Lejens fastsættelse i boliglejemål

Transkript

1 Ejendomsforeningen Danmark Lejens fastsættelse i boliglejemål 25. november 2013 Juridisk direktør Lars Brondt, Ejendomsforeningen Danmark Juridisk konsulent Niklas W. Kejlskov, Ejendomsforeningen Danmark 1

2 Lejens fastsættelse i boliglejemål Plan for gennemgang: Lejefastsættelseskategorier Lejemål med fri lejefastsættelse Småejendomme Pause Omkostningsbestemte lejemål Spørgsmål 2

3 Lejefastsættelseskategorier Der er overordnet 4 forskellige lejefastsættelseskategorier: 1) Det lejedes værdi -> lejen må ikke væsentlig overstige den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand LL 47, stk. 1 og 3 2) Omkostningsbestemt leje -> lejen kan ikke fastsættes til et beløb, som overstiger det beløb, der kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter og afkastningen af ejendommens værdi ML 5, stk. 1 3

4 Lejefastsættelseskategorier Der er overordnet 4 forskellige lejefastsættelseskategorier: (fortsat) 3) Det lejedes værdi, småhus -> Lejen må ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter 7 (altså sammenligning med lejemål med omkostningsbestemt leje) ML 29c 4) Fri lejefastsættelse (Markedsleje) -> Der gælder ikke begrænsninger for lejen udover aftalelovens 36 (lejen må ikke være urimelig eller i strid med redelig handlemåde) ML 15a, stk. 5 og LL 106, nr. 6. 4

5 Ejendomsforeningen Danmark Lejemål med fri lejefastsættelse 5

6 Lejemål med fri lejefastsættelse Udlejer og lejer kan aftale en fravigelse af OMK-leje/Småhusleje/Det lejedes værdi og således få markedsleje (fri lejefastsættelse), såfremt beboelseslejligheden: ligger i en ejendom, der er taget i brug efter den 31, december 1991 ML 15a, stk. 1 / LL 53, stk. 3 ligger i lokaler, som lovligt udelukkende blev benyttet til erhvervsformål den 31. december 1991 ML 15a, stk. 2 / LL 53, stk. 4 ligger i en tagetage, som den 1. september 2002 ikke var benyttet til eller registreret som beboelse ML 15a, stk. 3 / LL 53, stk. 5 ligger i en nypåbygget etage, hvortil der er givet byggetilladelse efter den 1. juli 2004 ML 15a, stk. 3 / LL 53, stk. 5 6

7 Lejemål med fri lejefastsættelse Ejendommen er taget i brug efter den 31. december 1991, og udlejer og lejer har aftalt en fravigelse af OMK-leje ML 15a, stk. 1 / LL 53, stk. 3 Ejendommen er taget i brug efter den 31. december 1991: Der skal være tale om en fuldstændig nyopført ejendom GD 2003/03 Ø Ibrugtagningstidspunkt er afgørende GD 2012/18 Ø Ejendommen kan godt være færdigopført tidligere, men må i så fald ikke være taget i brug før efter den 31. december Udlejer og lejer har aftalt en fravigelse af OMK-leje: Det skal være aftalt mellem udlejer og lejer, at reglerne om OMK-leje er fraveget. I modsat fald vil der gælde OMK-leje. Aftale bør anføres i lejekontrakten. 7

8 Lejemål med fri lejefastsættelse Beboelseslejligheden ligger i lokaler, som lovligt udelukkende blev benyttet til erhvervsformål den 31. december 1991, og udlejer og lejer har aftalt en fravigelse af OMK-leje ML 15a, stk. 2 / LL 53, stk. 4 Beboelseslejligheden ligger i lokaler, som lovligt udelukkende blev benyttet til erhvervsformål den 31. december 1991: Det er den faktiske anvendelse af lejligheden den 31. december 1991, som er afgørende GD 2008/05 Ø lejligheden kan godt tidligere have være anvendt til beboelse. Udlejer og lejer har aftalt en fravigelse af OMK-leje: Det skal være aftalt mellem udlejer og lejer, at reglerne om OMK-leje er fraveget. I modsat fald vil der gælde OMK-leje. Aftale med henvisning til bestemmelse skal anføres i lejekontrakten. 8

9 Lejemål med fri lejefastsættelse Beboelseslejligheden ligger i en tagetage, som den 1. september 2002 ikke var benyttet til eller registreret som beboelse, og udlejer og lejer har aftalt en fravigelse af OMK-leje ML 15a, stk. 3 / LL 53, stk. 5 Beboelseslejligheden ligger i en tagetage, som den 1. september 2002 ikke var benyttet til eller registreret som beboelse: Det er den faktiske anvendelse af tagetagen den 1. september 2002, som er afgørende. Udlejer og lejer har aftalt en fravigelse af OMK-leje: Det skal være aftalt mellem udlejer og lejer, at reglerne om OMK-leje er fraveget. I modsat fald vil der gælde OMK-leje. Aftale med henvisning til bestemmelse skal være anført i lejekontrakten. 9

10 Lejemål med fri lejefastsættelse Beboelseslejligheden ligger i en nypåbygget etage, hvortil der er givet byggetilladelse efter den 1. juli 2004, og udlejer og lejer har aftalt en fravigelse af OMK-leje ML 15a, stk. 3 / LL 53, stk. 5 Beboelseslejligheden ligger i en nypåbygget etage, hvortil der er givet byggetilladelse efter den 1. juli Det er tidspunktet for byggetilladelse, som er afgørende. Udlejer og lejer har aftalt en fravigelse af OMK-leje: Det skal være aftalt mellem udlejer og lejer, at reglerne om OMK-leje er fraveget. I modsat fald vil der gælde OMK-leje. Aftale med henvisning til bestemmelse skal være anført i lejekontrakten. 10

11 Lejemål med fri lejefastsættelse Aftale om markedsleje er kun begrænset af aftalelovens 36 GD 2012/50 Ø: U ejede og udlejede kollegieværelser i et kollegiebyggeri, der var opført i årene uden offentlig støtte. Lejeaftalen blev indgået mellem U og L pr. 1. august 2008, og lejen var fastsat i henhold til ML 15a. Huslejenævnet nedsatte lejen i medfør af Aftl. 36, mens ankenævnet traf afgørelse i overensstemmelse med U's påstand. L indbragte herefter sagen for boligretten. Både boligretten og landsretten gav U medhold, idet det ikke fandtes godtgjort, at der var grundlag for at tilsidesætte den aftalte leje som urimelig efter Aftl. 36, jf. ML 15a, stk. 5. Der skal mere til at tilsidesætte lejen, end det forhold, at lejen afviger væsentligt fra markedslejen Der tages hensyn til forholdene ved aftalens indgåelse, lejeaftalens indhold og senere indtrufne omstændigheder 11

12 Ejendomsforeningen Danmark Småejendomme 12

13 Definition på småejendom Beliggende i reguleret kommune Maksimalt 6 beboelseslejligheder Blandede lejemål (lejligheder) + medregnes Enkeltværelser - medregnes Erhvervslejemål - medregnes Klubværelser - medregnes Hvad er status pr. 1. januar

14 Småejendomme - hvilke lejemål Omfattede lejemål rene beboelseslejligheder blandede lejemål (fysisk samlede + boligdelen af fysisk adskilte) klubværelser Ikke omfattede accessoriske enkeltværelser erhvervslejemål erhvervsdelen af fysisk adskilte blandede lejemål 14

15 Småejendomme hvilke lejemål Definition: Byfornyede ejendomme er småejendomme småejendomme som er byfornyede efter den tidligere byfornyelseslov omkostningsbestemt leje 80/20-ejendomme er ikke småejendomme dvs. at mere end 80 % af ejendommens bruttoetage-areal anvendtes til erhverv pr. 1. jan

16 Småejendomme - hvilke lejemål Definition: fremlejede lejligheder er omfattet GA 2013/5: Lejen skulle fastsættes efter reglerne i ML kap. IV A om mindre ejendomme, da det lejede var et fremlejemål. Lejen i gennemgribende forbedrede småhuslejemål skulle sammenlignes med lejen i lejemål, hvor denne var fastsat efter reglerne om omkostningsbestemt leje med tillæg af forbedringer. udlejede ejerlejligheder ejet af samme ejer maks. 6 leje-lejligheder pr. 1. januar 1995 udlejede andelslejligheder maks. 6 leje-lejligheder pr. 1. januar

17 Småejendomme hvilke lejemål Tidligere andelsboligforeninger GD 2008/03 B: Ejendom et småhus GD 2010/29 Ø: Ejendom omkostningsbestemt Hvilken dom er rigtig? se artikel i TBB af Mogens Dürr: GD 2008/03 B er rigtig Se dog GD 2013/56V: Ejendom omkostningsbestemt Tvist ml. U og L vedr. lejefastsættelse i et lejemål, som den 1. jan var beliggende i en privat A/B med 10 beboelseslejemål, hvoraf 2 var udlejet af A/B. Ejendommen blev siden solgt som udlejningsejendom. Lejefastsættelse i 2001 skulle ske efter ML 5, stk. 1. Sagen hjemvist til fornyet behandling i huslejenævnet. 17

18 Lejefastsættelse i småejendom Lejefastsættelse: Småhuse er undtaget fra reglerne om omkostningsbestemt leje I stedet gælder reglerne i kap. VIII i LL: det lejedes værdi, jf. LL MEN : lejen kan efter ML 29c..ikke væsentligt overstige lejen for tilsvarende lejeforhold... med omkostningsbestemt leje 18

19 Lejefastsættelse i småejendom Væsentlighedskravet udmøntes forskelligt ved landets forskellige nævn. Ved GD 2004/46 Ø fandt Landsretten, at en forskel mellem aftalt og godkendt leje på 10 % i forhold til den godkendte leje er væsentlig. Beregningen af væsentlighedskravet tager udgangspunkt i den godkendte leje (dvs. det lejedes værdi, som er i nævneren), jf. GA EKSEMPEL: Husleje kr /m2. Stigning til kr /m2 Beregning: (kr kr = kr. 100) X 100 / kr = 9,09% 19

20 Lejefastsættelse i småejendom ML 29 c - sammenligningslejemål Udgangspunktet er sammenligning med ML 7 - lejemål (Omk. lejemål) med tilsvarende beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr, vedligeholdelsesstand etc. Nævnenes fastsættelse af lejens størrelse i praksis, efterlader tvivl, når man ser begrundelserne Ofte fremgår de konkrete sammenligningslejemål ikke. Der anvendes almindelige begrundelser om det pågældende lejemåls stand, indretning m.v., nævnets egen sagkundskab og generelle erfaring etc. 20

21 Lejefastsættelse i småejendom GD 2013/77 Ø: Boligretten og Østre Landsret fandt, at sag om lejens størrelse i et småhus, jf. ML 29 c, efter omstændighederne skulle hjemvises til fornyet behandling i huslejenævn, idet huslejenævnet ikke havde truffet sin afgørelse på baggrund af sammenligningslejemål eller et udarbejdet skyggebudget. Hvor langt rækker landsrettens præmisser? 21

22 Lejefastsættelse i småejendom - Huslejenævnsbehandling Skyggebudget, hvis ingen sammenligningslejemål (ML 29c, 4. pkt.): Omkostningsbestemt leje for lejemålet: + skatter og afgifter + driftsudgifter (renholdelse, administration og forsikring) + beregnede hensættelser til udvendig vedligeholdelse ( 18 og 18 b + evt. hensættelser til indvendig vedligeholdelse ( 22) + beregnet tillæg for evt. forbedringer samlet leje for lejemålet 22

23 Lejeregulering i småejendom Lejenedsættelse, hvis: lejen er væsentligt højere end det lejedes værdi, uanset om der er gået 2 år fra lejeaftalens indgåelse uanset hvor længe der er gået siden seneste det lejedes værdi - lejeforhøjelse ML 17, stk. 1-2 gælder i stedet for LL 49, stk. 4, jfr. ML 4, stk. 5 Tilbagebetaling af for meget betalt leje dog skal kravet være fremsat for huslejenævnet inden 1 år efter første betaling af (den forhøjede) leje, jf. ML 17, stk. 2 (omfatter alene de tilfælde, hvor lejen overstiger det lejedes værdi) GD 2000/19 Ø (frist regnet fra indflytningsdagen) GA 2011/02 (frist regnet fra det aftalte starttidspunkt) GA 2006/04 (løbedage jf. LL 33, stk. 3 skulle ikke medregnes i fristen) 23

24 Ejendomsforeningen Danmark Omkostningsbestemte lejemål 24

25 Ideen med OMK-leje Formålet med omkostningsbestemt er at skabe et maksimum for, hvor meget U kan kræve i leje af boliglejerne, uden at U skal tabe penge på at have ejendommen. Dette formål realiseres ved, at lejefastsættelsen fastsættes på grundlag af ejendommens driftsudgifter: dvs. en leje, som netop dækker driftsudgifterne, og som giver U et i loven fastsat afkast. betydelige begrænsninger i hvilke driftsudgifter betydelige begrænsninger i afkast ét budget (reelt et regnskab) for hele ejendommen, dvs. udgifter vedrørende erhvervsarealer medtages driftsudgifter > lejeindtægter -> lejeforhøjelse driftsudgifter < lejeindtægter -> ingen lejeforhøjelse, men dog heller ingen lejenedsættelse 25

26 Ejendomme med OMK-leje Reglerne om omkostningsbestemt leje finder anvendelse i ejendomme: som ligger i en kommune, hvor boligreguleringsloven gælder ML 1, hvor mere end 20 pct. af ejendommens bruttoetageareal blev brugt til beboelse den 1. januar 1980 ML 4, stk. 3, og som havde mere end 6 beboelseslejligheder den 1. januar 1995 ML 4, stk

27 Ejendomme med OMK-leje Ejendommen havde mere end 6 beboelseslejligheder den 1. januar 1995 (altså ikke et småhus) ML 4, stk. 5 Ejendommen: Almindelige ejendomsbegreb Udvidet ejendomsbegreb ML 4a, stk. 1 og 2 Flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforening, og som ejes af samme udlejer, anses som én ejendom. Flere ejendomme, der ejes af samme ejer, der er opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og der har fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, anses ligeledes som én ejendom. Flere ejendomme, der er samvurderet eller samnoteret i tingbogen. 27

28 Ejendomme med OMK-leje Almindelige ejendomsbegreb: Hver matrikel er en fast ejendom 28

29 Ejendomme med OMK-leje 3 lejligheder 4 lejligheder Matr. nr. 4 a UV Matr. nr. 4 b UV Udvidet ejendomsbegreb: to eller flere ejendomme med tilsammen mere end 6 beboelseslejligheder -> én ejendom GD 2006/70 Ø, GD 2006/38 Ø, GD 2013/43 Ø 29

30 Ejendomme med OMK-leje Det udvidede ejendomsbegreb: GD 2013/05 Ø: Varslingstidspunktet afgørende for, om en ejendom var et småhus En bebyggelse med flere ejendomme havde igennem en lang årrække helt eller delvist haft samme ejer. Ejendommene lå på selvstændige matrikler, som ikke var samnoteret. Den 1. januar 1995 var ejendommene ejet af forskellige personer og selskaber. I 2005 blev 6 af ejendommene beliggende ved siden af hinanden solgt til U, som var et selskab. U varslede lejeforhøjelse over for L med henvisning til ML 29 c jf. LL 47. Huslejenævn og boligret godkendte varslingen som både gyldig og begrundet. Landsretten fandt derimod, at varslingen var ugyldig, da lejemålet måtte anses at være beliggende i en storejendom, fordi bebyggelsen på varslingstidspunktet måtte anses for en ejendom jf. ML 4a 30

31 Ejendomme med OMK-leje E/F Rød E/F Blå U ejer og udlejer: 4 ejerlejligheder i E/F Rød 4 ejerlejligheder i E/F Blå Er der tale om en eller flere ejendomme? 31

32 Lejligheder med OMK-leje Der er tale om en beboelseslejlighed, der anvendes til beboelse LL 1, stk. 1. Beboelseslejlighed: Ved beboelseslejlighed forstås en lejlighed, der har eget køkken normalt med afløb og indlagt vand. Det er uden betydning, hvilke faciliteter lejemålet i øvrigt har. En lejlighed behøver således eksempelvis ikke at have eget bad, toilet eller indgang. 32 GD 2013/70 H: Den faktiske og ikke den lovlige anvendelse lagt til grund ved vurdering af, om en ejendom var et småhus Et lejemål i ejendommen var i 1993 blevet indrettet til to lejligheder. Etableringen af de to lejligheder var i strid med byggelovgivningen, og der var ikke givet tilladelse til etableringen. Kommunen havde i 2011 givet påbud om, at forholdene skulle lovliggøres, hvilket U havde efterkommet. L fik medhold i, at ejendommen pr. 1. januar 1995 indeholdt mere end 6 beboelseslejligheder, og U s varslinger jf. ML 29 c, jf. LL 47 var derfor ugyldige.

33 Lejligheder med OMK-leje Udlejer og lejer kan aftale det lejedes værdi i stedet for OMK-leje, såfremt beboelseslejligheden: er blevet gennemgribende forbedret ML, 5, stk Aftales ved indgåelse af lejekontrakten 33

34 Lejligheder med OMK-leje Beboelseslejligheden er blevet gennemgribende forbedret ML, 5, stk Ved gennemgribende forbedret forstås, at udlejer indenfor en periode på 2 år : 34 har gennemført forbedringer i boliglejemålet, hvor forbedringsudgiften enten overstiger kr. pr. m² eller et samlet beløb på Kr. (2013 satser) forbedringer er de arbejder på en ejendom eller i en lejlighed, som tilfører ejendommen eller lejligheden kvaliteter, som ikke fandtes før de pågældende arbejder, og som forøger brugsværdien for lejeren af det lejede. vedligeholdelse er ethvert arbejde på en ejendom eller i en lejlighed, der medvirker til at opretholde kvaliteten af det lejede. Vedligeholdelse medfører, at sporene efter slid og ælde samt pludseligt opståede skader udbedres, og at ejendommen og dens installationer holdes i god og brugbar stand.

35 Lejligheder med OMK-leje Beboelseslejligheden er blevet gennemgribende forbedret ML, 5, stk som væsentligt har forøget det lejedes værdi. Normalt vil afholdelse af betydelige forbedringsudgifter også væsentligt forøge det lejedes værdi, men der kan forekomme situationer, hvor dette ikke er tilfældet. Vurderingen af forøgelsen af det lejedes værdi tager udgangspunkt i lejemålets hidtidige tilstand sammenlignet med tilstanden efter forbedringen. Er væsentlighed et selvstændigt krav? 35

36 Beregning af OMK-leje OMK-leje beregnes i hovedtræk således: Budgetleje + Hensættelse til indvendig vedligeholdelse + Hensættelse til udvendig vedligeholdelse + Forbedringstillæg Omkostningsbestemt leje for den individuelle beboelseslejlighed 36

37 Beregning af OMK-leje Beregning af budgetleje: Driftsudgifter - Driftsindtægter Driftsudgifter + Afkast + Budgetudgifter x Boligprocent + Administration x Beboelseslejlighedernes individuelle andele Budgetleje for den individuelle beboelseslejlighed 37

38 Beregning af OMK-leje Driftsudgifter ML 8, stk. 1 Der er væsentlige begrænsninger i hvilke driftsudgifter, der kan tages med. kun jævnligt tilbagevendende driftsudgifter, altså ikke engangsudgifter, dog mulighed for småanskaffelser kun rimelige og nødvendige driftsudgifter, dvs. de enkelte udgifter kan nedsættes skønsmæssigt Kun kendte udgifter, dvs. sidste års udgift, dog kommende års udgift, hvis den er kendt eller kan beregnes ikke vedligeholdelse ikke forbedringer 38

39 Beregning af OMK-leje Driftsudgifter ML 8, stk. 1 Skatter og afgifter Grundskyld Dækningsafgift, selvom det kun vedrører erhvervslejemål, GD 2013/50 H Rottebekæmpelse Renovation - både for beboelse og erhverv (hvis der opkræves for erhverv) Affaldsgebyrer - både for beboelse og erhverv (hvis der opkræves for erhverv) Bidrag til forbrænding o. lign. Vejbidrag Vandudgifter, herunder grundvandsbeskyttelse, spildevandsafgift, vandafledningsbidrag m.v. 39

40 Beregning af OMK-leje Driftsudgifter ML 8, stk. 1 Forsikringer og abonnementer, GD 2008/70 Ø Bygningsforsikring, herunder brand, svamp, ulykke m.v., og arbejdsskadeforsikring for ansatte Udgifter til forsikringsmægler, GA 2013/20 U fik medhold i, at udgiften til forsikringsmægleren naturligt hørte under forsikringsudgiften, og at udgiften derfor var en rimelig og nødvendig driftsudgift jf. ML 8, stk. 1. Lovpligtige serviceabonnementer F.eks. elevatorabonnement 40

41 Beregning af OMK-leje Driftsudgifter ML 8, stk. 1 Abonnementer anerkendt som budgetudgifter elevatorabonnement GD 1986/16 Ø Clorius- og elektrolyseabonnement GD 2010/45 B og GD 2000/03 B (bemærk at der tilsyneladende er anden ankenævnspraksis!) energiovervågning og varmemesterudgift GA 2005/09 energistyring og varmemesterseminar - GA 2003/09 abonnement for varmeanlæg GA 2002/13 abonnement vedr. graffitibekæmpelse - GA 2002/05 og GD 2007/45 Ø CTS-abonnement (varmestyring) - GA 1999/16 abonnement for vaskeri GA 2007/16 (delvist) 41

42 Beregning af OMK-leje Driftsudgifter ML 8, stk. 1 Abonnementer ikke anerkendt som budgetudgifter cleanodan-behandling - GD 2002/21 Ø elektrolyseabonnement - diverse ankenævnsafgørelser skadedyrsabonnement - GD 2001/18 Ø abonnement for ventilation og vandbehandling - GA 2003/14 abonnement for ventilationsanlæg - GA 2002/05 og GA 2000/01 42

43 Beregning af OMK-leje Driftsudgifter ML 8, stk. 1 Renholdelse Vicevært, herunder feriepenge, pensionsbetalinger, lønsumsafgift (ikke aktuelt længere) evt. fribolig, telefon, arbejdstøj, diverse småanskaffelser samt internet, kontorartikler og elpærer GD 2011/34 B faktura fra viceværtfirma snerydning/saltning trappevask grafittiabonnement (godkendes som renholdelsesudgift) ejendomsinspektør storskrald Udlejer = vicevært? GA 2006/07 43

44 Beregning af OMK-leje Driftsudgifter ML 8, stk. 1 Varme og vand måleraflæsning udarbejdelse af varmeregnskab revidering af kontrolmanual Ikke flytteaflæsninger tilsvarende udgifter for vand, hvis der aflægges vandregnskab El og gas el-forbrug på fællesarealer, f.eks. cykelkælder, loftsrum, trappeopgange og vaskekælder m.v. 44

45 Beregning af OMK-leje Driftsindtægter Nogle indtægter skal fratrækkes i driftsudgifter F.eks. fra fællesvaskeri (afhænger dog af om udgifterne til fællesvaskeri medtages som driftsudgifter) Nogle indtægter skal ikke fratrækkes i driftsudgifter Andre lejeindtægter fra f.eks. parkeringspladser GD 2001/37 Antennemaster GA 1998/25 Gavlreklamer Vaskeriindtægter GD 2006/19 45

46 Beregning af OMK-leje Afkast ML 9 Afkastet er uafhængigt af ejendommens markedsværdi, ejerens købspris og finansiering af ejendommen afkastet består af 2 elementer: 7 % af 15. alm. vurdering pr. 1. april 1973 (denne del af afkastet reguleres ikke) 1/3 af henlæggelserne til fornyelse af tekniske installationer (denne del af afkastet pristalsreguleres) ændringer siden 1973? nedrivning eller udvidelse af bebyggelsen, udstykning eller sammenlægning af arealer GD 1990/01 Ø og GD 2005/04 V 46

47 Beregning af OMK-leje Afkast ML 9 Ejendom samlet areal m 2 Henlæggelsesgrundlag til fornyelse af tekniske installationer ved udgangen af 1994: ,00 kr. Overført til kapitalafkast: /3.600/3 = 3,70 kr. pr. m² Beløbet satsreguleres: = 47,76 % 3,70 kr. pr. m2 x 1,4776 = 5,4671 kr. pr. m² Afrundes til 5,00 kr. pr. m² Afkast der medtages på budgettet: 7 pct. af 15. alm. vurdering ( 0,7 x ) = ,00 kr. Forøget kapitalafkast (3.600 m 2 x 5 kr. pr. m2) = ,00 kr. 47

48 Beregning af OMK-leje Administration ML 8, stk. 1 Administrationsudgifter = antal boliglejemål x normtal for administration Antallet af boliglejemål skal harmonere med det antal boliglejemål, som medregnes på boligsiden ved beregning af boligprocenten faktiske udgifter er uden betydning, herunder honorarer til administrator, advokat, revisor m.v. Normtal for administration i eksempelvis Københavns Kommune i 2013 er kr. ekskl. moms pr. boligenhed. 48

49 Beregning af OMK-leje Lejlighedernes individuelle andele (fordeling mellem beboelseslejemålene indbyrdes) ML 10 Efter fordeling af driftsudgifterne efter boligprocenten og med tillæg af administrationsudgifterne, skal driftsudgifterne fordeles mellem beboelseslejemålene indbyrdes Beboelseslejemålene omfatter i denne sammenhæng de lejemål, som blev medregnet i boligarealet ved beregning af boligprocenten. Driftsudgifterne fordeles efter beboelseslejemålenes indbyrdes værdi: som oftest efter bruttoetageareal, vurderingsleje pr. 1. januar 1967, ellers andet rimeligt kriterium GD 2008/55 Ø og GA 2002/07 49

50 Begrænsninger i den omkostningsbestemt leje Der gælder visse begrænsninger i den omkostningsbestemte leje: Såfremt der er i forbindelse med udlejning af et lejemål er beregnet en korrekt OMK-leje, kan lejen ikke tilsidesættes under henvisning til, at den overstiger det lejedes værdi ML 5, stk. 1. Dette gælder ikke ved regulering af OMK-leje under et lejeforholds beståen, hvor udlejer ikke kan kræve en lejeforhøjelse, hvis lejen efter lejeforhøjelsen vil overstige det lejedes værdi ML 7, stk. 2. En korrekt beregnet OMK-leje kan tilsyneladende tilsidesættes under henvisning til forbuddet mod mere byrdefulde vilkår i ML 5, stk. 8 GD 2013/12 V og GD 2012/76 V Ved lejeaftalens indgåelse kan der ikke aftales en leje, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren end den leje, der gælder for andre lejere i ejendommen ML 5, stk