Lokalplan nr. 01-050-0002. Esbjerg Boldesager Bebyggelse ved Frodesgade, Finsensgade og Rolfsgade Juni 2012
Byrådet udarbejder lokalplan for at fastlægge bestemmelser om den enkelte ejendoms anvendelse og bebyggelse med henblik på tinglysning på ejendommen. Byrådet udarbejder lokalplan: før der igangsættes større bygge- og anlægsarbejder, hvis et bestemt bymiljø ønskes skabt eller fastholdt, hvis et areal ønskes overført fra landzone til byzone, hvis en større bebyggelse ønskes nedrevet, hvis et område ønskes erhvervet til offentlige formål, eller hvis bygge- og anvendelsesmulighederne i øvrigt ønskes skærpet eller lempet væsentligt i forhold til gældende bestemmelser. Lokalplanen skal overholde kommuneplanens rammebestemmelser, men kan indskrænke de muligheder for anvendelse og bebyggelse, som kommuneplanen angiver. Udarbejdet af Plan, Teknik & Miljø i samarbejde med LandSyd - Landinspektører Tryk: 100 eksemplarer, juni 2012
Indholdsfortegnelse Indhold 1. Lokalplanområdet... 3 2. Baggrund... 4 3. Lokalplanområdets disposition... 4 4. Trafikale forhold... 4 5. Forhold til Kommuneplanen... 4 6. Bindinger... 5 7. Forhold til gældende byplanvedtægt og lokalplan... 6 8. Forhold til gældende servitutter... 6 9. Miljøvurdering... 6 10. Tilladelser fra andre myndigheder... 6 Lokalplanforslag har været i offentlig høring fra den 8. februar til den 4. april 2012... 6 Bestemmelser... 7 1. Lokalplanens formål... 7 2. Områdets afgrænsning... 7 3. Zonebestemmelser... 7 4. Områdets anvendelse... 7 5. Udstykning... 7 6. Veje, stier og parkering... 7 7. Ledningsanlæg m.v.... 8 8. Bebyggelsens omfang og placering... 8 9. Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden... 8 10. Opholds- og ubebyggede arealer... 9 11. Grundejerforening... 9 12. Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse... 9 13. Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder... 9 14. Aflysninger... 9 15. Retsvirkninger... 9 16. Vedtagelse... 10 Bilag Bilag A - Matrikelkort...Indsat bagerst Bilag B - Lokalplankort...Indsat bagerst Side 1
Side: 2
Redegørelse Redegørelse Lokalplan nr. 01-050-0002. Esbjerg Boldesager, Bebyggelse ved Frodesgade, Finsensgade og Rolfsgade Lokalplanområdet er markeret med rød prikket linie 1. Lokalplanområdet Lokalplanområdet afgrænses af Frodesgade, Rolfsgade og Finsensgade. Mod vest afgrænses området af Borgmesterhaven, der fungerer som kvarterpark. Området består af en boligbebyggelse. De fleste huse i boligbebyggelsen er opført i ca. 1910 af Slagteri-arbejdernes Byggeforening og øvrige er opført af Jernbanetjenestemænds Byggeforening. Facaderne består af røde sten med hvidmalede vinduer. De fleste tage består af skifer med gavlkviste og kviste. Finsensgade 34 og 36 er med mansardtag og tegl. Da mere end halvdelen af tagenes længde er udnyttet til kviste, er husene 2 etages bygninger. Husene med mansardtag er med høj kælder og er derfor på 3 etager. Da husene, undtaget Finsensgade 32, har bolig både i stueetagen og på 1. sal med vandrette lejlighedsskel er disse etageboliger. Boligerne er fortrinsvis på 70-85 m 2. Nogle få huse har i tidens løb fået godkendt tilbygninger. I boligområdet er der en del forskellige faste hegn, bl.a. ud til gaderne. Side 3
Redegørelse 2. Baggrund 3. Lokalplanområdets disposition 4. Trafikale forhold Området trafikbetjenes fra Rolfsgade og Finsensgade. Fra Frodes- gade gives der kun mulighed for gående. 5. Forhold til Kommuneplanen Boligområdet kan udstykkes, så de enkelte ejendomme kommer til at ligge på selvstændige grunde. Udstykningen følger så vidt mu- ligt de nuværende brugsgrænser. Der skal være levende plante- hegn i naboskel, så arealerne bag husene kommer til at bestå af grønne haver. Husene pålægges bestemmelse om bevaring. Det er muligt at lave en tilbygning til en del af stueetagen, der skal tilpasses den nuvæ- rende arkitektur. Endvidere er det i begrænset omfang muligt at opføre skure, garager og carporte, som også er tilpasset områdets arkitektur. Den eksisterende bebyggelse og de udbygningsmuligheder, der er angivet i bestemmelserne, har et sådan et omfang at bebyggel- sesprocenten for området som helhed ikke overstiger 75 %, jf. den maksimale mulighed efter Kommuneplanændring 2011.26. Hvis mindst halvdelen af boligerne er med, kan der etableres et fælles areal. Ejendommene i området har med udtagelsee af matr.nr. 2ua Es- bjerg, Esbjerg Jorder været kommunalt ejede, men er nu alle i pri- vat eje. I anledning af at Byrådet har solgt de kommunalt ejede boliger i området er lokalplanen udarbejdet. Lokalplanen giver bl.a. mulig- hed for udmatrikulering af ejendommene. Forskellige husformer i Finsensgade. Finsensgade 34 og 36 er med mansardtag og høj kælder. Lokalplanenn er ikke i overensstem mmelse med Kommuneplan 2010-2022, og ændring nr. 2011.26 til kommuneplanen er derfor offent- liggjort samtidig med denne lokalplan. Side: 4
6. Bindinger Anvendelse Bebyggelse Redegørelse I overensstemmelse med kommuneplanændringen fastlægges anvendelsen til boliger. Kommuneplanens rammer for butikker, forretninger, liberale erhverv, kontorer og små værksteder er der givet mulighed for i lokalplanen, når det drejer sig om en begrænset arealstørrelse, som kan indpasses i det lokale boligmiljø. Kommuneplanændringens maksimale bebyggelsesprocent på 75% fastholdes. Det maksimale antal etager på 3 anvendes, hvor der er 3 etager. De fleste huse er på 2 etager. Lokalplanen skal respektere følgende bindinger fra kommuneplanens rammer vist på kortudsnittet og dertil hørende beskrivelse. Lokalplanområdet er markeret med rød prikket linie. Bevaringsværdige bygninger 3 km kystnærhedszone Støjisolinier Radiokædetrace Alle huse, der er bevaringsværdige, må ikke nedrives efter lokalplanen. Da de nuværende huse bevares, og da der er eksisterende bebyggelse i hele byområdet mellem kysten og lokalplankortet, påvirkes det visuelle indtryk fra vandsiden ikke som følge af lokalplanen. Støjbindingerne er i lokalplanen fulgt op med bestemmelse om lydisolation af vinduer. Ifølge Kommuneplanen må der i lokalplanområdet ikke etableres vindmøller eller andet, der kan forstyrre radiosignalerne i radiokædetracéen. Det er ikke aktuelt at etablere vindmøller inden for tracéet. Bindingen er sikret ved at fastlægge bestemmelse om, at der Side: 5
Redegørelse ikke må etableres mobiltelefonmaster eller lignende inden for radiokædetracéet. 7. Forhold til gældende byplanvedtægt og lokalplan Inden for lokalplanområdet gælder byplanvedtægt Nr. 13 For et område blandt andet ved Frodesgade, Østergade og Haraldsgade. Den væsentligste forskel mellem den gældende byplanvedtægt og forslaget er, at efter de gældende bestemmelser kan området kun anvendes til offentligt formål eller institutioner og efter denne lokalplan kan området kun anvendes til boliger. Som det fremgår af afsnit 14 vil byplanvedtægten blive aflyst ved denne lokalplans endelige vedtagelse. Matr.nr. 2vk samt del af matr.nr. 2ve Esbjerg Bygrunde, er omfattet af Lokalplan nr. 204-1 For Bebyggelsens ydre fremtræden, herunder bl.a. skiltning, omfattende ejendomme indenfor ejerlavet Esbjerg Bygrunde samt del af ejerlavene Strandby og Esbjerg. Lokalplanen vil fortsat være gældende. 8. Forhold til gældende servitutter Området er pålagt en række servitutter og byrder af forskellig karakter. Der er ikke tinglyst servitutter der har betydning for lokalplanen, med udtagelse af ovenstående gældende Byplanvedtægt nr. 13 og Lokalplan nr. 204-1. Der kan være tinglyst andre servitutter, der har betydning for den enkelte grundejer. 9. Miljøvurdering Lokalplanen er screenet og skal ikke miljøvurderes efter lov om miljøvurdering af planer og programmer. Begrundelsen er at lokalplanen ikke fastlægger rammer der er omfattet af lovens bilag 3 og 4 og fordi lokalplanen ikke indvirker væsentligt på miljøet, herunder et internationalt naturbeskyttelsesområde. 10. Tilladelser fra andre myndigheder Det fremgår af afsnit 13 hvilke tilladelser Esbjerg Byråd og andre myndigheder skal og kan give når lokalplanen er endeligt vedtaget. Lokalplanforslag har været i offentlig høring fra den 8. februar til den 4. april 2012. Side: 6
Bestemmelser Bestemmelser Lokalplan nr. 01-050-0002. Esbjerg Boldesager, Bebyggelse ved Frodesgade, Finsensgade og Rolfsgade I lokalplanen fastsættes følgende bestemmelser for det område, der er nævnt i afsnit 2.1. 1. Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål at at at sikre området anvendt til boligbebyggelse sikre at bebyggelsen er fleksibel i forhold til forskellige boligformer sikre den eksisterende bygningsarkitektur bevaret 2. Områdets afgrænsning 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på bilag A og omfatter matrikelnumrene 2ua, 2ve, 2vk Esbjerg, Esbjerg Jorder, samt alle parceller der efter Byrådets 1. behandling udstykkes heraf. 2.2 I forbindelse med planens anmeldelse til PlansystemDK bemyndiges borgmesteren af Byrådet til at fastlægge det i afsnit 2.1 anførte område matrikulært. 3. Zonebestemmelser 3.1 Området fastholdes som byzone. 4. Områdets anvendelse 4.1 Området udlægges til etage- og tæt-lave boliger 1. Der gives mulighed for butikker, forretninger, liberale erhverv, kontorer og små værksteder med butik med en naturlig tilknytning til området. De enkelte erhvervs areal må ikke overstige 75 m 2. Der må ikke tillades virksomheder der i Håndbog om Miljø og Planlægning klassificeres højere end klasse 2. 5. Udstykning 5.1 Udstykning skal ske i overensstemmelse med lokalplankortet bilag B, herunder en mindre udvidelse af grunden 2vk, Esbjerg, Esbjerg Jorder. 5.2 Etableres et fælles friareal tilhørende mindst halvdelen af boligerne i lokalplanområdet, kan der foretages udstykning hertil. 5.3 Mindre skelreguleringer og udstykning til offentlig vej, sti og forsynings- eller afløbsledning eller afløbsanlæg samt friareal er tilladt. 6. Veje, stier og parkering 6.1 Området skal vejbetjenes fra Rolfsgade og Finsensgade. Fra Frodesgade er der kun adgang for gående. 1 Ved tæt-lav boligbebyggelse forestås dobbelthuse, rækkehuse, kædehuse og lignende former for helt eller delvist sammenbyggede enfamiliehuse. Side 7
Bestemmelser 6.2 Ved nybyggeri anlægges 1 parkeringsbås pr. bolig. 6.3 Der kan etableres stiforbindelse, op til 2 m bred, til Borgmesterhaven ved et gennembrud i beplantningen mod vest, når mindst halvdelen af boligerne har adgang til stien, og når ejeren af Borgmesterhaven,- naboejedommen mod vest er indforstået hermed. 6.4 Henstilling af busser samt last- og flytte- og fragtbiler og lign. på eller over 3.500 kg, må ikke finde sted inden for lokalplanområdet. 7. Ledningsanlæg m.v. 7.1 Ledningsanlæg i området skal sikres ved tinglyst deklaration. Herunder bestemmelser om vedligeholdelse. 7.2 Fælles private kloakledninger skal tinglyses, drives og vedligeholdes af berørte grundejere. 7.3 Der må ikke etableres mobilmaster eller lignende, der kan forstyrre radiosignalerne i radiokædetracéen. 8. Bebyggelsens omfang og placering 8.1 Højden på hovedbygningerne må ikke overstige 2 etager inkl. udnyttet tagetage. Dog kan der være 3 etager inkl. udnyttet tagetage, når loftet i kælderen er mere end 1,25 m over det omgivende terræn. 8.2 Tilbygninger, garager, carporte og udhuse m.v. må ikke være på mere end 1 etage. 8.3 Tilbygninger skal placeres inden for byggefelter, som er vist på lokalplankortet bilag B, og må højst være 5 m dybe. Den enkelte tilbygning må maksimalt strække sig over halvdelen af facadelængden på ejendommens hovedbygning. 8.4 Garager, carporte og udhuse m.v. skal placeres i en afstand af mindst 10 meter fra adgangsgivende vej, undtagen for ejendommene Frodesgade 35 og Finsensgade 36, hvor afstanden til Finsensgade og Rolfsgade kan være ned til 5 m. Der kan ikke være garager og carporte ud til Frodesgade. 8.5 Det samlede etageareal for garager, carporte og udhuse m.v. må højst være på 30 m 2 for hver ejendom. 9. Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden 9.1 Bevaringsværdig bebyggelse som vist på lokalplankortet bilag B med sort streg signatur må ikke nedrives. Ændringer, udskiftninger og vedligeholdelse skal ske i overensstemmelse med den oprindelige bygningsudformning og det oprindelige materialevalg. 9.2 Ved boliger ud til Frodesgade skal der i forbindelse med vinduesudskiftning eller nybyggeri tilvejebringes en luftlydisolation mod trafikstøj. 9.3 Taget på tilbygninger, garager, carporte og udhuse udføres som fladt tag, tag med ensidigt taghældning eller saddeltag. Taghældningen må højst være 20º. Tagbeklædning kan udføres af sort materiale f.eks. tagpap og må ikke udføres med blanke eller reflekterende materialer. Side 8
Bestemmelser 9.4 Facader på tilbygninger udføres af røde mursten, der farvemæssigt passer til hovedbygningen, eller udføres af glas med en hvidfarvet bærende konstruktion. 9.5 Facader på garager, carporte og udhuse skal udføres af røde mursten, der passer til hovedbygningen, eller skal udføres af træ med farverne sort eller hvid eller i en rød farve, der passer til hovedbygningen. 9.6 Skiltning og reklamering skal være tilpasset facaden på den bevaringsværdige bebyggelse. Der kan på facaden opsættes løse hvide bogstaver uden skilteflader i en højde af højst 20 cm. 9.7 Solceller må ikke være synlige fra vej og sti. 9.8 På hver ejendom kan opsættes én antenne i en højde der ikke overstiger tagryggen og antennen må ikke være synlig fra vej og sti. 10. Opholds- og ubebyggede arealer 10.1 Der må etableres et sammenhængende fælles opholdsareal tilhørende mindst halvdelen af boligerne. Opholdsarealet friholdes for bebyggelse og oplag. 10.2 Hegn i naboskel skal etableres som levende hegn. Der kan dog direkte mod Bogmesterhaven - naboejendommen mod vest - etableres fast hegn, som står på egen grund og 25 cm bag skel, mod Borgmesterhaven. 10.3 Henstilling af campingvogne, lystbåde ol. samt oplagring må ikke finde sted på opholds- og parkeringsarealer. 11. Grundejerforening 11.1 Ingen krav om grundejerforeninger. 12. Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse 12.1 Ny bebyggelse skal være tilsluttet kloak-, vand-, el- og fjernvarmenet, før den tages i brug. 12.2 Før ny bebyggelse tages i brug skal den i afsnit 6 nævnte parkering være etableret i godkendt omfang. 13. Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder 13.1 Godkendelser, tilladelser og dispensationer i henhold til denne lokalplan meddeles af Esbjerg Kommune. 13.2 Bestemmelser i lokalplanen træder først i kraft når der foreligger fornødne kommuneplanbestemmelser herfor. 14. Aflysninger 14.1 Ved lokalplanens endelige vedtagelse og anmeldelse til Plansystem DK aflyses byplanvedtægt nr. 13 for et område blandt andet ved Frodesgade, Østergade og Haraldsgade, inden for lokalplanens område. 15. Retsvirkninger Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, efter Planlovens Side 9
Bestemmelser 18 kun bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før offentliggørelsen af planforslaget, kan fortsætte som hidtil. Byrådet kan ifølge Planlovens 19 meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra planen kan gennemføres ved tilvejebringelse af ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for planens virkeliggørelse. Lokalplanen indeholder i afsnit 9 bestemmelse om, at bebyggelsen ikke må nedrives uden tilladelse fra Byrådet. Hvis en sådan tilladelse nægtes, kan ejeren efter Planlovens 49 under visse forudsætninger forlange at ejendommen overtages af kommunen mod erstatning. 16. Vedtagelse Ovenstående forslag til Lokalplan nr. 01-050-0002 udarbejdet efter Lov om planlægning, er endelig vedtaget af Esbjerg Byråd den 18. juni 2012. Johnny Søtrup borgmester Hans Kjær direktør for Teknik & Miljø Side 10
Side 11
Side 12