1 København, den 7. juli 2011 DELKENDELSE Klagerne ctr. statsaut. ejendomsmægler MDE Mette Lykken v/ advokat Peter Klitgaard Ganløseparken 58, Ganløse 3660 Stenløse Nævnet har modtaget klagen den 5. november 2010. Sagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede er erstatningsansvarlig over for klagerne som følge af, at indklagede ikke i forbindelse med handlen opdagede, at carporten på den ejendom, som klagerne købte, ikke var lovligt opført. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde i 1998 en ejendom til salg. Af salgsopstilling af 7. maj 1998 fremgår blandt andet af ejendommens beskrivelse: Trappe til 1. sal samt dør ud til nyanlagt gårdsplads, dobbelt carport samt anneks m/lille værelse, udhus og loft.
2 Det fremgår videre af salgsopstillingen, at der er et boligareal på 240 m 2, et kælderareal på 12 m 2 og andre bygninger på 34 m 2, hvoraf garage/carport udgør 18 m 2 og udhus 17 m 2. Klagerne underskrev købsaftale den 4. juni 1998. Kontantprisen var aftalt til 2.750.000 kr. med overtagelsesdag den 1. august 1998. Det fremgår af købsaftalen, at handlen var betinget af klagernes advokats godkendelse af handlen i sin helhed. Det fremgår videre, at klagerne i forbindelse med handlen havde modtaget kopi af blandt andet BBR-ejermeddelelse, kommunalt oplysningsskema, lokalplan og tegninger. Det fremgår af lokalplanen for området bl.a.: 5. VEJ- OG STIFORHOLD [ ] 5.2.1. Langs følgende veje pålægges en byggelinie på 5 m fra vejskel: [ ] 5.2.3 Arealer mellem byggelinjer og vejskel må ikke anvendes til nogen form for bebyggelse. Dette gælder også carporte. Den 11. juni 1998 skrev indklagede til klagernes rådgiver: Hermed fremsendes kopi af det kommunale oplysningsskema, byggetilladelse på at opføre tilbygning og carport, kopi af færdigmelding af selvsamme projekt, tilbud på køberforsikring. De 2 servitutter er bestilt, men endnu ikke fremkommet til vores kontor. Jeg forventer dem i løbet af næste uge. Klagerne overtog ejendommen, og 12 år senere den 14. september 2010 skrev kommunen til klagerne bl.a.: Kommunen er blevet gjort opmærksom på, at der på [ejendommens adresse] er opført en carport tæt ved vejskel. Ejendommen er omfattet af lokalplan 64 for et villaområde [ ]. Lokalplanen er vedtaget i oktober 1987. Lokalplanen fastsætter bl.a. en byggelinje på 5 m fra vejskel mod [ ]. Endvidere
3 er fastsat, at arealet mellem byggelinjer og vejskel ikke må anvendes til nogen form for bebyggelse. Dette gælder også carporte [ ]. Af ejendommens byggesagsarkiv [ ] fremgår, at der den 16. juli 1996 er meddelt godkendelse til opførelse af en carport beliggende 5 m fra vejskel. Lokalplanen var gældende for det i 1996 godkendte carportbyggeri. Det bemærkes at det af korrespondance i byggesagen fremgår, at der har været gjort tydeligt opmærksom på byggelinjen (vort brev af 26.06.1996) samt at ansøger er vidende om byggelinjen (brev fra [sælger] af 03.07.1996) Det fremgår tydeligt af vedlagte luftfoto fra 2010, at carporten ikke er opført i overensstemmelse med det godkendte, herunder med hensyn til placering. Carporten skal bringes i overensstemmelse med det godkendte inden den 15.11.2010. Der skal fremsendes skriftlig meddelelse herom bilagt dokumentation for at byggelinjen er overholdt senest 15.11.2010 [ ]. Der skal jf. byggelovens 16, stk. 1 foreligge tilladelse til opførelse af byggeri. Det er kommunens pligt, når vi bliver opmærksomme på et ulovligt forhold, at påse vilkår fastsat i tilladelser som er meddelt af Kommunalbestyrelsen, overholdes, jf. 16C, stk. 2. Kommunalbestyrelsen skal endvidere søge forholdet lovliggjort, jf. 16C stk. 3. Jf. byggelovens 17 påhviler den til enhver tid værende ejer af en ejendom at berigtige forhold, som er i strid med byggeloven eller de i medfør af loven udfærdigede forskrifter[ ] Den 16. september 2010 skrev klagerne til indklagede i en e-mail: Idet jeg skal gøre opmærksom på medfølgende brev fra [kommunen], vil jeg gerne høre kommentar fra Ejendomsmæglerselskab Mette Lykken, som jeg købte ejendommen igennem i 1998. Hvis kommunens holdning står til troende, bliver det slet ikke det samme hus længere, hvorfor der vil blive tale om et betydeligt erstatningskrav. Jeg skal derfor anmode om kommentarer snarest. Klagerne har oplyst, at indklagede aldrig besvarede denne e-mail. Den 7. oktober 2010 skrev klagerne til kommunen:
4
5 Den 20. oktober 2010 skrev kommunen til klagerne bl.a.:
6
7 Det fremgår af sagen, at klagerne søgte om dispensation. Den 3. februar 2011 meddelte kommunen afslag på dispensationsansøgningen. Klagerne har bl.a. anført:
8 Indklagede har handlet erstatningspådragende og er erstatningsansvarlig over for klagerne. Klagerne finder det endvidere uforståeligt, at modparten vægrer sig mod at udlevere kopier af relevante handelsdokumenter. Klagerne fik ikke i forbindelse med købet oplyst, at der var ulovligt opførte bygningsdele. Hvis klagerne havde fået den oplysning, ville klagerne ikke have købt ejendommen. Indklagede har over for klagerne indestået for, at der var givet byggetilladelse til at opføre tilbygning og carport. Dette fremgår af indklagedes brev af 11. juni 1998 til klagernes advokat. Sælger af ejendommen har opført carporten i strid med de byggedokumenter, som sælger har indsendt til kommunen, og indklagede har ikke kontrolleret dette, som indklagede burde have gjort. Klagerne ved ikke, om indklagede var vidende om det ulovlige forhold i 1998, men indklagede har ikke kontrolleret, om bygningerne på grunden var lovligt opførte. Indklagede burde have kontrolleret lovligheden og givet disse oplysninger videre til klagerne. Det fremgår bl.a. af Dansk Ejendomsmæglerforenings forbrugeretiske regler, at der ved en handel skal gives korrekt, relevant og fyldestgørende rådgivning og information. Klagerne har ikke kunnet vide, at carporten ikke var godkendt/lovligt opført. Efter at klagerne modtog det første brev fra kommunen om det ulovlige forhold, skrev klagerne til indklagede herom, men indklagede svarede aldrig på denne henvendelse. Kommunen har oplyst klagerne om, at carporten skal fjernes. Dette vil medføre udgifter for klagerne og i øvrigt være til stor gene for klagerne. Indklagede skal erstatte klagernes udgifter til nedrivning af den eksisterende carport og udgiften til opførelse af ny carport på et sted, kommunen kan godkende. Indklagede skal endvidere afholde alle følgeudgifter herunder til f.eks. gårdsplads, plantebede, stenbelægning osv. Klagerne har indhentet tilbud fra tømrer og anlægsgartner på henholdsvis 86.000 kr. og 121.000 kr. Opførelsen af en ny carport et andet sted på grunden bevirker, at en del af klagernes brugbare jord efterfølgende bliver indkørsel, og ejendommen mister dermed værdi. Klagerne anslår tabet i den forbindelse til 700.000 kr., regnet som 10% af den aktuelle ejendomsværdi. Indklagede skal erstatte klagerne dette tab. Klagerne har efter sagens indbringelse for Klagenævnet for Ejendomsformidling anlagt retssag mod sælger. Klagerne ønsker imidlertid nævnets stillingtagen til, hvorvidt
9 indklagede har udført et mangelfuldt arbejde og begået en ansvarspådragende fejl, og må så afvente udfaldet af retssagen mod sælger, før erstatningsspørgsmålet kan afklares. Klagepunktet om erstatning for det areal, der ikke længere er tilgængeligt, er ikke en del af retssagen, hvorfor nævnet bør tage stilling til dette klagepunkt. Indklagede har anført, at klagen er forældet, men dette er ikke korrekt. Klagerne har ikke haft mulighed for at reagere før, idet klagerne har været i utilregnelig uvidenhed. Indklagede har bl.a. anført: Såfremt Klagenævnet måtte nå frem til, at klagernes krav ikke er forældet, og nævnet herefter kan behandle sagen, bestrides det, at indklagede er erstatningsansvarlig over for klagerne. Klagenævnet vil under alle omstændigheder ikke kunne tage stilling til, om klagerne har lidt et tab. Indklagede vægrer sig ikke ved at udlevere sagsmappen. Sagsmappen fra klagernes køb i 1998 er desværre gået til grunde ved en vandskade, som indklagede har haft i sit arkiv, og indklagede har derfor ikke mulighed for at fremlægge sagens dokumenter. Det fremgår af købsaftalens pkt. 18, hvilke dokumenter der blev udleveret til klagerne ved handlen. Hvis carporten på ejendommen er opført i strid med lokalplanen, er det sælgers ansvar. Indklagede var ikke bekendt med lokalplanens fastsættelse af byggelinje og vidste ikke, at carporten eventuelt kunne være ulovligt opført. Indklagede har foretaget sædvanlige undersøgelser i forbindelse med handlen, og det hører ikke til indklagedes pligter at kontrollere eventuelt ulovlige bygningsindretninger. Indklagede kunne ikke ud fra de faktiske forhold og BBR-ejermeddelelsen konstatere, at carporten var opført i strid med lokalplanens byggelinje. Klagerne fik udleveret lokalplanen i forbindelse med handlen og kunne selv have gennemgået den og derved have konstateret, at carporten kunne være opført i strid med byggelinjer. Af samme grund er klagernes krav forældet, idet forældelsesfristen dermed løber fra handelstidspunktet og ikke har været suspenderet pga. utilregnelig uvidenhed. Indklagede var ikke rådgiver for klagerne, og klagerne havde egen rådgiver i forbindelse med handlen. Nævnet udtaler: Forældelsesfristen i denne sag må regnes fra tidspunktet for købet af ejendommen.
10 Nævnet anser imidlertid forældelsesfristen efter den dagældende forældelseslov for suspenderet indtil kommunens påbud af 14. september 2010. På den baggrund sammenholdt med overgangsreglen i den nye forældelseslov 30, stk. 1, 2. pkt., kan sagen ikke anses for forældet, og nævnet kan derfor behandle sagen. Indklagede har oplyst til nævnet, at sagsmappen er gået til grunde ved en vandskade på indklagedes arkiv. Nævnet lægger til grund, at denne oplysning er korrekt, og finder herefter ikke anledning til at kritisere indklagede for ikke at fremlægge dokumenter fra sagsmappen. Klagerne har oplyst, at de kontaktede indklagede, efter at kommunen havde skrevet til dem om det ulovlige forhold på ejendommen. Klagerne har videre oplyst, at indklagede ikke besvarede klagernes henvendelse. Indklagede har ikke imødegået denne påstand, og nævnet udtaler derfor kritik af, at indklagede ikke svarede på klagernes henvendelse af 16. september 2010. Det fremgår af sagen, at indklagede i forbindelse med handlen udleverede kopi af byggetilladelse og færdigmelding vedrørende carport og tilbygning til klagernes advokat. Nævnet finder ikke, at indklagedes fremsendelsesbrev af 11. juni 1998 til advokaten kan anses for en indeståelse fra indklagedes side for, at sælger har opført bygningerne i overensstemmelse med den givne byggetilladelse. Som sagen er oplyst for nævnet, finder nævnet det ikke godtgjort, at indklagede burde have indset, at sælger ikke havde opført carporten i overensstemmelse med den af sælger modtagne byggetilladelse/bygningstegninger, ligesom det ikke kan bebrejdes indklagede, at sælger ikke oplyste hverken indklagede eller klagerne herom. Nævnet kan herefter ikke pålægge indklagede at betale erstatning til klagerne. Konklusion: Klagepunktet vedrørende carporten tages ikke til følge. Nævnet udtaler kritik af, at indklagede ikke svarede på klagernes henvendelse. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand