1 København, den 8. juni 2009 KENDELSE Klager ctr. Ramkær & Wegener ApS v/aig Europe Kalvebod Brygge 45 1560 København V Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har givet mangelfulde oplysninger om ejendommens skattemæssige status og derfor er erstatningsansvarlig over for klagerne. Sagen angår endvidere spørgsmålet, om indklagede har givet fejlagtige oplysninger vedrørende ejendommens varmeforsyning. Sagen angår endelig spørgsmålet, om indklagede skal erstatte klagernes ekstra udgifter til advokat i forbindelse med handlens berigtigelse. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klagerne var interesserede i at købe en ejendom, som indklagede havde til salg. Klagerne beså ejendommen i forbindelse med et åbent hus arrangement, hvor indklagede ikke var til stede. Nogle uger herefter henvendte sælger af ejendommen sig til indklagede og bad denne udfærdige en købsaftale om salg af ejendommen til klagerne. Indklagede havde på dette tidspunkt ikke selv haft kontakt til klagerne. Indklagedes formidlingsaftale med sælger af ejendommen var på tidspunktet for sælgers henvendelse udløbet, og indklagede afventede herefter sælgers underskrift på en forlængelse af aftalen. Denne blev underskrevet af sælger den 13. maj 2007. Den 1. juni 2007 skrev indklagede til klagernes advokat bl.a.:
2 Den 3. juni 2007 underskrev klagerne en købsaftale om køb af ejendommen med overtagelse den 15. juli 2007. Købsaftalen var underskrevet med forbehold for købernes advokats endelige godkendelse af handlen. I købsaftalen var det anført, at varmeinstallationen var et pillefyr. Det fremgik videre af købsaftalens punkt 16. Individuelle vilkår aftalt mellem køber og sælger, herunder evt. ændringer til standardvilkår, bl.a.:
3 Af den til købsaftalen hørende salgsopstilling dateret 29. maj 2007 fremgik bl.a., at der var tale om en landejendom med ca. 6 tdr. land. Det fremgik videre, at der var installeret et pillefyr, og at det seneste årsforbrug udgjorde 7 tons, oplyst af sælger og udgift hertil udgjorde kr. 13.500,00. Det fremgik endvidere, at ejendomsskatter for 2007 udgjorde kr. 5.932,00. I forbindelse med underskrivelse af købsaftalen fik klagerne udleveret energimærke af 31. oktober 2006. Det fremgik af energimærket vedrørende beregnet varmeforbrug, at udgift hertil inkl. moms og afgifter udgjorde kr. 13.300 pr. år, og at forbruget udgjorde 7,4 ton træpiller. Det fremgik videre, at varme var Træpiller blæst (ton), og at ejendommen havde centralvarmeanlæg tilsluttet træpillefyr. Endelig fremgik det, at der ikke forelå forbrugsoplysninger, da der var indsat nyt anlæg for fyring med træpiller. Klagerne fik ligeledes udleveret ejendomsvurdering for 2006, hvoraf det fremgik, at ejendommen måtte benyttes til Bebygget landbrug. Det fremgik endvidere, at ejendomsværdien udgjorde kr. 2.550.000, heraf grundværdi kr. 176.100,00. Den 4. juni 2007 skrev klagernes advokat til indklagede. Det fremgik af brevet, at klagernes advokat gjorde indklagede opmærksom på, at da advokaten kun berigtigede ganske få landbrugsskøder, var advokaten nødsaget til at være særlig påpasselig. Advokaten stillede i sit brev en lang række spørgsmål, herunder:
4 [...]Jeg har forstået, at hektarstøtte er ansøgt, men jeg savner oplysning om, hvor stort det støtteberettigede areal er, og i hvert fald medfølger hektarstøtten i handelen, og sælger må loyalt medvirke til overdragelse heraf til køber.[...] Der blev ikke stillet spørgsmål vedrørende ejendommens eventuelle risiko for statusændring. Den 7. juni 2007 besvarede indklagede klagernes advokats spørgsmål. Det fremgik bl.a. af besvarelsen: Fsva betalingsrettigheder indleverer sælger dokument for det sidst ansøgte. Dokumentet fremsendes, når jeg har modtaget dette fra sælger. [ ] Den 11. juni 2007 fremsendte klagernes advokat skøde til indklagedes godkendelse. Den 1. juli 2007 underskrev sælger og klagerne skøde. Det fremgik heraf, at der var tale om en ejendom, der ifølge tingbogen var noteret som landbrugsejendom. Den 13. juli 2007 skrev klagernes advokat til indklagede bl.a.: [...]Blot for en ordens skyld meddeler jeg, at da det nu er konstateret, at der ikke er. og ikke har været ydet hektarstøtte/betalingsrettigheder på ejendommen har jeg bedt EU Direktoratet om at fremskaffe de beløb, som er nødvendige for beregningsgrundlaget, og jeg vil så fremsætte et derpå baseret erstatningskrav, og tilbageholde et tilstrækkeligt beløb af den kontante købesum.[...] Den 9. oktober 2007 fremsendte klagernes advokat sin faktura for berigtigelse af handlen til klagerne. Heraf fremgik det bl.a., at advokaten havde brugt 4 time ekstra på følgende: Den 19. januar 2008 fremsendte SKAT ejendomsvurdering 2007 til klagerne. Ejendomsværdien udgjorde nu kr. 3.200.000,00 og grundværdien kr. 678.400,00. Med ejendomsvurdering 2007 fulgte information fra SKAT:
5 Den 1. juli 2008 oplyste klagernes advokat til indklagede, at SKAT havde ændret ejendommens vurdering fra landbrug til beboelse med deraf følgende betydelige
6 skattestigninger. Advokaten gjorde herefter på klagernes vegne gældende, at ejendommen fejlagtigt var udbudt som en landejendom med ca. 6 tønder land, og således ikke svarede til det nu foreliggende vurderingsgrundlag. Advokaten anførte videre, at indklagede eller klagernes advokat måtte være ansvarlig for, at det rette forhold ikke blev oplyst. Klagernes advokat anførte endvidere i sit brev til indklagede, at det fremgik af energimærket, at det årlige brændselsforbrug var anslået til kr. 14.000,00, men at familien havde brugt ca. kr. 45.000,00 til opvarmning i en ca. 12 måneders periode. Det fremgår af sagen, at indklagede herefter til klagernes advokat fremsendte en kopi af sit brev af 1. juni 2007, hvori indklagede oplyste om mulighed for ændring af ejendommens status. Hertil svarede klagernes advokat den 10. juli 2008, at indklagedes brev af 1. juni 2007 aldrig var modtaget. Klagerne indhentede en erstatningsopgørelse fra en sagkyndig:
7 Klagerne har bl.a. anført: Indklagede skal betale erstatning til klagerne. Indklagede har fejlagtigt udbudt den ejendom, som klagerne købte, som skønt beliggende landejendom med ca. 6 tdr. land, uden at indklagede havde orienteret om muligheden eller risikoen for, at ejendommens skattekode kunne blive ændret til beboelse med deraf følgende skattemæssige konsekvenser. Efterfølgende har SKAT ændret vurderingen af ejendommen, således at den nu vurderes som beboelse i stedet for landbrug. Det er korrekt, at skattekoden er ændret efterfølgende. Indklagede burde imidlertid have oplyst om dette problem eller søgt det afklaret forinden.
8 Klagerne skal bemærke, at klagen drejer sig om formidlerens tilsidesættelse af sin oplysningspligt, om ejendommens status og mulige ændring heraf, og ikke om klagernes advokats viden og erfaring. Klagernes advokat driver en almindelig byforretning, og klagernes advokat havde ikke modtaget indklagedes brev om det omtvistede forhold. Eventuelle uoverensstemmelser mellem indklagede og klagerne ses ikke at have betydning for indklagedes udførelse af de pligter, som påhviler indklagede i forbindelse med oplysninger om ejendommen. Vedrørende ejendommens varmeforsyning var der i salgsopstillingen anført Pillefyr, 7 tons, oplyst af sælger kr. 13.500,00. Endvidere var det angivet Der foreligger energimærkning. Det fremgik videre af energimærkningen, at ejendommen har et centralvarmeanlæg tilsluttet træpillefyr. og Der forelå ikke forbrugsoplysninger da der er indsat nyt anlæg for fyring med træpiller. Det har imidlertid vist sig, at der ikke er tale om et pillefyr, men derimod om et ekstra brændkammer til supplerende brændsel, og at varmeudgiften i det første år har andraget ca. kr. 40.000,00, fordi der ikke er tale om et korrekt installeret pillefyr. Dette forhold burde have været undersøgt eller afklaret af indklagede. Indklagede burde i den forbindelse have indhentet nærmere oplysninger om varmeanlæggets fabrikat, type og brug med videre. Indklagede skal erstatte klagernes udgift til advokat i forbindelse med ekstra arbejde ud over berigtigelse af handlen herunder omfattende undersøgelser, som indklagede burde have udført. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle betale erstatning til klagerne. For så vidt angår klagepunktet om ejendommens registrering kan det oplyses, at oplysningerne i købsaftalen var korrekte på handelstidspunktet. Klagerne beså flere gange ejendommen uden indklagede. Ligesom selve handlen blev forhandlet på plads uden indklagedes medvirken. Alle aftaler om handlen blev således indgået mellem sælger og klagerne uden indklagedes viden og medvirken. Formidlingsaftalen var udløbet, og indklagede ønskede ikke at udarbejde købsaftale uden at have en ny formidlingsaftale på plads med sælger. Indklagede fremsendte en forlængelse til sælger, men der gik en del tid med at få indhentet sælgers underskrift.
9 Dette var klagerne meget utilfredse med. Efterfølgende og inden klagernes underskrift på købsaftalen blev brev om den mulige ændring af skattekoden afsendt til klagernes advokat. Dette brev er i henhold til oplysning fra klagernes advokat beklageligvis ikke kommet frem. Når indholdet af føromtalte brev ikke blev udarbejdet som allonge til købsaftalen skyldtes det, at kommunikationen fra den ene af klagerne foregik i en truende tone. Indklagede valgte derfor at fremsende oplysningen direkte til klagernes advokat. Indklagedes forsikringsselskab AIG Europe har bl.a. anført: Det bestrides, at indklagede skal betale erstatning til klagerne. At et mindre landbrug efter kommunalbestyrelsens beslutning kan ændre status bør ikke være ukendt for klagernes advokat, der efter det oplyste tidligere har deltaget i en del handler af denne art. På tidspunktet for handlens gennemførelse var ejendommen registreret med skattekode 05, og indklagede har således oplyst korrekt om de forhold, der var gældende på tidspunktet for handlens gennemførelse. Indklagede har ikke haft mulighed for at vide, at der reelt ville ske denne ændring af skattekoden. Indklagede kan således ikke gøres erstatningsansvarlig for ændringen af skattekoden, idet denne skete efter handlens gennemførelse, ligesom indklagede ikke kan gøres erstatningsansvarlig for, at der ikke i købsaftalen var oplyst om risikoen for en ændring af skattekoden. Indklagede fremsendte i stedet brev til klagernes advokat. Det bestrides, at erstatningen kan opgøres, som af klagerne anført. Der gøres endvidere opmærksom på, at opgørelsen er ensidigt indhentet. Det vil kræve et syn og skøn for at fastslå, om der er lidt et tab. Vedrørende udgift til varme skal det bemærkes, at det af købsaftalens punkt 16 fremgik, at klagerne ved deres underskrift på købsaftalen accepterede, at el, vand og varme ikke fremgik af salgsopstillingen, men at årsafregningerne var vedlagt som bilag til købsaftalen, dog accepterede klagerne, at årsafregning på varmeforbruget (antal tons træpille) ikke forelå, ligesom sælger ved sin underskrift på tro og love oplyste, at udgifterne var korrekt anført. Det fremgik endvidere af købsaftalen, at sælgerne havde godkendt indholdet i salgsopstillingen samt fremgik, at ejendommen var fremvist klagerne ved et åbent hus
10 af sælger, og at såfremt klagerne og sælger havde indgået specielle aftaler, som ikke var indklagede bekendt, påtog klagerne og sælger sig ansvaret for gennemførelsen af disse uden, at indklagede kunne stilles til ansvar herfor. I forbindelse med handlens gennemførelse anmodede indklagede sælger om at fremlægge kvittering for køb af piller til fyret. Dette kunne sælger imidlertid ikke, og sælger kunne ikke huske, hvor sælger havde købt pillerne. Dette var baggrunden for indklagedes indsættelse af passus herom i købsaftalen. Klagerne kunne således ikke være ukendt med, at indklagede ikke kunne fremskaffe oplysninger om varmeforbruget. Indklagede har endvidere oplyst, at der i hele sagen har været problemer med at få oplysninger fra sælger, samt at når indklagede rykkede herfor, blev det oplyst, at det var forhold, som sælger og klagerne selv havde drøftet og forhandlet. Under henvisning til passussen om særskilte aftaler i købsaftalen kan indklagede således ikke gøres erstatningsansvarlig for disse særskilte aftaler. Indklagede har ikke den fornødne tekniske indsigt til at konstatere, hvilken form for fyr der er tale om, og indklagede er derfor afhængig af de oplysninger, som sælger viderebringer til indklagede. Indklagede har således videregivet de oplysninger, som indklagede har modtaget fra sælger samt loyalt gjort opmærksom på de oplysninger, som indklagede ikke havde modtaget fra sælger. Nævnet udtaler: Ejendommen var noteret og vurderet som en landbrugsejendom på handelstidspunktet, hvorfor indklagede derfor korrekt har anført ejendommens status på handelstidspunktet. Henset til at ejendommens grundareal var mindre end 5,5 ha og henset til gældende skattepraksis, jf. herved vurderingsvejledningen, finder nævnet imidlertid, at indklagede i salgsopstilling og købsaftale burde have anført, at der var risiko for, at ejendommen skattemæssigt ville blive vurderet som beboelse og ikke landbrug, og at der dermed var risiko for en forhøjelse af ejendomsskat og ejendomsværdiskat. Nævnet finder det ikke godtgjort, at klagerne forinden handlen var endelig havde modtaget oplysning herom. Nævnet skal i den forbindelse bemærke, at det er indklagede, som må bevise, at særskilt oplysning om mulig ændring af skattekoden er kommet frem til klagerne, hvilket kunne være sket ved, at indklagede havde bedt klagerne eller disses advokat om at bekræfte modtagelse af oplysning herom eller ved at udfærdige allonge, som parterne kunne underskrive.
11 Spørgsmålet, om klagerne har lidt et tab som følge af indklagedes mangelfulde oplysninger, kan nævnet imidlertid ikke tage stilling til, idet afgørelsen af dette spørgsmål i hvert fald vil forudsætte afholdelse af syn og skøn, der ligger uden for rammerne af en nævnsbehandling. Det fremgik af energimærket, at ejendommen havde centralvarmeanlæg tilsluttet træpillefyr. Det fremgik videre, at der ikke forelå forbrugsoplysninger, da der var indsat et nyt anlæg for fyring med træpiller. I købsaftalen var endvidere indsat passus om, at klagerne accepterede, at der ikke forelå årsafregning på varmeforbrug, ligesom sælger på tro og love oplyste, at varmeudgiften var korrekt oplyst. Nævnet finder ikke, at de oplysninger som forelå på handelstidspunktet burde give indklagede anledning til at foretage nærmere undersøgelser af sælgers varmeinstallation og varmeforbrug. Nævnet kan derfor ikke pålægge indklagede at betale erstatning til klagerne i den forbindelse. Klagernes advokat fremsendte faktura for berigtigelse af handlen til klagerne. Heraf fremgik det, at advokaten havde brugt 4 time ekstra på efterfølgende undersøgelser vedrørende hektarstøtte og ansøgning om samme, udarbejdelse af skema til kommunen som betingelse for erhvervsadkomst på en landbrugsejendom, udarbejdelse af refusionsopgørelse, diverse vedrørende sælger restforpligtelser, mangler, ansøgning med mere. Nævnet finder det ikke godtgjort, at klagernes advokat overtog indklagedes opgaver. Der er derfor ikke grundlag for at pålægge indklagede helt eller delvist at erstatte klagernes udgift vedrørende berigtigelsen. Konklusion: Efter sagens udfald skal indklagede inden 30 dage fra kendelsens dato betale klagerne det af dem til nævnet indbetalte gebyr, kr. 700,00. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand