Bygherre: EF Ved Volden Dato. 24. juni 2014 Rådgiver: Keld Schmidt, Teknisk Afdeling Dansk Financia A/S Sag: Side: 1/15

Transkript

1 EF Ved Volden men Tilstandsvurdering Bygherre: EF Ved Volden Dato. 24. juni 2014 Rådgiver: Keld Schmidt, Teknisk Afdeling Dansk Financia A/S Sag: Side: 1/15 Matrikel nummer: Opførelses år: 1938 Ombygnings år: Tag og tagboliger Tagterrasser ANVENDELSE Boliger: Erhverv: Antal etager: AREALER 534 Christians Kvarter København Bebygget areal: 2469 m² Samlet bygn.areal: m² Kælderareal: 2469 m² Boligareal: m² Erhverv areal: 998 m² Bolig/erhverv 154 stk. 1 stk. 6 ekskl. kælder-/tagetage (I flg. BBR) Ejendommen er opført 1854 med 6 etager, samt kælder og uudnyttet tagetage GENEREL BESKRIVELSE Tagkonstruktion er sadeltagskonstruktion 45 0 med hanebåndspær Belægning sorte tegl der vurderes at være den oprindelige belægning. Der ses løbende reparationer på rygninger, ved gavle samt partielt på tagfladen. Der foretages løbende vedligeholdelse af understrygningen. Ejendommen har nyere vinduer udført i en træ/ alu konstruktion Facader er i røde mursten uden sokkel. Gade og gård facader er løbende efterset for fugeudfald og evt. sætningsskader. Der er ikke foretaget en generel facaderenovering. Der ses partielle forvitrede fuge. Specielt langs terræn mangler fuger partielt. Fuge omkring vinduer og altandøre etableret med ildmodbånd fremstår disse sprøde krakelerede og med manglede beskyttende funktion. Der er altaner på både gade- og gårdfacader. Altaner mod gade er betonstøbt bund med stål gelænder. Altaner mod gård er betonstøbt dæk og brystning. Der er i gang sat et renoveringsprojekt af samtlige altaner. Kælderen har gennemgået en større renovering hvor specielt etageadskillelsen mod terræn er renoveret pga. tidligere kraftig gennemtæringer i konstruktionen. Der er etaberet partiel ny konstruktion over kælder mod terræn. Det vurderes at der generelt ikke er isoleret mod stueetagen. Varmeanlægget er et etstrenget anlæg med øvre fordeling. Anlægget er fjernvarmeforsynet. Der er registrerede enkelte badeværelser. Faldstammer fremstår med både en generelt overfladetæring og med partielle gennemtæringer. Det kan registreres at flere opgange har fået udskiftet faldstammer ved Blückers renoveringssystem. I vandinstallationerne vurderes det at der partielt er galvaniske reaktioner pga. forskellige materialesammensætninger. Der ses mindre og større revner i badeværelsesgulvene der skyldes korrosion i jernkonstruktionen. Der er gulvvarme i badeværelsesgulvene udført i stålrør. Det vurderes at der er en forhøjet risiko for vandskader pga. gennemtæringer i gulvvarmekonstruktionen. Det er oplyst at der på dele af kloakken er udført TV-inspektion. Det har ikke været muligt at få adgang til rapporten. Gadefacade Prinsessegade Gårdfacade mod Voldanlægget

2 Side: 2/15 Registreringen er en generel gennemgang af tilgængelig klimaskærm. Ejendommen er beskrevet som en helhed, med de forhold der er gældende for hele ejendommen. Registreringen omfatter visuel gennemgang af kælder, facader og opgange. Der har været adgang til en enkelt lejlighed. Der er ikke foretaget registrering af skjulte konstruktioner eller skjulte installationer. Sammenfatning Tagbelægningen og tagkonstruktionen er af ældre dato. De årlige vedligeholdelsesarbejder med gennemgange af tagfladen for løse- eller forvitrede tegl samt de årlige understrygninger, forlænger taget levetid betragteligt. Gård og gadefacader har partielle sætningsrevner og forvitrede fuger. I betragtning af ejendommen facadearealer vurderes det at omfanget af opretningsarbejder er begrænset. Det vurderes at der er fokus på dette område hvorfor der også ses en generelt løbende vedligeholdelse på facaderne. Lukningen mellem murværk og vinduerne med ildmodbånd forøger risikoen for at der trænger fugt ind i bygningskonstruktionen. Det er oplyst fra flere beboer at der kan registreres fugt og træk inde fra omkring vinduerne. Faldstammer og vandinstallationerne fremstår i en differentieret stand, hvor installationen bl.a. også pga. ejendommen ælder kan vurderes som nedskrevet. Hvor der har været adgang til vand- og afløbsinstallationen kunne der registreres tydelige nedbrydning. Synlig vand- og afløbsinstallation ført under loft i kælder. Vandinstallationen er generelt isoleret. Partielt ses der defekter i isoleringen hvilket skal udbedres. Gavlmur mod Voldanlægget Det er oplyst at der af TV-inspektion på kloaknettet kan observeres forskudte samlinger og brud på ledningsnettet. Der har ikke været adgang til rapporten. Pudset portloft ved facadekant partielt revnet

3 Side: 3/15 Anbefalinger Det anbefales at vinduer og altandørspartierne gennemgås for defekte fuger. Det skal undersøges hvorfor der er anvendt ildmodbånd ved bl.a. at undersøge om der er foretaget en indvendigfugning. Hvis der nikke er fuget indvendigt kan det anbefales at få vinduesog altandørspartierne fuget med en mørtelfuge/ kalfatringsfuge eller en gummifuge. Det anbefales at der laves en gennemgang af vand- og afløbsinstallationerne i udvalgte eller samtlige lejligheder for at få et overblik over tilstanden og hvor problemerne er mest presserende. Fugeslip i murværk langs terræn Ud fra registreringen kan det planlægges i hvilken takt en renovering af vand- og afløbsinstallationen skal udføres i. Det er oplyst at der er foretaget en TV-inspektion af kloakken mod Torvegade. Der har ikke været adgang til denne rapport. Det anbefales at der udarbejdes en samlet TV-inspektion af hele ledningsnette for at få et overblik over omfanget af evt. skader. Ud fra undersøgelserne kan der laves et budget på renoveringen samt en planlægning over x antal måneder/ år alt efter hvad økonomien tillader. I forbindelse med kloakarbejder kan gård og belægningsarbejder tænkes ind i retableringen af terræn. Garageanlægget ligger midt i gårdarealet og tilgodeser et mindretal i foreningen. Det anvendes dog af viceværten til opmagasinering af storskrald, genbrug, samt div. redskaber. Disse funktioner kan planlægges ind i et samlet gårdprojekt. Revne i muret trappemur

4 Side: 4/15 På længere sigt kan der tænkes projekter ind, der indarbejder separering af regn- og afløbsvand, vand opsamling i bassiner samt generelle energirigtige tiltag som solvarme og solcelleprojekter.

5 Side: 5/15 Registrering Fuger på skorsten sidder dybt Tegl ligger jævnt og relativt pænt Tegl fremstår med gode flugter og få fejl pga. vind og vejr

6 Side: 6/15 Registrering Nedløbsrør i plast, tagrender i zink Studsfuger fremstår med partielt Nyere vinduer træ/ alu Fritiggende ildmodbånd Et enkelt nedløbsrør mangler mørtel udfald Bevægelses påvirkning i brystninger Flere steder ses fugebånd krakeleret og uden stålrør/ vandalsikring ved terræn Partiel fugereparation i en forkert funktion udførelse Fugebånd ses pudsdækket over vindue der fremstår krakeleret

7 Side: 7/15 Registrering Gårdfacade ved terræn Gårdfacade ved indgangsparti Platform foran indgangspartier Dørtelefons ramme afskaller Fugeslib og afgrænset saltudtræk Fugeslib og afgrænset saltudtræk Reparationer mangelfuld udført Ustrukturerede placeringer af div. funktioner Trappeformet sætninger

8 Side: 8/15 Registrering Afgrening af varmtvands rør under kælderloft Faldstammer i kælder Elkabler ført uden på kabelkasser Partiel defekt isolering Reparationer udført i forskellige materialer Samledåse mangler dæksel

9 Side: 9/15 Registrering Afløbsinstallation under loft Grenrør til toilet og gulvafløb Faldstamme i toiletrum Blottet gulvafløb Vandlås til gulvafløb gennemtæret Rusttæring i afgrening Lodret revnemarkering i malerbehandlingen Afløb fra badekar og håndvask Afløb uden bundrist

10 Side: 10/15 ØKONOMI BUDGET 01 Tag Beskrivelse Eksklusiv moms Tagbelægning Tagkonstruktion Tagrender Ældre teglsten der ligger godt, understrygninger foretages årligt div. reparationer Sadeltag med hanebåndkonstruktion Anbefales renset én gang pr. 1-2 år kr kr kr Kælder/ fundament Dæk Fundment Ingen bemærkninger Mindre fugt belastninger, alm. vedligeholdelse kr Facade/ sokkel Gadefacade Gårdfacade Murværk fuger langs terræn skal eftergås Murværk, fuger langs terræn skal eftergås kr kr Vinduer Gadevinduer Gårdvinduer Nyere vinduer og altandøre Etablering af vejrbestandige fuger Nye vinduer og altandøre Etablering af vejrbestandige fuger kr kr

11 Side: 11/ Udvendige døre Hoveddøre Kælderdøre Løbende vedligeholdelse Løbende vedligeholdelse kr kr Trapper Hovedtrapper Elevatorer Renovering af indgangspartier pr. opgang Renovering, spil, stol etc. pr. elevator kr kr Porte/ gennemgang Gitterport Vedligeholdelse kr Etageadskillelse Kælder/ stueetage Dæk i badeværelser Isolering i etageadskillelsen Renovering af dæk pga. tæringer i jernkonstruktioner kr kr Wc/ bad Gulvvarme Renovering af gulvvarmesystem pr. lejlighed i forbindelse med renovering af dækket generelt kr Køkkener Ingen besigtigelse

12 Side: 12/15 11 Varmeanlæg Varmecentral Varmecentral Elektrolyse, service aftaler etc. Vedligeholdelse kr kr Afløb Faldstammer Gulvafløb Gulvafløb 4 stk. pr. opgang Eksklusiv udskiftning af gulvafløb Udskiftning 24 stk. pr. opgang Alt. en renovering hvis muligt kr kr kr Kloak TV-inspektion TV-inspektion Har ikke haft adgang til rapport, budgetskøn på oplyste skader efter erfaring Det anbefales af få lavet tv-inspektion hele ledningsnettet kr kr Vandinstallation Stigstrenge 8-10 stk. pr. opgang inklusiv cirkulation Eftergang af manglende isolering i kælder kr kr Gasinstallation Stigrør Måler Ingen bemærkninger Ingen bemærkninger, de enkelte ejers ansvar

13 Side: 13/15 16 Ventilation Ventilation Ventilation Mekanisk ventilation via eksisterende ventilationskanaler med aggregater placeret på spidslofter økonomi pr. opgang Naturlig ventilation almindelig vedligeholdelse ved rensning af ekssitrende afkastkanaler, økonomi pr. opgang kr kr El installation Kabler Lejligheder Kabler i kælder monteret uden på kabelkasser, en generel gennemgang af fælles installation Ingen bemærkninger, de enkeltes ejers ansvar kr Øvrige ombygningsarbejder Gårdprojekt Der er pt. opstart på renoverings projekt på samtlige altaner. Hvorfor altaner ikke er nævnt i rapporten. Etablering af et gårdmiljø kr Friarealer Gård anlæg Terræn Garageanlæg Garageanlæg Have, træer etc. alm. vedligeholdelse Opretning af belægninger etc. anbefales at udføres i forbindelse med kloakarbejder; retablering af belægninger Økonomi i forbindelse med opretning af tagproblemer Ejerforeningens andel af en totalrenovering af anlægget kr kr kr kr

14 Side: 14/15 20 Projekter Igangværende og evt. fremtidige projekter Altaner, igangværende projekt Renovering af kloak Miljø- og energiprojekter, separering, vandopsamling, solceller, etc.

15 Side: 15/15 BYGNINGSDEL VEDLIGEHOLDELSESARBEJDER TAG FUNDAMENET OG KÆLDER FACADER OG SOKKEL 04 VINDUER 05 UDVENDIGE DØRE hv år TRAPPER PORTE OG GENNEMGANGE ETAGEADSKILLELSE 09 WC & BAD KØKKEN VARMEANLÆG AFLØB KLOAK VANDINSTALLATIONER 15 GAS 16 VENTILATION 17 EL 18 ØVRIGE OMBYGNINGER 19 FRIAREALER SUM DRIFTOMKOSTNINGER PÅ BYGNINGSDELE 20 PROJEKTER DER ANBEFALES UDFØRT 02 TAG FACADER fugerparation og omfugning 3 skifter langsterræn 04 VINDUER fugning arundt vinduer og altandørpartierne 12 AFLØBSINSTALLATION udskiftning af afløbsinstallation 1-2 opgange pr. år 13 KLOAK renovering efter tv-inspektion 14 STIGSTRENGE udskiftning af stigstenge 1-2 opgange pr. år 19 FRIAREALER garageanlæg opretningsarbejder terrænarbejder belægninger SUM DIV