Lokalplan SAE.C.03.20.01 Sundhedshus Sæby

Lokalplan SAE.C.03.20.01 Sundhedshus Sæby Sæbygårdvej Stygge Krumpens Vej januar 2012 Arenfeldtsvej Ålborgvej

Kolofon Udarbejdet af Center for Teknik og Miljø, Frederikshavn Kommune i samarbejde med Region Nordjylland og Center for Social- og Sundhedsmyndighed, Frederikshvan Kommune. 2

Lokalplan SAE.C.03.20.01 Indholdsfortegnelse Indhold Forord 5 Hvad er en lokalplan? 7 Lokalplaners indhold 7 Eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte 7 Lovgrundlag 7 Lokalplanpligt 7 Borgerdeltagelse 7 Vedtagelse 7 Plansystemdk.dk 7 Hvordan er en lokalplan opbygget? 8 Lokalplanredegørelse 9 Lokalplanens baggrund 9 Lokalplanens formål og indhold 9 Lokalplanens område 9 Bæredygtige tiltag 9 Nordjyllands sundeste kommune 10 Lokalplanens sammenhæng med anden lovgivning 10 Lokalplanens sammenhæng med forsyningen i området 11 Lokalplanbestemmelser 17 Formål 17 Område og zonestatus 17 Arealanvendelse 17 Udstykning 17 Bebyggelsens placering og omfang 17 Bebyggelsens udseende 18 Ubebyggede arealer og beplantning 18 Veje, stier og parkering 19 Tekniske Anlæg 20 Miljø 20 Ejerforening 20 Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse 20 Lokalplan og byplanvedtægt 21 Servitutter 21 Lokalplanens retsvirkninger 21 Vedtagelsespåtegning 23 Kortbilag A: Oversigtskort 25 Kortbilag B: Plankort 27 Kortbilag C: Bindinger 29 Bilag D: Jordfarveskalaen 31 Bilag E: Vejledning om miljøklasser 33 3

Lokalplan SAE.C.03.20.01 Forord Forord Denne lokalplan er udarbejdet med henblik på at muliggøre realiseringen af et Sundhedshus i Sæby på Sæbygårdvej 31, 9300 Sæby. Lokalplanen har været fremlagt til offentlig debat i perioden fra den 05.10.2011 til den 30.11.2011. Lokalplanen kan erhverves i Kommunens Borgerservice i Frederikshavn, Skagen og Sæby og kan ses på bibliotekerne i Frederikshavn, Skagen og Sæby eller på Frederikshavn Kommunes hjemmeside med adressen: www.frederikshavn.dk Henvendelser vedrørende lokalplanen skal rettes til: Frederikshavn Kommune Center for Teknik og Miljø Rådhus Allé 100 9900 Frederikshavn. E-mail: tf@frederikshavn.dk

Lokalplan SAE.C.03.20.01 Hvad er en lokalplan? Hvad er en lokalplan? Lokalplaners indhold En lokalplan er en plan for et afgrænset område af kommunen, der fastsætter forskellige bindende bestemmelser for grundejere, lejere og brugere indenfor området. Det drejer sig hovedsageligt om regulering af den fremtidige arealanvendelse og regulering af den fremtidige bebyggelse på de enkelte ejendomme. Det vil sige, om der må bygges boliger, erhverv, offentlige institutioner, hvor der må bygges, hvordan bebyggelsen skal se ud, eller om der eventuelt slet ikke må bygges. En lokalplan kan tillige indeholde bestemmelser om vej-, sti- og parkeringsforhold og eventuelle forudsætninger for at tage ny bebyggelse i brug. Sådanne forudsætninger kan f.eks. dreje sig om etablering af afskærmningsforanstaltninger eller tilslutning til fællesanlæg. Eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte Tilvejebringelse af en lokalplan medfører ikke forbud mod fortsættelse af eksisterende lovlig anvendelse af en ejendom. Men skal der foretages ændringer i de eksisterende forhold, for eksempel ved nybyggeri eller ved ændret anvendelse af bestående bygninger, må de kun ske i overensstemmelse med lokalplanen. En lokalplan er således ikke en handlingsplan, der medfører handlepligt for grundejerne, og man kan af samme grund ikke se af planen, hvornår en given foranstaltning eventuelt gennemføres. Lovgrundlag Indholdet og proceduren for at vedtage en lokalplan fremgår af Lov om planlægning (lov nr. 883 af 18. august 2004 med senere ændringer). Lokalplanpligt Byrådet har pligt til at udarbejde en lokalplan inden et større byggeri, anlægsarbejde eller udstykning sættes i gang. Hensigten med denne pligt er at sikre større sammenhæng i og offentlighedens kendskab til den kommende planlægning. Overførsel af arealer fra landzone til byzone og sommerhusområde sker også ved en lokalplan. Borgerdeltagelse Gennemførelse af en lokalplanprocedure er en del af den demokratiske proces, der sikrer kommunens borgere indsigt i og mulighed for indflydelse på den løbende planlægning, der foregår i kommunen. Derfor skal alle lokalplaner være fremlagt i mindst 8 uger, inden planen kan vedtages endeligt af Byrådet. Vedtagelse Lokalplaner skal som udgangspunkt udarbejdes indenfor de rammer, der er fastlagt i kommuneplanen. Er en lokalplan ikke i overensstemmelse med kommuneplanen, kræver lokalplanens vedtagelse en ændring af kommuneplanen i form af et tillæg til kommuneplanen. Plansystemdk.dk Når Byrådet har endeligt vedtaget en lokalplan, bliver den offentliggjort i Plansystemdk.dk. 7

Lokalplan SAE.C.03.20.01 Hvad er en lokalplan? Hvordan er en lokalplan opbygget? En lokalplan består oftest af tre dele: - En redegørelse - En række bestemmelser og - Et sæt kortbilag Redegørelsen findes forrest i lokalplanen. Redegørelsen indeholder: - En kort beskrivelse af lokalplanens hovedindhold, - En beskrivelse af planens forhold til anden planlægning for området, f.eks. kommuneplanen og lovgivning, som er gældende for det pågældende område, og som har indflydelse på udformningen af de efterfølgende lokalplanbestemmelser og - En redegørelse for lokalplanens midlertidige retsvirkninger. Redegørelsen skal i almindelige vendinger godtgøre, hvorfor de efterfølgende lokalplanbestemmelser har fået det indhold, de har. Lokalplanens bestemmelser gør skridt for skridt rede for, hvad formålet med lokalplanen er, hvilke ejendomme, der er omfattet af planen, hvad ejedommene må anvendes til osv. Det er lokalplanens bestemmelser, der er juridisk bindende for de pågældende ejendomme. Kortbilagene findes bagest i lokalplanen. Som hovedregel består kortbilagene af: - Et oversigtskort, der viser hvilke ejendomme lokalplanen omfatter, - Et plankort, der viser, hvordan området er planlagt. Kortet understøtter og præciserer lokalplanens bestemmelser, og - Et illustrationskort, der anskueliggør, hvordan området kan komme til at se ud. Lokalplanområdets nabobebyggelser: På øverste billed revisorfirmaet der ligger syd for lokalplanområdet. Nederst dagligvarebutikken Lidl, der ligger øst for lokalplanområdet. 8

Lokalplan SAE.C.03.20.01 Lokalplanredegørelse Lokalplanredegørelse Lokalplanens baggrund Lokalplanen skal muliggøre etablering af et sundhedshus i Sæby. Det er målet at sundhedshuset i Sæby skal danne den fysiske ramme for områdets 9 praktiserende læger samt relevante kommunale sundhedsopgaver. Fremadrettet er der også et ønske om, at give mulighed for andre sundhedsydere så som kiropraktorer, privat praktiserende fysioterapeuter, fodterapeuter, tandlæger og psykologer kan etablere sig i sundhedshuset. Lokalplanens formål og indhold Lokalplanen har til formål at sikre: - arealet til centerformål med mulighed for opførelse af et sundhedshus - gode adgangsforhold for både gående, cyklister og kørende - anlæg af tilstrækkeligt parkeringareal for både cykler og biler - opførelse af energirigtigt og bæredygtigt byggeri Lokalplanens område Lokalplanområdet udgøres af en del af matr.nr. 1up, Sæbygård Hgd., Volstrup beliggende i byzone med adressen Sæbygårdvej 31, 9300 Sæby. Lokalplanområdet er en del af Sæbygårdområdet og har et areal på i alt 9.766 m2. Lokalplanområdet er beliggende i forbindelse med dagligvarebutikker, Træningscenter Sæby (almen genoptræning), svømmehal, borgerservice, kulturhus og bibliotek, større folkeskole og børneinstitution. Mod øst afgrænses lokalplanområdet af dagligvarebutikken Lidl. Mod nord, på den anden side af Sæbygårdvej ligger Sæbygaardskolen og Sæby Fritidscenter samt vandrehjem. Mod syd afgrænses grunden af en hovedsti for gående og cyklister samt en delvist ubebygget grund med placeringen af en revisorvirksomhed på hjørnet. Mod vest afgrænses arealet af institutionen Børnehuset. Bæredygtige tiltag Byrådet har vedtaget, at Frederikshavn Kommune skal gennemføre en række tiltag med henblik på at basere det samlede energiforbrug udelukkende på vedvarende energi i år 2015. Beslutningen omfatter et geografisk område omkring Frederikshavn by, men det betyder ikke, at det ikke også kan være hensigtsmæssigt og ønskeligt, at der i den øvrige del af kommunen tages initiativer, der trækker i samme retning. Byrådet ønsker således generelt at støtte initiativer for at få nedsat energi- og ressourceforbruget i såvel ny som eksisterende bebyggelse til gavn for miljøet og ejernes økonomi. Dette er blandt andet baggrunden for lokalplanens krav om lavenergibebyggelse og tilstræbelse til anvendelse af bæredygtige byggematerialer. 9

Lokalplan SAE.C.03.20.01 Lokalplanredegørelse Nordjyllands sundeste kommune Byrådet har vedtaget en Sundhedspolitik der understøtter Frederikhavn Kommunes vision om at være den sundeste kommune i Nordjylland. Intentionen med politikken er at sikre, at sundhedsaspektet indtænkes i det daglige arbejde samt i de tiltag, der sættes i værk generelt på alle områder i Frederikshavn Kommune. Der er fokus på forebyggelse, sundhedsfremme og god trivsel for borgerne med udgangspunkt i et bredt sundhedsbegreb. Således stiller lokalplanen visse krav til især indretningen af de ubebyggede arealer. Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning Kommuneplanens retningslinjer Lokalplanområdet er omfattet af kommuneplanens rammeområde SAE. C.03.20 der er udlagt til centerområde. Lokalplanens indhold er i overensstemmelse med kommuneplanens retningslinjer. Kystnærhedszonen Lokalplanområdet er beliggende inden for kystnærhedszonen, der er en 3 km bred zone langs de danske kyster. Der skal derfor redegøres for lokalplanområdets påvirkning af det visuelle miljø i forhold til kysten. Lokalplanområdet er imidlertid beliggende i eksisterende byzone i et fuldt udbygget byområde. Det vurderes at den planlagte bebyggelse har minimal påvirkning af det visuelle kystmiljø, idet området ikke er synligt fra kysten. Naturbeskyttelsesloven (fortidsminder) Umiddelbart nordøst for lokalplanområdet ligger 2 rundhøje fra oldtiden. Ifølge naturbeskyttelseslovens 18 må der ikke foretages ændringer i tilstanden af arealet inden for 100 m fra beskyttede fortidsminder, jf. kortbilag C. En eksisterende bebyggelse ligger imidlertid imellem gravhøjene og lokalplanområdet, hvilket forhindrer visuel kontakt. Det vurderes at byggeri og anlæg indenfor lokalplanområdet ikke er til gene for de beskyttede fortidsminder. Bebyggelse og anlæg inden for lokalplanområdet vil dog berøre beskyttelseszonen. Dette forudsætter dispensation fra Frederikshavn Kommune efter Naturbeskyttelsesloven. Museumsloven Findes der under jordarbejde grave, gravpladser, bopladser, ruiner eller andre faste fortidsminder, skal arbejdet straks standses i det omfang det berører fortidsmindet. Fundet skal straks anmeldes til Vendsyssel Historiske Museum. I følge Museumslovens 25 kan bygherren forud for igangsætning af gravearbejde anmode Vendsyssel Historiske Museum om en udtalelse, om hvorvidt det arbejde, som anmodningen vedrører, indebærer en risiko for ødelæggelse af væsentlige fortidsminder. 10

Lokalplan SAE.C.03.20.01 Lokalplanredegørelse Fotoet er taget fra lokalplanområdets nordvestlige hjørne over Sæbygårdvej mod de to gravhøje. Grundet eksisterende bebyggelse med omkransende beplantning er det ikke muligt at se fortidsminderne. Lokalplanplanens sammenhæng med forsyningen i området Varmeforsyning Lokalplanens område er beliggende i et område, hvor ny bebyggelse ifølge varmeplanlægningen principielt skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning i form af fjernvarme. Bebyggelse inden for lokalplanområdet skal i overensstemmelse hermed udføres med vandbårne anlæg. Byggeri må ikke opvarmes med el. Der er truffet beslutning om, at ny bebyggelse i området som minimum skal opføres som lavenergibyggeri, der opfylder kravene for Energiklasse 2015, jf. bygningsreglementets bestemmelser. Opføres byggeriet som lavenergibebyggelse vil der ikke være tilslutningspligt til kollektiv varmeforsyning. Opføres byggeriet efter 2015, vil opfyldelse af 2015-kravene ikke være at karakterisere som lavenergibyggeri. Ifølge Planlovens 19 og 21a er det tidspunktet for ansøgning om byggetilladelse, der afgør hvilke krav der stilles, for at et byggeri kan karakteriseres som lavenergibyggeri. Vandforsyning Lokalplanområdet skal tilsluttes Frederikshavn Vand A/S i henhold til Frederikshavn Kommunes vandforsyningsplan. Spildevand Området er omfattet af Frederikshavn Kommunes Spildevandsplan 2005-2016. Det er beliggende indenfor kloakopland A02, som er et fælleskloakeret opland. Det vil sige, at regn- og spildevand afledes i samme ledning. Frederikshavn Spildevand tilråder altid, at der ved nybyggeri etableres separatsystem med regn- og spildevand i hvert sit ledningssystem, selv indenfor fælleskloakerede oplande. Det er hensigten, at stort set alle fælleskloakerede oplande på sigt skal ændres til separatsystem, hvorfor det altid er en god idé ved nybyggeri at etablere den interne kloak som separatsystem. I den gældende spildevandsplan er den maksimale afledning af regnvand fastsat. For den aktuelle ejendom er der fastsat en befæstigelsesgrad på maksimalt 0,30 svarende til, at der må afledes overfladevand/tagvand fra 11

Lokalplan SAE.C.03.20.01 Lokalplanredegørelse 30 % af arealet. Såfremt tagareal og befæstiget areal overskrider 30 % af grunden, skal regnvandet forsinkes svarende til de 30 %. Der skal etableres en vandreguleringsbrønd/vandbremse umiddelbart før regnvandsskelbrønden, der skal sikre forsinkelsen af regnvandet. Det anbefales, at der etableres et forsinkelsesbassin på det private kloaksystem for at forhindre oversvømmelser på grunden. Der kan også overvejes muligheden for at nedsive tagvand, hvilket kræver miljømyndighedens godkendelse. Alle udgifter ifm. regulering og forsinkelse af regnvand skal afholdes af grundejeren. Frederikshavn Spildevand skal kontaktes vedrørende kloaktilslutning og tilslutningsbidrag i god tid inden den planlagte tilslutning. Renovation Området indgår i Frederikshavn Kommunes renovationsordning. Opbevaring, sortering og bortskaffelse af affald skal ske i henhold til gældende regulativ. Yderligere oplysninger kan findes på www.avoe.dk. Ved projektering skal der reserveres de nødvendige arealer til sortering, opbevaring og transport af affald i overensstemmelse med Frederikshavn Kommunes regulativ. Jordforurening Der er ikke kortlagt jordforurening i området iht. Lov om forurenet jord. Infrastruktur Lokalplanområdet er faciliteret af både regionale og lokale busruter med af- og påstigningsmulighed i kort gåafstand fra Sundhedshuset. Der er desuden let adgang til området via hovedvej 180 (Ålborgvej), cykelstier og gangstier. Tilkørselsforholdene set fra øst mod lokalplanområdet. Den dobbeltrettede cykelsti er idag afbrudt af vejen og fortsætter herefter som sti for både gående og cyklende. Adgang til Sundhedshuset skabes i forlængelse af vejen til venstre i billedet, som fortsætter på tværs op langs Lidls parkeringsplads til højre i billedet. Hele krydset udformes som en hævet flade (her markeret med orange), hvor både cyklister, gående og kørende skal tage hensyn til hinanden. 12

Lokalplan SAE.C.03.20.01 Lokalplanredegørelse Veje, trafik og parkering Der skabes vejadgang til lokalplanområdet via det sydøstlige hjørne. Her laves et hævet areal i vejkrydset så eksisterende cykel- og gangstier forbindes på trods af den nye indkørsel. Der bliver yderligere adgang for gående fra nord ved forgængerovergangen over Sæbygårdvej. Parkeringskravet, der vedrører den nye bebyggelse, skal kunne løses inden for lokalplanområdet. Der bør sikres gangarealer foran parkerede biler således, at fodgængere ikke behøver at færdes på kørebanen. Der skal sikres mulighed for en tilfredsstillende cykelparkering inden for området. Udlæg til privat vej langs lokalplanområdets østlige grænse jf. lokalplan SAE.4.49.0 aflyses ved nærværende lokalplans endelige vedtagelse. Se kortbilag C. Fodgængerfelt over Sæbygårdvej til lokalplanarealet. Herfra går der idag en trampet sti tværs henover arealet mod Lidl. Stien vidner om et behov for offentlig adgang fra Sæbygårdvej. På billedet ses et areal udlagt til vej. Vejen er ikke etableret men bruges istedet som en smutvej for gående og cyklende. Fotoet er taget fra Sæbygårdvej mod syd. Til venstre i billedet grænser bagsiden af dagligvarebutikken, Lidl op mod lokalplanområdet. 13

Lokalplan SAE.C.03.20.01 Lokalplanredegørelse Tilgængelighed Der skal sikres størst mulig tilgængelighed for alle inden for lokalplanområdet. Arealerne skal anlægges efter den til enhver tid gældende DSstandard. Der skal etableres handicapparkering samt akutbil-parkering tæt på hovedindgangen eller adgangsarealerne. I denne forbindelse er tæt på inden for en afstand af 30 m. P-pladsen skal være minimum 3,5 m x 5 m. For yderligere oplysninger kan der tages kontakt til Tilgængelighedsudvalget, der er nedsat under Frederikshavn Kommunes Handicapråd. Miljøklasser Der må i lokalplanområdet alene etableres virksomheder, der henhører i miljøklasse 1-2, dvs. virksomheder der påvirker omgivelserne i ubetydelig eller ringe grad, jf. bilag E. Servitutter Ejere og bygherre må selv sikre sig overblik over tinglyste servitutter, der har betydning for bygge- og anlægsarbejder. Ved uoverensstemmelse imellem lokalplanen og private byggeservitutter samt andre tilstandsservitutter, er lokalplanen gældende og servitutterne skal aflyses. Aflysning af planer og servitutter Området er omfattet af lokalplan nr. 4.49.0 for Sæbygaardområdet og nr. 4.96.0, Centerområde ved Sæbygårdvej. Lokalplan nr 4.49.0 og 4.96.0 aflyses for det område, der omfattes af nærværende lokalplan, når denne er endeligt vedtaget og offentliggjort. 14

Lokalplan SAE.C.03.20.01 Lokalplanredegørelse Adgangen til Sundhedshuset skabes via grundens sydøstlige hjørne. Et hævet vejareal sikre øget trafiksikkerhed for både gående, cyklende og kørende. Fotoet er taget fra grundes sydøstlige hjørne med kig mod syd. Den dobbeltrettede cykel- og gangsti langs grundens sydlige grænse skaber gode adgangsmuligheder for de bløde traffikanter. Fotoet er taget fra vest. Sundhedshusets placering bliver til venstre i billedet. Den nordlige lokalplangrænse støder op til Sæbygårdvej med dobbeltrettet cykelstier i begge sider af vejen. Lokalplanområdet ligger lidt lavere end selve vejen. Fotoet er taget fra øst. 15

16

Lokalplan SAE.C.03.20.01 Lokalplanbetemmelser Lokalplanbestemmelser 1. Formål Formålet med lokalplanen er: 1.1 at området skal anvendes til centerformål med mulighed for opførelse af et sundhedshus. 1.2 at sikre en hensigtsmæssig sti- og vejadgang samt tilstrækkelig cykel- og bilparkering inden for lokalplanområdet. 1.3 at sikre opførelse af energirigtigt og bæredygtigt byggeri 2. Område og zonestatus 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag A og omfatter en del af matr.nr 1up, Sæbygård Hgd., Volstrup samt alle parceller der efter den 05.10.2011 udstykkes fra ejendommen. 2.2 Området er beliggende i byzone og skal forblive i byzone. 3. Arealanvendelse Energiklasse 2015 (for boliger, kollegier, hoteller m.m. ) har et lavere energiforbrug end det forbrug Bygningsreglementet (BR10) stiller krav om. Energirammen for byggeriet må maksimalt være: 30 + 1000/A kwh/m2 pr. år, hvor A = det opvarmede etageareal. Det handler også om, at nedbringe byggeriets samlede CO2 belastning, hvorfor det er vigtigt at have fokus på bygningernes samlede energiforbrug til el og varme. De anførte krav om lavenergibebygggelse drejer sig ikke kun om isolering af klimaskærm og solfangere eller solceller på taget. Det handler også overordnet om bygningernes placering og om rummenes organisering i forhold til verdenshjørnerne, således at dagslyset udnyttes optimalt og den naturlige ventilation fremmes. 3.1 Lokalplanområdet skal anvendes til center- og erhvervsformål (lægehus, klinikker, institution) eller lignende der har tilknytning til sundhedssektoren. 3.2 Al bebyggelse skal opføres som lavenergibyggeri. Det vil sige som minimum energiklasse 2015, jf. bygningsreglementets bestemmelser (BR10). 4. Udstykning 4.1 Ingen bestemmelser for udstykning af lokalplanområdet. 5. Bebyggelsens placering og omfang 5.1 Der sikres en 10 m byggelinje langs lokalplanområdets nordlige grænse mod Sæbygårdvej jf. kortbilag B. Arealet mellem byggelinje og vejskel må ikke anvendes til nogen form for bebyggelse. 5.2 Bebyggelsesprocent må ikke overstige 40% for den samlede bebyggelse. 5.3 Bygninger må maks. opføres i 2 etager. 5. Bygningshøjde maks. 8,5 m, målt fra fastlagt niveauplan. Skorstene og antenner er ikke omfattet af højdebegrænsningen. 17

Lokalplan SAE.C.03.20.01 Lokalplanbetemmelser 6. Bebyggelsens udseende 6.1 Der skal ved nybyggeri lægges vægt på, at byggeriet får en høj arkitektonisk værdi. 6.2 Facader skal udføres som blank teglstensmur, vandskuret teglstensmur eller som pudset facader. 6.3 Mindre bygningsdele og sekundære bygninger kan udføres i, eller beklædes med træ, zink, stål, kobber, aluminium eller glas. 6. Facader skal fremstå i jordfarver jf. bilag D samt hvid og sort eller disse farvers blanding. 6. Vinduer og døre skal udføres i træ med dækkende maling eller som en kombination af aluminium, komposit og træ. Andre farver end jordfarveskalaen og sort, grå eller hvid må gerne anvendes. 6.6 Tagrender, udluftningshætter, afkast og lignende skal udføres i zink, stål eller kobber. 6.7 Der må ikke anvendes blanke eller reflekterende tagmaterialer, herunder glaserede teglsten. 6.8 Solfangere og solceller skal nedfældes i tagfladen. Placeringen skal ske med hensyntagen til nabobebyggelse særligt i forhold til blændingsgener. 6.9 Ventilationsafkast skal placeres i harmoni med bygningen. Ventilationsmotorer må ikke placeres på bygningernes tage eller facader. 6.10 Af skiltning må der opstilles én fælles pylon på maks. 2 m høj og 1 m bred samt mindre tavler på maks. 0,25 m2 til orientering på husmuren ved indgangspartierne. Reklamering må ikke finde sted. 7. Ubebyggede arealer og beplantning Der skal tilstræbes, at bebyggelsen opføres af materialer af høj kvalitet. Det er vigtigt, at materialerne er bæredygtige, naturrene og sunde. Der skal hovedsageligt anvendes naturprodukter til udendørs og indendørs brug, og der skal vælges materialer, der patinerer smukt. Der lægges vægt på, at den samlede bebyggelse får en harmonisk udformning. Med jordfarver forstås farver fra den klassiske jordfarveskala udarbejdet af Rådvadcenteret og gengivet på side 51 i Socialministeriets publikation Bevaringsværdige bygninger november 2006. Se bilag D. Med sekundære bygninger menes: Carporte, garager, cykelskure, udhuse, drivhuse, redskabsskure, miljøstationer o.l. mindre bygninger på op til 50 m 2 pr. enhed. 7.1 Ubebyggede arealer skal med beplantning og belægning samt vedligeholdelse gives et ordentligt udseende. 7.2 Der skal udlægges udendørs opholdsarealer svarende til mindst 10% af etagearealet. 7.3 Udendørs opholdsarealer skal udformes således, at arealerne kan benyttes aktivt af Sundhedshusets brugere og Sæbys borgere f.eks. som supplement til borgernes tid i venteværelset, til genoptræning eller forebyggelse mm. 7. Der skal ved anlæggelse af offentligt tilgængelige udearealer tages hensyn til den private sfære der er omkring lægernes konsultationslokaler. 18

Lokalplan SAE.C.03.20.01 Lokalplanbetemmelser Egnskarakteristiske og hjemmehørende arter kan være: Seljerøn Sorbus intermedia Fuglekirsebær Prunus avium Hæg Prunus padus Slåen Prunus spinosa Tjørn, engriflet Crataegus laevigata Hunderose m.fl. Rosa canina m.fl. Vild æble Malus sylvestris Hassel Corylus avellana Beplantning under 1 m kan være: Rose The Fairy Spiraea japonica Shirobana Symphoricarpos chenaultii Hancock Deutzia gracilis Hypericum erectum Gemo Potentilla mange forskellige sorter. Efter en del år kan arterne komme over 1 m og de kan så klippes tilbage. 7.5 Udendørs opholdsarealer skal beplantes med hjemmehørende træer og buske. 7.6 Hegn i skel skal være levende hegn. Dette gælder også hegn nærmere skel end 1 m. 7.7 Hegn i skel mod hovedstien langs lokalplanens sydlige grænse må ikke overstige 1 m. Ved levende hegn vælges i udgangspunktet planter jf. listen Beplantning under 1 m. 7.8 Der må ikke ske terrænregulering nærmere skel end 1 m. Inden for lokalplanens område iøvrigt må der ikke ske terrænreguleringer ud over +/- 0,5 m i forhold til det eksisterende terræn. 7.9 Adgangsforhold og stier er undtaget bestemmelserne under pkt. 7.8 angående terrænregulering. 8. Veje, stier og parkering 8.1 Lokalplanområdet vejbetjenes syd fra i punktet markeret med A i princippet som vist på kortbilag B. Krydset mellem de to eksisterende veje, eksisterende sti og den nye adgangsvej skal udformes som en samlet hævet flade, som i princippet markeret på kortbilag B. Den nærmere udformning af vejadgangen skal godkendes af Frederikshavn Kommunes vejmyndighed efter gældende regler. 8.2 Der udlægges areal til en minimum 3 m bred sti fra fodgængerfeltet på Sæbygårdvej (B) til lokalplanområdets sydøstlige hjørne (A) med tilkobling til eksisterende sti og/eller vej, som vist i princippet på kortbilag B. 8.3 Tilslutningen til Sæbygårdvej ved fodgængerfeltet (pkt. B jf. kortbilag B) skal udformens på en sådan måde, at der er handicapvenlig adgang. Adgangen skal udføres som trappe med rampe og således at vigepligten overholdes og der sikres mod unødig gennemkørsel. 8. Inden for lokalplanområdet skal der udlægges minimum 1 p-plads pr. påbegyndt 50 m2 bruttoetageareal. 8. For hver 25 p-pladser skal der være 2 afmærkede handicapparkeringspladser med en størrelse på min. 3,5 x 5 m. Handicapparkeringen skal ligge i umiddelbar tilknytning til bebyggelsens indgange. Ideelt indenfor højest 30 meters afstand. I tilknytning hertil, skal der for hver 25 p-pladser desuden anlægges 2 p-pladser med en bredde på min. 3 m, for at tilgodese fx ældre og svagt gående, som ikke har en handiccaptilladelse. 8. Der skal reserveres mindst ét parkeringsareal til akutbil nær en indgang. Arealet skal være minimum 3,5m x 10 m. Arealet kan overdækkes med en mindste frihøjde på 3 m. 8.7 Der skal reserveres et areal til af- og påsætning samt taxaholdeplads. 19

Lokalplan SAE.C.03.20.01 Lokalplanbetemmelser 8.8 Der skal etableres cykelparkering svarende til minimum 0,4 parkeringsplads pr. 100 m2 etageareal + 0,4 parkeringsplads pr. ansat. Cykelparkeringen skal ligge i umiddelbar nærhed til bebyggelsens indgange (hovedindgang samt fx personaleindgang). 8.9 Alle adgangsveje/stier og andre arealer til færdsel skal udformes på en sådan måde, at der sikres en let tilgængelighed for alle brugere (inkl ældre, handicappede og kørestolsbrugere) via ramper o.l. 9. Tekniske anlæg 9.1 Ledninger til el, telefon, antenner og lignende skal fremføres under terræn. 9.2 Ledninger til el, telefon, antenner og lignende må ikke føres uden på facader. 9.3 Der må ikke opsættes synlige antenner og parabolanlæg. 9.4 Ny bebyggelse skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning, medmindre bebyggelsen opføres som lavenergibebyggelse. Det er tidspunktet for ansøgning om byggetilladelse, der afgør hvilke krav der stilles, for at et byggeri kan karakteriseres som lavenergibyggeri, jf. Planlovens 19 og 21a. 9. Lokalplanområdet skal tilsluttes Frederikshavn Vand A/S i henhold til Frederikshavn Kommunes vandforsyningsplan. 9.6 Kloakanlæg skal udføres i overensstemmelse med Frederikshavn Kommunes til enhver tid gældende spildevandsplan. 10. Miljø 10.1 Der må i lokalplanområdet kun etableres virksomheder inden for miljøklasse 1-2, dvs. virksomheder, der påvirker omgivelserne i ubetydelig eller ringe grad. Der henvises i øvrigt til bilag E vedrørende miljøklasser. 11. Ejerforening 11.1 I tilfælde af udstykning til ejerlejligheder, skal der oprettes en ejerforening, som skal varetage håndteringen og vedligeholdelsen af fællesarealer. 12. Forudsætninger for ibrugtagning af ny bebyggelse 12.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før bebyggelsen er tilsluttet offentlig kloak. 20

Lokalplan SAE.C.03.20.01 Lokalplanbetemmelser 12.2 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før adgangsforhold, parkering, stier og udendørs opholdsarealer er anlagt jf. lokalplanens bestemmelser. 13. Lokalplan og byplanvedtægt 13.1 Ved den endelige vedtagelse og offentlige bekendtgørelse af lokalplan SAE.C.03.20.01 ophæves dele af lokalplan nr 4.49.0 og 4.96.0 for det område, der omfattes af nærværende lokalplan. 14. Servitutter 14.1 Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforlignelige med lokalplanen, vil blive aflyst ved planens endelige vedtagelse. 14.2 Vedrørende servitutforhold i øvrigt henvises til ejendommens blade i tingbogen. 15. Lokalplanens retsvirkninger 15.1 Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må ejendomme der er omfattet af planen, ifølge planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil uanset planens bestemmelser. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg der er indeholdt i planen. 15.2 Byrådet kan dispensere fra lokalplanens bestemmelser hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Større fravigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved en ny lokalplan. 21

Lokalplan SAE.C.03.20.01 Lokalplanbetemmelser 22

Lokalplan SAE.C.03.20.01 Vedtagelsespåtegning Vedtagelsespåtegning Forslaget er vedtaget til offentlig fremlæggelse af Frederikshavn Byråd den 21.09.2011 i henhold til planlovens 24. På byrådets vegne Lars Møller borgmester Jane Wiis kommunaldirektør Byrådet har den 25.01.2012 vedtaget lokalplanen endeligt i henhold til planlovens 7. På byrådets vegne Lars Møller borgmester Jane Wiis kommunaldirektør Offentlig bekendtgørelse Den endeligt vedtagne lokalplan er offentligt bekendtgjort den 15.02.2012 23

Lokalplan SAE.C.03.20.01 Kortbilag 24

Lokalplan SAE.C.03.20.01 Kortbilag Kortbilag A N Oversigtskort 1:2500 Lokalplan SAE.C.03.20.01 Sundhedshus Sæby 25

Lokalplan SAE.C.03.20.01 Kortbilag 26

Lokalplan SAE.C.03.20.01 Kortbilag Kortbilag B N Plankort 1:1500 Lokalplan SAE.C.03.20.01 Sundhedshus Sæby 27

Lokalplan SAE.C.03.20.01 Kortbilag 28

Lokalplan SAE.C.03.20.01 Kortbilag Kortbilag C N Bindinger 1:2000 Lokalplan SAE.C.03.20.01 Sundhedshus Sæby 29

Lokalplan SAE.C.03.20.01 Kortbilag 30

Lokalplan SAE.C.03.20.01 Kortbilag Bilag D 31

Lokalplan SAE.C.03.20.01 Kortbilag 32

Lokalplan SAE.C.03.20.01 Kortbilag Bilag E - Vejledning om miljøklasser Virksomhederne er opdelt i 7 miljøklasser, hvor klasse 1 er den mindst miljøbelastende og klasse 7 den mest miljøbelastende. Opdelingen er baseret på Håndbog om Miljø og Planlægning, november 2004 fra Miljøministeriet. Dette bilag skal ses som et fortolkningsbidrag til ovennævnte vejledning. Klasse 1 omfatter virksomheder og anlæg, som kun påvirker omgivelserne i ubetydelig grad, og således kan integreres med boliger. Klasse 2 omfatter virksomheder og anlæg, som kun påvirker omgivelserne i ringe grad, og ville kunne indplaceres i områder, hvor der også findes boliger. Klasse 3 omfatter virksomheder og anlæg, som kun påvirker omgivelserne i mindre grad, og som bør placeres i erhvervs- eller industriområder evt. i randzonen tættest ved forureningsfølsom anvendelse. Klasse 4 omfatter virksomheder og anlæg, som er noget belastende for omgivelserne, og derfor som hovedregel bør placeres i industriområder. Klasse 5 omfatter virksomheder og anlæg, som er ret belastende for omgivelserne, og derfor skal placeres i industriområder. Klasse 6 omfatter virksomheder og anlæg, som er meget belastende for omgivelserne, og derfor skal placeres i større industriområder, så den ønskede afstand i forhold til forureningsfølsomme naboer kan opnås. Klasse 7 omfatter virksomheder og anlæg, som er særligt belastende for omgivelserne, og derfor som hovedregel skal placeres i områder, indrettet til særligt miljøbelastende virksomhed. Herudover findes der en række virksomheder og anlægstyper med specielle beliggenhedskrav, hvor afstanden til boligområder skal være større end 500 meter. Som eksempel kan nævnes særligt risikobetonet produktion, større skibsværfter, flyvepladser, skydebaner, motorsportsbaner og lignende. Der kan forekomme situationer, der berettiger virksomheder til en anden miljøklassificering, end angivet i skemaet på de følgende sider. Hvis en virksomhed eksempelvis foretager forureningsbegrænsende foranstaltninger udover det, der er normalt i forhold til gængse forureningsbegrænsende produktionsmetoder. I så fald kan en lavere klassificering accepteres, og dermed en kortere nødvendig afstand i forhold til forureningsfølsomme formål som f.eks. boliger. Omvendt kan det være nødvendigt at klassificere en virksomhed højere end forudsat, hvis virksomheden forurener udover, hvad der er normalt for den pågældende virksomhedstype. Der findes således ikke bestemte afstandskrav, der skal overholdes. Følgende eksempel kan illustrere bilagets funktion: Hvis en maskinfabrik ønsker at etablere sig så fremgår det af dette bilag, at virksomheden kan være en miljøklasse 2-6. Teknik og Miljø vil, på baggrund af ansøgningsmateriale fra virksomheden, vurdere miljøklassen for den konkrete virksomhed. Her kan virksomheder med støj som en primær forureningskilde, og hvor der ikke sker overfladebehandling være i klasse 6, hvorimod små virksomhed med få forureningskilder kan være en klasse 2. Dette vil altid bero på en konkret vurdering af virksomhedens forureningskilder og omfanget heraf hvorledes virksomheden placeres indenfor miljøklasserne 2-6. 33

Lokalplan SAE.C.03.20.01 Kortbilag Anvendelse Eksempler på virksomhedstyper Miljøklasse Bemærkninger Butikker Dagligvarebutik 1-4 Klasse 4 ved aktivitet i natperioden. Butikker med værksted Lavprisvarehus 1-4 Supermarked 1-4 Udvalgsvarebutik 1-4 Guld/sølvsmedie o.l. 1-3 Møbelpolstrer o.l. 1-3 Pottemager o.l. 1-3 Reparation af A.V.-udstyr o.l. 1-3 Skomager, skrædder o.l. 1-3 Urmager o.l. 1-3 Store specialbutikker Bil/campingvognsalg o.l. 1-4 Byggemarked 1-4 Havecenter 1-4 Landbrugsmaskiner 1-4 Hotel/restaurant Bar 1-4 Diskotek 1-4 Hotel 1-4 Restaurant o.l. 1-4 Klinikker Dyreklinik 3 Hundepension 3-6 Kiropraktor 1-2 Læge, tandlæge o.l. 1-2 Terapi 1-2 Kontorer Administration 1 Advokat, revisor o.l. 1 Arkitekt, ingeniør o.l. 1 Datarådgivning 1 Service Bedemand o.l. 1 Benzinsalg Ejendomsmægler o.l. 1 Bagerier 2-5 Frisør o.l. 1-3 Pengeinstitut 1 Post- og telegrafvæsen 1 Rejse, turist-, billetbureau o.l. 1 Små vaskerier/renserier 1-4 Solcenter 1-2 Benzinsalg (evt. med tilhørende kiosk, vaskeanlæg, værksted) Trykkerier Bogbinderi 2-4 Fotografisk virksomhed 2-4 Trykkerivirksomhed o.l. 2-4 3 34

Lokalplan SAE.C.03.20.01 Kortbilag Anvendelse Eksempler på virksomhedstyper Miljøklasse Bemærkninger Kulturelle formål Bibliotek 1-3 Biograf 1-3 Kirke/menighedshus 1-3 Kulturformidling o.l. 1-3 Medborgerhus 1-3 Museum/udstilling/galleri 1-3 Musiklokale 1-3 Teater 1-3 Fritidsformål Camping o.l. 1-5 Forlystelse/underholdning 3-7 Klub/forening 1-5 Kolonihaver 1-3 Sport 1-5 Undervisning Forskning 2-3 Gymnasium 2-3 Højere uddannelse 2-3 Kursus/konference 2-3 Skole 2-3 Institutioner Børneinstitution 1-3 Døgncenter/forsorg 1-2 Kollegier 1-2 Hospital 3-4 Ungdoms/ældreboliger 2-3 Ældreinstitution 1-2 Rekreative formål Grønne områder 1-3 Parker 1-3 Torve, pladser o.l. 1-3 Tekniske anlæg Kraftvarmeværker 3-7 Parkeringshus 1-4 P-pladser 1-3 Pumpestation o.l. 1-4 Transformere (små) 1-3 Engroshandel o.l. Aftapning/pakning/oplag 3-6 Engroshandel 2-6 Lagervirksomhed 2-6 Transport o.l. Biludlejning 2-4 Ved natarbejde klasse 6-7 Busterminal/remise o.l. 2-7 Flytteforretning 2-4 Fragt/bud central 2-7 Hyrevogne 2-4 Redningsstation 2-4 Vognmand 2-7 35

Lokalplan SAE.C.03.20.01 Kortbilag Anvendelse Eksempler på virksomhedstyper Miljøklasse Bemærkninger Oplagsvirksomhed o.l. Affaldssortering 5-7 Genbrugsplads 4 Containerplads 5-6 Entreprenør o.l. 4-5 Fyldplads 6-7 Garageanlæg 3-5 Kompostering 4-6 Kontrolleret losseplads 6-7 Omlastestation 5-6 Oplag 5-6 Plads til kørende materiel 4-5 Trælast 3-5 Værksteder o.l. Autoværksted 4-5 Mindre autoværksteder 3-5 El-installatør 2-3 Elektroteknik 2-3 Fødevarefremstilling 3-4 Glarmester 2-3 Lakering/overfladebehandling 4-5 Maskinværksted 2-6 Smedie, VVS 2-6 Snedker 3-5 Stenhugger 3-5 Tekstil-/tøjproduktion 2-4 Undervognsbehandling 4-5 Vaskeri/renseri/farveri 3-4 Vulkanisering 3-4 Industri Affaldsforbrændingsanlæg 4-7 Akkumulator-/kabelproduktion 6 Asfaltfremstilling 6 Autoophug 7 Bekæmpelsesmidler/kunstgødning 7 Betonblanding/-støbning 4-6 Biogasanlæg 7 Bygningselementer 4-6 Cementfabrik 6-7 Drikkevarefremstilling 4-5 Elektroteknik 1-3 Farve/lak/lim/cellulose 5-6 Fiskemel, benmel, blodplasma 6-7 Foderstoffer/kornforarbejdning 6-7 Fødevarefremstilling 3-6 36

Lokalplan SAE.C.03.20.01 Kortbilag Anvendelse Eksempler på virksomhedstyper Miljøklasse Bemærkninger Industri fortsat Galvanisering/forsinkning o.l 4-6 Garveri 5-6 Gas-/benzindepot 6-7 Glas, porcelæn, lervareproduktion 2-6 Grus, kalk- og mørtelværker 6-7 Gummiproduktion 3-4 Kabelskrot 5-7 Kartoffelmelsfabrik o.l. 4 Kemikalie- og oliebehandlingsanlæg 6-7 Kemisk/genetisk produktion 5-7 Lakering/overfladebehandling 3-5 Lægemiddelfremstilling 2-7 Maskinfabrik 2-6 Metalfremstilling/forarbejd./støbning 6-7 Olie- og benzindepoter 6-7 Olie-/fedtraffinering 7 Ophugning/nedknusning 4-7 Papir-/papfremstilling 6-7 Plast-/skumplastfremstilling 4-6 Protein-/ensymfremstilling 3-6 Rengørings-/hygiejnemidler 5-6 Savværk 6 Skibsværft 4-7 Slagteri 4-6 Stålvalseværk 7 Tagpapfremstilling 5 Talg-/fedtsmelteri 6-7 Teglværk 6-7 Tekniske installationer 2-7 Tekstil-/tøjproduktion 3-4 Træimprægnering 5 Vaskeri/renseri/farveri 3-5 Vindmøller 5-7 Vulkanisering 3-6 37

Frederikshavn Kommune Rådhus Allé 100 9900 Frederikshavn Tel.: +45 98 45 50 00 post@frederikshavn.dk www.frederikshavn.dk