3 families boligudlejningsejendom Sag 25515 TIL SALG Odense N - Bogensevej 9 Boligerne er moderniseret med køkken og bad i år 2003 Fællesvaskeri i kælder Stor fælles have og gode parkeringsmuligheder Kontantpris kr. 2.550.000 1. års nettoafkast % 7,39 Etageareal m 2 211
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Ejendommen er beliggende lige først i Næsby på Bogensevej (tæt på det store lyskryds ved Bogensevej/Næsbyvej). Ca. 3 km til Odense C. Ejendommen er med rødt tegltag og aluminiums vinduer. Der er fliseindkørsel langs ejendommen parkeringsmuligheder lige bag ejendommen. Stor fælles have. Diverse træværk trænger til maling/opfriskning. I kælderen er der fælles vaskemaskine/tørretumbler med møntindkast. Dernæst godkendt 2 vær. bolig med nydeligt flisebadeværelse samt pænt laminatkøkken. Boligen er godkendt med 75 m², men den vurderes ca. at være på 60 m². Boligen i stueetagen er med åbent køkken/alrum med udgang til udestue samt stor altan. Hertil stue, soveværelse og badeværelse. BBR Areal udgør 71 m², hvor lejekontrakten angiver 78 m². Boligen på 1. sal er i 2 plan med stort åbent køkken/stue, værelse og badeværelse på 1. sal og 2 ekstra værelser på 2. sal. Værelserne på 2. sal er ikke godkendte til beboelse. BBR areal udgør 65 m², mens lejekontrakten angiver 95 m². Trappevask samt renholdelse/pasning af haven forestås af lejerne i fællesskab. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune 1 bc Næsbyhoved Mølle, Næsby Odense Opført / Ombygget Opførelsesår 1931 Ombygningsår 1975 Arealer Grundareal 720 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 85 m 2 Boligareal 211 m 2 Etageareal i alt 211 m 2 2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1931/1975 Bebygget areal 85 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Bogensevej 9, 3 lejligheder 211 m 2 Boligareal Nej Beskrivelse bygning nr. 1 Kælderlejligheden er iflg. BBR 75 m². Det skønnes at det faktiske areal er ca. 60 m². Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. 2
Offentlig vurdering År 2015 Ejendomsværdi kr. 1.550.000 heraf grundværdi kr. 238.400 Ejendommen er ikke under omvurdering. Energimærkning Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Vej Afløbsforhold Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende i byzone. Ejendommen er beliggende til offentlig vej. Afløbsforholdene er noteret som offentlig. Ejendommen er beliggende i kommuneplanens område 10.C1 og 10.B1. Områderne er udlagt til hhv. centerområde og boligområde. Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af 09.03.2016 1932 Dok. om hegn, hegnsmur mv. 1933 Dok. om brønd mv. 1933 Dok. om byggelinier mv. 1957 Dok. om oversigt mv. 1970 Dok. om luftfartshindringer mv. Tilbudspligt Tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen finder ikke anvendelse, da ejendommen udelukkende anvendes til beboelse og indeholder mindre end 6 beboelseslejligheder. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. El, vand og varme El: 220/380 V. Vand: Ejendommen vandforsynes fra privat vandværk. Varme: Ejendommen opvarmes med fjernvarme. 5. MILJØFORHOLD Miljøforhold Ejendommen er ikke registreret som forurenet eller muligt forurenet. Ejendommen er beliggende i et område, der er områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. 3
6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr. 2.550.000 6.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 222.000 Lejeindtægt andre lejemål kr. 3.600 I alt kr. 225.600 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2016) kr. 5.182 Renovation Renovation kr. 6.156 Vand / Vandafledning El Fælles el, varme og vand, anslået kr. 3.000 Renholdelse / Vicevært Vicevært kr. 4.200 Udvendig vedligeholdelse Afsat kr. 9.400 Administration Administration kr. 7.200 Varmeregnskab kr. 1.250 Vandregnskab kr. 1.250 Forsikringer Præmie årligt - forsikring I kr. 2.743 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 40.381 6.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr. 8.480 Advokatsalær - skøde kr. 17.100 Moms kr. 4.275 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 29.855 Kapitalbehov: Kontantpris kr. 2.550.000 Handelsomkostninger anslået kr. 29.855 -Refusion depositum kr. 55.500 -Refusion forudbetalt leje kr. 18.500 Anslået kapitalbehov kr. 2.505.855 4
6.5 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. budget kr. 225.600 - Driftsudgifter iht. budget kr. 40.381 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 185.219 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 185.219 x 100 2.505.855 = 7,39% (anslået) 6.6 Købesummens fordeling - afskrivninger Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 2.550.000 Kontantomregnet købesum kr. 2.550.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 8.480 Advokatsalær skøde kr. 17.100 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 4.275 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 2.579.855 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 1.942.100 Særlige installationer kr. 215.700 Grundens værdi kr. 392.200 Kontantomregnet købesum kr. 2.550.000 Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Særlige installationer 4% x kr. 218.225 = kr. 8.729 Afskrivninger 1. år kr. 8.729 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 5
6.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 40.381 kr. 40.381 Udgifter i alt kr. 40.381 kr. 40.381 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 225.600 kr. 225.600 1. år før afskrivning / skat kr. 185.219 kr. 185.219 Afskrivning 1. år, anslået kr. 8.729 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 176.490 Likviditet 1. år før skat kr. 185.219 Skattevirkning ved skatteprocent på 22,00% kr. 38.828 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 146.391 Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Odense Vestergade 15, 1. 5000 Odense C Att.: Niels Jørgensen, erhvervsmægler, MDE Tlf.: 6613 8060, mobil: 5125 2825, e-mail: nij@nybolig.dk 6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
Plantegning kælder 19
Plantegning stue 20
Plantegning 1. sal 21
Plantegning tagetage 22
23
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje 1 Martin Rasmussen Bogensevej 9, kld. Bolig Bolig 60 66.000 1.100 16.500 5.500 2 Tina Andersen Bogensevej 9, st. Bolig Bolig 71 78.000 1.099 19.500 6.500 3 Tessa Bogensevej 9, 1. sal Bolig Bolig 65 78.000 1.200 19.500 6.500 4 Vaskeri Bogensevej 9 Andet Indtægt fra vaskeri, anslået 3.600 Refunderede driftsudgifter I ALT 196 225.600 55.500 18.500 0 Erhvervsdelens andel 0 0 0 0 0 Boligdelens andel 196 222.000 55.500 18.500 0 Øvrige arealer 0 3.600 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT 225.600 55.500 18.500 heraf faktisk 225.600 55.500 18.500 heraf anslået 0 0 0 REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter 1 Martin Rasmussen Nej Faktisk Nettoprisindeks 01.01.2017 Nej 2 Tina Andersen Nej Faktisk Nej 3 Tessa Nej Faktisk Nej 4 Vaskeri Nej Faktisk Nej Lejen påklaget 24
KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret 1 Martin Rasmussen 0 01.08.2016 Lejer Udlejer Nej Nej 2 Tina Andersen 0 01.07.2016 Lejer Udlejer Nej Nej 3 Tessa 0 01.02.2015 Lejer Udlejer Nej Nej 4 Vaskeri 0 Lejer Udlejer Nej Nej Fremlejeret Bemærkninger 25