Salgsopstilling Exclusiv kontorejendom Fuldt udlejet Sag 23578 Teglgårdsparken 101, 5500 Middelfart Udlejet til Region Syddanmark med uopsigelig lejekontrakt indtil 1.1.2022 Velbeliggende i Middelfart by, ca. 1 km fra centrum Totalistandsat i eksklusive materialer Finansieringsmuligheder - ring og hør nærmere Kontantpris kr. 32.000.000 / Startforrentning 6,26 % Etageareal 2.559 m 2 Grundareal 6.117 m 2
1. BESKRIVELSE EJENDOMSBESKRIVELSE: Ejendommen er en særdeles præsentabel kontorudlejningsejendom, som i 2008/09 har gennemgået en gennemgribende totalrenovering og i dag fremstår med store lyse kontorlokaler og i væsentlig omfang apteret med glas. Der er blandt andet lavet nyt skifereternittag, nye træ/aluvinduer, klimaanlæg i mellembygningen, 2 elevatorer i vest- henholdsvis østfløjen, udgravet parterre terrasser, nyt el, træ planke gulve, ruminddelinger m.m. Alt fremstår som nyt i gode materialer og i respekt for bygningernes historie. Ejendommen har i 2011/12 undergået en ændret indretning til fortrinsvis cellekontorer og aktivitetsrum for borgere under lokalpsykiatrien i Middelfart med Region Syddanmark som hovedlejer på en uopsigelig lejekontrakt i 10 år fra 1.1.2012 Bygningernes øst- og vestfløj er forbundet med flot nyere mellembygning, som er indrettet til kontor/showroom med klimaanlæg. Øst- og vestfløjen er identisk indrettede og rummer i stueplan og på 1 sal flotte kontorer, storrumskontorer og mødelokaler i varierende størrelse med glaspartier. Udover den oprindelige hovedtrapper er der ligeledes intern trappe til bygningernes 2 sal, der er indrettet som storrumskontor med flot lysindfald og synlige bjælker. Parterre er der indrettet teknik, depotrum, flot stort køkken/kantine. Der er direkte udgang fra parterre til flisebelagte solterrasser. Ejendommen er på ingen måder specialindrettet. Velegnet til kontordomicil, kontorfællesskab, læge/tandlæge fællesskab eller lignende. Området er godkendt til institutions-, erhvervs- og boligformål jævnfør lokalplan 22.10. Det vil sige offentlige og private institutioner inden for undervisning, forskning og sundhedsvæsen. Erhverv i form af kontor, edb, forskning, hotel eller kursusvirksomhed. Der er 69 p-pladser tilknyttet ejendommen og mulighed for yderligere etablering heraf. Kort afstand til motorvejsnettet. Hele bygningskomplekset er således pr. 1.1.2012 udlejet til Region Syddanmark til Lokalpsykiatrien på en lejekontrakt, som kan opsiges med 12 måneders varsel, dog tidligst til ophør pr. 1.1.2022. Region Syddanmark er repræsenteret i 3-4 andre ejendomme i nærområdet. Lejer betaler alle driftsudgifter på ejendommen, hvorfor investering i ejendommen kan ses som et alternativ til køb af obligationer. Der er en bebyggelsesprocent på 40, hvorfor der er mulighed for yderligere bygninger på grunden (ca. 1.179 m²). Finansieringsmuligheder - ring og hør nærmere. 2. EJENDOMMENS DATA BELIGGENHED: Adresse Teglgårdsparken 101 5500 Middelfart Matr.nr. 27 aa Middelfart Markjorder KOMMUNE: Middelfart Sagsnr. 23578/NJ/bb/S4/118/121012 Side 2 af 20
OPFØRT / OMBYGGET: Opførelsesår 1887 Ombygningsår 2008 AREALER: Grundareal 6.117 m² heraf vej 811 m². Bebygget areal 861 m² Erhvervsareal u/afskrivning 2.559 m² Etageareal i alt 2.559 m² 2.1. BYGNINGSSPECIFIKATION Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1887/ 2008 Bebygget areal 861 m² Antal etager 2 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Teglgårdsparken 101 2.559 m² Erhvervsareal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. OFFENTLIG VURDERING: År 2011 Ejendomsværdi kr. 6.550.000 heraf grundværdi kr. 689.800 ENERGIMÆRKNING: Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldig energimærke foreligger ikke p.t. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. ZONESTATUS: Ejendommen er beliggende i byzone. VEJ: Ejendommen er beliggende til offentlig vej. AFLØBSFORHOLD: Afløbsforholdene er noteret som offentlig. Sagsnr. 23578/NJ/bb/S4/118/121012 Side 3 af 20
OFFENTLIGE PLANER / FORHOLD: Området, hvor ejendommen er beliggende, er omfattet af lokalplan nr. 22.10, der bestemmer følgende: Områdets anvendelse: Området er udlagt til institutions-, erhvervs- og boligformål. Institutionerne skal fortrinsvis være offentlige og private institutioner inden for undervisning, forskning og sundhedsvæsen, eller i øvrigt institutioner med rekreative, kulturelle eller sociale formål. Erhvervsvirksomheden må kun udføres som kontor-, edb-, forsknings-, laboratorie-, hotel- eller kursusvirksomhed, dog ikke feriehoteller. Der kan indrettes servicevirksomheder med tilknytning til de nævnte erhvervsvirksomheder på betingelse af, at den pågældende ejendoms karakter af overvejende kontorbebyggelse ikke ændres væsentligt. Der må ikke drives produktionsvirksomhed eller detailhandel i området, og udendørs udstilling af produkter og henstilling af materialer mv. må ikke finde sted. I området kan indrettes enkelte boliger for personer med tilknytning til de pågældende institutioner og virksomheder. Der kan desuden indrettes specielle boligformer (f.eks. kollegier eller ældreboliger). Bevaringsbestemmelser: Bygningen er bevaringsværdig. Byrådets tilladelse skal indhentes inden der foretages: - hel eller delvis nedrivning samt fjernelse af skorstene og andre bygningsdele - Ændring af tagmateriale eller tagform - Ændring af bygningernes farve eller overfladestruktur - Montering af kviste og tagvinduer - Ændring af type og format af vinduer og døre Ubebyggede arealer: En del af ejendommens grundareal er udlagt til fælles friareal og skal fremtræde som åben græsplæne evt. med spredte træer, buske eller blomsterbede. Der må ikke hegnes i skel mod vej, sti eller anden grund. SERVITUTTER: Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af 30.05.2012 1996 Dok. om fjernvarme/anlæg mv. 1996 Dok. om forsynings-/afløbsledninger mv. 1996 Dok. om transformerstation/anlæg mv., forsynings-/afløbsledninger mv. Sagsnr. 23578/NJ/bb/S4/118/121012 Side 4 af 20
4. MILJØFORHOLD MILJØFORHOLD Ejendommen er beliggende i et område, der er områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. 5. ØKONOMISKE FORHOLD 5.1. KØBESUM Kontantpris kr. 32.000.000 5.2. LEJEINDTÆGTER M.V. FAKTISKE LEJEINDTÆGTER: Lejeindtægt erhvervslejemål kr. 2.018.212 Refunderede driftsudgifter erhverv kr. 340.139 I alt kr. 2.358.351. Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter er angivet ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. Sagsnr. 23578/NJ/bb/S4/118/121012 Side 5 af 20
5.3. DRIFTSUDGIFTER EJENDOMSSKATTER (år 2012) kr. 14.139 RENOVATION Renovation kr. 15.000 RENHOLDELSE / VICEVÆRT Grønne områder kr. 15.000 Vinduespolering kr. 30.000 Vicevært kr. 20.000 Energimærke kr. 10.000 UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE Afsat kr. 62.500 ADMINISTRATION Administration kr. 21.000 Revisor kr. 15.000 FORSIKRINGER Præmie årligt forsikring I kr. 20.000 ØVRIGE DRIFTSUDGIFTER Grundejerforening kr. 12.500 Serviceaftaler kr. 65.000 Henlæggelser til fornyelser kr. 40.000 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 340.139 Driftsudgifterne er opgivet ekskl. moms i henhold til anslået momsfradragsprocent på 100,00 %. 5.4. HANDELSOMKOSTNINGER OG KAPITALBEHOV (Anslået) KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET): Tinglysningsafgift skøde kr. 96.700 Advokatsalær skøde kr. 141.000 Moms kr. 35.250 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 272.950 Momsrefusion i henhold til anslået fradragspct. på 100,00 % kr. 35.250 Handelsomkostninger, anslået, ekskl. moms kr. 237.700 KAPITALBEHOV: Kontantpris kr. 32.000.000 Handelsomkostninger anslået kr. 237.700 Anslået kapitalbehov kr. 32.237.700 Sagsnr. 23578/NJ/bb/S4/118/121012 Side 6 af 20
5.5. STARTFORRENTNING NETTOLEJE TIL FORRENTNING AF INVESTERET KAPITAL kontanthandel Lejeindtægter m.v. kr. 2.018.212 Refunderede driftsudgifter kr. 340.139 - Driftsudgifter iht. budget kr. 340.139 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 2.018.212 STARTFORRENTNING, ved kontant handel 1. år, vejledende: 2.018.212 X 100 32.237.700 = 6,26 % (anslået) Driftsudgifter, handelsomkostninger m.v. er ekskl. moms i henhold til en anslået/skønnet momsfradragsprocent på 100,00 % 5.6. KØBESUMMENS FORDELING - AFSKRIVNINGER KONTANTOMREGNING AF KØBESUM: Udbetaling kr. 32.000.000 Kontantomregnet købesum kr. 32.000.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 96.700 Advokatsalær skøde kr. 141.000 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 32.237.700 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 25.767.000 Særlige installationer kr. 2.863.000 Grundens værdi kr. 3.370.000 Kontantomregnet købesum kr. 32.000.000 AFSKRIVNINGSBEREGNING på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Særlige installationer 4,00 % x kr. 2.884.186 = kr. 115.367 Afskrivning 1. år kr. 115.367 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. Sagsnr. 23578/NJ/bb/S4/118/121012 Side 7 af 20
5.7. LIKVIDITETSBUDGET Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: UDGIFTER: Driftsudgifter kr. 340.139 kr. 340.139 Udgifter i alt kr. 340.139 kr. 340.139 INDTÆGTER: Lejeindtægter, faktiske kr. 2.018.212 kr. 2.018.212 Refunderede driftsudgifter kr. 340.139 kr. 340.139 1. år før afskrivning / skat kr. 2.018.212 kr. 2.018.212 Afskrivning 1. år, anslået kr. 115.367 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 1.902.845 Likviditet 1. år før skat kr. 2.018.212 Skattevirkning ved skatteprocent på 25,00 % kr. 475.711 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 1.542.501 Driftsudgifter er opgivet ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 100,00 %. Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter (såvel faktiske som evt. anslåede) er angivet ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. 5.8. MOMSFRADRAGSPROCENT Ejendommens momsfradragsprocent udgør 100,00 %. Momsfradragsprocenten er anvendt ved beregning af anslåede driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger. 6. BESIGTIGELSE HENVENDELSER BESIGTIGELSE: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Odense, Vestergade 15, 5100 Odense C, 66138060 att.: Niels Jørgensen, mobiltelefon 5125 2825 email: nij@nybolig.dk Sagsnr. 23578/NJ/bb/S4/118/121012 Side 8 af 20
7. FOTOS OG KORT Sagsnr. 23578/NJ/bb/S4/118/121012 Side 9 af 20
Sagsnr. 23578/NJ/bb/S4/118/121012 Side 10 af 20
Sagsnr. 23578/NJ/bb/S4/118/121012 Side 11 af 20
Sagsnr. 23578/NJ/bb/S4/118/121012 Side 12 af 20
Sagsnr. 23578/NJ/bb/S4/118/121012 Side 13 af 20
Situationsplan Sagsnr. 23578/NJ/bb/S4/118/121012 Side 14 af 20
Stueplan Sagsnr. 23578/NJ/bb/S4/118/121012 Side 15 af 20
1. sal Sagsnr. 23578/NJ/bb/S4/118/121012 Side 16 af 20
Tagetage Sagsnr. 23578/NJ/bb/S4/118/121012 Side 17 af 20
Kælderplan Sagsnr. 23578/NJ/bb/S4/118/121012 Side 18 af 20
Sagsnr. 23578/NJ/bb/S4/118/121012 Side 19 af 20
Lejemålsoversigt Ejendommen: Teglgårdsparken 101, 5500 Middelfart Lejemåls. nr. Opgang/- Etage Lejers navn Areal m 2 Depositum (* = som garanti) Forudbetalt leje Leje pr. m 2 Aktuel årlig leje Refund. Reguleringsprincip driftsudg. Seneste reg. Næste reg. Uopsigelig for lejer indtil Moms Afståelses-/fremlejeret 1 Region Syddanmark 2.559 789 2.018.212 340.139 2% af forrige års leje 01-12-2012 01-12-2013 01-01-2022 Ja Ja/Ja Erhverv, Kontor I alt 2.559 0 0 2.018.212 Erhvervsdelens andel 2.559 0 0 2.018.212 Heraf faktisk 2.559 0 0 2.018.212 Heraf anslået 0 0 0 0 Boligdelens andel 0 0 0 0 Heraf faktisk 0 0 0 0 Heraf anslået 0 0 0 0 Andet 0 0 0 0 Heraf faktisk 0 0 0 0 Heraf anslået 0 0 0 0 Sagsnr. 23578 BIB - Side 20 af 20