1 København, den 1. november 2010 KENDELSE Klager ctr. statsaut. ejendomsmægler MDE Britta Stajner Kirkevej 175A 2791 Dragør Nævnet har modtaget klagen den 2. februar 2010. Klagen angår spørgsmålet, om indklagede har anført en forkert beregning af ejendomsskat og som følge heraf skal betale godtgørelse til klagerne. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Sælger ejede en ejendom, som sælger ønskede at udstykke til 2. Udstykning fandt sted 19. oktober 2006.
2 Indklagede fik det grundstykke, hvorpå det oprindelige hus var beliggende, til salg. Klagerne ønskede at købe denne ejendom. Den 17. oktober 2008 underskrev klagerne en købsaftale om køb af ejendommen til en kontantpris på 4.925.000 kr. med overtagelsesdag den 1. januar 2009. Det fremgik af købsaftalens punkt 16: Individuelle vilkår aftalt mellem køber og sælger, at den ene af klagerne var advokat, og at denne klager bl.a. skulle forestå udarbejdelse af en servitut i forbindelse med handlen. Det fremgik af købsaftalen, at klagerne bl.a. fik udleveret oplysninger om skatter og afgifter for 2008 og vurderingsattest for ejendommen for henholdsvis 2005 og 2007. Af ejendomsskattebillet for hele ejendommen fremgik bl.a.: [ ] Af ejendommens vurdering for 2005 fremgik bl.a.:
3 Af vurderingsattest for 2007 fremgik bl.a.:
4 Af den til købsaftalen hørende salgsopstilling fremgik bl.a.: Ejendommen er udstykket 19.10.2006 og er derfor først selvstændig vurderet med virkning pr. 1.1.2009. Ejd.skatten opkræves samlet for [ejendommens adresse] A og B i 2008. Beløbet i opstill, er forholdsmæssigt beregnet. Ejd. værdiskatten er anslået men i forhold til omberegnet ejd.værdi incl. værdi for attraktiv beliggenhed. Dette tillæg vil muligvis bortfalde eller blive reduceret. Det fremgik videre af salgsopstillingen, at ejendomsskatter for 2008 udgjorde 16.024,59 kr. Den 17. oktober 2008 fremsendte et advokatfirma et godkendelsesbrev til indklagede. Der var ikke i brevet fremsat indsigelser vedrørende ejendomsskat. Brevet var underskrevet af den ene af klagerne som advokat. Den 2. december 2008 fik klagerne tilsendt ejendomsskattebillet for 2009 fra kommunen. Det fremgik heraf bl.a.:
5 [ ] Den 15. december 2008 skrev klagerne til indklagede bl.a.: Indklagede svarede klagerne den 18. december 2008 bl.a.: Jeg kan naturligvis ikke huske tallene i hovedet, men erindrer alene, at både du og jeg kontaktede ejendomsbeskatningen i kommunen fordi der oprindeligt var
6 medtaget ejendomsskat og ejendomsværdiskat for den samlede ejendom. Såvidt jeg husker, men det er alene ud fra hukommelsen, så blev tallet opgivet fra [navn på ansat] i ejendomsbeskatningen og tjekket flere gange, men jeg vil naturligvis kigge på det [ ] og så må vi se hvorledes vi kan løse det. Klagerne skrev den 19. december 2008 på ny til indklagede. Det fremgik bl.a.: Tak for din mail. Det skal bemærkes, at jeg ikke har været i kontakt med kommunen vedrørende ejendomsskatten for ejendommen. Det var alene ejendomsvurderingen som vi mener er for høj, da der er medtaget beliggenheds værdi selvom ejendommen er beliggende i anden række til vandet, som vi havde en drøftelse af. Den 2. marts 2009 skrev indklagedes forsikringsselskab AIG Europe til klagerne bl.a.: Klager 1 svarede ved brev af 20. maj 2009 bl.a.:
7 Indklagedes forsikringsselskab svarede den 22. juni 2009 klagerne bl.a.: Deres skrivelse af 20. maj 2009 giver os ikke anledning til at standpunkt i sagen. Det må være åbenlyst, at der vil ske ændringer i skattebilletten som følge af en udstykning, ligesom metoden for beregningen af skatten er oplyst også at det er på grundlag af tallene fra 2006. Vi finder at dette er oplyst i den modtagne salgsopstilling. Er man advokat og endog boligadvokat, sidder man inde med en særlig viden, hvorfor vi forventer at det ikke kommer som en overraskelse, at der er en løbende stigning i skatten og at der også typisk sker en stigning i forbindelse med en udstykning.
8 Den 4. november 2009 skrev SKAT til klagerne, og meddelte, at klagernes anmodning om genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2007 ikke kunne imødekommes. Det fremgik af meddelelsen bl.a.:
9 Klagerne har bl.a. anført: Indklagede skal betale godtgørelse for difference i grundskyld. Indklagede var mægler i forbindelse med klagernes køb af ejendommen, og indklagede havde i den forbindelse udarbejdet købsaftale og salgsopstilling. Sælger havde forinden klagernes køb udstykket grunden og bygget nyt hus på den udstykkede grund og havde boet i det nye hus i et år. Klagerne har således købt det oprindelige hus med selvstændig ejendomsvurdering for 2007. Indklagede havde i salgsopstillingen anført grundskyld for 2008 til 16.024,59 kr. Der var ikke i købsaftalens afsnit 16 anført, at der var usikkerhed om grundskyldens størrelse for 2009. Derfor regnede klagerne med, at der kun ville blive tale om en beskeden stigning, såfremt kommunen skulle sætte grundskylden op. Da klagerne senere modtog ejendomsskattebilletten for 2009 viste det sig, at grundskyld for 2009 var på 24.710,55 kr. Der var således tale om en stigning på 8.685,96 kr., hvilket kom fuldstændig bag på klagerne. Indklagede har derfor foretaget en forkert beregning af ejendomsskatten ved ikke at anføre tvivl herom i købsaftalen under individuelle vilkår. Det var ikke tilstrækkeligt, at indklagede på side 2 i salgsopstillingen havde anført, at ejendommen var udstykket 19. oktober 2006 og derfor først selvstændig vurderet med virkning pr. 1. januar 2009, samt at ejendomsskatten blev opkrævet samlet for begge ejendomme, og at beløbet var forholdsmæssigt beregnet. Indklagede skal derfor betale en rimelig godtgørelse til klagerne i henhold til lov om fast ejendom 24, stk. 2. Da klagerne modtog ejendomsskattebilletten for 2009, kontaktede klagerne kommunen for at høre, om der var tale om en fejl. Kommunen oplyste, at indklagede formentlig havde glemt, at der tillige skulle pålægges byggeret på den udstykkede grund, hvilket klagerne ikke var bekendt med. Klagerne har klaget over værdiansættelsen af grunden i forhold til tillægget for attraktiv beliggenhed, men har fået afslag fra SKAT på genoptagelse af sagen. Klagerne er af den opfattelse, at indklagedes ansvar er det samme, uanset at den ene af klagerne er advokat. Salgsopstilling og købsaftale er udarbejdet til klagerne som ganske almindelige borgere, og ikke specifikt til klager som advokat. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle betale godtgørelse til klagerne. Det er indklagedes opfattelse, at klagerne er gjort tydeligt opmærksom på, at der var
10 tale om en ny udstykning, hvorfor selvstændig vurdering først ville foreligge 1. januar 2009. Indklagede havde indhentet vurderingsattester og vedlagt disse sammen med købsaftalen. Den solgte ejendom var påført byggeretsværdi, og grundspecifikationen fremgik heraf. Grundskatten for 2008 er korrekt beregnet i forhold til arealfordelingen, og klagerne var gjort opmærksom på, at ejendommen ikke var selvstændig vurderet, hvorfor klagerne efter indklagedes opfattelse og på baggrund af de udleverede vurderingsattester selv burde være opmærksom på, at grundskatten ville stige. Nævnet udtaler: Ejendommen var selvstændig vurderet på handelstidspunktet, ligesom vurderingsattest forelå. Nævnet finder det herefter kritisabelt, at indklagede i salgsopstillingen anførte, at ejendommen var udstykket den 19. oktober 2006, og at den derfor var selvstændig vurderet med virkning pr. 1. januar 2009, samt at beløbet i opstillingen derfor var forholdsmæssigt beregnet. Det er endvidere kritisabelt, at indklagede anførte, at ejendomsværdiskatten var anslået, men at den i forhold til omregnet ejendomsværdi var inkl. værdi for attraktiv beliggenhed, samt at dette tillæg muligvis ville bortfalde eller blive reduceret. Da ejendommen var selvstændig vurderet i 2007, burde indklagede have indhentet en korrekt beregning af ejendomsskat for 2008 hos kommunen. Salgsopstillingen blev udleveret til klagerne sammen med købsaftalen. Endvidere fik klagerne sammen med købsaftale og salgsopstilling udleveret ejendomsskattebillet samt ejendomsvurdering for 2007 for begge ejendomme. På denne baggrund samt det forhold, at den ene af klagerne er advokat med speciale i fast ejendom, finder nævnet ikke, at klagerne var i god tro om den anførte ejendomsskat. Nævnet kan derfor ikke pålægge indklagede at betale godtgørelse til klagerne. Konklusion: Som følge af kritikken skal indklagede betale klagegebyret på 700 kr. til klagerne inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen
formand 11