Vedligeholdelsesplan for ejendom AB Telemarken, 2300 København S

Transkript

1 Vedligeholdelsesplan for ejendom AB Telemarken, 2300 København S Sagsnr.: Dato: Rev. 1. Dato: Udført af: Bygningskonstruktører Jimmie Jensen & Tom Buchard, Datea. 1/31

2 Indholdsfortegnelse Forord... 3 Ejendommens data:... 4 Ejendommens historie:... 4 Konklusion Tagværk Kælder og fundering Facader Vinduer Døre Trapper Portrum Etageadskillelse WC og Bad Køkken Varmeanlæg Afløb Kloak Vandinstallation Gasinstallation Ventilation El og mekaniske anlæg Øvrige ombygningsarbejder Private friarealer Byggeplads /31

3 Forord Denne rapport er udarbejdet af DATEA AS. Rapporten har til hensigt at beskrive bygningens nuværende tilstand og belyse det fremtidige vedligeholdsbehov, således at bygningen kan fremstå i sin nuværende eller bedre stand i fremtiden. Rapporten tænkes anvendt af ejendommens bestyrelse til at danne beslutningsgrundlag for fremtidige arbejder på ejendommen, samt til fastlæggelse af de fremtidige investeringer og løbende udgifter. Rapporten er lagt ud som en 10 års plan. Vi anbefaler at få den justeret hvert år, således det giver et retvisende billede af ejendommens stand og vedligeholdelsesbehov. Denne justering kan der laves en fast aftale på, således den indgår i foreningens drift. Byggetilsynet er foregået ved et repræsentativt visuelt eftersyn af udvalgte bygningsdele. Der er ikke adskilt bygningsdele. Rapporten omfatter ikke lovligheden af de - af beboerne - udførte bygningsændringer, skimmelsvampeundersøgelse, bygningsnedbrydende svampeundersøgelse, skimmelsvamp, TV inspektion af kloakker, VVS & El-tjek af hovedinstallationer, geotekniske jordbundsundersøgelser, undersøgelser af forurenet jord eller asbestholdige materialer. Der tages forbehold for, at synlige såvel ikke synlige skader og fejl er registreret, samt for eventuelle følgeskader af dette. Priserne er angivet efter V&S prisbøger indeks 2009 samt egne erfaringspriser. Det anbefales foreningen af indgå et samarbejde med Datea A/S om at få opdateret vedligeholdelsesplanen årligt, så foreningen hele tiden har overblikket over ejendommens tilstand og kommende vedligeholdelser/udgifter. Derved bliver rapporten et aktivt værktøj som årligt kan holde foreningen og dennes bestyrelse opdateret. Vedligeholdsarbejderne er delt op i følgende 4 kategorier: Drift (D) Arbejder som skal udføres løbende for at undgå en forringelse af ejendommen. Vedligehold (V) Arbejder, der skal udføres inden for de nærmeste år for at holde ejendommen i vedligeholdt stand. Forbedringer (F) Arbejder, der kan udføres for at forbedre ejendommen eller brugen af ejendommen, når foreningens budget tillader dette. Lovkrav (L) Arbejder, der skal udføres i henhold til lovkrav. 3/31

4 Ejendommens data: Navn: A/B Telemarken v/ formand Maibritt Kristensen. Adresse: Telemarksgade 2-10, Sundholmsvej 73, Dovregade 5-9 og Romsdalsgade 2-4, 2300 København. S. Ejer lav: Sundbyvester, København. Matr. nr Ejendomstype: 5 etages murstensejendom. Antal blokke: 4, med 11 opgange. Antal lejligheder: 106 boliger og 7 erhverv. Bebygget areal: 1561 m² Ejendommens historie: Bygningen blev opført Bygningen får termovinduer Taget bliver renoveret og vinduer males Fjernvarme indlægges Gården renoveres 1 gang Vinduer males Maling af køkkentrapper Maling af hovedtrapper Nedtagning af skorstene samt gennemgang af understrygning Grønne gårde udføres. Årstal er udtræk fra BBR registret samt oplysninger fra bestyrelsen. 4/31

5 Konklusion Ejendommen er opført efter byggeskikken på opførelsestidspunktet og er i generel god vedligeholdelsesmæssig stand. Murværk er udført i røde blødstrøgne sten mod gade og blandet røde/gule blødstrøgne sten mod gård. Murværk er gennemgående i god stand, men har dog saltskadede områder ved terræn samt partielt forvitrede sten og fuger på ejendommen. Tegltaget er af ældre dato og er udført med understrygning af mørtel. Der er konstateret enkelte skader i understrygningen samt enkelte defekte teglsten. Understrygning skal eftergås og udbedres med intervaller af max. 2 år. Vinduer og døre har forskellige tilstande afhængig af orienteringen. Syd/vest vendte vinduer er mere medtagede end vinduer orienteret mod nord/øst. På facader mod syd og vest bør vinduer snarest gennemgås af snedker og efterfølgende males. Dette for at forlænge levetiden på vinduer og døre. Trappeopgange fremstår i generelt pæn stand. Dog skal trin i køkkentrapper slibes og lakeres i nærmeste fremtid. Sokler er med enkelte undtagelser generelt i god stand. En del kældernedgange har synlige pudsskader som bør udbedres snarest. Varmeanlægget er af nyere dato og fremstår i god stand. Der bør dog ryddes op i varmecentral for at sikres fri passage af regnvand til afløb beliggende i varmecentral. Belægninger i gård er af nyere dato og fremstår uden væsentlige skader på overflader. Interiør samt skure i gård er af nyere dato og fremstår i god stand. Sikringstavler i kælder og på loft er af ældre dato, og skal eftergås af autoriseret installatør. Der er lovkrav om alle tavler forsynes med HPFI relæ. Dette er ikke medtaget i planen. Priser er kalkuleret ud fra den betragtning, at alle arbejde der kræver stillads, udføres i forbindelse med vinduesarbejderne. Vinduesarbejderne er kalkuleret inklusiv stillads. Alle priser er håndværkerudgifter inkl. moms. DATEA er gerne behjælpelig med projektering, indhentning af tilbud samt byggestyring. 5/31

6 01.Tagværk Tegltaget er sidst renoveret i 2000/2001 og understrygningen har siden partielt været gennemgået og udbedret. Taget anslås at have en resterende levetid på ca 10 år med en gennemgang af taget hvert andet år. Udskiftning af eksisterende tag. Nyt tag bør udføres ud fra det erfaringsgrundlag der ligge hos BvB ( kort fortalt undertag i brædder høvler og pløjet med pap, afstandslister, lægter og nye teglsten. Udover selve tag udskiftningen, eftergås murværk herunder branddamme, skorstenspiber brystninger, udluftningshætter samt alle øvrige blikarbejder. Taget efterisolere hvor det er muligt (BR08, kap og 3), der skal regnes med en udgift på ca ,- ex. moms og tekniskbistand, byggestyring osv. Taget er besigtiget fra loftvinduer samt fra gadeplan. Der er enkelte defekte tegl der bør skiftes snarest. Køkkentrapper fører op til tagrummet Gennemgang og udbedring af understrygning samt bindere. V Utæthed omkring zinkhætte repareres. (Udføres i forbindelse med maling af vinduer.) V Udskiftning af defekte tegl.. (Udføres i forbindelse med maling af vinduer.) V Udskiftning af taget til nyt tag med fast undertag. Prisen er med stillads og fuldoverdækning v /31

7 Enkelte defekte teglsten. Skal skiftes snarest. Utæthed omkring zinkhætte. Skal reparere snarest. Dovregade 2 Utæthed omkring zinkhætte samt div utætheder i understrygningen. Forskelling ved rygsten er forvitret. Skal repareres snarest.. 7/31

8 02. Kælder og fundering Der er fuld kælder under hele bebyggelsen. Der er støbte gulve i samtlige kældre. Kældrene virker tørre. Der er ingen tegn på opstigende fugt/vand. Der er udført partielle reparationer nyligt Løbende vedligeholdelse D Oprydning i varmecentral. V LOVKRAV Brandsikring af rørgennemføringer. L Rørgennemføringer i kælder skal lukkes for brandspredning snarest. Rende til regnvand i betongulv skal friholdes for affald. 8/31

9 03. Facader Facader er muret af røde håndstrøgne mursten mod gade og blandet røde/gule mod gård.. Fuger er af bakkemørtel. Enkelte steder er den repareret med strandmørtel. Facader fremstår i god stand, dog er der partielle revnedannelser samt forvitret murværk. Overslag er vurderet udfra besigtigelse fra gaden. Prisen kan ændres ved besigtigelse fra stillads. Partielt er der revnet sokkelpuds. Især mod offentligt parkeringsareal bør den udbedres snarest. Der er en del graffiti på facaderne som bør fjernes Div. fugereparationer på alle facader. V Udskiftning af forvitret murværk. V Demontering af gamle beslag samt efterfølgende reparation. V Fjernelse af graffiti. Kan efterfølgende behandles for billigere afrensning fremover. (Efterfølgende V behandling er ej medtaget) Isætning af riste i gamle luftaftræk. V Fuger bør repareres. Murværk og fuger forvitrer. Bør fugerepareres. Murværk og fuger forvitrer. Bør renoveres. 9/31

10 Fuge mangler i murværk med forvitring af sten til følge. Bør udbedres snarest. Gamle beslag/jern i murværk bør fjernes. Knækket sten i murkrone. Bør skiftes. Gamle aftrækshuller bør monteres med udluftningsriste. Udskiftet samt eksisterende murværk omkring døre i gård skal fuges. Graffiti bør renses af facader. Kan efterfølgende behandles for billigere afrensning. Fugereparationer i murværk bør udføres med fuge svarende til eksisterende fugemørtel. Graffiti bør renses af facader. Kan efterfølgende behandles for billigere afrensning. 10/31

11 04. Vinduer Vinduerne er fire-fags, grønmalede dannebrogsvinduer. Vinduerne er i forskellig vedligeholdelsesmæssig stand. Syd-vest vendte vinduer mere medtagede end nord-øst vendte. Elastisk fuger omkring vinduer er i generelt dårlig stand. Det anbefales at få udskiftet fugerne i forbindelse med gennemgang af vinduer. Fuger bør eftergås hvert 6-7 år. I en del af vinduerne er termoglasset punkteret, dette har ingen betydning i forhold til varmetab, kun i forhold til kik(klarhed) Det anbefales at vinduer males/gennemgås hvert 5-7 år. en evt. udskydelse af malerarbejdet vil accelerere nedbrydningen af træet, og på sigt umuliggøre en malerbehandling. Ved en udskiftning af vinduerne er der følgende fordele. Vinduerne leveres med nye termoglas, vinduet vil være sat sammen, så det samlede varmetab vil være mindre end med de nuværende, vinduerne leveres naturligvis malet indvendigt og udvendigt Maling og gennemgang af vinduer. Telemarksgade. V Maling og gennemgang af vinduer. Sundholmsvej Maling og gennemgang af vinduer. Dovregade Maling og gennemgang af vinduer. Romsdalsgade Maling og gennemgang af vinduer. Gårdfacader Udskiftning af elastiske fuger hvor nødvendigt Gennemgang og maling af døre og vinduer i vaskeri Udskiftning af punkterede termoruder V V V V V V v Udskiftning af alle vinduerne, prisen er uden stillads vf /31

12 Vinduer skal snedkergennemgås og males. Vinduer skal snedkergennemgås og males. Defekte elastiske fuger omkring vinduer skal skiftes. Som forrige billede. Vinduer i kælder mod Telemarksgade skal isoleres og fuges. Vinduer og dør i vaskeri skal gennemgås og males. Evt. udskiftes.. Vinduer samt træværk ved vaskeri skal gennemgås og males. Evt udskiftes. Vinduer skal snedkergennemgås og males. Bundliste skal skiftes med alu-liste. 12/31

13 05. Døre Udvendige døre er grønmalede trædøre. Der er konstateret skader på døre og alle døre trænger til maling. Indgangs niecher har flere steder synligt rustangrebet armeringsjern og fremstår i dårlig stand. Bør sandblæses, rustbeskyttes og pudses påny Løbende vedligeholdelse, snedkergennemgang, justering af dørpumer mv. D Maling og gennemgang af hoveddøre (gadefacader) V Træbeskyttelse af bundstykker i hoveddøre. V Renovering af indgangsniecher. V Hoveddør Telemarken 4 skal skiftes. V Indgangspartier skal renses af for løstsiddende puds og efterfølgende pudses. Rustangrebne jern i indgangspartier skal blotlægges, rustbehandles og omstøbes. Døre i gårdfacade trænger til malerbehandling. 13/31

14 Døre i indgangspartier trænger til malerbehandling. Træbundstykker i hoveddøre skal træbeskyttes. 14/31

15 06. Trapper Der er 11 hovedtrapper samt 11 bagtrapper i ejendommen. Der er 6 kældernedgange fra gårdside samt 1 fra gadeside. De indvendige trapper fremstår i god og velvedligeholdt stand kun med enkelte visuelle fejl/skader. Dog skal køkkentrapper slibes og lakeres indenfor 2-3 år. Kældernedgange er støbt i beton og pudset er i generel dårlig stand bortset fra ny trappe på gårdsidenved Telemarksgade 6. Kældernedgange skal renoveres Renovering af kældertrapper. Anslået pris. V Slibning og lakering af køkkentrapper. V Lovkrav 15/31

16 Kældernedgang i Telemarksgade er i meget dårlig stand. Bør renoveres straks. Løstsiddende puds skal renses af og trappen pudses. Løstsiddende puds/beton afrenses og pudses påny. Cykelspor og revnet puds skal renoveres snarest. Lofter og vægge i indvendige køkkentrapper fremstår i god vedligeholdelsesmæssig stand. Trappetrin i køkkentrapper skal slibes og lakeres i nær fremtid. 16/31

17 07. Portrum Portrum fremstår i god vedligeholdelsesmæssig stand. Man bør overveje at støbe gulv i barnevognsrum Isolering af varmerør i port. V Udskiftning af anslagsliste på portdør. Inkl. maling. V Støbning af gulv i barnevognsrum. F Isolering af rør skal udbedres. Anslagsliste på portdør skal skiftes. Gulv i barnevogns rum bør støbes op. 17/31

18 08. Etageadskillelse Etageadskillelse er udført af bærende bjælker 6 x 6 liggende af på hovedskillevæg. Adskillelsen er udført med brædder og indskudsler samt pudsede lofter. Der er kun observeret fra loftrum. Etageadskillelsen over øverste lejligheder fremstår i velholdt stand. Der er ønske om at prissætte en evt. isolering af etageadskillelsen fra 4. sal mod koldt loftrum. Dette udføres med granulat der blæses ind i eksisterende konstruktion. I prisen regnes med at der er plads til ca.150 mm granulat Brandsikring af loft i kælder. L Isolering af etageadskillelse over 4. sal. Pris er anslået. F Loft i kælder skal brandsikres mod ovenliggende lejemål. Skal udføres snarest. Isolering af etageadskillelse, fra 4 sal mod koldt loftrum, vil reducere varmetabet. Isolering af etageadskillelse, fra 4 sal mod koldt loftrum, vil reducere varmetabet. 18/31

19 09. WC og Bad Antallet af toiletter beset af tilsynet er ikke repræsentativt for hele ejendommen. Der er beset 3 stk toiletter i ejendommen. Der var ikke adgang til beboere som i forvejen havde givet tilsagn om at være hjemme til besigtigelsen. Alle 3 har forskellig standard, og det må nok regnes for sandsynligt at hele ejendommen har toiletter med varierende vedligeholdelsesmæssig standard. 19/31

20 10. Køkken Antallet af køkkener beset af tilsynet er ikke repræsentativt for hele ejendommen. Der er beset 3 stk køkkener i ejendommen. Der var ikke adgang til beboere som i forvejen havde givet tilsagn om at være hjemme til besigtigelsen. Alle 3 har forskellig standard, og det må nok regnes for sandsynligt at hele ejendommen har køkkener med varierende vedligeholdelsesmæssig standard. 20/31

21 11. Varmeanlæg Ejendommen er forsynet via. fjernvarme. Anlægget fremstår i god stand. Der bør ryddes op i varmecentral Eftersyn af varmeanlæg V Rensning af varmtvandsbeholder V Oprydning i kælder. Der bør føres logbog for varmecentral. Ikke set på stedet. Rør i varmecentral fremstår i god stand. Vekslere i varmecentral fremstår i meget fin stand. Varmecentral bør rengøres. Regnvand fra gade og gård løber i render i gulv. Render bør renholdes for blade, snavs etc. 21/31

22 12. Afløb Det er oplyst af bestyrelsen samt Jørgensen VVS at alle opgange har fået udskiftet faldstammer. Der er ikke oplyst problemer med de ny faldstammer. Datea har ikke foretaget besigtigelse af disse. Løbende vedligeholdelse D /31

23 13. Kloak Bygningsdelen er ikke en del af gennemgangen Det anbefales at udføre TV inspektion med 20 års intervaller. V /31

24 14. Vandinstallation Der er udført nye koldtvands stigrør i en del af bygningen. Dog mangler: Telemarksgade nr , samt Sundholmsgade 73. Disse oplysninger er venligst opgivet af Jørgensen VVS. Ifølge Jørgensen VVS er det besluttet på et tidligt tidspunkt, at udføre rørene på denne måde af hensyn til økonomien. Det er observeret at VVS firma har monteret kobberrør efter galvaniseret rør på koldtvandsinstallationen. Dette kan medføre tæring af vandrørene efter bare få år. Der bør monteres ion-fælde på samtlige overgange mellem kobberrør og galvaniserede rør. Løbende vedligeholdelse D Udskiftning af koldtvandsrør. V Montering af ion fælder V /31

25 15. Gasinstallation Bygningsdelen er ikke en del af gennemgangen 25/31

26 16. Ventilation Bygningsdelen er ikke en del af gennemgangen. Det har ikke været muligt at besigtige ventilationskanaler. Ventilation er ført i utilgængelige rørkasser. 26/31

27 17. El og mekaniske anlæg De elinstallationer der har været mulige at inspicere, er af ældre dato, og er ikke tidssvarende. Bl.a. mangler deri henhold til lovkrav HPFI relæ i alle fælles tavler i kældre og på lofter. Der afsættes et årligt beløb til løbende vedligeholdelse af el installationen. Ejendommens el-forsyning bør kontrolleres af en EL- ingeniør eller aut. installatør. Vi har ikke besigtiget lejligheder, og har derfor ikke kunnet kontrollere om der er HFI eller HPFI relæ installeret. Jf. Stærkstrømsbekendtgørelsen afsnit 8 gælder det fra , at der er krav om supplerende beskyttelse i form af HFI eller HPFI i eksisterende installationer. Dette skal være opfyldt inden den Vedligehold af EL almindelig drift D Gennemgang af installationer af autoriseret installatør. V Lovkrav: Jf. Stærkstrømsbekendtgørelsen afsnit 8 gælder det fra , at der er krav om supplerende beskyttelse i form af HFI eller HPFI i eksisterende installationer. Dette skal være opfyldt inden den /31

28 28/31

29 18. Øvrige ombygningsarbejder Bemærk. Alle etageejendomme skal fra den 31. december 2009 være forsynet med postkasseanlæg i stueplan, hvis man ønsker at få sin post leveret. LOVKRAV Opsætning af postkasser. L /31

30 19. Private friarealer Fællesareal i gården består af SF-sten, alm brosten samt stensætning i kantsten. Belægninger og stensætninger fremstår i god stand. Div. skure i fællesarealet fremstår som nye Løbende vedligeholdelse af belægninger V Løbende vedligehold af skure i gård. V Belægning i gård er af nyere dato. fremstår i god stand uden lunker. Belægning samt stensætning fremstår i god stand. Træskure til affald etc. fremstår i god stand. 30/31

31 20. Byggeplads Udgifter til stillads og lift er medtaget under de enkelte projekter. 31/31