FORSLAG TIL LOKALPLAN 3.19 - MINDRE UDSTYKNING VED HAVNSØ MØLLE OG TILLÆG 14 TIL KOMMUNEPLAN 1997-2008 BJERGSTED KOMMUNE SOMMER 2006
Forslag til Lokalplan 3.19 Mindre udstykning ved Havnsø Mølle INDHOLDSFORTEGNELSE Indledning Side 1 REDEGØRELSE Lokalplanens område Side 3 Lokalplanens indhold - 3 Lokalplanens sammenhæng til anden planlægning - 4 Miljøvurdering - 5 Midlertidige retsvirkninger - 6 LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1 - Lokalplanens formål Side 7 2 - Område- og zonestatus - 7 3 - Områdets anvendelse - 7 4 - Udstykning - 7 5 - Vej-, sti- og parkeringsforhold - 7 6 - Teknik og forsyning - 8 7 - Bebyggelsens omfang og placering - 8 8 - Bebyggelsens ydre fremtræden - 9 9 - Ubebyggede arealer - 9 10 - Servitutter - 9 11 - Ophævelse af lokalplan - 9 12 - Tilladelser fra andre myndigheder - 9 13 - Retsvirkninger - 10 Vedtagelsespåtegning - 10 KORTBILAG 01 - Lokalplanens afgrænsning Side 11 02 - Retningsgivende udstykningsplan - 12 TILLÆG 14 TIL KOMMUNEPLAN 1997-2008 Baggrund for kommuneplantillægget Side 13 Kommuneplan 1997 2008, Tillæg 5-13 Ændring af Kommuneplan 1997 2008-15 Vedtagelsespåtegning - 16 26-07-2006 Bjergsted Kommune
Forslag til Lokalplan 3.19 Mindre udstykning ved Havnsø Mølle 1 INDLEDNING En lokalplan fastlægger detaljerede bestemmelser om, hvordan et område må anvendes, herunder områdets udformning, placering og anvendelse af bygninger, veje, grønne arealer m.v. Lovgrundlaget for en lokalplan er Lov om Planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 883 af 18. august 2004 med senere ændringer). I følge denne lov har kommunalbestyrelsen pligt til at udarbejde en lokalplan inden en større udstykning påbegyndes eller inden større bygge- eller anlægsarbejder, herunder større nedrivninger, sættes i gang. Meningen med lokalplanpligten er at sikre større sammenhæng i planlægningen, samt at sikre borgernes kendskab til og deltagelse i planlægningen. Kommunen skal fremlægge alle lokalplanforslag i mindst 8 uger, således at der er mulighed for at fremkomme med kommentarer og ændringsforslag inden planen endeligt vedtages af kommunalbestyrelsen. Lokalplanen griber ikke ind i bestående forhold, hvorfor den hidtidige lovlige anvendelse kan fortsætte som hidtil. Endvidere medfører lokalplanen ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg mv., der er indeholdt i planen. For lokalplaner gælder endvidere, at de skal udarbejdes inden for rammerne af kommunens overordnede planlægning, dvs. kommuneplanen. Er en lokalplan ikke i overensstemmelse med kommuneplanen, skal kommuneplanen ændres, f.eks. ved udarbejdelse af et tillæg til denne. Efter endelig vedtagelse af en lokalplan, lader kommunalbestyrelsen den tinglyse på de i lokalplanens 2 nævnte matrikelnumre. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer principperne, dvs. den særlige karakter af det område, der søges skabt med lokalplanen. Der kan således ikke dispenseres fra lokalplanens formålsparagraf, ligesom principperne også som oftest vil være udtrykt i anvendelsen. Retslige forhold vedrørende lokalplanen kan jævnfør Planlovens 58 påklages til Naturklagenævnet, Frederiksborggade 15, 1360 København K. Skønnede forhold kan ikke påklages. Nærværende lokalplan er udarbejdet af Bjergsted Kommune i samarbejde med Landinspektørerne 2002 A/S 26-07-2006 Bjergsted Kommune
2 Forslag til Lokalplan 3.19 Mindre udstykning ved Havnsø Mølle Bjergsted Kommune 26-07-2006
Forslag til Lokalplan 3.19 Mindre udstykning ved Havnsø Mølle 3 REDEGØRELSE LOKALPLANENS OMRÅDE Lokalplanområdet er beliggende centralt i Havnsø omringet af parcelhusområdet Møllehøj, Havnsø Mølle, Møllegården, Havnsø Hotel, Havnsø Kro samt kommunevej Lyngvej. Arealet er privat ejet og er beliggende i byzone. Arealet har hidtil henligget som et åbent ubenyttet græsareal med træbevoksning i den nordlige del mod Møllegården og parkeringspladsen ved Havnsø Hotel. Figur: Lokalplangrænsen påført med stiplet signatur LOKALPLANENS INDHOLD Nærværende lokalplan er udarbejdet for at muliggøre en udstykning af 3 parcelhusgrunde. I Tillæg 5 til Kommuneplan 1997-2005 er området udlagt til område for hotelvirksomhed, restaurationsformål og turismerelaterede udvalgsvarebutikker. Kommunalbestyrelsen finder ikke længere at denne planlægning er aktuel, da tankerne om et feriehotel på arealet syd for er opgivet, hvorfor nærværende lokalplan åbner for boligformål. Lokalplanen fastlægger udstykningsplanen. Se kortbilag 02. 26-07-2006 Bjergsted Kommune
4 Forslag til Lokalplan 3.19 Mindre udstykning ved Havnsø Mølle LOKALPLANENS SAMMENHÆNG TIL ANDEN PLANLÆGNING I REGIONPLAN 2001-2012 og i FORSLAG TIL REGIONPLAN 2005 2016 er lokalplanens område beliggende i BYOMRÅDE. Lokalplanens bestemmelser er i overensstemmelse med regionplanens retningsliner. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med TILLÆG 5 TIL KOMMUNEPLAN 1997 2008. Lokalplanen ledsages derfor af et kommuneplantillæg, der muliggør udstykning til åben-lav bebyggelse. Det af lokalplanen berørte område er i dag omfattet af LOKALPLAN 3.8 FOR ET OMRÅDE TIL OF- FENTLIGE FORMÅL I HAVNSØ BY. Lokalplan 3.8 aflyses indenfor nærværende lokalplans område efter den endelige vedtagelse. Lokalplanens område er noteret med LANDBRUGSPLIGT. Jordbrugskommissionens ophævelse af denne er en forudsætning for lokalplanens gennemførelse. Ingen ejendomme i lokalplanens område er registreret som FORURENET, hverken på vidensniveau I eller II. Lokalplanområdet er omfattet af KYSTNÆRHEDSZONEN. Lokalplanområdet er i kommuneplanen udlagt til byzone. Ifølge planloven skal der for bebyggelse og anlæg i de kystnære dele af byzonerne, der vil påvirke kysten visuelt, gøres rede for påvirkningen. Såfremt bebyggelsen afviger væsentligt i højde eller volumen fra eksisterende bebyggelse i området, skal der gives en begrundelse herfor. Lokalplanområdet ligger med møllen, Møllegården samt Havnsø Hotel foran kysten, som dermed skærmer visuelt for det nye boligområde, når det ses fra kysten. Det er vurderingen, at lokalplanområdets bebyggelse ikke vil påvirke kysten visuelt Forsyningsforholdene er som følger: ELFORSYNING sker fra SEAS-NVE, området skal tilsluttes den OFFENTLIGE KLOAKFORSYNING, og VANDFORSYNING skal ske fra det private vandværk Havnsø Vandværk. VARMEFORSYNING er individuel. Bjergsted Kommune 26-07-2006
Forslag til Lokalplan 3.19 Mindre udstykning ved Havnsø Mølle 5 MILJØVURDERING I henhold til LOV OM MILJØVURDERING AF PLANER OG PROGRAMMER skal det vurderes om lokalplanen her en væsentlig indvirkning på miljø i meget bred forstand. Såfremt dette er tilfældet skal lokalplanen ledsages af en vurdering af miljøpåvirkningen, herunder en afvejning af anvendelsesog beskyttelsesinteresserne. Der kan i den forbindelse træffes beslutning om overvågning af udviklingen. Lokalplan 3.19 omfatter et nyt lille boligområde med 3 parcelhusgrunde, ca. 0,3 ha beliggende op til det eksisterende parcelhusområde Møllehøj. Området er beliggende i byzone. En vurdering af planens miljøpåvirkninger vil især rette sig mod værdien og sårbarheden af det område, der berøres af boligbyggeriet. Selve lokalplanområdet fremstår i dag som et åbent ubenyttet græsareal i tilknytning til parcelhusområdet Møllehøj og er både i regionplanen og kommuneplanen beliggende i byområde. Området er ifølge regionplanen ikke omfattet er væsentlige miljømæssige, naturmæssige, landskabelige eller kulturhistoriske interesser. Der er ikke kortlagt forureninger i lokalplanområdet. Boligområdet betjenes af den eksisterende Havnsø Møllevej via Lyngvej. Det skønnes ikke, at trafikken vil have et omfang, der støjmæssigt eller trafiksikkerhedsmæssigt vil påvirke hverken den eksisterende eller den nye boligbebyggelse. Bjergsted kommune vurderer således, at de tiltag, der kan følge af lokalplanen ikke vil medføre væsentlig indvirkning på miljøet, hvorfor der ikke gennemføres en videregående miljøvurdering af planen. 26-07-2006 Bjergsted Kommune
6 Forslag til Lokalplan 3.19 Mindre udstykning ved Havnsø Mølle MIDLERTIDIGE RETSVIRKNINGER Indtil forslaget er endeligt vedtaget, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet i den endelige plan. Der gælder efter planlovens 17 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse kan fortsætte som hidtil. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra forslagets offentliggørelse indtil forslaget er endeligt vedtaget og offentligt bekendtgjort. Dog højst et år efter offentliggørelsen. Bjergsted Kommune 26-07-2006
Forslag til Lokalplan 3.19 Mindre udstykning ved Havnsø Mølle 7 LOKALPLANENS BESTEMMELSER I henhold til Lov om Planlægning, lovbekendtgørelse nr. 883 af 18. august 2004, fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1.1 Det er lokalplanens formål at: 1 LOKALPLANENS FORMÅL fastlægge anvendelsen af området til helårsbeboelse i åben-lavt boligbyggeri. 2 OMRÅDE- OG ZONESTATUS 2.1 Lokalplanen omfatter et nyt boligområde i Havnsø ved Havnsø Mølle og Møllegården, som det er afgrænset på kortbilag 01. Arealet på ca. 0,3 ha. er pt. i privat eje. 2.2 Lokalplanen omfatter del af matrikelnummer 7-a Havnsø by, Føllenslev samt alle matrikler, der fremkommer inden for lokalplanens område efter lokalplanforslagets offentlige bekendtgørelse. 2.3 Lokalplanens område er beliggende i byzone. Området skal forblive i byzone. 3 OMRÅDETS ANVENDELSE 3.1 Lokalplanområdet kan anvendes til helårsbeboelse i åben-lavt boligbyggeri. 4 UDSTYKNING 4.1 Der må i lokalplanens område ikke foretages matrikulære forandringer, herunder udstykninger og sammenlægninger, der strider imod den retningsgivende udstykningsplan angivet på kortbilag 02 og ikke uden særlig tilladelse fra kommunalbestyrelsen. 4.2 Der må ikke udstykkes til en grundstørrelse på under 900 m 2 og over 1399 m 2 pr. bolig. 5 VEJ-, STI- OG PARKERINGSFORHOLD 5.1 Der kan etableres max. én udkørsel fra hver grund til kommunevej Havnsø Møllevej. Udkørsel kan ikke ske til kommunevej Lyngvej samt mod nord mod Møllegården. 26-07-2006 Bjergsted Kommune
8 Forslag til Lokalplan 3.19 Mindre udstykning ved Havnsø Mølle 5.2 På hver grund skal der etableres fornøden plads til parkering, dog minimum således at der kan anvises plads til 2 biler pr. bolig. 5.3 I lokalplanens område kan der ikke ske parkering af køretøjer tungere end 3.500 kg, dog i forbindelse med af- og pålæsning. 5.4 På østsiden af Havnsø Møllevej kan der etableres fortov. 6.1 Al ledningsføring skal foregå i jordkabler. 6 TEKNIK OG FORSYNING 6.2 Ejendomme i lokalplanens område skal tilsluttes den offentlige kloak. 6.3 Ejendomme i lokalplanens område skal tilsluttes Havnsø Vandværk. 7 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 7.1 I lokalplanområdet må der på de på kortbilag 02 viste parceller bygges ét enfamiliehus med én bolig, samt sædvanligt tilhørende udhus og garage/carport. 7.2 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 25. 7.3 Bebyggelse må ikke opføres i mere end 1½ etage. 7.4 Ingen bygning må placeres mindre end 2,50 m. fra skel mod vej eller sti. 7.5 Garager, carporte, udhuse og lignende mindre bygninger på op til 50 m 2 må ikke opføres nærmere skel end 1,00 m. For den del af bygningen, der ligger nærmere naboskellet end 2,50 m., må højden af facaden ikke overstige 2,50 m. fra naturligt terræn til sammenskæringen mellem ydermur og overside af tagbeklædning.. Mod naboskel må ingen del af bygningen have en større højde end 1,50 m. + 1 x afstanden til skellet. Bygningerne kan opføres i skel mod sti og fællesarealer, hvor ingen del af bygningen må have en større højde end 2,50 m. + 1 x afstanden til skellet, og højden af facaden må ikke overstige 2,50 m. målt fra naturligt terræn til sammenskæringen mellem ydermur og overside af tagbeklædning. 7.6 Stuegulvet må ikke hæves mere end 0,3 m. over niveauplanet. 7.7 Kommunalbestyrelsen fastsætter et niveauplan for hver grund efter reglerne i bygningsreglementet. 7.8 Ubebyggede arealer må ikke benyttes til synlig oplagring af nogen art, herunder uindregistrerede køretøjer, - campingvogne og lignende. Bjergsted Kommune 26-07-2006
Forslag til Lokalplan 3.19 Mindre udstykning ved Havnsø Mølle 9 8 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN 8.1 Til udvendige bygningssider og tagflader skal anvendes traditionelle danske bygningsmaterialer, og der må ikke anvendes materialer, der reflekterer eller på anden vis er til gene for de omkringliggende ejendomme, samt materialer, efter kommunalbestyrelsens skøn virker skæmmende. 8.2 Til udvendige bygningssider må kun anvendes farver, der dannes af hvid, sort og jordfarverne, når disse tilpasses omgivelserne. 8.3 Skiltning må ikke virke skæmmende eller forstyrrende og må kun finde sted med kommunalbestyrelsens tilladelse i hvert enkelt tilfælde. 9 UBEBYGGEDE AREALER 9.1 Ubebyggede grundarealer, der ikke er befæstet som indkørsel og parkeringsplads, skal anlægges og vedligeholdes som have. 9.2 Grænsende til skel må kun anvendes levende hegn. 9.3 Ubebyggede arealer må ikke benyttes til synlig oplagring af nogen art, herunder uindregistrerede køretøjer, - campingvogne og lignende. 10 SERVITUTTER 10.1 Lokalplanen fortrænger privatretlige byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med planen. 11 OPHÆVELSE AF LOKALPLAN 11.1 Ved nærværende lokalplans vedtagelse ophæves Lokalplan 3.8 For et område til offentlige formål i Havnsø by, tinglyst 20. december 1985, inden for lokalplanens område. 12 TILLADELSER FRA ANDRE MYNDIGHEDER 12.1 Matrikelnummer 7-a Havnsø By, Føllenslev er pålagt landbrugspligt. Anden udnyttelse forudsætter Jordbrugskommissionens godkendelse og ophævelse af landbrugspligten. 26-07-2006 Bjergsted Kommune
Nekselø Bugt 7 i 7 d 7 et 7 c 7 a 7 y 7k 7 e 7,00m 7 z "e" 7 b 6 l 7 dk 7 di Møllehøj 7 dh 6 c 6 cm 6 bd 7 ea 7 eb Lyngvej 6 bs 6 be 6 br Forslag til Lokalplan 3.19 Vedr. del af matr.nr. 7 a Havnsø By, Føllenslev Kortbilag 01 - Lokalplanområde Lokalplangrænse
Nekselø Bugt 7 i 7 d 7 et 7 a Delnr. 1 7 c 7 y 7 dk 7k 7 z 7 e "e" Delnr. 2 ca. 982 m² 7,00m Delnr. 3 ca. 1000 m² 7 b 6 l 7 di 7 dh Delnr. 4 ca. 991 m² 6 c 6 cm 6 bd Møllehøj 7 ea 7 eb Lyngvej 6 bs 6 be 6 br Forslag til Lokalplan 3.19 Vedr. del af matr.nr. 7 a Havsø By, Føllenslev Kortbilag 02 - Udstykningsplan
Forslag til Tillæg 14 til Kommuneplan 1997-2008 13 TILLÆG 14 TIL KOMMUNEPLAN 1997 2008 BAGGRUND FOR KOMMUNEPLANTILLÆGGET I forbindelse med planlægningen af en udstykning med 3 parceller til boligformål i Havnsø, har kommunalbestyrelsen besluttet at ændre på kommuneplanens rammebestemmelser således, at et areal udlagt til hotel-, kursus- og konferencevirksomhed, restaurationer samt turismerelateret udvalgsvarebutikker, i stedet udlægges til boligområde. KOMMUNEPLAN 1997 2008, TILLÆG 5 Kommuneplan 1997 2008 s rammeområde for del af Havnsø (fastsat gennem tillæg 5 til kommuneplanen) ser således ud: Figur: Kommuneplan 1997 2008, tillæg 5. Afgrænsningen for Lokalplan 3.19 fremgår med stiplet signatur. 26-07-2006 Bjergsted Kommune
14 Forslag til Tillæg 14 til Kommuneplan 1997-2008 For rammeområde 3.B1 og 3.C4 gælder følgende rammebestemmelser: Boligområder For boligområder gælder, hvis andet ikke senere er anført: Områderne kan anvendes til boligformål. Bebyggelsesprocenten kan ikke overstige 25% for åben-lavt boligbyggeri (parcelhuse) og 30% for tæt-lavt boligbyggeri (rækkehuse). Bebyggelsen kan ikke opføres i mere end 1½ etage (udnyttelig tagetage). Der kan ikke udstykkes parceller mindre end 900 m2 til fritliggende parcelhuse. Der kan ikke i boligområder drives erhverv, der er beregnet for centerområder, områder til offentlige formål og erhvervsområder. Der kan i boligområder etableres fælles opholdsarealer. For boligområde 3.B1 Møllehøj gælder særskilt: I området kan udelukkende etableres åbent-lavt boligbyggeri. Jorddiget langs områdets vestlige afgrænsning skal beskyttes. Området kan maksimalt have to udkørsler til Havnevej. Der skal ved planlægning af området sikres en sammenhæng med en eventuel fremtidig videreudbygning af området syd for, og det samlede områdes tilslutning til en kommende omfartsvej med maksimalt to udkørsler. Centerområder For centerområder gælder, hvis andet ikke senere er anført: Områderne kan anvendes til centerformål, herunder kontor, detailhandel, hotelog restaurationsvirksomhed og beboelse. Bebyggelsesprocenten kan ikke overstige 40%. Bebyggelse kan opføres i 1½ etage. Ved nyetablering skal der etableres parkeringspladser, der svarer til 2 pr. bolig og pr. 100 m 2 kontorareal og 3 pr. 100 m 2 areal til andet formål. Der kan ikke planlægges for butikker med et bruttoetageareal, inkl. kælder, større end 2.200 m 2 for dagligvarebutikker og 1.000 m 2 for udvalgsvarebutikker. For centerområde 3.C4 Ved Havnsø Hotel gælder særskilt: Området kan udelukkende anvendes til hotel- (herunder ferielejligheder), kursus- og konferencevirksomhed, restaurationer samt turismerelateret udvalgsvarebutikker. Delarealet umiddelbart øst for Havnsø Hotel, med den tidligere Litex-vandboring, kan udelukkende anvendes til en udvidelse af Havnsø Hotel til hotel-, kursus- og konferencevirksomhed. Der kan maksimalt ny-etableres 200 m 2 bruttoetageareal, inkl. kælder, til butiksformål i området som helhed. Der kan ikke planlægges for butikker med et bruttoetageareal, inkl. kælder, større end 200 m 2. Havnsø Hotel kan ikke anvendes til butiksformål. Bebyggelsesprocenten fastlægges i forbindelse med lokalplanlægningen ud fra en helhedsvurdering. Frontgavle kan tillades. Der skal sikres en attraktiv fodgængerpassage gennem området fra krydset Lyngvej/Møllestræde forbi Havnsø Hotel til kysten. Pladsen foran Havnsø Hotel, Havnsø Kro og Møllegården skal sikres som parkeringsareal. Yderligere parkeringsbehov kan der planlægges for i sammenhæng med havnearealerne. Bjergsted Kommune 26-07-2006
Forslag til Tillæg 14 til Kommuneplan 1997-2008 15 ÆNDRING AF KOMMUNEPLAN 1997 2008 Med dette kommuneplantillæg udtages det aktuelle område af rammeområde 3.C4, og arealet der nu er omfattet af Lokalplan 3.19 Mindre udstykning ved Havnsø Mølle, overføres til rammeområde 3.B1 med de hertil knyttede rammebestemmelser. Figur: Kommuneplan 1997 2008, tillæg 14. Afgrænsningen for Lokalplan 3.19 fremgår med stiplet signatur. 26-07-2006 Bjergsted Kommune
Lokalplan og kommuneplantillæg er udarbejdet af Bjergsted Kommune i samarbejde med Landinspektørerne 2002 A/S