Vestergade 26, 4690 Haslev Tlf.: 26220028 og 26223357 info@heegaard-bolig.dk - www.heegaard-bolig.dk SALGSOPSTILLING Investerings-/projektejendom med markant beliggenhed på torvet i Nykøbing F. Torvet 2, 4800 Nykøbing F Sag E-1404 4 Ejerlejligheder Heraf: 2 Erhvervs ejerlejligheder - udlejet 1 Ejerlejlighed - opdelt i 2 lejligheder. udlejet 1 Ejerlejlighed - til købers disposition
. Heegaard Bolig ApS Mægler: v/ Louise Heegaard Dato: 4. januar 2016 EJENDOMMEN I HOVEDTRÆK BELIGGENHED Adresse Torvet 2 4800 Nykøbing F Matr.nr. 87 c Nykøbing F. Bygrunde KOMMUNE ANVENDELSE Ejendomstype Guldborgsund Byejendom (kontor, butik, beboelse) OPFØRT / OMBYGGET Opførelsesår 1887 Ombygningsår 2002 AREALER Grundareal 371 m², heraf vej 0 m². Bebygget areal 243 m² Erhvervsareal u/afskrivning 668 m² Boligareal 228 m² Etageareal i alt 896 m² Sekundære arealer 244 m² OFFENTLIG VURDERING År 2013 Ejendomsværdi kr. 4.420.000 heraf grundværdi kr. 649.300 Ejendommen er ikke under omvurdering. FORSIKRINGSFORHOLD ENERGIMÆRKNING: Ejendommen er p.t. forsikret således: Topdanmark, police nr. E 0896 757 016. Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Ejendommen skal regelmæssigt energimærkes hvert 7. år. Gyldigt energimærke foreligger af 04.11.2014 med energiklassifikation E. BESKRIVELSE Meget spændende ejendom med markant placering på Torvet i Nykøbing Falster. Ejendommen fremtræder med sin stilrene arkitektur og elegante materialevalg meget markant på Torvet. Ejendommen er løbende moderniseret og fremstår i godt vedligeholdelsestand. Mod bagsiden er der adgang til fælles gård. Ejendommen indeholder 5 lejemål, hvoraf 2 i dag er udlejet til erhverv og 2 til privat beboelse til gode lejere. Sag E-1404 - Torvet 2, 4800 Nykøbing F Side 2 af 24
Lejemålene fremstår i god og velholdt stand. Det 5 lejemål er idag ledigt (ingen leje medregnet i startforrentningen) og er 243 m2 erhvervslejemål, lejemålet er til købers disposition. Lejemålet kan konverteres til beboelse hvor der kan indrettes 2 lejligheder. Ejendommens arkitektur giver muligheder indretning af 2 super lækre lejligheder med charme, højloftet stuk, sildeparket m.m. Kort sagt et sted alle gerne vil bo i hjertet af byen. SALGSVILKÅR KØBESUM Kontantpris kr. 3.360.000 KAPITALBEHOV Kontantpris kr. 3.360.000 Handelsomkostninger anslået kr. 31.860 -Refusion depositum kr. 76.045 Anslået kapitalbehov kr. 3.315.815 STARTFORRENTNING 9,03 %. LIKVIDITET: Der henvises til særskilt bilag. LEJEINDTÆGTER Samlede årlige lejeindtægter udgør kr. 387.456 Boliglejemål kr. 133.128 Erhvervslejemål kr. 254.328 I øvrigt henvises til særskilt bilag. PLANFORHOLD / OFFENTLIGE FORHOLD ZONESTATUS Ejendommen er beliggende i byzone. VEJ Ejendommen er beliggende til offentlig vej. KLOAKFORHOLD Kloakforholdene er noteret som afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. LOKALPLANER Lokalplan NYK C17 og lokalplan NYK C22 er gældende for det område ejendommen er beliggende i. SERVITUTTER Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af 14.08.2014. Sag E-1404 - Torvet 2, 4800 Nykøbing F Side 3 af 24
28.04.1884 Dokument om fælles brandmur/gavl m.v. 29.09.1890 Dokument om forsynings-afløbsledninger m.v. 29.12.1936 Dokument om forsynings-afløbsledninger m.v. 17.06.1963 Dokument om varmeforsyning/kollektiv varmeforsyning m.v. 02.10.1997 Dokument om facadebeklædening m.v. 02.04.1998 Dokument om færdselsret, parkering m.v. 18.08.1999 Lokalplan C17 16.10.2001 Bygningsfornyelsesbeslutning m.v. 19.11.2002 Dokument ang. parkeringsplads, opholdsareal m.v. 05.08.2003 Dokument om fællesanlæg m.v. fortrinsret. TEKNISKE INSTALLATIONER / LØSØRE EL, VAND OG VARME Ejendommen forsynes som følger: El: 230 V el fra værk Vand: Alment vandforsyningsanlæg (tidligere offentligt) Varme: Fjernvarme/blokvarme (radiatorsystemer el. varmluftanlæg) MILJØFORHOLD AFFALDSDEPOT TIDLIGERE FORURENING Om affaldsdepot og tidligere forurening oplyser sælger følgende: at der ikke i sælgers ejertid er etableret affaldsdepot eller losseplads på ejendommen. at der sælger bekendt ikke er uopfyldte krav om evt. registrering som affaldsdepot. at der sælger bekendt ikke tidligere er forurening på ejendommen. OVERFLADEFORURENING Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne. MILJØFORHOLD, DRIFT Ifølge sælgers oplysninger er ejendommen ikke registeret på vidensniveau 1 eller 2, ligesom ejendommen ikke er omfattet af den indledende kortlægning af muligt forurenede grunde. Jfr. Søgning hos Region Sjælland hjemmeside d. 29.07.2014 er ejendommen ikke kortlagt som forurenet. Køber erklærer sig indforstået med at overtage dette forhold som det er og forefindes, uden at kunne gøre krav gældende overfor sælger. DRIFTSUDGIFTER 2014 Ejendomsskatter 2015 kr. 14.013 Renovation / miljøafgifter kr. 4.316 Vand / vandafledning / el kr. 6.800 Renholdelse / vicevært kr. 12.000 Udvendig vedligeholdelse, afsat kr. 25.000 Administration kr. 15.000 Sag E-1404 - Torvet 2, 4800 Nykøbing F Side 4 af 24
. Heegaard Bolig ApS Forsikringer, præmie kr. 10.951 Driftsudgifter i alt anslået kr. 88.080 Der henvises til specificerede driftsudgifter under bilag. BESIGTIGELSE HENVENDELSER BESIGTIGELSE Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes efter aftale med ejer venligst rettet til: Heegaard Bolig ApS Vestergade 26 4690 Haslev Att.: v/ Louise Heegaard, Heegaard Bolig Erhverv Tlf.: 26 22 33 57, mobil: 26 22 33 57, e-mail: info@heegaard-bolig.dk. Sag E-1404 - Torvet 2, 4800 Nykøbing F Side 5 af 24
X Bogmærke 1By g X Bogmærke 1By g Heegaard Bolig ApS BILAG - SPECIFIKATIONER Bygningsspecifikation BYGNING NR. 1 BBR-nr. 1 Opført / ombygget år 1887/ 2002 Bebygget areal 243 m² Sekundære arealer 244 m² Antal etager 3 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Kontor og liberale erhverv bortset fra 108 m² Erhvervsareal Nej offentlig administration (ko Etageboligbebyggelse (flerfamiliehus, 150 m² Boligareal Nej herunder tofamiliehus (vandret Etageboligbebyggelse (flerfamiliehus, 78 m² Boligareal Nej herunder tofamiliehus (vandret Kontor og liberale erhverv bortset fra 378 m² Erhvervsareal Nej offentlig administration (ko Detailhandel m.v. 182 m² Erhvervsareal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Lejeindtægter / Refunderede driftsudgifter FAKTISKE LEJEINDTÆGTER Boliglejemål kr. 133.128 Erhvervslejemål kr. 254.328 I alt kr. 387.456 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter er ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. LEJEMÅLSOVERSIGT Der henvises til specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktforhold m.m. Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: UDGIFTER Driftsudgifter kr. 88.080 kr. 88.080 INDTÆGTER Lejeindtægter, faktiske kr. 387.456 kr. 387.456 Sag E-1404 - Torvet 2, 4800 Nykøbing F Side 6 af 24
1. år før afskrivning / skat kr. 299.376 kr. 299.376 Afskrivning 1. år, anslået kr. 95.295 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 203.901 Likviditet 1. år før skat kr. 299.376 Skattevirkning ved skatteprocent på 24,00 % kr. 48.936 Likviditetsmæssigt resultat 1. år ved 24,00 % kr. 250.440 Driftsudgifter2014, specificerede EJENDOMSSKATTER 2015 kr. 14.013 RENOVATION Renovation kr. 4.152 Rottebekæmpelse kr. 164 VAND / VANDAFLEDNING / EL Vandafgift kr. 2.000 Elforbrug kr. 4.800 RENHOLDELSE / VICEVÆRT Saltning/snerydning kr. 9.000 Vicevært kr. 3.000 UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE Afsat kr. 25.000 ADMINISTRATION Administration kr. 12.000 Varmeregnskab kr. 1.500 Vandregnskab kr. 1.500 FORSIKRINGER Præmie årligt forsikring I kr. 10.951 Driftsudgifter i alt anslået kr. 88.080 Købesummens fordeling - Afskrivninger KONTANTOMREGNING AF KØBESUM Udbetaling kr. 3.360.000 Kontantomregnet købesum kr. 3.360.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 21.860 Advokatsalær skøde kr. 8.000 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 2.000 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 3.391.860 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Sag E-1404 - Torvet 2, 4800 Nykøbing F Side 7 af 24
DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER Bygninger og installationer Afskrivningsberettigede bygninger m/ evt. installationer kr. 2.360.000 Grundens værdi kr. 1.000.000 Kontantomregnet købesum kr. 3.360.000 AFSKRIVNINGSBEREGNING på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum Bygninger m/install., afsk.berettigede 4,00 % x kr. 2.382.378 = kr. 95.295 Afskrivning 1. år kr. 95.295 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. Handelsomkostninger KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET) Tinglysningsafgift skøde kr. 21.860 Advokatsalær skøde kr. 8.000 Moms kr. 2.000 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 31.860 Startforrentning KONTANTKØB Købers kapitalbehov Kontantpris kr. 3.360.000 Handelsomkostninger anslået kr. 31.860 - Refusion deposita kr. 76.045 Investeret kapital, omregnet kr. 3.315.815 Nettoleje til forrentning af investeret kapital Lejeindtægter m.v. iht. budget kr. 387.456 - Driftsudgifter iht. budget kr. 88.080 Nettoleje til forrentning kr. 299.376 STARTFORRENTNING på kontantbasis, 1. år, vejledende: 299.376 X 100 = 9,03 % (anslået) 3.315.815 Sag E-1404 - Torvet 2, 4800 Nykøbing F Side 8 af 24
FOTO Facade Facade Sag E-1404 - Torvet 2, 4800 Nykøbing F Side 9 af 24
Torvet Torvet Sag E-1404 - Torvet 2, 4800 Nykøbing F Side 10 af 24
Facade Facade Sag E-1404 - Torvet 2, 4800 Nykøbing F Side 11 af 24
Torvet Torvet Sag E-1404 - Torvet 2, 4800 Nykøbing F Side 12 af 24
Stemningbillede Lejlighed 2 sal Sag E-1404 - Torvet 2, 4800 Nykøbing F Side 13 af 24
Lejlighed 2 sal Lejlighed 2 sal Sag E-1404 - Torvet 2, 4800 Nykøbing F Side 14 af 24
Lejlighed 2 sal Badeværelse - Lejlighed 2 sal Sag E-1404 - Torvet 2, 4800 Nykøbing F Side 15 af 24
Køkken - Badeværelse - Lejlighed 2 sal Opgang Sag E-1404 - Torvet 2, 4800 Nykøbing F Side 16 af 24
Lejemål 1 sal Lejemål 1 sal Sag E-1404 - Torvet 2, 4800 Nykøbing F Side 17 af 24
Lejemål 1 sal Lejemål 1 sal Sag E-1404 - Torvet 2, 4800 Nykøbing F Side 18 af 24
Lejemål 1 sal Lejemål 1 sal Sag E-1404 - Torvet 2, 4800 Nykøbing F Side 19 af 24
Lejemål 1 sal Cafe Sag E-1404 - Torvet 2, 4800 Nykøbing F Side 20 af 24
Cafe Cafe Sag E-1404 - Torvet 2, 4800 Nykøbing F Side 21 af 24
Cafe Cafe Sag E-1404 - Torvet 2, 4800 Nykøbing F Side 22 af 24
Vestergade 26, 4690 Haslev Tlf.: 26220028 og 26223357 info@heegaard-bolig.dk - www.heegaard-bolig.dk LEJEMÅLSOVERSIGT - ØKONOMI Lejemålsoversigt pr. Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti 1 Karrar Mizel Torvet 2, Kælder Erhverv Butik/erhverv 182 113.736 625 9.155 2 Nidis Cafe Klint Torvet 2, st + 1 Erhverv Cafe/erhverv 243 140.592 579 33.950 3 Ledig Torvet 2, 1 sal Erhverv Erhverv 243 4 Majbrit K. Kuszon Torvet 2, 2 sal. 1 Bolig Beboelse 150 80.952 540 20.100 5 Trine A. Andersen Torvet 2, 2 sal. 2 Bolig Beboelse 78 52.176 669 12.840 Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter I ALT 896 387.456 76.045 0 0 Erhvervsdelens andel 668 254.328 43.105 0 0 Boligdelens andel 228 133.128 32.940 0 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT 387.456 76.045 heraf faktisk 387.456 76.045 heraf anslået 0 0 REGULERINGER m.m. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter Lejen påklaget 1 Karrar Mizel 1.800 450 Ja Faktisk Nettoprisindekset 01.02.2015 Nej 2 Nidis Cafe Klint 2.200 800 Ja Faktisk Nettoprisindekset 01.02.2015 Nej 3 Ledig Nej Faktisk 01.02.2015 Nej 4 Majbrit K. Kuszon 1.200 510 Nej Faktisk Nettoprisindekset 01.02.2015 Nej 5 Trine A. Andersen 725 350 Nej Faktisk Nettoprisindekset 01.02.2015 01.01.2013 Nej Sag E-1404 - Torvet 2, 4800 Nykøbing F Side 23 af 24
Vestergade 26, 4690 Haslev Tlf.: 26220028 og 26223357 info@heegaard-bolig.dk - www.heegaard-bolig.dk KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståel- sesret Frem- lejeret Bemærkninger 1 Karrar Mizel 0 01.06.2009 6 Måneder 01.06.2022 Lejer Udlejer Ja Nej 2 Nidis Cafe Klint 0 01.05.2012 6 måneder 01.06.2019 01.11.2015 Lejer Udlejer Ja Ja 3 Ledig 0 Lejer Udlejer Nej Nej 4 Majbrit K. Kuszon 0 15.08.2014 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej Lejemålet er opsagt med fraflytning pr. 30. april 2015 5 Trine A. Andersen 0 01.08.2013 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej Sag E-1404 - Torvet 2, 4800 Nykøbing F Side 24 af 24