre forgæves og jeg tillader mig derfor at antage, at du ikke ønsker ejendommen solgt. Aftalen er udløbet og jeg har derfor stoppet annonceringen og afsluttet sagen. Skulle Du på et senere tidspunkt alligevel ønske et salgsarbejde genoptaget, er du selvfølgelig meget velkommen til at kontakte os herom. I den anledning vedlægges slutafregning i.h.t. den indgåede aftale og beløbet bedes indbetalt snarest belejligt og inden 8 dage. Nøgle og originaldokumenter kan afhentes her på kontoret. Af indklagedes slutafregning fremgik bl.a.: Den 16. november 2010 skrev klager til indklagede: Jeg skal hermed for god ordens skyld gentage at jeg refererende til vor telefonsamtale d. 2010-11-12 på intet tidspunkt har ønsket at standse salget af [ejendommen]. Jeg fastslår at salgsprisen er professionelt vurderet og fastsat af Home, Holbæk Jeg er grundet ændrede markedsvilkår villig til at drøfte en kontrolleret prisreduktion. Du lovede at vende tilbage mandag d. 2010-11-15 desangående, men det er ikke sket Jeg konstaterer at du annoncerer med ejendommen i [Lokalavis] d. 2010-11-09 til den i 2009 aftalte pris. Jeg har hermed en forventning om at salget fortsætter som aftalt efter princippet Solgt eller Gratis som foreslået i telefonen af dig. Din faktura nr. 5918 af 2010-11-09 afvises hermed og kreditnota imødeses.
5 Den 12. januar 2011 rykkede indklagede for betaling af fakturabeløbet og krævede samtidig betaling af et rykkergebyr på 125 kr. Klager indbragte herefter sagen for Klagenævnet for Ejendomsformidling. Den 28. februar 2011 sendte indklagede en kreditnota til klager på det opkrævede beløb til tingbogsattest 200 kr. og et beløb på 5 kr., som indklagede havde opkrævet for meget til restgældsoplysninger. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede skal refundere klager de udgifter, som klager har haft i forbindelse med salgsarbejdet på klagers ejendom. Det vil sige opstartgebyr på 13.430 kr., udgift til tilstandsrapport/energimærke på 16.614 kr. og markedsføringsomkostninger på 8.875 kr., i alt 38.919 kr. Indklagede prisfastsatte fra starten klagers ejendom til 3.595.000 kr., hvilket var urealistisk højt. Indklagede forsøgte da også allerede efter første fremvisning at få udbudsprisen sat ned under 3 mill. Klager blev derfor vildledt, og ville ikke have sat til salg, hvis han havde vidst det. Klager blev ikke som indklagedes øvrige kunder tilbudt vilkår om solgt eller gratis. Denne forskelsbehandling er i strid med god ejendomsmæglerskik. Indklagede afbrød samarbejdet med klager, fordi klager ikke ønskede at sænke prisen yderligere. Klager har gennem indklagede købt Danmarks dyreste tilstandsrapport. Det er rigtigt, at klager havde valgt en kredit, men klager har ikke trukket på den, hvorfor beløbet bør tilbagebetales til klager. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle betale noget beløb tilbage til klager. Indklagede har ikke opsagt formidlingsaftalen med klager. Aftalen udløb, og da parterne ikke kunne blive enige om en ny, blev der ikke indgået en ny formidlingsaftale. I den periode, hvor sælgers ejendom var til salg, var markedet præget af faldende priser, hvilket indklagede løbende orienterede klager om. Trods det var klager ikke villig til at justere prisen ned. Formidlingsaftalen var udløbet, og da der således ikke blev indgået en ny ophørte samarbejdet. Selvom indklagede og klager havde indgået en ny formidlingsaftale, ville det ikke have
6 betydet, at klager var frigjort for at betale i henhold til den først indgåede aftale. Klager var bekendt med vilkårene i formidlingsaftalen, idet indklagede har drøftet disse med klager. Klager betalte også opstartgebyret, hvilket bekræfter, at han kendte aftalevilkårene. På det tidspunkt, hvor klager satte sin ejendom til salg, markedsførte indklagede sig ikke med solgt eller gratis, og selvom indklagede ikke kan afvise, at han med enkelte kunder har indgået aftale om solgt eller gratis, er det den konkrete aftale mellem klager og indklagede, som er gældende mellem klager og indklagede. I øvrigt skal også solgt eller gratis kunder betale for tilstandsrapport og energimærke. Indklagede har ikke anbefalet en bestemt byggesagkyndig, men har tilbudt klager at rekvirere den byggesagkyndige gennem forsikringsselskabet, hvilket klager ønskede. Da det er forsikringsselskabet der rekvirerer, har indklagede ikke indflydelse på valg af byggesagkyndig. Indklagede har frafaldet krav på betaling af tingbogsoplysning og sendt kreditnota herpå til klager. Indklagede har indhentet tingbogsoplysning, men arbejdet med at finde dokumentation for denne udgift står ikke mål med betalingen. Indklagede har videre returneret 5 kr., som var blevet faktureret for meget vedrørende restgældsoplysninger. Indklagede bemærker i øvrigt, at en del af fakturaen fra den byggesagkyndige dækker en sælgeransvarsforsikring. Præmien for denne refunderes klager fra forsikringsselskabet, når han ikke har solgt sin ejendom. Desuden er der på fakturaen et beløb, som klager har betalt for en kredit, som klager selv har valgt. Det kan ikke bebrejdes indklagede, at klager ikke trak på kreditten. Nævnet udtaler: Der er mellem parterne indgået en formidlingsaftale efter princippet Betaling efter regning. Aftalen er indgået den 26. august 2009 og udløb, uden at ejendommen var solgt. Indklagede har således krav på betaling for de ydelser, som indklagede har udført i aftaleperioden. I formidlingsaftalen er der indgået en særlig aftale om, at Sælger betaler alene kr. 10.000 + moms, kr. 12.500 til delvis dækning af udgifterne ved salgsarbejdet og øvrige obligatoriske ydelser, jvf. formidlingsaftalens punkt 10.1.1. Beløbet faktureres senest en måned efter salgsarbejdets igangsættelse, i det omfang ydelserne er udført, til betaling senest 8 dage efter sælgers modtagelse af faktura. Omkostninger til dokumenter (jf. punkt 10.3.) faktureres og betales samtidig hermed. Derudover er det aftalt at markedsføringsomkostninger (jf. punkt 10.1.2) delvis afholdes af mægler, idet sælger såfremt ejendommen mod forventning ikke er solgt ved udløb
7 af nærværende aftale alene betaler/refunderer kr. 7.000 + moms = kr. 8.750 til delvis dækning af ejendomsmæglerens omkostninger til fotograf, internetannoncering samt avisannoncering i salgsperioden. Nævnet finder herefter, at indklagede var berettiget til at opkræve vederlag på 12.500 kr. i henhold til formidlingsaftalens bestemmelser og ved udløbet af formidlingsaftalen var berettiget til at opkræve 8.750 kr. til markedsføringsomkostninger. Nævnet finder videre, at indklagede var berettiget til betaling for afholdte dokumentationsudgifter. Indklagede har opkrævet betaling for kommunalt oplysningsskema og indhentelse af restgældsoplysninger og har dokumenteret at have afholdt udgifter hertil. Indklagede har sendt kreditnota til klager for et beløb på 205 kr., som indklagede ikke har dokumenteret afholdt. Nævnet finder herefter ikke anledning til yderligere i den forbindelse. Det er den indgåede aftale, der regulerer forholdet mellem parterne. Selvom indklagede måtte have indgået aftaler med et andet indhold og andre vilkår, herunder f.eks. solgt eller gratis, med andre sælgere, har klager ikke krav på at blive stillet på samme måde. Nævnet bemærker, at indklagede ikke ses at have opsagt formidlingsaftalen med sælger. Formidlingsaftalen udløb, uden at ejendommen var solgt, og nævnet finder ikke anledning til kritik af indklagede i forbindelse med, at klager og indklagede ikke kunne blive enige om en forlængelse af aftalen eller en ny formidlingsaftale. Det fremgår af formidlingsaftalen, at klager har valgt at rekvirere tilstandsrapport og energimærke gennem forsikringsselskab. Det fremgår videre, at ejendomsmægleren ikke har indflydelse på, hvilken bygningssagkyndig forsikringsselskabet udpeger, og at der faktureres uden om indklagede. Nævnet finder ikke anledning til at kritisere indklagede for prisen på tilstandsrapport og energimærket, som klager rekvirerede gennem forsikringsselskabet. Nævnet finder ikke grundlag for at pålægge indklagede at erstatte klager denne udgift. Det fremgår af formidlingsaftalen, at klager har sagt ja til en 6 måneders kredit vedrørende betaling af rapporter via forsikringsselskabet. Nævnet finder ikke grundlag for at pålægge indklagede at betale udgiften hertil 440 kr. til klager. Spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har vurderet salgsprisen på klagers ejendom forkert, skønnes uegnet til nævnsbehandling, idet afgørelsen af dette spørgsmål vil kræve en bevisførelse, herunder sædvanligvis afholdelse af syn og skøn, der ligger uden for rammerne af en nævnsbehandling. Konklusion: Klagen tages ikke til følge.
8 Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand