LOKALPLAN NR. 205 V E J L E K O M M U N E For et område ved Svineryggen, Vejle Juni 2006 Lokalplan nr. 205 Endelig godkendt den 07.02.2007. Offentliggjort den 24.02.2007. Tinglyst den xx.xx.xxxx.
LOKALPLAN NR. 205 For et område ved Svineryggen. Rødkildevej Lokalplanen fastlægger rammerne for disponering af området til primært boligbebyggelse og offentlig promenade. Svineryggen Oversigtskort 1:25000 Signaturforklaring: Oversigtskort med lokalplanens område 1:4.000 Eksisterende bygninger Lokalplanens område Skel efter det digitale Matrikelkort (Kortet kan ikke bruges til opmåling)
INDHOLD Redegørelse... 5 Baggrund for lokalplanlægningen... 5 Indledning... 5 Lokalplanens område... 5 Eksisterende forhold... 6 Lokalplanens indhold... 6 Lokalplanens formål og områdets anvendelse... 6 Udstykning, bebyggelse og parkering... 6 Ubebyggede arealer... 7 Vej-, sti- og parkeringsforhold... 7 Anden Planlægning... 8 Regionplan... 8 Kommuneplan... 8 Arkitekturpolitik... 9 El, vand- og varmeforsyning... 10 Spildevandsplan... 10 Miljøforhold... 10 Zoneforhold... 11 Kystnærhedszone... 11 Naturbeskyttelsesloven... 12 Museumsloven... 12 Forundersøgelse for miljøpåvirkning... 12 Lokalplanbestemmelser...14 1. Lokalplanens formål... 14 2. Lokalplanens område og zonestatus... 14 3. Områdets anvendelse...14 4. Vej-, sti- og parkeringsforhold... 15 5. Lednings- og lysanlæg... 16 6. Miljøforhold... 16 7. Bebyggelsens omfang og placering... 17 8. Bebyggelsens ydre fremtræden... 17 9. Ubebyggede arealer... 18 10. Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse... 19 11. Servitutter... 19 12. Tilladelser fra andre myndigheder... 19 13. Lokalplanens retsvirkninger... 20 Vedtagelsespåtegning... 22 Bilag Kortbilag A. Helhedsplan for Vejle Havn 1. Lokalplanens område/eks. forhold B. Visualisering (set fra Rødkildevej) 2. Fremtidige forhold/byggefelt C. Visualisering (set fra Østerbo) 3. Illustrationsplan D. Visualisering (set fra vandet) 4. Længdesnit/tværsnit E. Visualisering (set fra promenaden) 4 LOKALPLAN NR. 205
REDEGØRELSE Indledning Regegørelse Vejle Byråd har vedtaget et ideoplæg til en helhedsplan for Vejle Havn. Det indeholder en samlet plan for udviklingen af havneområdet på både kort og langt sigt. Det er et meget visionært oplæg, og det indeholder en lang række ideer til, hvordan havneområdet kan udvikles til et af de mest spændende havneområder i Danmark med en lang række funktioner og med arkitektur i høj kvalitet. Det første område, der er klar til byggeri, er området ved Svineryggen og de rekreative arealer, der grænser op til området. I december 2005 vedtog Vejle Byråd at sælge et areal til et nyt byggeri langs vandet ved Svineryggen. Lokalplanen, som omhandler det solgte areal, er baseret på et konkret byggeprojekt fra en privat bygherre - skitseforslaget til den nye bebyggelse er vist på kortbilag 3 og 4. Lokalplanens område Lokalplanens område strækker sig ud langs Svineryggen ved Vejle Fjord og afgrænses af Rødkilde Gymnasium og deres grønne arealer som nærmeste nabo mod vest. Mod syd afgrænses lokalplanen af et rekreativt område ved lystbådehavnen, Vejle Roklub og Vejle Kajakklub. I den nordlige ende af lokalplanområdet ligger Rødkildevej parallelt med jernbanen og Nørreskoven. Længere mod vest og ind mod byen ligger boligbebyggelsen Østerbo. Læsevejledning til lokalplanen Lokalplanen indledes med en redegørelse, der beskriver baggrunden for lokalplanlægningen. Sideløbende i den yderste spalte, beskrives processen for lokalplanens udarbejdelse og retsvirkninger. Derefter følger en beskrivelse af lokalplanens forhold til kommuneplanen og øvrig planlægning for området. Endelig følger lokalplanens bestemmelser med uddybende bemærkninger i den yderste spalte og sidst kortbilag. Hvad er en lokalplan? En lokalplan er en fysisk plan, der fastlægger de fremtidige forhold inden for lokalplanens område. En lokalplan kan f. eks. indeholde bestemmelser om, hvad et område skal anvendes til, hvordan vej- og stisystemet skal udformes, hvordan bebyggelsen skal placeres og udformes, hvor meget der må bygges, hvor dan friarealerne skal indrettes og en lang række andre forhold. Lokalplanen kan være Lokalplanens område og de nærmeste omgivelser Copyright: Profil Luftfoto LOKALPLAN NR. 205 REDEGØRELSE 5
mere eller mindre detaljeret. Hvorfor udarbejdes en lokalplan? I lov om planlægning er det bestemt, at der skal udarbejdes en lokalplan, når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, og når man ønsker at gennemføre større bygge- og anlægsarbejder. Hensigten er, at disse dispositioner får en hensigtsmæssig udformning og sammenhæng med anden planlægning og eksisterende bebyggelse. En lokalplan skal være i overensstemmelse med kommuneplanen. Hvordan behandles en lokalplan? En lokalplan skal behandles efter lov om planlægning. Bl.a. skal borgerne kunne tage stil ling til lokalplanen og komme med indsigelser og ændringsfor slag. Efter indsigelsesfristens udløb skal byrådet tage endelig stilling til forslaget, herunder eventuelle indsigelser og ændringsforslag fra borgere og myndigheder. Disse kan medføre ændringer i forslaget. Når lokalplanen er endeligt vedtaget, bekendtgøres dette i dagspressen, og herefter er lokalplanen bindende for grundejere inden for området. Lokalplanens midlertidige retsvirkninger Indtil lokalplanforslaget er endeligt vedtaget af byrådet, må ejendommene ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder således efter 17 i lov om planlægning et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejen dommen kan fortsætte som hidtil. Når fristen for at komme med indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan byrådet give tilladelse til udnyttelse af en ejendom i overensstemmelse med forslaget, hvis der ikke samtidig kræves en ændring af kommuneplanen, og hvis udnyt telsen ikke er lokalplanpligtig, og der ikke er nedlagt veto mod lokalplanforslaget af andre myndigheder. Eksisterende forhold Lokalplanområdet anvendes til offentlige og rekreative formål, opholdsarealer, grønt område og lign. Området grænser op til Vejle Fjord. En sti langs vandet forbinder lystbådehavnen og Rødkildevej og benyttes af gående, hundeluftere, cyklister mv. Fronten og boldværket mod vandet fremstår slidt og trænger til genopbygning. Rødkildevej, som ligger nord for området, forbinder den nordøstlige del af byen, Bredballe, med midtbyen og betjener mange bilister hver dag. Vejadgangen til området er derfor nem og afstanden til midtbyen og indkøbsmuligheder mv. er kort. Lokalplanens indhold Lokalplanens formål og områdets anvendelse Det er lokalplanens formål at fastlægge områdets anvendelse primært til boligformål, så udstykning og bebyggelse følger de principper, der er givet i ideoplæget for helhedsplanen og udbygningen og omdannelsen af havneområdet. Se bilag A (Helhedsplan for Vejle Havn). Det er også lokalplanens formål at skabe et område, der kan være et nyt vartegn for Vejle som by og et område, der markerer sig med stor arkitektonisk kvalitet og nytænkning. Lokalplanens område må kun anvendes primært til boligformål, hvor der kan indpasses forskellige typer af erhverv som kontorer og liberale erhverv, udstilling/showroom, restaurant/café og faciliteter til kajak- og roklub. Restaurant/café og kajak- og roklub skal placeres i direkte kontakt og sammenhæng med promenaden og det kommende aktivitetsbånd (jvf. helhedsplanen for Vejle Havn). Bebyggelsen skal rumme boliger i forskellig størrelse og indretning, så forskellige familietyper og boformer kan tilgodeses. Det er også lokalplanens formål at fastlægge retningslinier, så området udbygges ud fra bæredygtige holdninger ved byggemodning, udformning, opførelse og drift af byggeri og friarealer. Byrådet kan tillade, at der drives virksomheder, som normalt kan udføres i boligområder, når lokalplanens forudsætninger i øvrigt er opfyldt. Udstykning, bebyggelse og parkering Der kan ikke ske yderligere udstykning i lokalplanområdet. Inden for lokalplanområdet kan der ske matrikulære ændringer, så byggeriet kan ligge på én ejendom. Bebyggelsen skal placeres indenfor det på kortbilag 2 viste byggefelt. Lokalplanen muliggør, at der kan opføres bygninger i op til 10 etager og i en højde af 34 meter. Etagearealet kan være på 14.000 m². Det er en forudsætning, at der i det langstrakte byggefelt skabes en afstand mellem de enkelte bygninger, så der er udsyn mellem bygningerne fra både byen mod vest og fra fjorden 6 LOKALPLAN NR. 205
og landskabet mod øst. Bebyggelsen skal med sin placering medvirke til at fremhæve byens front mod fjorden med et klart udtryk, der virker unikt, spændende og oplevelsesrigt. Højhusbyggeri Vejle har tidligere bygget høje huse med opførelsen af Hotel Australia som et af de første højhuse i landet. Senere er højhuset på Jellingvej og Sygehuset kommet til og sidst Den Hvide Facet ved Havneparken. Byrådet har nu et ønske om at åbne mulighed for et nyt vartegn, der udnytter lokalplanområdets attraktive beliggenhed ved Vejle Fjord. Visuel vurdering fra kysten Bebyggelsen er vist på en række visualiseringer, se bilag B, C, D og E. Bebyggelsen består af 5 enheder, som snævrer ind i højden som bølgetoppe og er forbundet i stueetagen. Dermed er bebyggelsen fysisk sammenhængende, men visuelt adskilt og giver udsyn mellem den bagvedliggende bebyggelse og vandet. Set fra Rødkildevej og vandet ligner Vejle by en aktiv erhvervs- og handelsby. Sygehuset, Hotel Australia, Den Hvide Facet og kirketårnene dominerer billedet sammen med siloer, tankanlæg, kraner og skorstene på havnen. Projektets bebyggelse vil slutte sig til disse høje bygninger og markere sig i byprofilen, samtidig med at den organiske form refererer til Nørrreskovens bløde silhuet. Når man ser byen fra vandet, vil de stærke landskabelige former og havnens struktur ikke blive forstyrret mærkbart af en høj bebyggelse som det foreslåede. Set fra Vejlefjordbroen, integreres bebyggelsen med 10 etager og en højde på ca. 30 m med byens varierede bygningsmasse. Materialer Bebyggelsen i lokalplanområdet skal fremstå som en arkitektonisk helhed med en detaljering og karakter, der bygger på nutidig arkitektur. Der tilstræbes en harmonisk materiale- og farveholdning i bebyggelsen. Den bølgede tagoverflade kan udføres med lyse/hvidlige keramiske kakler og lign., eller alternativt med metal som ikke er reflekterende. Mod øst og vest tilstræbes det, at facaderne overvejende udføres i glas med enkelte faste udfyldningspartier og skydedøre i eksempelvis metal eller træ, således at der opnås et levende og varieret udtryk. Solafskærmning kan integreres og skal i så fald være en del af byggeriets arkitektoniske udtryk. Ubebyggede arealer I forbindelse med byggeriet skal der udlægges areal til fællesophold og p- pladser for beboerne i lokalplanområdet. Langs hele adgangsvejen A-A og ind mod Rødkilde Gymnasiums arealer skal der etableres et fast lavt hegn med beplantning på begge sider som afskærmning. Plantevalget skal bestå af danske løvtræsarter og indgå i en samlet plan og i harmoni med bebyggelsen. Vej-, sti- og parkeringsforhold Langs fjorden skal der anlægges en offentlig promenade i en bredde indtil 15 m, som i sin udformning og mate- Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra datoen for for slagets offentliggørelse, og indtil den endeligt vedtagne lo kalplan er offentligt bekendtgjort, dog højst 1 år efter for slagets offentliggørelse. Lokalplanens varige retsvirkninger Efter den offentlige bekendtgørelse af den endeligt vedtagne lokalplan må ejendomme inden for lokalplanens område ifølge 18 i lov om planlægning kun udstykkes, bebygges eller anvendes efter planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigel ser fra lokalplanen kan kun gennemføres efter en ny lokalplan. Efter 47 i lov om planlægning kan der foretages eks propriation af private ejendomme eller rettigheder over ejen domme, når det er af væsentlig betydning for lokalpla nens virkeliggørelse. Private tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalpla nen, fortrænges af planen. LOKALPLAN NR. 205 REDEGØRELSE 7
Kort vejledning om miljøvurdering: Forundersøgelsen foretages i henhold til Lov om Miljøvurdering. Forundersøgelsen foretages for en række emner, som i forskellig form fremgår af loven. For hvert emne vurderes om et projekt har en sandsynlig væsentlig miljøpåvirkning, eller en usandsynlig væsentlig miljøpåvirkning. Hvis der inden for et emne vurderes at være en være en sandsynlig væsentlig miljøpåvirkning, skal der foretages en nærmere undersøgelse scoping. Det vil sige, at der skal udarbejdes en redegørelse for, hvad der skal vurderes nærmere og hvordan. Scopingen skal sendes til de berørte myndigheder. Ved f.eks. en væsentlig miljøpåvirkning af naturbeskyttelsesinteresser, kan det være amtet, som skal inddrages. Det skal fremgå af lokalplanens redegørelse at der er foretaget en forundersøgelse og konklusionen af denne. Det vil være relevant kort at redegøre for de undersøgte forhold. Loven er uklar om, hvorvidt alle emner herefter skal miljøvurderes, selv om miljøpåvirkningen kun knytter sig til et eller få emner. Man kan vælge at lægge hovedvægten af miljøvurderingen på de berørte emner og blot gennemgå de øvrige emner mere summarisk. Miljøvurderingen skal indeholde fastlæggelse, beskrivelse og vurdering af sandsynlig væsentlig indvirkning på miljøet ved planens gennemførelse og alternativer. Miljøvurderingen skal være en del af planens redegørelse (Evt. som bilag til planen). Miljøvurderingen skal være offentlig tilgængelig og skal sendes til andre myndigheder, hvis områder berøres. Miljøvurderingen kan følges med planforslaget i offentliggørelse. rialevalg harmonerer med bebyggelsen i lokalplanområdet. (Se kortbilag 3). Der medtages et areal på 15 m ud i Vejle Fjord til opfyldning og etablering af en promenade foran byggeriet. Der udlægges areal til en ny gangsvej A-A fra Rødkildevej og ind i området, som vist på kortbilag 2. Vejen udlægges i en bredde af i alt 12 m. Adgangsvejen kan etableres med hastighedsdæmpende foranstaltninger og efter principperne om stilleveje. Der kan etableres parkering på terræn i tilknytning til vejen. Langs vejens østlige side etableres fortorv. Vejen udlægges med mulighed for en vendeplads mod syd eller en fremtidig forbindelse til lystbådehavnen (jvf. Helhedsplanen for Vejle Havn). Belysning af færdsels-, parkeringsog opholdsarealer samt beplantninger langs vejen og promenaden skal udføres og koordineres efter en samlet plan, så området præsenterer sig med kvalitet og tilpasset helhedsindtrykket i området. Anden Planlægning Redegørelse for lokalplanens forhold til kommuneplanen og anden planlægning for området. Regionplan I Regionplan 2005-2017 for Vejle Amt, er området udlagt til byudvikling. Lokalplanen er i overensstemmelse med regionplanens mål og retningslinier. Kommuneplan - Plan 2012 Hovedstruktur Hovedstruktur for Trekantområdet 2003-2014 Lokalplanområdet er i Hovedstruktur for Trekantområdet 2003-2014 udpeget til boligformål, nærmere bestemt byboliger. Attraktive byboliger opføres ved fortætning og udfyldning i de eksisterende byområder samt ved byomdannelse af gamle erhvervsarealer og havnearealer. Byboligerne udnytter byernes kvaliteter med åer, parker, pladser og havnemiljøer. I Trekantområdet ønskes nye koncepter med spændende bomiljøer med nærhed til naturen, kysten, marina, golfbane eller andre faciliteter. Lokalplanen er i overensstemmelse med hovedstrukturen. Rammebestemmelser Mål for lokalplanlægningen for området ved Skyttehusbugten: Det er målet at skabe en flot afgrænsning af byen mod fjorden. Afgrænsningen kan ske ved at inddrage en del af fjordarealerne. Målet er at skabe et åbent offentligt areal til rekreative udfoldelser, samt mulighed for særlige boligforformål og eksperimentelt byggeri. Særlige bestemmelser for området: 1.O.16 Rødkilde Gymnasium Anvendelsen fastlægges til offentlige formål, skole, idrætsanlæg, grønt område samt offentlige og private insti- 8 LOKALPLAN NR. 205
tutioner af almennyttig karakter. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 40%. Bebyggelsen må max. opføres i 2 etager og i en højde af max. 8,5 m. Byrådet kan dog tillade at en bygning eller dele af en bygning opføres i en større højde, såfremt særlige hensyn til drift, indretning eller arkitektonisk fremtræden kan begrunde det. Opførelse af en idrætshal i større højde kan ske på grundlag af en samlet plan. Parkering og opholdsarealer fastsættes i hvert enkelt tilfælde under hensyntagen til anvendelsen. Området kan indgå i en fælles løsning af byafgrænsningen og den fremtidige anvendelse af området ved Skyttehusbugten. En del af området ligger inden for støj- og vibrationsgrænsen fra jernbanestrækningen Vejle - Skanderborg. Se retningslinier vedrørende støj og vibrationer fra jernbane. 1.O.17 Skyttehusbugten Områdets anvendelse fastlægges til offentlige og rekreative formål, opholdsarealer, grønt område, cirkus/kulturplads, promenadesti og lign.. Der kan opføres offentlig og privat bebyggelse af almennyttig karakter med tilknytning til områdets rekreative anvendelse. Der kan endvidere opføres særligt eksperimentielt boligbyggeri, udstillingshuse eller lignende. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 40%. Bebyggelsen må max. opføres i 2 etager og i en højde af max. 8,5 m. Byrådet kan dog tillade at en bygning eller dele af en bygning opføres i en større højde, såfremt særlige hensyn til drift, indretning eller arkitektonisk fremtræden kan begrunde det. Opholdsarealer og parkeringsarealer fastsættes i hvert enkelt tilfælde under hensyntagen til anvendelsen. Der kan etableres en permanent byafslutning på området, evt. ved inddragelse af en del af bugten. Der kan etableres en vejadgang til området fra Rødkildevej. Der skal reserveres areal til vejanlæg (P-søgering). Området, der på kortbilaget er vist med skravering, kan overføres til byzone i en lokalplan. En del af området ligger inden for støj- og vibrationsgrænsen fra jernbanestrækningen Vejle - Skanderborg. Se retningslinier vedrørende støj og vibrationer fra jernbane. Den endelige kystafgrænsning fastlægges i en lokalplan. Tillæg til rammerne Lokalplanen er i overensstemmelse med de overordnede principper i rammerne for området, men afviger fra bebyggelsesprocent, bygningshøjde og anvendelse. Der er derfor i forbindelse med lokalplanen udarbejdet et kommuneplantillæg. Arkitekturpolitik Der skal tages højde for arkitekturpolitikkens retningslinier i fremtidige planlægningsprojekter, nybyggerier, byfornyelsesprojekter og ved vurderinger af byggeansøgninger. Det er arkitekturpolitikkens mål at sikre visuelle og arkitektoniske sammenhængende forløb mellem de enkelte kvarterer og bydele. LOKALPLAN NR. 205 9
Alle nye byggerier, anlæg og opholdsarealer skal tilføre områderne en højere arkitektonisk kvalitet. Lokalplanen sikrer, at ny bebyggelse vil fremstå som en samlet bebyggelse med materialer, konstruktioner og detaljer, der skaber et harmonisk helhedsindtryk og en god sammenhæng til eksisterende nabokvarter. Bebyggelsen skal konstrueres og fremstå med en karakter og detailløsninger som er i overensstemmelse med en almen opfattelse af moderne arkitektur. El-, vand- og varmeforsyning Vandforsyning Lokalplanområdet er i Vejle Kommunes Vandforsyningsplan udlagt til forsyning fra et privat, alment vandværk. Varmeforsyning Lokalplanområdet er omfattet af Vejle Kommunes Varmeplan. Der er kollektiv varmeforsyning i området. Flere oplysninger kan findes på Vejle Kommunes hjemmeside. Ledninger, herunder ledninger til vejbelysning m.m., må kun fremføres som jordkabler. Spildevandsplan Lokalplanområdet er omfattet af Vejle Kommunes spildevandsplan. Ved kommende revision af spildevandsplanen, ændres anvendelsen fra offentligt formål og friareal til boligareal inden for lokalplanens område. Kloak i boligområdet skal udføres efter separatprincippet og afledning skal ske til offentligt ledningsanlæg. Miljøforhold Opfyld til promenade Ifølge bekendtgørelse om miljømæssig vurdering af visse anlæg og foranstaltninger på søterriotoriet (bek.nr. 809 af 22. august 2005 - Transport og Energiministeriet) vurderes det, at der ikke skal laves en VVM-redegørelse, idet lokalplanområdet ikke skal anvendes til havneformål. Kommuneplanen giver mulighed for opfyldning i fjorden til opførelse af bl.a. nyt boligbyggeri. Det konkrete byggeprojekt nødvendiggør en mindre opfyldning på maksimum 15 m i fjorden til etablering af promenaden - et areal, som er langt mindre end det, der gives mulighed for i kommuneplanen. Med kommuneplantillæget reduceres rammeområdet og dermed muligheden for opfyldning i fjorden til kun at omfatte lokalplanområdet og mindre opfyldning langs Rødkildevej. Jordforurening Der er foretaget boreprøvet, som viser, at der er jordforurening i området. Før bygge- og anlægsarbejde igangsættes, skal der indhentes tilladelse fra Vejle Kommune i henhold til Lov om jordforurening. Virksomhedsstøj I relation til miljølovens retningslinier vedr. ekstern støj fra virksomheder skal området betragtes som områdetype 3. Områdetype 3 er områder for blandet bolig- og erhvervsbebyggelse, centerområder (bykerne). De tilgrænsende områder er også områdetype 3. 10 LOKALPLAN NR. 205
Trafikstøjbelastning Jernbane Lokalplanområdet ligger inden for et område, der er påvirket af støj og vibrationer fra jernbanestrækningen Vejle-Skanderborg. Støjgrænsen er på 60 db(a). Ved huludfyldning i sammenhængende byområder og mindre byfornyelse, hvor planlægningsafstandene ikke kan opfyldes, kan det accepteres, at støjgrænsen på 60 db(a) kun opfyldes på boligernes primære opholdsarealer og på mindst én af hver boligs facader. Inden der opføres nybyggeri i området skal det eftervises, at det maksimale støjniveau fra jernbanen ikke overstiger 85 db(a) samtidig med, at grænsen for vibrationer fra jernbanetrafikken er overholdt. Dokumentation for støjniveauet skal udformes som måling eller beregning, der efterviser, at det maksimale støjniveau (L-Amax) for det mest støjende tog, der regelmæssigt anvendes på banestrækningen, ikke overstiger 85 db(a). Der henvises iøvrigt til Miljøstyrelsens vejledning nr. 5, 1985 for Beregning af støj fra jernbaner. Dokumentation for vibrationer fra togtrafikken skal udformes som målinger på stedet jf. Miljøstyrelsens Retningslinier for måling og vurdering af vibrationer i det eksterne miljø, 2/1983. Grænseværdien for vibrationer fra togtrafik er på 75 db(kb-vægtet accellerationsniveau). Vej Støjbelastningen fra Rødkildevej er 60-64 db(a) målt 10 m fra vejmidte. Ved indretning af støjfølsom virksomhed og boliger skal der tages hensyn til trafikstøj. Støjgrænsen er på 55 db(a). Ved huludfyldning i sammenhængende byområder og mindre byfornyelse, hvor planlægningsafstandene ikke kan opfyldes, kan det accepteres, at støjgrænsen på 55 db(a) kun opfyldes på boligens primære opholdsarealer og én af hver boligs facader. Risikovirksomhed Risikovirksomheden, Brenntag Nordic A/S ligger på Vejle Havn ca. 300-500 m fra lokalplanområdet. Virksomheden har lavet beregninger for mulige konsekvenser af uheld og beskrivelse af foranstaltninger til sikring mod uheld og er derpå blevet godkendt af risikomyndighederne. Lokalplanområdet ligger indenfor konsekvenszonerne for større uheld på Brenntag Nordic A/S, men det vurderes, at sandsynligheden for alvorlige uheld er meget lille. Zoneforhold Den østlige del af lokalplanens område mod fjorden ligger i landzone og den vestlige del mod byen ligger i byzone. Ved den offentlige bekendtgørelse af den endeligt vedtagne lokalplan overføres landzonearealerne til byzone. Kystnærhedszone Lokalplanområdet ligger inden for kystnærhedszonen. Bebyggelsen vil med sin placering ved Vejle Fjord være synlig fra kysten. De nuværende havneområder er karakteristiske ved deres varierede bebyggelse hvad angår højde og bredde. LOKALPLAN NR. 205 11
En ny bebyggelse vil med sine 10 etager lægge sig visuelt tæt op af denne forskelligartethed, som havnearealers bebyggelse som oftest giver. Midtbyens tæthed i form af kirketårne, kontorbygninger, boliger mv. kan anes mellem den nye bebyggelse.den nye boligbebyggelse refererer både til havnens og byens karakter. Da det er en forudsætning, at der skabes en afstand mellem de enkelte bygninger, så der er udsyn mellem bygningerne fra både byen mod vest og fra fjorden og landskabet mod øst, vil bebyggelsens højde virke mindre markant. Desuden medvirker bebyggelsens bølgeform til, at hver enkelt bølgetop snævrer ind for oven og skaber mere udsyn og luft, som vist på bilag C. Vejle Museum har meddelt, at der ikke er registreret fortidsminder på stedet eller i umiddelbar nærhed heraf. Museet vurderer, at der ikke er risiko for at støde på væsentlige fortidsminder i forbindelse med projektet. Forundersøgelse for miljøvurdering Der er foretaget forundersøgelse og byrådet har besluttet, at der ikke udarbejdes miljøvurdering. Naturbeskyttelsesloven Skovbyggelinje En del af lokalplanens område ligger tæt på Nørreskoven. Området er undtaget for skovbyggelinje efter naturbeskyttelsesloven. Ifølge lov om naturfredning fra 1978 47 a, stk. 2, punkt 4 er områder, hvor der før den 1. september 1972 var påbegyndt en væsentlig, lovlig bebyggelse, undtaget fra skovbyggelinjen. Museumsloven Jordfaste fortidsminder (bo og gravpladser, kulturlag og lignende) er omfattet af museumsloven kapitel 8. Forud for byggemodning og byggeri skal Vejle Museum kontaktes. Hvis man under anlægsarbejdet finder fortidsminder, skal arbejdet standses og Vejle Museum skal kontaktes. 12 LOKALPLAN NR. 205
LOKALPLAN NR. 205 13
Vejle Kommune Teknisk Forvaltning Kirketorvet 22 7100 Vejle LOKALPLANBESTEMMELSER Lokalplan nr. 205 for et område ved Svineryggen Efter lov om planlægning (Lov nr. 763 af 11. september 2004, med senere ændringer) fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Lokalplanens formål Lokalplanens formål er, - at følge principperne fra ideoplægget til helhedsplanen for Vejle Havn og udbygningen og omdannelsen af havneområdet, - at skabe attraktive boliger med høj arkitektonisk kvalitet, - at fastlægge områdets anvendelse til primært boligformål som etageboligbebyggelse, - at ny bebyggelse bliver udført i en arkitektur, der markerer sig med kvalitet og nytænkning og som nyt vartegn for Vejle som by, - at fastlægge bygningsregulerende bestemmelser m.h.t. bygningers placering, udformning og materialevalg, - at der etableres de nødvendige parkeringspladser til boliger i lokalplanområdet, - at der udlægges brugbare friarealer med let tilgængelighed også for handicappede efter en samlet plan med stor arkitektonisk kvalitet, - at der etableres en offentlig promenade langs vandet med høj arkitektonisk kvalitet, 2 Lokalplanens område og zonestatus 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter del af matr. nr. 34ap og del af matr. nr. 34am, Engene, Vejle Jorder samt et mindre vandareal. 2.2 Lokalplanens område ligger dels i byzone og dels i landzone. Med lokalplanens endelige vedtagelse overføres landzonearealet til byzone, som vist på kortbilag 2. 3 Områdets anvendelse 3.1 Området må kun anvendes til etageboliger, erhvervsformål som kontorer og liberale erhverv, udstilling/showroom, restaurant/café og offentlige formål som kajak- og roklub, offentlig promenade og rekreative arealer. 14 LOKALPLAN NR. 205
3.2 Der kan drives visse former for erhvervsvirksomhed i en bolig, f.eks. indehaverens egen udøvelse af liberalt erhverv, under forudsætning af, - at det er en virksomhed i klasse 1 efter Håndbog om Miljø- og Planlægning, Ad 3.2. Klasse 1 omfatter virksomheder og anlæg, som ikke giver anledning til nævneværdig påvirkning af omgivelserne, og som kan integreres med boliger. - at der opretholdes en selvstændig beboelse på ejendommen, - at ejendommen fremstår med karakter af beboelsesejendom både i udformning og indretning af bebyggelse og indretning af ubebyggede arealer, ved skiltning el. lign., og - at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på den pågældende ejendom. 4 Vej-, sti- og parkeringsforhold 4.1 Der udlægges areal til adgangsvejen A-A i en bredde af i alt 12 m, som vist på kortbilag 2. Vejen kan være fremtidig adgangsvej til lystbådehavnen mv. 4.2 Der udlægges areal (som vist på kortbilag 2) til en offentlig promenade langs vandet i en bredde indtil 15 m. 4.3 Veje og stier skal udformes efter gældende regler, så området bliver tilgængeligt for handicappede. Parkering 4.4 Der skal udlægges areal til 1 p-plads pr. bolig, som underjordisk parkering i princippet som vist på kortbilag 4. En del af parkeringen kan anlægges som fælles p-pladser. 4.5 Der skal udlægges areal til 1 p-plads pr. 50 m² til erhvervsformål. 4.6 Ved andre formål end bolig og erhverv fastlægges antallet af p-pladser i forhold til anvendelsen. 4.7 Der skal anlægges handicap-p-pladser efter gældende regler. 4.8 Der kan etableres et mindre antal p-pladser på terræn i tilknytning til vejen. 4.9 Beplantning og belysning på parkerings- og færdselsarealer skal ske på grundlag af en samlet plan og godkendes af Byrådet. LOKALPLAN NR. 205 LOKALPLANBESTEMMELSER 15
4.10 Der skal sikres hensigtsmæssig adgang for renovationsbiler til bebyggelsen. 5 Lednings- og lysanlæg 5.1 Ledninger til vejbelysning m.m. må kun udføres som jordkabler. 5.2 Master og kabelskabe for elforsyning, gadebelysning, fællesantenne m.v. skal integreres i bygningerne. I særlige tilfælde kan det tillades at placere ovennævnte master og kabelskabe på grunden indtil en afstand af 0,7 m fra skel (mod vej, parkerings- og vendepladser) og skal således afskærmes og udformes i harmoni med bebyggelsen. Der skal sikres mulighed for nedlægning af vandledninger, el-, fællesantenne- og telefonkabler m.m. på grunden i en afstand af 0,5 m fra grundens skel (mod vej, parkerings- og vendepladser og stier). 6 Miljøforhold Jernbane 6.1 Ved opførelse af bebyggelse i lokalplanområdet, skal det ved afskærmning eller andre støjdæmpende foranstaltninger sikres, at det udendørs døgnækvivalente trafikstøjniveau på ejendommene ikke overstiger 60 db(a) målt i forhold til trafikstøj fra jernbanen. Hvis det ikke er muligt at nedbringe støjniveauet til 60 db(a) i ethvert punkt af området, skal det sikres, at støjniveauet på bygningernes primære opholdsarealer og på mindst en af boligens facader ikke overstiger 60 db(a). Desuden skal det ved bygningsmæssige foranstaltninger sikres, at der opnås et indendørs støjniveau på max. 30 db(a) i bebyggelsens beboelsesrum. Inden der opføres nybyggeri, skal det dokumenteres, at det udendørs døgnækvivalente trafikstøjniveau på ejendommen ikke overstiger det anførte og i givet fald hvilke foranstaltninger, der foretages for at sikre dette. 6.2 Inden der opføres nybyggeri, skal det eftervises, at det maksimale støjniveau ikke overstiger 85 db(a) samtidig med, at grænsen for vibrationer fra jernbantrafik er overholdt. Dokumentation for støjniveauet skal udformes som måling eller beregning, der efterviser, at det maksimale støjniveau (L-Amax) for det mest støjende tog, der regelmæssigt anvendes på banestrækningen, ikke overstiger 85 db(a). Der henvises i øvrigt til Miljøstyrelsens vejledning nr. 5, 1985 for beregning af støj fra jernbaner. Dokumentation for vibrationer fra togtrafikken skal udformes som målinger på 16 LOKALPLAN NR. 205
stedet jf. Miljøstyrelsens retningslinier for måling og vurdering af vibrationer i det eksterne miljø, 2/1983. Grænseværdien for vibrationer fra togtrafik er på 75 db(kb-vægtet accellerationsniveau). Vejstøj 6.3 Ved opførelse af bebyggelse skal det sikres, at det udendørs døgnækvivalente trafikstøjniveau på ejendommene ikke overstiger 55 db(a), målt i forhold til trafikstøj fra de omgivende veje og fra Vejle Fjord broen. Hvis det ikke er muligt at nedbringe støjniveauet til 55 db(a) i et hvert punkt af området, skal det sikres, at støjniveauet på boligens primære opholdsarealer og på mindst en af boligens facader ikke overstiger 55 db(a). Desuden skal det ved bygningsmæssige foranstaltninger sikres, at der opnås et indendørs støjniveau på max. 30 db(a) i bebyggelsens beboelsesrum. Virksomhedsstøj 6.4 I forhold til miljølovgivningens retningslinier vedr. ekstern støj fra virksomheder, skal området betragtes som områdetype 3. Ved etablering af ventilationsanlæg skal det sikres ved afskærmning eller andre støjdæmpende foranstaltninger, at det udendørs støjniveau ikke overstiger de anførte støjgrænser i området Samlet støj 6.5 Det skal sikres og dokumenteres, at det samlede støjniveau fra jernbane, veje og virksomheder ikke overstiger de tilladte grænseværdier. 7 Bebyggelsens omfang og placering 7.1 Ny bebyggelse skal opføres indenfor byggefeltet som vist på kortbilag 2. Ad 6.4 Støjgrænser for områdetype 3 Mandag - fredag kl. 07.00-18.00, lørdag kl. 07.00-14.00 = 55 db(a) Mandag- fredag kl. 18.00-22.00, lørdag kl. 14.00-22.00 og søndag kl. 07.00-22.00 = 45 db(a) Alle dage kl. 22.00-07.00 = 40 db/(a) Ad 6.5 Endvidere fremgår det af planlovens 15 a at støjbelastede arealer kun må udlægges til støjfølsom anvendelse, hvis det er godt gjordt, at man kan sikre den fremtidige anvendelse mod støjgener. 7.2 Der kan opføres 14.000 m² etageareal og parkeringskælder. 7.3 Bebyggelsen må opføres i op til 10 etager med en maksimum bygningshøjde på 34 m målt over eksisterende terræn/niveauplan. 7.4 Bebyggelse indenfor lokalplanens område skal følge principperne i illustrationsplanen som vist på kortbilag 3 og tvær- og længdesnit som vist på kortbilag 4. Ad 7.4 Det er et princip for bebyggelsen, at der er en åbenhed og udsyn mellem de enkelte bygninger. 7.5 Bebyggelsen skal placeres i en kote, så det sikres mod højvandssituationer. 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 8.1 Ny bebyggelse i området skal forholde sig til, at den opføres som en del af et større havneareal. Arkitekturen skal derfor hente inspiration i de linier, udtryk, LOKALPLAN NR. 205 LOKALPLANBESTEMMELSER 17
detaljer, farver og materialer, der findes i meget af det eksisterende byggeri på havnen. Ad 8.2 Bebyggelsen (som vist på bilag D og E) viser den bølgede tagoverfl ade som det bærende element og det er vigtigt, at der tilstræbes et overfaldemateriale, der understøtter dette. 8.2 Bebyggelsen som helhed skal have en harmonisk materiale- og farveholdning. Den store bølgede tagflade på den viste bebyggelse skal udføres i lyse/hvidlige keramiske kakler og lign. eller alternativt i metal med en ikke-reflekterende overflade. Der kan tillades mindre glas/vinduespartier i tagfladen. Materialevalget kræver godkendelse af Byrådet. 8.3 Mod øst og vest tilstræbes det, at facaderne overvejende udføres i glas med enkelte faste udfyldningspartier og skydedøre i eksempelvis metal eller træ, så der opnås et levende og varieret udtryk. 8.4 Solafskærmning kan integreres og skal være en del af byggeriets arkitektoniske udtryk. 8.5 Skilte må kun opsættes med byrådets tilladelse i hvert enkelt tilfælde. Skilte skal udføres som løse bogstaver opsat på muren tilpasset bygningen i størrelse og placering. Belysning af skilte skal udføres som indirekte belysning. 8.6 Der må ikke opstilles udendørs antenneanlæg. Dog kan der med tilladelse opstilles antenner med et begrænset omfang på de enkelte ejendomme, når antennerne er beregnet for tilslutning til radioamatøranlæg, kaldeanlæg og lignende. 8.7 Ventilationsanlæg, andre tekniske anlæg og afkast skal integreres i bygningskroppen eller udformes som elementer der er arkitektonisk bearbejdet. Der må ikke være rørføringer på tage og facader. Mindre aggregater, der opstilles på tage og facader, skal inddækkes på alle sider. 9 Ubebyggede arealer 9.1 Der skal udlægges areal til fællesophold for beboerne i lokalplanområdet. Langs hele vestsiden af byggeriet skal der udlægges et friareal med en bredde på 4 meter og langs hele østsiden et friareal med en bredde på 5 meter, som vist på kortbilag 2. 9.2 Der må ikke terrænreguleres med mere end +1,0 m i forhold til eksisterende terræn og ikke nærmere skel end 0,5 m uden byrådets tilladelse. Terrænregulering må udføres med en maksimal hældning på 1:1,5. Terrænregulering må kun ske på grundlag af en samlet reguleringsplan for området. 9.3 I lokalplanens område er det ikke tilladt at sætte lystbåde og uindregistrerede køretøjer. Jfr. definitionerne i færdselsloven må der kun parkeres biler med tilladt totalvægt indtil 3500 kg, motorcykler og knallerter. Parkering af øvrige køretøjer, 18 LOKALPLAN NR. 205
påhængskøretøjer og blokvogne er ikke tilladt. 9.4 Udendørs oplag må ikke finde sted. Affalds- og varehåndtering samt cykelparkering o. l. skal integreres i bygningerne. Adgangsarealer 9.5 Belysning af veje, stier og andre færdselsarealer samt bygninger skal udformes efter en samlet plan, som skal godkendes af Byrådet. Skotbelysning skal være afblændet foroven. 9.6 Arealerne på østsiden af bebyggelsen og langs vandet (som vist på kortbilag 2) skal udformes som en bred, sammenhængende og offentlig tilgængelig promenade i en bredde indtil 15 m. Promenaden skal udformes i en arkitektur, der tilpasses og harmonerer med den øvrige bebyggelse i lokalplanområdet og i materialer af høj kvalitet som f.eks. granit og træ. Langs adgangsvejen A-A og ind mod Rødkilde Gymnasiums arealer skal der etableres et levende hegn som afskærmning. Befæstning af køre- og adgangsarealer og beplantning af adgangs- og fællesarealer skal ske efter en samlet plan. Plantevalget skal bestå af danske løvtræsarter og indgå i en samlet plan og i harmoni med bebyggelsen. 10 Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse 10.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før bebyggelsen er tilsluttet et kollektivt varmeforsyningsanlæg. Der kan tillades indretning af alternative opvarmningsanlæg som supplement, hvis det integreres i arkitekturen som en samlet plan, f.eks. solvarmeanlæg. 10.2 Før ny bebyggelse tages i brug, skal den tilsluttes et fælles antenneanlæg. 10.3 Før ny bebyggelse tages i brug, skal de i 4.6 nævnte parkeringspladser og i 9.1 nævnte opholdsarealer være etableret eller sikret etableret. 11 Servitutter 11.1 Tinglyste privatretlige tilstandsservitutter inden for området fortrænges kun af lokalplanen i det omfang, de er uforenelige med planens bestemmelser 12 Tilladelser fra andre myndigheder 12.1 Uanset foranstående bestemmelser må der ikke foretages ændringer af eksisterende lovlige forhold, før der er opnået tilladelse fra Kystdirektoratet til opfyldning af fjorden og til anlæggelse af en promenade. LOKALPLAN NR. 205 LOKALPLANBESTEMMELSER 19
13 Lokalplanens retsvirkninger 13.1 Efter den offentlige bekendtgørelse af den endeligt vedtagne lokalplan, må ejendomme inden for lokalplanens område ifølge 18 i lov om planlægning kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. 13.2 Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. 13.3 Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved en ny lokalplan. 20 LOKALPLAN NR. 205