Indhold Indledning 1 Lokalplanområdets beliggenhed 1 Baggrund og formål 1 Bestemmelser 2 1 Formål 2 2 Område 2 3 Områdets anvendelse 3 4 Udstykninger 4 5 Veje, stier og parkering 4 6 Ledningsanlæg 5 7 Bebyggelsens omfang og placering 6 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 6 9 Ubebyggede arealer 7 10 Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse 8 11 Bevaring af bebyggelse 8 12 Ophævelse af lokalplan 8 13 Eventuelle tilladelser og dispensationer fra andre myndigheder 8 14 Grundejerforening 8 15 Servitutter 9 16 Påtaleret 9 VEDTAGELSESPÅTEGNING 10 Retsvirkninger 11 Redegørelse 12 Eksisterende forhold 12 Lokalplanens indhold 12 Trafik 12 Bebyggelsens fremtræden 12 Grønne områder 12 Miljøforhold 12 Økologi i planlægning og byggeri 12 Agenda 21 - naturmiljøvurdering 13 Forhold til øvrig planlægning for området 13 Regionplan 2001-2013 13 Kommuneplan 2001-2009 14 Bilag 01 17
Indledning Lokalplanområdets beliggenhed Lokalplanens område er et erhvervsområde i den sydlige del af Kolding, mellem Tankedalsvej og Vonsildvej. Den østlige del af området er et udbygget erhvervsområde, den vestlige er et naturområde med et regnvandsbassin. Lokalplanområdets beliggenhed Baggrund og formål Lokalplanen er udarbejdet for at supplere erhvervsanvendelsen med mulighed for etablering af butikker med en størrelse på højst 5000 m 2 til særligt pladskrævende varegrupper. Samtidig er det hensigten at bevare naturområdet mod vest. Eksisterende, levende hegn og skræntskov bevares. Vej- og stianlæg skal sikres god sammenhæng med omgivelserne, herunder det rekreative stinet i denne del af kommunen. Det eksisterende, grønne område skal fastholdes, som en hensigtsmæssig naturlokalitet i bydelen. Adgangen til området skal ske med vejadgang fra Vonsildvej til områdets bebyggelser. Der skal sikres stiforbindelse fra Vonsildvej til stierne langs Vonsild Å/Seest Mølleå. På arealer uden anlæg for færdsel og ophold, skal eksisterende beplantning sikres mulighed for fortsat vækst ved sædvanlig pleje. 1
Bestemmelser I henhold til lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 763 af 11. september 2002, som ændret ved lov nr. 440 af 10. juni 2003) fastsættes herved følgende bestemmelser for det område, der er nævnt i 2: 1 Formål Lokalplanens formål er at fastholde områdets anvendelse til erhvervsformål at fastholde karakteren af den eksisterende bebyggelse at åbne mulighed for etablering af butikker med en størrelse på højst 5000 m 2 til særligt pladskrævende varegrupper at fastholde eksisterende grønt område at værdifulde, levende hegn og beplantning bliver bevaret ved sædvanlig pleje og fornyelse 2 Område 2.1 Lokalplanområdet afgrænses mod vest af Vonsild Å/Seest Mølleå, mod nord af Tankedalsvej, mod øst af Vonsildvej og mod syd af parcelhusområdet Nøddebo. Lokalplanområdets afgrænsning er vist på kortbilag 1 og omfatter ejendommene med følgende matrikelnumre: 674a, 674h, 674k, 674l, 674m, 674p, 674q, 674r, 674s, 674t og 674u Kolding Markjorder, 3. afdeling, 27a, 27c, 27d, 27e, 27f, 27g, 27h, 27i, 27k, 27l, 27m og 27n Vonsild by, Vonsild, samt umatrikuleret vejareal bx, x, æ ø og alle parceller, der efter den 17. december 2003 udstykkes fra de nævnte ejendomme. Kortbilag 1 Lokalplanområde 2
2.2 Lokalplanens område opdeles i områderne 1 og 2, som vist på kortbilag 2. Kortbilag 2 Områdeopdeling 3 Områdets anvendelse 3.1 Område 1 må kun anvendes til erhvervsformål forbeholdt regionalt orienterede virksomheder og udvalgsvarebutikker, som alene forhandler særligt pladskrævende varegrupper. Den enkelte butik må maksimalt have et bruttoetageareal på 5.000 m 2. 3.2 Område 2 må kun anvendes til grønt område i form af naturområde til gavn for plante- og dyreliv og som landskabelig ramme om bebyggede områder. Området må anvendes til ophold og friluftsliv i respekt for eksisterende flora og fauna. Inden for området kan tillades anlagt regnvandsbassin i form af dam, afskærmet af en lav vold mod Seest Mølleå. 3.3 Inden for lokalplanområdet kan tillades opført transformerstation til områdets forsyning. 3
4 Udstykninger 4.1 Ændring af ejendommens størrelse og afgrænsning må kun foretages i overensstemmelse med den på kortbilag 3 viste principielle udstykningsplan. Kortbilag 3 Principiel udstykningsplan 4.2 Grunde i område 1 skal udstykkes med mindste størrelse 4.000 m 2, mod Tankedalsvej og 3.000 m 2 mod markareal ved Nøddebo. 4.3 Foranstående er ikke til hinder for at gennemføre mindre skelreguleringer og magelæg mellem de enkelte parceller. 5 Veje, stier og parkering 5.1 Veje og stier udlægges som vist på kortbilag 4. 4
Kortbilag 4 Vejudlæg 5.2 Adgang til ejendomme inden for lokalplanområdet skal foregå fra blinde stikveje, når der er mulighed herfor. 5.3 Parallelt langs Vonsildvej pålægges byggelinie i 20 meters afstand målt fra vejmidte. Dertil kommer højde- og passagetillæg svarende til to gange højdeforskellen fra vejniveau til omgivende terræn. 5.4 Der skal udlægges mindst 1 parkeringsplads pr. 50 m 2 etageareal. 6 Ledningsanlæg 6.1 El-ledninger må alene fremføres som jordkabler. 6.2 Der skal afgives plads til nødvendige transformerstationer til lokalplanområdets forsyning. 6.3 Bebyggelse skal opføres i en afstand af mindst 2 meter fra den enkelte kloaklednings midtlinie. 5
7 Bebyggelsens omfang og placering 7.1 Bebyggelse og anlæg skal udformes under hensyntagen til eksisterende terræn, omgivende bebyggelse og beplantning. Område 1 7.1.1 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 50, og det samlede rumfang af bygningerne må ikke overstige 3 m 3 pr m 2 grundareal. 7.1.2 Bygningshøjden må ikke overstige 10 meter. 7.1.3 Bebyggelse må ikke opføres nærmere naboskel end 4 meter og 9 meter fra vejskel. 7.2 Område 2 skal friholdes for bebyggelse. 7.3 Anlæg til opsamling og opbevaring af restaffald og genbrugsmaterialer skal være del af områdets bebyggelse og fællesanlæg og skal placeres i tilknytning til bebyggelsen. 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 8.1 Til udvendige bygningssider og tagflader skal anvendes uglaseret tegl, træ, stål, glas og/eller beton. Vandskuret eller glatpudset mur kan tillades. Andet tagmateriale som plader af fibercement og tagpap med listedækning kan tillades, når anvendelsen i form og farve stemmer overens med traditionelle tagmaterialer. Plastplader må ikke anvendes. 8.2 Tagmateriale må højst have en glans, der svarer til malebehandlet overflade med glanstrin 30 (halvmat). Ovenlysvinduer, solfangere og solceller er undtaget. 8.3 Garager, carporte, udhuse og lignende småbygninger skal i øvrigt gives en udformning og et udseende i overensstemmelse med den øvrige bebyggelse. 8.4 Inden for området eller på de enkelte parceller må der ikke etableres synlige sender og modtagerantenner. 6
8.5 Ved ændring af bygningers skiltning og facader gælder retningslinierne i det vedhæftede: Bilag 01 Regulativ for skilte og facader i Kolding, afsnit 4. 9 Ubebyggede arealer 9.1 Ubebyggede arealer må kun anvendes som parkeringsplads, gårdsplads, terrasse, fælles opholdsareal og affaldsø. Arealerne skal beplantes eller befæstes. Arealer som anvendes til parkeringsplads, gårdsplads og affaldsø skal befæstes med fast, tæt belægning. Henlæggelse af materiale eller materiel må kun finde sted på visuelt tæt hegnede arealer. 9.2 Opholdsarealet skal mindst svare til 25 procent af erhvervsarealet. 9.3 Skråninger mod fællesareal og skråninger mod naboskel skal have hældningen 1:3 (1 meter lodret for hver 3 meter vandret) eller mindre. Der skal være afrunding ved skel og facader. 9.4 Træer og urtevækst markeret med særlig signatur på kortbilag 5, skal bevares urørt på sin jordoverflade og skal beskyttes ved indhegning ført i krones drypkant, indtil byggemodning og byggeri er afsluttet. Kortbilag 5 Beplantning 7
9.5 Der kan tillades etableret ensartede støjbeskyttelsesforanstaltninger i form af tilplantede hegn og jordvolde. 10 Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse 10.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der i det enkelte delområde - eller for den pågældende bebyggelse er etableret fælles opholds- og parkeringsarealer anlæg til opbevaring af restaffald og genbrugsmaterialer og afskærmende foranstaltninger eller der er skabt sikkerhed for, at etableringen sker i takt med byggeriets færdiggørelse gennem stillelse af anfordringsgaranti til kommunen. 10.2 Ny bebyggelse skal tilsluttes den kollektive varmeforsyning. Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før tilslutning har fundet sted. 11 Bevaring af bebyggelse Ingen bestemmelser. 12 Ophævelse af lokalplan Lokalplan 0422-11 ophæves for ejendommene 674a, 674h, 674k, 674l, 674m, 674p, 674q, 674r, 674s, 674t og 674u Kolding Markjorder 3. afdeling, 27a, 27c, 27d, 27e, 27f, 27g, 27h, 27i, 27k, 27l, 27m og 27n Vonsild by Vonsild, samt umatrikuleret vejareal bx, x, æ, og ø der er nævnt i 2.1. Lokalplan 0422-11 blev vedtaget af Kolding Byråd den 22. juni 1987. 13 Eventuelle tilladelser og dispensationer fra andre myndigheder Ingen bestemmelser. 14 Grundejerforening 14.1 Samtlige grundejere har pligt til at være medlem af en grundejerforening, hvis vedtægter skal være godkendt af Byrådet. 14.2 Indkaldelse til et orienterende møde om grundejerforening skal ske på udstykkerens foranstaltning, senest når halvdelen af området er solgt. På mødet vælges en arbejdsgruppe, som skal forestå udarbejdelse af vedtægter samt afholdelse af stiftende generalforsamling. 14.3 Enhver grundejer er forpligtet til selv, eller ved repræsentation af et familiemedlem over myndighedsalderen, at modtage valg til arbejdsgruppen og/eller besty- 8
relsen i første periode. Ved det forberedende møde kan Kommunen (udstykkeren) i nødsfald selv udpege medlemmerne til arbejdsgruppen. 14.4 Med udgangspunkt i Byrådets standardvedtægt skal grundejerforeningen udarbejde og vedtage de vedtægter, der er nødvendige for foreningen. Grundejerforeningen skal i øvrigt påtage sig alle fællesopgaver, som normalt hører under en sådan forening. 14.5 Grundejerforeningen overtager vedligeholdelsen af områdets stier og fællesarealer med tilhørende beplantninger. Renholdelse og vintervedligeholdelsen af færdselsarealer skal ske i henhold til det gældende regulativ. 15 Servitutter Ingen bestemmelser. 16 Påtaleret Kolding Byråd er påtaleberettiget om overholdelse af lokalplanen. 9
VEDTAGELSESPÅTEGNING Lokalplanforslaget er vedtaget endeligt. (Sagsemne: 04.57.26) KOLDING BYRÅD, den 14. juni 2004 Per Bødker Andersen Offentligt bekendtgjort, jf. planlovens 30, i Kolding Ugeavis den 23. juni 2004 Ovenstående lokalplan begæres i henhold til 2 tinglyst på matr. nr. 674 a, 674 h, 674 k, 674 l, 674 m, 674 p, 674 q, 674 r, 674 s, 674 t og 674 u Kolding Markjorder, 3. afd. og matr. 27 a, 27 c, 27 d, 27 e, 27 f, 27 g, 27 h, 27 i, 27 k, 27 l, 27 m og 27 n Vonsild By, Vonsild. Lokalplan nr. 0422-11 tinglyst d. 27.08.1987 begæres ifølge 12 aflyst i sin helhed på matr. nr. 674 a, 674 h, 674 k, 674 l, 674 m, 674 p, 674 q, 674 r, 674 s, 674 t og 674 u Kolding Markjorder, 3. afd. og matr. 27 a, 27 c, 27 d, 27 e, 27 f, 27 g, 27 h, 27 i, 27 k, 27 l, 27 m og 27 n Vonsild By, Vonsild. Kolding, den 04.08.2004 Jens Kr. Petersen Landinspektør Retten i Kolding Tinglysningsafdelingen Lyst og aflyst som begæret Retten i Kolding den 06.08.2004 Marianne Ravn 10
Retsvirkninger Lokalplaner kan udarbejdes, hvor der skal ske ændringer af eksisterende forhold. Det kan være byggeønsker eller blot ønsker om at gøre tingene på en anden måde i fremtiden i et lokalsamfund. Blandt andet før gennemførelse af byfornyelse, større bygge- og anlægsarbejder og nedrivninger skal planlægningsarbejdet føre til fremlæggelse af et forslag til lokalplan. I en lokalplan kan Byrådet fastsætte bindende bestemmelser for et område, for eksempel om anvendelse udstykning vej- og stiforhold placering og udformning af bebyggelse og materialer sikring af resultater efter byfornyelse bevaring af bygninger fællesanlæg Alle har mulighed for at fremsætte bemærkninger, ændringsforslag eller indsigelser, og Byrådet skal tage stilling hertil, inden planen kan vedtages endeligt. Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven. Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende, lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg, der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved en ny lokalplan. I henhold til 47 i planloven kan der foretages ekspropriation af privat ejendom eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for at sikre gennemførelsen af en byudvikling i overensstemmelse med kommuneplanen eller for virkeliggørelsen af en lokalplan eller en byplanvedtægt. 11
Redegørelse Eksisterende forhold Området har karakter af et blandet erhvervsområde med større og mindre virksomheder samt en kommunal containerplads. Området er udbygget over en femtenårig periode. Det har givet området et uens præg. Lokalplanområdets østlige del udgøres af et naturområde i form af skræntskov og et regnvandsbassin, som er anlagt som en cirka 2.500 m 2 stor sø. Lokalplanens indhold Lokalplanen deler området op i to områder alt efter anvendelsesmuligheder. Lokalplanen sikrer, at området fastholdes som erhvervsområde, samtidig med at den åbner mulighed for etablering af butikker med en størrelse på højst 5000 m 2 til særligt pladskrævende varegrupper. Lokalplanen sikrer det etablerede naturområde mod øst, ved at udlægge området til grønt område uden mulighed for bebyggelse. Lokalplanen rummer krav om tilpasning af bebyggelse til terræn. Trafik Lokalplanområdet vil forsat blive vejbetjent fra Vonsildvej. Gejlhavegård udlægges som fællesvej, som skal betjene nuværende og kommende bebyggelse. Lokalplanen udlægger stier, som forbinder Vonsildvej med natursti langs Vonsild Å/Seest Mølleå. Bebyggelsens fremtræden Ny bebyggelse i området skal fremtræde med mur og tag af tegl, stål, træ, glas og/eller beton. Til tag kan fibercement eller pap med listedækning også anvendes. Grønne områder Lokalplanen udlægger eksisterende grønt område med skov og sø til naturområde. Miljøforhold Lokalplanen angiver, at området skal søges indrettet så belastningen af miljøet bliver minimal. Den detaljerede udformning af byggeri og anlæg og det økologiske indhold fastlægges ved projektering og gennemførelse af det enkelte bygge- og anlægsarbejde. Økologi i planlægning og byggeri Lokalplanen fastlægger alene forhold af planmæssig karakter i henhold til planloven. Natur- og miljøhensyn er søgt fremmet i bestemmelser omfattende terrænet, beplantning og krav til placering af bebyggelse. En særlig byøkologisk indsats må gøres i forbindelse med realisering af det enkelte bygge- og anlægsarbejde, herunder ved projektering og byggesagsbehandling. 12
Agenda 21 - naturmiljøvurdering Naturmiljøvurderingen viser, at lokalplanen kan gennemføres under hensyntagen til områdets natur- og miljøinteresser. Hensynet er taget ved, at eksisterende beskyttet natur, levende hegn, skræntskove og anden natur bibeholdes i sin nuværende form. Naturmiljøvurderingen viser også, at der dog ikke tilføres området mere natur end den eksisterende. Derfor vurderes det, at lokalplanen forholder sig neutralt til Kolding Kommunes Agenda 21 mål. 4.1: Inden år 2005 skal der, med 1996 som referenceår, ske en 20% øgning af natur- og miljøfølsomme arealer, hvor der ikke anvendes pesticider 4.4: De nuværende naturområder, der i Vejle Amts regionplan er udlagt som særlig værdifuld natur, skal bevares, og samtidigt skal arealer med ringe eller ingen påvirkning og belastning af miljø og natur, med 1997 som referenceår, senest år 2005 være øget med 10% 4.6: Ved kommunal- og lokalplanlægning skal det inden år 2003 sikres, at vilkårene for planter og dyr løbende forbedres Forhold til øvrig planlægning for området Regionplan 2001-2013 Kystnærhed. Området ligger inden for en afstand af 3 km fra kysten. Lokalplanen giver mulighed for bebyggelse med erhvervsbyggeri, som det øst for og nærmere kysten liggende i bydelen. Kystlandskabets karakter skønnes derfor visuelt upåvirket af lokalplanen. Grundvand. Lokalplanens område ligger i Regionplan 2001-2013 for Vejle Amt i område uden drikkevandsinteresse i Søndre Vandværks indvindingsopland. Naturbeskyttelse. I lokalplanområdet forefindes et vandhul og en sø (regnvandsbassin), som er beskyttet natur efter naturbeskyttelseslovens 3 og et jorddige beskyttet af naturbeskyttelseslovens 4, som løber langs lokalplanens sydlige afgrænsning. Ny natur. Områdets sydvestlige del er udpeget som ny natur, som vist på kortbilag 6. 13
Kortbilag 6 Beskyttet natur Miljøforhold. Det er skønnet, at opførelse af ny bebyggelse kan ske med overholdelse af Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for vejstøj. Området er uden registreret jordforurening med kemikalieaffald. Støj. Område 1 er udlagt til erhvervsformål forbeholdt regionalt orienterede virksomheder. Det skal ved etablering af virksomheder i område 1 sikres, at miljøkrav til støjbelastning indendørs og på de primære opholdsarealer i nærliggende, støjfølsomme områder overholdes, ved placering af bygninger og anlæg eller ved afskærmende foranstaltninger. Kommuneplan 2001-2009 Hovedstruktur. Lokalplanområdet er del af bylandskabet i det sydlige Kolding. Lokalplanen er derfor i overensstemmelse med hovedstrukturens intentioner om Koldings udvikling frem til år 2009. Rammedel. Området er del af rammedelens funktionsområde 04. Her er lokalplanområdet udlagt som erhvervsområde med bestemmelserne anvendes til fremstillingsvirksomhed, oplagring, reparation, engroshandel, administration og anden virksomhed, der har tilknytning til de pågældende erhverv bebyggelsesprocent højst 50 afstand til skel mindst 5 meter bygningshøjde indtil 10 meter opholdsareal mindst som en fjerdedel af etagearealet Lokalplanen er i overensstemmelse med retningslinierne for lokalplanlægningen. 14
Særlige bestemmelser. i rammedelen for det enkeltområde, som lokalplanområdet er en del af - 0422 Gejlhavegård - rummer bestemmelserne. Området skal friholdes for detailhandel bortset fra butikker til særligt pladskrævende varegrupper med en størrelse på højst 5.000 m 2, og som allerede er tilladt eller etableres i lokaler oprindeligt opført til formålet. Fritliggende bebyggelse. Skiltning, lysinstallationer og lignende må ikke være til ulempe eller virke skæmmende i forhold til omgivelserne og må kun ske med tilladelse i henhold til Skiltevejledning uden for Kolding bykerne. Langs områdets veje udlægges areal til træplantning. Grønt område udlægges som naturområde med ekstensiv pleje og faunapassage og som afskærmning, med bevaring af skræntskov mod vest. Vonsildvej udlægges som primær trafikvej med cykelstier, med mulighed for ombygning af kryds. Lokalplanen er i overensstemmelse med disse særlige bestemmelser. Zonestatus. Lokalplanens område har status af byzone. Spildevandsplan. Lokalplanområdet er udlagt til separat kloakering, og ny bebyggelse skal tilsluttes det offentlige kloaksystem. Vandforsyning. Lokalplanområdet hører under Kolding vandforsyning. Varmeplan 2002. Lokalplanområdet er i planen udlagt til kollektiv varmeforsyning. Ledningsanlæg. Ved godkendelse af ledningsarbejder kan det blive krævet, at ledningsanlæg overalt skal registreres i den udstrækning, de er til brug for mere end en forbruger. På ejendomme med flere selvstændige forbrugere skal der registreres frem til sokkel af bygning. Registrering omfattende tracepunkter og bygværker skal ske i landskoordinatsystemet. Anlæg, hvis ledninger eller byggelinier fører over matrikuleret ejendom og er til brug for flere forbrugere eller for andre end ejendommens ejer, skal yderligere sikres ved tinglysning. Såfremt det af tekniske/økonomiske grunde viser sig nødvendigt at etablere ledninger til kloak, vand, fjernvarme, el, gas, telefon, fællesantenne over parcellerne, er parcelejerne efter anden lovgivning pligtige til uden vederlag at tåle dette, i det omfang det kan ske uden indskrænkning i grundenes mulighed for opførelse af bebyggelse efter de angivne retningslinier. Byggeriets omfang og placering. Ved godkendelse af byggeri kan det blive krævet, at afsætning af al bebyggelse skal opmåles ved facade. Opmåling og registrering skal ske i landskoordinatsystemet. Arkæologiske fund. Jordfaste fortidsminder (bo- og gravpladser, kulturlag og lignende) er omfattet af museumslovens kapitel 8 om sikring af kultur- og na- 15
turarven, 23-29. Forud for byggemodning og byggeri skal der ske anmeldelse til Museet på Koldinghus. Hvis der ved anlægsarbejdet påtræffes fortidsminder, skal arbejdet standses, og der skal rettes henvendelse til museet. 16
Bilag 01 Regulativ for skilte og facader i Kolding Vedtaget af Kolding Byråd den 10. december 2001 Uddrag 4. Industriområder, side 22-24 17
18
19