1 København, den 19. december 2011 KENDELSE Klager ctr. Realmæglerne Kurt Strøm ApS Søndergade 8D 9300 Sæby Nævnet har modtaget klagen den 23. maj 2011. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt klager har opnået det provenu, han er blevet stillet i udsigt af indklagede. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager ønskede at sælge sin ejendom og har oplyst, at han i marts-april 2009 indgik aftale med indklagede om at sætte ejendommen til salg for en kontantpris på 1.600.000 kr., uden at der mellem parterne blev lavet en skriftlig formidlingsaftale herom. Det fremgår af sagen, at der i efteråret 2010 var en interesseret køber til ejendommen, som på det tidspunkt var udbudt til 1.400.000 kr. Den 24. november 2010 underskrev klager en formidlingsaftale om salg af ejendommen. Udbudsprisen var 1.200.000 kr., og klagers udgifter i forbindelse med handlen så ifølge salgsprovenuberegning udarbejdet den 24. november 2010 således ud:
2 Klager har oplyst, at det håndskrevne er en rabat, som er tilføjet af indklagede, og indklagede har ikke imødegået denne oplysning. Den 14. december 2010 underskrev klager købsaftale om salg af ejendommen for en kontantpris på 1.200.000 kr. Samme dag udarbejdede indklagede to nye salgsprovenuberegninger. Det fremgår af den ene: Diverse omkostninger er specificeret således:
3 Den anden salgsprovenuberegning dateret samme dag var enslydende, bortset fra at der var medregnet et beløb på 4.800 kr. til tilstandsrapport, således at de samlede udgifter til diverse omkostninger var 17.500 kr. i stedet for 12.700 kr. Provenuet var som følge heraf beregnet til 1.116.100 kr. Den 15. december 2010 skrev klager til indklagede: Vi har været ved at kigge lidt på det salgsbudget du fremsendte tidligere i dag. Vi kan ikke se at udgiften til tilstandsrapporten fremgår nogle steder? Den skal vi vel ikke betale ud af provenuet? Vi har begge forstået på Kurt, at han havde fundet et tilbud på en ejerskifteforsikring der var billigere end først budgetteret i det første salgsbudget. Skal det ikke komme til vores fordel i provenuet? Samme dag skrev indklagede til klager blandt andet: Med hensyn til tilstandsrapporten, så fremgår denne normalt af provenuet, men vi kunne forstå på [klager], at denne var betalt. Jeg vender lige tilbage mht. differencen mellem forsikringstilbuddene. Samme dag skrev klager til indklagede: Nej vi har ikke betalt tilstandsrapporten! Og heller ikke modtaget en regning på den! Den er jo bestilt gennem jer..og derfor gik vi ud fra at den også var medregnet i omkostningerne til jer??! Det fremgår af sagen, at indklagede skulle tage kontakt til klager om provenuberegningen. Den 20. december 2010 skrev klagerne i en e-mail til indklagede blandt andet: Vi har endnu ikke hørt fra Kurt ang. vores spørgsmål til betaling af tilstandsrapport og ejerskifteforsikring?
4 Vi har i weekenden modtaget opkrævningen vedr. tilstandsrapporten skal den fremsendes til jer? Den 7. januar 2011 skrev klager til indklagede og rykkede for svar på spørgsmålene til salgsprovenuberegningen. Samme dag skrev indklagede til klager blandt andet: Jeg har udarbejdet et tilrettet provenu, hvor udgiften til tilstandsrapporten og energimærket fremgår vi har dog anslået beløbene, men de faktiske beløb plejer at ligge lavere. Derudover kan jeg se, at udgiften til ejerskifteforsikringen er indsat med det nye beløb, nemlig 2.700,00, så denne skulle også være på plads. Du er naturligvis meget velkommen til at kontakte os, hvis der skulle være spørgsmål eller noget I er i tvivl om. Jeg forventer at udarbejde en faktura til jer i slutningen af næste uge, således vi kan få det hele afsluttet. Den 17. januar 2011 skrev klager til indklagede og oplyste, at køber ikke havde tegnet ejerskifteforsikring, og at klager derfor ikke forventede at blive opkrævet for ½ forsikringspræmie. Klager oplyste videre, at køber ikke ville kræve energimærke, hvorfor klager heller ikke forventede at blive opkrævet beløb hertil. Samme dag skrev indklagede til klager blandt andet: Jeg har orienteret købers advokat herom, og I bliver derfor ikke faktureret for hverken ½ ejerskiftepræmie eller energimærket. Senere den 17. januar 2011 skrev indklagede til klager og oplyste, at købers advokat havde meddelt, at køber ikke havde sagt, at køber ikke ønskede energimærke, og at køber efter advokatens råd ville kræve energimærke udleveret. Indklagede kunne derfor alligevel ikke erklære, at klager ikke ville få udgift til energimærke. Den 17. januar 2011 sendte indklagede sin faktura til klager:
5 Den 18. januar 2011 skrev klager til indklagede: Der er altså noget der ikke stemmer med den afregning fra jer. Du har tidligere på foranledning af Kurt fremsendt det her salgsbudget til os, hvoraf det fremgår at Kurt vil give os en rabat på kr. 19.141,- [ ] Ifølge afregningen er der ydet en rabat på kr. 13.350,- [ ] Hvordan hænger det sammen? Den 2. februar 2011 rykkede klager for svar på sin e-mail af 18. januar 2011. Klager skrev blandt andet: Kurt og jeg havde et møde på Kurts kontor i slutningen af november 2010 i forbindelse med at køber, [ ], havde afgivet sit sidste bud på [ejendommen] på kr. 1.200.000,- Det var aftalt, at jeg på mødet skulle have fremlagt mit provenu ved et salg til kr. 1.200.000,- endvidere var det aftalt at Kurt og jeg skulle drøfte den pris Kurt skulle have
6 for salget, med henblik på at han skulle skære noget af sit salær, nu hvor prisen var sat ned så mange gange på huset. Kurt fremlægger et salgsbudget for mig (se vedhæftede fil med salgsbudget fra d. 24. november 2010) og det aftales at Kurt efterfølgende skulle sende et salgsbudget, hvor rabatten i salæret nøjagtigt fremgik. Efterfølgende modtager vi på mail en ny forside til salgsbudgettet, hvor Kurt har påført med kuglepen at rabatten udgør kr. 19.141,- Denne forside er dateret 22. november 2010 af uforklarlige årsager? Jeg tilkendegiver overfor Kurt flere gange på mødet, at de mange papirer er uoverskuelige, specielt også fordi vi sidder og laver nogle mundtlige forhandlinger. Så flere gange beder jeg ham pointerer, hvad der aftales, så vi ikke misforstår hinanden. Mundtligt og såvel med kuglepen bekræfter Kurt, at mit provenu ved salget som minimum bliver de kr. 1.121.391,- hvilket også fremgår af salgsbudgettet fra d. 24.11.2010. - og at der er taget højde for de dokumenter køber kan kræve, såsom energimærke. Endvidere ønsker jeg også, at stå bedst muligt som sælger i handlen, så vi aftaler at tilstandsrapport og ejerskifteforsikring skal tilbydes. Kurt tilkendegiver i den forbindelse at min provenu minimum vil være 1.121.391,- og at der i salgsbudgettet er taget højde for: Tilstandsrapport kr. 5.200,- Energimærke kr. 4.500,- 50% ejerskifteforsikring kr. 4.500,- Disse tal fremgår også af salgsbudgettet fra vores møde d. 24. november 2010, som du kan se af det vedhæftede. Derudover nævner Kurt at han vil forsøge at fratale [køber] at forlange et energimærke og at det vil forøge mit provenu med kr. 4.500,- til i alt kr. 1.125.891,- På baggrund af de priser og tal vi aftalte på mødet, underskrev jeg formidlingsaftalen på mødet. Og vi aftalte at der skulle udarbejdes en købsaftale. 14. december 2010 underskrev jeg købsaftalen og senere på dagen modtager vi på mail et nyt salgsbudget. (se vedhæftede) Af det salgsbudget fremgår det at de budgetterede udgifter er ændret således: -Tilstandsrapport på kr. 5.200,- er slettet fra salgsbudgettet, hvilket [klagers samlever]gør jer opmærksom på via mail. Herefter modtager vi et nyt salgsbudget (er også vedhæftet), hvor der sættes kr. 4.800,- af til en tilstandsrapport (400,- lavere end budgetteret d. 24.11.10) Mit provenu i den sidste udgave af salgsbudgettet var dermed faldet til 1.116.100??. -Energimærke er steget kr. 300,- fra 4.500 (24.11.10) til 4.800 (14.12.10)
7 -Ejerskifteforsikring er faldet kr. 1.800 fra 4.500 (24.11.10) til kr. 2.700 (14.12.10) (Tallet stemmer overens med det faktiske tilbud fra forsikringsselskabet men det er ikke reelt at besparelsen ikke forøger mit provenu yderligere med de kr. 1.800,- i budgettet) Sagen er nu den, at [køber] helt har fravalgt at tage i mod ejerskifteforsikringen. Tager vi udgangspunkt i det salgsbudget jeg har gennemgået med Kurt så er det kr. 4.500 der reelt skulle forøge mit worst case -provenu på kr. 1.121.391 (24.11.10) og dermed give mig et provenu på kr. 1.125.891,- Ydermere modtager vi en opgørelse fra jer d. 17.01.2011 (se vedhæftede faktura) Nu fremgår det, at rabatten der er ydet til os er sat ned til kr. 13.350,- fra de 19.141,- der først blev aftalt. Som jeg ser sagen, så er jeg blevet lovet en rabat på 19.141,- i mæglers salær. Jeg er blevet lovet et provenu på minimum kr. 1.121.391 og at der i salgsbudgettet er taget højde for følgende udgifter: Tilstandsrapport kr. 5.200,- Energimærke kr. 4.500,- ½ Ejerskifteforsikring kr. 4.500,- Jeg forventer selvfølgelig, at hvis jeg eller køber fravælger én eller flere af ovenstående rapporter/dokumenter vil det forøge mit provenu. Vi har fået udarbejdet tilstandsrapport og skal have udarbejdet et energimærke, men derimod er ejerskifteforsikringen fravalgt fra købers side, hvilket gør at jeg kan lægge kr. 4.500 til mit provenu på kr. 1.121.391 så det i alt bliver kr. 1.125.891,- Set i forhold til jeres opgørelse ser regnestykket pludselig sådan ud: Kontantpris kr. 1.200.000,- -Omk. til mægler jf. modtaget opgørelse kr. 65.000 -½ Afgift skøde kr. 5.200 (Faktiske udgift) -Tilstandsrapport kr. 5.000 (Faktiske udgift) -Energimærke kr. 5.000 (Mundtligt oplyst pris af firmaet der skal udarbejde energimærke) Provenu kr. 1.119.800???? Altså en difference på kr. 6.091,- Det er komplet utroværdigt og minder mest om bondefangeri! Kan vi ikke sammen finde en løsning på problemet, må vi have hjælp fra en anden part til at træffe en afgørelse. Jeg forventer derfor et svar fra jer hurtigst muligt! Den 15. februar 2011 rykkede klager indklagede for en tilbagemelding.
8 Samme dag skrev indklagede til klager: Med hensyn til provenu i sagen bliver dette ikke anderledes. Jeg kan forstå der dengang var en tvist med hensyn til energimærke rapporten, men dette blev først besluttet efter provenuet var gjort op, og rabatten var betinget heraf. Hvorfor dette ikke bliver anderledes. Klager meddelte den 16. februar 2011 indklagede, at han ikke var enig i, at provenuet ikke skulle være anderledes, og at han ville gå videre med sagen. Klager har bl.a. anført: I foråret 2009 satte klager sin ejendom til salg gennem indklagede, uden at der blev indgået nogen formidlingsaftale. Udbudsprisen blev aftalt til 1.600.000 kr. I efteråret 2010 var der en interesseret køber til ejendommen. Klager har ikke fået det provenu ved handlen, som indklagede har stillet ham i udsigt, og indklagede skal derfor betale det manglende beløb til klager. Klager har i øvrigt svært ved at se, at han skulle have fået et større provenu end forventet, da udbudsprisen oprindeligt var 1.600.000 kr., og ejendommens salgspris var 1.200.000 kr. Ejendommen har ikke været til salg i 4 5 år, som af indklagede oplyst. Huset stod færdigt i 2007 og efter ca. 1½ år satte klager ejendommen til salg privat. I 2009 blev huset således sat til salg gennem indklagede, og der har ikke været aftaler med andre mæglere. Køber kom med flere købstilbud på ejendommen, og hver gang rådførte klager sig med indklagede, som sagde, at klager skulle have is i maven og lade køber vente, da indklagede var helt sikker på, at køber ville have huset. I december 2010 blev klager imidlertid kontaktet direkte af køber, fordi køber ikke fra indklagede kunne få et klart svar på, om hendes købstilbud på 1.200.000 kr. var accepteret af klager. Klager holdt et møde med indklagede, og det blev aftalt, at indklagede skulle give et afslag i det aftalte vederlag, hvis klager skulle acceptere købstilbuddet på 1.200.000 kr. Klager blev stillet i udsigt, at provenuet ved et salg til 1.200.000 kr. mindst ville blive 1.121.391 kr., og at der var taget højde for udgift til tilstandsrapport 5.200 kr., energimærke 4.500 kr. og ½ ejerskifteforsikring 4.500 kr. Hvis køber fravalgte nogle af disse poster, ville klagers provenu blive højere. Salgsbudgettet dateret den 14. december 2010 kom først til klagers kendskab den 7. januar 2011, da klager fik det i en e-mail. Det er altså udarbejdet lang tid efter, at formidlingsaftale og købsaftale er underskrevet, og ser anderledes ud end det, som blev gennemgået ved købsaftalens underskrift.
9 Køber fravalgte ejerskifteforsikring, og klagers provenu skulle derfor være 4.500 kr. højere, da det var beløbet, som der var budgetteret med. Indklagede havde lovet klager en salærrabat på 19.141, men klager har alene fået 13.350 kr. i rabat. Der mangler således 5.791 kr. i rabat. Indklagede har bl.a. anført: Nævnet bør afvise sagen, idet klager på ingen måde har mistet penge, men derimod fået et større provenu end oprindeligt forventet. Klager har selv tegnet og opført ejendommen og forsøgt at sælge den i 4 5 år. Efter ca. 2½ års salgsarbejde lykkedes det indklagede at finde en køber. Årsagen, til at det tog så lang tid at sælge ejendommen, skal findes i ejendommens mærkelige og uhensigtsmæssige indretning med alt for små værelser. Køber afgav først et købstilbud, som klager afslog. Klager kom med flere modbud, som ikke blev accepteret af køber. Til sidst var køber ved at miste tålmodigheden og gav et endeligt bud på 1.200.000 kr. For at få lukket handlen foreslog indklagede, at klager fik en rabat på mægleromkostningerne, så de blev på 65.000 kr. Der var en del snak frem og tilbage om energimærket, idet køber fra starten meddelte, at hun ikke ønskede et energimærke. Udgiften hertil blev så taget ud. Da købers advokat imidlertid var af en anden opfattelse, endte det med, at energimærke blev udarbejdet. Energimærket blev lidt dyrere end forventet, fordi det blev udarbejdet senere end tilstandsrapporten, og den byggesagkyndige måtte derfor på et ekstra besøg på ejendommen. Køber tegnede ikke ejerskifteforsikring, og sælger har således ikke haft udgiften på 2.700 kr., som er med i budgetttet. Nævnet udtaler: Klager har oplyst, at det er indklagede, der har skrevet en rabat på 19.141 kr. ind på forsiden af de to salgsprovenuberegninger, som indklagede har udarbejdet henholdsvis den 22. november og 24. november. Indklagede har ikke imødegået denne oplysning, men har til nævnet oplyst, at klager og indklagede aftalte, at indklagedes vederlag blev sat ned til 65.000 kr. Nævnet bemærker, at det påhviler indklagede at få alle væsentlige aftaler nedfældet på skrift, og indklagede må bære risikoen for, at der ikke blev indgået en klar og utvetydig aftale om rabatten. Som følge af de håndskrevne tilføjelser på salgsprovenuberegningerne og klagers
10 forklaring herom, finder nævnet det herefter godtgjort, at indklagede i forbindelse med formidlingsaftalens indgåelse stillede klager en rabat på 19.141 kr. i udsigt. Da indklagede i faktura af 17. januar 2011 har givet klager en rabat på 13.350 kr. finder nævnet, at indklagede skal betale 5.791 kr. til klager. Det fremgår af 6, stk. 1, i lov om fremme af energibesparelser i bygninger, at energimærkning skal foreligge i forbindelse med salg, og at det påhviler sælger at sørge for, at køber, inden aftale om salg indgås, har fået udleveret energimærkningen. Nævnet finder det herefter kritisabelt, at indklagede som klagers rådgiver ikke har sørget for, at denne bestemmelse blev overholdt og udleveret et energimærke til køber forinden købsaftalens underskrivelse. Nævnet finder, at indklagede som følge af det kritisable mæglerarbejde skal tåle en salærreduktion kr. 6.000 kr. Konklusion: Indklagede skal herefter betale 11.791 kr. til klager. Beløbet skal forrentes med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % fra 27. juli 2011, til betaling finder sted. Efter sagens udfald skal indklagede endvidere betale klagegebyret på 250 kr. til klager. Betalingerne skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand