1 København, den 17. januar 2012 KENDELSE Klager ctr. Ejendomsmæglerfirmaet Strandfelt A/S Bytorvet 31 2620 Albertslund Nævnet har modtaget klagen den 26. august 2011. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede efter klagers opsigelse af formidlingsaftalen har krav på et arbejdsvederlag svarende til ¼ af det aftalte vederlag. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager ønskede at sælge sin ejendom og indgik derfor den 1. juni 2011 en formidlingsaftale med indklagede. Formidlingsaftalen var gældende i 6 måneder og udbudsprisen blev aftalt til 4.495.000 kr. Det fremgår af formidlingsaftalen bl.a.: Udløber eller opsiges aftalen af sælger eller ejendomsmægler, betaler sælger både dokumentationsomkostninger og udlæg til tredjemand. Opsiges aftalen af sælger, betales der vederlag, medmindre opsigelsen kan lægges ejendomsmægleren til last. Vederlaget kan kun under særlige omstændigheder overstige ¼ af det vederlag mv., sælger skulle have betalt, hvis ejendommen var solgt til aftalte kontantpris.
2 [ ] Såfremt der efter aftalens ophør indgås en købsaftale på grundlag af ejendomsmæglerens indsats og uden en anden registreret formidlers medvirken, tilfalder der ligeledes ejendomsmægleren vederlag, dog kun såfremt det må antages at indgåelsen af købsaftalen er blevet udskudt for at holde ejendomsmægleren ude. Indklagedes vederlag var aftalt således: Det fremgår videre af aftalen under Andre vilkår pkt 13: Solgt eller gratis Der er indgået aftale om solgt eller gratis, hvilket betyder, at hvis ejendommen ikke bliver solgt inden udløbet af formidlingsperioden, skal der ikke ske betaling til ejendomsmægleren. [...] Tilbud omkring Solgt eller gratis er dog kun gældende, hvis aftalen løber den aftalte
3 periode. Hvis aftalen opsiges af sælger undervejs, betales arbejdsvederlag jf. punkt 10.1 og dokumentationsomkostninger jf. punkt 10.2 og 10.3. Ved salg i de første 4 uger af salgsperioden gives 50% rabat på avisannonceudgifterne og ved salg i de efterfølgende 4 uger af salgsperioden gives 25% rabat på avisannonceudgifterne. Rabat jvf. ovenstående regnes altid fra den dato hvor tilstandsrapporten foreligger. Det fremgår af sagen, at ejendommen blev annonceret på internettet den 13. juni 2011, og indklagede har over for nævnet dokumenteret bl.a. at have oprettet sagen, indhentet diverse dokumenter og udarbejdet salgsopstilling m.v. Den 15. juni 2011 skrev klager en e-mail til indklagede: Beklager at jeg forstyrrer dig i din ferie. Jeg skriver til dig, fordi jeg sidder tilbage med en rigtig dårlig fornemmelse efter vor hektiske kommunikation i mandags. Jeg sendte dig en mail hvor jeg starter med at sige jeg vil høre din reaktion på en del spørgsmål. Det var ikke min intention at dette skulle videre til køber inden vi havde lagt en forhandlingsstrategi. I mailen spørger jeg til om du kender baggrunden for kundens forslag om overtagelse 1/10, sekundært 1/9. Jeg udtalte mig slet ikke om hvad min foretrukne overtagelsesdato var. Jeg synes at dette var rigtig bøvlet for min/vor forhandlings position. Jeg sidder nu tilbage med et overtagelsestidspunkt som passer mig rigtig dårlig, og en fornemmelse af at det ikke var mine interesser som blev varetaget i forhandlingerne. Det synes jeg bestemt ikke er rart. Den 17. juni 2011 skrev indklagede i en e-mail til klager bl.a.:
4
5 Samme dag skrev klager til en anden mægler hos indklagede: Tak for telefonsamtale. Jeg skriver kun for at konfirmere vor aftale om at jeg ikke hænger på fuldt salær hvis der kommer en køber som er villig til at betale den fulde pris for mit hus, inden jeg når at opsige formidlingsaftalen med jer formelt. Venligst bekræft tilbage. Den anden mægler svarede: Jeg må sige, at jeg er oprigtig ked af sagens udvikling og din opfattelse af hele forløbet. Jeg ved at jeg også taler på [den medarbejder klager har haft kontakt med] vegne. Jeg bekræfter din opsigelse af formidlingsaftalen, afregning jf. formidlingsaftalen fremsendes til dig. Såfremt din bolig efterfølgende sælges til [interesseret køber som indklagede havde forhandlet med] eller til ægteparret [ ], er du ifølge formidlingsaftalen forpligtet til at betale fuldt salær. Jeg ønsker dig alt det bedste fremover. Den 21. juni 2011 skrev klager til indklagede:
6 Den 28. juni 2011 sendte indklagede sin afregning til klager: Klager skrev herefter til indklagede: Tak brev af 28. juni samt nøgle og papirer vedrørende [ejendommens adresse]. Da I, i jeres brev undlader at forholde jer til de tre forhold som ligger til grund for min
7 opsigelse af formidlingsaftalen, nemlig - manglende orientering om, at der i købers tilbud indgår et forbehold - manglende orientering om at jeg som sælger, ikke har fortrydelsesret - at I indgår i forhandling med køber uden at orientere jer om mine præferencer i forhold til overtagelsestidspunkt, Er sagen, set fra min side, uændret. Jeg fastholder følgelig mit krav om at jeg skal holdes skadesløs i sagen, hvilket som anført i mit brev af 21. juni betyder, at opsigelsen af formidlingsaftalen ikke skal have konsekvenser for mig, hverken økonomiske eller i forhold til det fremtidige salg af [ejendommens adresse]. Som konsekvens heraf afviser jeg jeres faktura nr. [ ]. Den afviste faktura er vedlagt dette brev. Den 12. juli 2011 skrev indklagede til klager bl.a.: Ad 1) Det har hele tiden været klart at køber ville besigtige ejendommen igen. På det tidspunkt der laves en aftale havde køber ikke set tilstandsrapporten, da denne endnu ikke forelå. Som nævnt i vores telefonsamtaler kunne vi slet ikke lave købsaftalen til [køber] og hans kone før tilstandsrapporten og tilbud på ejerskifteforsikring forelå. Ad 2) Vi kan naturligvis ikke orientere vores sælgere om alle de ting der IKKE er gældende i en ejendomshandel. Ad 3) På vort møde på ejendommen da jeg netop spurgte ind til de bløde oplysninger herunder den ønskede overtagelsesfrist. Aftalte vi Flexibel overtagelse, gerne lang, men intet må afvises. Da jeg forhandler overtagelse med [køber]er det helt klart med dit ønske om køb af ejerlejligheden i [ ]for øje. Vi fastholder naturligvis vores faktura af 28. juni 2011, hvilket beløb kr. 30.649,25 imødeses indbetalt inden 6 dage fra dato. Er beløbet ikke betalt på denne dato vil sagen overgå til retslig inkasso med deraf følgende yderligere omkostninger for dig. Den 19. juli 2011 skrev klager til indklagede
8 Den 8. august 2011 skrev indklagedes advokat til klager, idet indklagede havde bedt advokaten inkassere fakturabeløbet. Den 13. august 2011 skrev klager til indklagedes advokat og oplyste, at klager og indklagede ikke var enige om indklagedes tilgodehavende, og at klager, såfremt indklagede fastholdt sit krav, ville indbringe sagen for Klagenævnet for Ejendomsformidling. Den 15. august 2011 oplyste indklagedes advokat klager om, at indklagede fastholdt sit krav på vederlag. Klager har bl.a. anført: Indklagede har fastsat udbudsprisen på klagers ejendom for lavt, selvom der var to sammenlignelige salg i samme prisklasse og lokalområde inden for de sidste 1-2 måneder. Klager var overrrasket over indklagedes prissætning, idet klager syntes, det var en lav pris. Klager stolede dog på, at indklagedes qua deres erfaring med sammenlignelige boliger i området satte udbudsprisen korrekt. Indklagede havde haft to
9 sammenlignelige boliger til salg som begge blev solgt til udbudsprisen. Dette indikerer, at udbudspriserne er for lavt sat, og på den baggrund burde indklagede have værdiansat klagers ejendom højere. Klager har fået to andre lokale mæglere til at vurdere ejendommen. De mener, at udbudsprisen på klagers ejendom bør være 5,2 mio. kr. Klager har efterfølgende sat ejendommen til salg hos en anden mægler til en udbudspris på 5.195.000 kr., og der har været flere potentielle købere, selvom markedet i perioden, der er gået, er forværret. Indklagede har haft 4 markante ejendomme til salg i området, dog ingen af dem samtidig. Hvis det er bevidst timing fra indklagedes side, handler det om, at indklagede styrer markedet, og det kan hverken køber eller sælger være tjent med. Indklagede har krævet et for højt vederlag i forbindelse med klagers opsigelse af formidlingsaftalen, henset til at ejendommen kun nåede at være udbudt til salg i 4 dage. Indklagede har ikke varetaget klagers interesser i tilstrækkelig grad og har ikke optrådt i overensstemmelse med god ejendomsmæglerskik. Indklagede fokuserede ensidigt på et hurtigt salg og ikke på at få den bedste pris til sælger og en acceptabel overtagelse. Ejendommen blev i realiteten solgt den dag, den blev annonceret på nettet med prisafslag, selvom der var flere interesserede købere. Indklagede orienterede ikke klager om, at køber havde et forbehold. Det er urimeligt at kræve et så stort vederlag, henset til at ejendommen kun nåede at være til salg i 4 dage. Klager satte sin ejendom til salg, fordi den er for stor for klager. Klager havde ikke kig på nogen konkret ny bolig, men har kigget på flere lejligheder. Det var en fejl af indklagede at forhandle overtagelse med køberne ud fra en antagelse om, at klager ville købe en bestemt lejlighed. Klager var om muligt interesseret i en lang overtagelse, uden at det dog skulle være afgørende for et salg. Klager har spurgt til forventet tidshorisont for salg, men klager har ikke været utålmodig. Til gengæld var indklagede utålmodig. Den medarbejder, som klager havde kontakt med, gav udtryk for, at handlen gerne skulle afsluttes, inden medarbejderen tog på ferie for ikke at overlade det til en kollega, og det betød forhandlinger under den pågældende medarbejders mellemlanding på vej på ferie. Klager spurgte indklagede, om det var en ide at bringe hvidevarerne ind i forhandlingerne, fordi køber havde sagt, at de ville skifte køkkenet. Klager var dog meget overrasket over, at indklagede viderebragte dette til køber uden at diskutere det med klager. Klager oplevede at indklagede ikke lagde en forhandlingsstrategi med klager eller i det mindste hørte på, hvad klager ønskede, inden indklagede var i dialog med køber og aftalte detaljer.
10 Klager følte, at indklagede pressede negativt. Indklagede fokuserede på ejendommens fejl og mangler og sagde, at køber ville reducere sit købstilbud, hvis der ikke kom andre interesserede til. Det var blandt andet disse negative udmeldinger, der var skyld i, at klager ønskede tid til at overveje situationen. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede fastholder at have krav på arbejdsvederlag som krævet. Klager havde givet udtryk for, at hun ønskede en prisfastsættelse, der gav aktivitet på ejendommen. Klager havde kig på ny bolig, virkede utålmodig og spurgte flere gange indklagede, hvor hurtigt indklagede kunne sælge ejendommen. Indklagede havde forberedt klager på, at køber meget vel kunne være den første, der så ejendommen, idet husene i området erfaringsmæssigt bliver udbudt til en skarp pris. Indklagede er det mæglerfirma, der gennem 40 år har solgt flest ejendomme i området, og den fastsatte pris var korrekt i det aktuelle marked. Det er indklagedes opfattelse, at klager på grund af det hurtige købstilbud blev usikker på, om hun var ved at sælge sin ejendom for billigt, og derfor opsagde formidlingsaftalen i stedet for at underskrive købsaftale. Indklagede har set, at klagers ejendom efterfølgende er udbudt 700.000 kr. højere gennem et andet firma. Indklagede afviser alene at have fokuseret på et hurtigt salg. Indklagede kæmper altid for hver en krone til sælger og gør alt for at sælge ejendommen så godt som muligt for sælger. Indklagede gjorde alt for at sikre klager den optimale overtagelsesdato, og den dato, der blev fastsat med den interesserede køber, lå inden for det, der var aftalt med sælger på tidspunktet for formidlingsaftalens indgåelse. Købers ejendom var ikke sat til salg på forhandlingstidspunktet, og køber ville helt klart være gået med til en længere overtagelse, hvis klager havde ønsket det. Det lykkedes også indklagede at få køber til at acceptere, at klager kunne tage hårde hvidevarer med. Da energimærke blev modtaget, viste det sig, at ejendommens varmepumpe havde overskredet sin tekniske levetid, og køber således måtte imødese en udskiftning og dermed en udgift på ca. 100.000 kr. Dette forhold gav anledning til en del forhandling, og køber blev af sælger indrømmet et prisnedslag på 50.000 kr.
11 Indklagede havde oplyst klager om, at køber ønskede at se ejendommen igen, når tilstandsrapporten forelå. Det er derfor ikke korrekt, at klager ikke var oplyst om det forbehold. Indklagede havde ejendommen til salg fra den 1. juni 2011 til den 17. juni 2011, og sagen er fuldt oprettet. Salgsopstillinger er udarbejdet, luksus boligpræsentation modtaget fra bogtryk m.v. Desuden har indklagede fremvist ejendommen 2 gange, og der har været forhandlinger med potentiel køber i flere dage. Nævnet udtaler: Det fremgår af formidlingsaftalen, at indklagede er berettiget til vederlag, hvis klager opsiger formidlingsaftalen i formidlingsperioden, forudsat at opsigelsen ikke kan lægges ejendomsmægleren til last. Det fremgår videre, at dette vederlag kun under særlige omstændigheder kan overstige ¼ af det aftale vederlag ved et salg. Nævnet må afvise at tage stilling til, om indklagede har vurderet salgsprisen på klagers ejendom forkert. Dette spørgsmål skønnes uegnet til nævnsbehandling, idet afgørelsen af spørgsmålet vil kræve en bevisførelse, herunder sædvanligvis afholdelse af syn og skøn, der ligger uden for rammerne af en nævnsbehandling. Nævnet kan herefter ikke afgøre, om klagers opsigelse af formidlingsaftalen kan lægges indklagede til last, og nævnet må derfor afvise at tage stilling til, om indklagede har krav på arbejdsvederlag. Det fremgår af sagen, at klagers øvrige klagepunkter har sammenhæng med spørgsmålet om prisfastsættelse. Nævnet tager derfor heller ikke stilling til disse klagepunkter. Konklusion: Klagen afvises fra nævnsbehandling. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand