Investeringsejendom med udviklingspotentiale Sag 209057 TIL SALG Aabenraa - Forstalle 3, AB Centralt beliggende i byen Gode udviklingsmuligheder Forøg afkastet, ved færdiggørelse af lejlighed Kontantpris kr. 2.895.000 1. års nettoafkast % 7,43 Etageareal m 2 564
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Ejendommen består af 2 sammenbyggede bygningssæt, hvoraf hovedhuset ud mod vejen er opført i 1900 og indeholder i alt 4 boliglejemål af varierende størrelser. Lejlighederne fremstår alle i pæn stand med ældre trægulve og god loftshøjde. Lejlighederne i henholdsvis stueplan og 1. salen er på hver ca. 132 m², hvorimod lejlighederne på 2. sal er på henholdsvis 62 og 38 m². Den mindste af lejlighederne har toilet på gangen og bad i kælderen. Lejlighederne kan dog let sammenlægges til et stort lejemål. I separat bygning er indrettet 3 lejligheder fra 2005 på henholdsvis 54 og 46 m². Der mangler dog stadig at blive færdiggjort den sidste og 4. lejlighed, hvortil der foreligger en byggetilladelse. Sælger har påbegyndt renoveringen og vil være indstillet på at lade noget materiale til lejligheden medgå i handlen. Der forefindes fælles vaskerum til brug for lejerne, ligesom der er depotrum i kælderen. Hovedbygningen fremstår med glaseret tegltag fra 2005 og tagpap på sidebygningen. Ydervæggene fremstår delvist pudset og delvist med gule mursten med flotte indramninger rundt om vinduespartierne. Vinduesrammerne er delvist pvc og delvist ældre trærammer. Ejendommen er centralt beliggende i den indre by med kort afstand til skole og indkøb. Der er gode parkeringsmuligheder ved ejendommen, samt god mulighed for udendørs ophold i egen have. En ejendom med gode udviklingsmuligheder der skal ses. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune Forstalle 3, AB, 6200 Aabenraa 533 Aabenraa Aabenraa Opført / Ombygget Opførelsesår 1947-1990 Arealer Grundareal 875 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 232 m 2 Erhvervsareal u/afskrivninger 100 m 2 Boligareal 464 m 2 Etageareal i alt 564 m 2 Sekundære arealer 132 m 2 2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1990 Bebygget areal 132 m 2 Sekundære arealer 132 m 2 Antal etager 2 2
Anvendelse Registreret som Afskrivning Boligareal 364 m 2 Boligareal Nej Kælder m/loft < 1,25 132 m 2 Sekundært areal Nej Bygning nr. 2 BBR-bygningsnr. 2 Opført / ombygget år 1947 Bebygget areal 100 m 2 Antal etager 2 Anvendelse Registreret som Afskrivning Erhvervsareal 100 m 2 Erhvervsareal Nej Boligareal 100 m 2 Boligareal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Offentlig vurdering År 2015 Ejendomsværdi kr. 2.450.000 heraf grundværdi kr. 1.215.700 Ejendommen er ikke under omvurdering. Forsikringsforhold Energimærkning Ejendommen er pt. forsikret således: Nykredit Forsikring A/S, police nr. 3362-4105064 Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af 10.10.2013 med energiklassifikation F. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Vej Afløbsforhold Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende i byzone. Ejendommen er beliggende til offentlig vej. Afløbsforholdene er noteret som offentlig. Ejendommen er omfattet af Aabenraa Kommunes rammebestemmelser. Rammeområde 1.1.016.C er gældende for området. Rammeområde oplyser omkring anvendelse: Daligvare- og udvalgsvarebutikker. Offentlige formål, kulturelle formål, boliger, erhverv og anlæg, der ikke giver anledning til navneværdige eller kun ganske ubetydelig påvirkning af de nærmeste omgivelser. Der kan etbaleres anlæg/virksomheder i miljøklasse 1-2. Maks butiksstørrelse for daligvarebutikker: 3.500 m². Maks butiksstørrelse for udvalgsvarebutikker: 2.000 m². Områdets bebyggelsesprocent er 75 %. Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog af 04.10.2013 07.09.1901 Dok om rådighedsindskrænkning 18.07.1957 Dok om anbringelse af en bjælke 24.02.1965 Dok om fjernvarme/anlæg mv, 06.04.1973 Dok om forsynings-/afløbsledninger mv., brønd mv. 3
Tilbudspligt Ejendommen er omfattet af tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen, og skal tilbydes lejerne til overtagelse på andelsbasis, inden den kan overdrages til anden side. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. El, vand og varme Der er elforsyning fra SE. Der er alment vandforsyningsanlæg. Der er fjernvarmeforsyning til ejendommen. 5. MILJØFORHOLD Affaldsdepot - tidligere forurening Miljøforhold drift Om affaldsdepot og tidligere forurening oplyser sælger følgende: - at der ikke i sælgers ejertid er etableret affaldsdepot eller losseplads på ejendommen. - at der sælger bekendt ikke er uopfyldte krav om evt. registrering som affaldsdepot. - at der sælger bekendt ikke tidligere er forurening på ejendommen. Region Syddanmark har på nuværende tidspunkt ingen oplysninger om jordforurening på den gældende matrikel. Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium, men under kriterierne for kortlægning som forurening. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr. 2.895.000 6.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 297.600 Refunderede driftsudgifter bolig kr. 6.000 I alt kr. 303.600 Anslåede lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 24.000 I alt kr. 24.000 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter er angivet ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. Anslåede lejeindtægter omfatter såvel lejeindtægter som refunderede driftsudgifter for uudlejede bolig- og erhvervsarealer. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 4
6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2016) kr. 23.566 Renovation Renovation kr. 17.670 Vand / Vandafledning El Vand / el i fællesarealer skønnet kr. 3.200 Udvendig vedligeholdelse Afsat kr. 28.200 Administration Administration kr. 20.000 Forsikringer Præmie årligt - forsikring I kr. 10.035 Øvrige driftsudgifter Vand og varmeregnskab kr. 6.625 Vicevært kr. 4.800 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 114.097 6.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr. 9.530 Advokatsalær - skøde kr. 24.580 Moms kr. 6.145 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 40.255 Kapitalbehov: Kontantpris kr. 2.895.000 Handelsomkostninger anslået kr. 40.255 -Refusion depositum kr. 62.400 Anslået kapitalbehov kr. 2.872.855 6.5 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. budget kr. 321.600 Refunderede driftsudgifter kr. 6.000 - Driftsudgifter iht. budget kr. 114.097 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 213.503 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 213.503 x 100 2.872.855 = 7,43% (anslået) 5
6.6 Købesummens fordeling Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 2.895.000 Kontantomregnet købesum kr. 2.895.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 9.530 Advokatsalær skøde kr. 24.580 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 6.145 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 2.935.255 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 1.679.300 Grundens værdi kr. 1.215.700 Kontantomregnet købesum kr. 2.895.000 6.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 114.097 kr. 114.097 Udgifter i alt kr. 114.097 kr. 114.097 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 297.600 kr. 297.600 Lejeindtægter, anslåede kr. 24.000 kr. 24.000 Refunderede driftsudgifter kr. 6.000 kr. 6.000 1. år før afskrivning / skat kr. 213.503 kr. 213.503 Afskrivning 1. år, anslået kr. 0 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 213.503 Likviditet 1. år før skat kr. 213.503 Skattevirkning ved skatteprocent på 25,00% kr. 53.376 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 160.127 Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter (såvel faktiske som evt. anslåede) er ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. 7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Haderslev/Aabenraa I/S Storegade 88 6100 Haderslev Att.: René Damkjær, Indehaver/erhvervsmægler, MDE Tlf.: 7453 2900, mobil: 23954466, e-mail: red@nybolig.dk 6
FOTOS OG KORT Stue i lejligheden på 1. sal Køkken i lejligheden på 1. sal 7
FOTOS OG KORT Badeværelse i lejligheden på 1. sal Stue i lejligheden på 2. sal 8
FOTOS OG KORT Dør i entré i lejligheden på 2. sal Udsigt fra lejligheden på 2. sal 9
FOTOS OG KORT Flot gammel trappe Hovedbygningen 10
FOTOS OG KORT Hovedbygningen Hovedbygning 11
FOTOS OG KORT Bagbygning med 3 lejligheder + 1 der endu ikke er færdigbygget 12
FOTOS OG KORT 13
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: Forstalle 3, AB, 6200 Aabenraa ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum 1 Boliglejer 3A Stuen Bolig Bolig 132 60.000 455 15.000 2 Boliglejer 3A 1 Bolig Bolig 132 60.000 455 3.000 3 Boliglejer 3A 2. th Bolig Bolig 62 45.600 735 11.400 4 Boliglejer 3A 2 tv Bolig 38 24.000 632 Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 5 Boliglejer 3 B st. tv. Bolig Bolig 46 45.600 991 11.400 1.200 6 Boliglejer 3B 1. th Bolig Bolig 46 43.200 939 10.800 2.400 7 Boliglejer 3B 1. tv Bolig Bolig 54 43.200 800 10.800 2.400 I ALT 510 321.600 62.400 0 6.000 Erhvervsdelens andel 0 0 0 0 0 Boligdelens andel 510 321.600 62.400 0 6.000 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT 321.600 62.400 heraf faktisk 297.600 62.400 heraf anslået 24.000 0 REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter 1 Boliglejer 14.400 3.600 Nej Faktisk Trappeleje Nej 2 Boliglejer 14.400 3.600 Nej Faktisk Nej 3 Boliglejer 7.200 2.400 Nej Faktisk Trappeleje Nej 4 Boliglejer Nej Anslået Nej 5 Boliglejer 6.600 2.400 Nej Faktisk Trappeleje Nej 6 Boliglejer 6.600 3.000 Nej Faktisk Trappeleje Nej 7 Boliglejer 4.800 2.400 Nej Faktisk Trappeleje Nej Lejen påklaget 14
Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer KONTRAKTSVILKÅR Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret Fremlejeret Bemærkninger 1 Boliglejer 0 01.05.2015 3 mdr. Lejer Udlejer Nej Nej Der er trappeleje med årligstigning på kr. 2.400 der ikke er opkrævet. 2 Boliglejer 0 15.01.2016 3 mdr. Lejer Udlejer Nej Nej 3 Boliglejer 0 01.10.2014 3 mdr. Lejer Udlejer Nej Nej Der er trappeleje med årligstigning på kr. 1.200 der ikke er opkrævet. 4 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 5 Boliglejer 0 15.07.2015 3 mdr. Lejer Udlejer Nej Nej Der er trappeleje med årligstigning på kr. 1.200 der ikke er opkrævet. 6 Boliglejer 0 01.08.2013 3 mdr. Lejer Udlejer Nej Nej Der er trappeleje med årligstigning på kr. 1200 der ikke er opkrævet. 7 Boliglejer 0 01.04.2009 3 mdr. Lejer Udlejer Nej Nej Der er trappeleje med årligstigning på kr. 1.200 der ikke er opkrævet. 15