Sankt Jørgensbjerg Lokalcenter Lokalplan nr. 346 Roskilde Kommune
J. nr. 01.02.05.P16 Sagsid. 9800758 Roskilde Kommune Teknisk Forvaltning Sankt Ols Stræde 3 4000 Roskilde Byplanafdelingen telf. 4633 2500 Sekretær: Janne Brenscheid Planlægger: Ole Borg Lokalplanforslag Høringsrunde Udvalgsbehandlet Byrådet 1. vedtagelse Offentlighedsperiode Borgermøde Forslag revideret Udvalgsbehandlet Byrådet 2. vedtagelse april april 06. maj 06. maj 18. maj 26. maj 06. aug 12. aug 19. aug til 13. juli Side 2
Lokalplan nr. 346 for Sankt Jørgensbjerg Lokalcenter Redegørelse Lokalplanområdet omfatter Sankt Jørgensbjerg plejecenter, pensionistboligerne og søen ved Godthåbsvej.Området afgrænses af Møllehusvej, Mosevej og Godthåbsvej. Lokalplanens baggrund Byrådet har besluttet at det gamle Sankt Jørgensbjerg plejehjem skal moderniseres. Det er utidssvarende, og det kræver større og flere ældrevenlige boliger, hvis lokalcenteret skal kunne fungere som et attraktivt boligmiljø for de ældre og samtidig en god arbejdsplads for plejepersonalet. Der har været flere forslag til forbedring af det eksisterende plejehjem. Et alternativt forslag er, at nedrive den gamle hovedbygning, da det er meget kompliceret at indrette moderne ældreboliger indenfor bestående rammer. Formål med lokalplanen Det er lokalplanens formål at fast-holde områdets anvendelse til offentlige formål, plejecenter og ældreboliger. Lokalplanen skal åbne mulighed for en modernisering og udvidelse af det nuværende lokalcenter (plejecenter). Herunder nedlæggelse af boliger og helt eller delvis nedrivning af utidssvarende bebyggelse bl.a. det gamle plejehjem. Ved fastlæggelse af bestemmelser for størrelse og placering af det nye lokalcenter skal opholdsarealerne omkring søen sikres som et offentlig tilgængeligt nærrekreativ friareal. Side 3
Redegørelse Lokalplanens indhold Der foreligger flere udkast til projektforslag for en modernisering af Sankt Jørgensbjerg plejehjem. Formålet er at opføre et moderne lokalcenter for ældre med 45-47 boliger, fælles opholdsrum for socialt samvær og faciliteter for ergoterapi og fysioterapi. Bebyggelsens placering Der er en række bindinger på arealet, dels de eksisterende gule boligblokke mod syd og dels den eksisterende gamle plejehjemsbygning. Såfremt den eksisterende plejehjemsbygning skal indgå i bebyggelsen skal de nye boliger placeres mellem de to eksisterende boligblokke og plejehjemmet. Det betyder, at nybyggeriet skal placeres øst-vest fra Møllehusvej til søen langs Godthåbsvej. Alternativt kan det nye lokalcenter placeres parallelt med Møllehusvej fra de gule blokke i syd og mod skellet i nord, på det areal hvor det gamle plejehjem ligger. Bebyggelsen kan disponeres som en fortsættelse af de eksisterende gule boligblokke, på de arealer hvor plejehjemmet ligger idag. Den løsning bevarer de rekreative arealer omkring søen. Side 4 Rekreative muligheder En væsentlig attraktion for lokalcenteret er de nærrekreative muligheder med den åbne grønning og søen. Området vil fortsat være offentligt tilgængeligt med stier omkring søen. Lokalcenterets boliger og fælles opholdsarealer vil blive orienteret med udsyn og adgang til friarealerne.
Redegørelse Opholds- og parkeringsarealer Hovedadgang til lokalcenteret sker fra Møllehusvej. Parkeringsarealerne nord for Godthåbsvej fastholdes og suppleres i nødvendigt omfang. Udover det store friareal omkring søen disponeres der private friarealer i bebyggelsens gårdrum (atrium), dels som åbne gårdrum med beplantning og opholdsgrupper, dels som en helt eller delvist overdækket gårdhave, der åbner mulighed for rekreation i en større del af året. Den ny bebyggelse Det nye lokalcenter vil samlet få et etageareal på ca. 3.500 m2 og omfatte omkring 45-50 ældreboliger. Bygningerne opføres i l og 2 etager i en nutidig arkitektur, der falder naturligt ind med områdets skala og byarkitektur. Det Gamle Plejehjem Bygningen er opført i 1920 med et samlet etageareal på ca. 1.360 m2. Grundarealet udgør ca. 10.450 m2. Om- og tilbygninger har sløret det arkitektoniske billede, så det alene er facaden mod Godthåbsvej, der afspejler bygningens oprindelige arkitektur. Lokalplanen åbner mulighed for nedrivning af det gamle plejehjem. De gule boligblokke mod syd Pensionistboligerne er opført i 1966 med et samlet etageareal på ca. 1720 m2. De indeholder 48 boliger. Grundarealet udgør ca. 4.900 m2 Boligerne har trafikadgang fra Godthåbsvej og Mosevej og har egen parkeringsplads ved den sydligste blok. Side5
Redegørelse Forhold til anden planlægning Lokalplanområdet er omfattet af Kommuneplan 2005 og kommuneplanens rammebestemmelser for Vestbyen, Møllehusvej, enkeltområde nr. 24. Vedtagelse af denne lokalplan er i overenstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser. Partiel byplan nr. 9 Området er i dag omfattet af Patiel byplan nr. 9, område F, og tillæg nr. l til partiel byplan nr. 9. Ved endelig vedtagelse af nærværende lokalplan nr. 346 for Sankt Jørgensbjerg Lokalcenter vil Patiel byplan nr. 9 og tillæg nr. l til partiel byplan nr. 9 blive aflyst på de berørte ejendomme. Patiel byplan nr. 9 og tillæg nr. l til partiel byplan nr. 9 vil fortsat være gældende for de øvrige ejendomme. Kystnærhed Lokalplanområdet ligger indenfor kystnærhedszonen på 3 km. Ny bebyggelse vil ikke påvirke kysten visuelt. Varmeplanlægning Området er forsynet med fjernvarme. Ny bebyggelse er pålagt tilslutningspligt ifølge lov om varmeforsyning. Kloakforsyning Bebyggelsen skal tilsluttes det kollektive kloaksystem Side 6
Lokalplan nr. 346 for Sankt Jørgensbjerg Lokalcenter Bestemmelser / henhold til lov om planlægning (lov nr. 746 af 30. juni 1997) fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område i Roskilde Kommune. L Formål Lokalplanens formål er: at området anvendes til offentlige formål, lokalcenter (plejehjem) og boliger (pensionistboliger), at åbne mulighed for gennemførelse af boligforbedringer, og nedrivning af utidssvarende bebyggelse, at åbne mulighed for regulering af opholds- og friarealer, 2. Område og zonestatus Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag nr. I og omfatter matr. nr. 4a og 4g, Set. Jørgensbjerg, Roskilde købstads jorder, samt alle parceller, der efter planens godkendelse udstykkes fra disse ejendomme. Området er i byzone. 3. Områdets anvendelse 3.1 Lokalplanområdet inddeles i områderne Al og A2 for henholdsvis offentlige formål og boliger. 3. 2 Delområde Al må kun anvendes til offentlige formål Lokalcenter (plejecenter). 3.3 Delområde A2 må kun anvendes til boliger. 4. Udstykning Der kan foretages udstykninger i det omfang, dette er nødvendigt for gennemførelse af planen. 5. Vej, sti og parkering 5. l Vejadgang til Område Al sker fra Møllehusvej og til område A2 fra Løvparken og Mosevej. Godthåbsvej lukkes for gennemkørende trafik ved Lokalcenteret. Der åbnes dog mulighed for gang- og cykel trafik. 5.2 Der skal udlægges parkeringsarealer, der svarer til min. l P-plads pr. 150 m2 boligetageareal. 5.3 Til Lokalcenteret udlægges parkeringsarealer, der svarer til l P-plads pr. 6 ældreboliger og min. l P-plads pr. 50 m2 etageareal til administration og personalerum. Parkeringspladserne udlægges i princippet som vist på kortbilag nr. II. Mindst 80% af parkerings arealerne anlægges ved ibrugtagning af Lokalcenteret. De resterende parkeringspladser skal anlægges, når Byrådet skønner der er behov for dette. Side 7
Bestemmelser 6. Bebyggelsens omfang og placering 6. l Bebyggelse skal primært opføres indenfor det angivne byggefelt. 6. 2 Indenfor område Al og A2 må bebyggelsesprocenten ikke overstige 40. 6.3 Udenfor det angivne byggefelt kan der opføres mindre skure, cykelskure og afskærmede depoter for affaldshåndtering efter Byrådets nærmere godkendelse. Højde og afstandsforhold 6. 5 Bebyggelsen må ikke opføres i mere end 2 etager. 6. 7 Lodrette bygningssider (facader) må ikke opføres med en højde på mere end 9 m fra et af bygningsmyndigheden fastsat niveauplan. Gavle kan opføres indenfor byggefeltet med en gavltrekant over største bygningshøjde på facaden. 6. 8 Bygningsreglementets kap. 3 finder ikke anvendelse omkring højde- og afstandsforhold. 6. 9 Symmetriske sadeltage skal opføres med en taghældning på 30-40 grader. Ensidigt faldende tage skal have en taghældning på l O-20 grader. Bygninger med særlig funktion eller -arkitektonisk betydning kan opføres med anden taghældning. Mindre bygninger, skure m.v. kan ligeledes udføres med anden taghældning. 7. Nedrivning af bebyggelse 7. l Sankt Jørgensbjerg Plejehjem er karekteriseret med høj bevaringsværdi i Roskilde Kommunes "Byatlas" for Bevaringsværdier i byer og bygninger 1990. Plejehjemmet har været omfattet af flere om- og tilbygninger hvorfor bygningens oprindelige arkitektur er ændret væsentlig. Bygningen kan nedrives. 8. Bebyggelsens ydre fremtræden 8. l Bebyggelsen skal fremstå som en arkitektonisk og bymæssig helhed af høj kvalitet. 8.2 Ny bebyggelse skal ved facadeproportioner gives en bymæssig karakter med bygningsenheder, der harmonerer med områdets øvrige bebyggelse. 8.3 Tage kan udføres af tegltagsten, plane eternitskifer og metalplader. Overdækkede gårdhaver m.v. kan udføres med anden tagdækning eller glaskonstruktion. Små bygninger, cykelskure og depoter kan udføres med andet tagmateriale. Side 8
Bestemmelser 8. 4 Facader skal fremstå som blank murværk. Mindre facadepartier kan udføres med andre materialer, ligesom mellembygninger og gårdhaver kan opføres som glaskonstruktion. 8. 5 Vinduer og dørpartier skal udføres i træ eller vinduestyper som en kombination af træ og metal. 8.6 Tagrender og tagnedløb skal udføres i metal fx. zink. 9. Ubebyggede arealer 9. l Der skal udarbejdes en plan for indretning af fri- og opholdsarealerne, terrænbehandling, belægninger, belysning, beplantning og placering af skure m.v. Planen skal godkendes af Byrådet inden byggetilladelse kan udstedes. 9. 2 Der må ikke foretages terrænregulering nærmere end l m fra lokalplangrænsen eller udover +- 0,5 m. Terrænplanen skal vise såvel eksisterende som nye koter. 9.3 Opholdsarealerne skal ved indretning og beplantning give gode muligheder for ophold. Beplantningen skal danne en frodig og varieret ramme for udendørs aktiviteter. Opholdsarealerne skal gennem valg af belægning, beplantning, belysning m.v. fremtræde som en helhed. 9. 4 Placering af affaldsstativer, containere og lign. skal ske indenfor dertil indrettede gårdarealer med afskærmning til omgivelserne fx. ved beplantede træhegn. 9. 5 Belysning af interne adgangs- tilkørsels- og parkeringsarealer skal udføres som parkbelysning. 9. 6 Parkeringsarealerne disponeres som vist på kortbilag nr. II. 9. 7 Bevaringsværdige træer må ikke uden Byrådets tilladelse beskæres eller fældes. I byggeperioden skal bevaringsværdige træer, der ligger på eller op til byggepladsen, hegnes med lægter på stolper eller lignende. Terrænet må ikke reguleres under træernes kroner. Illustration af intern gårdhave Side 9
Bestemmelser 10. Støjforhold 10. l Ved om- og tilbygning af eksisterende boligejendomme skal det sikres, at det indendørs støjniveau ikke overstiger 30 db(a) i beboelsesrum. 10.2 Ny bebyggelse skal opføres med en facadelydklasse, som reducerer trafikstøj m.v. til under 30 db(a) i beboelsesrum (boliger) og under 35 db(a) for kontorer og arbejdsrum. 10.3 Det døgnækvivalente støjniveau på udendørs opholdsarealer skal overholde det vejledende niveau på 55 db(a). 11. Forudsætninger for ibrugtagning 11.1 Inden tilladelse til ibrugtagning skal ejendommens parkerings- og opholdsarealer være anlagt og beplantet. 11.2 Bebyggelse skal være tilsluttet kollektiv varmeforsyning i form af fjernvarme. 11.3 Bebyggelsen skal tilsluttes offentlig kloakforsyning. 12. Aflysning af Patiel byplan nr. 9 og tillæg nr. l til partiel byplan nr. 9. 12. l Ved endelig vedtagelse af nærværende lokalplan aflyses Patiel byplan nr. 9 og tillæg nr. l til partiel byplan nr. 9 på de i 2 nævnte ejendomme. 13. Lokalplanens retsvirkninger Når lokalplanen er endelig vedtaget og offentliggjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge Lov om planlægning 18 kun udstykkes, bebygges eller iøvrigt anvendes i overenstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af anlæg, der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Side 10
Bestemmelser 14. Vedtagelse Således vedtaget af Roskilde Byråd Roskilde den 6.maj Henrik Christiansen Borgmester Gert Hovald Petersen Kommunaldirektør I henhold til 27 i Lov om planlægning vedtages foranstående lokalplan endeligt. Roskilde Byråd, den 19. august Henrik Christiansen Borgmester Gert Hovald Petersen Kommunaldirektør Side 11
4b 4c Matr. Nr. 4 C Område Al 3ba 3az 3bf 3m 3ax Matr, Nr, 4 9 5be 5cb Område A2;T 4f 5ay 5az! J^vparken 5ax 5aø 5bl 5at 5as 10,oOm J -J 5bo J 5bk y 5bm 5bp L 5br j Fredensvej 6aa \alestokca. 100 m \ Lokalplangrænse Delområde Matrikelskel Matrikelkort Lokalplan nr. 346 Kortbilag nr.l MålfOrhOld: ikke målfast Roskilde den 20.04.98
LØvparken Lokalplangrænse Delområde Byggefelt Eksisterende bebyggelse Vedtægtsplan Lokalplan nr. 346 Kortbilag nr.ll Målforhold : ikkemålfast Roskilde rev. 06.08.98
Ny bebyggels Illustrationsplan Lokalplan nr. 346 Kortbilag nr.lll MålforhOld ikke målfast Roskilde den 20.04.98