TOBAKSBYEN BYGNING E
Introduktion 1 Beliggenhed 2 2 3 Ejendommen 4 Lejerne 5 Lejerliste, driftsoverskud og pris 6 Hvem er CBRE? 7 Kontakt
1. INTRODUKTION Tobaksbyen Holding ApS har via CBRE A/S fornøjelsen af at udbyde Bygning E i Tobaksbyen til salg. Ejendommen udbydes til salg for kr. 105 millioner, svarende til et startafkast på 6,00%. Ejendommen er beliggende i Tobaksbyen i Søborg, som er det gamle American Tobacco Company-fabriksområde, hvor en større udvikling er ved at omdanne det tidligere industriområde til et moderne by-, arbejds- og boligområde. Når området står fuldt udviklet, vil det huse både kontorer, hotel, dagligvarebutikker, fitnesscenter, ungdomsboliger og ejerboliger. Ejendommen omfatter Bygning E og en tilstødende separat ejerlejlighed i Bygning T, hvor lejeren PostNord har bade- og omklædningsfaciliteter i kælderplan. Bygning E omfatter 7.773 m², og ejerlejligheden i Bygning T omfatter 826 m². Derudover indgår 4.256 m² udenomsareal på den ene side af Bygning E også i det lejebærende areal, idet PostNord benytter det som postgård til distribution. Bygning E er fuldt udlejet til PostNord, fitness dk og CTR. Ejerlejligheden i Bygning T er fuldt udlejet til PostNord. Det årlige driftsoverskud pr. 1. august 2017 er kr. 6.107.954. 3
2. BELIGGENHED SØBORG Tobaksbyen er beliggende centralt i Søborg. Søborg er en bydel i Storkøbenhavn beliggende i den sydlige del af Gladsaxe Kommune. I 2017 udgør befolkningstallet i Gladsaxe Kommune 68.775 indbyggere. Søborg er beliggende ni kilometer fra Rådhuspladsen, men bydelen byder alligevel på rig adgang til natur og rekreation. Bydelen består overvejende af villakvarterer og grænser op til Utterslev Mose i syd og vest samt Vangede og Emdrup i øst. Herudover er flere store danske virksomheder placeret i området, heriblandt Novo Nordisk, ISS og NCC. Gladsaxe Kommune er desuden med i samarbejdet med ti andre kommuner om at udvikle Ringbyen. Byvisionen går på at skabe et attraktivt, bæredygtigt bybælte fra Lundtofte i nord via Lyngby, Gladsaxe, Herlev og Glostrup til Ishøj, Brøndby og Avedøre Holme i syd. I Gladsaxe Kommune skal området, som Tobaksbyen er beliggende i, omdannes fra industrianvendelse til en blanding af erhverv og bolig. KØBENHAVN REJSETID I BIL FRA TOBAKSBYEN TIL... Buddinge Station (S-tog) Hillerødmotorvejen E47 Rådhuspladsen Københavns Lufthavn 0 min. 2-3 min. 11 min. 22 min. 4
Ejendommen er infrastrukturelt ideelt placeret. Tobaksbyen ligger ud til Gladsaxe Ringvej (O3). Tilkørslen til Hillerødmotorvejen og E47 ligger kun få minutters kørsel fra Tobaksbyen, og Buddinge Station ligger ca. 800 m fra Tobaksbyen. Fra Buddinge Station tager det ca. 23 minutter at komme til Københavns Hovedbanegård med S-tog, og i 2023 vil en nyopført letbane komplementere S-togsforbindelsen til Tobaksbyen. Letbanen forbinder Lyngby i øst med Ishøj i vest en afstand på 28 km fordelt over 28 stationer. Herunder vil opførelsen af letbanen lede til, at Gladsaxe Ringvej omdannes til en boulevard med letbanestoppesteder. Letbanen vil medvirke til, at Tobaksbyen kun kommer til at være to letbanestoppesteder fra Buddinge Station. I dag er transporttiden 40 minutter fra Tobaksbyen til Hovedbanegården, men letbanen vil reducere rejsetiden til 28 minutter. Alt andet lige vil letbanen øge tilgængeligheden til området og skabe grobund for at tiltrække virksomheder. En investeringsanalyse, som konsulenthuset Incentive har udarbejdet for Loop City (sammenslutningen af kommuner bag letbanen) i efteråret 2016, viser, at der kan ventes private investeringer for omkring kr. 20 mia., svarende til omtrent 1,6 millioner m² nybyggeri, i områderne langs letbanen. Den kommende letbane ses som den trafikale rygrad i udviklingen af Ringbyen. Ud over de infrastrukturelle fordele ved Tobaksbyens placering bærer nærområdet præg af en række butikker samt gymnasier og folkeskoler. fitness dk er desuden lejer i ejendommen, hvilket vidner om et dynamisk lokalmiljø. Herunder kan Søborg Hovedgade fremhæves, hvor et bredt udvalg af supermarkeder og specialbutikker er at finde. FRA TOBAKSBYEN TIL CENTRUM MED KOLLEKTIV TRANSPORT Før letbane Efter letbane 40 min. 5 28 min.
TOBAKSBYEN FREMTIDENS BY Tobaksbyen er et godt eksempel på, hvordan gamle fabriksområder kan omdannes til en ny dynamisk bydel. Bolig, arbejds- og byliv bliver en integreret del af Tobaksbyen. Herudover vil grønne arealer sørge for, at man simultant føler sig tæt på naturen på trods af den tætte beliggenhed til centrum. I Tobaksbyen forenes tradition og fremtidsvisioner. De ældre bevaringsværdige bygninger vil således få tilført nyt liv på en måde, der respekterer det, de var engang, men også hvad deres rolle kommer til at blive i fremtiden. Det bedste eksempel på anvendelsen af de bevaringsværdige bygninger kan ses på deres nuværende lejere. For PostNord fungerer bygningerne som et topmoderne logistikcenter, der aktivt servicerer den voksende nethandel. Den anden ende huser fitness dk, som efter eget udsagn har landets bedst beliggende og mest moderne fitnesscenter. Midt i Tobaksbyen lå en række ikke bevaringsværdige boliger, som i dag giver plads til opførelsen af 260 nye ejerboliger. Bydelen byder desuden på et helt butiksområde med et stort supermarked og andre udvalgte butikstyper. MAYCON EJENDOMSUDVIKLING Maycon ApS indgår i Mayland-koncernen, som også er ejer af Tobaksbyen Holding ApS. Maycon beskæftiger sig med projektudvikling af ejendomme samt salg af boliger, erhvervs- og detailprojekter til erhvervslejere og investorer. Maycons fokus er rettet mod udvikling af projekter og i stigende grad mod projekter med større volumen som boligbyggeri, studieboliger, detail samt erhverv. Maycon har mere end 40 års erfaring inden for byggeri og projektudvikling. 6
3. EJENDOMMEN Tobaksvejen 4 og Lykkens Minde 2-4 huser Bygning E, der er en tidligere produktionsbygning tegnet af arkitekt Hans Rahlf og opført af House of Prince i 1951-1952. I dag tjener bygningen som et postdistributionscenter, fitnesscenter samt varmecentral. Det samlede grundareal udgør 15.910 m². Bygningsenheden indeholder 7.773 m² + 826 m² badefaciliteter, der findes i kælderen af Bygning T (Lykkens Minde 16). Postcentret har undergået en total renovering, der blandt andet omfattede et indskudt dæk med kantine og administration, toiletter, installationer, porte, ramper samt stor stenbelagt og indhegnet postgård. I forbindelse med renoveringen af bygningerne er samtlige forsyningsledninger udskiftet. Herunder er varme-, vand-, kloak- og elinstallationer udskiftet. Tagfladerne er udskiftet af den tidligere ejer og betegnes som værende i god stand og med fortsat lang levetid. På baggrund af bygningens historie samt ekstraordinære arkitektoniske særpræg har Gladsaxe Kommune registreret ejendommen som bevaringsværdig. LOKALPLANEN I lokalplanen fastlægges der bevarende bestemmelser for ejendommen, og bestemmelserne formuleres som et generelt forbud mod nedrivning og bygningsændringer uden byrådets forudgående tilladelse. Dog åbner den seneste lokalplan op for en bredere anvendelse af området i Tobaksbyen end den hidtidige. Planen åbner op for, at det samlede bygningsareal må udgøre 35.000 m² inklusive det bevaringsværdige byggeri på ca. 13.500 m². Anvendelsen i lokalplansområdet er også formuleret bredt, og derved vil Bygning E kunne anvendes anderledes end i dag, hvis en lejer skulle fraflytte ved kontraktudløb. Postdistributionen fungerer i dag som PostNords sidste fordelingsled før slutforbrugerne, hvorfor en del af PostNords elcykler også kører ud fra denne ejendom til en stor del af Storkøbenhavn. Derudover sikrer det befæstede område, at der er plads til tilkørsel for mindre lastvogne. fitness dk har ved indflytningen i Bygning E valgt at investere mere end kr. 7 millioner i ventilation og indretning. Den nuværende ejer har ligeledes afholdt omkostninger til den overordnede ombygning og renovering. Fitnesscenteret er istandsat som et eksempel på den type fitnesscenter, fitness dk vil fokusere på i fremtiden. Derfor fremstår dette center også i særdeles god stand. Desuden medfølger kunde- og personaleparkering. Ejendommen er nyistandsat med nye tekniske installationer Samtlige lejere har ved indflytning selv investeret signifikante beløb i deres egen indretning MATRIKEL: 24e Gladsaxe og 24at Gladsaxe (ejerlejlighed 17) ADRESSE: Tobaksvejen 4 og Lykkens Minde 2-4 (Bygning E), Lykkens Minde 16 (Bygning T) 7
4. LEJERNE OVERSIGT SEK 38,5 mia. i omsætning 33.000 medarbejdere 6.000 udleveringssteder i Norden Fem mia. breve og andre forsendelser og en leverance på 142 mio. pakker i 2016 PostNord-koncernen er ejet af den danske og svenske stat. Hver af staterne har 50% af stemmerne. Virksomheden er under omfattende forandring fra en traditionel postvirksomhed til en moderne kommunikations- og logistikvirksomhed. Forandringen skyldes især tempoet i den digitale udvikling, der simultant medvirker til hastigt faldende brevmængder og markant stigende pakkemængder. Desuden har PostNord en førende position som partner for de fleste netbutikker i de nordiske lande. Med en stærk tilstedeværelse både globalt, regionalt og lokalt har PostNord et solidt fundament for fremtidig vækst. Har ved indflytning investeret ca. kr. 25 millioner Har indikeret en langsigtet strategi for deres lejemål i Bygning E og T OVERSIGT 47 fitnesscentre i alt, hvor den geografiske fordeling af centrene er 28 på Sjælland, fire på Fyn og 15 i Jylland I 2016 kunne fitness dk notere en omsætning på kr. 444 mio. og en dertilhørende omsætningsvækst på kr. 13,7 mio. 125.000 medlemmer på landsplan, hvor omsætningen pr. medlem er ca. kr. 3.552 fitness dk er en landsdækkende kæde af fitnesscentre, der fokuserer på at tilbyde en høj standard af kvalitet, både hvad angår faciliteter, koncepter samt vejledning og service. Der konstateres fortsat en stigende interesse for en sundere livsstil og deraf afledt efterspørgsel efter kvalitetstræning. fitness dk s differentieringsstrategi i dette marked er velindrettede og attraktive centre med attraktive åbningstider. Ledelsen forventer en omsætningsstigning som følge af en fortsat stigende gennemsnitspris pr. medlem samt et øget antal centre. Virksomheden blev grundlagt i 2001 og blev i 2006 købt af PARKEN Sport & Entertainment. Har ved indflytning investeret ca. kr. 7,5 millioner Har langsigtet interesse i denne placering 8
OVERSIGT Danmarks største varmetransmissionsselskab Forsyner 250.000 boliger med fjernvarme CTR indkøber og leverer fjernvarme til Frederiksberg, Gentofte, Gladsaxe, København og Tårnby Omsætter for kr. 2,1 mia. årligt CTR har siden etableringen i 1984 stået for miljøvenlig fjernvarmeforsyning. Selskabet forsyner boliger i hovedstadsområdet med fjernvarme. Varme fra CTR er baseret på overskudsvarme fra kraftværker og affaldsforbrænding i forsyningsområdet. Transmissionssystemet gør det muligt at optimere varmeproduktionen i operationsområderne og bidrager derfor til, at kommunerne kan tilbyde deres borgere både billig, bekvem, driftssikker og miljøvenlig varme. CTR er ejet af de fem interessentkommuner. Har gennemrenoveret deres lejemål i Bygning E ved indflytning Har mere end 25 år tilbage på lejekontrakten 9
5. LEJERLISTE PR. 1/8-2017 LEJER BYGNING ANVENDELSE AREAL ÅRLIG LEJE DKK /M² DEPOSITUM KONTRAKTSTART UOPSIGELIGHED REGULERING NÆSTE REGULERING FITNESS DK BYGNING E FITNESSCENTER 1.387 1.759.756 1.269 1.108.560 01.08.2016 31.03.2027 NPI, MIN. 1,5% 01.02.2018 POSTNORD BYGNING E POSTDISTRIBUTION 5.224 2.646.034 507 01.10.2015 31.07.2020 100% NPI 01.08.2018 POSTNORD POSTNORD POSTNORD BYGNING E - MEZZANIN BYGNING E - POSTGÅRD BYGNING T - KÆLDER KONTOR 677 342.911 507 POSTDISTRIBUTION 4.256 862.291 203 BAD OG OMKLÆDNING 826 484.862 587 CTR CTR BYGNING E OPTION OG P-PLADS FJERNVARMEFORSYNING - KEDELCENTRAL 485 361.723 746 15.10.2013 15.10.2043 100% NPI 01.01.2018 P-PLADS 1 10.152 10.152 TOTAL 8.599 6.467.729 752 1.108.560 10
5. DRIFTSOVERSKUD KR./M² KR. LEJEINDTÆGT 752 6.467.729 LEJERNES REFUSION AF DRIFTSUDGIFTER 932.690 SAMLET INDTÆGT 7.400.419 DRIFTSUDGIFTER BYGNING E EJENDOMSSKATTER* 600.000 FORSIKRINGER, GRUNDEJERFORENING, HENLÆGGELSER, M.M. 268.489 TOTAL, BYGNING E 112 868.489 BYGNING T (EJERLEJLIGHED) EJENDOMSSKATTER 5.175 FORSIKRINGER, GRUNDEJERFORENING, M.M. (JF. FORDELINGSTAL) 59.026 TOTAL, BYGNING T 78 64.201 UDLEJERS OMKOSTNINGER UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE 25 239.900 EJENDOMSADMINISTRATION 1,5% 119.875 TOTAL, UDLEJERS OMKOSTNINGER 359.775 TOTALE OMKOSTNINGER 1.292.465 DRIFTSOVERSKUD - NOI 6.107.954 11 *Afsendt klage (regulering af ejendomsskat forventes til kr. 600.000)
5. PRIS KR./M² KR. DRIFTSOVERSKUD 710 6.107.954 AFKAST 6,00% PRIS 101.799.233 FITNESSDK LEJETILLÆG TIL HHV. 2026/2027 3.398.188 POSTNORD DRIFTSMAKSIMERING TIL 2020 (162.845) UDBUDSPRIS 12.215 105.034.572 DEPOSITA (1.108.560) TINGLYSNINGSAFGIFT OG STEMPELAFGIFT 631.867 ADVOKAT OG ØVRIGE RÅDGIVERE, ANSLÅET 50.000 KØBERS KAPITALBEHOV 104.607.879 Ejendommen handles med nedsat ejendomsskat. Værdien af differencen mellem 2017-skatten og den nedsatte skat tilbage holdes på en deponeringskonto, indtil Tobaksbyen Holding ApS har afklaring på klagesagen. 12
6. HVEM ER CBRE? CBRE er verdens førende rådgiver inden for erhvervs- og investeringsejendomme. Vi tilbyder professionel rådgivning, herunder en bred vifte af serviceydelser til danske såvel som internationale virksomheder. Hos CBRE er kunden altid i centrum, og vi sætter de højeste standarder for kvaliteten af vores ydelser og rådgivning. CBRE Danmark, Sverige, Norge og Finland er alle en del af CBRE Group Inc., som er verdens største virksomhed på området med mere end 75.000 medarbejdere fordelt på over 400 kontorer i 70 lande. CBRE Group Inc. er børsnoteret på New York Stock Exchange og har mere end 80% af Fortune 500-selskaberne på kundelisten. I Danmark er vi ca. 75 medarbejdere, der er repræsenteret med kontorer i København og Aarhus. CBRE har over de seneste par år valgt at fokusere dedikeret på industri- og logistiksegmentet (I&L). I Norden er dette kommet til udtryk ved nystartede afdelinger, der udelukkende arbejder med I&Lejendomme på både lejer-, udlejer- og investeringssiden. CBRE arbejder tæt sammen over landegrænserne, og især imellem de nordiske lande er samarbejdet i fokus. 13
7. KONTAKT NIELS OLE HAAGENSEN Director, Investment Properties niels.ole.haagensen@cbre.com Tel. +45 20 49 46 90 PETER MICHAEL TETZLAFF Investment Analyst, Investment Properties peter.michael.tetzlaff@cbre.com Tel. +45 31 62 12 62 14
ANSVARS- FRASKRIVELSE På vegne af CBRE samt Sælger af ejendommen, inklusive dennes selskabsstruktur, hvem de måtte repræsentere, bemærkes det herved: 1. Denne salgspræsentation skal kun ses som en sammenfatning med henblik på rådgivning for potentielle købere og udgør ikke en del af et tilbud eller kontrakt. 2. Medmindre andet er angivet i denne salgspræsentation, er denne udarbejdet på baggrund af information fra Sælger af ejendommen. Hverken CBRE eller Sælger kan holdes ansvarlig for ændringer i denne information. 3. Mens CBRE og Sælger gør sig store bestræbelser for at sikre, at informationen i denne salgspræsentation er korrekt, bør enhver potentiel køber eller tredjepart ikke stole på det som fakta, men opfordres til at foretage egen due diligence inklusive besigtigelse, undersøgelser, forespørgsler eller tilsvarende. CBRE og Sælger kan ikke holdes ansvarlig for tab eller skade, inklusive og uden begrænsning, indirekte eller påfølgende tab eller skade, eller udgifter fra direkte eller indirekte undersøgelser baseret på indholdet af denne salgspræsentation. Det skal også bemærkes, at enhver forudsigelse, prognose samt langsigtede opgørelser i denne salgspræsentation er afhængig af den validitet, hvorpå de er baseret, og at intet ansvar kan placeres hos hverken Sælger eller CBRE. 4. Ingen ansat ved CBRE har myndighed til at repræsentere eller stille garanti i relation til ejendommen, inklusive dennes selskabsstruktur. 15
CBRE A/S RUED LANGGAARDS VEJ 6-8 2300 KØBENHAVN S