HILLERØD KOMMUNE LOKALPLAN NR. 135 BOLIGOMRÅDET ELLEGÅRDEN I ULLERØD
GRUNDLAGET FOR LOKALPLANEN Indledning Hillerød kommune har i henhold til kommuneplanlovens bestemmelser ladet udarbejde lokalplan nr. 135 for boligområdet Ellegården, beliggende i det nordvestlige hjørne af U11erødbyen. Hillerød byråd har den 28. august 1980 godkendt strukturplan for Ullerødbyen, som begrænses af Isterødvejen, den projekterede forlængelse af motorvejen, Herredsvejen samt af Hillerøds eksisterende bygrænse mod vest. Strukturplanen har dannet grundlag for lokalplanområdets afgrænsning og hoveddisponering. Lokalplanens udarbejdelse er foranlediget af ønsket om at muliggøre opførelsen af et begrænset antal eenfamiliehuse som en afrunding af det eksisterende eenfamiliehusområde nord for Ellegården. Status for området før planen Afgrænsning Lokalplanområdet afgrænses som vist på oversigtskortet og omfatter den del af Ellegårdens jorder, som grænser op til det eksisterende parcelhuskvarter nord og øst for Ellegården. Terræn og beplantning Lokalplanområdet er næsten fladt. Det grænser mod vest op til eksisterende mose- og engstrækninger og indeholder i sig selv nogle mindre vandhuller - delvist omgivet af buske- og træbeplantninger. Eksisterende bebyggelse Ellegården, der tidligere har været drevet som restaurationsvirksomhed, ligger inden for lokalplanområdet. Denne virksomhed har ikke været i drift i nogle år. I den østlige (og oprindelige) del af gårdens bygninger er der indrettet bolig. Ved "knopskydning" mod vest er der tilføjet cafeteriabygninger, drivhuse og udhuse, og nord for det samlede bygnings
kompleks er der anlagt en større parkeringsplads. Langs områdets vestskel er der anlagt en trykledning med tilhørende pumpestation for spildevand fra A1sønderup og Tulstrup. Trafikforhold Der er i dag kørende adgang til Ellegården via de eksisterende boligveje i parcelhuskvarteret nord for Ellegården. Kvarteret er i sin helhed knyttet til Tulstrupvejen. Lokalplanens forhold til anden planlægning Kommuneplanlægning I overensstemmelse med strukturplanen for U11erødbyen er lokalplanområdet i kommuneplanen udlagt til boligformål, og der er for rammerne for lokalplanlægningen fastsat følgende bestemmelser for område 5.B.2 (Ellegården): a. området kan anvendes til boligformål, åbenlav bebyggelse, med mulighed for etablering af tilhørende kollektive anlæg, b. bebyggelsesprocenten for hver enkelt ejendom må ikke overstige 25, c. på den enkelte ejendom må kun opføres eller indrettes een bolig, d. antallet af boliger fastsættes i overensstemmelse med strukturplanen for U11erødbyen, e. bebyggelse må ikke opføres eller indrettes med mere end een etage med udnyttet tagetage, f. området overføres til byzone. Lokalplanen er udformet i overensstemmelse med disse rammer. Bygge-beskyttelseslinier I henhold til vejlovgivningen er der den 2. maj 1975 tinglyst byggelinie i en afstand af 130 m fra midten af den projekterede forlængelse af Hillerød motorvej. I en afstand af yderligere 150 m fra denne byggelinie er der pålagt endnu en byg-
gelinie i henhold til naturfredningslovens 47. Sidstnævnte byggelinie påregnes ophævet ved lokalplanens gennemførelse. Landbrugspligt Der er pålagt landbrugspligt på matr.nr. 4 b Tulstrup by, Alsønderup sogn. Landbrugspligten påregnes ophævet ved lokalplanens gennemførelse. Zonestatus Hele lokalplanområdet er beliggende i landzone, men inddraget til byformål i kommuneplanen for Hillerød kommune, vedtaget af byrådet den 21. december 1981. Spildevandsplanlægning Kloakering af området kræver en mindre justering af den godkendte spildevandsplans afgrænsning. Justeringen vil blive ansøgt godkendt i Hovedstadsrådet under lokalplanens offentliggørelse. Varmeplanlægning Lokalplanområdet er beliggende uden for energidistrikterne i den af byrådet vedtagne delplan til varmeplanen. Hi1lerød kommune har dog forbeholdt sig mulighed for at betjene området på længere sigt med fjernvarme. Opvarmning med vandbaserede varmeanlæg må derfor påregnes godkendt, medens der derimod ikke kan forventes tilladelse til el-opvarmning.
Lokalplanens idemæssige indhold Lokalplanområdet opdeles i to delområder, hvor anvendelsen inden for delområde I fastsættes til åben, lav boligbebyggelse, og anvendelsen inden for delområde II fastsættes til offentlige formål (pumpestation og vejareal). Såfremt erhvervsbebyggelsen til Ellegården nedrives, kan der inden for lokalplanområdet etableres i alt 19 parcelhuse (inkl. eksisterende bolig til Ellegården). Adgangen til lokalplanområdet sker ad en stikvej, som føres ind i området fra Mågevej. I forbindelse med lokalplanen er der udarbejdet en vej- og stiplan for det samlede parcelhuskvarter omkring E1legården, hvorefter dele af vejnettet omdannes til sti og tilslutningsforholdene ved Tulstrupvejen forenkles (se kortet ovenfor). Omdannelserne i overensstemmelse med denne plan vil blive søgt gennemført efter bestemmelser i vejlovgivningen. Områdets afgrænsning mod syd er dikteret
af det planlagte forløb af en af Ullerødbyens fordelingsveje. Forløbet af lokalplanområdets stiforbindelse i retning mod øst indgår ligeledes som en del af det samlede stisystem for U11erødbyen. Den i lokalplanen angivne placering og udformning af bebyggelsen har bl.a. til formål at give et harmonisk og karakterfuldt vejbillede. Langs boligvejen og på områdets fælles friarealer plantes enkelttræer og grupper af træer, vejens bredde indsnævres til 8 m, og der etableres "lommer" for gæsteparkering. De lavest beliggende partier i området friholdes for bebyggelse og udlægges til fælles friarealer for områdets beboere. På friarealet centralt i bebyggelsen kan indrettes -legeplads med redskaber. Vandhuller med omgivende beplantning bevares. Mod vest udlægges areal til offentlige formål (pumpestation og vej). Der etableres afskærmende beplantning mod motorvejen. Et friholdt bælte langs del af områdets vestskel skal sikre trykledning for spildevand.
LOKALPLANEN Lokalplan nr. 135 for boligområdet Ellegården i Ullerød i Hillerød kommune. I henhold til kommuneplanloven (lov nr. 287 af 26. juni 1975) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Lokalplanens formål Lokalplanens hovedformål er at muliggøre opførelse af en åben, lav parcelhusbebyggelse som en afrunding af det eksisterende parcelhuskvarter ved Ellegården, således at der opnås gode miljømæssige forhold lokalt, samt god sammenhæng til de omgivende, planlagte områder af U11erødbyen. 2 Områdets afgrænsning og zonestatus 2.1. Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag A og omfatter del af matr.nr. 4 b og del af matr.nr. 4 co Tulstrup by, A1sønderup sogn, samt alle parceller, der efter den 15. juli 1982 udstykkes fra de nævnte ejendomme. 2.2. Lokalplanens område opdeles i delområderne I og II som vist på kortbilag A. Delområde I omfatter del af matr.nr. 4 b og del af matr.nr. 4 co Tulstrup by, Alsønderup sogn. Delområde II omfatter del af matr.nr. 4 b Tulstrup by, A1sønderup sogn. 2.3. Med byrådets offentlige bekendtgørelse af den vedtagne lokalplan overføres lokalplanområdet fra landzone til byzone.
3 Områdets anvendelse Delområde I 3.1.1. Området må kun anvendes til boligformål. Bebyggelse må kun bestå af åben og lav bebyggelse. På hver af parcellerne 1-19 må kun opføres eller indrettes een bolig. De på kortbilag A med priksignatur viste områder inden for delområde I udlægges til fælles friarealer for områdets beboere og må ikke bebygges. Dog må der anlægges legeplads med redskaber, legehuse og lignende. Delområde II 3.2.1. Området må kun anvendes til offentlige formål (pumpestation og vej). Inden for området kan opføres mandskabs- og værkstedsbygning eller lignende i tilknytning til drift og vedligeholdelse af pumpestation og ledningsanlæg, når den udføres i overensstemmelse med den øvrige bebyggelse inden for lokalplanens område. 4 Udstykninger 4.1. Udstykning må kun foretages i overensstemmelse med den på kortbilag A viste udstykningsplan. 4.2. Yderligere udstykning må ikke finde sted. 5 Vej- og stiforhold Veje og stier 5.1.1. Der udlægges areal til følgende nye veje og stier med en beliggenhed som vist på kortbilag A: vejen A-B i en bredde af 8 m vejen C-D i en bredde af 8 m vejen E-F i en bredde af 8 m stien e-f i en bredde af 6 m
Det skal være tilladt midlertidigt at anvende stien e-f for kørende færdsel som adgang til landbrugsejendommen, matr.nr. 4 b Tulstrup. Vejene C-D og E-F afsluttes med vendeplads i en bredde af 15 m som vist på kortbilag A. 5.1.2. Anlæg af veje og stier, parkeringspladser og andre fælles færdselsarealer skal i øvrigt ske i overensstemmelse med de retningslinier, som fremgår af illustrationsplanen kortbilag B. Parkering 5.2.1. Inden for delområde I skal der på den enkelte parcel udlægges mindst 2 parkeringspladser. 5.2.2. Parkering uden for den enkelte parcel, herunder gæsteparkering, må kun finde sted inden for de med P på kortbilag A viste arealer. Der udlægges arealer til gæsteparkering svarende til een parkeringsplads for hver boligparcel. Gæsteparkeringspladser skal anlægges, når byrådet kræver det. 5.2.3. Der må ikke henstilles eller parkeres campingvogne, lystbåde eller lastbiler på områdets parkeringspladser eller veje. Adgangsforhold 5.3.1. Til vejen A-B må der ikke være direkte adgang fra de tilgrænsende parceller. Der må kun etableres een overkørsel til vejene C-D og E-F for hver parcel. Overkørslen skal placeres som vist på kortbilag A og må ikke gives en bredde, der overstiger 4 m.
Hjørneafskæringer 5.4.1. Ved vejtilslutninger skal hjørnerne af de tilstødende ejendomme afskæres som vist på kortbilag A. Byggelinier +) 5.5.1. Langs vejene pålægges byggelinie i en afstand af 5 m fra vejskel. Langs sydskel i parcellerne 15-19 og 11 pålægges byggelinie i en afstand af 5 m fra skellet. Arealet mellem byggelinien og vejskellet må ikke anvendes til nogen form for bebyggelse. 6 Ledningsanlæg El-ledninger 6.1.1. E1-ledninger, herunder til vejbelysning, må ikke fremføres som luftledninger, men må alene udføres som jordkabler. Spildevandsledninger 6.2.1. Det på kortbilag A med skråstribet signatur viste areal udlægges i en bredde af 5 m til sikring af spildevandsledning. Inden for dette areal må der ikke etableres nogen form for bebyggelse eller plantes nogen form for buske eller træer med dybtgående rødder. +) Opmærksomheden henledes på, at der langs den projekterede forlængelse af Hi1lerød motorvej gælder tinglyst byggelinie som vist på kortbilag A.
7 Bebyggelsens omfang og placering ++) Omfang Delområde I 7.1.1. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 25. 7.1.2. Beboelsesbygninger skal opføres med een etage med udnyttelig tagetage. Der må ikke opføres kældre. 7.1.3. Stuegulvskoten fastsættes af bygningsmyndigheden. Delområde II 7.2.1. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige l0. 7.2.2. Bebyggelse må kun opføres i een etage. Der må ikke opføres kældre. Hele lokalplanområdet 7.3.1. Facadehøjden må ikke overstige 3,25 m målt fra færdigreguleret terræn til skæring mellem facade og tagflade. Tagene skal være symmetriske sadeltage. Inden for delområde I skal taghældningen være mellem 40 og 50. Inden for delområde II skal taghældningen være mellem 15 og 25. ++) Opmærksomheden henledes på, at der i forbindelse med byggemodning og byggeri vil blive stillet vilkår om, at grundvandstanden ikke ændres. Det må forventes, at byggeri ikke kan gennemføres uden særlig fundering.
7.3.2. Uanset foranstående bestemmelser skal det være tilladt at opføre gavltrekanter over den fastsatte facadehøjde. Placering Delområde I 7.4.1. På parcellerne 1-6 skal beboelsesbygninger placeres med hovedretningen vinkelret på vej C-D, i princippet som vist på illustrationsplanen kortbilag B. På parcellerne 7-11 skal beboelsesbygninger placeres med hovedretningen parallelt med vej C-D, i princippet som vist på illustrationsplanen kortbilag B. På parcellerne 12-19 skal beboelsesbygninger placeres med hovedretningen vinkelret på eller parallelt med parcellernes nordskel. 8 Bebyggelsens ydre fremtræden Delområde I 8.1.1. Ingen form for udendørs skiltning eller reklamering må finde sted. 8.1.2. Ydervægge på beboelsesbygninger skal fremtræde i blank mur, pudset mur eller med overfladebehandling svarende hertil. Til ydervægge må i øvrigt ikke anvendes materialer eller farver, som efter byrådets skøn virker skæmmende. 8.1.3. Tage på beboelsesbygninger skal dækkes med tagsten i røde, rødbrune eller brune farver, eller med 2-fods bølgeplader i rødbrune, brune, grå eller sorte farver. 8.1.4. Opsætning af solfangere på tagflader må kun finde sted med byrådets tilladelse. 8.1.5. Til garager, carporte, udhuse og lignen-
de mindre bygninger kan anvendes andre bygningsmaterialer, der efter byrådets skøn ikke virker skæmmende. Delområde II 8.2.1. Bebyggelse skal efter byrådets skøn opføres i overensstemmelse med den øvrige bebyggelse inden for lokalplanområdet. 9 Ubebyggede arealer 9.1. De under lokalplanområdet hørende fælles færdsels- og friarealer samt det til offentlige formål udlagte område, skal anlægges og tilplantes i overensstemmelse med de retningslinier, som fremgår af illustrationsplanen kortbilag B med tilhørende snittegninger (se iøvrigt 6.2.1. vedrørende kloakledning). 9.2. Der skal samtidig med fremsendelse af projekter til vej og kloak fremsendes en haveplan for områdets fælles færdselsog friarealer til byrådets godkendelse, udarbejdet i overensstemmelse med de retningslinier, som fremgår af illustrationsplanen kortbilag B. Haveplanen skal bringes til udførelse, når byrådet kræver det. 9.3. Ubebyggede arealer på de enkelte parceller må kun anvendes til gårdsplads eller have. Hegning 9.4.1. Der skal etableres sammenhængende levende hegn i skel mellem de fælles færdsels- og friarealer og de tilstødende parceller. Hegnet skal etableres som levende hegn eller som trådhegn i forbindelse med levende hegn. 9.4.2. Hegning mod naboskel må kun etableres som levende hegn eller som trådhegn i forbindelse med levende hegn.
Belysning 9.5. Belysning af områdets fælles færdsels- og friarealer samt af det til offentlige formål udlagte område må kun udføres som parkbelysning efter byrådets nærmere godkendelse. Bevaring af beplantning m.v. 9.6. Inden for det på kortbilag A viste friareal syd for vej C-D må eksisterende vandhuller og beplantning ikke sløjfes eller fjernes, med mindre byrådet giver tilladelse hertil. 10 Forudsætninger for ibrug - tagning af ny bebyggelse Ny bebyggelse må ikke tages i brug før områdets byggemodning er tilendebragt eller der er stillet sikkerhed for, at det kan færdiggøres. 11 Grundejerforening 11.1. Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af parcellerne 1-19. 11.2. Grundejerforeningen skal oprettes, når byrådet kræver det. 11.3. Grundejerforeningen skal forestå indretning af legepladser samt drift og vedligeholdelse af samtlige fælles færdsels-og friarealer inden for lokalplanens område. 11.4. Grundejerforeningens vedtægter skal godkendes af byrådet.
12 Eventuelle tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder 12.1. Uanset foranstående bestemmelser må der ikke foretages ændringer af eksisterende lovlige forhold, før der fra fredningsstyrelsen er givet tilladelse til fravigelse af naturfredningslovens byggelinie. 12.2. Uanset foranstående bestemmelser må der ikke foretages ændringer af eksisterende lovlige forhold, før der fra landbrugsministeriet er givet tilladelse til ophævelse af landbrugspligten. 13 Lokalplanens retsvirkninger Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge kommuneplanlovens 31 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser fra lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Lokalplanen indeholder i 2.3. bestemmelser om, at det af planen omfattede område overføres til byzone. Retsvirkningerne heraf fremgår blandt andet af lov om frigørelsesafgift, (finansministeriets bekendtgørelse nr. 301 af 12. juni 1970 om frigørelsesafgift), samt lov nr. 328 af 18. juni 1969 om tilbudspligt. Private byggeservitutter og andre til-
standsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Vedtagelsespåtegning Således vedtaget af Hi1lerød byråd til offentlig fremlæggelse. Hillerød, den 26. august 1982. T. Stokholm / Svend Erik Aaen I henhold til 27 i "lov om kommuneplaner" vedtages foranstående lokalplan endeligt. Hi1lerød, den 24. marts,1983. T. Stokholm / Svend Erik Aaen Tinglyst den 21. april 1983.