Lokalplan z 590 for et blandet bolig - og erhvervsområde ved Ørbækvej i Svendborg Byg, Plan og Erhverv Lokalplanlægning for lokal udvikling
2
Indhold Lokalplanens redegørelse 5 Baggrund Lokalplanområdet 5 Formål og indhold 6 Forhold til anden planlægning og lovgivning 7 Kommuneplan 7 Gældende lokalplaner 7 Cittaslow i lokalplanen 7 Regn og Spildevand 7 Kystnærhedszone 8 Kulturarvsområde 8 Vej og parkering 8 Teknisk forsyning 8 Miljøforhold 9 VVM 9 Miljøvurdering 9 Habitatområde 10 Jordforurening 10 Vejtrafikstøj/ /virksomhedsstøj 10 Vandindvindingsinteresser 11 Servitutter 11 Tilladelse/dispensationer fra anden lovgivning 12 Retsvirkninger 12 Dispensation fra lokalplanen 12 Lokalplanens bestemmelser 13 1 - Lokalplanens formål 2 - Område og status 3 - Anvendelse 4 - Udstykninger 5 - Vej, sti- og parkeringsforhold 6 - Bebyggelsens placering og omfang 7 - Bebyggelsens udseende 8 - Ubebyggede arealer 9 - Skiltning og belysning 10 - Ophævelse af lokalplan/byplanvedtægt, dekl. Vedtagelsespåtegning 15 Kortbilag Kort 01 - Matrikelkort Kort 02 - Lokalplankort 3
Hvad er en lokalplan? Lokalplaner har til formål at styre den fremtidige udvikling i et område og give borgerne og byrådet mulighed for at vurdere konkrete tiltag i sammenhæng med kommuneplanens øvrige mål. En lokalplan er desuden byrådets redskab til at sikre gennemførelse af kommuneplanen. Ifølge Lov om planlægning skal der udarbejdes en lokalplan, inden et større byggeri eller anlægsarbejde eller en større nedrivning sættes i gang. I øvrigt kan der altid udarbejdes lokalplan, når byrådet skønner, at det er nødvendigt. Lokalplaner er en plan, hvori byrådet kan fastsætte bindende bestemmelser for et område, f.eks. om - anvendelse, - udstykning, - vej-, sti- og parkeringsforhold, - placering, udformning af bebyggelse og materialer - bevaring af bygninger og landskabstræk, - sikring af friarealer, - fællesanlæg En lokalplan omfatter to hoveddele, først en Redegørelse og dernæst Lokalplanbestemmelser. I Redegørelsen er der gjort rede for lokalplanens indhold samt en kort præsentation af lokalplanområdet og baggrunden og formålet med lokalplanen. Lokalplanbestemmelserne omfatter de egentlige bebyggelsesregulerende bestemmelser. Lokalplanbestemmelserne understøttes af en kortbilag. For at give alle mulighed for at fremsætte indsigelser, bemærkninger og ændringsforslag skal Byrådet offentliggøre et forslag til lokalplan, inden planen kan vedtages endeligt. Således skal lokalplanforslaget annonceres og fremlægges offentligt i mindst 8 uger. Når byrådet har vurderet de indkomne bemærkninger og ændringsforslag, kan lokalplanen vedtages endeligt. Lokalplanens bestemmelser får herefter bindende virkning for grundejere og brugere i området. Hvad regulerer lokalplanen? Lokalplanen regulerer kun fremtidige handlinger som kræver en tilladelse, mens eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte som hidtil. Kan der dispenseres? Byrådet kan meddele dispensation til mindre betydende ændringer i en lokalplan efter planens vedtagelse. Mere væsentlige ændringer kan kun gennemføres med tilvejebringelse af en ny lokalplan. 4
REDEGØRELSE Lokalplanens redegørelse Lokalplanområdet vist på luftfoto Lokalplanens baggrund Lokalplanen er udarbejdet for at skabe bedre muligheder for udlejning af ejendommen ved at åbne op for nye anvendelsesmuligheder for ejendommen. Ejendommen, der er opført i 1975, har tidligere huset en Faktabutik og en bankfilial. Bygningen har nu gennem en længere periode stået delvis tom. Ejendomsmægleren, Home Erhverv Fyn A/S har haft en del forespørgsler fra interesserede lejere, men lejerne har efterspurgt mulighed for aktiviteter, som den gældende byplanvedtægt 24-1968 ikke giver mulighed for. Svendborg Andelsboligforening ønsker på den baggrund at få ændret anvendelsmuligheden. Kommunen vurderer, at en ændring af anvendelsesbestemmelserne vil kunne give mulighed for, at der igen kan blive aktivitet i bygningerne og har derfor igangsat en lokalplanlægning for området. Lokalplanområdet Lokalplanområdet ligger i Østre Bydel og grænser op til Ørbækvej. Området består af en ejendom, matr. nr. 118-h Svendborg Markjor- 5
REDEGØRELSE Lokalplanområdet set fra nord der, på i alt 7494 m² heraf udgør 470 m² en privat fællesvej. Ejendommen består af en bygning i en etage med et bygningsareal på 1822 m². To af lejemålene på henholdsvis 200 og 762 m² står ledige, mens den resterende del af bygningen huser kommunens omådekontor for hjemmepleje øst samt et familiecenter. I områdets nordvestlige hjørne er udlagt et mindre areal med læskur, bænke og beplantning som brugerstyret opholdssted under Social og Sundhed. I områdets sydøstlige del anvendes et areal til legeplads for en børnehave, der grænser til området. En meget stor del af ejendommen er befæstiget og anvendes til vej, parkering, gang- og kørearealer. Brugerstyret opholdssted Lokalplanområdet grænser mod nord op til Svendborg Andelsboligforenings etagebebyggelse, Byparken, hvor der er ca. 800 lejligheder, der inden for de seneste år er nyrenoverede. Mod øst grænser området mod garager, en varmecentral og daginstitutioner. Mod syd findes ældreboliger og et mødrehus. Området set mod øst Lokalplanens formål og indhold Formålet med lokalplanen er at sikre at området fremover kan anvendes til serviceerhverv som privat og offentlig service, administration, restauration, liberale erhverv, undervisning, mindre værkstedsvirksomhed, kollektive anlæg, institutioner og kulturfunktioner. 6
REDEGØRELSE Lokalplanens forhold til anden planlægning og lovgivning Kommuneplanens rammebestemmelser Lokalplanens område ligger i dag i kommuneplanens rammer i et område udlagt til detailhandelsformål med følgende kommuneplanramme for lokalplanlægningen: 04.01.D1.505. Byggemuligheden er 50% med en maksimal bygningshøjde på 8,5 m. Tillæg til kommuneplanens rammer Med ønsket om anvendelse til blandet bolig og erhverv, udarbejdes der sideløbende med lokalplanforslaget et kommuneplantillæg 2013.10, hvor gældende rammebestemmelser 04.01. D01.505 ændres til 04.01.C2.971 for ejendommen Ørbækvej 42. Ejendommens maksimale bebyggelsesprocent på 50 fastholdes ligesom en maksimal bygningshøjde på 8,5 m. Gældende lokalplaner og byplanvedtægter Lokalplanområdet er i sin helhed omfattet af byplanvedtægt nr. 24-1968, der indtil nærværende lokalplan 590 vedtages er gældende for ejendommen. Byplanvedtægt 24-1968 bestemmer, at ejendommen kun må anvendes til dagligvarebutikker til forsyning af nærområdet med de nødvendige parkeringsarealer samt til kollektive anlæg som vuggestuer, børnehaver og varmecentral til betjening af nærområdet. Bebyggelse må kun opføres i en etage. Med byrådets vedtagelse af lokalplan 590 ophæves byplanvedtægt 24-1968 for den del af området, der omfattes af lokalplan 590. Området er i sin helhed omfattet af lokalplan 290 - facadelokalplan. Cittaslow Svendborg har som første danske kommune tilsluttet sig den internationale Cittaslow-bevægelse, der bl.a. har byliv og bykvalitet som centrale temaer. Cittaslow arbejder for at fremme det gode liv og en holdbar udvikling. Regn- og spildevandsforhold - klimaplan Lokalplanen ligger inden for Spildevandsplan 2013-2024. Området er privatkloakeret og regnvandet ledes til privat regnvandsbassin. I Spildevandsplanen er sat en vejledende befæstigelsesgrad på 35%. Den nuværende befæstigelsesgrad er noget højere inden for lokalplanområdet. Det betyder, at der inden for lokalplanens område ikke må ske udvidelse af de befæstelse arealer. Såfremt der skal ske en udvidelse af bygningsmassen eller der ønskes befæstet nye arealer, 7
REDEGØRELSE skal der ske en tilsvarende reducering andet sted på grunden, så den fremtidige befæstelsesgrad ikke øges. Kystnærhedszonen Lokalplanområdet ligger inden for den i kommuneplanen udpegede kystnærhedszone. Lokalplanområdet ligger ca. 1,6 km fra kysten. Der er i det konkrete tilfælde tale om en udvidelse af anvendelsbestemmelsen for eksisterende byggeri samt en beskeden udvidelsesmulighed. Visuelle påvirkning Lokalplanområdet ligger i den kystnære del af byzonen og er derfor omfattet af Planlovens 16, stk. 4. Efter denne bestemmelse skal lokalplanen indeholde en redegørelsen for ny bebyggelse og anlægs visuelle påvirkning af i de kystnære dele. Såfremt anlæg afviger væsentligt i højde eller volumen fra den eksisterende bebyggelse i området, skal der gives en begrundelse herfor. Der vurderes, at der ikke er behov for visualisering af lokalplanens muligheder for udvidelse af bebyggelse, idet nybyggeri er af begrænset omfang og byggeriet er skærmet fra kysten af anden bebyggelse og beplantning mellem lokalplanområdet og kysten. Kulturarvsområde Området ligger uden for kommuneplanens udpegede kulturarvsmiljøer. Vej, sti og parkering Indenfor lokalplanens område ændres der ikke på eksisterende offentlige veje- og stiforbindelser eller den i området eksisterende private fællesvej. Lokalplanens område har uændret vejadgang fra Ørbækvej. Parkering i området finder sted på parkeringsområder langs Ørbækvej og langs den eksisterende private fællesvej i området. Teknisk forsyning Vand og renovation Lokalplanområdet ligger i et område hvor vandforsyning og renovation varetages af Vand og Affald, Ryttermarken 21, 5700 Svendborg. Inden for området ligger en miljøstation. Der henvises til gældende Spildevandsplan, regulativer og vedtægter. Området er på nuværende tidspunkt fælleskloakeret. 8
REDEGØRELSE Selve området har private kloakker, der er tilsluttet forsyningsselskabets fælleskloak. Elforsyning Elforsyningen varetages af Sydfyns Elforsyning Net A/S. Der henvises i øvrigt til det liberale elmarked. Kollektiv trafik Lokalplanens område trafikbetjenes af flere regionale busser. Miljøforhold VVM screening ( Vurdering af Virkning på Miljøet) Svendborg Kommune har jf. Bekendtgørelse af visse offentlige og private anlægs virkning på miljøet foretaget en screening af projektets VVM-pligt. Svendborg Kommune har truffet en afgørelse om, at projektet ikke er VVM-pligtigt. Projektets realisering vil ikke medføre væsentlige indvirkninger på det omkringliggende miljø. Svendborg Kommunes afgørelse kan påklages til Natur- og Miljøklagenævnet. Se herom på kommunens hjemmeside. Miljøvurdering af planer og programmer Lokalplanen er screenet i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer (lovbekendtgørelse nr. 936 af 24. september 2009). Svendborg Kommune har i screeningen vurderet, at lokalplanen ikke medfører nogen væsentlig påvirkning på det omkringliggende miljø, fordi lokalplanens indvirkninger på miljøet hverken hver for sig eller samlet vurderes som væsentlige. Der er derfor ikke foretaget yderligere miljøvurdering. Screeningen kan ses på kommunens hjemmeside under høringer og afgørelser. Resumé af screening Vurderingen bygger bl.a. på, at lokalplanen ikke giver mulighed for anlægsprojekter, der er omfattet af lovens bilag 3 og 4, ikke påvirker internationale naturbeskyttelsesområder væsentligt, og ikke muliggør anlægsprojekter, der kan få væsentlig indvirkning på miljøet. Svendborg Byråd har derfor vurderet, at denne plan ikke kræver miljøvurdering. 9
REDEGØRELSE Afgørelsen om, at der ikke kræves udarbejdelse af en miljøvurdering, kan påklages til Miljø- og Naturklagenævnet senest 4 uger efter lokalplanforslagets offentlige bekendtgørelse. Habitatbekendtgørelsen 6 Kommunen må ikke vedtage en plan, der kan beskadige eller ødelægge yngle- eller rasteområder i det naturlige udbredelsesområde for de dyre- og plantearter, der fremgår af habitatdirektivets bilag IV. Habitatbekendtgørelsen indeholder i 11 et krav om, at alle planer og projekter skal vurderes i forhold til deres virkning på bilag IV-arter. Kommunen har ikke kendskab til, at der er forekomster af arter opført på habitatdirektivets bilag IV (bilag IV-arter) i lokalplanområdet. Lokalplanen giver ikke anledning til påvirkning af egnede levesteder for bilag IV arter. Lokalplanen vurderes derfor ikke at påvirke arter opført på habitatdirektivets bilag IV. Jordforurening Der er kortlagt forurening på ejendommen på vidensniveau 2 (V2) efter Jordforsyningsloven. Jordforureningen stammer fra et tidligere benzinanlæg på ejendommen. Region Syddanmarks, Jordforureningsafdelingen har vurderet, at den efterladte restforurening ikke udgør en risiko for ejendommens anvendelse til bolig og erhverv. Lokalplanområdet er generelt områdeklassificeret. Det betyder, at der ved bortskaffelse af jord er anmelde- og analysepligt. Ejeren eller brugeren skal sikre, at de øverste 50 cm jord af det ubebyggede areal ikke er forurenet eller, at der er etableret varig belægning på arealet jf. Lov om forurenet jord 72b. Ejeren eller brugeren skal ud fra de oplysninger, de kender, selv tage stilling til, om kravet er opfyldt eller, om der skal foretages nærmere undersøgelser. For yderligere oplysninger kontaktes Svendborg Kommune. Hvis der ved bygge- og anlægsarbejder konstateres jordforurening, skal arbejdes standses og Svendborg Kommune skal underrettes, jf. 71 i Lov om forurenet jord. Arbejdet kan genoptages, når kommunen har vurderet, på hvilke vilkår projektet kan fortsætte. *ÅDT: Årsdøgnstrafik: Trafikken pr. døgn opgjort som gennemsnit over hele året. Vejtrafikstøj/virksomhedsstøj Trafikstøj Der er i 2013 foretaget trafikmåling på Ørbækvej, som viser en ÅDT* på 7647. 10
REDEGØRELSE Med den ændrede anvendelse af ejendommen forventes ikke en øget trafikstøj. Miljøstyrelsens planlægningsgrænse for vejtrafikstøj ved liberale erhverv på 63 db(a) bør overholdes ved facaderne. Der henvises til Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier ved vejstøj. En eventuel støjafskærmning skal integreres i bebyggelsen. Virksomhedsstøj Øst for området ligger en varmecentral. Det vurderes, at de nuværende støjkrav mod skel til lokalplanområdet kan overholdes, og der derfor ikke vil være problemer i den fremtidige anvendelse. Vandindvindingsinteresser Lokalplanområdet ligger inden for et område udpeget, som område med særlige drikkevandsinteresser (OSD-område), hvor grundvandet i særlig grad skal beskyttes. Lokalplanens bestemmelser for områdets anvendelse er ikke i strid med grundvandsbeskyttelsen, idet området anvendes til erhvervsformål inden for miljøklasse 2. Servitutter En lokalplan kan ophæve tilstandsservitutter eller danne grundlag for ekspropriation af rådighedservitutter. Der er ved gennemgang af tinglyste servitutter for lokalplanens område ikke fundet tilstandsservitutter som lokalplanens gennemførelse er i strid med. Lokalplanens realisering er således ikke fundet i strid med gældende servitutter. Ejere og bygherrer skal selv sikre sig overblik over tinglyste servitutter, der har betydning for bygge- og anlægsarbejder. Man skal være opmærksom på, at ikke alle rør, kabler og ledninger er tinglyst. Derfor bør relevante forsyningsselskaber høres inden jordarbejder påbegyndes. Ved udarbejdelsen af lokalplanen er der ikke registreret tinglyste servitutter, der kan have betydning for bygge- og anlægsarbejde inden for lokalplanområdet. Svendborg Kommune påtager sig ikke eventuelle fejl og mangler. 11
REDEGØRELSE Tilladelse/dispensationer i medfør af anden lovgivning Museumsloven Det vides ikke, om der er grundlag for en arkæologisk forundersøgelse, der skal afklare, om der er fortidsminder på grunden. I god tid forud for påbegyndelse af bygge- eller anlægsarbejder, der medfører udgravning i lokalplanområdet, skal bygherren eller den, for hvis regning et jordarbejde udføres, i henhold til Museumslovens 25 anmode Svendborg Museum om at tage stilling til, hvorvidt arbejdet vil berøre væsentlige fortidsminder. Museet skal herpå indenfor en frist på 4 uger komme med en udtalelse om dette. Udgiften til arkivalsk kontrol og en eventuel større forundersøgelse afholdes af bygherren eller den, for hvis regning jordarbejdet skal udføres, jf. Museumslovens 26, stk. 1-2 Lokalplanens retsvirkninger Efter offentliggørelse af den endelig vedtagne lokalplan må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge Lov om planlægning 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt (eller fastholdt) ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Dispensation fra lokalplanen Byrådet kan, ifølge Planlovens 19 og 20, meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. 12
BESTEMMELSER Lokalplanens bestemmelser I henhold til lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 587 af 27.5.2013) fastsættes hermed følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 - Lokalplanens formål 1.1. Lokalplanen har til formål: - At sikre at området kan anvendes til serviceerhverv. 2 - Område og status 2.1. Lokalplanområdets afgrænsning er vist på kortbilag 1 og omfatter matr. nr. 118-h Svendborg Markjorder. 2.2. Lokalplanområdet ligger i byzone. 3 - Arealanvendelse 3.1 Områdets anvendelse fastlægges til serviceerhverv. Det kan f.eks. være privat og offentlig service herunder sundhedshus og lignende, administration, liberale erhverv, restaurant, undervisning, værksted samt mindre lagervirksomhed herunder depotrum. Herudover kan der tillades kollektive anlæg, institutioner og kulturfunktioner. 3.2 Inden for område A kan opføres bebyggelse og udlægges parkeringsanlæg. 3.3 Område B anvendes til parkeringsanlæg og lignende. Eksisternede brugerstyret opholdssted, der ligger i områdets nordvestlige del kan bibeholdes og renoveres. 3.4 Område C anvendes til opholdsareal. 4 - Udstykning 4.1 Ejendommen kan opdeles i ejerlejligheder. Desuden kan udstykning ikke finde sted inden for lokalplanens område. 13
BESTEMMELSER 5 - Vej-, sti- og parkeringsforhold 5.1 Vejadgang til området skal ske fra Ørbækvej ad eksisterende private fællesvej. 5.2 Parkering fastsættes i forbindelse med byggesag for det enkelte byggeri og i overensstemmelse med den til enhver tid gældende parkeringsvedtægt i Svendborg Kommune. 5.3 Parkeringsarealer skal begrønnes. Der skal plantes et træ pr. minimum hver tredje p-plads. 6 - Bebyggelsens placering og omfang 6.1 Bebyggelsesprocenten inden for området må ikke overstige 40. 6.2 Ny bebyggelse skal opføres inden for område A i én etage. 6.3 Mindre tilbygninger som indgangspartier, bygninger af teknisk karakter og lignende kan opføres uden for byggefeltet (område A). 6.4 Mindre bygninger i form af læskure med en maksimal højde på 2,5 m kan placeres uden for byggefeltet (område A). 7 - Bebyggelsens udseende 7.1 Tage på ny bebyggelse kan opføres som flade. 7.2 Tekniske installationer som ventilationsanlæg, solfangere og lignende kan placeres på bygningernes tage og skal afskærmes eller indpasses som en del af bebyggelsens arkitektur 8 - Ubebyggede arealer 8.1 Det på kortbilaget viste område C anvendes til opholdsareal for bebyggelsen. 8.2 Der kan inden for område C etableres stier og cykelparkering. 8.3 Langs Ørbækvej etableres et beplantningsbælte på minimum 3 meter fra vejskel. Arealet friholdes for bebyggelse. 8.4 De på kortbilaget viste karaktergivende træer (4 lindetræer og 1 egetræ) skal bevares. 9 - Skiltning og belysning 9.1 Skiltning skal udføres i overensstemmelse med gældende Skilte- 14
BESTEMMELSER og facadelokalplan. 9.2 Belysning på parkeringsarealer skal bestå af parkarmaturer med en maksimalt lyspunktshøjde på 4 m. 10 - Ophævelse af del af byplanvedtægt 24-1968 11.1 Ved byrådets endelige vedtagelse af lokalplan 590 ophæves byplanvedtægt nr. 24-1968 inden for nærværende plans område. 11 - Servitutter 11.1 Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges indenfor lokalplanens område af lokalplanen. Der er ikke konstateret servitutter i strid med lokalplanens indhold. 12 - Lokalplanens varige retsvirkninger Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen, må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens 18 kun udnyttes i overensstemmelse med planens bestemmelser. For forhold, som ikke er reguleret i lokalplanen gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven og planloven. Lokalplanen indeholder ingen handlepligt, hvilket betyder, at den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil og at lokalplanen ikke medfører krav om etablering af de bygninger og anlæg, som er indeholdt i planen. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen, ifølge planlovens 13. Lokalplanens bestemmelser med tilhørende kortbilag udgør planens juridiske grundlag. 15 - Vedtagelsespåtegning Lokalplanforslaget blev godkendt i byrådet til offentliggørelse den 28.10.2014. Lokalplanforslaget i offentlig høring fra 29.10.2014 til 2.01.2015. Lokalplanen endeligt vedtaget af Svendborg Byråd den 27.01.2015. Lokalplanens retsvirkninger trådt i kraft ved annoncering på www. svendborg.dk/nyheder/hoeringer-og-afgoerelser den 3.02.2015. 15
Privat fællesvej Ørbækvej Kortbilag 1 - Matrikelkort 16
Privat fællesvej eg 42A-D Ørbækvej lind Kortbilag 2 - Lokalplankort Træer der bevares 17
Svendborg Kommune Byg, Plan & Erhverv Ramsherred 5 5700 Svendborg Telefon: 62 23 33 33 Lokalplanlægning for lokal udvikling