Lokalplan nr Bycenter Sønderborg. samt kommuneplantillæg nr. 15

Sønderborg Kommune LOKALPLAN Lokalplan nr. 401-1 Bycenter Sønderborg samt kommuneplantillæg nr. 15 PLAN RÅDHUSET RÅDHUSTORVET 10 6400 SØNDERBORG TLF 8872 6400 E-MAIL post@sonderborg.dk

Indholdsfortegnelse OFFENTLIGGØRELSE 4 REDEGØRELSE 5 Lokalplanens baggrund 5 Centrets placering i byen 5 Centrets omfang 6 Arkitektur 6 Materialer 7 Adgangs- og tilkørselsforhold 7 Skyggediagrammer 9 Konsekvenser ved højhuse 10 LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING 9 Regionplanen 11 Kommuneplanen 11 Grundvand 11 Kystnærhedszonen 11 Redegørelse for planlægning i kystnærhedszonen 11 Bevaringsværdige bygninger 11 Miljøvurdering 11 Jordforurening og affaldsdepoter 12 Varmeforsyning 12 Vand og spildevand 12 Tekniske anlæg 12 Fortidsminder, fredninger og kulturmiljø 12 Servitutter 12 INDHOLDSFORTEGNELSE LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1. Lokalplanens formål 13 2. Område og zonestatus 13 3. Områdets anvendelse 13 4. Vej- og parkeringsforhold 13 5. Bebyggelsens omfang og placering 13 6. Bebyggelsens ydre fremtræden 14 7. Ubebyggede arealer 14 8. Forsyningsanlæg 14 9. Eksisterende bindinger 15 10. Retsvirkninger 15 Vedtagelsespåtegning 16 KORTBILAG NR. 1, Situationsplan 17 KORTBILAG NR. 2, Situationsplan med etageangivelse 18 KORTBILAG NR. 3, Eksisterende forhold 19 KORTBILAG NR. 4, Facader og snit 20 KORTBILAG NR. 5, Skyggeaftegninger 21 VISUALISERING, set fra kysten ved Sundgade 22 Tillæg nr. 15 til Kommuneplan 2005-2017 med vedtagelse 23 Screeningsskema og konklusion 24 3

OFFENTLIGGØRELSE Lokalplan nr. 401-1 og kommuneplantillæg nr. 15 Lokalplanforslaget samt kommuneplantilllæg har været offentligt fremlagt i perioden fra den 7. november til den 2. januar 2008. Lokalplan samt kommuneplantillæg er endeligt vedtaget af Sønderborg Byråd den 28. februar 2008 og annonceret i Sønderborg Ugeavis den 9. april. Lokalplanen er udarbejdet af Sønderborg Kommune. OFFENTLIGGØRELSE 4

REDEGØRELSE De viste visualiseringer er vejledende og ændringer kan forekomme under bearbejdningen. Baggrund for lokalplanen Byrådet ønsker at byens centrum skal være kraftcentret for handel og oplevelser, hvilket bl.a. indebærer, at butikscentre placeres i centrum. Bymidten skal udvikles og gøres attraktiv i forhold til de nærmeste konkurrerende byer for at fastholde handelen i området. Området ved det eksisterende Kvickly varehus i Sønderborg har en central beliggenhed og med gode adgangsforhold i direkte tilknytning til gågaden Jernbanegade. Parkering, både over og under jord, betjener ikke blot varehuset, men indgår som en vigtig del af bymidtens parkering. Det nye center skal bidrage til at fastholde liv i centrum, også efter lukketid. Derfor vil anvendelsen, udover butikker, også bestå af udadvendte serviceerhverv, samt kontorer og boliger, der tilsammen styrker bylivet. KONG CHR. DEN X'S BRO ØRRE HAVNEGADE AVBOGADE RUSTI KIRKEBAKKEN KIRKEGADE LØKKEN JERNBANEGADE MERSGADE JERNBANESTI VINGÅRDEN LØNGANG MØLBY HERMAN BANGS GADE KONGEVEJ REDEGØRELSE SØNDER HAVNEGADE HAVBOGADE SØNDERGADE STENGADE BAGERGADE BROGAD LILIEGADE BJERGGADE TRYKKERGANGEN E JERNBANEGADE ÆBLEGADE RÅDHUSTORVET LILLE RÅDHUSGADE RÅDHUSTORVET Lokalplanen med det nye bycenter er centralt placeret i forhold til byens butiks- og gåder, Perlegade, Jernbanegade og Østergade. Centret får facade ud til Østergade og Kastanie Alle. Centrets placering i byen Det nye bycenter placeres centralt i den sydlige del af bymidten, der hvor nuværende Kvickly ligger i dag. Mod vest ligger den centrale bygade Perlegade, som mod syd munder ud i Råhustorvet med cafeer og rådhus. Mod nord grænser det nye center ud til Jernbanegade - ved nuværende Inspiration - som er gågade mellem rurebilstationen og Perlegade. Mod vest og syd grænser centret henholdsvis op mod Kastanie Allé og Østergade. Centret får således facader mod Østergade og Kastanie Allé. Mod Jernbanegade og Holger Drachmanns Gade tilpasses facaden den omgivende bebyggelse. PERLEGADE PERLEGADE ALLE ØSTERGADE ØSTERGADE AHLMANNSVEJ ØRSTEDSGADE Nuværende Kvickly, set fra Østergade. 5

Centrets omfang Citycenter Sønderborg kommer til at bestå af flere funktioner, et såkaldt mixed use, der skal sikre en bebyggelse i samspil med byens liv og rytme og som ikke ligger øde hen efter lukketid. Ud over dagligvarebutik og butikscenter vil centret også indeholde erhvervslejemål som eksempelvis fitnesscenter, kontorlejemål og boliger. Der er i projektet taget højde for de nødvendige tiltag vedrørende parkering og varetilkørsel. Projektet består således af 3 parkeringsplan under terræn samt parkering på butikscentrets tagflade som det kendes i dag. I Stueplan findes der en dagligvarebutik på ca. 3.700 m². med udgangspunkt i den eksisterende Kvickly forretning. Ligeledes findes i stueplan ca. 2.900 m². butiksareal. På 1. sal - nuværende parkeringsplads - strækker butikscentret sig over hele etagen og udgør ca. 11.500 m². Butikker og serviceerhverv udgør ialt 18.375 m². Mod Østergade og Kastanie Allé opføres en randbebyggelse oven på butikscentret. Der opføres en etage for kontor og erhverv på i alt ca. 2.300 m². I to høje punkter på yderligere 7 og 3 etager opføres ca. 3400 m² boliger. De to høje huse er henholdsvis ca. 40 og 27 meter høje. Den øvrige bebyggelse mod Østergade og Kastanie Allé er ca. 16 m høj. Projektet udgør i alt ca. 40.000 kvm. incl. parkering og varetilkørsel. REDEGØRELSE 2. 1. Kastanie Allé Østergade Arkitektfirmaet Smith Hammer Lassen, Århus, har tegnet projektet. Ved bearbejdningen af projektet er den vifteformede bygning (1), tiltænkt en biograf, fjernet. Fremtidig højde bliver omtrent samme højde som parkeringsdækket. Den runde rampe (2), ændres til to ramper langs centrets bagfacade, jf. illustrationerne side 9 og 17. Arkitektur Den nye bebyggelse må gerne afspejle nutidig arkitektur samtidig med at den i propertioner og materialer tilpasses byens skala og karakter. Det betyder at de enkelte bygningsdele gives en opdeling, der genfindes i byens skala. Og at der anvendes materialer der allerede findes eller materialer der kan indgå og danne en helhed med den omgivende bebyggelse. Facaderne mod Østergade og Kastanie Allé udgør butikscentrets ansigt mod byen. Ved indgangen - på hjørnet af Kastanie Allé og Østergade - placeres det ene af centerts høje punkthuse. Det høje tårn i 10 etager, som markerer indgangen, vil være iøjefaldende og stå i kontrast til den omkringliggende bebyggelse. Længere henne ad Østergade placeres et lavere i 6 etager, der også markerer centret set fra området ved Kongevej. 6

Materialer og bæredygtighed Facader vil primært bestå af teglsten. Bygningens base, dvs. den nederste etage, vil fremstå i lyse pudsede teglsten, som vil være gennemgående i de nederste etager. De høje punkthuse udføres som lyse huse, og fremstår ligeledes i pudsede teglsten med facadepartier i glas samt tilbagetrukne altaner. Øvrige facader vil fremtræde i en mørk facade, dels i en overfladebehandlet eller patineret metal, eks. kobber eller zink, dels mørke natursten, der refererer til en bymæssig sammenhæng. Butikscentrets lave facade mod bebyggelsen langs Kongevej og Holger Drachmanns Gade vil have en base i lyse pudsede teglsten med elementer af natursten eller overfladebehandlet metal. Facaden brydes af et spil mellem lyse og mørke materialer og grønne planter. Der tilstræbes en enkel og uhøjtidelig materialeholdning med gode og gedigne materialer med lang levetid, og med bæredygtighed som en del af projektets visioner. Kommunens vision om CO2-neutralitet skal efterleves i størst mulig omfang REDEGØRELSE Bycentret set fra Østergade - ved indgangen overfor Apotekerhaven. De to høje huse opføres i lyst murværk, mens randbebyggelsen langs Østergade og Kastanie Allé udføres i mørke materialer. Adgangs- og tilkørselsforhold Hovedindgangen for gående vil dels ske fra hjørnet Østegade-Kastanie Allé overfor Apotekerhaven og dels fra Jernbanegade, via nuværende Inspiration. Nuværende tilkørsel fra Holger Drachmanns Gade bibeholdes, men forbedres. Såfremt der er behov for bedre trafikafvikling, påbydes udkørsel alene med højresving. Tilkørsel fra Holger Drachmanns Gade og indgang fra Jernbanegade - via butikken Inspiration. Tilkørsel til centret sker som i dag fra Holger Drachmanns Gade. Men tilkørselsforholdene forbedres ved bl.a. at der fremover ved udkørsel kun tillades højresving, hvilket giver en mere glidende trafik. 7

Den nuværende rampe fra Østergade til parkeringspladsen nedlægges som adgangsvej. Fremover vil området ved rampen ved Østergade alene være forbeholdt varetilkørsel. Varegården bygges ind i centret og udbygges, således at varebilerne kan vende inde i området. Hermed forbedres sikkerheden for fodgængerne ved kørselsovergangen væsentligt. Der er foretaget en beregning af de trafikale konsekvenser ved udbygningen af Kvickly til et bycenter. Nuværende Kvickly med kontorer genererer ca. 2.800-3.000 biler i døgnet. Ved udbygningen af hele centret er der beregnet en samlet årsdøgnstrafik på 6.400 biler. Dette svarer til en stigning på ca. 3.500 biler i døgnet. REDEGØRELSE Det nye center har hovedindgang over for Apotekerhaven ved Kastanie Allé. I en vurdering af konsekvenserne som følge af centret konkluderes, at den forventede trafikstigning skønnes ikke at ville medføre væsentlige trafikale konsekvenser for vejnettet i midtbyen i Sønderborg. Dog må der ved højtider og i begrænset omfang fredag eftermiddag/lørdag formiddag forventes at være så stor søgning til og fra centret, at der kan forekomme noget forøget ventetid, særligt ved udkørsel fra centret og i de nærliggende knudepunkter. Eksisterende forhold. Venstre billede viser Kastanie Allé. De store træer overlever ikke det medfølgende jordarbejde. Der skal dog genplantes et eller flere træer jf. illustationen overfor. Højre billede viser nuværende varegård, som i det nye projekt bygges ind i centret. Rampen op til parkeringspladsen nedlægges. 8

REDEGØRELSE Vejledende skitse der viser bycentret, set fra øst. De skraverede felter forrest angiver boligbebyggelsen ved Holger Drachmanns Gade og Kongevej. Tilkørslen sker fra Holger Drachmanns Gade. Den ene rampe fører til parkeringspladsen oven på centret. Tilkørslen til den underjordiske parkering sker ad nuværende rampe, som ligger skråt til højre for indkørslen. Eksisterende forhold. Adgangsvejen til boliger og garager til ejendommene ved Holger Drachmanns Gade, set mod nord. Rampen til det øvre parkeringsdæk placeres langs vejen og udføres ca. 1 m uden for venstre vej-/betonkant i billedet, med start udfor den røde bil. Skyggediagrammer Punkthusene medfører skygger. Men de væsentligste skygger vil falde på egen jord, på parkeringspladsen. Skyggerne vurderes ikke at medføre væsentlige gener for naboerne. På kortbilag nr. 5 er der vist skyggeaftegninger på forskellige tidspunkter af året.

Konsekvenser ved højhuse Sønderborg kommune har vedtaget en højhuspolitik, hvilket betyder, at konsekvenserne ved høje huse skal vurderes i hvert enkelt tilfælde. I forbindelse med planlægningen af projektet med de to høje punkthuse, har kommunen foretaget en vurdering af konsekvenserne. Konklusionen af denne analyse er, at projektet kan indpasses i området og at det høje hus på 10 etager på en positiv måde understreger centrets bymæssige placering. I vurderingen har indgået en visualisering, der viser, hvordan bebyggelsen fremtræder fra visse udvalgte punkter i byen. Punkthusene bryder med hensyn til højde i forhold til den omgivende bebyggelse. Men proportionering og materialevalg sikrer en tilpasning til den omgivende bebyggelse, hvorved centret samlet set bidrager til en større helhed og en selvstændig karakter. Højhuse skaber almindeligvis en del vindturbulens omkring foden af bebyggelsen. Det vurderes, at det høje hus vil generere en en vis turbulens omkring hjørnet Kastanie allé og Østergade. Men generne må antages at være lokale. Det lavere tårn vurderes ikke at medføre vindgener. REDEGØRELSE Her ses det nye bycenter fra Ringridervej. Eksisterende forhold, set fra Ringridervej 10

LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING I henhold til lov om planlægning 16 skal en lokalplan ledsages af en redegørelse for, hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og til den øvrige planlægning. Redegørelsen skal angive, om virkeliggørelsen af planen er afhængig af tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder. Regionplanen Lokalplanen er i overensstemmelse med Regionplan 2005-2016. Kommuneplanen Lokalplanområdet er omfattet af kommuneplanens rammeområde 1.C14 for bymidten. Den planlagte bebyggelse er, med hensyn til bebyggeslesprocent, etageantal og bygningshøjde, ikke i overensstemmelse med rammebestemmelserne. Byrådet har derfor samtidig med lokalplanens offentliggørelse vedtaget at fremlægge et forslag til tillæg til kommuneplanen. REDEGØRELSE Det nye tillæg til kommuneplanen nr. 15 indeholder rammerne for den fremtidige bebyggelse og udnyttelse af den aktuelle del af området. Grundvand Området er i Regionplanen karakteriseret som område uden særlige drikkevandsinteresser. Kommunen vurderer, at projektet ikke udgør nogen særlig risiko for grundvandsforurening. Kystnærhedszonen Efter bestemmelserne i planlovens 16, stk. 4 skal der i redegørelsen til lokalplanforslag for bebyggelse og anlæg i de kystnære dele af byzonerne, der vil påvirke kysten visuelt, redegøres for påvirkningen. Såfremt bebyggelsen afviger væsentligt i højde eller volumen fra den eksisterende bebyggelse i området, skal der gives en begrundelse herfor. Herudover skal redegørelsen omfatte eventuelle andre forhold, der er væsentlige for varetagelsen af natur- og friluftsmæssige interesser. Redegørelse for planlægning i kystnærhedszonen Jf vedlagte bilag side 22 vil det ene af de to punkthuse være synligt fra kysten, men det vil ikke påvirke kystlandskabet i nævneværdig grad, da bebyggelsen ligger inde bag ved den forreste bebyggelse. Kommunen vurderer, at punkthusene afspejler byens hiarki ved en synliggørelse af byens centrum, samtidig med at de skaber en større harmoni mellem den ældre lave bebyggelse og de nye højere bebyggelser, f.eks de to 5 etages boligblokke på den tidligere Sologrund. Bevaringsværdige bygninger Inden for lokalplanområdet er registreret to bygninger af middel bevaringsværdi: Kastanie Allé 3 og Jernbanegade 15. Begge bygninger er registreret i Kommuneatlas Sønderborg. Bevaringsværdige bygninger må ikke nedrives, før nedrivningsanmeldelsen har været offentlig bekendtgjort. Miljøvurdering Kommunen skal i henhold til planloven som VVM myndighed foretage en vurdering af, om det aktuelle projekt er VVM pligtigt, både med hensyn til miljømæssige virkninger og med hensyn til de regionale konsekvenser for detailhandelen. På baggrund af screeningen konkluderes, at projektet, hverken i anlægs eller driftsfasen vil få en væsentlig indflydelse på miljøet. Derfor skal der ikke udarbejdes en VVM redegørelse for projektet. 11

Når det gælder vurderingen af den regionale betydning, henvises til, at der er tale om en udvidelse af en eksisterende centerbebyggelse på ialt 13.500 m² og at størrelsen ikke vil medføre væsentlige ændringer af indkøbsmønstret i regionen. Konklusionen af screeningen er, at der ikke skal udarbejdes en VVM redegørelse for projektet. Screeningen kan ses på Planafdelingen, Sønderborg Kommune, eller hentes på Kommunens hjemmeside på www.sonderborg.dk. Kommunens vurdering kan påklages til Naturklagenævnet, Fredriksborggade 15, 1360 København K eller på mail nkn@nkn.dk. Klagefristen er 4 uger fra den 7. november 2007. Anlæg af retssag til prøvelse af de beslutninger, der er truffet, skal ske inden 6 måneder efter, at afgørelsen er meddelt klageren. Gebyr Det er en betingelse for Naturklagenævnets behandling af klagen, at De indbetaler et gebyr på 500 kr. Nævnet vil efter modtagelsen af klagen sende Dem en opkrævning på gebyret. Naturklagenævnet vil ikke påbegynde behandlingen af klagen, før gebyret er modtaget. Vejledning om gebyrordningen kan findes på Naturklagenævnets hjemmeside www.nkn.dk. Gebyret tilbagebetales, hvis De får helt eller delvis medhold i Deres klage. REDEGØRELSE Jordforurening og affaldsdepoter Af jordforureningslovens 71 fremgår det, at»såfremt der under bygge- eller jordarbejde på et areal, der ikke er kortlagt, konstateres en forurening af jorden, skal arbejdet standses. Tilsvarende på et kortlagt areal, såfremt den konstaterede forurening ikke er beskrevet i kortlægningen. Forpligtigelsen påhviler ejendommens ejer og den, der udfører eller lader pågældende arbejde udføre«. Arealet er kortlagt i henhold til jordforureningsloven og der er registreret jordforurening ved baghuset på jernbanegade 13. Forureningen skal behandles jf. 71 Lov om forurenet jord. Placering af overskudsjord skal det ske efter aftale med Sønderborg Kommune, Rådhustorvet 10, 6400 Sønderborg, tlf.nr. 8872 6400. Varmeforsyning Området er omfattet af kommunens varmeplan, som forudsætter, at der anvendes kollektiv opvarmning. Lokalplanområdet er udlagt til fjernvarme. Vand og Spildevand Ny bebyggelse skal tilknyttes almen vandforsyning. Ifølge Sønderborg Kommunes splidevandsplan skal området tilsluttes offentligt vand- og spildevandsnet med afledning af overfladevand for sig og spildevand for sig, (separatsystem). Tekniske anlæg Parabolantenner må kun opsættes på ejendommen på en sådan måde, at den ikke er synlig fra offentligt tilgængelige arealer. Fortidsminder, fredninger og kulturmiljø Hvis der under jordarbejder i området findes fortidsminder, der har en karakter, der nødvendiggør en udgravning, skal byggeriet afvente en udgravning, jf. Museumslovens 27. Eventuelle fund skal straks meldes til: Haderslev Museum, Dalgade 7, 6100 Haderslev, tlf. nr. 74 52 75 66. Haderslev Museum oplyser, at der på hjørnet mellem Østergade og Kastanie Allé, på et areal der udgør ca. 20 x 50 m, kan være en vis risiko for at støde på jordfaste fortidsminder. Servitutter Der er tinglyst servitutter vedrørende færdselsret til ejendommene ved Holger Drachmanns Gade. Disse servitutter opretholdes ved indeværende lokalplan. 12

LOKALPLAN NR. 401-1 FOR ET BYCENTER I SØNDERBORG BY I henhold til planloven, lovbekendtgørelse nr. 813 af 21. august 2007 med senere ændringer fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Formål Formålet med lokalplanen er at sikre projektets arkitektoniske og byplanmæssige indpasning og at fastlægge rammer for en bebyggelse med butikker, serviceerhverv, kontorer og boliger af en høj arkitektonisk kvalitet. 2 Område og zonestatus 2.1 Området afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter matrikelnumrene 1330, 879, 826, 772, 5664, 1805, 1898, 2152, 4703, 2398, samt dele af 925, 1105, og vejmatrikel 7000y, alle af Sønderborg ejerlav. 2.2 Lokalplanområdet er beliggende i byzone. BESTEMMELSER 3 Områdets anvendelse 3.1 Området må anvendes til centerformål med butikker, serviceerhverv, kontorer og boliger. 3.2 Der kan drives visse former for erhvervsvirksomhed i en bolig, som almindeligvis kan udføres i boligområder under forudsætning af, at boligen ikke medfører ulempe for de omkringboende. 4 Vej-, sti-, og parkeringsforhold 4.1 Indkørsel til lokalplanområdet sker fra Holger Drachmanns Gade, jf. kortbilag. 4.2 Vejen mellem centret og boligerne langs Holger Drachmanns gade anlægges i en bredde af mindst 6 m og udlægges til offentligt vejareal. 4.2 Varetilkørsel sker fra Østergade i det sydøstlige hjørne af ejendommen. Varegården skal udformes således, at varebilerne kan køre forlæns ind og vende i gården. 4.3 Den udlagte sti fra Jernbanegade fastholdes og genetableres efter nærmere aftale. Placering jf. kortbilag 1. 4.4 Veje og stier skal udformes efter gældende regler, så området bliver tilgængeligt for handicappede. 4.5 Parkering. Lokalplanen har følgende krav til parkering. Der skal etableres: - 1 parkeringsplads pr. 25 m² dagligvarehandel. - 1 parkeringsplads pr. 50 m² udvalgsvarehandel og kontorvirksomhed. - 1 parkeringsplads pr. 100 m² servicevirksomheder, såsom biograf, fitnesscenter mv. - 1,5 parkeringsplads pr. bolig. 5 Bebyggelsens omfang og placering 5.1 Der kan i alt opføres 26.000 m² etageareal inden for lokalplanområdet, Parkeringsarealer medregnes ikke til etagearealet. 13

5.2 Bebyggelsen udformes og placeres i henhold til plan og snit på kortbilag 1-3 samt i henhold til lokalplanens visualiseringer. 5.3 Bebyggelsen må opføres i 3 etager, dog med undtagelse af enkelte bygningsvolumer, der enkeltvis må opføres indtil 6 og 10 etager, jf. kortbilag 2. Koten på 3, 6 og 10 etages bygninger må henholdsvis ikke overstige 28.1, 38,8 og 51.6 Højde på rampe/dæk mod ejendommen Kongevej 56A må ikke overskride korte 22.5 5.4 Der må ikke opføres yderligere bebyggelse på ejendommen end de på kortbilag 1-3 viste bygninger. Dog tillades opførelse af mindre teknikog installationsbygninger, som placeres efter nærmere aftale. 6 Bebyggelsens ydre fremtræden 6.1 Bebyggelsen opføres i gedigne materialer. Facader består af en kombination af vandskuret tegl i lyse farver, mørke natursten, mørke metalfacader i zink eller aluminium og glas. Hovedindgange og større facadepartier udføres som lette facadepartier i glas. BESTEMMELSER Vandskuret teglfacade 6.2 Vinduer og døre udføres i gedigne materialer, med en overflade af træ, alu eller lignende. Farven afstemmes efter facaden og skal være gennemgående for bebyggelsen. 6.3 Facader brydes op i felter, således at bebyggelsen fremtræder med lodrette opdelinger, der i skala og proportioner modsvarer den omgivende bebyggelse. Der må ikke anvendes reflekterende materialer til facader. Facade af mørk metal 6.4 Der må ikke opstilles udendørs antenneanlæg. Dog kan der med tilladelse opstilles antenner med et begrænset omfang på de enkelte bygninger. 6.5 Ventilationsanlæg, andre tekniske anlæg og afkast, skal integreres i bygningskroppen eller udformes som elementer, der er arkitektonisk bearbejdet. Der må ikke være synlige rørføringer på tage og facader. Mindre aggregater, der opstilles på tage og facader, skal inddækkes på alle sider. Facade af natursten 7 Ubebyggede arealer 7.1 Udenomsarealet - langs centret, på parkeringspladsen og langs Østergade - anlægges med træer eller med mest mulig beplantning, således at arealet fremtræder grønt og venligt. 14

7.2 Træerne ved indgangen ved Kastanie Allé skal i højest grad bevares eller genplantes, hvor det er muligt. 8 Forsyningsanlæg 8.1 Alle forsyningsledninger skal føres i jord. 8.2 Bebyggelse inden for lokalplanområdet skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning, som er fjernvarme. 8.3 Der tillades at anvende alternative energiformer/lavenergi klasse I og II, som medfører energibesparelser og reduceret CO2- udslip. Kommunens vision om CO2-neutralitet skal i størst mulig omfang efterleves. 8.4 Der må ikke opsættes synlige antenner. Parabolantenner kan dog tillades i en max. højde af 2 m fra terræn til overkant. 8.5 Belysning på veje, stier og pladser må kun udføres som parkbelysning. 9 Eksisterende bindinger Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med nærværende lokalplan, fortrænges, jf. Lov om planlægning 15. BESTEMMELSER 10 Lokalplanens retsvirkninger Lokalplanen regulerer kun fremtidige forhold således at nuværende lovlige forhold kan fortsætte som hidtil. 10.1 Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må der, ifølge Planlovens 18, ikke retligt eller faktisk etableres forhold i strid med planens bestemmelser. 10.2 Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om anlæg m.v., der er nævnt i planen. 10.3 Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke strider mod principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. 10.4 Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelses-regulerende bestemmelser i byggelovgivningen. 10.5 Indtil forslaget er endeligt vedtaget, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, jf. Planlovens 17., stk. 1, ikke bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. 15

Vedtagelsespåtegning Forslag til lokalplan nr. 401-1 er godkendt til offentliggørelse af Sønderborg byråd, den 25. oktober 2007. Jan Propopek Jensen / Alfred Holm-Petersen Borgmester Kommunaldirektør Lokalplan nr. 401-1 er endeligt vedtaget af Sønderborg byråd, den 28. februar 2008. VEDTAGELSE Jan Propopek Jensen / Alfred Holm-Petersen Borgmester Kommunaldirektør 16

KORTBILAG NR. 1 Situationsplan, der viser placering af bygninger og parkeringsplads Den stiplede linje angiver lokalplanens afgrænsning 17

2½ etage 3 etager 10 etag. 2 etager Kote 23 Til- og frakørsel Kote 22,5 6 etager Varegård KORTBILAG NR. 2 Situationsplan, der angiver bygningernes etageantal og tilkørselsforhold 18

510 30 537 921 975 28 665 26 27 920 777 22 732 20 16 18 815 23 101 413 778 21 19 779 7802441 17 764 15 13 11 77 2442 973 2443 4 2803 925 1105 659 974 6 772 1A1B 6A 103 1D 8 3 826 5664 5180 5 879 1330 3 7000y 9 KASTANIE ALLÉ 7 9825 5 1039 JERNBANEGADE ØSTERGADE 4 2398 4898 10 1996 830 1 1751 7 9 829 790 1816 4 3 1807 1777 6A 4703 2152 1898 6 1808 8 1809 10 1810 12 1811 14 1776 1775 1805 1051 56 1047 56A 7000cm HOLGER DRACHMANNS GADE KONGEVEJ KORTBILAG NR. 3 ANIE ALLE 23 11 1092 13 994 15 15A 5072 17 1008 1030 1572 3 932 1145 1009 1 036 12 Meter 58 7000z 114 Situationsplan, der angiver eksisterende forhold med matrikelgrænser og lokalplanens afgrænsning 19

Facader og snit. Øverste tegning er snit i Kastanie Allé. Nederste er snit i Østergade. KORTBILAG NR. 4 20

Skygger 21. juni kl. 9 Skygger 21. marts kl. 9 KORTBILAG NR. 5 Skygger 21. juni kl. 12 Skygger 21. marts kl. 12 Skygger 21. juni kl. 16 Skygger 21. marts kl. 16 Skygger 21. juni kl. 19 Kortbilag med skyggeaftegninger 21

Bebyggelsen set fra sydlige del af Sundgade. Det høje tårn rager op over byens skyline. VISUALISERING 22

Tillæg nr. 15 til Kommuneplan 2005-2017 I henhold til lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 813 af 21. juni 2007) fastsættes følgende rammebestemmelser for del af rammeområde 1.C14. Formålet med tillægget er at give mulighed for at etablere et butikscenter med etageboliger. Nye bestemmelser for del af rammeområde 1.C14 Anvendelse: Centerformål med butikker, servicevirksomhed, kontorer og etageboliger. Bebyggelsesprocent: 220. Bygningshøjde: Maks. 40 meter. TILLÆG NR. 15 Etageantal: Maks. 10 Opholdsarealer: Efter bygningsreglementets bestemmelser. Parkering: Mindst 1½ pr. bolig, 1 pr. 30 m² butiksareal, 1 pr. 100 m² erhvervsareal iøvrigt. Det nye rammeområde får herefter benævnelsen 1.C31. Vedtagelse Forslag til kommuneplantillæg nr. 15 er vedtaget til offentliggørelse af Sønderborg byråd den 25. oktober 25. oktober 2007. Jan Propopek Jensen / Alfred Holm-Petersen Borgmester Kommunaldirektør Kommuneplantillægget er vedtaget endeligt af Sønderborg byråd den 28. februar 2008. Jan Propopek Jensen / Søren Lund Hansen Borgmester Kommunaldirektør 23

TILLÆG NR. 15 Screeningsskema Resumé af forundersøgelsen (screening) Skemaet nedenfor er et resumé af forundersøgelsen. En detaljeret beskrivelse af forundersøgelsen med beskrivelser af projektets miljøpåvirkning og vurdering kan ses eller fås tilsendt ved henvendelse på Sønderborg Kommune, Planafdelingen, Rådhustorvet 10, 6400 Sønderborg, tlf. 8872 6400 eller hentes på kommunens hjemmeside www.sonderborg.dk Påvirkningens væsentlighed fremgår af nedstående skema. Emne Vurdering af miljøpåvirkningen 1. Usandsynlig miljøpåvirkning 2. Mulig miljøpåvirkning 3. Sandsynlig miljøpåvirkning Vurdering af miljøpåvirkningens væsentlighed 1. Uvæsentlig 2. Måske væsentlig 3. Væsentlig SCREENINGSSKEMA 1. Landskab: 1 1 2. Kulturarv: 1 1 3. Visuel påvirkning: 3 2 4. Naturbeskyttelsesinteresser 1 1 5. Biologisk mangfoldighed 1 1 6. Befolkning 1 1 7. Mennesker 1 1 8. Jordbund 1 1 9. Vand 1 1 10. Luft 1 1 11. Klimatiske faktorer 2 2 12. Trafik 2 2 13. Støj 1 1 14. Materielle goder 1 1 15. Alternativ løsning 1 1 24

Konklusion Projektet skønnes for alle undersøgte emner, med undtagelse af emnerne visuel påvirkning, klimatiske faktorer og trafik, at have en usandsynlig påvirkning af miljøet. Visuel påvirkning. Det vurderes, at projektet tilfører området nogle byplanmæssige kvaliteter, og derved har en positiv virkning på det visuelle miljø. Centret får direkte adgang fra Jernbanegade, hvilket sikrer en sammenhæng med gågaden og bylivet i øvrigt. Det høje tårn på 10 etager på hjørnet af Kastanie Alle og Østergade markerer indgangen til centret og i øvrigt markerer centrets placering i forhold til den indre by. Samlet set bidrager projektet til et byplanmæssigt løft af området. Arkitektonisk er der tale om en nutidigt udtryk, som dog i skala, opdeling og materialer kan genfindes i den omgivende bebyggelse. Herved sikres en arkitektonisk sammenhæng. Men projektet bryder med hensyn til bygningshøjder på de to tårne, især med det ene høje tårn på 10 etager, som er 6 etager højere end de nærmeste huse. Men tårnets højde og strategiske placering ved centrets indgang vurderes at bidrage positivt til den visuelle påvirkning. Det mindre tårn på 6 etager ved Østergade kan motiveres ved, at det indgår i en sammenhæng med de solitære høje bygninger på kongevej. Derfor skal højden synsmæssigt på dette tårn ikke overskride højden på de høje huse på Kongevej. KONKLUSION Det gør sig naturligvis gældende, at de høje huse er synlige. Derfor er der også et krav, at arkitekturen med proportioner, materialer og farver skal være af en kvalitet, der udover at være nutidig, også er langtidsholdbar. Lokalplanen skal sikre, at den samlede nye bebyggelse tilfører bydelen kvalitet. Der er lavet et skyggediagram, som aftegner skyggerne på jævndøgn. Heraf fremgår, at de væsentligste skygger kastes over egen grund, over parkeringspladsen, og at skygger derfor ikke vurderes som sandsynlige gener. Klimatiske faktorer. Der kan forekomme en del turbulens ved foden af det høje tårn på vindblæste dage. Men på grund af den bymæssige bebyggelse, vil dette næppe være et væsentligt problem. Trafik. Der vil være en stigning i til- og frakørsler på godt det dobbelte i forhold til nuværende trafikmængde. Men ved små trafikale foranstaltninger, vil eventuelle gener kunne minimeres og trafikken vil komme til at glide bedre. Der vil også være forbedringer, idet nuværende varegård fremover indrettes til varegård alene, hvilket giver sikrere trafikforhold i Østergade. Konklusion. På den baggrund vurderes, at der ikke er behov for en yderligere vurdering af miljøpåvirkningen hos andre berørte myndigheder. Det vurderes således ikke, at der skal udarbejdes en miljøvurdering/miljørapport for projektet. Endelig bemærkes, at centret også er vurderet i forhold til den regionale påvirkning af detailhandelen. Her vurderes, at centret vil medføre en omfordeling af den lokale detailhandel, og at det vil bidrage til at bevare en større andel i regionen. Der bidrager ikke til væsentligere regionale konsekvenser for detailhandelen, hvorfor der ikke skal udarbejdes en egentlig VVM-redegørelse. 25