Investeringsejendom 2 boliger og 1 erhverv Fuld udlejet Sag 20295 TIL SALG Gråsten - Nygade 14 Ved Torvet i Gråsten Fuld udlejet Offentlige p-pladser bagved ejendommen Lejer i butik har en bindingsperiode indtil 01.08.2025. Kontantpris kr. 1.800.000 1. års nettoafkast % 8,07 Etageareal m 2 631
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Erhvervsejendom beliggende på en sidegade til Torvet, som er beliggende centralt i Gråsten. Ejendommen er opført i 1965 og ombygget igen i år 1994. Den er opført i gule mursten med rødt tegltag. Derudover har den hvide vinduer. Den er sammenbygget med naboejendomme på begge sider. Stueplan består af et stort butikslejemål som i alt rummer 398m², som er udlejet til Sønderborg Kommune, Kultur afdeling. Butikken består af et stort salgsareal, lager, kontor, lille køkken og toilet. Til butikken tilhører et kælderareal på i alt 75m². Lejer er uopsigelig indtil 01.08.2025. 1. og 2. sal består af to gode boliger. Begge boliger er udlejet. Den ene bolig har en fin terrasse. Lejerne betaler a'conto varme og vand. El betales direkte til forsyningsselskabet. Der er offentlige p-pladser bagved ejendommen. På bygningens venstre side er der passage til parkeringsarealet. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Anvendelse Ejendomstype Anvendelse, aktuel Kommune Region Zonestatus Vejforhold 539 Gråsten Gods, Gråsten-Adsbøl Kombineret erhverv og bolig Udlejningsejendom bolig/erhverv Sønderborg Region Syddanmark Byzone Offentlig Arealfordeling Grundareal 503 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 323 m 2 Erhvervsareal m/afskrivninger 398 m 2 Boligareal 233 m 2 Etageareal i alt 631 m 2 Sekundære arealer 75 m 2 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 - Beliggende Opført / ombygget 1965/1994 Bebygget areal 323 m 2 Etageareal 631 m 2 Sekundært areal 75 m 2 Antal etager 2 Anvendelse Registreret som Afskrivning Stueplan - Butik 398 m 2 Erhvervsareal Ja 1. sal 131 m 2 Boligareal Nej 2. sal 102 m 2 Boligareal Nej Kælder 75 m 2 Sekundært areal Nej 2
Ejendommen er ikke særskilt opmålt. Offentlig vurdering År 2017 Ejendomsværdi kr. 1.950.000 heraf grundværdi kr. 201.200 Ejendommen er ikke under omvurdering. Forsikringsforhold Energimærkning Forsikringen er anslået. Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af 12.10.2016 med energiklassifikation E. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Vej Lovlig benyttelse Servitutter Ejendommen er beliggende i Byzone. Ejendommen er beliggende til Offentlig vej. Udlejningsejendom bolig/erhverv Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. 11.08.1964-909118-44 Dok om varmeforsyning/kollektiv varmeforsyning 09.12.1970-4935-44 Byplanvedtægt nr. 1 El, vand og varme Vand: Alment vandforsyningsanlæg Varme: Fjernvarme 5. MILJØFORHOLD Overfladeforurening Region Syddanmark har på nuværende tidspunkt ingen oplysningen om jordforureninger på den pågældende matrikel. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr. 1.800.000 6.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 102.000 Lejeindtægt erhvervslejemål kr. 90.000 I alt kr. 192.000 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 3
6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2018) kr. 5.453 Renovation Storskrald kr. 3.055 Udvendig vedligeholdelse Afsat kr. 29.220 Administration Administration kr. 4.500 Forsikringer Præmie årligt - forsikring I kr. 8.500 Øvrige driftsudgifter Rottebekæmpelse kr. 265 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 50.993 Driftsudgifter og driftsindtægter er ekskl. moms i forhold til momsfradragsprocent på 63% 6.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr. 6.680 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 6.680 Momsrefusion i henhold til anslået fradragsprocent på 63% kr. Handelsomkostninger, anslået, ekskl. moms kr. 6.680 Bemærkninger: Køber indhenter selv udgiften til advokat. Kapitalbehov: Kontantpris kr. 1.800.000 Handelsomkostninger anslået kr. 6.680 -Refusion depositum kr. 48.000 -Refusion forudbetalt leje kr. 11.500 Anslået kapitalbehov kr. 1.747.180 6.5 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. budget kr. 192.000 - Driftsudgifter iht. budget kr. 50.993 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 141.007 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 141.007 x 100 1.747.180 = 8,07% (anslået) Driftsudgifter, handelsomkostninger m.v. er ekskl. moms i henhold til en anslået/skønnet momsfradragsprocent på 63% 4
6.6 Købesummens fordeling - afskrivninger Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 1.800.000 Kontantomregnet købesum kr. 1.800.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 6.680 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 1.806.680 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Grundens værdi kr. 201.200 Afskrivningsberettigede bygninger m/ evt. installationer kr. 895.328 Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 703.472 Rest til fordeling kr. 895.328 Kontantomregnet købesum kr. 1.800.000 Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Bygninger m/install., afsk.berettigede 4% x kr. 898.651 = kr. 35.946 Afskrivninger 1. år kr. 35.946 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 6.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 50.993 kr. 50.993 Udgifter i alt kr. 50.993 kr. 50.993 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 192.000 kr. 192.000 1. år før afskrivning / skat kr. 141.007 kr. 141.007 Afskrivning 1. år, anslået kr. 35.946 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 101.239 Likviditet 1. år før skat kr. 141.007 Skattevirkning ved skatteprocent på 27,63% kr. 27.972 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 113.035 Driftsudgifter er ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 63%. Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto vand / varme og el. 6.8 Momsfradragsprocent Ejendommens momsfradragsprocent udgør 63%. Momsfradragsprocenten er anvendt ved beregning af anslåede driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger. 5
7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Sønderborg Grundtvigs Alle 183, st. tv., Center Øst 6400 Sønderborg Att.: Carsten Knudsen, Erhvervsrådgiver Tlf.: 7442 0220, mobil: 51319839, e-mail: ckn@nybolig.dk 6
FOTOS OG KORT 7
FOTOS OG KORT 8
FOTOS OG KORT 9
FOTOS OG KORT 10
FOTOS OG KORT 11
FOTOS OG KORT 12
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum 1 Brian Nissen Malene Bang Lauritzen Depositum garanti Forudbetalt leje 1. sal Bolig Bolig 131 54.000 412 13.500 6.400 2 Piotr og Tomasz 2. sal Bolig Bolig 102 48.000 471 12.000 5.100 3 Sønderborg Kommune Kultur afdeling Stuen Erhverv Butik 473 90.000 190 22.500 Refunderede driftsudgifter I ALT 706 192.000 48.000 11.500 0 Erhvervsdelens andel 473 90.000 22.500 0 0 Boligdelens andel 233 102.000 25.500 11.500 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT 192.000 48.000 11.500 heraf faktisk 192.000 48.000 11.500 heraf anslået 0 0 0 REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering 1 Brian Nissen Malene Bang Lauritzen Regulering for skatter og afgifter 12.000 4.800 Nej Faktisk Nej 2 Piotr og Tomasz 10.800 2.400 Nej Faktisk Nej 3 Sønderborg Kommune Kultur afdeling 15.000 5.000 Ja Faktisk Nettoprisindeks min. 2%, max. 4% 01.01.2020 Nej Lejen påklaget 13
KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel 1 Brian Nissen Malene Bang Lauritzen Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret 0 01.10.2017 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej 2 Piotr og Tomasz 0 01.09.2012 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej 3 Sønderborg Kommune Kultur afdeling 0 01.08.2018 6 måneder 01.08.2025 01.08.2025 Lejer Udlejer Nej Nej Fremlejeret Bemærkninger 14