1 København, den 1. juni 2010 KENDELSE Klager ctr. EDC Bent Nielsen A/S v/advokat Morten Kaas-Vinther Hillerød Port Sdr. Jernbanevej 18 D 3400 Hillerød Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har krav på betaling af vederlag, annoncering samt dokumentationsudgifter i forbindelse med klagernes opsigelse af formidlingsaftalen. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: I forbindelse med klagernes omlægning af lån fik klagerne kontakt med en privatrådgiver fra indklagedes kontor. Privatrådgiveren foreslog klagerne, at indklagede skulle udarbejde et salgstjek og et salgsbudget til klagerne. Den 2. december 2008 blev der indhentet en tingbogsattest på ejendommen. Indklagede medbragte den 5. januar 2009 et salgsbudget og et salgstjek til et møde med klagerne. Af salgstjekket fremgik bl.a.:
2 Vi anbefaler boligen udbudt til en kontantpris på: kr. 3.895.000 Overskuddet ved salg af boligen på basis af udbudsprisen er beregnet til: kr. 2.223.546 Boligens salgsbarhed vurderes således: salg kan forventes indenfor en periode på 1-3 mdr. Samme dag indgik klagerne og indklagede en formidlingsaftale om salg af ejendommen for en periode på 6 måneder. Det fremgik heraf:
3 Klagerne fik udleveret salgsbudget af 5. januar 2009. Det fremgik heraf bl.a., at en tilvalgt ydelse i forbindelse med indklagedes vederlag var Rekv. servitutter scaning og behandling, hvilken ydelse udgjorde kr. 781,00 inkl. moms. Det fremgik videre: Klagerne underskrev samtidig med formidlingsaftalens indgåelse dokumentet benævnt ordrebekræftelse. Det fremgik heraf:
4 Den 9. januar 2009 rekvirerede indklagede kopi af en servitut og indhentede ejendomsoplysningsskema hos kommunen. Samme dag skrev indklagede til klagerne og bad om fremsendelse af diverse dokumenter til brug for det videre sagsforløb. Den 12. januar 2009 meddelte klagerne indklagede, at huset stod salgsklar. Den 16. januar 2009 skrev indklagede til klagerne vedrørende indklagedes indrykning af annoncer, afholdelse af åbent hus arrangement, samt at indklagede havde rykket fotografen for modtagelse af 360 foto. Klagerne svarede samme dag indklagede vedrørende rettelser, som klagerne havde til indklagedes tekst på Internettet. Den 28. januar 2009 kontaktede indklagedes medarbejder klagerne vedrørende forslag til eventuelle ændringer i salgsforløbet. Den 2. februar 2009 skrev klagerne til indklagede: I fortsættelse af din opringning omkring øget annoncering og prisnedsættelse: Send
5 venligst en mail med dine forslag og betragtninger. Tilføj for hver enkelt af aktiviteterne begrundelse og forventet effekt. Den 9. februar 2009 rykkede klagerne indklagede for svar på deres henvendelse. Den 16. februar 2009 skrev klagerne på ny til indklagede. Det fremgik bl.a. af klagernes e-mail: Indklagede skrev den 16. februar 2009 til klagerne, at han ville se på sagen og vende tilbage. Den 18. februar 2009 kontaktede indklagede klagerne telefonisk. Klagerne skrev senere samme dag til indklagede og fastholdt opsigelsen af formidlingsaftalen.
6 Den 19. februar 2009 skrev indklagede til klagerne bl.a.: Den 24. februar 2009 fremsendte indklagede faktura til klagerne. Det fremgik heraf bl.a.:
7 Klagerne meddelte den 7. marts 2009 indklagede, at de ikke ville acceptere indklagedes faktura, da klagerne ikke fandt, at indklagede havde levet op til aftalen. Indklagede returnerede herefter klagernes nøgler. Herefter korresponderede klagerne og indklagedes advokat om evt. indgåelse af forlig. Klagerne tilbød betaling af kr. 2.500,00, hvilket imidlertid ikke blev accepteret af indklagedes advokat. Indklagede har den 7. oktober 2009 efter sagens indgivelse fremsendt ejendommens dokumenter til klagerne. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede har ikke krav på betaling af sin faktura. I forbindelse med et møde med EDC s privatrådgiver i forbindelse med omlægning af
8 lån, foreslog privatrådgiveren, at indklagede skulle afgive et salgstjek og et salgsbudget. Klagerne havde tænkt sig at vente nogle måneder med på ny at sætte ejendommen til salg. I forbindelse med møde på klagernes ejendom forelagde indklagedes medarbejder et salgstjek, hvoraf det fremgik, at indklagedes medarbejder anbefalede, at ejendommen blev udbudt til kr. 3.895.000,00, og det vurderedes, at et salg ville kunne forventes inden for en periode på 1-3 måneder. På mødet anførte indklagedes medarbejder en række argumenter og synspunkter for, at pris og tidspunkt for et salg var rigtigt. Den 12. januar 2009 meddelte klagerne indklagede, at nu var ejendommen færdigmalet og rengjort og klar til fremvisning. Herefter blev der korresponderet mellem indklagedes kontor og klagerne vedrørende dokumenter, beskrivelse af ejendommen, fotos med mere. Den 28. januar 2009 om aftenen blev klagerne kontaktet telefonisk af indklagedes medarbejder. Han gjorde opmærksom på, at det ikke var så nemt at sælge ejendommen, at der ingen henvendelser havde været, og at der ikke var kommet interesserede købere til et åbent hus arrangement. Han foreslog derfor, at prisen skulle nedsættes til under kr. 3.000.000,00, og at der så måske ville komme flere henvendelser, og dermed ville det være muligt at lave en budrunde. Efter indklagedes medarbejders henvendelse kontaktede klagerne ham via e-mail og bad ham gentage sine forslag og begrunde dem, således at klagerne kunne tage stilling hertil. Klagerne modtog trods flere rykkere ikke svar herpå. Den 16. februar 2009 kontaktede klagerne indklagede og meddelte, at klagerne ikke var tilfredse med den måde, hvorpå formidlingsaftalen blev håndteret. Indklagede ville tænke over sagen. Den 18. februar 2009 ringede indklagede til klagerne. Indklagede havde vendt sagen med indklagedes medarbejder, og indklagede mente, at der var tale om en kommunikationsbrist. Der blev ikke opnået enighed i løbet af samtalen. Klagerne opsagde herefter formidlingsaftalen, og indklagede fremsendte sin faktura. Indklagede fremsendte endvidere klagernes nøgler til ejendommen, men ikke ejendommens dokumenter. Klagerne har ikke på et tidligere tidspunkt modtaget den af indklagede nævnte brochure.
9 Klagerne er enige i, at ydre omstændigheder kan give anledning til ændring af salgsprisen på en bolig. Indklagede har imidlertid ikke på nogen måde illustreret, hvad det er for omstændigheder, der nødvendiggjorde, at en aftalt udbudspris på blot 3 uger skulle reduceres med kr. 900.000,00. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede fastholder at have krav på betaling af sin faktura. For at imødegå eventuelle skuffelser for klagerne i et faldende marked har indklagede rådgivet klagerne om, at ydre omstændigheder kan have indflydelse på salgsprisen. Klagerne har skrevet under på at være blevet informeret herom, hvilket fremgår af formidlingsaftalens punkt 3. Vedrørende indklagedes medarbejders telefonsamtale med klagerne kan dennes indhold ikke bekræftes fra indklagedes side. Indklagedes medarbejder forsøgte at skabe en dialog om mulighederne for at få nogle interesserede købere til at se på klagernes ejendom ved at udbyde denne i en form for licitationssalg, hvilket indklagede tidligere har haft gode erfaringer med. Det skal for god ordens skyld bemærkes, at et udbud i licitation ikke ville forpligte klagerne til at afhænde ejendommen til et af de indkomne bud. Indklagede har på intet tidspunkt foreslået en prisnedsættelse på kr. 900.000,00. Der foreligger ikke nogen hævebegrundende adfærd fra indklagedes side, og salgsarbejdet kunne have fortsat på de aftalte vilkår, og den af klagerne fremsendte opsigelse var ikke nødvendig. Eftersom klagerne ikke ønskede at fortsætte samarbejdet, og der ikke foreligger nogen hævebegrundende misligholdelse fra indklagedes side, har klagerne valgt at opsige formidlingsaftalen og må som følge heraf betale vederlag for de af indklagede udførte ydelser i henhold til formidlingsaftalen. Indklagede har rekvireret dokumenter, udfærdiget salgsopstilling og salgsbudget, afholdt åbent hus, samt annonceret på Internettet. Indklagede fik endvidere trykt en brochure om ejendommen. Det fremgik af formidlingsaftalen, at aftalen var gældende i 6 måneder, men at den kunne opsiges skriftligt uden varsel, jf. aftalens punkt 9. Af aftalens punkt 10 fremgik indklagedes vederlags størrelse, samt at der skulle betales for indklagedes ydelser i det omfang disse var udført, uansat om der sker salg eller aftalen blev opsagt. Det fremgik at betaling forfaldt i henhold til punkt 10, når ydelserne var udført. Det fremgik endvidere ligeledes af punkt 13, at såfremt formidlingsaftalen blev opsagt af klagerne før aftalens udløb, skulle klagerne betale vederlag for samtlige de indtil da udførte ydelser tillige med dokumentationsomkostninger.
10 Nævnet udtaler: Nævnet finder det ikke godtgjort, at der foreligger omstændigheder, som medfører, at klagerne var berettigede til at hæve aftalen som misligholdt. Indklagede har således efter klagernes opsigelse krav på betaling, idet klagerne og indklagede har indgået en aftale om betaling af indklagedes vederlag efter regning samt aftalt, at vederlaget skulle forfalde, når ydelserne var udført. For så vidt angår de af indklagede fakturerede ydelser finder nævnet, at indklagede har dokumenteret at have udført arbejdet. Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede ikke straks efter klagernes opsigelse af formidlingsaftalen returnerede ejendommens dokumenter til klagerne. Konklusion: Som følge af kritikken skal indklagede inden 30 dage fra kendelsens dato betale klagerne det af dem til nævnet indbetalte gebyr, kr. 700,00. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand