1 København, den 22. april 2013 KENDELSE Klagerne ctr. Statsaut. ejendomsmægler MDE Annette Rønne v/tryg Forsikring A/S Klausdalsbrovej 601 2750 Ballerup Nævnet har modtaget klagen den 7. november 2012. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har solgt et helårshus som et fritidshus og dermed er erstatningsansvarlig for klagernes tab i den forbindelse. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne var interesseret i at købe. Der var tale om en grund, hvor der skulle opføres en ny ejendom. Det fremgik af lokalplan 269, som var gældende for området, bl.a.: Området må kun anvendes til åben/lav helårsboliger Den 18. september 2006 udarbejdede indklagede en salgsopstilling, hvori indklagede beskrev ejendommen bl.a. således: Helt nyt Løkken fritidshus med mange flotte detaljer. [ ] Huset isoleres som et helårshus [ ] Beliggenheden er i et nyt boligområde [ ] kun 3. km fra centrum af [ ]
2 og 400 meter til badestrand ved [ ]. Området er let kuperet og blandet med fritids- og helårsbeboelse. Et perfekt udgangspunkt for ferieoplevelser i området. [ ] Fritidshuset har plads til 6-8 personer. [ ]. I salgsopstillingen under overskriften Ejendomsoplysninger havde indklagede oplyst, at ejendommen måtte benyttes til helårsbeboelse og var beliggende i byzone. Af salgsopstillingen fremgår desuden, at ejendommen blev udbudt som Køb af projektsalg eller grunden. Den 20. september 2006 underskrev klagerne købsaftale om køb af ejendommen for 2.150.000 kr. til overtagelse den 1. april 2007. I købsaftalen var det oplyst, at der var tale om en villa. Det var videre anført, at klagerne havde fået udleveret kopi af lokalplan 269, og det var under punkt 14 Individuelle vilkår aftalt mellem køber og sælger anført bl.a.: Lokalplan 269 Køber er bekendt med indholdet i lokalplan 269 som fastsætter området til helårsbeboelse. Det fremgik dog samtidig af punkt 14 bl.a.: Overtagelse [ ] Det er aftalt mellem parterne, at fritidshuset afleveres nøglefærdigt den 01.04.2007, afleveringsdatoen kan udskydes ved forsinkelse af arbejdet [ ] Det fremgik af købsaftalens punkt 1 Tilbehør bl.a.: Da ejendommen er et fritidshus, er det aftalt, at indbo medfølger_x_nej, [ ]. Det fremgik videre af købsaftalen, at handlen i sin helhed var betinget af købers advokats godkendelse. Det fremgår af sagen, at ejendommen blev opført og handlen gennemført. Den 16. maj 2012 skrev klagernes advokat til indklagede bl.a.: I 2006 købte mine klienter via Dem [den omhandlede ejendom]. Mine klienter havde til hensigt at benytte huset som sommerhus, og de har også lige siden benyttet det som sommerhus.
3 Af salgsopstillingen fremgår bl.a., at der er tale om et nyt Løkken fritidshus, om beliggenheden står der, at det er i et nyt boligområde ved [ ] kun 3 km fra centrum af [ ] og 400 meter til badestrand ved [ ]. Området er let kuperet og blandet med fritidsog helårsbeboelse. Et perfekt udgangspunkt for ferieoplevelser i området. Det er således min vurdering, at huset er solgt som sommerhus, og at mine klienter som følge heraf har benyttet huset i god tro. Fra [kommunens] side gøres der nu krav om, at benyttelsen lovliggøres, idet der er tale om et hus, der er beliggende i helårsområde. En lovliggørelse medfører, at mine klienter enten skal lade huset benytte som helårsbeboelse eller skal lade det stå tomt. Ingen af delene er interessant for mine klienter, og det udløser muligt et salg. På nuværende tidspunkt vil et salg af ejendommen påføre mine klienter et betydeligt økonomisk tab, som jeg umiddelbart vurderer, at Home er erstatningsansvarlig for. [ ] I forhold til [kommunen] søger mine klienter den nuværende benyttelse lovliggjort ved en ændring af lokalplanen, men [kommunen] har ikke været særlig imødekommende overfor ønsket. Forsøget er helt opgivet på nuværende tidspunkt, og jeg skal ligeledes bede Dem om i forbindelse med vurdering af ansvarsgrundlaget at give besked om, hvorvidt De vil dække mine klienters omkostninger i forbindelse med lovliggørelsesforsøget. Den 24. juli 2012 skrev kommunen til klagerne bl.a.: [Kommunen] påbyder jer hermed at lovliggøre forholdet inden den 1. oktober 2012. Dette kan ske fysisk ved at anvendelsen ændres til brug som helårsbolig. Det kan i princippet også ske retlig ved at der opnås den nødvendige tilladelse. Efter planlovens 63, stk. 1 er I som ejere forpligtet til at lovliggøre forholdene. Hvis I mod forventning ikke overholder dette påbud, vil sagen uden yderligere varsel blive overgivet til politiet til strafferetlig behandling. Der kan i givet fald blive tale om idømmelse af straf efter planlovens 64, stk. 1 nr. 4 samt tvangsbøder efter retsplejelovens 997, stk. 3, indtil forholdet er bragt i orden. Efter at være gjort bekendt med kommunens påbud skrev indklagede den 17. august 2012 til klagernes advokat bl.a.: Jeg har modtaget din henvendelse [ ], men undrer mig over, at du påtænker at inddrage home, når vi både i købsaftalen og i salgsopstillingen har noteret, at vi sælger en villa, og vi har fremlagt Lokalplan 269, der beskriver, at det er et helårsområde. [ ]
4 Klagerne har foruden at indgive klage til Klagenævnet for Ejendomsformidling indsendt klage til Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere. Disciplinærnævnet har imidlertid den 19. december 2012 afvist behandling af sagen under henvisning til, at forholdet var forældet, idet klage til Disciplinærnævnet skal være indgivet senest 5 år efter, at den pligtstridige handling eller undladelse, som klagen vedrører, er ophørt. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede har overtrådt god ejendomsmæglerskik og har undladt at udføre det arbejde, som indklagede er forpligtet til ifølge ejendomsmæglerloven, hvorfor indklagede er erstatningsansvarlig over for klagerne. Klagerne havde forinden købet af den omhandlede ejendom solgt et andet fritidshus, og den omhandlede ejendom blev derfor købt som nyt fritidshus. Klagerne er bosiddende på Sjælland, og ejendommen skulle bruges i forbindelse med familiebesøg i Jylland. På baggrund af oplysningerne i salgsopstillingen og i købsaftalen om, at der var tale om et fritidshus, må det lægges til grund, at klagerne købte ejendommen som fritidshus, og at klagerne med føje havde klar berettiget forventning om, at ejendommen kunne bruges som fritidshus, hvilket klagerne i den efterfølgende periode da også gjorde. Oplysningen i købsaftalen om, at køber er bekendt med indholdet af lokalplan 269 som fastsætter området til helårsbeboelse, kan ikke føre til, at klagerne burde have været bekendt med, at ejendommen ikke lovligt kunne anvendes som fritidshus, når det gentagne gange i såvel salgsopstilling som købsaftale er anført, at der er tale om et fritidshus. Hvis klagerne var blevet gjort opmærksom på, at der var krav om helårsbeboelse, ville klagerne ikke have købt ejendommen, men fundet en anden ejendom i området, som lovligt kunne anvendes som fritidshus. Indklagede har anført, at referencen til fritidshus i salgs- og købsaftaledokumenterne alene var som beskrivelse af typehuset som et klassisk træhus i samme byggestil som de omkringliggende ejendomme. Det fremgår dog tillige af salgsopstillingen, at ejendommen udgør et perfekt udgangspunkt for ferieoplevelser i området, hvilket kun kan forstås således, at ejendommen ville kunne anvendes i ferie/fritidsøjemed. Det forekommer derfor ikke oplagt, at henvisningerne skulle have været til husets byggestil. Nu har klagerne fået påbud fra kommunen som at lovliggøre forholdet, dvs. anvende ejendommen til helårsbeboelse, som anført i lokalplanen. Indklagede burde have anført i salgsopstillingen, at ejendommen ikke kunne anvendes som fritidshus, men alene måtte anvendes som fast bolig. Ved at undlade dette, har indklagede ikke opfyldt betingelserne i ejendomsmæglerlovens 17, stk. 1, nr. 4, idet salgsopstillingen ikke indeholdt de oplysninger, som er nødvendige for en købsbeslutning.
5 Ved i salgsopstillingen at betegne ejendommen som et fritidshus har indklagede vildledt klagerne, idet det var klagernes klare opfattelse - med støtte i netop salgsopstillingen - at de købte et fritidshus. Det forhold, at klagerne var repræsenteret af advokat under handlen, ændrer ikke ved, at indklagede gentagne gange har benævnt ejendommen som et fritidshus og dermed overtrådt god ejendomsmæglerskik. Klagerne har lidt et tab svarende til værdiforringelsen af ejendommen, idet ejendommen må vurderes at være mindre værd som helårsbolig end som fritidsbolig, da det er langt mere attraktivt at købe fritidsboliger i området end helårsboliger. Da klagerne først blev bekendt med forholdet, da kommunen varslede påbud, kan forældelsesfristen således først løbe fra det tidspunkt, hvor klagerne fik kendskab til, at ejendommen ikke kunne anvendes som fritidshus, og sagen er derfor ikke forældet. Klagerne har indbragt kommunens påbud for Natur- og Miljøklagenævnet, men der foreligger endnu ikke en afgørelse herfra. Det bestrides, at klagerne har tilsidesat deres tabsbegrænsningspligt. En afgørelse fra Natur- og Miljøklagenævnet vil ikke ændre ejendommens status som helårsbolig, hvorfor afgørelsen ikke har afgørende betydning for, hvorvidt klagerne har lidt et tab. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at være erstatningsansvarlig over for klagerne. Der var tale om et projektsalg på en ubebygget helårsgrund. Grunden er beliggende i en ny udstykning i udkanten af en by og tæt på et stort sommerhusområde. Den overvejende byggestil i området domineres af træhuse, som benyttes til både helårs- og fritidsformål. Typehusprojektet Løkken Huset opfyldte de dagældende krav til helårsbeboelse for så vidt angår isolering mv. Det er tilladt at opføre denne type hus, selvom det kan være samme hustype som et fritidshus, så længe ejendommen blot opfylder kravene til helårsanvendelse. Klagerne underskrev købsaftalen, hvor det flere steder fremgår, at der er tale om en villa. Herudover fremgår det gentagne gange i salgsmaterialet, at området er beliggende i byzone og er underlagt bestemmelserne i lokalplan 269. Klagerne var udtrykkeligt gjort bekendt med indholdet i lokalplanen om, at området er bestemt til helårsbeboelse. Det må endvidere lægges til grund, at klagerne har læst handelsdokumenterne, og det kan ikke bebrejdes indklagede, hvis klagerne ikke har gjort sig bekendt med indholdet af købsaftalen.
6 Købsaftalen var i sin helhed betinget af klagernes advokats godkendelse, og advokaten har på intet tidspunkt udfordret købsaftalens indhold og bilag for så vidt angår ejendommens fysiske forhold og klagernes påtænkte fremtidige anvendelse, selvom der er henvist til lokalplanen og dennes krav om helårsstatus. Indklagede har ikke handlet i strid med god ejendomsmæglerskik eller på anden måde handlet erstatningspådragende. Hertil kommer, at klagerne ikke kunne være i god tro, idet klagerne før underskrivelsen af købsaftalen var orienteret om kravene til fremtidig anvendelse af ejendommen og risikoen for påbud fra kommunen. Sælger indestod for, at typehuset opførtes lovligt, jf. købsaftalens pkt. 14. Hvordan klagerne ville anvende ejendommen er både sælger og indklagede uvedkommende. Referencerne til fritidshus i salgs- og købsaftaledokumenter blev med baggrund i projektets udbudsmateriale udelukkende anført som beskrivelse af typehuset som et klassisk træhus i samme byggestil som de omkringliggende ejendomme. Indklagede har ikke handlet ansvarspådragende. Når indklagede enkelte steder i salgsmaterialet har benævnt ejendommen som et fritidshus, relaterer denne betegnelse sig udelukkende til beskrivelsen af typehuset, der skulle opføres. Da det fremgik, at området var fastsat til helårsbeboelse har klagerne påtaget sig risikoen for, at kommunen ville begynde at interessere sig for anvendelsen af områdets ejendomme. Da det fremgår af diverse dokumenter, at der er krav om helårsbeboelse, har klagerne siden 2006 haft kendskab til dette forhold, hvorfor klagen er forældet. Klagerne har ikke dokumenteret at have lidt et økonomisk tab. Det er imidlertid ikke tilfældet, at en helårsbolig generelt er mindre værd end et fritidshus, idet der er mange forhold, der spiller ind i prisfastsættelsen af en ejendom. Efter kommunens påbud blev der indhentet et responsum fra en professor dr. jur. for at få en vurdering af, om kommunen med hjemmel i lokalplanen kunne udstede påbud om, at ejendommene i området skulle anvendes til helårsbolig. Professoren konkluderede bl.a., at der ikke var fornøden hjemmel hertil, og at det var tvivlsomt, om et påbud ville være i overensstemmelse med saglighedskravet, egnethedskravet og proportionalitetsprincippet. Da klagerne har pligt til at begrænse et eventuelt økonomisk tab, opfordres klagerne til at oplyse, om kommunens påbud er indbragt for retten, eventuelt sammen med de andre grundejere i området. Så længe spørgsmålet om lovligheden af kommunens påbud ikke er endelig afgjort, kan nævnet ikke tage stilling til, om indklagede har handlet erstatningspådragende. Nævnet udtaler:
7 På købstidspunktet gjaldt lov nr. 274 af 22. december 1908 om forældelse af visse fordringer. Efter denne lov er forældelsesfristen 5 år. Den nye forældelseslov (lov nr. 522 af 6. juni 2007 om forældelse af fordringer) trådte i kraft den 1. januar 2008. Loven finder som udgangspunkt også anvendelse på tidligere stiftede fordringer, som ikke inden ikrafttrædelsesdagen var forældet efter de hidtil gældende regler. Forældelse indtræder dog tidligst den 1. januar 2011, medmindre fordringen inden dette tidspunkt ville være forældet såvel efter denne lovs bestemmelser som efter de hidtil gældende bestemmelser. I det sidstnævnte tilfælde anvendes det seneste tidspunkt for forældelsens indtræden. Efter forældelseslovens 3 er forældelsesfristen 3 år, medmindre andet følger af andre bestemmelser. Efter 3, stk. 2, regnes forældelsesfristen i stk. 1, hvis fordringshaveren var ubekendt med fordringen eller skyldneren, først fra den dag, da fordringshaveren fik eller burde have fået kendskab hertil. Det fremgår af købsaftalen, at køber er bekendt med indholdet i lokalplan 269 som fastsætter området til helårsbeboelse. Det fremgår videre af købsaftalen, at klagerne har fået udleveret kopi af lokalplanen, og af denne fremgår af 3, stk. 1, at området må kun anvendes til åben/lav helårsboliger. Klagerne er dermed blevet oplyst herom i forbindelse med deres underskrivelse af købsaftalen den 20. september 2006. Klagerne har således haft kendskab til de faktiske omstændigheder, der var nødvendige for at kunne rejse et krav, og forældelsesfristen for klagernes krav må derfor regnes fra købstidspunktet. Klagernes krav er herefter forældet, og klagerne har allerede af denne grund ikke krav på erstatning. Konklusion: Klagen tages ikke til følge. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand