½- DEAS Erhverv Dirch Passers Allé 76, 2000 Frederiksberg Tlf.: 70222522 info@deaserhverv.dk - www.deaserhverv.dk SALGSPROSPEKT Attraktiv investering Unik strøgejendom Vestergade 1A, 8800 Viborg Sag 1021-1 Særdeles attraktiv beliggenhed på gågaden overfor Viborg Teater Flot ejendom Gode offentlige parkeringsmuligheder Gode udviklingsmuligheder til både bolig og erhverv
. DEAS Erhverv Dato: 25. september 2014 EJENDOMMEN I HOVEDTRÆK BELIGGENHED Adresse Matr.nr. KOMMUNE ANVENDELSE Ejendomstype Anvendelse Vestergade 1A 8800 Viborg 189 Viborg Bygrunde Viborg Byejendom (kontor, butik, beboelse) erhvervsudlejning OPFØRT / OMBYGGET Opførelsesår 1961-1986 Ombygningsår 1979 AREALER Grundareal 1.018 m², heraf vej 0 m². Bebygget areal 768 m² Erhvervsareal m/afskrivning 1.897 m² Etageareal i alt 1.897 m² Sekundære arealer 955 m² OFFENTLIG VURDERING År 2012 Ejendomsværdi kr. 11.500.000 heraf grundværdi kr. 2.911.500 Ejendommen er ikke under omvurdering. FORSIKRINGSFORHOLD Ejendommen er p.t. forsikret således: Willis Ejendomsforsikring Køber tegner selv ny forsikring pr. overtagelsesdagen ENERGIMÆRKNING: Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af 27.01.2010 med energiklassifikation E. BESKRIVELSE EJENDOMSBESKRIVELSE Nu udbydes velholdt 3 etagers ejendom, beliggende på den aktive Vestergade, for enden af gågaden i Viborg bymidt, til salg. Ejendommen er ejet af PKA og administreret af DEAS, som også står for ejendomsservicen. Ejendommen er velvedligeholdt. Ejendommen fremstår med gode anvendelsesmuligheder, især det flotte store vinduesparti mod Viborg Teater og gågaden som skaber stor synlighed og dermed høj reklameværdi. Sag 1021-1 - Vestergade 1A, 8800 Viborg Side 2 af 16
Der er 5 lejemål i ejendommen, - et stort stuelejemål med flotte facadevinduer, 1. sals lejemål der er udlejet til fitnesscenter og 2. salen, som tidligere har været udlejet som erhvervslejemål. Her kan evt. indrettes to beboelseslejligheder. Stuelejemålet har tidligere været benyttet af Nordea Bank, men er nu udlejet til isenkræmmer. Lejemålet henvender sig til alle former for detail, med det store vinduesparti lige ud til gågade, samt modsatte sides vinduer ud mod stort busområde. I gården bagved er der 3 parkeringspladser. Derudover er der gode parkeringsmuligheder på den offentlige parkeringsplads overfor. Viborgs bymidte er smuk og charmerende og byder på et varieret og bredt udvalg af butikker, restauranter og grønne områder ned af de idylliske gader. Hver fredag og lørdag året rundt er der torvehandel på Hjultorvet, hvilket skaber liv i hele byen. Til ejendommen hører ligeledes kælderrum. Alt i alt en ejendom med store muligheder. SALGSVILKÅR KØBESUM Kontantpris kr. 25.000.000 KAPITALBEHOV Kontantpris kr. 25.000.000 Handelsomkostninger anslået kr. 201.400 -Refusion depositum kr. 483.991 Anslået kapitalbehov kr. 24.717.409 STARTFORRENTNING 4,11 %. LIKVIDITET: Der henvises til særskilt bilag. MOMSFRADRAGSPROCENT 100,00 % Momsfradragsprocenten anvendes ved beregning af anslåede driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger. LEJEINDTÆGTER Samlede årlige lejeindtægter udgør kr. 1.314.785, heraf anslået kr. 319.941, fordelt som følger: Erhvervslejemål kr. 1.314.785, heraf anslået kr. 319.941. Refunderede driftsudgifter kr. 53.480, heraf anslået kr. 18.000. I øvrigt henvises til særskilt bilag. PLANFORHOLD / OFFENTLIGE FORHOLD ZONESTATUS Ejendommen er beliggende i byzone. VEJ Ejendommen er beliggende til offentlig vej. Sag 1021-1 - Vestergade 1A, 8800 Viborg Side 3 af 16
KLOAKFORHOLD Kloakforholdene er noteret som offentlig. OFFENTLIGE PLANER / FORHOLD Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 98. I henhold til lokalplanen nr. 98 - Bolig- og centerformål ved Gravene Øst - Vintapperkarréen, må området anvendes til boligformål samt centerformål, der naturligt og funktionelt hører til i midtbyen. SERVITUTTER Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog af 05.07.2012. 001 05.04.1876 Dok om fælles brandmur/gavl mv 002 03.05.1905 Dok om fælles brandmur/gavl mv 003 19.10.1959 Dok om bebyggelse, benyttelse mv 004 28.11.1959 Dok om fælles brandmur/gavl mv, gesims mv 005 21.09.1963 Dok om baghus mv, prioritet forud for pantegæld 006 24.08.1990 Lokalplan nr. 98 007 24.11.2004 Dok ang udsugningsrør mv ØVRIGE FORHOLD Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 98. Lokalplanområdets anvendelse fastlægges til boligformål samt centerformål, der naturligt og funktionelt hører til i midtbyen. MILJØFORHOLD FORURENING V1/V2 NIVEAU Ifølge Kort- og Matrikelstyrelsen den 05.07.2012 og Region Midtdanmark den 05.07.2012 er ejendommen ikke kortlagt iht. lov om forurenet jord. Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. DRIFTSUDGIFTER år 2014 Ejendomsskatter (år 2014) kr. 73.000 Renholdelse / vicevært kr. 74.360 Udvendig vedligeholdelse, afsat kr. 91.800 Administration kr. 52.000 Forsikringer, præmie kr. 27.000 Energistyring kr. 10.400 Øvrige abonnementer kr. 800 El, gas, vand, renovation kr. 22.400 Rottebekæmpelse kr. 1.000 Driftsudgifter år 2014, i alt anslået kr. 352.760 Driftsudgifter er ekskl. moms i henhold til anslået momsfradragsprocent på 100,00 %. Der henvises til specificerede driftsudgifter under bilag. Sag 1021-1 - Vestergade 1A, 8800 Viborg Side 4 af 16
. DEAS Erhverv BESIGTIGELSE HENVENDELSER BESIGTIGELSE Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes efter aftale med ejer venligst rettet til: DEAS Erhverv, Dirch Passers Allé 76, 2000 Frederiksberg Sag 1021-1 - Vestergade 1A, 8800 Viborg Side 5 af 16
X Bogmærke1B yg X Bogmærke1B yg DEAS Erhverv BILAG - SPECIFIKATIONER Bygningsspecifikation BYGNING NR. 1 BBR-nr. 1 Opført / ombygget år 1961/ 1979 Bebygget areal 728 m² Sekundære arealer 915 m² Antal etager 2 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Erhvervslejemål 1.897 m² Erhvervsareal Ja Øvrig kælder 701 m² Sekundært areal Nej Udnyttet tagetage 214 m² Sekundært areal Nej BYGNING NR. 2 BBR-nr. 2 Opført / ombygget år 1986 Bebygget areal 40 m² Sekundære arealer 40 m² Antal etager 1 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Carport 40 m² Sekundært areal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsprospekt. Lejeindtægter / Refunderede driftsudgifter FAKTISKE LEJEINDTÆGTER Erhvervslejemål kr. 994.844 Refunderede driftsudgifter: Erhverv kr. 35.480 I alt kr. 1.030.324 ANSLÅEDE LEJEINDTÆGTER Erhvervslejemål kr. 319.941 Refunderede driftsudgifter: Erhverv kr. 18.000 I alt kr. 337.941 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter er ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. Anslåede lejeindtægter omfatter såvel lejeindtægter som refunderede driftsudgifter for uudlejede arealer. LEJEMÅLSOVERSIGT Der henvises til specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktforhold m.m. Sag 1021-1 - Vestergade 1A, 8800 Viborg Side 6 af 16
Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: UDGIFTER Driftsudgifter kr. 352.760 kr. 352.760 INDTÆGTER Lejeindtægter, faktiske kr. 994.844 kr. 994.844 Lejeindtægter, anslåede kr. 319.941 kr. 319.941 Refunderede driftsudgifter kr. 53.480 kr. 53.480 1. år før afskrivning / skat kr. 1.015.505 kr. 1.015.505 Afskrivning 1. år, anslået kr. 77.876 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 937.629 Likviditet 1. år før skat kr. 1.015.505 Skattevirkning ved skatteprocent på 25,00 % kr. 234.407 Likviditetsmæssigt resultat 1. år ved 25,00 % kr. 781.098 Driftsudgifter er ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 100,00 %. Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter (såvel faktiske som evt. anslåede) er ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. Driftsudgifter år 2014, specificerede EJENDOMSSKATTER (år 2014) kr. 73.000 RENHOLDELSE / VICEVÆRT Ejendomspasning kr. 44.800 Løbende vedligeholdelse kr. 29.560 UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE Afsat kr. 91.800 ADMINISTRATION Administration kr. 52.000 FORSIKRINGER Præmie årligt forsikring I kr. 27.000 ØVRIGE DRIFTSUDGIFTER Energistyring kr. 10.400 Øvrige abonnementer kr. 800 El, gas, vand, renovation kr. 22.400 Rottebekæmpelse kr. 1.000 Driftsudgifter år 2014, i alt anslået kr. 352.760 Driftsudgifterne er ekskl. moms i henhold til anslået momsfradragsprocent på 100,00 %. Købesummens fordeling - Afskrivninger Sag 1021-1 - Vestergade 1A, 8800 Viborg Side 7 af 16
KONTANTOMREGNING AF KØBESUM Udbetaling kr. 25.000.000 Kontantomregnet købesum kr. 25.000.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 151.400 Advokatsalær skøde kr. 50.000 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 25.201.400 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER Bygninger og installationer Ikke afskriv.berettiget bygninger kr. 17.382.127 Særlige installationer kr. 1.931.350 Grundens værdi kr. 5.686.497 Kontantomregnet købesum kr. 24.999.974 AFSKRIVNINGSBEREGNING på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum Særlige installationer 4,00 % x kr. 1.946.909 = kr. 77.876 Afskrivning 1. år kr. 77.876 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. Handelsomkostninger KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET) Tinglysningsafgift skøde kr. 151.400 Advokatsalær skøde kr. 50.000 Moms kr. 12.500 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 213.900 - Momsrefusion (fradragsprocent 100,00) kr. 12.500 Handelsomkostninger anslået inkl. momsrefusion kr. 201.400 Startforrentning KONTANTKØB Købers kapitalbehov Kontantpris kr. 25.000.000 Handelsomkostninger anslået kr. 201.400 - Refusion deposita kr. 483.991 Investeret kapital, omregnet kr. 24.717.409 Nettoleje til forrentning af investeret kapital Lejeindtægter m.v. iht. budget kr. 1.314.785 Refunderede driftsudgifter kr. 53.480 - Driftsudgifter iht. budget kr. 352.760 Nettoleje til forrentning kr. 1.015.505 Sag 1021-1 - Vestergade 1A, 8800 Viborg Side 8 af 16
STARTFORRENTNING på kontantbasis, 1. år, vejledende: 1.015.505 X 100 = 4,11 % (anslået) 24.717.409 Driftsudgifter, handelsomkostninger m.v. er ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 100,00 % Sag 1021-1 - Vestergade 1A, 8800 Viborg Side 9 af 16
FOTO - PLANER Sag 1021-1 - Vestergade 1A, 8800 Viborg Side 10 af 16
Sag 1021-1 - Vestergade 1A, 8800 Viborg Side 11 af 16
Sag 1021-1 - Vestergade 1A, 8800 Viborg Side 12 af 16
Sag 1021-1 - Vestergade 1A, 8800 Viborg Side 13 af 16
Dirch Passers Allé 76, 2000 Frederiksberg Tlf.: 70222522 info@deaserhverv.dk - www.deaserhverv.dk LEJEMÅLSOVERSIGT - ØKONOMI Lejemålsoversigt pr.: 24.09.2014 Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 1 NB Isenkaram 1A, st. Erhverv 909 840.000 924,09 840.000 420.000 0 0 34.240 2 Tomgang 1, st Erhverv 206 110.676 537,26 0 0 0 0 18.000 3 Jeppe Kragh 1, 1. Erhverv 314 132.000 420,38 0 52.482 0 0 0 5 Tomgang 1 Erhverv 449 209.265 466,07 0 0 0 0 0 6 Nordea Bank Vestergade 1 Erhverv Hæveautomat 19 22.844 1202,32 0 11.509 0 0 1.240 I ALT 1.897 1.314.785 483.991 0 53.480 Erhvervsdelens andel 1.897 1.314.785 483.991 0 53.480 Boligdelens andel 0 0 0 0 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT 1.314.785 483.991 heraf faktisk 994.844 483.991 heraf anslået 319.941 0 Sag 1021-1 - Vestergade 1A, 8800 Viborg Side 14 af 16
Dirch Passers Allé 76, 2000 Frederiksberg Tlf.: 70222522 info@deaserhverv.dk - www.deaserhverv.dk LEJEMÅLSOVERSIGT ØKONOMI / REGULERINGER Lejeoversigt pr.: 24.09.2014 Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter 1 NB Isenkaram 60.400 0 Ja Faktisk 01-01-2015 Nej 2 Tomgang 9.600 0 Nej Anslået Nej 3 Jeppe Kragh 26.700 0 Ja Faktisk NPI, min 2,5 % 01-04-2015 Nej 5 Tomgang 33.675 0 Nej Anslået Nej 6 Nordea Bank 2.000 0 Ja Faktisk 01-01-2015 Nej Lejen påklaget Sag 1021-1 - Vestergade 1A, 8800 Viborg Side 15 af 16
Dirch Passers Allé 76, 2000 Frederiksberg Tlf.: 70222522 info@deaserhverv.dk - www.deaserhverv.dk LEJEMÅLSOVERSIGT - KONTRAKTSVILKÅR Lejeoversigt pr.: 24.09.2014 Nr. Lejer P-pl Lejestart Opsigelsesvarse l Uopsigelighe d udlejer Uopsigeligh ed lejer Indvendig vedligeholdelse Udvendig vedligeholdelse Afståelse sret Fremlej eret Bemærkninger 1 NB Isenkaram 0 01-01-2014 6. måneder 01-01-2024 01-01-2024 Lejer Udlejer Ja Ja Lejer ydes lejefrihed i 2014, samt lejerabat frem til år 2023 på samlet kr. 840.000,- 2 Tomgang 0 Lejer Udlejer Nej Nej 3 Jeppe Kragh 0 01-03-2004 6 måneder Lejer Udlejer Nej Nej 5 Tomgang 0 Lejer Udlejer Nej Nej 6 Nordea Bank 0 01-01-2013 1 år Lejer Udlejer Nej Nej Sag 1021-1 - Vestergade 1A, 8800 Viborg Side 16 af 16