1 København, den 9. oktober 2012 KENDELSE Klager ctr. Hedegaard Madsen A/S Strandvejen 55 9800 Hjørring Nævnet har modtaget klagen fra klager den 12. april 2012 og fra retten den 10. maj 2012. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har krav på betaling som krævet, efter at klager opsagde formidlingsaftalen indgået mellem parterne. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager ønskede at sælge sit fritidshus og indgik derfor den 1. juni 2011 en formidlingsaftale med indklagede. Det fremgår af formidlingsaftalen, at indklagede den 26. maj 2011 havde værdiansat ejendommen til en kontantpris på 5.500.000 kr., som også var udbudsprisen. Indklagedes vederlag var aftalt således:
2 Det fremgår videre af formidlingsaftalen: Aftalen er gældende i 6 måneder fra dato, men kan af begge parter opsiges skriftligt uden varsel. Aftalen kan skriftligt forlænges med 3 måneder af gangen. Udløber eller opsiges aftalen af sælger eller ejendomsmægler, betaler sælger både dokumentationsomkostninger og udlæg til tredjemand. Opsiges aftalen af sælger, betales der vederlag, medmindre opsigelsen kan lægges ejendomsmægleren til last. Vederlaget kan kun under særlige omstændigheder overstige 1/4 af det vederlag mv., sælger skulle have betalt, hvis ejendommen var solgt til den aftalte kontantpris. [ ] 13. Andre vilkår fortsat Solgt eller Gratis: Der er indgået aftale om Solgt eller Gratis. Hvilket betyder at sælger INGEN udgifter har såfremt ejendommen ikke sælges. - undtaget er dog udgiften til tilstandsrapport, som ikke vedrører ejendomsmægleren men betales direkte til bygningssagkyndig og via os kan forlænges uendeligt gratis, samt et opstartsgebyr på kr. 5.000,-.
3 Som sagen foreligger oplyst for nævnet, har klagerne ikke betalt noget opstartsgebyr. Den 11. juli 2011 skrev indklagede til klager, at udbudsprisen burde justeres til 4.500.000 kr. Den 14. juli 2011 skrev klager til indklagede: 4.5 mio ja men så er det en direkte overskudsforretning at have sommerhus. Jeg er indstillet på at sælge for 4.990.000.- dk under forudsætning af, at kontrakten os i mellem ændres til den jeg tidligere er blevet tilbudt fra jer. Jeg kunne foreslå dig, at dine fotografer fik bedre udstyr med vidvinkel så de bliver i stand til at fotografere i små rum. I det konkrete tilfælde er badeværelset på 1. sal ikke fotograferet på en tilfredsstillende måde. Nærfotoet af trappen fra Novasol finder jeg smuk, men den er ikke med. Den 16. juli 2011 skrev indklagede til klager: Jeg vil ikke afvige fra min pris bortset fra at jeg ikke skal ha salær for prisnedsættelsen. Den 17. juli 2011 skrev klager til indklagede: Hvad er din pris for mæglerindsatsen ved hvilken udsalgspris så? Samme dag skrev indklagede til klager: Normalt 3,33 % I dit tilfælde 2,47 % Således at ved en ny pris på 4.990.000,00 vil der være en salærbesparelse på 12.600,- + moms Den 18. juli 2011 skrev indklagede til klager bl.a.: Du har i hele vores forløb kendt min salærtakst og den er uændret!!! Det står naturligvis ved magt. Så kan vi diskutere om det er klogt at reducere prisen nu men jeg mener det er klogt hvis vi mener noget med det og stiler efter et salg. Jeg vil bare minde dig om at da vi sad på [ ] og efter min endelige vurdering satte jeg prisen til 4.750.000 efter en total vedligeholdelse/opdatering af huset.
4 At det så ender med at vi går op i en udbudspris på 5,5 mill er ikke mit ansvar men udelukkende en måde at fjerne en evt. om hvad der er det rigtige efter din opfattelse. Så jeg gav mig men det var nok ikke klogt! set i bagklogskabens klare lys. Samme dag skrev klager til indklagede: Det høje honorar skulle udbetales hvis prisen 5.5 fremkommer. At sælge til 4.5 og så mindske lidt på honoraret har vi ingen aftale om. Sælge det hus til 4.5 kan en simpel sælger gøre. Det er let at forstå: desto lavere pris desto lettere er salgsarbejdet. Du må påregne at du kun får en underskrift af mig, hvis prisen 5.5 opnås.-hvis du ikke mener det kan lade sig gøre ja så er det dit problem. Samme dag skrev indklagede til klager: Tror du så ikke det er klogere at stoppe Hertil svarede klager samme dag bl.a.: For at opnå sublime resultater skal der sublim indasts til. [ ] For så at kigge på din organisation f.s.v. [ejendommen] angår. I kan ikke finde ud af at fotografere. I kan ikke finde ud af at præsentere arkitekttegningen. I stedet kommer hule argumenter at det ikke har nogen værdi. [ ] Huset kan sælges for 5.5, men det kræver en professionel indsats. Hvis du ikke mener i kan gøre kan du bare gøre brug af vor kontrakts muligheder. - Man har en kontrakt for at kunne bruge de oplistede eventualiteter. Hertil svarede indklagede senere samme dag: Du ønskede en professionel vurdering på din ejendom det fik du den var 4.750.000,00 hvis det gik godt. Du ville min ha 5,5 mill Du ville have et salær der var under det sædvanlige det fik du.
5 Du ville ha at vi skulle komme med div. Indboeffekter for at få huset til at se bedre ud! det er ikke professionelt så det får du ikke. Du påstår at dit udlejningsbureau har fotograferet huset 1 time før os med et væsentligt bedre resultat det er ikke korrekt. De havde i øvrigt ting og sager med og huset var gjort klar til fotografering. Det var det ikke den dag mine folk kom. Vi havde ellers en klokkeklar aftale om, at det enten blev mandag eller tirsdag og det blev det. Så huset kunne ha været klar du gik der jo alligevel i disse 2 dage så det var underordnet hvilket af dagene vi kom. Det er ikke vores pligt at få huset fotogent. Når så dertil lægges at mine folk bliver mødt med et: Uhøfligt: Dur i til noget!!! ja så er kimen ikke lagt til et godt samarbejde. Du vil ha huset solgt med et ikke korrekt registreret hus rent BBR mæssigt. Det er der ikke taget hånd om trods min opfordring idet det kun er ejeren der kan gøre det. Derimod vil du ha huset solgt med et tænkt projekt jeg har fra begyndelsen udtrykt at det var uklogt. Der er stort set ingen der går efter et sommerhus på 200 m2 og slet ikke til privat brug. Men projektet skal med i udbudsmaterialet. Jeg har solgt hundrede vis af ejendomme fra 0,5 mill til 45 mill. stykket i en periode på 21 år så lidt erfaring har jeg med faget. Men du er den klogeste. Jeg kan ikke forstå du retter henvendelse til os når du selv vil bestemme alt og ved præcis hvad der skal gøres og hvordan. Når vi så dertil lægger at sagen er så relativt ny som den er - hvad skal der så ikke komme af indvendinger, ændringer, ønsker og kloge ord fremover!!! Jeg vil glæde mig til på dine vegne, at slå op i tingbogen inden længe for at se den kontante salgspris på 5.500.000,00. Den 20. juli 2011 opsagde klager formidlingsaftalen begrundet i, at indklagede havde fået en viljeserklæring fra klager ved at give urigtige informationer. Den 24. august 2011 sendte indklagede sin faktura til klager:
6 Klager gjorde indsigelse mod indklagedes krav. Indklagede fastholdt sit tilgodehavende, og da klager ikke betalte fakturaen, stævnede indklagede klager. Klager sendte herefter sagen til Klagenævnet for Ejendomsformidling. Klager har bl.a. anført: Klagers opsigelse af formidlingsaftalen kan lægges indklagede til last, og derfor har indklagede ikke krav på betaling af vederlag. Klager underskrev formidlingsaftalen, fordi indklagede oplyste, at huset kunne sælges for 5.500.000 kr. Kort tid efter, den 17. juli 2011, foreslog indklagede udbudsprisen sat ned til 4.500.000 kr., selvom der i den korte tid ikke var sket ændringer i markedet. Indklagede har derfor givet forkerte oplysninger om markedsprisen for huset, og klager har skrevet under på formidlingsaftalen på et bevidst forkert grundlag. Det har hele tiden været en forudsætning for klager, at prisen skulle være 5.500.000 kr., hvilket var gjort klart for indklagede. Det er beskæmmende, at indklagede mener, at hans arbejde med sagen skulle være 50.000 kr. værd. Indklagede var langsom til at besvare henvendelser på e-mail, og mange fotos af ejendommen havde indklagede lånt af klager eller udlejningsfirmaet Novasol. Efter nævnets henvendelse har klagerne ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet, om indklagede har krav på vederlag for opsigelse, når der er indgået særskilt aftale om Solgt eller Gratis. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider, at den førtidige opsigelse af formidlingsaftalen var berettiget, og fastholder at have krav på vederlag som krævet. Indklagede har tydeligt over for klager tilkendegivet, at ejendommen efter indklagedes opfattelse ikke kunne sælges for 5,5 mio. kr., men indklagede valgte at acceptere klagers ønske om udbudspris. Udbudsprisen på 5,5 mio. kr. var ikke en forudsætning for klagers indgåelse af formidlingsaftale.
7 Indklagede og klager havde indgået en formidlingsaftale, og indklagede har udført et sædvanligt salgsarbejde for klager. Indklagede har derfor, når klager opsiger aftalen i formidlingsperioden, i henhold til formidlingsaftalen krav på arbejdsvederlag svarende til ¼ af det vederlag m.v., som klager skulle have betalt ved et salg til den aftalte pris. Indklagede har gennem hele forløbet gjort det tydeligt for klager, at solgt eller gratis ikke var gældende, hvis aftalen blev opsagt i formidlingsperioden. Kravet vedrørende dokumentationsomkostninger udgør rettelig 277 kr. Nævnet udtaler: Det fremgår af formidlingsaftalen, at indklagede havde værdiansat ejendommen til 5,5 mio. kr. til forventet salg i formidlingsperioden, og det fremgår af indklagedes oplysninger, at klager lagde afgørende vægt på denne udbudspris. Da indklagede mindre end 1½ måned efter formidlingsaftalens indgåelse fremkom med oplysninger om, at denne pris var væsentligt for høj, og foreslog ejendommen sat ned med en million kr., til maksimum 4.500.000 kr., finder nævnet, at klagers opsigelse af formidlingsaftalen har været berettiget og kan bebrejdes indklagede. Indklagede har derfor ikke krav på arbejdsvederlag og dokumentationsomkostninger. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor videre, at der desuden i formidlingsaftalens punkt 13 er indgået en særlig aftale om solgt eller gratis. Da ejendommen ikke er solgt i aftaleperioden, har indklagede også af denne grund ikke krav på arbejdsvederlag og dokumentationsomkostninger. Konklusion: Klagen tages til følge. Efter sagens udfald skal indklagede betale klagegebyret på 700 kr. til klager. Da indklagede ikke løbende bidrager til nævnets drift via medlemskab af Dansk Ejendomsmæglerforening, skal indklagede endvidere betale 10.000 + moms kr. til nævnet for behandling af nærværende klagesag, jf. 27 i Vedtægter for Klagenævnet for Ejendomsformidling, lov om forbrugerklager 17, stk. 3, og bekendtgørelse om omkostninger ved godkendte, private klage- eller ankenævn 3.
8 Betalingen skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand