BYGGERI AF UDLEJNINGSBOLIGER det muliges kunst! Ejendomsforeningen Danmark Oktober 2004 BYGGERI AF UDLEJNINGSBOLIGER Det muliges kunst! 1
Strategi for Ejendomsforeningen Danmark Mission Ejendomsforeningen Danmark er erhvervsorganisationen for ejere, udlejere og administratorer af fast ejendom i Danmark. Vision Ejendomsforeningen Danmark arbejder for at: Frembringe og formidle viden om ejendomslovgivning, ejendomsøkonomi og professionel ejendomsadministration. Bidrage til den faglige udvikling af medlemmerne og disses ansatte, herunder at de ansatte får en uddannelse mindst på niveau med ledende europæiske lande. Varetage medlemmernes fælles interesser i relation til lovgivning og til offentligheden i almindelighed. Der lægges her vægt på at: Udlejning af fast ejendom sker på markedsøkonomiske vilkår under respekt for lejernes og udlejernes rettigheder. Omsætning af fast ejendom sker på et gennemsigtigt og likvidt marked. Ejendomsadministration sker på markedsøkonomiske vilkår under respekt for etiske regler mindst på niveau med ledende europæiske lande. Alle ejere, udlejere og administratorer af fast ejendom i Danmark ligestilles i forhold til lovgivningen uanset størrelse, ejerform og nationalitet. Grundlæggende værdier Ejendomsforeningen Danmark opretholder et højt fagligt niveau, der sikrer kvalitet og troværdighed i forhold til medlemmerne og offentligheden. Ejendomsforeningen Danmark viser åbenhed over for og deler sin viden med politikere, embedsmænd, organisationer og presse med interesse for udlejning og administration af fast ejendom. 2 BYGGERI AF UDLEJNINGSBOLIGER Det muliges kunst!
FORORD Hvorfor bygges der så få private udlejningsboliger i Hovedstaden? Foto: Dansk Byggeri Der bygges ikke mange private udlejningsboliger i Københavns og Frederiksberg Kommuner, og vi er mange, der har stillet os selv spørgsmålet: Hvad er grunden til den lave byggeaktivitet? om mulighederne for at bygge private udlejningsboliger. Vi vil nemlig gerne bidrage til en debat, der er baseret på både praktiske erfaringer og et underbygget talmateriale. Er byggegrundene for dyre? Er byggeomkostningerne for høje? Er investorernes afkastkrav for højt? Er beskatningen for høj? Er de offentlige subsidier konkurrenceforvridende? Ejendomsforeningen Danmark har ønsket at tilvejebringe et seriøst og underbygget grundlag for en offentlig debat Derfor nedsatte vi en gruppe med bred erfaring inden for boliginvesteringer og byggeri. Gruppen der tæller en række aktører med erfaringer fra byggeri i hovedstaden har i de forløbne måneder analyseret vilkårene for privat boligbyggeri specielt i hovedstaden og opstillet et budget for et typisk projekt. Ved projektets afslutning bestod gruppen af: Entreprenører/rådgivere Torben Biilmann, NCC Construction Danmark A/S Gert Olsen, Hoffmann A/S Peter Terman Petersen, COWI A/S Ejendomsforeningen Danmark Anne Kaag Andersen, cheføkonom John Frederiksen, formand Rolf Norstrand, direktør Investorer Birger Grubbe, Topdanmark Ejendom A/S Vagner Ottosen, PFA Pension, Ejendomsafdelingen BYGGERI AF UDLEJNINGSBOLIGER Det muliges kunst! 3
INDHOLDSFORTEGNELSE 1 Sammenfatning af konklusioner...5 2 Omkostninger ved byggeri og drift af udlejningsboliger...6 3 Afkast til investorer...9 4 Boligejernes betalingsevne og -vilje...11 5 Skatter og afgifter til det offentlige...15 6 Boligmarkedets struktur...17 Bilag A Metode og antagelser...21 Bilag B Budget...23 Slutnoter...26 4 BYGGERI AF UDLEJNINGSBOLIGER Det muliges kunst!
1 SAMMENFATNING AF KONKLUSIONER Gruppen kan efter at have afsluttet sit arbejde drage følgende overordnede konklusioner Det er støtten til de andre boligformer, der næsten har taget livet af nybyggeriet af private udlejningsboliger. Hvis der igen skal vækkes liv i dette byggeri må støtten til de andre boligformer nedbringes væsentligt. Alternativt ville det kræve, at det private udlejningsbyggeri fik en støtte på ca. 20 pct. af omkostningerne ligesom de øvrige boligformer. Ved en husleje på 1.050 kr. pr. kvadratmeter om året vil typiske københavnske to-indkomstfamilier med to børn have råd til at leje en bolig på mellem 83 og 113 kvadratmeter. Private investorer i boligejendomme kan forvente et startafkast omkring 4,7 pct. Under forudsætning af, at de løbende indtægter og udgifter nogenlunde kan forventes at følge inflationen, vil dette svare til et realafkast af den størrelse over hele investeringens levetid. Private investorer vil kun investere i boligejendomme, hvis det giver et tilfredsstillende afkast i forhold til andre typer af investeringer. For mange investorer vil et afkast på 4,7 pct. ikke være tilfredsstillende. Erfaringer har også vist, at det kan være svært at få indtægter til at følge udgifterne i det lange løb. Den forvridende subsidiering af boligmarkedet og mange boligkøberes villighed til at påtage sig en risiko ved at finansiere deres ejerboliger eller andelsboliger med korte og/eller afdragsfrie lån bevirker, at familierne for samme førsteårsudgift kan få større ejerboliger og andelsboliger end private udlejningsboliger. En lejlighed af middel kvalitet på en god men ikke udsøgt beliggenhed i Københavns Kommune kan maksimalt udlejes til ca. 1.050 kr. pr. kvadratmeter om året. For en lejlighed på 100 kvadratmeter svarer dette til en månedlig leje på 8.750 kr. (hvortil kommer forbrugsrelaterede udgifter). Over 45 pct. af de samlede investeringsomkostninger ved at opføre nye etageboliger går til indkomstskatter, moms og andre indirekte skatter. Indkomstskatterne udgør ca. 60 pct. af dette, mens moms og indirekte skatter udgør resten. Det er væsentligt mere end i de lande, vi normalt sammenligner os med, og det bevirker, at ændringer i skatteforholdene har meget stor betydning for huslejer, nybyggeri og værdien af boligejendomme. Investeringsomkostningerne ved nybyggeri af en etageboligejendom af middel kvalitet på en god men ikke udsøgt beliggenhed i Københavns Kommune andrager ca. 16.500 kr. pr. kvadratmeter (i april 2004-priser). Byggeriet kan gøres billigere end svarende til 16.500 kr. pr. kvadratmeter men det forudsætter enten en slækkelse af kravene til kvaliteten, eller at kommunen i langt højere grad tillader byggeri, hvor gentagelseseffekten kan udnyttes. BYGGERI AF UDLEJNINGSBOLIGER Det muliges kunst! 5
2 OMKOSTNINGER VED BYGGERI OG DRIFT AF UDLEJNINGSBOLIGER For at vurdere økonomien i at investere i udlejningsboliger har gruppen opstillet et budget for byggeri og drift af en ejendom i Københavns Kommune Antagelser bag det opstillede budget Der er taget udgangspunkt i en ejendom med lejligheder til opførelse for en privat investor i totalentreprise. Byggeriet er sat til 9.000 m 2 med i alt 87 lejligheder i fem etager uden parkeringskælder. Det er driftsmæssigt en fornuftig størrelse og også realistisk for byggegrunde i København. Byggeriet er af middel kvalitet: ikke luksus, men bygget med gedigne materialer. Tilsvarende opføres byggeriet ikke på en af de dyreste beliggenheder i København, men på god og velbeliggende grund. Tabel 1 Budget for boligbyggeri på 9.000 m 2 bruttoetageareal med 87 lejligheder i Københavns Kommune (priser pr. 1. april 2004) Ekskl. Inkl. Ekskl. Inkl. moms moms moms moms kr./m 2 kr./m 2 i alt (kr.) i alt (kr.) Anlæg Grundpris inkl. byggemodning mv. 3.500 3.680 31.500.000 33.120.000 Totalentreprise 10.070 12.570 90.626.211 113.129.089 Byggerenter 1 2.184.890 2.184.890 Øvrige udgifter (bygherreudgifter, advokat, stempel og gebyrer, egne omkostninger) 2.880.000 3.600.000 Investors anskaffelsessum 14.094 16.804 126.842.773 151.235.651 Udlejningsomkostninger første gang (10.000 kr. pr. bolig) 696.000 870.000 Deposita og forudbetalt leje -3.150.000-3.150.000 Samlet investering 13.821 16.551 124.388.773 148.955.651 Drift Lejeindtægter 1.050 9.450.000 Udgifter til skatter og afgifter, renovation, vicevært, vedligehold, tomgangsleje mv. -259-2.333.250 Dækningsbidrag fra investering 791 7.116.750 Administrationsomkostninger (2.100 kr. pr. bolig) -182.700 Nettoafkast af investering 6.934.050 Startafkast 4,66 pct. 6 BYGGERI AF UDLEJNINGSBOLIGER Det muliges kunst!
Udgifter til projektudvikling, lokalplan og eventuel arkitektkonkurrence er antaget at være inkluderet i grundens købesum, da det forudsættes, at investor køber grunden ved byggestart. Budgettet inkluderer den efterfølgende drift af bygningen inklusive udgifter til skatter og afgifter, forsikringer, vedligeholdelse, vicevært mv. De samlede udgifter til grunden er beregnet til 3.500 kr. pr. m 2 bruttoetageareal. Det inkluderer grundens købesum samt byggemodning, jordbundsundersøgelse, fundering, pilotering, stikledninger til vand, el og kloak, interne veje og andre interne arealer og byggerenter af grunden. Prisen er ikke høj, når det drejer sig om Københavns Kommune. Desuden svarer beløbet på 3.500 kr. pr. m 2 til grænsen for tildeling af tilskud i København i Lov om fremme af privat boligbyggeri 2. Ifølge denne skal byggerenter af grunden være inkluderet i grundprisen, mens byggelånsrenter indgår i den resterende anskaffelsessum. Tilsvarende skal skatter for grunden frem til byggeriets påbegyndelse inkluderes i grundprisen. Budgettet er et gennemsnit, der tager udgangspunkt i konkrete erfaringer med fem boligprojekter i Københavns Kommune. Budgettet er opgjort i priser pr. 1. april 2004. Tabel 1 viser de overordnede poster fra budgettet. De enkelte poster er beskrevet nærmere i bilag B. Den samlede investering Totalentreprisen udgør 12.570 kr. pr. m 2 bruttoetageareal inkl. moms. Den største post herunder er udgifter til de forskellige fagentrepriser (bygningsbasis, primære bygningsdele, komplettering, overflader, VVS og ventilation, el og svagstrøm samt inventar). Hertil kommer rådgivning og projektering, etablering og drift af byggeplads samt projektadministration og ledelse. Investoren har imidlertid flere byggeudgifter end de udgifter, som dækkes af grundpris og totalentreprise. For det første er der byggerenter af totalentreprise mv. Hertil kommer bygherrerådgivning og advokat, stempelafgifter, gebyrer, skatter og afgifter i byggeperioden og egne omkostninger til projektopfølgning og tilsyn i byggeperioden (lønninger og administration). Samlet bliver investors anskaffelsessum 16.804 kr. pr. m 2 bruttoetageareal inkl. moms. I forbindelse med første udlejning er der dels udlejningsomkostninger og dels mindre kapitalbelastning fra deposita og forudbetalt leje. Når dette medregnes bliver det til en samlet investering på 16.551 kr. pr. m 2 bruttoetageareal inkl. moms eller knap 149 mio. kr. for hele ejendommen 3. Det samlede nettoafkast Huslejen er fastsat til 1.050 kr. pr. m 2 pr. år. Hertil kommer forbrugsrelaterede udgifter til el, vand, varme og antenne. Huslejen vurderes at være på det niveau, som minimerer tomgangen til de 2,5 pct., som er antaget i budgettet. Lejen skal naturligvis ses i sammenhæng med kvaliteten af byggeriet (god, men ikke luksus) og beliggenheden (god, men ikke udsøgt i København). I driftsfasen indgår lejeindtægter fra boligerne, mens indtægter fra parkering er sat til nul (ligesom udgifter til etablering af parkering er sat til nul). I driftsfasen er der udgifter til skatter og afgifter, renovation, forsikring, vicevært, udvendig vedligehold, hensættelser til genopretning, tomgangsleje og tab på lejerne. Det summer til 259 kr. pr. m 2. Herudover er der udgifter til administration svarende til 2.100 kr. pr. bolig pr. år. Det samlede nettoafkast bliver derfor 6,9 mio. kr. Det svarer til et startafkast på 4,66 pct. (beregnet som det samlede nettoafkast i forhold til den samlede investering). Startafkastet er naturligvis meget afhængig af lejeniveauet. I Tabel 2 er startafkastet angivet under antagelse af forskellige niveauer for huslejen pr. kvadratmeter om året og under antagelse af i øvrigt uændrede forhold. Tabel 2 Startafkast ved forskellige lejeniveauer, for projektet i budget 1 (under antagelse af i øvrigt uændrede forhold) Husleje pr. m 2 pr. år Startafkast 900 kr. 3,76 pct. 1.050 kr. 4,66 pct. 1.200 kr. 5,56 pct. BYGGERI AF UDLEJNINGSBOLIGER Det muliges kunst! 7
I dagens marked vurderes det som helt usandsynligt, at man kan få 1.200 kr. pr. m 2 pr. år i leje for et byggeri af middel kvalitet i København. Det sandsynlige lejeniveau ligger snarere mellem 900 og 1.050 kr. pr. m 2 pr. år. Det svarer til et forventeligt startafkast på mellem 3,76 og 4,66 pct. Lavere byggeomkostninger? Det har ofte været fremført, at byggeriet i Danmark er for dyrt fordi det skulle være ineffektivt. Det er naturligvis værd at vurdere, om det er muligt at sænke byggeomkostningerne. Fra entreprenører og rådgivere i branchen vurderes det, at det er muligt at sænke omkostningerne. Det kræver imidlertid, at det er muligt for eksempel at genbruge projekter rundt omkring i byen. Det ville sænke omkostningerne for såvel rådgivning som for dele af totalentreprisen. Der kan enten være tale om fuldstændigt genbrug eller blot genbrug af den indre del af byggeriet. Ofte er det imidlertid et krav fra kommunens side, at der afholdes særskilt arkitektkonkurrence for hvert nyt projekt, og/eller at projektet på andre måder adskiller sig fra andre tidligere projekter. Det betyder, at projekterne fordyres. Såfremt grundpriserne var anderledes, ville regnestykket også se anderledes ud. En måde at opnå lavere grundpriser på er at bygge andre steder end i København og på Frederiksberg. I Tabel 3 er vist, hvor stor betydning det ville have for projektet, hvis det blev muligt at lave mere rationelt byggeri, f.eks. ved at genbruge projekter og dermed opnå større effektivitet. Tilsvarende er illustreret, hvor meget grundprisen betyder for den endelige husleje. Det ses, at med en besparelse på 10 pct. af totalentreprisen, svarende til en besparelse på 7,6 pct. af den samlede investering, vil huslejen ved uændret startafkast kunne nedsættes med 487 kr. pr. måned for en lejlighed på 100 m 2 fra 8.750 til 8.262 kr. Tilsvarende vil en besparelse på 10 pct. af grundprisen betyde en besparelse på 1,6 pct. af den samlede investering. Huslejen kunne dermed (ved uændret startafkast) nedsættes med 100 kr. pr. måned. Besparelser på 10 pct. måske 15 pct. vil ikke være urealistiske på byggerier af den type, vi kender i dag, hvis det forudsættes, at man ved genbrug i projekter mv. kan lave et mere rationelt byggeri. Der kan dog bygges endnu billigere, hvis byggeriet kan bestå af fabriksfremstillede moduler, eller hvis der er tale om en meget skrabet kvalitet, f.eks. inden for hårde hvidevarer. Seriefremstillede små ejendomme i IKEA-kvalitet forventes at kunne leveres til ca. det halve af de 12.570 kr. pr. m 2, der er vist i Tabel 1. Til gengæld kan der komme større udgifter til vedligeholdelse og genopretning fremover. Omvendt kan et mere luksuspræget boligbyggeri i en spændende arkitektur kræve omkostninger til totalentreprise på omkring 25.000 kr. pr. m 2. Spændvidden i byggeomkostningerne er store, men der er naturligvis også en stor spændvidde i den husleje, man kan forvente fra de forskellige typer byggeri. Jo bedre kvalitet, jo højere husleje. Indtil nu har investorerne nok kunnet få det højeste førsteårsafkast ved at udbyde lejeboliger af forholdsvis høj kvalitet, men det er tvivlsomt, om dette attraktive marked fortsat er til stede. Tabel 3 Eksempler på mulige besparelser Eksempel 1 Eksempel 2 Besparelse Mere rationelt byggeri Lavere grundpris Omfang 10 pct. af totalentreprise 10 pct. af grundpris Procent af samlet investering 7,6 pct. 1,6 pct. Huslejenedsættelse ved uændret startafkast på 4,66 pct. 59 kr. pr. m 2 pr. år. 12 kr. pr. m 2 pr. år. Sparet husleje pr. måned ved lejlighed på 100 m 2 487 kr. pr. måned 100 kr. pr. måned 8 BYGGERI AF UDLEJNINGSBOLIGER Det muliges kunst!
3 AFKAST TIL INVESTORER Når pensionskasser ejer ejendomme (og aktier og obligationer), er formålet at opnå en forrentning af kapitalen til glæde for pensionskunderne. Helt tilsvarende forhold gælder for andre investorer. Hvor stort et afkast, der kræves for at investere i en specifik ejendom, afhænger af et væld af forskellige faktorer. Forhold som risiko, skat og forventet inflation har betydning for investors beslutning om investering Risikoen Risikoen spiller en væsentlig rolle for krav til forrentningens størrelse. Jo større risiko, des højere rente er nødvendig for at tiltrække investorer. Risikoen må i praksis vurderes i forhold til den konkrete investering, men hidtidige erfaringer for risikoen for de store aktivklasser kan give et fingerpeg. Internationale undersøgelser peger på, at risikoen er lav ved stats- og realkreditobligationer, højere ved boliginvesteringer, større ved investeringer i erhvervsejendomme og størst ved investering i aktier. Det betyder, at rationelle investorer kun vil gå ind i aktieinvesteringer, hvis de forventer et væsentligt højere afkast end fra investeringer i f.eks. realkreditobligationer. Tilsvarende vil boliginvesteringer kun blive gennemført af rationelle investorer, hvis de kan forvente et afkast, der er større end afkastet fra investeringer i stats- og realkreditobligationer, men som kan være noget lavere end afkastet fra investeringer i f.eks. erhvervsejendomme. Foto: Dansk Byggeri Der er en del risikofaktorer ved investering i ejendomme. Investorerne kan risikere tomgang, tab på lejerne, ekstra udgifter til udlejning, ekstra vedligeholdelsesomkostninger mv. Måling og vurdering af risiko er en kompliceret øvelse. De faktorer, som man kan måle for en investors portefølje af ejendomme er f.eks. geografisk koncentration, sektorkoncentration, lejekontrakternes længde og udløbsdato samt lejernes kreditværdighed (for erhvervslejere). Skatten Den skat, der skal betales af afkastet, spiller også en væsentlig rolle for, hvor stor en rente der skal til for at skabe ligevægt mellem efterspørgsel og udbud på investeringsmarkedet. Skattesatserne er meget forskellige i Danmark. De personlige marginale skatteprocenter varierer, men de vil normalt være på mindst 45 pct. Virksomheder, der betaler selskabsskat, og personer med en selskabsskatteordning betaler cirka 30 pct. i skat. Endelig beskattes livsforsikringsselskaber og anden langsigtet pensionsopsparing med 15 pct. af afkastet. Ændringer i skatten eller blot forventninger om forøget skat er en risikofaktor, der også øger kravene til forrentningens størrelse. BYGGERI AF UDLEJNINGSBOLIGER Det muliges kunst! 9
Inflationen Den forventede inflation har også stor betydning for afkastkravets størrelse. Hvis der forventes en høj inflation, vil investor kræve en høj rente, medens han vil lade sig nøje med en lavere rente, hvis der forventes lav inflation. En investor, der investerer i nominelle obligationer, får et tab, hvis inflationen bliver højere end forventet. Anderledes stiller det sig ved investeringer i indeksobligationer, aktier og fast ejendom. Her vil afkastet typisk følge svingningerne i inflationen. Primo april 2004 ligger den lange rente for indeksobligationer, der bedst kan sammenlignes med ejendomsinvesteringer, på cirka 3 pct., den lange rente på nominelle obligationer ligger omkring 5 pct., og den korte rente på nominelle obligationer ligger på godt 2,5 pct. En ejendomsinvestor har derfor mulighed for at låne penge til en kort rente på cirka 2,5 pct. Mange rationelle boliginvestorer vil ikke gøre dette, selv om de kunne tjene et par procentpoint mere til dækning af risikoen ved ejendomsinvesteringen. Det skyldes, at en ejendomsinvestor, der lånefinansierer sin investering, har et stort aktiv ejendommen med en meget lang levetid og et stort passiv gælden til realkreditinstituttet eller banken. Hvis ejendomsinvestor skal begrænse sin kursrisiko, så skal han sørge for, at varigheden af hans passiver svarer nogenlunde til varigheden af hans aktiver. Det vil sige, at man skal belåne fast ejendom med meget lange lån. Hvis man belåner sin faste ejendom med korte lån, påtager man sig en betydelig genfinansieringsrisiko. Når lånet skal fornyes, kan både den lange og korte rente være meget højere end nu. Renten kan naturligvis også være uændret eller lavere, men ejendomsfinansiering med korte lån er en spekulation. Som alle andre spekulationer er det noget, der kan gå godt, men som også kan gå grueligt galt. Låntager kan spare penge det første år i forhold til renten på lange lån, men man risikerer at tabe mere i de kommende år. Den aktuelle forskel mellem den korte og lange rente på obligationer afspejler, at de professionelle på obligationsmarkedet vurderer, at renteniveauet er specielt lavt nu, og at det vil stige i fremtiden. Hvis man som ejendomsinvestor skal have gevinst ved at optage korte lån, så skal man altså mene, at man er bedre end de professionelle obligationsinvestorer til at forudsige det fremtidige renteniveau. En attraktiv investering? Det afgørende spørgsmål, som står tilbage, er så, hvor stort et afkast en rationel boliginvestor skal kræve, før en boliginvestering iværksættes? De lange indeksobligationer, der bedst kan sammenlignes med ejendomsinvesteringer, giver for tiden en rente på cirka 3 pct. plus en værdistigning, der nogenlunde svarer til inflationen. Realrenten på investeringen i en udlejningsejendom, som blev omtalt i Tabel 1, er altså cirka 1,5 procentpoint højere end på en indeksobligation. Det synes ikke at være nok til at tiltrække mange investorer, når der tages hensyn til risikoen ved investeringen. Til sammenligning kan det nævnes, at investeringer i erhvervsejendomme giver et startafkast på 6-7 pct., og værdistigninger der over længere perioder svarer til inflationen. Det vil sige, at man på erhvervsejendomme kan få en realrente, der er cirka 3,5 procentpoint højere end på en indeksobligation. Hvis boliginvestorerne skal acceptere en realrente, der er godt 2 procentpoint lavere end afkastet fra investeringer i erhvervsejendomme, så forudsætter det, at risikoen er betydelig mindre på boliginvesteringer end på ejendomsinvesteringer. Det har den været i fortiden. Men er det realistisk at forvente i fremtiden? Der er stigende ledighed både i almene og private udlejningsboliger. Desuden gør ny lovgivning jævnligt indhug i boligejers indtægter. Så det er næppe overraskende, at erhvervsejendomme ofte ses som en mere attraktiv investering for de fleste professionelle ejendomsinvestorer. 10 BYGGERI AF UDLEJNINGSBOLIGER Det muliges kunst!
4 BOLIGEJERNES BETALINGSEVNE OG -VILJE Hvor mange kvadratmeter er det realistisk, at almindelige danskere har råd til at betale? Indtil nu har vi gjort rede for, hvad det koster at bygge udlejningsboliger. Men det er naturligvis også vigtigt, at lejerne har råd til at betale, hvad det koster. Det er en politisk målsætning, at almindelige mennesker skal have råd til at bo i København Foto: Dansk Byggeri I Københavns Kommune har man vedtaget en målsætning om, at lejlighederne skal være på mindst 85 m 2. Kan almindelige danskere betale det? Hvis huslejen er på 1.050 kr. pr. m 2 om året, svarer det til en husleje på cirka 7.400 kr. om måneden. Hertil skal lægges udgifter til el og varme. BG Bank har lavet beregninger, der beskriver, hvor mange penge to typiske familier har til boligforbrug i 2003. De to typer af familier er defineret i Tabel 4 4. Begge familier har to indkomster og har dermed en relativ høj indkomst. Desuden bor familierne i hovedstadsområdet, hvor de gennemsnitlige indkomster er noget højere end i resten af landet. I Tabel 5 er opstillet et budget for de to familier, der altså har bopæl i København. De anvendte lønninger stammer fra oplysninger fra de respektive fagforeninger. Hertil kommer arbejdsgiverens pensionsindbetaling, som ikke er indregnet i budgettet. For Familie 1 betales 5 pct. af lønnen som eget pensionsbidrag. Udover lønindkomsterne har familierne indtægter fra børnefamilieydelser. Familierne har udgifter til lønskatter og til fagforening mv. Sidstnævnte er bestemt ud fra statistikker fra de respektive fagforeninger. Gennemsnitspriser fra Københavns Kommune er benyttet til at fastlægge udgifterne til børnepasning. Efter betaling af disse faste omkostninger er der for Familie 1 423.724 kr. tilbage, mens der for Familie 2 er 339.823 kr. tilbage. Tabel 4 To typer familier i København Familie 1 Familie 2 Kvinden er ingeniør, manden er økonom. Familien har to børn: et på 1½ år i vuggestue og et på 4½ år i børnehave. Samlet årlig indkomst på 880.000 kr. Kvinden er sygeplejerske, manden er lærer. Familien har to børn: et på 1½ i vuggestue og et på 4½ år i børnehave. Samlet årlig indkomst på 620.000 kr. BYGGERI AF UDLEJNINGSBOLIGER Det muliges kunst! 11
Til løbende udgifter er henregnet mad, tøj, bil, øvrig transport, forsikringer, tv-licens, telefon, fritidsaktiviteter og andet. Disse beløb vil naturligvis variere fra familie til familie, men det er forsøgt at anvende gennemsnitstal. Udgifterne til bil er bestemt ved hjælp af data fra FDM, mens de øvrige udgifter er fastsat ud fra oplysninger fra Forbrugerinformationen og Danmarks Statistiks Forbrugerundersøgelser. Familierne betaler desuden af på et billån. Her er antaget, at Familie 1 har købt en dyrere bil end Familie 2. Endelig er der i budgettet afsat penge til opsparing dels generelt (da der ikke er opsparing i boligen) og dels i form af børneopsparinger. Med alle disse antagelser kan det konkluderes, at Familie 1 har 11.218 kr. til husleje hver måned, inklusive forbrug, mens Familie 2 har 8.515 kr. tilbage. I budgettet i Tabel 1 i afsnit 2 opereres med et lejeniveau på 1.050 kr. pr. m 2 om året eksklusiv forbrug. Hvis man regner med forbrug til el, vand, varme og antenne på op Tabel 5 Budget for de to typer af familier Familie 1 Familie 2 Indkomst Lønindkomst før ATP 880.000 620.000 Eget pensionsbidrag -44.000 0 Børnefamilieydelser 24.600 24.600 Indkomst i alt 860.600 644.600 Egen indbetaling til ATP 1.789 1.789 Løn inklusive egen ATP 862.389 646.389 Skat, børnepasning mv. Skat 375.947 245.918 Indkomst efter skat 486.442 400.471 Efterlønskontingent 8.712 8.712 Fagforeningskontingent 7.374 6.120 Arbejdsløshedsforsikring 8.172 7.356 Børneinstitutioner Barn 1 27.840 27.840 Barn 2 10.620 10.620 Indkomst efter skat, børnepasning mv. 423.724 339.823 Løbende udgifter Mad og tøj 98.000 88.000 Bil 15.900 11.850 Øvrig transport 10.000 10.000 Forsikringer ekskl. bilforsikring 4.000 4.000 TV-licens 2.108 2.108 Telefon 4.000 4.000 Fritidsaktiviteter, hobby, ferie mv. 60.000 50.000 Andet 20.280 15.280 Løbende udgifter i alt 214.288 185.238 Diverse lån 38.826 21.409 Ekstra opsparing 30.000 25.000 Børneopsparing 6.000 6.000 Plads til at betale i husleje (inkl. forbrug) 134.610 102.176 dvs. pr. måned (inkl. forbrug) 11.218 8.515 Kilde: BG Bank: Hvor meget har danske familier råd til at betale i husleje?, Notat til Topdanmark, 24. januar 2003. 12 BYGGERI AF UDLEJNINGSBOLIGER Det muliges kunst!
til 1.300 kr. pr. måned 5, svarer det til, at Familie 1 har råd til en lejlighed på cirka 113 m 2, mens Familie 2 har råd til at leje en lejlighed på cirka 83 m 2. Hvis huslejen derimod var på 1.200 kr. pr. m 2 om året, havde Familie 1 råd til at betale for en lejlighed på cirka 99 m 2, mens Familie 2 havde råd til at leje en lejlighed på 72 m 2. Boligomkostninger i forskellige boligtyper At bo til leje i privat boligbyggeri er kun én af mulighederne for de to beskrevne familier. Der findes også almennyttige boliger, andelsboliger og private ejerboliger. Der er stor forskel på de lovgivningsmæssige og økonomiske vilkår på de forskellige dele af boligmarkedet. Det Økonomiske Råd analyserede i sin udgivelse i foråret 2001 6 det danske boligmarked. Den eneste boligform, som ikke bliver subsidieret, er de private udlejningsejendomme. Ejerboliger bliver, ifølge Det Økonomiske Råd, også subsidieret, idet ejendomsværdiskatten er lavere end skatten for anden kapitalindkomst. Andelsboliger subsidieres, da de ikke betaler ejendomsværdiskat. De almennyttige boliger får et kommunalt tilskud til grundkapitalen og desuden en statslig ydelsesstøtte. Boligforbrugernes omkostninger til bolig, user cost, er et vigtigt begreb, når man skal have et billede af, hvad folk reelt betaler for at bo enten i ejer- eller lejebolig. anskaffelsespris. Udgangspunktet er her, at den private udlejer ikke får nogen form for statstilskud. User cost er derfor fastsat til 100. Alle andre boligformer får en eller anden form for støtte. For ejerboliger betales kun 83 pct. af de reelle udgifter, da ejendomsskatten ikke er lige så høj som beskatningen af andre former for kapitalafkast. Opsparing i egen bolig er altså begunstiget frem for opsparing i f.eks. obligationer. For andelsboliger er støtten ikke stor det første år, men bliver det med tiden, idet støtten efter 40 år svarer til, at der kun betales 66,4 pct. af de reelle omkostninger. Opsparing i andelsboliger er skattefri, da andelsboligforeninger ikke betaler ejendomsværdiskat. User cost for andelsboliger og almene boliger falder over tid, når lånene i ejendommen er betalt af. Endelig er user cost for almene boliger nede på 76 pct. efter 40 år. Støtten til de almene boliger vokser over tid, fordi beboernes betaling til kapitaludgifterne ikke følger inflationsudviklingen. Tallene viser klart, at boligomkostninger alt andet lige er størst ved privat boligudlejning. Det betyder, at hvis prisen pr. kvadratmeter for en lejer i privat udlejning er 1.000 kr., vil det tilsvarende koste 830 kr. pr. kvadratmeter i en ejerbolig, 850 kr. i en almen bolig og ca. 900 kr. for en andelshaver 7. En anden måde at illustrere denne prisforskel på er ved at vende beregningen om og beregne, hvor mange ekstra kvadratmeter man kunne få for de samme penge i forskellige former for boliger. Hvis en familie lejer en bolig på 100 m 2 til 1.000 kr. pr. m 2 Tabel 6 viser boligomkostninger ifølge Det Økonomiske Råds beregninger for forskellige boligtyper med samme om året, svarer det til en årlig udgift på 100.000 kr. Hvis familien i stedet havde valgt at købe bolig for 100.000 kr. Tabel 6 Boligomkostninger (user cost) for forskellige boligtyper med samme anskaffelsespris (pct.), beregnet i 2001 Privat udlejer Ejer Andel ustøttet Almen 1. år 100 83,3 99,6 89,5 40. år 100 83,3 66,4 76,1 Kilde: Det Økonomiske Råd: Dansk Økonomi Forår 2001 BYGGERI AF UDLEJNINGSBOLIGER Det muliges kunst! 13
Foto: Dansk Byggeri om året, kunne de have fået flere kvadratmeter nemlig cirka 120 m 2. Med en andelsbolig kunne de have fået cirka 111 m 2. Endelig kunne de i en almen lejebolig have fået cirka 117 m 2. Tallene afspejler ikke likviditeten for familierne i de forskellige boligformer, men derimod de reelle udgifter. Boligomkostningerne er beregnet for 2001. Ændringer i skatteforhold, priser mv. påvirker beregningerne. Tallene vil derfor formentlig være anderledes i dag, men mønsteret det samme. Det er nybyggede boliger, som sammenlignes i analysen, og dermed ikke lejeboliger, som er underlagt de dele af lejelovgivningen, der holder lejen kunstigt nede. De kunstigt lave huslejer er ikke kun omfordeling fra ejer til lejer, men også en indirekte offentlig støtte, da det offentlige går glip af skattebetaling fra de indtægter, som ejeren kunne have haft ved en fri markedsleje. For nyopførte udlejningsboliger kan lejen aftales frit ved lejeaftalens indgåelse (markedslejen). Efterfølgende kan lejen efter aftale reguleres efter regler om trappeleje eller efter nettoprisindekset alene ved husejers skriftlige meddelelse til lejerne. For ældre udlejningsboliger eksisterer der andre regler for huslejefastsættelsen, der holder lejen kunstigt lav. Det påvirker naturligvis indirekte efterspørgslen efter de nyopførte boliger. Desuden påvirker subsidieringen af de øvrige boligformer også efterspørgslen efter udlejningsboliger. Populært at eje i stedet for at leje Når det for tiden er så populært at købe ejerboliger og andelsboliger, så skyldes det formentlig tre ting. For det første er de reelle boligomkostninger, user cost, lavere end ved private udlejningsboliger. For det andet vælger mange at finansiere boligkøb med lån med kort løbetid. De får herved en kortsigtet økonomisk gevinst, men de påtager sig på længere sigt en betydelig økonomisk risiko. For det tredje har introduktionen af de afdragsfri lån spillet en rolle, uanset at disse kun giver en likviditetsvirkning og ikke en indkomstvirkning, hvorfor det teoretisk set ikke burde påvirke prisen på ejerboliger. Hvis man sammenligner nettoomkostningerne ved at købe en lejlighed med huslejen, viser erfaringen, at folk er villige til at have større udgifter til en ejerbolig end til en lejebolig selv ved identiske boliger. Dette skyldes formentlig både de ovennævnte grunde og håb om kapitalgevinst. Populariteten for ejer- og andelsboligforeninger rammer både private og almene boligudlejere. Boligselskabernes landsforenings direktør, Gert Nielsen, har til Børsen den 22. april 2004 oplyst, at der har været en voldsom stigning i ledigheden i almene lejligheder i Jylland. Inden for de seneste to år er antallet af ledige lejligheder steget fra under 200 til over 1.000. Denne udvikling har blandt andet fået Niels Peter Thomsen 8, administrerende direktør i Danmarks største boligselskab, DAB, til at advare de almene boligselskaber mod at bygge nyt uden for hovedstadsområdet. Han frygter, at der vil blive bygget til priser, som ikke er konkurrencedygtige med priserne for ejerboliger. Også i private udlejningsboliger er der en stigning i antallet af ledige lejligheder. Nogle af Ejendomsforeningen Danmarks større medlemmer anslår, at ca. 3 pct. af de private udlejningsboliger (dvs. ca. 9.000) står ledige. Lejeboligen har under disse forhold svært ved at klare sig i konkurrencen i forhold til ejerboligen. Forskellen i boligomkostningerne betales af samfundet. 14 BYGGERI AF UDLEJNINGSBOLIGER Det muliges kunst!
5 SKATTER OG AFGIFTER TIL DET OFFENTLIGE En stor del af udgifterne til byggeri og drift af udlejningsejendomme går til skatter og afgifter I budgettet i afsnit 2 (tabel 1) er indeholdt moms af alle poster. Ifølge input-output statistik 9 udgør de indirekte skatter 2,39 pct. af udgifterne ved boligbyggeri. Dette inkluderer ikke moms og lønskatter, men derimod diverse forskellige afgifter (f.eks. grønne afgifter). I de 2,39 pct. er indeholdt indirekte skatter i alle de tidligere led i produktionsprocessen. En stor del af udgifterne til byggeriet går til lønninger. Ifølge samme multiplikator udgør udgifter til aflønning af ansatte i nybyggeri 53,89 pct., mens der går 29,2 pct. til bruttooverskud og blandet indkomst. En del af disse udgifter går til skatter. En gennemsnitlig industriarbejder betaler i gennemsnit 43 pct. af sin lønindkomst i skat, jf. en opgørelse fra Skatteministeriet 10. Virksomheder, der beskattes efter virksomhedsordningen, betaler 30 pct. af overskuddet i skat. Selskabsskatten ligger på samme niveau. De 30 pct. er derfor et godt bud på skattebetaling af bruttooverskud og blandet indkomst. Alt dette summer til, at de samlede udgifter til skatter og afgifter i det beskrevne eksempel udgør cirka 45 pct. af den samlede investering eller 68 mio., kr. jf. Tabel 7. Fordelingen af de samlede investeringer er illustreret i Figur A. Den viser, at moms, indirekte skatter og lønskat- Tabel 7 Udgifter til skatter og afgifter ved byggeri af udlejningsejendom Jf. tabel 1 Delsum Moms og Moms og indirekte skatter Andel (kr.) (kr.) skatter (kr.) Samlet investering, inkl. moms 148.955.651 Samlet investering, ekskl. moms 124.388.773 Moms 24.566.878 Indirekte skatter 2,39 pct. 124.388.773 2.972.892 Moms og indirekte skatter i alt 27.539.769 Løn- og selskabsskatter Løn 53,89 pct. 124.388.773 67.033.110 Skatter af løndandel 43,00 pct. 28.824.237 Bruttooverskud og blandet indkomst 29,20 pct. 124.388.773 36.321.522 Skat af bruttooverskud 30,00 pct. 10.896.457 Løn og selskabsskatter i alt 39.720.694 Moms og skatter i alt 67.260.463 Moms og skatter i pct. af samlet investering 45,15 pct. BYGGERI AF UDLEJNINGSBOLIGER Det muliges kunst! 15
ter udgør knap halvdelen af de samlede investeringer. De indirekte skatter udgør den mindste del, nemlig 2 pct., efterfulgt af moms som udgør cirka 16 pct. og endelig lønskatter som udgør knap 27 pct. Figur A Fordeling af investeringer En lignende opgørelse for Sverige 11 viser, at skattetrykket ved boligbyggeri her udgør mellem 45 og 55 pct. Tallet afhænger blandt andet af fordelingen mellem grundomkostninger og byggeomkostninger. For en grundpris på 4.000 SEK/m 2 og en byggeomkostning på 15.000 SEK/m 2 (svarende nogenlunde til eksemplet i denne rapport) er andelen 45 pct. Hvis man sammenligner med momsniveauet i andre lande i Den Europæiske Union, ligger Danmark højt jf. Tabel 8. Kun Danmark og Sverige har en momssats på 25 pct. og mens der i Sverige er reduceret momssats inden for ejendomsbranchen, gør det sig som bekendt ikke gældende i Danmark. Lavest ligger Luxemborg med en moms på 15 pct. og oven i købet med reduktion i ejendomssektoren. Udgifterne til moms i forbindelse med boligbyggeri er altså høje i Danmark i forhold til de lande, som vi normalt sammenligner os med. Et lavere momsniveau inden for ejendomsbranchen i Danmark ville naturligvis betyde lavere omkostninger og dermed lavere husleje. I Tabel 9 er vist, hvor stor betydning det ville have for projektet, hvis momsen blev nedsat til 15 eller 20 pct. Ved en nedsættelse af momssatsen til 15 pct. kan huslejen for en lejlighed på 100 m 2 nedsættes cirka 424 kr. pr. måned, mens en nedsættelse af momssatsen til 20 pct. betyder en sænkning af lejen på 212 kr. for den samme lejlighed. Lejeniveauet i nye boliger er altså noget afhængige af, hvor meget der skal betales i skat. Når nye boliger i Danmark er forholdsvis dyre, så skyldes det altså i meget høj grad, at byggeriet er belagt med høje skatter. Tabel 8 Momsniveau og reduktion i ejendomssektoren Normal momssats Reduceret momssats Tabel 9 Besparelse ved en momsnedsættelse Eksempel 1 Eksempel 2 Danmark 25 - Sverige 25 6 12 Finland 22 8 17 Belgien 21 6 12 Irland 21 13,5 Italien 20 4 10 Østrig 20 10 Frankrig 19,6 2,1 5,5 Holland 19 - Portugal 19 5 Storbritannien 17,5 5 Tyskland 16 7 Spanien 16 4 7 Luxembourg 15 3 6 12 Kilde: European Council of Real Estate Professions: Annual Report, 2003. Besparelse Moms på 15 pct. Moms på 20 pct. Årlig huslejenedsættelse ved uændret startafkast på 4,66 pct. Sparet husleje pr. 51 kr. pr. m 2 25 kr. pr. m 2 måned v/ lejlighed 424 kr. 212 kr. på 100 m 2 16 BYGGERI AF UDLEJNINGSBOLIGER Det muliges kunst!
6 BOLIGMARKEDETS STRUKTUR Det overordnede formål med boliginvesteringer er på den bedste og billigste måde at sikre boliger til den danske befolkning. Der skal endvidere sikres et udbud af mange forskellige boligformer for at sikre den størst mulige valgfrihed for danskerne. Disse hensyn varetages bedst i en fri markedsøkonomisk struktur En omvendt Robin Hood Det danske boligmarked har i årtier ikke været styret af markedsøkonomiske overvejelser. Der har været en omfattende regulering og støtte både i forhold til nybyggeri og til de løbende udgifter. Formålet med dette har angiveligt været at lette boligudgifterne for de mindre bemidlede i samfundet, men som Det økonomiske Råd 12 påviste, så er det de velbjergede, der i gennemsnit får mest ud af den offentlige regulering af boligmarkedet. Der er altså tale om en omvendt Robin Hood. Konsekvenser af en omlægning Det er imidlertid ikke uden væsentlige konsekvenser, hvis reguleringen og støtten til boligsektoren omlægges. Ejerne af bestående boligejendomme kan blive kraftigt påvirket. Hvis støtten til nyt boligbyggeri øges, så vil nye boliger kunne tilbydes til en lavere pris, hvorfor ejerne af gamle boliger vil opleve et prisfald på deres ejendom. Omvendt vil en mindskelse af støtten til nyt boligbyggeri betyde prisstigninger på de bestående boligejendomme. En af de væsentligste grunde til, at den offentlige regulering af det danske boligmarked er blevet så uretfærdig og så forvridende på markedet er, at vi har valgt hovedsageligt at støtte selve boligen i stedet for at foretage en vurdering af behovet hos lejerne. Dette udtrykker man ofte ved at sige, at vi giver støtte til murstenene frem for støtte til menneskene. Det er altså ikke nødvendigvis dem, der har størst behov for bolighjælp, der får den. I stedet er det dem, der har de bedste ressourcer, der tilkæmper sig de billigste boliger. Effektiviteten på boligmarkedet er blevet skadet af, at der ikke har været en ligelig konkurrence mellem de forskellige sektorer. Nogle får tilskud andre får det ikke. Af hensyn til effektiviteten ville det utvivlsomt være bedst, hvis støtten blev afskaffet eller gjort ens for alle sektorer på boligmarkedet. De fleste lande, Danmark normalt kan sammenligne sig med, har i de senere år valgt at nedbringe støtten til murstenene og øge den direkte boligsikring. En øget støtte til boligforbrug vil betyde prisstigninger på bestående ejendomme, da efterspørgslen efter boliger vil stige, medens mindsket støtte til boligforbrug vil betyde prisfald for de bestående ejendomme. Nye boliginvestorer vil have glæde af både tilskud til boligbyggeri og til boligforbrug, men ejere af bestående boligejendomme har større fordel af, hvis man afskaffer støtten til boligbyggeri og øger støtten til boligforbrug. En boliginvestor må være forberedt på, at reguleringen og støtten omkring boligejendomme kan ændre sig i fremtiden. Det giver en yderligere usikkerhed og risiko, der betinger, at ejendomsinvesteringer nu skal give et relativt godt startafkast. De forskellige boligtyper Der er fire dominerende boligtyper i Danmark nemlig ejerboliger samt privat udlejning, almennyttige boliger og andelsboliger. BYGGERI AF UDLEJNINGSBOLIGER Det muliges kunst! 17
Tabel 10 Husstande pr. 1. januar 2003 Privat udlejning mm. Ejer Almennyttige boliger Private andelsbolig- foreninger I alt København og Frederiksberg Antal husstande 95.789 59.611 59.920 103.662 318.982 Procent 30,0 18,7 18,8 32,5 100,0 Hele Danmark Antal husstande 468.429 1,285.440 496.381 171.186 2.421.436 Procent 19,3 53,1 20,5 7,1 100,0 Kilde: Statistiske Efterretninger, Byggeri og boligforhold, 2003: 18, tabel 9 og egne beregninger I København og Frederiksberg er andelsboligerne og den private udlejning dominerende med hver cirka 30 pct. af husstandene, jf. Tabel 10. Det er noget anderledes på landsplan. Her bor over halvdelen af husstandene i ejerboliger, og kun knap 20 pct. i privat udlejning og cirka 7 pct. i andelsbolig. For den enkelte husstand er der forskel på, hvor meget man netto ønsker at betale for at bo, afhængig af hvilken boligtype man vælger. Typisk er man villig til at betale mere til en ejerbolig end til en lejebolig. Ifølge en rapport fra Byforum 13 lægger de, som foretrækker ejerboliger, bl.a. vægt på frit at kunne disponere over boligen og dens omgivelser, at kunne reparere og indrette boligen, dyrke haven samt at opnå økonomisk tryghed i fremtiden. I valget mellem at eje og leje sin bolig skal man ikke glemme det engagement og den glæde, det giver at eje sin egen bolig. Motivationen til at passe på og investere i sin bolig er her helt i top. Der er dog også noget, der taler for en bestand af lejeboliger. Der er for det første tale om en let opnåelighed i markedsregulerede lejeboliger. Der er ledige udlejningsboliger, som giver lejerne valgfrihed og let mobilitet. Risikoen for tomgang bæres af den professionelle udlejer. Der er også tale om, at flytteomkostningerne er mindre ved lejeboliger end ved ejerboliger, idet køb og salg af faste ejendomme er væsentligt dyrere end lejeaftaler. Desuden kræver lejeboliger en mindre investering for lejer, hvilket imødekommer den gruppe af danskere, som har svært ved at stille sikkerhed ved huskøb på grund af f.eks. svingende indtægter. Der er stor forskel på de fysiske rammer for de danske husstande. Primo 2003 var der cirka 2,5 millioner boliger i Danmark. De fordeler sig på stuehuse, parcelhuse, rækkehuse mv., etageboliger, kollegieboliger og andre boliger. På landsplan udgøres den største andel af parcelhuse (41 pct.), men andelen af flerfamilieboliger er næsten lige så høj (39 pct.). For København og Frederiksberg under ét ser det noget anderledes ud: parcelhusene udgør kun knap 5 pct., mens flerfamilieboligerne udgør 91 pct. 14 I valget mellem etageboliger og parcelhuse er det vigtigt at gøre sig klart, at etageboliger gennemgående er dyrere pr. kvadratmeter at bygge end parcelhuse, og at de er dyrere at servicere. Det er mere kompliceret at bygge i lag end at bygge på den flade mark, og betjeningen med vicevært mv. er dyrere end ejerens egen arbejdskraft. Det, der taler for etageboligen, er derimod, at mange af svagelighed eller magelighed gerne vil have andre til at ordne det praktiske med ejendommen. Hertil kommer at etageboliger normalt bruger et mindre grundareal og stiller mindre krav til transportomkostninger for beboerne. Uanset dette lader det til, at folk nu i højere grad ønsker at bo i parcelhuse frem for i etageejendomme. Mange danskere drømmer om en fritliggende ejerbolig altså parcelhuse mv. Ifølge en undersøgelse fra Mandag Morgen 15 vil langt de fleste danskere 67 pct. foretrække at bo i en fritliggende ejerbolig eller et ejerrækkehus. 18 BYGGERI AF UDLEJNINGSBOLIGER Det muliges kunst!
Tabel 11 Danskernes ønsker til boligtype Ønsket boligtype i procent Ønsket antal boliger afrundet til 1000) Faktiske antal boliger (afrundet til 1000) Difference Etageejendom 17 432.000 985.000-553.000 Rækkehus mv. 10 254.000 333.000-79.000 Parcelhus mv. 73 1.855.000 1.223.000 632.000 I alt 100 2.541.000 2.542.000 0 Kilde: Statistikbanken, Danmarks Statistik, Byforum (2001): Det danske boligmarked udvikling i boligforsyning og boligønsker, Udarbejdet af Statens Byggeforskningsinstitut og Amternes og Kommunernes Forskningsinstitut og egne beregninger. Note: Parcelhus mv. inkluderer landejendomme og ældre villaer. Kun 10 pct. foretrækker en lejebolig. Faktisk er det to ud af tre, som i dag bor i lejebolig, der ønsker at købe en ejerbolig. Andelen er endnu højere for de unge. Næsten halvdelen af alle lejere forventer på et tidspunkt at købe en ejerbolig. En tilsvarende undersøgelse fra Byforum i 2001 16 giver samme billede. Telefoninterview af cirka 1.500 personer over 16 år afslører danskernes præferencer. Cirka 70 pct. svarer, at de foretrækker en ejerbolig. Endvidere undersøges danskernes ønsker til boligtype, som illustreret i Tabel 11. I dag bor knap en million husstande i etageejendomme. Det er imidlertid kun godt en halv million husstande, som ønsker at bo i etageejendomme. Meget mere populære er parcelhuse af forskellig alder. Hvis danskernes boligønsker skulle opfyldes, skulle der altså bygges godt 632.000 parcelhuse og andre fritliggende huse. I stedet skulle nedlægges en halv million etageboliger. Foto: Dansk Byggeri BYGGERI AF UDLEJNINGSBOLIGER Det muliges kunst! 19
Figur B: Kort over de 24 pendlingsoplande, 2000 afstand til studie/skole og arbejde har nogen betydning. Afstanden til arbejde har imidlertid større betydning for børnefamilier. Endnu vigtigere for denne gruppe er dog afstand til skole, pleje/omsorgsfaciliteter og fritidsaktiviteter. For gruppen af 35-65-årige uden hjemmeboende børn er afstanden til offentlig transport, shopping og sociale relationer vigtige. Seniorerne vægter afstand til shopping, offentlig transport og kulturfaciliteter højest. Kilde: se note nr. 19. Fritliggende boliger fylder imidlertid typisk mere end etageejendomme, så befolkningstætheden bliver lavere. I centrum af København og andre steder med høje grundpriser er der derfor naturligt nok kun få fritliggende boliger. Prisen for at bo på meget plads bliver derfor nemt en længere afstand til centrum. Ifølge undersøgelsen fra Byforum 17 lægger danskerne mest vægt på at bo i områder uden kriminalitet og sociale problemer, at bo tæt på grønne områder, ikke at blive generet af støj, men stadig med god tilgængelighed til transportforbindelser og herefter tæt ved hav eller sø, tæt på gode skoler og daginstitutioner, tæt på arbejdsplads og byens puls. De fleste ønsker desuden at bo i enten et forstadsboligkvarter eller i en mindre eller mellemstor by (henholdsvis 28 og 24 pct.). I en undersøgelse fra Institut for Fremtidsforskning 18 fokuseres på betydningen af afstande i forskellige livsfaser. For de unge er afstanden til sociale relationer vigtig. Også I praksis bevæger danskerne sig over større og større afstande. Dette afspejles for eksempel i udviklingen af pendlingsoplande, som beskrevet i en antologi fra AKF, Amternes og Kommunernes Forskningsinstitut 19. Et pendlingsopland er en gruppe af kommuner, hvor der er megen pendling internt, mens der ikke er megen pendling ud af ind af oplandet. Det er altså et område som folk i høj grad bor og arbejder indenfor altså pendler i. Ud fra visse givne forudsætninger var der i 1980 79 pendlingsoplande i Danmark. 20 år senere i 2000 var der ud fra de samme forudsætninger kun 29 oplande. Det største opland er omkring hovedstaden og dækker en stor del af Sjælland og inkluderer Møn, jf. figur B. Danskerne bevæger sig altså længere og længere for at komme på arbejde der rejses fra hele Nordsjælland og en stor del af Vest- og Sydsjælland til København og den modsatte vej. Man kunne derfor spørge sig selv, hvorvidt det var bedre at støtte en udbygning af den offentlige transport, frem for at støtte mere byggeri af etageboliger. Det ville gøre livet nemmere for alle de, som allerede pendler og samtidig gøre det mere attraktivt at bygge fritliggende boliger, som mange danskere ønsker sig, uden for København. Prisen for at bygge et parcelhus var i 1999 20 8.600 kr. pr. m 2, svarende til knap 1,3 mio. kr. for et hus på 150 m 2. Hertil kommer prisen for byggegrunden. Uanset at beløbet på grund af inflation mv. må være højere i 2004, kommer prisen ikke op på siden af prisen for en kvadratmeter etagebyggeri. Det er altså ikke byggeomkostningerne, der tilsiger, at det er etageboliger, der skal bygges, ligesom det tilsyneladende heller ikke er et udtryk for danskernes præferencer. 20 BYGGERI AF UDLEJNINGSBOLIGER Det muliges kunst!
Bilag A METODE OG ANTAGELSER Opgørelsen af byggeomkostningerne for boliger er foretaget ved at opstille et detaljeret budget på basis af konkrete erfaringer med byggeprojekter. Budgettet er beskrevet i bilag B For at vurdere hvor stor en andel af omkostningerne ved boligbyggeri, som hidrører forskellige skatter og afgifter, tages input-output statistik i anvendelse. En klassisk input-output beregning resulterer i en multiplikator, der viser det direkte plus det indirekte indhold af forskellige primære input af den endelige anvendelse. Primære input består af import, indirekte skatter, aflønning af ansatte samt bruttooverskud af produktionen og blandet indkomst. Med en input-output multiplikator tages der i princippet hensyn til alle de tidligere led i produktionsprocessen. For nybyggeri og administration af boliger var fordelingen i 1999 som angivet i Tabel 12. Det tager et par år at færdiggøre input-output tabellerne, og tabellerne for 1999 er p.t. de seneste, som findes. De tekniske koefficienter i input-output analysen er ikke konstante over tid, men bevæger sig heldigvis trægt. Ifølge tabellen går 14,52 pct. af udgiften til nybyggeri til import. Det indenlandske input er fordelt på indirekte skatter, aflønning af ansatte samt bruttooverskud af produktion og blandet indkomst. I alt 2,39 pct. af udgiften til nybyggeri går til produktspecifikke skatter. I denne procentsats indgår både direkte og indirekte afgifter. Det inkluderer bl.a. grønne afgifter, der blev betalt, da murstenene blev produceret og sodavandsafgifterne på håndværkernes drikkevarer. Men det inkluderer ikke moms i sidste led og heller ikke lønskatter. Den største post udgøres af aflønning til ansatte. Igen inkluderer det både lønninger direkte i byggeriet og lønninger i tidligere led i produktionsprocessen. Endelig udgør bruttooverskud af produktion og blandet indkomst 29,20 pct. Bruttooverskud af produktionen og blandet indkomst omfatter både forrentning af egenkapital og lønbetaling til selvstændige. Der findes ikke opgørelser i Tabel 12 Direkte krav til input (1999) fra erhvervet nybyggeri ( pct.) Import Indirekte skatter Aflønning af ansatte Bruttooverskud af produktion og blandet indkomst I alt Nybyggeri 14,52 2,39 53,89 29,20 100,00 Kilde: Danmarks Statistik (2003): Input-output tabeller og analyser 2001. Import, beskæftigelse og miljø. BYGGERI AF UDLEJNINGSBOLIGER Det muliges kunst! 21