1 København, den 9. oktober 2012 KENDELSE Klagerne ctr. Statsaut. ejendomsmægler MDE Palle Jensen Næsbyvej 79 5270 Odense N Nævnet har modtaget klagen den 9. november 2011. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede er erstatningsansvarlig over for klagerne som følge af, at indklagede ikke undersøgte nærmere, om et af værelserne i huset var godkendt til beboelse. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne var interesserede i at købe. Den 26. maj 2006 underskrev klagerne købsaftale om køb af ejendommen for en kontantpris på 1.365.000 kr. Af den salgsopstilling, der hører til købsaftalen fremgår bl.a.: Villaen indeholder i stueplan: Entre med nedgang til kælder mindre ældre badeværelse, soveværelse med plankegulv og skabsvæg, 2 sammenhængende stuer med plankegulv samt udgang til udestue hvorfra der er udgang til haven, børneværelse samt ældre køkken hvor der er god
2 mulighed for at åbne op til den ene stue således man kan få et stort køkken/alrum. Af salgsopstillingen fremgik følgende plantegning: Det fremgår videre af salgsopstillingen, at boligarealet er 100 m 2, kælderarealet 50 m 2, og at der er 1 stue og 2 værelser. Det fremgår af sagen, at klagerne i forbindelse med handlen fik udleveret kopi af BBRejermeddelelse. Af denne BBR-ejermeddelelse dateret den 18. maj 2006 fremgår bl.a.:
3 Det fremgår videre af BBR-ejermeddelelsen, at der er en garage på 20 m 2. Det fremgår af købsaftalen, at klagerne havde fået udleveret tilstandsrapport udarbejdet den 28. marts 2006, og at klagerne i forbindelse med deres køb tegnede en udvidet ejerskifteforsikring. Af sælgeroplysninger i Nybolig Kvalitetsmærke, som blev udarbejdet sammen med tilstandsrapporten, har sælger af ejendommen svaret benægtende på spørgsmålet om, der er inddraget beboelsesrum uden myndighedernes godkendelse. Klagerne har oplyst til nævnet, at de i 2008, i forbindelse med en vandskade i værelset bag garagen, opdagede, at dette værelse ikke var godkendt til beboelse. Klagerne har videre oplyst, at de anmeldte sagen til ejerskifteforsikringen, som afviste at dække diverse anmeldte skader, og oplyst, at klagerne har ansøgt kommunen om at få godkendt værelset til beboelse. Den 18. juni 2008 fik klagerne udarbejdet en rapport vedrørende fugtskaderne i værelset. Det fremgår heraf:
4 Den 7. oktober 2008 skrev kommunen til klagerne: Vi har den 28. august 2008 modtaget din ansøgning, hvor du gør rede for ønsket om at etablere bolig bag eksisterende garage. Der kan ikke gives tilladelse til bolig i skel. Det skyldes, at den påtænkte benyttelse er i strid med Bygningsreglement 2008, kap. 2.7.3 punkt 2. Hvori det er bestemt at beboelse skal placeres mindst 2,50 meter fra naboskel. Der vil ikke kunne gives dispensation til det ansøgte, da der efter bygningsmyndighedernes skøn er tale om væsentlige afvigelser fra gældende regler. Således har vi vurderet at bygningens placering og eksisterende bebyggelse på grunden vil give et præg af rækkehusbebyggelse. Det fremgår af sagen, at klagerne klagede til Ankenævnet for Forsikring over ejerskifteforsikringsselskabets afvisning af at dække skaden. Den 15. februar 2010 afsagde Ankenævnet for Forsikring kendelse i sagen. Det fremgår af kendelsen bl.a: Nævnet udtaler:
5 Vedrørende taget Efter sin gennemgang af sagen finder nævnet, at oplysningerne vedrørende taget ikke er klart forkert beskrevet i tilstandsrapporten. Nævnet bemærker i den forbindelse, at forholdet har fået karakteren K1, og at den byggesagkyndige i en note hertil har anbefalet at montere tagpap for at undgå yderligere nedbrydning af beton/puds. Klagerne har således på baggrund af rapporten haft mulighed for at tage forholdets reelle karakter, omfang og betydning i betragtning. Nævnet kan derfor ikke kritisere, at selskabet har afvist at yde forsikringsdækning for dette forhold. Vedrørende værelset Uanset at klagerne via salgsmaterialet måtte være bibragt en berettiget forventning om, at værelset var godkendt til beboelse, finder nævnet såfremt det senere måtte vise sig ikke at være tilfældet at forholdet ikke kan karakteriseres som en skade i forsikringsbetingelsernes forstand, idet værelset som anført af selskabet må antages at være lovligt opført. Vedrørende boligareal En forkert opmåling/beregning af boligareal kan ikke karakteriseres som en fysisk skade ved bygningen, men derimod som en retlig mangel, som ikke er dækket af huseftersynet. Nævnet kan derfor ikke kritisere, at selskabet har afvist dækning for dette forhold. Som følge af det anførte Klagen kan ikke tages til følge. Bestemmes: Den 11. november 2010 skrev klagernes advokat til indklagede: Hermed skal jeg bekræfte, at jeg er blevet kontaktet af [klagerne] i anledning af deres køb af [ejendommens adresse], af [sælger], hvilken handel blev formidlet via dig. Efter overtagelsen har mine klienter som bekendt konstateret, at det rum, som er beliggende for enden af garagen, og som har adgang til det øvrige via spisestuen, ikke er godkendt til beboelse, da det er en del af garagen, som blot er blevet inddraget til beboelse. Det omhandlede rum er i salgsopstillingen beskrevet som værelse - Det omhandlede rum er beliggende mindre end 2,50 meter fra skellet til naboejendommen, hvorfor [kommunen] har afvist at lovliggøre anvendelse som bolig.
6 For mine klienter var det ved købet afgørende, at der var det omhandlede værelse, og at det lovligt kunne anvendes som bolig, og det havde på intet tidspunkt nogen mistanke om, at det faktisk ikke var godkendt til beboelse. Det er umiddelbart min opfattelse, at man som ejendomsmægler er forpligtet til at undersøge, om de omhandlede arealer faktisk er godkendt til den påtænkte anvendelse, herunder at gennemse byggesagsmappe i fornødent omfang og i hvert fald, hvis der er forhold, som kunne give anledning til nærmere undersøgelse. I denne sag er der efter min opfattelse mindst tre forhold, som kunne give anledning til en nærmere undersøgelse : At rummet er beliggende mindre end 2,50 meter fra naboskel At rummet ligger i forlængelse af garagen, så man umiddelbart kunne få en mistanke om at der reelt var tale om en del af en garage, som var ændret til beboelse. At loftshøjde i rummet ikke synes at overholde gældende krav til beboelse. I salgsopstilling med videre er arealerne angivet til boligareal 100 m2, kælder 50 m2 og garage 20 m2. I virkeligheden, hvilket også er angivet i de tegninger, der beror i byggesagsmappen på kommunen, er boligarealet alene 70,6 m2. Hvis byggesagsmappen havde været kontrolleret/efterset, ville det uden videre være blevet konstateret, at værelset i enden af garagen ikke var godkendt til beboelse, ligesom det var kommet for dagens lys, at det reelle boligareal var mindre end arealet ifølge BBR. Det er mine klienters opfattelse, at det for en professionel burde kunne er kendes, at angivelserne i BBR var forkerte, og dermed give anledning til en nærmere undersøgelse. Det er samtidig mine klienters helt sikre overbevisning, at det forkerte areal har medført, at de har betalt for meget for huset og ikke vil have mulighed for at sælge huset uden at lide tab tabet skønnes at ville andrage ca. kr. 300.000,00 på anskaffelsestidspunktet. Jeg hører gerne, om Nybolig kan anerkende at være ansvarlig overfor mine klienter for deres tab. Mine klienter er i forhandling med [kommunen] om lovliggørelse af værelset i garagen, og det undersøges om kommunen vil lovliggøre, hvis naboen accepterer, at der tinglyses en deklaration om byggeretligt skel.
7 Under alle omstændigheder vil der blive udgift til opfyldelse af bygningskravene i bygningsreglementet til boligarealer Den 10. maj 2011 sendte indklagedes ansvarsforsikringsselskab en e-mail til klagerne. Det fremgår af e-mailen bl.a.: Købet fandt sted i 2006. Det er derfor min opfattelse, at et evt erstatningskrav mod vores forsikringstager under alle omstændigheder er forældet. Selvom der måtte blive anset ikke at foreligge forældelse, er det min opfattelse, at der ikke er grundlag for at rejse erstatningskrav over for vores forsikringstager. Det angivne boligareal var i overensstemmelse med BBR ejermeddelelsens udvisende. Jeg må endvidere afvise, at der skulle foreligge særlige forhold, der skulle gøre, at vores forsikringstager skulle undersøge byggesagsmappen. Tværtimod fremstod værelse som en naturlig del af beboelsesarealet på ejendommen. Jeg skal her henvise til: At man gik fra stuen ind i værelset på samme gulvniveau At værelset ligesom stuen var tæppebelagt At der var normal loftshøjde At værelset var opvarmet At værelset havde store termoruder ud mod haven Jeg må på den baggrund afvise det rejste erstatningskrav. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede har handlet i strid med god ejendomsmæglerskik og er erstatningsansvarlig over for klagerne. Klagerne havde en berettiget forventning om, at værelset bag garagen lovligt kunne bruges til beboelse. I salgsopstillingen, som indklagede havde udarbejdet, var værelset benævnt børneværelse. I 2008 opdagede klagerne i forbindelse med, at de havde en vandskade i det pågældende værelse, at værelset ikke var godkendt til beboelse, men er en del af garagen. Værelset kan ifølge kommunen ikke godkendes, fordi det ligger mindre end 2,5 meter fra naboskel. Indklagede kunne selv have konstateret dette ved at måle det flethegn, der gik fra garage til skel. Flere ting, udover beliggenheden for tæt på skel, taler for, at indklagede burde have
8 undersøgt forholdet nærmere. Værelset ligger som en forlængelse af garagen, der er niveauforskel i forhold til resten af boligen, loftshøjden er mindre end i den øvrige bolig, og der var ikke termoruder i værelset, som der var i den øvrige beboelse. Hvis indklagede havde undersøgt byggesagsmappen ville indklagede have opdaget forholdet. Indklagede har gjort gældende, at klagernes krav er forældet. Som allerede nævnt, opdagede klagerne, at værelset ikke var godkendt til beboelse den 18. juni 2008 og rettede efterfølgende henvendelse til indklagede herom. Indklagede henviste klagerne til ejerskifteforsikringsselskabet, som ligeledes afviste klagernes krav. Sagen blev herefter behandlet i Ankenævnet for Forsikring, som afsagde kendelse i februar 2010. Først herefter blev klagerne bekendt med, at deres krav skulle rettes mod de indklagede, og forældelsesfristen kan derfor først regnes fra den 11. november 2010. Desuden har parterne indgået aftale om at suspendere forældelsesfristen fra den 14. juni 2011. Klagen er derfor ikke forældet. Indklagede har bl.a. anført: Det er indklagedes opfattelse, at sagen må være forældet, og at forældelse er indtrådt før indgåelsen af suspensionsaftalen. Klagerne burde på et tidligere tidspunkt end 18. juni 2008 være blevet opmærksom på, at tilbygningen ikke var godkendt til beboelse. Under alle omstændigheder må sagen afgøres ud fra en samlet visuel vurdering, som vil kræve syn og skøn, og dermed ikke er egnet til behandling i Klagenævnet for Ejendomsformidling. Indklagede bestrider at have handlet i strid med god ejendomsmæglerskik og bestrider at være erstatningsansvarlig over for klagerne. Klagerne var repræsenteret ved egen advokat i forbindelse med købet, og advokaten godkendte handlen på vegne klagerne. Indklagede har lagt BBR-ejermeddelelsens oplysninger om, at der var 100 m 2 bolig og 50 m 2 kælder til grund. Der fremgår heller ikke noget i tilstandsrapporten om, at værelset ikke er bolig. Indklagede har ikke haft anledning til at undersøge forholdet nærmere. Værelset fremstod som en integreret del af beboelsen med indgang fra stuen. Selvom der er et mindre trin ned til værelset, fremstod det ikke påfaldende. Der er flere trapper i huset, som kan medvirke til at sløre billedet af niveauforskelle. Der var så højt til loftet i værelset, at det ikke gav indklagede anledning til overveje, om loftshøjden var under det lovlige. Heller ikke vinduerne, som havde ca. samme højde som i resten af huset, gav indklagede anledning til nærmere undersøgelse.
9 Indklagede har ikke fornemmet, at der ikke var 2,50 meter til skel. Da klagerne købte ejendommen, var der en del buske osv., så det ikke var tydeligt, at der manglede en halv meter. Nævnet udtaler: Nævnet finder, at klagerne hverken var eller burde være bekendt med den manglende godkendelse af værelset til beboelse før den 18. juni 2008, hvor rapporten med angivelse af loftshøjde m.v. fremkom. Da parterne pr. den 14. juni 2011 har indgået aftale om suspension er kravet derfor ikke forældet. Det fremgår af BBR-ejermeddelelse dateret den 18. maj 2006, at der på ejendommen findes 3 værelser, som alle anvendes til beboelse. Indklagede har i sin salgsopstilling gengivet en plantegning, hvoraf det fremgår, at der er 4 værelser, samt beskrevet i salgsopstillingen, at ejendommen indeholdt soveværelse, 2 stuer og børneværelse. Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede på baggrund af denne uoverensstemmelse ikke undersøgte forholdet nærmere, herunder undersøgte byggesagen hos kommunen. Hertil kommer, at det ene værelse alene havde en loftshøjde på 214 cm, samt at udestuen heller ikke fremgik af BBR-ejermeddelelsen, hvilke forhold indklagede tillige burde have undersøgt. Nævnet finder herefter, at indklagede har handlet erstatningspådragende over for klagerne. Spørgsmålet, om indklagede har vurderet salgsprisen på ejendommen for højt i forhold til, at det ene værelse ikke kunne anvendes til beboelse, skønnes imidlertid uegnet til nævnsbehandling, idet afgørelsen af dette spørgsmål vil kræve en bevisførelse, herunder sædvanligvis afholdelse af syn og skøn, der ligger uden for rammerne af en nævnsbehandling. Nævnet kan derfor ikke tage stilling til, om indklagede skal betale erstatning til klagerne. Konklusion: Nævnet udtaler kritik af indklagedes arbejde men må afvise at tage stilling til, om klagerne har krav på erstatning. Som følge af kritikken skal indklagede betale klagegebyret på 700 kr. til klagerne inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2.
10 P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand