LOKALPLAN 11-010 BOLIGOMRÅDE M.M. VED BAKKEGÅRDSVEJ LIMFJORDSKOLLEGIET VEJGÅRD AALBORG KOMMUNE TEKNISK FORVALTNING NOVEMBER 2000
Vejledning En lokalplan fastlægger bestemmelser for, hvordan arealer, nye bygninger, beplantning, stier, veje o.s.v. skal anvendes, placeres og udformes inden for et bestemt område. Lokalplanen består af en redegørelse og lokalplanbestemmelserne med vejledende forklaringer. I redegørelsen fortælles kort om de eksisterende forhold inden for og omkring lokalplanområdet samt om, hvordan lokalplanen forholder sig til den øvrige planlægning. Lokalplanbestemmelserne er bindende. Illustrationer samt tekst skrevet i kursiv har til formål at forklare og illustrere lokalplanbestemmelserne. Efter Planloven har byrådet pligt til at udarbejde en lokalplan: - når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, - inden større byggeri, anlægsarbejde eller udstykning kan sættes i gang. Formålet med lokalplanpligten er at opnå større sammenhæng i planlægningen og inddrage borgerne heri. Et lokalplanforslag skal derfor offentliggøres i mindst 8 uger. Herefter vurderer byrådet eventuelle indsigelser og ændringsforslag og vedtager planen endeligt. Lokalplanens retsvirkninger er nærmere omtalt i lokalplanen. Yderligere oplysninger Aalborg Kommune Teknisk Forvaltning Vesterbro 14 Postboks 765 9100 Aalborg Telefon 99 31 31 31 Foto på forside viser Limfjordskollegiet set fra Jørgen Sonnes Vej Aalborg Kommune
Indholdsfortegnelse Redegørelse Lokalplanens formål... 1 Lokalplanområdet... 1 Lokalplanområdets omgivelser... 2 Det fredede område... 2 Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning... 2 Forholdet til kysten... 2 Kommuneplanen... 3 Tekniske anlæg... 3 Miljøforhold... 3 Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder... 3 Lokalplanen 0. Indledning... 1 1. Formål... 2 2. Område og zonestatus... 2 3. Arealanvendelse... 2 4. Udstykning... 2 5. Bebyggelsens placering og omfang... 2 6. Bebyggelsens udseende... 2 7. Ubebyggede arealer... 3 8. Veje, stier og parkering... 4 9. Tekniske anlæg... 4 10. Miljø... 4 11. Grundejerforening... 4 12. Betingelser for, at ny bebyggelse må tages i brug... 4 Retsvirkninger... 5 Vedtagelse... 5 Tinglysning... 6 Bilag Matrikelkort... Bilag 1 Arealanvendelse... Bilag 2 Illustrationsplan... Bilag 3 Erhvervskategorier... Bilag 4 Støj fra trafik... Bilag 5 Aalborg Kommune
Redegørelse Nord Købkesvej Østre Alle Bakkegårdsvej Signalbakken Øster Ut u tr p V j e Jørgen Sonnes Vej Carl Blochs Vej Martinus Rørbyes Vej Michael Anchers Vej Øster Sundby Vej Lokalplanområdets afgrænsning mål 1:5.000 Lokalplanens formål Lokalplanen er udarbejdet for at sikre muligheden for at renovere og udbygge Limfjordskollegiet, og samtidig overføre lokalplanens område fra landzone til byzone. Lokalplanområdet Lokalplanområdet dækker Limfjordskollegiet og dets udearealer. Kollegiet er opført i 1969 og tegnet af arkitekt Henning Schultz. Bygningsanlægget er placeret ved foden af Signalbakkens vestlige afslutning, ca 25 m over havet med en smuk udsigt over Limfjorden. Bygningsanlægget fremstår som en stærk helhed og er ved hjælp af støttemure og gavle på en nænsom måde indpasset i landskabet. November 2000 Aalborg Kommune 1
Redegørelse Lokalplanområdets omgivelser Lokalplanområdet ligger i Bakkegårdskvarteret, Vejgård Kvarteret afgrænses mod nord af Motorvejen E45 og dens udfletningsanlæg i forbindelse med tilslutningen til Limfjordstunnelen. Området mellem Øster Sundby Vej og Øster Uttrup Vej er et udbygget boligområde. Det er beliggende i et meget kuperet terræn i det fredede Signalbakkeområde med højdepunkterne Signalbakke, Hvilehøj, og Borgbjerg. Der er et mindre kolonihaveområde på arealet mellem Østre Allé og Bakkegårdsvej. Signalbakkeområdet er et vigtigt rekreativt område for beboere i kvarteret og store dele af Vejgård. Det fredede område Der er i forbindelse med opførelsen af Limfjordskollegiet i 1970 lyst en deklaration, der med fredningsnævnets godkendelse tillader opførelse af ny bebyggelse inden for et afgrænset område. Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning Forholdet til kysten Lokalplanens område er beliggende indenfor kystnærhedszonen, der er fastlagt som et 3 km bredt bælte langs de danske kyster. I følge planloven skal der redegøres for, hvordan planlagte bebyggelser og anlæg i denne zone vil kunne påvirke kysten visuelt. Limfjordskollegiet ligger ca.500 m fra kysten. Bebyggelsen er nænsomt indpasset i terrænet og har en højde, beliggenhed og omfang, der ikke påvirker kysten visuelt. Indenfor lokalplanområdet må ny bebyggelse højst opføres med én etage og med en højde på max 7,5 m. Det skønnes derfor, at den kommende bebyggelse kun i ubetydelig grad vil ændre den nuværende karakter af udsigten fra Limfjorden ind over bydelen. Limfjordskollegiet set fra Signalbakken med en smuk udsigt over fjorden 2 Aalborg Kommune November 2000
Redegørelse Kommuneplanen Lokalplanområdet omfatter en del af kommuneplanens rammeområde, B1 Bakkegårdskvarteret. Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens nuværende rammer. Tekniske anlæg Ny bebyggelse skal tilsluttes eksisterende fjernvarmeanlæg. Miljøforhold Inden for lokalplanens område må der alene udføres anlæg og udøves virksomhed, som kun i ringe grad påvirker omgivelserne. Det betyder, at der kun må være virksomheder inden for miljøklasserne 1-2. Miljøklasserne er nøjere omtalt i Bilag 4 til lokalplanen. A. Grundvand Lokalplanområdet ligger i beskyttelseszone for vandindvinding, hvorfor grundvandet skal beskyttes mod forurening. B. Spildevand Lokalplanens område er omfattet af kommunens spildevandsplan. Området er fælleskloakeret. Spildevand ledes til rensning på Aalborg Renseanlæg Vest. Under kraftig regn udledes opspædt spildevand til Limfjorden. Fællesområde med plads til parkering af biler og cykler. Området afgrænses flot af en pergola og træallè C. Affaldsdepoter Aalborg Kommune har ikke kendskab til, at der indenfor lokalplanområdet er deponeret affald eller på anden måde sket forurening af jorden, der kan indebære risiko for omgivelserne. Ved bygge- og anlægsarbejder anbefales det at være opmærksom på eventuelle tegn på forurening af jorden. Konstateres der jordforurening, skal kommunens miljøafdeling kontaktes. Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder Der kan ikke uden samtykke fra politiet gives tilladelse til udførelse af vejanlæg m.m., der kan have væsentlig betydning for færdslens sikkerhed og afvikling (se færdselslovens 100). Der kan ikke opføres ny bebyggelse uden skriftlig tilladelse fra Fredningsnævnet, Nordjyllands Amt, jvf. Fredningsdeklaration lyst den 10. februar 1969. *** Kollegiet November 2000 Aalborg Kommune 3
Anmelder: Aalborg Kommune, Teknisk Forvaltning, Vesterbro 14, 9000 Aalborg. Tlf. 9931 3131 Planbestemmelser Nord Købkesvej Østre Alle Bakkegårdsvej Signalbakken Øster Ut u tr p V j e Jørgen Sonnes Vej Carl Blochs Vej Martinus Rørbyes Vej Michael Anchers Vej Øster Sundby Vej Lokalplanområdets afgrænsning, mål 1:5000 0. Indledning Aalborg Kommune Boligområde m.m. ved Bakkegårdsvej, Lokalplanens bestemmelser er bindende og tinglyses på de ejendomme, der omfattes af lokalplanen. Tekst i kursiv har til formål at forklare og illustrere Limfjordskollegiet, Vejgård lokalplanbestemmelserne. Tekst skrevet i kursiv er altså ikke lokalbestemmelser og er således ikke bindende. November 2000 Aalborg Kommune 1
Planbestemmelser 1. Formål Lokalplanens formål er: at sikre områdets anvendelse til boligformål med tilhørende fællesanlæg. 3.2 Tekniske anlæg Inden for lokalplanens område kan der opføres transformerstationer og andre tekniske anlæg til områdets lokale forsyning. Anlæggene skal placeres og udformes under hensyntagen til bebyggelsen og de ubebyggede arealer. at eksisterende og ny bebyggelse ved en om- og tilbygning får et udseende, der med hensyn til bebyggelsesform, materialer og farver tilpasses eksisterende bebyggelse. 4. Udstykning Inden for lokalplanens område må grunde ikke udstykkes med en størrelse, der er mindre end 65 m². 2. Område og zonestatus 2.1 Matrikeloversigt Lokalplanens område er vist på Bilag 1. Lokalplanen omfatter følgende matrikelnumre: Øster Sundby, Aalborg jorder 21oa samt alle parceller, der efter den 1. november 1999 udstykkes fra den nævnte ejendom inden for lokalplanens område. 2.2 Zoneforhold Med bekendtgørelsen af den endeligt vedtagne lokalplan overføres lokalplanområdet fra landzone til byzone. Der overføres følgende areal til byzone af Øster Sundby, Aalborg Jorder: Matr. nr. 21oa : 11060 m². 5. Bebyggelsens placering og omfang Ny bebyggelse må opføres som helt eller delvist sammenbyggede huse. Bebyggelse må kun opføres inden for de byggefelter, der er vist på Bilag 2. Mindre bygninger (pergola, redskabshuse, cykelskure m.m.) må kun opføres i parkeringsområdet, som vist på Bilag 2. Bygninger må opføres med højst én etage og ikke med en større højde end 7,5 m, over terræn eller et niveauplan fastsat for bygningen. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 40. 3. Arealanvendelse 3.1 Anvendelse * Boliger (tæt-lav) * Institutioner Anvendelse er specificeret i skemaet Erhvervskategorier på Bilag 4. 6. Bebyggelsens udseende 6.1 Udformning Ombygning og nybygning skal i proportioner, facadeudtryk, materiale- og farvevalg respektere de oprindelige bygningers arkitektoniske udtryk og helheden i området. 2 Aalborg Kommune November 2000
Planbestemmelser 6.2 Tage Tagbeklædning skal udføres med tagsten af tegl i farven rød. Tagbeklædning kan udføres med felter af glas. Tage skal udføres som sadeltage med en hældning på 15-30. Ved ombygning af eksisterende bebyggelse skal den oprindelige taghældning bibeholdes. Se Bilag 3. Mindre bygninger til fælles brug for områdets beboere (pergola, redskabshuse, cykelskure m.m.) kan udføres med vandret tag, med en mindste hældning på 1:40 = 2,5 cm pr. meter. 6.3 Overflader Ydervægge skal fremtræde som blank murværk i gul tegl, som malet træbeklædning i farven sort, eller som en kombination af de to materialer. 7.3 Træer Eksisterende træallé på parkeringsareal skal bevares som vist på Bilag 2. Enkelte eksisterende træer skal bevares som vist på Bilag 2. Ved renovering af parkeringsarealet kan der opstå vanskeligheder, der gør det uhensigtsmæssigt at bevare alle træer i alléen. Fældninger skal i så fald godkendes af Aalborg Kommune. 7.4 Belysning Belysning inden for lokalplanområdet skal udføres, så der opnås en god helhedsvirkning, og armaturer skal vælges, så de harmonerer med bygningerne inden for området. 6.4 Vinduer Vinduesrammer og karme skal udføres i træ, eller en kombination af træ og aluminium. Vindueskarme skal udføres i farven sort. Vinduesrammer skal udføres i farven sort eller hvid. 7. Ubebyggede arealer 7.1 Opholdsarealer Der udlægges areal til udendørs ophold fælles for bebyggelsens beboere. Området markeret med priksignatur på Bilag 2, skal fremstå som græsklædt med enkelte træer. 7.2 Beplantning og befæstelse Beplantning og befæstelse skal udføres, så der opnås en god helhedsvirkning inden for hele lokalplanens område. Limfjordskollegiet set fra Jørgen Sonnes Vej med de karakteristiske gavle og mure, der tegner bebyggelsen November 2000 Aalborg Kommune 3
Planbestemmelser 7.5 Terrænregulering m.v. Terrænreguleringer på mere end ±0,5 i forhold til eksisterende terræn (færdigreguleret terræn efter byggeriets fuldførelse), eller terrænreguleringer nærmere skel end 1,0 m, må ikke foretages uden Aalborg Kommunes tilladelse. Terrænreguleringer større end ±0,5 kan dog i tilfælde, hvor der bygges i skel tillades af Aalborg Kommune. 10. Miljø Inden for lokalplanens område må der kun etableres virksomhed inden for miljøklasse 1-2. Miljøklasser er specificeret i Erhvervskategorier Bilag 4 De nævnte miljøklasser med tilhørende beskyttelsesafstande bruges som vejledende grundlag ved lokalisering af virksomheder. 8. Veje, stier og parkering 8.1 Vejadgang m.m. Vejadgang skal ske fra Bakkegårdsvej, som vist på Bilag 2. 8.2 Parkering Der udlægges areal til parkeringspladser således: * Ungdomsboliger, kollegier og enkeltværelser: 1 P-plads pr. 4 boligenheder Parkeringspladser skal placeres på et samlet areal, som vist på Bilag 2. 9. Tekniske anlæg 9.1 Ledninger i jord El-ledninger, telefon- og TV-kabler og lignende må kun udføres som jordkabler. 11. Grundejerforening Ingen særlige bestemmelser ud over gældende lovgivning. 12. Betingelser for, at ny bebyggelse må tages i brug 12.1 Fjernvarmepligt Ny bebyggelse må ikke uden Aalborg Kommunes tilladelse tages i brug, før den er tilsluttet et kollektivt varmeforsyningsanlæg efter kommunens anvisning. 9.2 Antenneanlæg Der må ikke opsættes individuelle, udvendige antenneanlæg. 4 Aalborg Kommune November 2000
Planbestemmelser Retsvirkninger Når den endeligt vedtagne lokalplan er offentligt bekendtgjort må der hverken retligt eller faktisk etableres forhold i strid med planens bestemmelser, medmindre der gives dispensation. Det betyder bl.a. at den hidtidige lovlige brug af ejendommene kan fortsætte, hvorimod fx ændret brug, bebyggelse eller udstykning ikke må stride mod lokalplanen. Byrådet kan dispensere fra lokalplanen, hvis det ikke strider mod planens principper. Mere væsentlige afvigelser kræver derimod udarbejdelse af en ny lokalplan. Lokalplanen fortrænger private byggeservitutter, der strider mod planen. Når det er nødvendigt for at virkeliggøre lokalplanen kan byrådet ekspropriere. November 2000 Aalborg Kommune 5
Tinglysning 6 Aalborg Kommune November 2000
Matrikelkort: Bilag 1 Nord 21iu Østre Alle "az" 52 Bakkegårdsvej 21a 21di 21æ 21ø 21aa 21om 21ab 21ok 21z 21y 21og 21næ 21nø 21bs 21ek 21a 21oa 21k "d" 21ad 21ac Jørgen Sonnes Vej 21ae 21dl 21dk 21mq 21ax Michael Anchers Vej 21dø 21dm 21ay 21aø 21ea 21ba 21az 21bb 21aæ 21bc SIGNATURER: LOKALPLANGRÆNSE AREAL DER OVERFØRES TIL BYZONE MÅL: 1:2000 21a Øster Sundby, Aalborg Jorder TEKNISK FORVALTNING BY OG MILJØ CENTRALE BYOMRÅDER DATO: 08.09.1999
Arealanvendelse: Bilag 2 Østre Alle Bakkegårdsvej Nord Jørgen Sonnes Vej Michael Anchers Vej SIGNATURER: LOKALPLANGRÆNSE BYGGEFELTER AREAL TIL PARKERING OG SMÅSKURE MÅL: 1:2000 TRÆER DER SKAL BEVARES GRØNT OMRÅDE VEJADGANG TEKNISK FORVALTNING BY OG MILJØ CENTRALE BYOMRÅDER DATO: 27.09.2000
Illustrationsplan: Bilag 3 Lokalplan 11-010 Boligområde ved Bakkegårdsvej, Limfjordskollegiet, Vejgård Perspektiv set fra Bakkegårdsvej Principsnit af eksisterende bebyggelse med udbygning af tag. Nord Opstalt af Limfjordskollegiet med en ny tilbygning set fra Jørgen Sonnes Vej. Mål 1:1000 Opstalt af Limfjordskollegiet med en tilbygning set fra Bakkegårdsvej. Mål 1:1000 Situationsplan. Mål 1:1000 ARKITEKTERNE LADEGAARD OG PARTNERE KS, AALBORG TEKNISK FORVALTNING, BY OG MILJØ CENTRALE BYOMRÅDER DATO: 12.10.2000.
Erhvervskategorier: Bilag 4 Boligområde m.m. ved Bakkegårdsvej, Limfjordskollegiet,Vejgård Vejledning om miljøklasser og beskyttelsesafstande Virksomhederne er opdelt i 7 miljøklasser, hvor klasse 1 er den mindst miljøbelastende, og klasse 7 den mest miljøbelastende. Klasse 1 omfatter virksomheder og anlæg, som kun påvirker omgivelserne i ubetydelig grad, og således kan integreres med boliger. Klasse 2 omfatter virksomheder og anlæg, som kun påvirker omgivelserne i ringe grad, og ville kunne indplaceres i områder, hvor der også findes boliger. Klasse 3 omfatter virksomheder og anlæg, som kun påvirker omgivelserne i mindre grad, og som bør placeres i erhvervs- eller industriområder evt. i randzonen tættest ved forureningsfølsom anvendelse. Klasse 4 omfatter virksomheder og anlæg, som er noget belastende for omgivelserne, og derfor som hovedregel bør placeres i industriområder. Klasse 5 omfatter virksomheder og anlæg, som er ret belastende for omgivelserne, og derfor skal placeres i industriområder. Klasse 6 omfatter virksomheder og anlæg, som er meget belastende for omgivelserne, og derfor skal placeres i større industriområder, så den ønskede afstand i forhold til forureningsfølsomme naboer kan opnås. Klasse 7 omfatter virksomheder og anlæg, som er særligt belastende for omgivelserne, og derfor som hovedregel skal placeres i områder, indrettet til særligt miljøbelastende virksomhed (normalt kommuneplanens M-områder). Der opereres med følgende minimumsafstandskrav: Klasse 1 0 meter (i forhold til boliger) Klasse 2 20 meter (i forhold til boliger) Klasse 3 50 meter (i forhold til boliger) Klasse 4 100 meter (i forhold til boliger) Klasse 5 150 meter (i forhold til boliger) Klasse 6 300 meter (i forhold til boliger) Klasse 7 500 meter (i forhold til boliger) Der kan forekomme situationer, der berettiger virksomheder til en anden miljøklassificering, end angivet i skemaet "Erhvervskategorier" på de følgende sider. F.eks. hvis en virksomhed foretager forureningsbegrænsende foranstaltninger udover det, der er normalt i forhold til gængse forureningsbegrænsende produktionsmetoder. I så fald kan en lavere klassificering accepteres, d.v.s. en kortere nødvendig afstand i forhold til forureningsfølsomme formål som f.eks. boliger. Omvendt kan det være nødvendigt at klassificere en virksomhed højere end forudsat, hvis virksomheden forurener udover, hvad der er normalt for den pågældende virksomhedstype. Der er altså ikke tale om afstandskrav, der skal overholdes. Men hvis afstanden tillades kortere end den, der fremgår af skemaet på de følgende sider, må det ske ud fra en konkret vurdering af den enkelte virksomheds forureningsbelastning på både kort og langt sigt. Herudover findes der en række virksomheder og anlægstyper med specielle beliggenhedskrav, hvor afstanden til boligområder skal være større end 500 meter. Som eksempel kan nævnes særligt risikobetonet produktion, større skibsværfter, flyvepladser, skydebaner, motorsportsbaner og lignende. fortsætter næste side November 1996 Aalborg Kommune Side 1 - Bilag 4
Bilag 4: Erhvervskategorier Anvendelse Eksempler på virksomhedstyper Miljøklasse Bemærkninger Institutioner Børneinstitution 1-3 Døgncenter/forsorg 1-2 Kollegie 1-2 Ungdoms/ældrebolig 1-2 Ældreinstitution 1-2 Bilag 4 - Side 2 Aalborg Kommune November 1996
Støj fra trafik: Bilag 5 Støj fra vejtrafik Vejtrafikstøj skal måles og beregnes som det energiækvivalente lydtryksniveau over 24 timer L Aeq,24h. Under normale omstændigheder skal årsdøgntrafikken være på mellem 1.000 og 1.500 biler, før støjniveauet fra vejtrafikken overstiger de 55 db(a), der er grænsen for støjfølsomme formål som f.eks. boliger. Eksisterende og planlagte veje Arealer langs eksisterende og mål, hvor trafikstøjen overstiger de grænseværdier, der planlagte veje må ikke anvendes til støjfølsomme for- er angivet i skema 1. Nye veje og varige trafikomlægninger Ved anlæg af nye veje og ved varige trafikomlægninger, der medfører øget trafik på eksisterende veje, må trafikstøjen ikke overskride de grænseværdier, der er angivet i skema 1. anvendelse udendørs indendørs støjniveau støjniveau rekreative formål og sommerhuse 50 db(a) 30 db(a) (i det åbne land) rekreative formål (i byområde) 55 db(a) 30 db(a) boliger 55 db(a) 30 db(a) hotel 60 db(a) 30 db(a) klinikker (kun hospitaler) undervisning, institutioner 55 db(a) 30 db(a) klinikker (ikke hospitaler) kontorer, service, 60 db(a) 35 db(a) kulturelle formål Skema 1: Grænseværdier for støj fra vejtrafik Juni 1997 Aalborg Kommune Bilag 5
Oversigtskort 11-010 Nord Limfjorden Nyhavnsgade Østre alle Bakkegårdsvej Øster Uttrup Vej ter Sundb Øs y Vej Hadsundvej 1:8000