LOKALPLAN 10-045 ADMINISTRATIONS- OG SERVICEOMRÅDE VED KJELLERUPSGADE/ØSTERBRO AALBORG MIDTBY AALBORG KOMMUNE MAGISTRATENS 2. AFDELING MARTS 1996
VEJLEDNING En lokalplan fastlægger bestemmelser for, hvordan arealer, nye bygninger, beplantning, stier, veje o.s.v. skal anvendes, placeres og udformes inden for et bestemt område. Lokalplanen består af en redegørelse (grå sider) og lokalplanbestemmelserne (hvide sider) med vejledende forklaringer. I redegørelsen fortælles kort om de eksisterende forhold inden for og omkring lokalplanområdet samt om hvordan lokalplanen forholder sig til den øvrige planlægning. Lokalplanbestemmelserne er bindende. Illustrationer samt tekst skrevet i kursiv har til formål at forklare og illustrere lokalplanbestemmelserne. Efter planloven har byrådet pligt til at udarbejde en lokalplan, - når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, - inden større byggeri, anlægsarbejde eller udstykning kan sættes igang, Lokalplanens retsvirkninger er nærmere omtalt i lokalplanen. Yderligere oplysninger Aalborg Kommune, Magistratens 2. Afdeling, Vesterbro 14, Postbox 765, 9100 Aalborg Telefon 99 31 31 31 Udsnit af Kort- og Matrikelstyrelsens kort er gengivet med tilladelse A 86, Copyright
INDHOLD Redegørelse (grå sider) Lokalplanens formål... 1 Lokalplanområdet... 1 Lokalplanområdets omgivelser... 2 Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning... 2 Lokalplanen (hvide sider) 1. Formål... 1 2. Område og zonestatus... 2 3. Arealanvendelse... 2 4. Udstykning... 2 5. Bebyggelsens placering og omfang... 2 6. Bebyggelsens udseende... 2 7. Ubebyggede arealer... 3 8. Veje... 3 9. Tekniske anlæg... 3 10. Miljø... 3 11. Grundejerforening... 4 12. Betingelser for, at ny bebyggelse må tages i brug... 4 13. Forhold til eksisterende lokalplan... 4 Retsvirkninger... 5 Vedtagelsespåtegning... 5 Bilag Matrikelkort... Bilag nr. 1 Arealanvendelsesplan... Bilag nr. 2 Erhvervskategorier... Bilag nr. 3 Støj fra trafik... Bilag nr. 4
REDEGØRELSE Limfjorden 10-045 Medborgerhuset Nyhavnsgade Løkkegade Kjellerupsgade Østerbro Eksisterende forhold, mål 1:4.000 Lokalplanens formål Lokalplanen skal sikre, at I/S Nordjyllandsværkets hidtidige bygninger for fremtiden kan anvendes til virksomhed, der ikke snævert er knyttet til I/S Nordjyllandsværkets aktiviteter, således som den hidtil gældende lokalplan 10-028 fastlægger. Lokalplanen skal åbne for anvendelse til erhvervsvirksomhed og offentlig virksomhed i form af administration, service, institutioner m.m. Lokalplanområdet Lokalplanen omfatter et område på knapt 1 ha. i den nordøstlige del af Aalborg bymidte. Området udgør hovedparten af karréen Nyhavnsgade, Kjellerupsgade, Østerbro og Løkkegade. Bebyggelsen langs østsiden af Løkkegade er dog ikke omfattet af planen. Området rummer bebyggelse langs Kjellerupsgade og Østerbro som hidtil har været benyttet af I/S Nordjyllandsværket til administration, velfærdsbygninger, maskinhal m.m. Den vestlige del af området er ubebygget og ligger hen som gårdareal. 1
REDEGØRELSE Aalborg Kommune har købt I/S Nordjyllandsværkets tidligere ejendom inden for lokalplanområdet til overtagelse pr. 1. april 1996. De bygninger, som I/S Nordjyllandsværket hidtil har anvendt til administration, information, personalefaciliteter og lignende, er det tanken at indrette til administration, undervisning m.m. for Social- og Sundhedsforvaltningen. Maskinhallen rummer den kommunale fjernvarmeforsynings hovedpumpestation og vandbehandlingsanlæg m.m. Deres funktion skal fortsætte uændret, eventuelt i udbygget form. Denne brug af maskinhallen vil fortsat være lovlig, også efter lokalplanens godkendelse. Fjernvarmeanlæggenes drift medfører intern støj, der har indflydelse på maskinhallens nabolokaler. Omfanget og karakteren af støjudsendelsen er belyst i en rapport "Miljømåling - intern støj. Støjmåling Nordkraft Sektion 1, april 1995", som Aalborg Kommunes Fjernvarmeforsyning har ladet udarbejde. Rapporten konkluderer, at det, selv med en fremtidig forøgelse af fjernvarmepumpernes kapacitet med tilføjelse af flere pumpeenheder, vil være muligt at overholde et acceptabelt støjniveau i nabolokalerne. Der er i tilknytning hertil udført støjisolerende ombygninger, blandt andet i form af skillerum mellem maskinhallen og dens nabolokaler. Lokalplanområdets omgivelser Nordkrafts hidtidige administrationsbygning set fra Østerbro. Lokalplanområdets nabo mod øst er I/S Nordjyllandsværkets kraftvarmeværk (tidligere I/S Nordkraft). Nord for området ligger Aalborg kvægtorvs bygninger langs Nyhavnsgade. Mod vest grænser området op mod etagehusbebyggelsen langs Løkkegades østside. Syd for området og langs sydsiden af Østerbro ligger der en lav bebyggelse, der rummer butikker og service. Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning Kommuneplan - Bykatalog Aalborg Byråd vedtog i december 1993 et Bykatalog, som angiver retningslinierne for den fremtidige udvikling i de tætbebyggede byområder i Aalborg og Nørresundby. Bykataloget indeholder dels en række generelle mål for udviklingen i tætbyområderne, dels byplanrammer for kvartererne: Vestbyen, Aalborg midtby, Ø-gadekvarteret, Nørresundby midtby og Thistedvej-området. Byplanrammerne indeholder de mere detaljerede bestemmelser for, hvordan gader, pladser og torve skal udformes, og hvordan der må bygges og ændres inden for de enkelte karréer. For hver karré er der udarbejdet et byggeblad. Byggebladet fastlægger regler for anvendelse, bebyggelse, friarealer m.m. i den pågældende karré. Byggebladet træder i stedet for de hidtil gældende rammer for lokalplaner. 2
REDEGØRELSE For det aktuelle lokalplanområde er de detaljerede byplanrammer med tilhørende byggeblad endnu ikke vedtaget af byrådet. Lokalplanen kan derfor ikke godkendes, med mindre byrådet forinden - eller samtidig med lokalplanen - godkender et tillæg til Bykataloget bestående af det byggeblad, der omfatter lokalplanens område. Der er derfor udarbejdet et forslag til tillæg 1.26 til Bykataloget omfattende blandt andet lokalplan 10-045's område. Tillæggets område er vist på oversigtskortet nedenfor. Forslag til tillæg 1.26 til Bykataloget vedlægges lokalplanforslaget som bilag og forudsættes forelagt byrådet til godkendelse samtidig med dette. Lokalplaner Nærværende lokalplan omfatter område B i den gældende lokalplan 10-028. I denne lokalplan er områdets anvendelse fastlagt til offentlige formål (el- og varmeværket I/S Nordkrafts bebyggelse til administration og velfærdsbygninger samt til lignende ikke-generende virksomhed knyttet til produktionsanlægget samt haveanlæg og parkeringsareal). Lokalplan 10-028 vil blive ophævet for planens område B med den endelige vedtagelse af nærværende lokalplan 10-045. Miljø Inden for lokalolanområdet findes der ikke grunde, som er registerede affaldsdepoter, men den aktivitet, der har foregået i området, kan have medført forurening af grunden. Nærmere oplysninger herom kan fås ved henvendelse til Miljøafdelingen. Der må alene udføres anlæg og udøves virksomhed, som kun i ringe grad påvirker omgivelserne. Det betyder, at der inden for området kun må være virksomheder inden for miljøklasserne 1-2. Miljøklasserne er nøjere omtalt i Bilag nr. 3 til lokalplanen. Tillæggets område 3
LOKALPLAN 10-045 Matr.nr. 696 b m.fl. Aalborg Bygrunde Anmelder: Aalborg Kommune, Teknisk Forvaltning, By- og Boligafdelingen, Vesterbro 14, 9000 Aalborg, Tlf. 99 31 31 31 Limfjorden 10-045 Medborgerhuset Nyhavnsgade Løkkegade Kjellerupsgade Østerbro Lokalplanområdets beliggenhed, mål 1:4.000 Aalborg Kommune, lokalplan 10-045 Administrations- og serviceområde ved Kjellerupsgade/Østerbro 1. Formål 1.1 Lokalplanens formål er at åbne mulighed for, at I/S Nordjyllandsværkets (tidligere I/S Nordkrafts) hidtidige administrationsbygninger m.m. kan anvendes til administrations- og servicevirksomhed m.m., der ikke er knyttet til I/S Nordkrafts produktionsanlæg øst og nord for lokalplanens område. Lokalplanen skal sikre, at de nuværende bygninger kan anvendes til erhvervsformål og offentlige formål, som kun påvirker omgivelserne i ringe grad, at ny bebyggelse langs Nyhavnsgade udføres, så den sikres mod gener fra trafikstøj. 1
LOKALPLAN 10-045 2. Område og zonestatus 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på bilag nr. 1 og 2. Lokalplanen omfatter følgende matr.nre.: Aalborg Bygrunde 696 b, 696 d, 697, 700 a, 700 n, del af offentligt vejareal Østerbro litra "cm", samt alle parceller, der efter den 1. november 1995 udstykkes fra de nævnte ejendomme inden for lokalplanens område. 2.2 Lokalplanens område ligger i byzone. 3. Arealanvendelse 3.1 Området må kun anvendes til erhvervsvirksomhed og offentlig virksomhed af følgende kategorier: klinikker, kontorer, service, kulturelle formål, fritidsformål, undervisning, institutioner og tekniske anlæg. 5.3 Mindre bygninger (cykelskure, udhuse og lignende) kan opføres uden for det viste byggefelt og inden for det viste friareal (Bilag nr. 2). 5.4 Den eksisterende maskinhal (Nordjyllandsværket I/S) langs Kjellerupsgade er bevaringsværdig. Bygningen må ikke nedrives, ombygges eller på anden måde ændres uden Aalborg Kommunes tilladelse. Bestemmelsen omfatter også vedligeholdelses- og moderniseringsarbejder som fx skalmuring, udskiftning af tagbelægning, vinduer, udvendige døre, tagrender og maling af facade. 5.5 Inden for lokalplanens område må det samlede etageareal ikke overstige 11.000 m 2. 4. Udstykning 4.1 Grunde kan udstykkes med et areal mindre end 700 m 2. Gården bag administrationsbygningerne. 6. Bebyggelsens udseende 5. Bebyggelsens placering og omfang 5.1 Ny bebyggelse skal opføres inden for det viste byggefelt (Bilag nr. 2) langs Nyhavnsgade. Bebyggelsen må ikke opføres med mere end 3 etager samt udnyttelig tagetage. 5.2 Den ny bebyggelse skal opføres som en sammenhængende randbebyggelse med facadelinie i byggefeltets grænselinie mod Nyhavnsgade. 6.1 Ny bebyggelse skal udformes, så den harmonerer med den øvrige bebyggelse inden for området. Facader og gavle på bygninger skal udføres som blank mur i teglsten. 6.2 Tage skal udføres som sadeltage eller mansardtage med taghældning på højst 50 o. Tagmaterialet skal være tegl eller skifer. Bestemmelsen gælder ikke for mindre bygninger (cykelskure, udhuse og lignende). 2
LOKALPLAN 10-045 6.3 Udvendige døre og vinduer skal udføres af træ og fremstå med dækkende overfladebehandling. 6.4 Skiltning og opsætning af markiser skal følge reglerne i "Retningslinier for forretningsfacader og skilte", Aalborg Kommune 1995. 7. Ubebyggede arealer 7.1 Der udlægges areal til friareal som vist på bilag nr. 2. Friareal kan anvendes som opholdsareal, parkeringsplads m.m. 7.2 Ubebyggede arealer skal beplantes og befæstes, så de får et ordentligt udseende. 8. Veje 8.1 Der må ikke etableres nye overkørsler fra lokalplanområdets ejendomme til Kjellerupsgade, Nyhavnsgade og Østerbro. Eksisterende overkørsler til de nævnte trafikveje kan bevares. Nyhavnsgade nord for lokalplanens område med kvægtorvsbygninger og Nordkrafts anlæg. ikke uden tilladelse fra Aalborg Kommune, Fjernvarmeforsyningen iværksættes noget, der kan være til hinder eller skade for ledningsanlæggets beståen, for adgangen til det, for eftersyn eller for reparation og vedligeholdelse af det. Aalborg Kommune, Fjernvarmeforsyningen har ladet udarbejde en deklaration til sikring af det omtalte ledningsanlæg. Deklarationen vil blive tinglyst på de berørte ejendomme i forbindelse med Aalborg Kommunes overtagelse af ejendommene fra I/S Nordjyllandsværket. 9.3 Udendørs, individuelle antenneanlæg må ikke opstilles. Aalborg Kommune kan efter særlig ansøgning give tilladelse til opsætning af antenneanlæg til erhvervsmæssig kommunikation. 9. Tekniske anlæg 9.1 El-ledninger, TV-kabler og lignende skal fremføres som kabler i jord. 9.2 Eksisterende fjernvarmeledninger, der forløber gennem lokalplanområdet inden for det areal, der er vist med smal skravering på bilag nr. 2, skal respekteres. Inden for dette areal må der 10. Miljø 10.1 Virksomheder, anlæg m.m. inden for området må kun påvirke omgivelserne i ringe grad (virksomheder af miljøklasse 1-2). Virksomheder er opdelt i 7 miljøklasser, hvor klasse 1 er den mindst miljøbelastende og klasse 7 den mest miljøbelastende (se Bilag nr. 3, Erhvervskategorier). 3
LOKALPLAN 10-045 10.2 Ny bebyggelse skal sikres mod støjgener fra Nyhavnsgade. Højst tilladelige indendørs støjniveau fra vejtrafik for de enkelte anvendelser fremgår af Bilag nr. 4, Støj fra trafik. 11. Grundejerforening Ingen bestemmelser. 12. Betingelser for, at ny bebyggelse må tages i brug 12.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før bebyggelsen er tilsluttet et kollektivt varmeforsyningsanlæg efter kommunens anvisning. 13. Forhold til eksisterende lokalplan 13.1 Lokalplan 10-028 Centerområde øst for Medborgerhuset, vedtaget af Aalborg Byråd den 22. oktober 1990, ophæves for det område, der er omfattet af nærværende lokalplan. 4
LOKALPLAN 10-045 Retsvirkninger Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentlig bekendtgjort, gælder følgende retsvirkninger: * Ændret brug, bebyggelse eller udstykning må ikke stride mod lokalplanen. * Lovlig brug af ejendommene kan fortsætte som hidtil. * Grundejerne og brugerne har ikke pligt til at gennemføre lokalplanen. * Lokalplanen fortrænger private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der strider mod planen. * Byrådet kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med planens principper. Hvis der skal ske væsentlige afvigelser fra planen, er det nødvendigt at lave en ny lokalplan. * Byrådet kan ekspropriere, hvis det er af væsentlig betydning for at gennemføre planen. * Hvis lokalplanens bestemmelser om bevaring af bebyggelse medfører, at ejeren ikke kan bruge ejendommen på en økonomisk rimelig måde, kan han kræve, at kommunen overtager den. Vedtagelse 5
SIGNATUR: LOKALPLANGRÆNSE LOKALPLAN 10-045 AALBORG KOMMUNE ERHVERVS- OG MILJØFORVALTNINGEN BYSEKTIONEN MÅL 1:1000 DATO 10.11.1995 BILAG NR. 1
LOKALPLAN 10-045 Erhvervskategorier (uddrag fra kommuneplanens bilag A) Vejledning om miljøklasser og beskyttelsesafstande Virksomhederne er opdelt i 7 miljøklasser, hvor klasse 1 er den mindst miljøbelastende, og klasse 7 den mest miljøbelastende. Klasse 1 omfatter virksomheder og anlæg, som kun påvirker omgivelserne i ubetydelig grad, og således kan integreres med boliger. Klasse 2 omfatter virksomheder og anlæg, som kun påvirker omgivelserne i ringe grad, og ville kunne indplaceres i områder, hvor der også findes boliger. Klasse 3 omfatter virksomheder og anlæg, som kun påvirker omgivelserne i mindre grad, og som bør placeres i erhvervseller industriområder evt. i randzonen tættest ved forureningsfølsom anvendelse. Klasse 4 omfatter virksomheder og anlæg, som er noget belastende for omgivelserne, og derfor som hovedregel bør placeres i industriområder. Klasse 5 omfatter virksomheder og anlæg, som er ret belastende for omgivelserne, og derfor skal placeres i industriområder. Klasse 6 omfatter virksomheder og anlæg, som er meget belastende for omgivelserne, og derfor skal placeres i større industriområder, så den ønskede afstand i forhold til forureningsfølsomme naboer kan opnås. Klasse 7 omfatter virksomheder og anlæg, som er særligt belastende for omgivelserne, og derfor som hovedregel skal placeres i områder, indrettet til særligt miljøbelastende virksomhed (normalt kommuneplanens M-områder). Herudover findes der en række virksomheder og anlægstyper med specielle beliggenhedskrav, hvor afstanden til boligområder skal være større end 500 meter. Som eksempel kan nævnes særligt risikobetonet produktion, større skibsværfter, flyvepladser, skydebaner, motorsportsbaner og lignende. Der opereres med følgende minimumsafstandskrav: Klasse 1 Klasse 2 Klasse 3 Klasse 4 Klasse 5 Klasse 6 Klasse 7 0 meter (i forhold til boliger) 20 meter (i forhold til boliger) 50 meter (i forhold til boliger) 100 meter (i forhold til boliger) 150 meter (i forhold til boliger) 300 meter (i forhold til boliger) 500 meter (i forhold til boliger) Der kan forekomme situationer, der berettiger til en anden klassificering, end der er angivet i skemaet "Erhvervskategorier" på de følgende sider. F.eks. hvis en virksomhed foretager forureningsbegrænsende foranstaltninger udover det, der er normalt i forhold til gængse forureningsbegrænsende produktionsmetoder. I så fald kan en lavere klassificering accepteres, d.v.s. en kortere nødvendig afstand i forhold til forureningsfølsomme formål som f.eks. boliger. Omvendt kan det være nødvendigt at klassificere en virksomhed højere end forudsat, hvis virksomheden forurener udover, hvad der er normalt for den pågældende virksomhedstype. Der er altså ikke tale om afstandskrav, der skal overholdes. Men hvis afstanden tillades kortere end den, der fremgår af skemaet på de følgende sider, må det ske ud fra en konkret vurdering af den enkelte virksomheds forureningsbelastning. fortsættes næste side BILAG NR. 3
LOKALPLAN 10-045 Anvendelse Eksempler på virksomhedstyper Miljøklasse Bemærkninger Klinikker Dyreklinik 3 Kiropraktor 1 Sygehus, dyrehospital o.l. kun, Læge, tandlæge o.l. 1 hvis det er nævnt i rammerne Terapi 1 Kontorer Administration 1 Advokat, revisor o.l. 1 Arkitekt, ingeniør o.l. 1 Databehandling 1 Service Bedemand o.l. 1 Ejendommægler o.l. 1 Frisør o.l. 1-3 Pengeinstitut 1 Post- og telegrafvæsen 1 Rejse-, turist-, billetbureau o.l. 1 Små vaskerier/renserier o.l. 2-4 Kulturelle formål Bibliotek 1-3 Biograf 1-3 Kirke/menighedshus 1-3 Kulturformidling o.l. 1-3 Store bebyggelser skal være Medborgerhus 1-3 særskilt afgrænset i rammerne Museum/udstilling/galleri 1-3 Musiklokale 1-3 Teater 1-3 Fritidsformål Forlystelse/underholdning 1-5 Store og/eller støjende fritids- Klub/forening 1-5 aktiviteter skal være særskilt Sport 1-5 afgrænset i rammerne Undervisning Forskning 1-3 Gymnasium 1-2 Store bebyggelser/anlæg Højere uddannelse 1-3 skal være særskilt afgræn- Kursus/konference 1-3 set i rammerne Skole 1-2 Institutioner Børneinstitution 1-2 Døgncenter/forsorg 1-2 Kollegie 1-2 Ungdoms/ældrebolig 1-2 Ældreinstitution 1-2 Tekniske anlæg Antenneanlæg (små) Det forudsættes, at anlæggene Parkeringshus 1-4 kan indpasses på en harmonisk P-pladser 1-3 måde. Store tekniske anlæg skal Transformere (små) afgrænses særskilt i rammerne eller placeres i industriområder BILAG NR. 3
Støj fra trafik (fra kommuneplanens bilag C) LOKALPLAN 10-045 Støj fra vejtrafik Ved anlæg af nye veje eller varige trafikomlægninger, som giver øget trafik på eksisterende veje, skal følgende støjniveauer søges overholdt på arealer udlagt til støjfølsomme formål: Nuværende udendørs Fremtidig udendørs vejtrafikstøjniveau vejtrafikstøjniveau under 55 db(a) max. 55 db(a) 55-65 db(a) max. 65 db(a) over 65 db(a) max. nuværende niveau På arealer langs eksisterende eller planlagte veje kan der ikke udlægges areal til nye støjfølsomme formål, hvor det udendørs støjniveau fra vejtrafikken er - eller forventes at blive - over 55 db(a). Den tilsvarende grænseværdi for rekreative områder i det åbne land er 50 db(a). For kontorer og lignende erhverv i byområder er grænseværdien 60 db(a). Det indendørs støjniveau fra vejtrafik må ikke overstige 30 db(a) i sove-og opholdsrum og 35 db(a) i kontorer og lignende. Vejtrafikstøj skal måles og beregnes som det energiækvivalente lydtrykniveau over 24 timer, L Aeq' 24 h. Bestemmelserne om vejtrafikstøj er ikke til hinder for opførelse af bebyggelse i overensstemmelse med eksisterende godkendt lokalplan eller byplanvedtægt. Under normale omstændigheder skal årsdøgntrafikken være på mellem 1.000 og 1.500 biler, før støjniveauet fra vejtrafikken overstiger 55 db(a) Støj fra jernbaner Langs eksisterende jernbaner, kan der udlægges ikke areal til nye støjfølsomme formål, hvor det udendørs støjniveau fra jernbanetrafikken er over 60 db(a). Den tilsvarende grænseværdi for rekreative områder i det åbne land er 55 db(a). For kontorer og lignende i byområder er grænseværdien 65 db(a). Flystøj Der kan ikke udlægges areal til nye støjfølsomme formål, hvor flystøjen overstiger 55 db(a). På eksisterende byzonearealer, hvor flystøjen er mellem 55 og 60 db(a), kan der udlægges areal til nye Det indendørs støjniveau fra jernbanetrafik må ikke overstige 30 db(a) i sove- og opholdsrum og 35 db(a) i kontorer og lignende. Jernbanestøj skal måles og beregnes som det energiækvivalente lydtrykniveau over 24 timer, L Aeq' 24 h. Bestemmelserne om jernbanestøj er ikke til hinder for opførelse af bebyggelse i overensstemmelse med eksisterende godkendt lokalplan eller byplanvedtægt. støjfølsomme formål, når det sikres, at det indendørs støjniveau i sove- og opholdsrum ikke overstiger 30 db(a). Flystøjkonsekvensområdets afgrænsning er vist på bindingskortet bagest i kommuneplanen. BILAG NR. 4
LOKALPLAN 10-045 10-045