Flot boligudlejningsejendom Sag 25318 TIL SALG Odense C - Pjentedamsgade 7 A-C 27 boliger fordelt på 3 opgange Tidligere andelsboligejendom 7 lejligheder er umoderniserede - leje 381 kr./m² Kontantpris kr. 22.500.000 1. års nettoafkast % 4,70 Etageareal m 2 1.631
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Sjældent udbudt boligudlejningsejendom med 27 lejligheder. Ejendommen er opført i røde mursten med tagbeklædning i skifereternit. Tag og skotrender er udskiftet i år 2000 og efterisoleret med 250 mm. isolering. I 2004 har ejendommen gennemgået en større facaderenovering samt udskiftning af 6 altaner. I det hele taget er ejendommen holdt flot up to date med udskiftning af bl.a. vinduer og energibesparende fjernvarmeanlæg. De 27 lejligheder fordeler sig på 3 opgange med hhv. 11, 8 og 8 stk. i opgang A, B og C. I opgang 7A er der i stueetagen, 1. og 2. sal på hver etage 3 lejligheder som fordeles på 1 stk. 1-værelses og 2 stk. 2-værelses lejligheder. På 3. sal er der en 2-værelses og en 4-værelses lejlighed. I opgang 7B er lejlighederne til venstre på 70 m² og lejlighederne til højre er på 66 m². Begge lejlighedstyper er 2½-værelses. I opgang 7C er lejlighederne regulære 2-værelses på hhv. 65 og 66 m². I kælderen under 7A og 7B forefindes ejendommens vaskeri, tørrerum, teknikrum samt ejendommens fjernvarmeanlæg I kælderen under 7C forefindes det andet fjernvarmeanlæg (fjernvarmeanlægget er udskiftet i 1997). Der er opmagasineringsrum til hver lejlighed i kælderen. Ejendommen rummer mange muligheder for den rette investor. Der er moderniseret 19-20 lejligheder i ejendommen, hvor nuværende ejer har dokumentation for modernisering for min. 13 lejligheder (hovedparten 5, stk. 2 moderniseret). Bygningen støder op til grønt areal, der ejes af Pjentedammens Ejerlav. Udover det grønne areal er der adgang til et større antal parkeringspladser for lejerne. Ejendommen betaler et bidrag til ejerlavet på kr. 6.750 om året til drifts/vedligeholdelse heraf og benyttelse af 3 p-pladser. Lejerne betaler aktuelt kr. 10 pr. vask og kr. 2 for brug af tørretumbler (½ time). Der er sat vandmålere op i de lejligheder, som er moderniseret indenfor de sidste 7-8 år. Alle lejere betaler dog aktuelt et fast månedligt beløb udover huslejen til fuld og endelig afregning af vand. Vedr. 18 og 18B er ejendommen ikke registreret i GI, hvilket den efter reglerne burde være. Dette skyldes, at det er en tidligere andelsboligforeningsejendom. Der er derfor alene afsat en skønnet vedligeholdelse i driftsomkostningerne. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune Pjentedamsgade 7 A-C, 5000 Odense C 1951 b Odense Bygrunde 1951 a Odense Bygrunde Odense 2
Opført / Ombygget Opførelsesår 1938 Arealer Grundareal 718 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 427 m 2 Boligareal 1.631 m 2 Etageareal i alt 1.631 m 2 Sekundære arealer 422 m 2 2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1938 Bebygget areal 276 m 2 Sekundære arealer 271 m 2 Antal etager 4 Anvendelse Registreret som Afskrivning Pjentedamsgade 7a-b, 19 boliger 1.107 m 2 Boligareal Nej Pjentedamsgade 7a-b, kælder 271 m 2 Sekundært areal Nej Bygning nr. 2 BBR-bygningsnr. 2 Opført / ombygget år 1938 Bebygget areal 130 m 2 Sekundære arealer 130 m 2 Antal etager 4 Anvendelse Registreret som Afskrivning Pjentedamsgade 7c, 8 boliger 524 m 2 Boligareal Nej Pjentedamsgade 7c, kælder 130 m 2 Sekundært areal Nej Bygning nr. 3 BBR-bygningsnr. 3 Opført / ombygget år 1938 Bebygget areal 21 m 2 Sekundære arealer 21 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Pjentedamsgade, udhus 21 m 2 Sekundært areal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Offentlig vurdering År 2015 Ejendomsværdi kr. 10.700.000 heraf grundværdi kr. 420.000 Ejendommen er ikke under omvurdering. Energimærkning Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af 30.03.2013 med energiklassifikation E. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Ejendommen er beliggende i byzone. 3
Vej Afløbsforhold Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende til offentlig vej. Afløbsforholdene er noteret som offentlig. For området, hvor ejendommen er beliggende, gælder byplanvedtægt nr. 77, der bestemmer følgende: Området må kun anvendes til boligformål. Det skal dog være tilladt fra beboelseslejligheder at drive sådanne virksomheder, som almindeligvis udøves i forbindelse med bolig, når dette kan se, uden at ejendommens karakter af boligområde brydes. Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af 21.03.2016 1886 Dok. om vandløb mv. 1938 Dok. om overkørsel, fælles ind- og udkørsel mv. 1938 Dok. om cykelskur, vedr. udlejning af 2 lejligheder 1977 Byplanvedtægt 1984 Vedtægter for ejerforening, Pjentedammens ejerlav 1984 Dok. om fællesarealer mv., grundejerforening mv. Tilbudspligt Ejendommen er omfattet af tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen, og skal tilbydes lejerne til overtagelse på andelsbasis, inden den kan overdrages til anden side. 4. MILJØFORHOLD Miljøforhold drift Ejendommen er ikke registreret som forurenet eller muligt forurenet jf. Region Syddanmark. Ejendommen er beliggende i et område, der er områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. 5. ØKONOMISKE FORHOLD 5.1 Købesum Kontantpris kr. 22.500.000 5.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 1.272.363 I alt kr. 1.272.363 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 4
5.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2016) kr. 9.353 Renovation Renovation kr. 26.674 Vand / Vandafledning El Fælles el kr. 12.780 Renholdelse / Vicevært Vicevært kr. 37.800 Udvendig vedligeholdelse Afsat kr. 81.550 Administration Administration kr. 56.700 Varmeregnskab kr. 6.750 Forsikringer Præmie årligt - forsikring I kr. 15.013 Øvrige driftsudgifter 3 parkeringspladser kr. 6.750 Indtægter ved driften Vaskeri og antenne kr. 25.200 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 228.169 Bemærkninger Udgifter til vand/afløb var i 2014 kr. 59.712,93. Lejerne betaler a'conto vand, pt. kr. 61.200 årligt. Der er ikke opsat vandmålere. En del af lejerne betaler bidrag for brug af antenneanlæg, kr. 45 pr. md., i alt årlig kr. 10.800. Indtægterne fra vaskeri skønnes at udgøre kr. 14.400 årligt. 5.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr. 68.330 Advokatsalær - skøde kr. 57.000 Moms kr. 14.250 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 139.580 Kapitalbehov: Kontantpris kr. 22.500.000 Handelsomkostninger anslået kr. 139.580 -Refusion depositum kr. 304.472 -Refusion forudbetalt leje kr. 121.172 Anslået kapitalbehov kr. 22.213.936 5
5.5 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. budget kr. 1.272.363 - Driftsudgifter iht. budget kr. 228.169 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 1.044.194 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 1.044.194 x 100 22.213.936 = 4,7% (anslået) 5.6 Købesummens fordeling - afskrivninger Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 22.500.000 Kontantomregnet købesum kr. 22.500.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 68.330 Advokatsalær skøde kr. 57.000 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 14.250 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 22.639.580 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 19.460.250 Særlige installationer kr. 2.162.250 Grundens værdi kr. 877.500 Kontantomregnet købesum kr. 22.500.000 Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Særlige installationer 4% x kr. 2.175.664 = kr. 87.027 Afskrivninger 1. år kr. 87.027 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 6
5.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 228.169 kr. 228.169 Udgifter i alt kr. 228.169 kr. 228.169 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 1.272.363 kr. 1.272.363 1. år før afskrivning / skat kr. 1.044.194 kr. 1.044.194 Afskrivning 1. år, anslået kr. 87.027 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 957.167 Likviditet 1. år før skat kr. 1.044.194 Skattevirkning ved skatteprocent på 25,00% kr. 239.292 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 804.902 Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 6. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Odense Vestergade 15, 1. 5000 Odense C Att.: Niels Jørgensen, erhvervsmægler, MDE Tlf.: 6613 8060, mobil: 5125 2825, e-mail: nij@nybolig.dk 7
FOTOS OG KORT 8
FOTOS OG KORT 9
FOTOS OG KORT 10
FOTOS OG KORT 11
FOTOS OG KORT 12
FOTOS OG KORT 13
FOTOS OG KORT 14
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: Pjentedamsgade 7 a-c, 5000 Odense C ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum 1 Lotte Odor Pjentedamsgade 7A, st.tv. 2 Thomas Kenny Pjentedamsgade 7A, st.mf. 3 Johnny Langelykke Pjentedamsgade 7A, st.th. 4 Orla Pedersen Pjentedamsgade 7A, 1.tv. 5 Søren Pedersen Pjentedamsgade 7A, 1.mf. 6 Steen Kunz Pjentedamsgade 7A, 1.th, 7 Nadia Poulsen Pjentedamsgade 7A, 2.tv. 8 Anna Fyhn Pjentedamsgade 7A, 2.mf. 9 Anders Andersen Pjentedamsgade 7A, 2.th. 10 Audrone Jagelaviciute Pjentedamsgade 7A, 3.tv. 11 Sanne Jørgensen Pjentedamsgade 7A, 3.th. 12 Torben Madsen Pjentedamsgade 7B, st.tv. 13 Jørgen Holmboe Pjentedamsgade 7B, st.th. 14 Per Rasmussen Pjentedamsgade 7B, 1.tv. 15 Christopher Bo Jensen Pjentedamsgade 7B, 1.th. 16 Andreas Jürgensen Pjentedamsgade 7B, 2.tv. Depositum garanti Forudbetalt leje Bolig Bolig 49 45.756 934 10.995 3.665 Bolig Bolig 27 23.848 883 5.400 1.800 Bolig Bolig 59 48.691 825 11.700 3.900 Bolig Bolig 59 22.455 381 5.614 5.614 Bolig Bolig 34 32.473 955 7.500 2.500 Bolig Bolig 51 49.056 962 11.790 3.930 Bolig Bolig 59 54.768 928 13.425 4.475 Bolig Bolig 34 34.116 1.003 7.725 2.575 Bolig Bolig 51 49.308 967 11.850 3.950 Bolig Bolig 89 85.536 961 19.755 6.585 Bolig Bolig 51 49.346 968 11.625 3.875 Bolig Bolig 70 26.064 372 3.000 Bolig Bolig 66 25.119 381 6.280 6.280 Bolig Bolig 70 26.652 381 6.663 6.663 Bolig Bolig 66 50.880 771 12.720 4.240 Bolig Bolig 70 65.940 942 16.485 5.495 17 Martin Kyhn Pjentedamsgade 7B, Bolig Bolig 66 52.632 797 12.900 4.300 Refunderede driftsudgifter 15
18 Freja A.H. Christensen 2.th. Pjentedamsgade 7B, 3.tv. 19 Maria Egelund Pjentedamsgade 7B, 3.th. 20 Charlotte Pedersen Pjentedamsgade 7C, st.tv. 21 Rune Jensen Pjentedamsgade 7C, st.th. 22 Jacob L. Hansen Pjentedamsgade 7C, 1.tv. 23 Marianne Høier Pjentedamsgade 7C, 1.th. 24 Rene D. Hansen Pjentedamsgade 7C, 2.tv. 25 Laura Høj Pjentedamsgade 7C, 2.th. 26 Ivan Thomsen Pjentedamsgade 7C, 3.tv. 27 Thomas Thulesen Pjentedamsgade 7C, 3.th. Bolig Bolig 70 67.920 970 16.980 5.660 Bolig Bolig 66 46.188 700 11.100 3.700 Bolig Bolig 66 61.276 928 13.875 4.625 Bolig Bolig 65 24.744 381 6.186 6.186 Bolig Bolig 66 59.820 906 14.955 4.985 Bolig Bolig 65 62.208 957 14.655 4.885 Bolig Bolig 66 62.400 945 15.600 5.200 Bolig Bolig 65 58.560 901 14.640 4.880 Bolig Bolig 66 25.119 381 6.280 6.280 Bolig Bolig 65 61.488 946 14.775 4.925 I ALT 1.631 1.272.363 304.472 121.172 0 Erhvervsdelens andel 0 0 0 0 0 Boligdelens andel 1.631 1.272.363 304.472 121.172 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT 1.272.363 304.472 121.172 heraf faktisk 1.272.363 304.472 121.172 heraf anslået 0 0 0 16
REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering 1 Lotte Odor Nej Faktisk 2% hver den 01.01., sidste gang den 01.01.2024 2 Thomas Kenny Nej Faktisk 2% hver den 01.01., sidste gang den 01.01.2022 3 Johnny Langelykke Nej Faktisk 2% hver den 01.01., sidste gang den 01.01.2025 Regulering for skatter og afgifter 4 Orla Pedersen Nej Faktisk Nej 5 Søren Pedersen Nej Faktisk 2% hver den 01.01., sidste gang den 01.01.2022 6 Steen Kunz Nej Faktisk 2% hver den 01.01., sidste gang den 01.01.2024 7 Nadia Poulsen Nej Faktisk 2% hver den 01.01., sidste gang den 01.01.2025 8 Anna Fyhn Nej Faktisk 2% hver den 01.01., sidste gang den 01.01.2021 9 Anders Andersen Nej Faktisk 2% hver den 01.01., sidste gang den 01.01.2024 10 Audrone Jagelaviciute Nej Faktisk 2% hver den 01.01., sidste gang den 01.01.2022 11 Sanne Jørgensen Nej Faktisk 2% hver den 01.01., sidste gang den 01.01.2023 12 Torben Madsen Nej Faktisk Nej 13 Jørgen Holmboe Nej Faktisk Nej 14 Per Rasmussen Nej Faktisk Nej 15 Christopher Bo Jensen Nej Faktisk Trappeleje 01.01.2017 Nej 16 Andreas Jürgensen Nej Faktisk Trappeleje 01.01.2017 Nej 17 Martin Kyhn Nej Faktisk 2% hver den 01.01., sidste gang den 01.01.2025 18 Freja A.H. Christensen 19 Maria Egelund Nej Faktisk 2% hver den 01.01., sidste gang den 01.01.2024 20 Charlotte Pedersen Nej Faktisk 2% hver den 01.01., sidste gang den 01.01.2021 Nej Faktisk Nettoprisindeks 01.01.2017 Nej Lejen påklaget 17
21 Rune Jensen Nej Faktisk Nej 22 Jacob L. Hansen Nej Faktisk Nettoprisindeks 01.01.2017 Nej 23 Marianne Høier Nej Faktisk 2% hver den 01.01., sidste gang den 01.01.2023 24 Rene D. Hansen Nej Faktisk Nettoprisindeks 01.01.2017 Nej 25 Laura Høj Nej Faktisk Nettoprisindeks 01.01.2017 Nej 26 Ivan Thomsen Nej Faktisk Nej 27 Thomas Thulesen Nej Faktisk 2% hver den 01.01., sidste gang den 01.01.2024 KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret 1 Lotte Odor 0 15.02.2013 Lejer Udlejer Nej Nej 2 Thomas Kenny 0 01.04.2010 Lejer Udlejer Nej Nej 3 Johnny Langelykke 0 01.03.2014 Lejer Udlejer Nej Nej 4 Orla Pedersen 0 01.05.2007 Lejer Udlejer Nej Nej 5 Søren Pedersen 0 01.08.2011 Lejer Udlejer Nej Nej 6 Steen Kunz 0 01.04.2013 Lejer Udlejer Nej Nej 7 Nadia Poulsen 0 01.09.2014 Lejer Udlejer Nej Nej 8 Anna Fyhn 0 01.08.2010 Lejer Udlejer Nej Nej 9 Anders Andersen 0 01.04.2013 Lejer Udlejer Nej Nej 10 Audrone Jagelaviciute 0 01.11.2011 Lejer Udlejer Nej Nej 11 Sanne Jørgensen 0 01.05.2012 Lejer Udlejer Nej Nej 12 Torben Madsen 0 01.04.1988 Lejer Udlejer Nej Nej 13 Jørgen Holmboe 0 01.05.2007 Lejer Udlejer Nej Nej 14 Per Rasmussen 0 01.04.2007 Lejer Udlejer Nej Nej 15 Christopher Bo Jensen 0 01.07.2015 Lejer Udlejer Nej Nej 16 Andreas Jürgensen 0 01.05.2015 Lejer Udlejer Nej Nej 17 Martin Kyhn 0 01.08.2014 Lejer Udlejer Nej Nej 18 Freja A.H. Christensen 0 15.03.2016 Lejer Udlejer Nej Nej Fremlejeret Bemærkninger 18
19 Maria Egelund 0 01.02.2013 Lejer Udlejer Nej Nej 20 Charlotte Pedersen 0 01.06.2011 Lejer Udlejer Nej Nej 21 Rune Jensen 0 01.05.2007 Lejer Udlejer Nej Nej 22 Jacob L. Hansen 0 01.10.2015 Lejer Udlejer Nej Nej 23 Marianne Høier 0 01.11.2012 Lejer Udlejer Nej Nej 24 Rene D. Hansen 0 01.02.2016 Lejer Udlejer Nej Nej 25 Laura Høj 0 15.08.2015 Lejer Udlejer Nej Nej 26 Ivan Thomsen 0 01.05.2007 Lejer Udlejer Nej Nej 27 Thomas Thulesen 0 01.04.2013 Lejer Udlejer Nej Nej 19