LOKALPLAN SØNDERBORG KOMMUNE LOKALPLAN NR. 6-0608 MULTIHUS VED STENBJERGPARKEN PLAN OG TEKNIK RÅDHUSET 6400 SØNDERBORG TLF 74126430 FAX 74126432 E-MAIL raadhus@sonderborg.dk
I n d h o l d I ndholdsfortegnelse Baggrunden for lokalplanen 3 Lokalplanens formål 3 Beskrivelse af lokalplanområdet 4 Beskrivelse af det påtænkte projekt 5 Redegørelse for forhold til anden planlægning 6 Kommuneplan 6 Lokalplan 6 Spildevandsforsyning 6 Vandforsyning 6 Varmeforsyning 6 Kystnærhedszone 6 Støj 6 Fortidsminder 7 Bevaringsværdig bebyggelse 7 Miljøforhold 7 Miljøvurdering af planer og programmer 7 Lokalplanens bestemmelser 8 1 Formål 8 2 Område og zonestatus 8 3 Områdets anvendelse 8 4 Bebyggelse 8 5 Vej og parkering 8 6 Bebyggelsens ydre fremtræden 9 7 Ubebyggede arealer 9 8 Forsyningsanlæg 9 9 Forudsætninger for ibrugtagen 9 10 Støj 9 11 Eksisterende bindinger 9 12 Lokalplanens retsvirkninger 10 Vedtagelsespåtegning 11 Kortbilag 1 12 Kortbilag 2 13 Kortbilag 3 14 Miljøscreening 15 2
Baggrunden for lokalplanen Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af en henvendelse fra en investor, der ansøger om at kunne opføre multi-hus på en del af matr.nr. 731 og en del af vejlitra v Ulkebøl Ejerlav. Lokalplanen er udarbejdet med udgangspunkt i dette projekt, og dens bestemmelser lægger rammerne for multi-huset. R e d e g ø r e l s e Lokalplanens formål Formålet med lokalplanen er - at fastlægge de fysiske rammer for multi-huset i lokalplanområdet - at sikre en hensigtsmæssig lokalisering af multi-huset - at sikre, at multi-huset bidrager med arkitektonisk kvalitet til området - at sikre bebyggelsens anvendelse som værested - at sikre øvrige servicebygninger - at sikre tilstræklige p-arealer. Illustration af multi-huset set fra vest. 3
Damager Agtoftsvej Beskrivelse af lokalplanområdet Lokalplanområdet omfatter en del af matr.nr. 731 og en del af vejlitra v Ulkebøl Ejerlav og dækker et areal på ca. 5.050 m 2. I dag omfatter lokalplanområdet en parkeringsplads og en ubenyttet asfalteret plads. Parkeringspladsen benyttes fortrinsvis af af kunder til Ulkebølcentret, der opgrænser til lokalplanområdet mod vest. Nord for lokalplanområdet ligger boligkvarteret Stenbjergparken. Mod syd og øst grænser vejene Torvet og Præstegårdsvej op til området. Det er også disse veje, der giver adgang til lokalplanområdet. Falkevej Spurvevænget Lokalplanområdet ligger i centrum af et større boligkvarter i Ulkebøl i den nordlige del af Sønderborg med Augustenborg Landevej mod syd og Augustenborg Fjord mod nord. Svalevænget Mejsevænget Ulkebøl var oprindeligt en landsby, der med tiden er blevet en del af Sønderborg ved udvidelse af byen. Bydelens bebyggelse består af en blanding af ældre og yngre bygninger. Mågevænget Bjørnemosen Drosselvej Præstegårdsvej Rævehøj Krog-Meyers Vej Ulkebølsten Rævehøj Præstegårdsvej R e d e g ø r e l s e Ulkebølsten Æ Havvej Damtoften Lokalplanområdet er stort set fladt og ligger inden for kystnærhedszonen. Lokalplanområdet kan ikke ses fra kysten. Arealet, hvor multi-huset ønskes placeret, er ejet at Sønderborg Kommune. Netop dette areal er valgt ud fra dets centrale beliggenhed i forhold til Stenbjergparken og Torvet og den daglige aktivitet, der foregår her pga. områdets butikker og bibliotek mv. Krog-Meyers Vej Kaplenivej Stenbjergparken Stenager Krog-Meyers Vej Torvet Præstegårdsvej Vibevænget Agtoftsvej Lokalplanområdet er fremhævet med en med det mørke felt. Lærkevænget 4 Solsortevej
Beskrivelse af det påtænkte projektet Visionen med multihuset er at danne ramme om et bredt udvalg af aktiviteter for Ulkebøls borgere for på den måde at integrere beboerne og skabe en større fælles ånd i lokalområdet. R e d e g ø r e l s e Multi-huset er tegnet af det kendte arkitektfirma Henning Larsens Tegnestue fra København. Det skal profilere området med høj arkitektonisk kvalitet. Huset er i alt på 450 m² og indeholder 4 rum, som giver mulighed for mange anvendelser; lige fra mødesal, til koncertsal, til gymnastiklokale og til hobbyrum. På skitsen forneden er tre funktionsdiagrammer illustreret som eksempler på multihuset anvendelse i forskellige tidrum. Bygningen er tegnet cirkulær med facadepartier i mosaik, farvet glas eller semitransperant. De omkringliggende arealer ønskes også inddraget i multi-husets funktion ved belægninger, som fordrer til leg og boldspil. Scenarier - funktionsdiagrammer Gymnastik Foredrag Sommerrevy Pigeklub Hobbyrum Backstage Fastelavn Køkken C afe Multihuseter et fleksibelt hus. Med en indre tværgående muret kerne kan huset nemt opdeles på mange måder. Formiddag. Orange: Mødesal 1 er slået sammen med køkkennet fordi der er fastelavn for kommunens vuggerstuer. Grå: Seniorklubben laver motion i multisalen Eftermiddag og aften Orange:Begge mødesale er i brug til henholdsvis pigeklubben og aktivitetsholdet der laver hobbyaktiviteter. Grå:I køkkenet er madklubben i fuld gang, mens der et foredrag i gang i multisalen. Udendørs siddepladser Sommerfest Orange: Mødesal 1 bliver brugt til rekvisitter og back-stage Grå: I multisalen kan man se den årlige sommerervy,og køkkenet er opdannet til cafe med udendørs servering under parasollerne. Tre scenarier for multi-husets anvendelse.
Redegørelse for forhold til anden planlægning Kommuneplan I henhold til Planloven kan kommunen selv udarbejde, godkende og administrere lokalplaner, når de er i overensstemmelse med kommuneplanen. R e d e g ø r e l s e Lokalplanområdet er ifølge Sønderborg Kommuneplan 2005 2017 beliggende i rammeområde 6.C1, der er udlagt til centerformål, herunder detailsalg, servicevirksomhed og boliger samt erhverv uden genevirkning for omgivelserne. Der skal udlægges et parkeringsareal svarende til mindst 1 p-plads pr. 30 m 2 etageareal. Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens bestemmelser. Lokalplan Der eksisterer ingen lokalplan for området. Spildevandsforsyning Lokalplanområdet er omfattet af Sønderborg Kommunes Spildevandsplan 2005 2009, i henhold til hvilken området skal tilsluttes det offentlige afløbssystem med afledning af overfladevand for sig og spildevand for sig med videre afledning til Sønderborg Renseanlæg (jf. Sønderborg Kommunes Spildevandsplan 2005 2009). Vandforsyning Lokalplanområdet ligger i område med almene drikkevandsinteresser og inden for indvindingsoplandet til Vollerup-Ulkebøl Vandforsyning. Lokalplanområdet skal tilsluttes Vollerup-Ulkebøl Vandværk. Varmeforsyning Bebyggelsen inden for lokalplanområdet er omfattet af kommunens varmeplan, som forudsætter, at der anvendes kollektiv opvarmning. Lokalplanområdet er udlagt til fjernvarme (jf. Sønderborg Kommunes Varmeplan). Kystnærhedszone Lokalplanområdet ligger inden for kystnærhedszonen. Ifølge Planloven skal der redegøres for, hvordan ny bebyggelse påvirker kystlandskabet. Da området ligger omgivet af bymæssig bebyggelse på alle sider, skønnes der ikke at ske nogen påvirkning af kystlandskabet. Støj De vejledende støjgrænser for hhv. morgen, middag og aften skal overholdes (Jf. den gældende vejledning fra Miljøministeriet). 6
R e d e g ø r e l s e Fortidsminder Haderslev Museum har foretaget en arkivalsk kontrol af lokalplanområdet og mener ikke, der er nogen risiko for, at der i det af lokalplanen berørte område findes væsentlige bevaringsværdier i form af jordfaste fortidsminder, der vil skulle undersøges inden anlægsarbejde igangsættes i området. Findes der under jordarbejde spor af fortidsminder, skal arbejdet standses i det omfang, det berører fortidsmindet (jf. Museumslovens 27). Fortidsmindet skal straks anmeldes til Kulturministeren eller nærmeste statslige eller statsanerkendte kulturhistoriske museum. Kulturministeren beslutter efterfølgende, om arbejdet kan fortsætte, eller om det skal indstilles, indtil der er foretaget en arkæologisk undersøgelse. Senest 1 år efter, at anmeldelsen er modtaget, kan arbejdet genoptages, medmindre Kulturministeren har afgivet indstilling om erhvervelse af fortidsmindet. Miljøforhold Overskudsjord fra byggemodning og byggeri skal så vidt muligt placeres i lokalplanområdet, efter aftale med Sønderborg Kommune. Af Jordforureningslovens 71 fremgår det: Såfremt der under bygge- eller jordarbejde på et areal, der ikke er kortlagt, konstateres en forurening af jorden, skal arbejdet standses. Tilsvarende gælder på et kortlagt areal, såfremt den konstaterede forurening ikke er beskrevet i kortlægningen. Forpligtelsen påhviler ejendommens ejer og den, der udfører eller lader pågældende arbejde udføre. Området er ikke kortlagt i henhold til jordforureningsloven. Der er ikke viden om forurening i lokalplanområdet. Miljøvurdering af planer og programmer Når der i medfør af lovgivningen tilvejebringes planer og programmer eller foretages ændringer deri, skal der foretages en miljøvurdering. Miljøvurderingen omfatter vurdering af planens sandsynlige, væsentlige indvirkning på miljøet, herunder påvirkning af landskab, kulturarv, visuel påvirkning, naturbeskyttelse, biologisk mangfoldighed, befolkning, menneskelig gene, jordbund, vand, luft, klima, trafik, støj og materielle goder, samt det indbyrdes forhold mellem disse faktorer. Teknisk Udvalg besluttede at udarbejde dette lokalplanforslag den 22.marts 2006. Derfor er dette forslag omfattet af Lov om Miljøvurdering af planer og programmer, som trådte i kraft den 21. juli 2004. Afgørelsen, om en plan er omfattet af en miljøvurdering, træffes af den myndighed, der er ansvarlig for tilvejebringelse af planen. Sønderborg Kommune har udarbejdet en screening af området med det formål at finde ud af, om der skal udarbejdes en miljøvurdering. Konklusionen af screeningen er, at det ikke skønnes nødvendigt at udarbejde en miljøvurdering, da det for alle emner konkluderes, at det er usandsynligt eller mindre sandsynligt, at der er en væsentlig påvirkning af miljøet. Støjgener i forbindelse med byggeriet skal overholde de vejledninger, der er udarbejdet af Miljøministeriet. Konklusionen på screeningen er vist på side 15. 7
Lokalplanens bestemmelser I henhold til planloven, lovbekendtgørelse nr. 833 af 18. august 2004, fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: B e s t e m m e l s e r 1 Formål Formålet med lokalplanen er: - at fastlægge de fysiske rammer for multi-huset i lokalplanområdet - at sikre en hensigtsmæssig lokalisering af multi-huset - at sikre, at multi-huset bidrager med arkitektonisk kvalitet til området - at sikre bebyggelsens anvendelse som værested - at sikre øvrige servicebygninger - at sikre tilstrækkelige p-arealer. 2 Område og zonestatus 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter en del af matr.nr. 731 og en del af vejlitra v Ulkebøl Ejerlav. 2.2 Lokalplanområdet er byzone. 3 Områdets anvendelse 3.1 Området udlægges til centerformål, herunder detailsalg, servicevirksomhed og boliger samt erhverv uden genevirkning for omgivelserne. 4 Bebyggelse 4.1 Multi-huset skal i princippet opføres som vist på kortbilag 2. 4.2 Multi-huset må højst opføres i 1 etage, og bygningshøjden må ikke overstige 5,5 m. Øvrige bygninger må ikke overstige 3 m. 4.3 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 60. 5 Vej og parkering 5.1 Vejadgang skal foregå fra Præstegårdsvej og Torvet. 5.2 Antallet af parkeringspladser inden projektets gennemførelse skal fastholdes.
B e s t e m m e l s e r 6 Bebyggelsens ydre fremtræden 6.1 Multi-huset skal opføres i lette materialer. 7 Ubebyggede arealer 7.1 De ubebyggede arealer skal ved beplantning, befæstelse og lignende gives et ordentligt udseende og vedligeholdes. 7.2 Træer holdes i en højde, så de ikke er til gene for lysindfald eller betydeligt øger vedligeholdelsen af tagrender/nedløb. 8 Forsyningsanlæg 8.1 Alle forsyningsledninger skal føres i jord. 8.2 Bebyggelse skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning. 8.3 Bebyggelse skal tilsluttes alment vand- og spildevandsnet. 8.4 Der må ikke opsættes synlige antenner. Parabolantenner kan dog opsættes inden for en max. højde på 2 m over terrænoverflade. 9 Forudsætninger for ibrugtagen 9.1 Ny bebyggelse må ikke uden Byrådets særlige tilladelse tages i brug, før bebyggelsen er tilsluttet kollektiv varmeforsyning samt alment vandog spildevandsnet. 9.2 Parkeringspladserne i overensstemmelse med 5 skal være anlagt, inden bebyggelsen tages i brug. 9.3 Udkørselsforholdene i overensstemmelse med 5 skal være anlagt, inden bebyggelsen tages i brug. 10 Støj 10.1 De vejledende støjgrænser for hhv. morgen, middag og aften skal overholdes (Jf. den gældende vejledning fra Miljøministeriet). 11 Eksisterende bindinger 11.1 Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med nærværende lokalplan, fortrænges (jf. Planloven 15).
B e s t e m m e l s e r 12 Lokalplanens retsvirkninger 12.1 Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om anlæg mv., der er nævnt i planen. 12.2 Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må der, ifølge Planlovens 18, ikke retligt eller faktisk etableres forhold i strid med planens bestemmelser, medmindre dispensation meddeles efter reglerne i Planlovens 19 eller 40. 12.3 Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke strider mod principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. 12.4 Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggelovgivningen. 12.5 Indtil forslaget er endeligt vedtaget, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan (jf. Planlovens 17, stk. 1). 1 0
V e d t a g e l s e V edtagelsespåtegning Forslag til lokalplan nr. 6-0608 er vedtaget til offentliggørelse af Sønderborg Byråd den 7. juni 2006. P.b.v. A. P. Hansen borgmester V edtagelsespåtegning Lokalplan nr. 6-0608 er endelig vedtaget af Sønderborg Byråd den 11. oktober 2006. P.b.v. A. P. Hansen borgmester 1 1
Svalevænget Rævehøj Rævehøj Ulkebølsten Agtoftsvej Drosselvej Præstegårdsvej Mågevænget Krog-Meyers Vej Ulkebølsten Kortbilag 1 - Kort over lokalplanområdet. Krog-Meyers Vej B i l a g Kap Stenbjergparken Krog-Meyers Vej Præstegårdsvej Torvet Vibevænget Agtoftsvej Solsortevej Augustenborg Landevej Hjortevej Hjortevej Lokalplanområde Hjortevej Multihus Stationsvej 1 2
00 Kortbilag 2 - Principskitse B i l a g Facade set fra syd 1:200 Plan 1:200 Nye træer omkring miljøstation Parkering Grønne græsøer Indgang Snit gennem køkken Multisal 126 m2 og multisal1:200 Glittet beton Omklædning og bad 18 m2 Scene Mobil foldevæg Grønne græsøer Faste skabe Mødesal 76 m2 Toilet 5 m2 Toilet 5 m2 Stole Mødesal 76 m2 Asfalt Parasol Mobil foldevæg HCToilet 4 m2 Tavlerum Depot Depot Træ-terasseøer Køkken Depot Araeloversigt Køkken, cafe og mødested126 m2 Køkken, cafe og mødested 126 m2 Multisal 126 m2 2 Mødesale 152 m2 Omklædning og bad 18 m2 2Toiletter a 5 m2 10 m2 Handicap toilet 4 m2 3 Depotrum a 4 m2 12 m2 Tavlerum 2 m2 Sti, indfarvet gummiasfalt Parasol Træ-terasseøer Indgang I alt netto 450 m2 Bede med buske og træer Øverst: Facaden af multi-huset set fra syd. Nederst: Projektplanen set oppefra. 1 3
Kortbilag 3 - Området i dag B i l a g Billeder fra april 2006, der viser lokalplanområdet før projektet er sat i gang. 1 4
KONKLUSIONSSKEMA Punkt Emne Miljøpåvirkning (1, 2 eller 3) Væsentlig betydning (A, B eller C) 1 Visuel påvirkning 2 B 2 Landskab 1 A 3 Naturbeskyttelse 1 A 4 Biologisk mangfoldighed 1 A 5 Jord og undergrund 1 A 6 Vand 1 A 7 Luft 1 A 8 Klimapåvirkning 1 A 9 Kulturarv 1 A 10 Befolkning 3 C 11 Menneskers sundhed 1 A 12 Trafik 1 A 13 Materielle goder 1 A 14 Naboområder 2 B 15 Alternativer, 0-løsning 1 A Definition: 1 - betyder at det er ikke sandsynligt, at der vil ske en miljøpåvirkning 2 - betyder at der er mulighed for en miljøpåvirkning 3 - betyder at der sandsynligvis vil ske en miljøpåvirkning A - betyder at miljøpåvirkningen vurderes at være uvæsentlig B - betyder at miljøpåvirkningen vurderes måske at være væsentlig C - betyder at miljøpåvirkningen vurderes at være væsentlig Konklusion: Projektet skønnes for 12 af 15 undersøgte emner at have en uvæsentlig påvirkning af miljøet. 2 emner at have en måske væsentlig påvirkning af miljøet, og kun 1 af de undersøgte emner skønnes at have en væsentlig påvirkning. Det er dog vigtigt at hæfte sig ved, at det for dette emne er en positiv påvirkning af miljøet. Støjgener i forbindelse med byggeriet skal overholde de vejledninger, der er udarbejdet af Miljøministeriet Det vurderes, at der ikke er behov for en yderligere vurdering af miljøpåvirkningen hos andre berørte myndigheder, og det vurderes således, at der ikke skal udarbejdes en miljøvurdering/miljørapport for projektet. M i l j ø - s c r e e n i n g 1 5