DRAGØR KOMMUNE LOKALPLAN 51 for et område ved Wiedergarden.
INDHOLDSFORTEGNELSE Indledning side 3 Lokalplanens redegørelse side 4 Lokalplanområdet Lokalplanens indhold Forholdet til anden planlægning Lokalplanens retsvirkninger 5 Situationsplan 6 Lokalplanens bestemmelser side 7-9 Lokalplans kortbilag Lokalplanområdet og matrikelforhold bilag 1 byggefelter og udstykningsplan 2 illustrationsplan 3 adgangsvej, illustrationstegning 4 Udarbejdet af Dragør Kommune Plan og Teknik april-maj 1998
INDLEDNING OM LOKALPLANERS INDHOLD OG UDARBEJDELSE En lokalplan er en fysisk plan, der fastlægger de fremtidige forhold indenfor et afgrænset lokalt område. En lokalplan kan indeholde bestemmelser om områders anvendelse, bebyggelsens art, omfang, placering og udformning samt om vej- og stiforhold og ubebyggede arealers fremtræden og indretning mv. En lokalplan består af to dele: en planredegørelse og selve lokalplanbestemmelserne. Planredegørelsen beskriver bl.a. baggrunden for lokalplanen, de eksisterende forhold i området og sammenfatter indholdet i og intentionerne med selve planen. Dertil kommer en beskrivelse af andre plan- og lovmæssige forhold, der har betydning for planen, samt information om planens retsvirkninger. Planredegørelsen, som primært har til formål at orientere om lokalplanens forudsætninger og hensigter, kan ikke bruges direkte som grundlag for regulering. Lokalplanbestemmelserne, som består af et tekstafsnit med kortbilag og evt. illustrationer, udgør det juridiske dokument, der efter Kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse angiver bindende forskrifter for grundejere og panthavere m.fl. Når Kommunalbestyrelsen har vedtaget et udarbejdet forslag til lokalplan, skal det offentliggøres sammen med oplysning om bl.a. indsigelsesfrist, som normalt er på 8 uger. Kommunen skal samtidig give skriftlig meddelelse herom til ejere, lejere og brugere af de ejendomme, som er omfattet af planforslaget, samt til interesserede foreninger, Amtet, Miljø- og Energiministeriet og andre offentlige myndigheder, som planen har særlig interesse for. Når indsigelsesfristen er udløbet, kan Kommunalbestyrelsen, efter behandling af eventuelle indsigelser, ændringsforslag og bemærkninger, vedtage planen endeligt. Efter vedtagelsen bekendtgøres planen offentligt, og der gives skriftlig meddelelse herom til ejere og myndigheder m.fl. samt til dem, der rettidigt har fremsendt bemærkninger og indsigelser. Denne bekendtgørelse oplyser samtidig om klagemuligheder. Herefter tinglyses lokalplanen på de ejendomme, der er omfattet af planen. Planens retsvirkninger indebærer, at der ikke må etableres forhold i strid med planen. Øvrige bestemmelser i lovgivningen, fx byggelov og planlov, gælder fortsat for sådanne forhold, der ikke er optaget bestemmelser om i lokalplanen.
PLANREDEGØRELSE LOKALPLANENS BAGGRUND Kommunalbestyrelsen har tidligere søgt at få etableret ældreboliger i tilknytning til Wiedergården, svarende til Wiedergårdens boliger. Dette har imidlertid været ugennemførligt. Efter overtagelse af ejendommen har nuværende ejer i vinteren 97-98 anmodet kommunalbestyrelsen om på baggrund af Kommuneplanen at udarbejde lokalplan for området for at muliggøre opførelse af 12 boliger. Nærværende Lokalplan er udarbejdet med udgangspunkt i bebyggelsesplan fra ejer. Bebyggelsesplanen indeholder 9 familieboliger i 2 etager og 3 ældreegnde boliger i én etage. LOKALPLANENS OMRADE Området er hidtil indgået i lokalplan 23 (Wiedergården) som delområde. Området er beliggende på kirkevej 160 A nær Dragørs centrale indkøbs- og servicefaciliteter og nær knudepunkt for offentlige trafikforbindelser. Der er adgang fra Kirkevej, som er amtsvej. Lokalplanen omfatter ejendommen matr. nr. 22 fk af St. Magleby, med et samlet grundareal på 3951 m 2, hvoraf 399 m 2 vejareal udgør stikvejen fra Kirkevej. Området udgør en afgrænset enklave med åben lav villabebyggelse mod syd, vest og nord, og 2-etages boligbebyggelse mod øst i forbindelse med Wiedergården. LOKALPLANENS INDHOLD Planen fastlægger blandt andet, at området skal anvendes til boligområde og at bebyggelsesprocenten ikke må overstige 50 for området under eet, excl. vejareal. Der tilstræbes en udformning i sammenhæng med Wiedergården og muliggøres supplerende stiadgang dertil. Planen muliggør indretning af mindre friarealer end normalt, og de sikres mod afskygning fra fx. carporte. Desuden muliggøres udformning af indkørslen som grøn vej med smal befæstet kørebane suppleret med græsarmeret vigespor. FORHOLDET TIL ANDEN PLANLÆGNING Kommuneplan 1997 Kystnærhed Lokalplanområdet er del af enkeltområde 4.04, der udlægges til blandet bolig- og erhvervsanvendelse. Opførelse af tæt-lav bebyggelse i lokalplanområdet er i overensstemmelse med rammebestemmelserne. Området er beliggende i umiddelbar tilknytning til ældrefaciliteter ved Wiedergården, og opførelse af ældreegnede boliger vil være hensigtsmæssig i forhold til kommuneplanens målsætning herfor. Lokalplanen åbner ikke mulighed for bebyggelse eller anlæg, der vil påvirke kysten visuelt, jf. planlovens 16 stk. 4.
Lokalplan 23 Tilslutning til amtsvej Anden lovgivning Området er omfattet som delområde i lokalplan 23, som udlægger området til erhvervsformål. Det er derfor nødvendigt at udarbejde lokalplan for at muliggøre boligbebyggelse. Med endelig vedtagelse af nærværende lokalplan ophæves lokalplan 23 for lokalplanens område. Tilkørsel til området udgøres af en ca. 50 m lang indkørsel fra Kirkevej, som er amtsvej. Adgangsvejen, udlagt i Lokalplan 23, har hidtil betjent to til fire boliger og en erhvervsvirksomhed, og vil efter opførelse af boligbyggeri på det tidligere erhvervsområde alene betjene boliger, omkring 15. Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven og lov om planlægning. Der er den 22. september 1997 af den nye ejer foretaget visuel inspektion af grunden. Der er ikke påvist synlig forurening. Hvis der i forbindelse med byggeriet konstateres lugt, misfarvning eller anden forurening af jorden skal dette anmeldes til Dragør Kommunes Miljøafdeling, i henhold til miljølovens 21. LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Fremtidig anvendelse Eksisterende anvendelse Dispensation Private servitutter Med kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen, må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge lov om planlægning 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelse. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre væsentlige ændringer af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Private servitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af denne.
Situationsplan 1:2000... Lokalplanområdets afgrænsning WIEDERGÅRDEN i i i k---- / i - ' & -J
LOKALPLANBESTEMMELSER l henhold til lov om planlægning, jævnfør lovbekendtgørelse nr. 563 af 30. juni 1997, fastsættes herved følgende bestemmelser for det i pkt. 2.1 nævnte område. Afsnit 1. 1.1 Afsnit 2. 2.1 2.2 Afsnit 3. 3.1 Afsnit 4. 4.1 Afsnit 5. 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål - at udlægge området til tæt boligbebyggelse, - at muliggøre opførelse af ældreegnede boliger i en del af bebyggelsen, samt - at sikre, at bebyggelsens udformning sker i sammenhæng med nabobebyggelsen Wiedergården. Lokalplanens område og zonestatus Lokalplanen afgrænses som vist på bilag 1 og omfatter ejendommen Kirkevej 160 A, matr.nr. 22 fk af St. Magleby by og sogn. Matrikelforhold er vist på bilag 1. Med den endelige vedtagelse af lokalplanen, forbliver det under pkt. 2.1 nævnte område i byzone. Områdets anvendelse Området må kun anvendes til boligformål. Udstykning Eventuel udstykning skal foregå i overensstemmelse med den vejledende udstykningsplan som vist på kortbilag 2. Vej-, sti- og parkeringsforhold Vejadgang til området skal ske fra Kirkevej, ad det udskilte vejareal, som samtidig skal give vejadgang til ejendommene matr.nr. 22v og 22 kb. Adgangsvej kan udføres med tværprofil som vist på bilag 4. Ved udmunding til Kirkevej skal det viste areal til vigeplads og gangsti inddrages til befæstet 5,5 m bred kørevej i minimum 12 meters længde fra Kirkevej. Der skal udlægges areal til stier og sikres mulighed for stiforbindelse til Wiedergården som vist på illustrationsplanen på kortbilag 3, i en bredde på mindst 1,3 m. Overgange til vej- og parkeringsareal samt til beboelse skal udføres uden bratte niveauspring. Der skal anlægges parkeringspladser svarende til 1% plads pr. bolig og sikres vejadgang hertil svarende til illustrationsplanen på bilag 3. Langs Kirkevej gælder den af vejbestyrelsen til enhver tid fastsatte byggelinie.
Afsnit 6. 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 Afsnit 7. 7.1 7.2 7.3 Afsnit 8. 8.1 8.2 8.3 Bebyggelsens omfang og placering Ny boligbebyggelse kan kun opføres efter en samlet plan, godkendt af kommunalbestyrelsen. Bebyggelsesprocenten for området excl. vejareal må ikke overstige 50 1. Bebyggelse skal principielt opføres indenfor de på bilag 2 viste byggefelter, som længehuse i henholdsvis max. een og max. to etager med uudnyttet tagetage, jf. kortbilaget. Den maksimale bygningshøjde fastlægges til 8,5 m. Udhuse placeres som vist på kortbilag 2. Der må ikke opføres carporte eller garager i området. Desuden kan der på hver parcel opføres et haveskur på max. 6 m 2, under 1,8 m højde og efter fælles udformning 2. Bebyggelsens ydre fremtræden Ny bebyggelse skal med hensyn til proportioner, materialer, farver og fremtræden i øvrigt, godkendes af Kommunalbestyrelsen som samlet projekt, og som værende i arkitektonisk sammenhæng med nabobebyggelsen, Wiedergården. Tage på boliglænger skal udføres som saddeltage med en taghældning på mellem 25 og 30 grader belagt med røde vingetagsten i brændt ler. Boliglænger skal fremstå med vandskurede ydervægge i farverne gul, rød eller hvid. Ubebyggede arealer Bebyggelsens friarealer kan indrettes svarende til illustrationsplan på bilag 3 3 efter en af kommunalbestyrelsen godkendt samlet beplantnings- og belægningsplan. Der må ikke plantes stedsegrønne vækster på fællesarealer. Området skal omkranses af levende hegn evt. i kombination med fast hegn. Der kan tillades levende hegn i skel mod vest i en større højde end 1,8 m. Væsentlige ændringer af den eksisterende hegnsplantning i skel mod vest, kræver særskilt godkendelse af byrådet. Vejareal svarer til det nuværende udskilte vejareal, jf. kortbilag l. " Se pkt. 9.4. Dette er en skærpelse ift. BR-S 85 afsnit 13.2, vedr.ørende antal og størrelse af småskure. '' Dette indebærer en mindre lempelse i forhold til BR-S 85, bilag B pkt. B. 2.1.2 stk l, vedrørende opholdsarealers størrelse. 8
8.4 Afsnit 9. 9.1 9.2 9.3 9.4 9.5 Afsnit 10. 10.1 Afsnit 11. Terrasser og haver skal følge områdets naturlige terræn, og omkranses af levende hegn. Midlertidigt trådhegn opsat under hækkes opvækst kan tillades. Ensartede, enkeltstående og permanente læskærme ved facader kan tillades efter kommunalbestyrelsens nærmere godkendelse. Tekniske forhold og forudsætninger for ibrugtagning Ny bebyggelse skal tilsluttes naturgasnettet i henhold til Delvarmeplan for Dragør Kommune. Der må ikke opsættes udendørs individuelle antenner og paraboler på bebyggelsen. Udendørs belysning, herunder belysning af adgangsvej og stier, skal være tilpasset forholdene og må ikke blænde. Ved eventuel udstykning skal der etableres grundejerforening med medlemspligt for alle grundejere indenfor lokalplanområdet. Grundejerforeningen forestår drift og vedligeholdelse af fællesarealerne. Vedtægterne skal godkendes af kommunalbestyrelsen. Forinden bebyggelsen kan tages i brug skal friarealer og parkering være etableret i overensstemmelse med bestemmelser herom i afsnit 5 og 8. Servitutter Privatretlige byggeservitutter, som er uforenelige med lokalplanen fortrænges af denne, under henvisning til lov om planlægning 18. Ophævelse af lokalplan Den under 18. juni 1986 af kommunalbestyrelsen vedtagne Lokalplan 23 for området ved "Wieders væverier", ophæves for nærværende lokalplans område. Vedtagelsespåtegning Lokalplan 51 er vedtaget af Dragør Kommunalbestyrelse den 29. september 1998. Dragør den 16.december 1998 Birgitte Qinhart Borgmester Flem nfhc Forvaltningschef
Kirkevej Lokalplan 51 KORTBILAG 3 Illustration af eksisterende og planlagt bebyggelse Illustrationsplan og facader Ikke målfast Indkørsel A, N CQ Q) CQ C/> O)