1 København, den 27. maj 2008 KENDELSE Klagerne ctr. statsaut. ejendomsmæglere MDE Claus Ernsø og Kenneth Thiemke Hovedgaden 514 2640 Hedehusene Sagen angår spørgsmålet, om de indklagede er erstatningsansvarlige over for klagerne ved i salgsopstillingen at have anført, at der på ejendommen var en stor uudnyttet 1. sal og mundtligt anført en udgift til udnyttelse til beboelse, der viste sig at være for lav. Sagen angår endvidere spørgsmålet, om de indklagede som følge af manglende oplysning om sælgers seneste årsforbrug af vand og varme skal betale erstatning til klagerne. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne var interesserede i at købe. Den 20. marts 2005 blev der udarbejdet et energimærke på ejendommen. Det fremgik af energimærket, at den beregnede udgift til varme udgjorde, kr. 8.627,00 og udgift til vand, kr. 5.391,00. Med hensyn til nuværende ejers forbrug var følgende anført: Energikonsulentens bemærkninger til nuværende ejers oplyste energiforbrug/udgifter: Der forelå ingen forbrugsoplysninger fra nuværende ejer ved beregning af energimærke, hvorfor det ikke har været muligt at sammenligne det beregnede forbrug med det faktiske forbrug.
2 Den 23. marts 2005 underskrev klagerne købsaftale om køb af ejendommen. Kontantprisen var aftalt til kr. 2.269.000,00. Købsaftalen var betinget af klagernes advokats godkendelse af handlen i sin helhed. Det fremgik af købsaftalen, at klagerne havde fået udleveret energimærke af 20. marts 2005. Af den til købsaftalen hørende salgsopstilling fremgik bl.a.: Dejlig villa på lukket vej i rolige omgivelser tæt på skole og indkøb, indflytningsklar!!! * Klinkebelagt entre * Lækkert spisekøkken * Stor vinkelstue med brændeovn * 2 værelser * 2 badeværelser * Bryggers * Stor uudnyttet 1. sal Vedrørende anvendelsesudgifter fremgik af salgsopstillingen: Brutto- og nettoudgiften omfatter ikke udgiften til energi, vand og andre forbrugsafhængige forhold samt løbende vedligeholdelse. Oplysningerne stammer fra: Energimærke Det seneste års forbrug og udgiften hertil Vand/vandafledning / El Se vedlagte energimærke... Omkring den 1. april 2006 begyndte klagerne at søge byggetilladelse hos kommunen, idet klagerne ønskede at udnytte 1. salen. I den forbindelse rettede klagerne
3 henvendelse til et byggefirma, som havde specialiseret sig i ombygninger. Byggefirmaets konsulent påpegede ved et besøg på ejendommen, at ydervæggene i ejendommens konstruktion ikke ville kunne bære en 1. sal. Klagerne bad som følge heraf byggefirmaet om at komme med et overslag på, hvad det ville koste at gøre 1. salen klar til bebyggelse. Den 30. august 2006 fremsendte byggefirmaet dette overslag:
4 Klagernes advokat skrev den 15. september 2006 til de indklagede for på klagernes vegne at foretage reklamation i anledning af, at det havde vist sig, at ejendommens konstruktion havde gjort det væsentligt dyrere at indrette 1. salen til beboelse end klagerne ud fra salgsopstilling og salgsmaterialet havde kunnet forudsætte. Det fremgik videre af klagernes advokats brev:
5 Det fremgår af salgsopstillingen og de oplysninger som min klient i øvrigt har modtaget fra Dem, at ejendommen er indrettet med en stor uudnyttet 1. sal og det blev til mine klienter oplyst at omkostningerne ved indretning heraf til beboelse ville være af begrænset art. Mine klienter har nu haft kontakt med et byggefirma, idet man har ønsket at gøre brug af 1. salen og jeg skal i den anledning oplyse, at byggefirmaet har meddelt, at ejendommen ikke er konstrueret til at kunne bære en indretning af beboelse på 1. salen og at en indretning derfor skal udføres med konstruktive ændringer af den nuværende ejendom for at kunne anvende 1. salen. Dette er direkte modstrid med de oplysninger mine klienter modtog i forbindelse med købet af ejendommen. Jeg skal samtidigt gøre gældende, at muligheden for relativt billigt at kunne indrette 1. salen til beboelse også har influeret på den pris som mine klienter betalte for ejendommen og dette forhold ikke længere er opfyldt. Den 19. december 2006 oplyste klagernes advokat klagerne om, at deres forsikringsselskab havde afslået at dække forholdet vedrørende 1. salen via ejerskifteforsikringen. Den 1. februar 2007 skrev de indklagede til klagernes advokat og afviste klagernes krav om erstatning. De indklagede har til sagen fremsendt oplysninger fra forsyningsselskaberne om sælgers forbrug af vand og varme året forud for handlens indgåelse. Den årlige varmeudgift seneste år forud for handlen var kr. 7.455,12. Den årlige udgift til vand det seneste år forud for handlen udgjorde kr. 3.176,56. Klagerne har bl.a. anført: De indklagede er erstatningsansvarlige over for klagerne som følge af den fejlagtige oplysning i salgsopstillingen om udnyttelse af 1. sal. Klagerne havde gjort de indklagede bekendt med, hvilke krav klagerne havde til deres fremtidige bolig, herunder at der var behov for 2 børneværelser. Den omhandlede ejendom levede på mange punkter op til klagernes forventninger, men havde kun en stor stue, soveværelse og 1 værelse, men de indklagede fremhævede dels telefonisk og dels ved fremvisning, at ejendommen havde en stor uudnyttet 1. sal. Den uudnyttede 1. sal var endvidere nævnt i salgsopstillingen. I forbindelse med de indklagedes fremvisning understregede de indklagede, at her kom
6 man langt med kr. 75.000 100.000,00 til isolering, gulvplader, vægge m.v., hvis man selv kunne lave noget. Klagerne var naturligvis indforståede med, at dette beløb ikke ville række, da klagerne ikke selv kunne lave noget, men klagerne havde ikke forventet, at der skulle bruges kr. 500.000,00 blot for at gøre 1. salen klar til udnyttelse. Kort før 1. april 2006 søgte klagerne byggetilladelse hos kommunen. I den forbindelse rettede klagerne henvendelse til et byggefirma. Byggefirmaets konsulent påpegede efter en gennemgang, at ydervæggenes konstruktion ikke ville kunne bære en 1. sal. Byggefirmaet gav herefter et overslag over, hvad det ville koste at gøre 1. salen klar til bebyggelse. Dette resulterede i et overslag på kr. 268.000,00 ekskl. moms. Overslaget indeholdt dog ikke udgifter til ingeniørberegninger, ekstra bærende vægge, spartling og genopsætning af væv og maling i samtlige rum i boligen, ca. 150.000,00 inkl. moms. Klagerne finder det dybt kritisabelt og krænkende, at indklagede tilsyneladende kan fortælle og skrive hvad som helst uden at mene, at indklagede skulle stå til ansvar for dette. Salgsopstillingen er endvidere i strid med markedsføringslovens 3, stk. 1: Der må ikke anvendes urigtige, vildledende eller urimeligt mangelfulde angivelser, som er egnet til at påvirke efterspørgsel eller udbud af varer, fast ejendom og andre formuegoder samt arbejds- og tjenesteydelser. Såfremt klagerne havde vidst, at ejendommens 1. sal ikke kunne udnyttes, havde klagerne formentlig ikke købt huset og under ingen omstændigheder til den pågældende pris. Husets placering på grunden med en lang indkørsel gør, at klagerne i forvejen har en relativ lille og smal have, hvor mulighederne for alternativ udbygning er stærkt begrænsede. Klagernes situation er nu, at hvis klagerne vælger at sælge ejendommen, vil det være uden en 1. sal, og dermed med tab. Klagerne har endvidere ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet, om de indklagede skal pålægges et erstatningsansvar over for klagerne som følge af, at de indklagede ikke i salgsopstillingen har givet oplysning om det årlige forbrug af vand og varme. De indklagede har bl.a. anført: De indklagede bestrider at være erstatningsansvarlige over for klagerne. De indklagede bestrider endvidere at skulle betale erstatning til klagerne som følge af, at de indklagede ikke i salgsopstillingen har givet oplysning om det årlige forbrug af vand og varme.
7 De indklagede har i salgsopstillingen præsenteret ejendommen med en uudnyttet 1. sal. Det fremgår hverken af salgsopstillingen eller af tilstandsrapporten, på hvilken måde og med hvilke forudsætninger den uudnyttede 1. sal eventuelt kan anvendes. I prisfastsættelsen af ejendommen er der alene taget højde for boligens indretning, kvadratmeter, beliggenhed og stand. De indklagede har på intet tidspunkt i salgsmaterialet/salgsarbejdet givet klagerne forventninger til, på hvilke vilkår og til hvilket beløb 1. salen eventuelt ville kunne bringes til anvendelse. Nævnet udtaler: Nævnet finder, at de indklagedes formulering i salgsopstillingen vedrørende den uudnyttede 1. sal måtte give klagerne det indtryk, at 1. salen bl.a. kunne udnyttes til beboelse. Af salgsopstillingen fremgår ikke, hvilke arbejder der skulle udføres, eller hvilke omkostninger klagerne måtte forvente at skulle afholde, for at 1. salen kunne udnyttes til beboelse. Der er til sagen fremkommet modstridende forklaringer, om de indklagede ved fremvisning oplyste til klagerne, hvad det ville koste at ændre 1. salen til beboelse, hvorfor nævnet ikke kan afgøre, om de indklagede tilkendegav, at man kom langt for 75 100.000,00 kr.. Nævnet må derfor afvise at tage stilling til, om de indklagede er erstatningsansvarlige over for klagerne. Afvisningen sker under henvisning til Vedtægter for Klagenævnet for Ejendomsformidling 14, stk. 2, ifølge hvilken bestemmelse nævnet kan afvise klager bl.a. på grund af usikkerheden om bedømmelsen af de fremkomne oplysninger. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag.
8 Nævnet udtaler derfor videre, at det fremgår af 10, stk. 3, i bekendtgørelse om ejendomsformidling, at der i salgsopstillingen vedrørende udgifter til varme og vand skal gives oplysning om sælgers seneste årsforbrug og udgiften hertil. Nævnet finder det kritisabelt, at de indklagede ikke indhentede disse oplysninger og anførte dem i salgsopstillingen. I salgsopstillingen henviste de indklagede til det vedlagte energimærke. Af energimærket fremgik det, at den beregnede udgift til varme pr. år forventedes at ville udgøre kr. 8.627,00 og at den beregnede udgift til vand forventede at ville udgøre kr. 5.391,00. Af sagen fremgår det, at den årlige varmeudgift seneste år forud for handlen var kr. 7.455,12 og at den årlige udgift til vand det seneste år forud for handlen udgjorde kr. 3.176,56. Da beløbene således er lavere end de i energimærket beregnede beløb kan nævnet ikke pålægge de indklagede et erstatningsansvar i forbindelse med de manglende oplysninger i salgsopstillingen til varme og vand. Konklusion: Som følge af kritikken skal de indklagede inden 30 dage fra kendelsens dato betale klagerne det af disse til nævnet indbetalte gebyr, kr. 700,00. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Poul Søgaard formand