Rentemestervej 8 2400 København NV Telefon: 72 54 10 00 nmkn@nmkn.dk www.nmkn.dk 12. november 2013 J.nr.: NMK-31-00750 Ref.: MILMA AFGØRELSE i sag om Herning Kommune, afslag på landzonetilladelse til ændret anvendelse, Røddingvej 10 Natur- og Miljøklagenævnet har truffet afgørelse efter 58, stk. 1, jf. 35, stk. 1, i lov om planlægning 1. Natur- og Miljøklagenævnet ophæver Herning Kommunes afgørelse af 11. juni 2012 om afslag på lovliggørende landzonetilladelse til at anvende ejendommens bygning nr. 2 til helårsbeboelse på ejendommen matr. nr. 5ai Rødding By, Vildbjerg, beliggende Røddingvej 10, 7480 Vildbjerg, på grund af myndighedspassivitet. Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. 17 i lov om Natur- og Miljøklagenævnet 2. Eventuel retssag til prøvelse af afgørelsen skal være anlagt inden 6 måneder, jf. planlovens 62. Afgørelsen er truffet af formanden på nævnets vegne, jf. 9 i lov om Natur- og Miljøklagenævnet. 1 Lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013 af lov om planlægning 2 Lovbekendtgørelse nr. 736 af 14. juni 2013 om Natur- og Miljøklagenævnet
Klagen til Natur- og Miljøklagenævnet Klager har blandt andet anført, at den tidligere kommunaldirektør i Trehøje Kommune i 1995 gav mundligt tilsagn/ dispensation til benyttelse af ejendommen til udlejning. På baggrund heraf har ejendommen kontinuerligt været benyttet til udlejning fra 1995 til i dag. Alle lejere har været tilmeldt Folkeregisteret på adressen, hvilket i 16 år har stået upåklaget hen fra henholdsvis den tidligere kommune, Trehøje Kommune, og den nuværende, Herning Kommune, trods deres kendskab til de tilmeldte lejere på adressen. Klager mener som følge heraf, at have vundet ret til en tilladelse fra kommunens side. Sagens oplysninger Ejendommen, som er beliggende i landzone i det åbne land, har et areal på 2.096 m 2. På ejendommen ligger et parcelhus med et samlet boligareal på 85 m 2, opført i 1954, en anden bygning til fritidsformål med et samlet boligareal på 70 m 2, opført i 1960 samt et udhus med et areal på 40 m 2, opført i 1990. Forhistorie Ringkøbing Amtskommune meddelte den 26. oktober 1989 tilladelse til at opretholde den ekstra etablerede bolig i udhuset på 70 m 2, så længe ejeren beboede ejendommen. Den 22. juli 1993 blev der meddelt landzonetilladelse til indretning af feriebolig på betingelse af, at boligen alene blev anvendt til udlejning til turister, hvilket blev tinglyst på ejendommen ved deklaration af 6. september 1993. Ringkøbing Amtskommune meddelte den 3. juni 1994 ejer, at forholdet på ejendommen skulle lovliggøres med frist den 1. december 1994. Det var af Trehøje Kommune oplyst, at ejendommen blev lejet ud til helårsbolig. Grundejer meddelte den 12. december 1994 telefonisk Ringkøbing Amtskommune, at det beroede på en misforståelse, at ejendommen havde været udlejet til helårsbeboelse samt at han ville hjælpe lejeren med at finde en ny bolig. Grundejer skulle senest den 15. februar 1995 redegøre for, hvordan forholdet var bragt i overensstemmelse med den meddelte tilladelse. Fremover måtte Røddingvej 10A alene udlejes til feriebolig. Den 14. februar 1995 meddelte Trehøje Kommune, at kommunen fastholdt sin tidligere vedtagelse af 10. maj 1993 om ikke at anbefale den ansøgte lovliggørelse af boligen på Røddingvej 10A til helårsbeboelse. Herning Kommune blev den 15. februar 2010 bekendt med, at der var en person boligtilmeldt på Røddingvej 10A. Kommunen bad ved brev af 6. juli 2011 om at få forholdet redegjort inden for 8 dage. Ved brev af 9. juli 2011 meddelte grundejer, at der var en person registreret på ejendommen samt at der også tidligere havde været andre personer registreret på ejendommen. Ejer oplyste, at der havde været problemer med ejendommens status helt tilbage i 90 erne, men at dette for længst var afklaret samt at huset opfyldte alle normer for helårsbeboelse. 2
Herning Kommune meddelte den 14. marts 2012 et varsel om fraflytningspåbud. Kommunen oplyste, at ejendommen i BBR-registret var registreret som anden bygning til fritidsformål. Der var ikke givet nogen tilladelse til at benytte ferieboligen som helårsbolig. Forholdet kunne lovliggøres ved, at lejer fraflyttede adressen og boligen fremover kun blev udlejet som feriebolig. 2. april 2012 blev der efter ønske fra ejer afholdt et møde på Herning Rådhus, hvor denne anmodede om at få ændret ferieboligens status fra feriebolig til helårsbeboelse. Kommunen oplyste på mødet, at der ikke kunne meddeles tilladelse til at have to enkelte boliger på ejendommen. Ejer meddelte telefonisk den 21. maj 2012, at han selv ønskede at flytte ind i ferieboligen og anvende den som helårsbolig, for lovligt at kunne udleje helårsboligen. Samtidigt søgte ejer om dispensation til at bo i ferieboligen helårligt. Afgørelse Herning Kommune traf den 11. juni 2012 afgørelse om, at ejendommens bygning 2, beliggende Røddingvej 10A, ikke må anvendes til helårsbeboelse. Kommunen har i anledning af klagen oplyst, at kommunen den 15. februar 2010 modtog en boligtilmelding på Røddingvej 10A. Klager har supplerende blandt andet anført, at der har været personer tilmeldt på udlejningsejendommen uden kommunen har reageret herpå. Der har således været personer tilmeldt fra den 1. juni 1995 til den 1. juni 2005, 1. juli 2005 til den 31. januar 2010 og den 1. februar 2011 til den 1. maj 2012. Dette dokumenterer ifølge klager, at der har foreligget en aftale med Trehøjes daværende kommunaldirektør siden april 1995. Den første lejer fik af Trehøje Kommune at vide, at der tidligere havde været problemer med ejendommens status, men at dette nu var bragt i orden. Kommunen blev derfor ikke først opmærksom på forholdet den 15. februar 2010. Kommunen har haft denne viden siden den 1. juni 1995 uden at foretage sig noget i sagen. Kommunen har ifølge klager stiltiende accepteret forholdet og dermed anerkendt den oprindeligt meddelte dispensation og lovligheden heraf. Natur- og Miljøklagenævnets bemærkninger og afgørelse Natur- og Miljøklagenævnet må forstå Herning Kommunes afgørelse som et afslag på lovliggørende landzonetilladelse til ændret anvendelse. Det følger bl.a. af planlovens 35, stk. 1, at opførelse af ny bebyggelse i landzone eller ændret anvendelse heraf, kræver tilladelse fra landzonemyndigheden. Dette gælder statusændring fra fritidshus til helårsbolig. Dette gælder uanset, at der ikke sker ombygning i forbindelse med den ændrede anvendelse. Tilsynsmyndigheden skal foranledige et ulovligt forhold lovliggjort, medmindre forholdet har underordnet betydning, jf. 51, stk. 5. Tilsynspligten indtræder, når kommunen får kendskab til et muligt ulovligt forhold, men 51 indebærer ikke en almindelig forpligtelse til at føre regelmæssigt, løbende tilsyn. Lovliggørelse kan principielt ske enten fysisk, f.eks. ved fjernelse af det ulovligt opførte, eller retligt, f.eks. ved efterfølgende meddelelse af landzonetilladelse. 3
Der er ikke i planloven fastsat frister for, hvornår en kommune i en sag om lovliggørelse skal have truffet afgørelse eller skal have foretaget bestemte sagsbehandlingsskridt. Retten til at kræve lovliggørelse kan imidlertid fortabes efter en vis tid på grund af passivitet. Passivitetstilfældene er karakteriseret ved, at ejeren ved, at myndigheden er bekendt med ulovligheden og med rimelig grund har indrettet sig i tillid til, at den manglende reaktion indebærer en form for godkendelse. Natur- og Miljøklagenævnet må på baggrund af sagens oplysninger lægge til grund, at den senest meddelte landzonetilladelse er den af 22. juli 1993, hvorefter boligen alene må anvendes til udlejning til turister. Dette er tinglyst på ejendommen og det fremgår af LIFA OIS, at bygningen er registreret som en anden bygning til fritidsformål. Ifølge Herning Kommunes oplysninger, blev kommunen først den 15. februar 2010 bekendt med, at der var en person boligtilmeldt på Røddingvej 10A. Kommunen bad ved brev af 6. juli 2011 om at få forholdet redegjort inden for 8 dage. Ved brev af 9. juli 2011 meddelte ejeren, at der var en person registreret på ejendommen samt at der også tidligere havde været andre personer registreret på ejendommen. Ejer oplyste, at der havde været problemer med ejendommens status helt tilbage i 90 erne, men at dette for længst var afklaret. Huset opfyldte alle normer for helårsbeboelse. Kommunen har herefter hverken skriftligt eller mundtligt foretaget sig noget over for ejeren med henblik på lovliggørelse af forholdet, før kommunen den 14. marts 2012 fulgte op på brevet af 6. juli 2011 og varslede et påbud om lovliggørelse. Der har tidligere været tvivl fra klagers side om, hvad ejendommen må benyttes til. Uanset kommunen som udgangspunkt har ret til at foretage en selvstændig prioritering af ressourcerne under hensyn til sagernes karakter og betydning, finder Natur- og Miljøklagenævnet, at kommunen ved først at følge op på sagen mere end 8 måneder efter at have påtalt det ulovlige forhold over for ejeren har udvist en sådan passivitet, at kommunen nu har fortabt retten til at kræve forholdet ændret. Natur- og Miljøklagenævnet ophæver som følge heraf Herning Kommunes afgørelse af 11. juni 2012 om afslag på lovliggørende landzonetilladelse til at anvende ejendommens bygning nr. 2 til helårsbeboelse på ejendommen matr. nr. 5ai Rødding By, Vildbjerg, beliggende Røddingvej 10, 7480 Vildbjerg, på grund af myndighedspassivitet. Lars Busck Fredningskonsulent / Mia Lee Fuldmægtig 4
Afgørelsen er sendt pr. e-mail til: Advokat Henrik Baastrand, jornalnr.: 2012281, hb@hviid-law.com, cc. Aase Jørgensen, aase@hviidlaw.com Herning Kommune, sagsnummer.: 02.34.00-P19-1186-10, kommunen@herning.dk 5