Investeringsejendom i Præstø 6 rækkehuse Sag 10N15197 TIL SALG Præstø - Østerbro 19A+B / Tværvej 50-56 Fuldt udlejet Centralt beliggende i Præstø Nær indkøb og bymidte Tæt på vandet Kontantpris kr. 4.900.000 1. års nettoafkast % 7,30 Etageareal m 2 530
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Ejendommen består af 6 rækkehuse opført i 2009 jf. BBR. Fremstår med filsede facader og med tegl på taget. Rækkehusene er på henholdsvis 88 og 89 kvm. i et plan, hver med egen lille have/terrasse. Husene er 3-værelses med entré, to værelser, badeværelse samt køkken/alrum i åben forbindelse til opholdsstue. Herfra adgang til terrassen. Husene opvarmes med fjernvarme og lejerne betaler alt forbrug til el, vand og varme direkte til forsyningsselskaberne. Alt er fuldt udlejet. Ejendommen har en dejlig beliggenhed centralt i Præstø med kort afstand til indkøb, bymidten samt rekreative områder ved Præstø Fjord. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune Østerbro 19A+B / Tværvej 50-56, 4720 Præstø 16 bi Skibinge By, Skibinge Vordingborg Opført / Ombygget Opførelsesår 2009 Arealer Grundareal 1.330 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 530 m 2 Boligareal 530 m 2 Etageareal i alt 530 m 2 2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 2009 Bebygget areal 176 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Østerbro 19A 88 m 2 Østerbro 19B 88 m 2 Bygning nr. 2 BBR-bygningsnr. 2 Opført / ombygget år 2009 Bebygget areal 354 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Tværvej 50 89 m 2 Tværvej 52 88 m 2 Tværvej 54 88 m 2 Tværvej 56 89 m 2 Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. 2
Offentlig vurdering År 2014 Ejendomsværdi kr. 5.650.000 heraf grundværdi kr. 404.700 Ejendommen er ikke under omvurdering. Forsikringsforhold Energimærkning Ejendommen er pt. forsikret således: Gjensidige Forsikring, police nr. 3462-8845016. Køber kontakter eget valgt forsikringsselskab for tegning af ny ejendomsforsikring. Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af 03.06.2009 med energiklassifikation B. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Afløbsforhold Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende i Byzone. Afløbsforholdene er noteret som Afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. Ejendommen er beliggende i område hvor lokalplan 60 (Boligområde på Østerbro og Tværvej og kommuneplan nr. B 16.08 (Boligområde Christinelund) er gældende. Anvendelse jf. lokalplanen: Ejendommen er beliggende i lokalplanens område II B, der bl.a. fastslår følgende omkring anvendelsen: Delområde II udlægges til centerformål. Delområde II B kan anvendes til liberale erhverv i form af kontorvirksomhed m.v., boliger. Bebyggelse indenfor delområde II B kan opføres i 1-1½ etage. Nævnte planforhold er oplyst uden ansvar for ejendomsmæglerfirmaet, og køber opfordres til at rette henvendelse til den pågældende kommune angående konkret planforhold i forhold til købers fremtidige anvendelse. Kulturarv-SAVE-undersøgelse: Ifølge kulturarv.dk har ejendommen ingen fredningsstatus. Brandmæssige forhold Servitutter Ejendommen er omfattet af Bekendtgørelse om brandsikring af beboelsesbygninger opført år 1900 og senere. Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog af 22.01.2016 Følgende servitutter er tinglyst på ejendommen: Nr. 1 lyst d. 28.10.1935 lbnr. 949381-28 Tillægstekst Dok om byggelinier mv Rette tinglysningsdato: 28.10.1955 Filnavn: 28_B-P_245 Nr. 2 lyst d. 28.10.1955 lbnr. 949289-28 Tillægstekst Dok om byggelinier mv. Filnavn: 28_B-P_245 Nr. 3 lyst d. 21.05.1959 lbnr. 949290-28 Tillægstekst Dok om dispensation vedr. byggeline, Prioritet forud for pantegæld. Filnavn: 28_D-P_307 Nr. 4 lyst d. 05.09.1984 lbnr. 25516-28 Tillægstekst Dok om varmeforsyning/kollektiv varmeforsyning mv Filnavn: 28_A-P_269 Nr. 5 lyst d. 25.08.1997 lbnr. 30473-28 Tillægstekst Dok om varmeforsyning/kollektiv varmeforsyning mv Filnavn: 28_AI-N_487 Nr. 6 lyst d. 07.11.2003 lbnr. 45298-28 Tillægstekst Lokalplan nr 60 og kommuneplantillæg nr.10 Filnavn: 28_AH-N_108 3
Tilbudspligt Ejendommen er omfattet af tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen, og skal tilbydes lejerne til overtagelse på andelsbasis, inden den kan overdrages til anden side. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. Tekniske installationer El, vand og varme Der henvises til lejekontrakterne. EL: 230 V el fra værk Vand: Alment vandforsyningsanlæg (tidligere offentligt) Varme: Fjernvarme/blokvarme (radiatorsystemer el. varmluftanlæg) El, vand og varme afregnes af lejerne direkte til forsyningsselskaberne. Løsøre og inventar Øvrige forhold Der henvises til lejekontrakterne. Der medfølger ingen løsøre eller driftsmateriel. 5. MILJØFORHOLD Miljøforhold ved drift Ifølge oplysning indhentet elektronisk fra www.regionsjaelland.dk, den 22.01.2016 er ejendommen V1-kortlagt i h.t. lov om forurenet jord - under kortlægningsnr. 377-01427. Pr. 1. januar 2008 er samtlige ejendomme beliggende i byzone som udgangspunkt blevet områdeklassificeret som lettere forurenet, jf. 1, i lov nr. 507 af 7. juni 2006 om ændring af lov om forurenet jord. Kommunen kan dog undtage større sammenhængende områder inden for byzoner, som den har viden om, ikke er lettere forurenede, hvilket i så fald skal ske gennem et kommunalt regulativ. Køber erklærer sig indforstået med at overtage dette forhold, som det er og forefindes, uden at kunne gøre krav gældende overfor sælger. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr. 4.900.000 6.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 436.153 I alt kr. 436.153 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 4
6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2016) kr. 13.080 Renovation Renovation kr. 13.443 Rottebekæmpelse kr. 215 Vand / Vandafledning El Elforbrug fælles kr. 2.000 Renholdelse / Vicevært Vicevært kr. 8.000 Udvendig vedligeholdelse Afsat kr. 26.500 Administration Administration kr. 13.500 Forsikringer Præmie årligt - forsikring I kr. 5.300 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 82.038 Bemærkninger Driftsudgifter er anslåede og uden ansvar for Nybolig Erhverv Jørgen Klode. 6.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr. 35.560 Advokatsalær - skøde kr. 20.000 Moms kr. 5.000 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 60.560 Kapitalbehov: Kontantpris kr. 4.900.000 Handelsomkostninger anslået kr. 60.560 -Refusion depositum kr. 109.038 Anslået kapitalbehov kr. 4.851.522 6.5 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter m.v. kr. 436.153 - Driftsudgifter iht. budget kr. 82.038 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 354.115 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 354.115 x 100 4.851.522 = 7,3% (anslået) 5
6.6 Købesummens fordeling Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 4.900.000 Kontantomregnet købesum kr. 4.900.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 35.560 Advokatsalær skøde kr. 20.000 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 5.000 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 4.960.560 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 4.549.000 Grundens værdi kr. 351.000 Kontantomregnet købesum kr. 4.900.000 6.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 82.038 kr. 82.038 Udgifter i alt kr. 82.038 kr. 82.038 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 436.153 kr. 436.153 1. år før afskrivning / skat kr. 354.115 kr. 354.115 Afskrivning 1. år, anslået kr. Skattemæssigt resultat 1. år kr. 354.115 Likviditet 1. år før skat kr. 354.115 Skattevirkning ved skatteprocent på 25% kr. 88.529 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 265.586 Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Præstøvej 111 4700 Næstved Tlf.: 5950 1212 Øvrige forhold: COPYRIGHT: Der gøres særskilt opmærksom på, at nærværende salgsopstilling ikke uden ejendomsmæglerens medvirken, må benyttes som basis for handel med nærværende ejendom uden skriftligt samtykke fra Nybolig Erhverv Jørgen Klode. Tilsidesættelse heraf kan medføre erstatningsansvar. 6
FOTOS OG KORT 7
FOTOS OG KORT 8
FOTOS OG KORT 9
FOTOS OG KORT 10
FOTOS OG KORT 11
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: Østerbro 19A+B / Tværvej 50-56, 4720 Præstø ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 1 Boliglejer Tværvej 50 Bolig Bolig 89 72.691 817 18.173 2 Boliglejer Tværvej 52 Bolig Bolig 89 72.691 817 18.173 3 Boliglejer Tværvej 54 Bolig Bolig 89 72.691 817 18.173 4 Boliglejer Tværvej 56 Bolig Bolig 89 72.691 817 18.173 5 Boliglejer Østerbro 19B Bolig Bolig 89 72.696 817 18.174 6 Boliglejer Østerbro 19 A Bolig Bolig 89 72.691 817 18.173 I ALT 534 436.153 109.038 0 0 Erhvervsdelens andel 0 0 0 0 0 Boligdelens andel 534 436.153 109.038 0 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT 436.153 109.038 heraf faktisk 436.153 109.038 heraf anslået 0 0 REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter 1 Boliglejer Nej Faktisk Hvert år pr. 1. januar efter NPI 01.01.2016 01.01.2017 01.01.2011 Nej 2 Boliglejer Nej Faktisk Hvert år pr. 1. januar efter NPI 01.01.2016 01.01.2017 Nej 3 Boliglejer Nej Faktisk Hvert år pr. 1. januar efter NPI 01.01.2016 01.01.2017 Nej 4 Boliglejer Nej Faktisk Hvert år pr. 1. januar efter NPI 01.01.2016 01.01.2017 01.01.2015 Nej 5 Boliglejer Nej Faktisk Hvert år pr. 1. januar efter NPI 01.01.2017 01.01.2015 Nej 6 Boliglejer Nej Faktisk Hvert år pr. 1. januar efter NPI 01.01.2016 01.01.2017 01.01.2015 Nej Lejen påklaget 12
KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed Lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret 1 Boliglejer 0 01.09.2011 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej 2 Boliglejer 0 01.05.2011 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej 3 Boliglejer 0 01.07.2010 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej 4 Boliglejer 0 01.07.2015 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej 5 Boliglejer 0 15.01.2016 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej 6 Boliglejer 0 01.04.2015 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej Fremlejeret Bemærkninger 13