Halsnæs kommune Rådhus p lad se n Frederiksv æ r k

Transkript

1 Halsnæs kommune Rådhus p lad se n Frederiksv æ r k D a t o : V i har skrev et til Susanne Mie A damsen og Søren Bo Jensen, Stormgade 7, 3390 Hundested v edrørende ejendommen beliggende Stormgade 7, 3390 Hundested, kommunens j.nr / Svar på klage Statsforv altningen har behandlet jeres klage af 5. januar ov er, at Halsnæs kommune den 1 0. december har meddelt afslag på retlig lov liggø re ls e. Dette brev er inddelt i fire punkter : 1. A fgørelse 2. Begrunde lse 3. Retsregle r 4. Klagev ejle d ning 1. Afgørelse V i hjemv iser kommunens afgørelse af 1 0. december til fornye t behand ling i kommune n. S t a t s f o r v a l t n i n g e n S t o r e t o r v A a b e n r a a S a g s n u m m e r. : S A G S B E H A N D L ER : T r i n e B r ø n s g a a r d T e l e f o n : E A N - N r s k r i v t i l o s v i a b o r g e r. d k w w w. s t a t s f o r v a l t n i n g e n. d k E K S P E D I T I O NS - O G T E L EF O NT I D ER f i n d e s p å w w w. s t a t s f o r v a l t n i n g e n. d k / t i d e r Hjemv isningen af sagen betyder, at den er afsluttet i Statsforv altningen og sendt tilbage til kommunen. Kommunen skal derfor behandle sagen på ny og træffe en ny afgøre ls e. I skal v ære opmærksom på, at kommunens nye behandling godt kan føre til samme resultat i sagen. 2. B egrundelse for afgørelsen Sådan vurderer vi sagen V i v urderer, at kommunens afgørelse er behæftet med v æsentlig mangel i form af manglende konkret v urdering af, om der kan ske retlig lov liggørelse, at det må føre til en hjemv isning af sagen med henblik på fornyet behandling og afgøre ls e. V i finder således ikke, at kommunen i tilstrækkelig grad har v urderet, om terrassen kræv ede byggetilladelse på opførelsestidspunktet, ligesom det ikke fremgår, at 1

2 kommunen har v urderet om terrassen kan tillades eller opnå dispensation efter de regler, der gælder på tidspunk tet for lov liggør e ls ess a ge n. Således ses det, at kommunen alene har begrundet afslaget i, at det ansøgte er i strid med BR1 0 kap stk. 1 nr. 2, om hæv ede opholdsarealer v ed enfamiliehuse, og at man efter en helhedsv urdering giv er afslag, da man skønner at det ansøgte giv er indbliksgener, og at terrassen er opført uden byggetilladelse og i strid med gældend e bygnings r e gle m e nt. V i finder ikke, at kommunens afgørelse lev er op til bygningsreglementets bestemme ls e r om helhedsv urd e r ing i BR1 0 kap 2.3. Hvad har været afgørende for resultatet V i har lagt v ægt på, at det fremgår af sagen, at ejer af Stormgade nr. 9, d august har rettet henv endelse til kommunen og forespurgt om mulighederne for at få jeres terrasse nedlagt eller ændret, da den er placeret højt i forhold til nabogr u nd e n og giv er indblik til hele hans grund. V idere fremgår det, at Halsnæs Kommune har sendt jer brev d september og oplyst om naboklagen, samt oplyst at kommunen ud fra luftfotos kan konstatere, at der er sket terrænregulering. Kommunen oplyser herefter at Byggelov en 1 3 giv er kommunen mulighed for at pålægge udførte terrænreguleringer ændret, hv is regule r inge r ne medfør e r gener for nabogr und e ne. V idere anføres, at hæv ede opholdsarealer skal ov erholde mindste afstand til naboske l på 2,5m, jf. BR1 0 kap 2.2 3, stk.1 nr. 2. A fslutningsv is fastsættes frist for jeres redegørelse for terrænreguleringen, terrasser i skel og ansøgnin g om lov liggø r e lse til d oktober Det fremgår, at I d september har sendt kommunen en mail, hv ori I spørger om der er mulighed for an besigtige lse på grunde n. I oplyser, at det er v anskeligt at beskriv e forholdende, men at grunden er meget kuperet, at terrassen lå der, da I købte huset, og at I har haft en tømrer til at lav e en det samme sted og i samme højde som den gamle. Det fremgår v idere, at der først er modtaget klage fra naboen, efter at der er kommet ny ejer af nr. 9. I anfører, at grunden er så lille og så kuperet, at hv is I skal sløjfe terrassen ligger der en høj tilbage, så I slet ikke kan bruge hjørnet. I kan ikke grav e højen af, da naboens hav e (Strandgade) så falder ind i jeres hav e, da terrassen er på højde med deres grund, og at fjernv armerøret ind til Strandgade i øv rigt ligger under trappen til terrassen. Det fremgår v idere, at Halsnæs Kommune d september har foretaget syn på jeres adresse, og at man har konstateret at der ligger en hæv et terr asse i skel mod Stormga d e 9 og Strandgade 6. Der fastsættes frist for indlev ering af redegørelse for terrænnets højde d oktober Det fremgår, at I har indsendt oplysninger om højder fra terrassen og søgt om retlig lov liggørelse. I anfører, at hav en er meget lille, og at I ikke kan bruge grunden hv or

3 terrassen ligger til andet, da der ligger en lille høj/bakke under. V idere fremgår, at grunden udligner sig mod niv eauet på Strandgade, som også ligger højt. Det fremgår, at I har lukket siden af t errassen af efter aftale med ejer af Stormgade nr. 9. Det fremgår af den indsendte højdeangiv else, at terrassen ligger 1 5 cm ov er terræn mod Strandgade, og 28-90cm ov er terræn mod Stormgade. r 9. oktober 201 4, har kommunen udbedt sig situationsplan med angiv else af afstand til naboskel og enfamiliehuset, samt tv ærsnittegning, som v iser terrassens konstruktion og terrænnets skråning med angiv else af højdemål. Der fastsættes frist for indsend e ls e d. 24. oktober Det fremgår, at I har indsendt disse oplysninger d. 20. oktober 201 4, og at I i brev et anfører, at terrassen lå der da I købte huset i 2008, hv ilket kan bekræftes med billeder. Det fremgår v idere, at flere af jeres naboer kan bekræft e, at terrassen har ligget på grund e n i mange år. Det fremgår, at kommunen har sendt jeres ansøgning i høring hos naboerne i henholdsv is Strandgade 6 og Stormgade 9. Fra naboerne i Strandgade er der kommet sv ar om, at terrassen ikke er til gene og at grundene i området generelt er kuperede hv ilket gør det v anskeligt at ov erhold e bygningsr e gle me nt e r m.v. Fra ejer af Stormgade 9 kommer bemærkning om, at terrassen er bygget helt op til skel, og hæv et betragteligt ov er oprindeligt koteniv eau. V idere anføres, at ejeren, på baggrund af niv eauforskellen mellem grundene mener at te rrassen må v ære hæv et cm ov er terræn. Endeligt bemærkes, at der er indblik til hele grunden på nr. 9. Statsforv altningen bemærker, at det ikke af de modtagne akter fremgår, at d er er fastla gt koter for grunde n, som anført af ejer af Stormgade 9. Halsnæs Kommune har d decembe r truffet afgøre ls e i sagen. Det fremgår heraf, Afslag på ansøgning om lovliggørelse af hævet terrasse i naboskel på matrikel nr. 3 E G, Hundested B y, T orup beliggend e Stormgade 7, 3390 Hundested Du har den søgt om lovliggørelse af hævet terrasse i skel på ovennævn te ejendom. Der gives hermed afslag på ansøgning e n. Terrassen er opført i naboskel på skrånende terræn i 2009, bygget af en stolpekon s tr u kt io n med terrassedæk på toppen af skråningen. Terrassen er opført mod 2 naboskel, Stormgade 9 og Strandgad e 6. Der har været foretaget nabohøring. Der er modtaget en indsigelse og en positiv udtalelse. Det ansøgte er i strid med bygningsreg lement 201 O (BR1 O), der anfører i kap , stk. 1, nr. 2, at Ved enfamiliehuse skal terrasser, hævet mere end 30 cm over terræn, placeres mindst

4 2,5 m fra skel mod nabo. Der er derfor foretaget en helhedsvu r d er ing jf. BR1 O kap Ud fra helhedsvurderingen gives der afslag på baggrund af, at Miljø og Teknik skønner, at den hævet terrasse giver væsentlige indbliks gener ind til naboens ejendom, desuden er terrasse n opført uden tilladelse og er i strid med gældende bygningsr egl e me n t. Du skal senest d have berigtiget forholdet ved, at flytte terrassen 2,5 m fra naboskeljf. bygningsreglementet 2010 kap , stk. 1, nr. 2 eller flytte terrassen til græsplænen s niveau, så den ikke er til gene for naboen. Afgørelsen kan for så vidt angår retslige spørgsmål påklages ifølge vedlagte klagevejledn ing. Kopi af denne skrivelse er sendt til ejerne af Stormgade 9 og Strandgad e 6. Det fremgår således, at Halsnæs Kommune meddeler afslag på retlig lov liggørelse med henv isning til, at t errassen er i strid med BR1 0 kap stk.1, nr. 2, i det den ikke holder en mindste afstand til skel på 2,5m. Det anføres v idere, at der er foretaget en helhedsv urdering, og at der på baggrund deraf meddeles afslag, da Miljø og Teknik skønner at den h æv ede terrasse giv er v æsentlige indbliksgener ind til naboens ejendom, og desuden er opført uden byggetilla d e lse og i strid med gældend e bygnings r e gle m e nt. Statsforv a lt ninge n har tillige modta ge t kopi af helhedsv urd e r ingss ke m a. Bestemmelserne i BR1 0, kap. 2.2, fastlægger byggeretten for de ejendomme, der er omfattet af bestemmelserne. Kommunen kan således ikke nægte at godkende forhold omkring et byggeri, når disse forhold opfylder de relev ante betingelser i kapitlet, f.eks. om bebyggels es pr oce nte r, etageant a l, højde- og afstands for hold. Hv is et byggeri ikke ov erholder bestemmelserne i kap. 2.2, skal kommunen i stedet foretage en helhedsv urdering af byggeriet i henhold til de generelle kriterier i kap og de bebygge lses r e guler e nde bestemme ls e r i k ap Der er således ikke tale om, at kommunen skal dispensere fra bestemmelserne i kap. 2.2, men at byggeriet i stedet falder ind under de øv rige bestemmelser i BR1 0 kap. 2.3 hv oreft e r kommune n er forpligt et til at foreta ge en konkret helhedsv ur de r ing. Det fremgår af v ejledningen til BR1 0 kap 2.3.1, at Ved en helhedsvurdering forstås kommunal bestyrel sens konkrete vurdering i henhol d til bestemmel serne i kapitel af en bebyggelses samlede omfang og indvirkning på omgivelserne med h ensyn til grundstørrelse, bebyggelsesprocent, afstands - og højdeforhold, etageantal, samt de ubebyggede arealers indretning, jf. kapitel 2. 1, stk. 1. Dette sker, efter de generelle kriterier i kapitel , under hensyn til hensigtsmæssigheden af bebyggel sens omfang i forhold til anvendelse, at bebyggelsen svarer til det sædvanlige for et område, og at bebyggelsen og dens omgivelser sikres tilfredsstillende lysforhold og sikres mod væsentlige indbliksg e ne r. En helhe dsv urd er i ng er en skønsmæss ig afgørelse. Statsforv altningen kan ikke tage stilling til en kommunes skønsmæssige afv ejning af lov lige og saglige kriterier, men kan alene tilsidesætte en kommunes skøn, hv is der i skønnet indgår ulov lige eller usaglige kriterier. Statsforv altningen kan således a lene tage stilling til, hv orv idt skønnet er udøv et i ov erensstemmelse med lov giv ningen og dermed inden for rammerne af det skøn, der i lov giv ningen er tillagt kommunen.

5 Statsforv altningen kan ikke ændre kommunens afgørelse, blot fordi v i måtte hav e den opfatte ls e, at man skulle hav e v urderet den konkret e situation anderled es. Statsforv altningen finder ikke, at kommunen v ed sin afgørelse har foretaget en konkret v urdering af de hensyn, der skal indgå v ed helhedsv ur de r inge n. Det fremgår af BR1 0 kap 2.3.1, stk.1., at v ed regulering af et eller flere af de bebyggelsesregulerende forhold i kapitel skal kommunalbestyrelsen lade følge nd e forhold indgå i bedømme lse n: 1 ) Bebyggelsens samlede omfang skal v ære hensigtsmæssig i forhold til bebyggelse ns anv ende ls e. 2) Bebyggelsens samlede omfang skal sv are til det sædv anlige i karréen, kv arteret eller området eller til det, der tilstræbes i områd et. 3) Der skal under hensyn til ejendommens benyttelse sikres tilfredsstillende lysforhold for ejendommens bebyggelse og nabobebyggelse samt sikres mod v æsentlige indbliksgener i forhold til anden bebyggelse på samme grund og på nabogr u nd e. 4) Der skal i ov erensstemmelse med krav ene i kapitel 2.4 sikres tilfredsstillende friarealer i forhold til ejendommens be nyttelse, herunder opholdsarealer for beboere, brugere og beskæftiged e. 5) Der skal i ov erensstemmelse med krav ene i kapitel 2.4 og under hensyn til ejendommens benyttelse sikres tilfredsstillende adgangs - og tilkørselsforhold for ejendommens brugere, herunder personer med handicap, og redningsberedskab, og der skal v ære tilstrækk e lige parkerin gs ar e a le r. 6) V ed bebyggelse i randen af tæt bebyggede byområder, der støder op til et uplanlagt areal, til et parcel-, sommerhus- eller kolonihav eområde, eller et område med tæt/lav bebyggelse, skal bebyggelsens samlede omfang fastlægges under hensyn til karakter e n af de tilstødende arealer og omfa n get af ev entuel bebyggels e. I henhold til bemærkningerne til bestemmelsen, udgør de i stk. 1, nr. 1-6 næv nte kriterier de retligt bindende grænser for kommunalbestyrelsens v urdering af de bebyggelsesregulerende forhold og udtrykker hermed de saglige hensyn, som kommun a lb esty r e lse n lov ligt kan og skal inddra ge i helhed sv ur de r inge n. V ed en helhedsv urdering skal kommunen s åledes v urdere de i anførte generelle kriterier i forhold til de i anført e forhold. Det fremgår, at Halsnæs Kommune v ed v urderingen af bebyggelsens samlede omfang og om det er hensigtsmæssigt i forhold til bebyggelsens anv endelse, har l agt v ægt på, at der er tale om en hæv et terrasse på 23m2 opført i naboskel på skrånende grund i V idere anføres, at terrassen er hæv et op til 90cm i skellet mod Stormgad e 9, og at det skønnes ikke hensigts mæs s igt. A f bemærkningerne til BR1 0 kap , stk.1 nr. 2 fremgår, Ved området forstås et af kommunen udlagt areal som f. eks. et sommerhusområde, parcelhusområde, industriområde eller en bebyggelse, der efter sin karakter fremstår som et afgrænset område.

6 Ved bebyggelse af en ubebygget ejendom må det vurderes, hvad der er det sædvanlige i kvarteret og/eller alternativt i området. Hvis det på denne baggrund ikke kan fastlægges, hvad der er det sædvanlige, eller ved bebyggelse i et nyudlagt område, skal der lægges vægt på, hvad der tilstræbes i området. Rammebestemmelser vedrørende grundstørrelse, etageareal, etageantal og højde- og afstandsforhold i en kommuneplan kan være vejledende for, hvad der er sædvanligt eller tilstræbes i området.. Statsforv altningen finder ikke, at det fremgår af kommunens afgørelse fremgår, hv ad der er sædv anligt for området, og hv ad kommunen tilstræber, idet alene anføres, at en hæv et terrasse i skel ikke er sædv anligt, og at byggeriet ikke opfylder skrå højdegræ nse p la n. Det fremgår v idere, at kommunen har lagt v ægt på, at terrassen giv er v æsentlige indbliksgener direkte til naboens hav e og at terrassen er opført på en stolpekonstruktion på hæv et terræn mod naboskel. Det fremgår dog ikke, om dette v urderes at hav e betydning for skygge/lysforhold på egen eller nabogr und, eller hv ilke n betydning konstrukt ione n har. Endeligt anføres, at der er passende friar ea le r i form af hav e til enfa mi lie h use t. Det fremgår at Kap stk. 1 nr. 5 og nr. 6 ikke er relev ant. A fslutningsv is opsummerer kommunen, at den hæv ede terr asse giv er indbliksgener ind til naboens ejendom, desuden er terrassen opført uden tilladelse og i strid med bygningsreglementet samt med bygningsreglementet på opførelsestidspunktet. Det fremgår, at kommunen baseret på luftfotos har lagt til grund at terr assens placering er ændret v ed genop fø r e lse. Statsforv altningen finder ikke, at Halsnæs Kommune har foretaget en tilstrækkelig konkret helhe dsv urd er in g af det ansøgte. Statsforv altningen bemærker herv ed, at jeres, og naboens, oplysning om, at der er tale om et område med terrænforskelle både på grundene og imellem, tilsyneladende ikke er indgåe t i kommune ns v urdering. Ligeledes ses kommunen ikke at hav e forholdt sig til oplysningen om, at grunden ligger i niv eau med Strandgade nr. 6, men alene, at t errassen er hæv et i forhold til Stormgad e nr. 9. Kommunen ses derv ed ikke i tilstrækkelig grad at hav e forholdt sig til mulighederne for en hensigtsmæssig udnyttelse af jeres konkrete grund, herunder inddraget oplysninger om størrelse og niv eauforskelle. Det bemærkes v idere, at erklæringen fra ejerne af Strandgade 6 tilsyneladende ikke er indgået i kommunens v urdering, da det alene fremgår, at der er indbliks ge ne r i Stormgad e 9. På baggrund af det anførte finder Statsforv altningen ikke, at kommunen har truffet en afgørelse baseret på en fyldestgørende helhedsv urdering efter reglerne i BR1 0 kap 2.3. Statsforv a lt ninge n hjemv is er på baggrund heraf kommune ns afgøre ls e.

7 Det fremgår af kommunens afgørelse, at man på baggrund af den foretagne v urdering meddeler afslag på retlig lov liggørelse, og fastsætter frist for fysisk lov liggø re ls e af terrasse n til d. 30. marts Statsforv altningen bemærker, at kommunen i henhold til Byggelov ens 1 6 C stk. 3, når den bliv er opmærksom på et ulov ligt forhold, skal s øge forholdet lov liggjort med mindr e forholde t skønnes uv æsentligt. V i finder herefter, at det er i ov erensstemmelse hermed, at kommunen på baggrund af henv endelsen fra ejer af Stormgade 9, har foretaget høring af jer, og besigtigelse til oplysning af forhold et. Energistyrelsen (nu Trafik og Byggestyrelsen) har i juli udgiv et en opdateret v ejledning om lov liggørelsessager. V ejledningen er tilgængelig på www. Bygningsr e gle me nt.d k /v e jle d ninge r. Det fremgår heraf, at Lovliggørel se n s art Lovliggørels e af byggeri kan ske på følgende 3 måder: som retlig lovliggørels e, som fysisk lovliggørelse, eller ved en kombin at io n af både retlig og fysisk lovliggørelse. Retlig lovliggørelse Retlig lovliggørelse betyder, at det ulovlige forhold gøres lovligt gennem efterfølgende tilladelse eller dispensation til opretholdelse af tilstanden. Herefter vil tilstanden ikke længere være ulovlig. Retlig lovliggørelse medfører således, at et bygger i lovliggøres rent formelt, og det betyder, at byggeriet lovliggøres, uden at der sker fysiske ændringe r i byggeriet. Retlig lovliggørelse kan som udgangspunkt alene ske i de tilfælde, hvor det ulovlige forhold ville have været lovligt på opførelsestidsp unktet, hvis der forud for opførelsen var ansøgt om tilladelse eller dispens at io n. Ud fra hensynet til proportionalitetsprincippet bør den retlige lovliggørelse af en bebyggelse altid vælges frem for den fysiske lovliggørelse, hvis dette er muligt. Fysisk lovliggørels e Ved fysisk lovliggørelse bringes den ulovlige tilstand derimod til ophør ved, at byggeriet rent fysisk bringes i overensstemmelse med lovgivningen. Dette kan ske enten ved ombygning eller nedriv ning eller ved en kombin at io n af disse. Vurder inge n valget mellem retlig og fysisk lovliggørelse Valget mellem retlig og fysisk lovliggørelse beror på afgørelsesmyndighedens konkrete, skønsmæssige afvejning af forskellige hensyn i hver enkelt sag. Denne vurdering er bundet af de forvaltn ing s re tl ige princippe r for skønsudø vel se. Ved vurderingen af, om der skal ske retlig - eller fysisk lovliggørelse, skal kommunalbestyrelsen først og fremmest se på, om der ville være blevet meddelt byggetilladelse, hvis der på korrekt vis var ansøgt om byggetill adelse inden byggearbej d et blev udført.

8 Hvis vurderingen er, at der i så fald ville være meddelt byggetilladelse, skal der ske retlig lovliggørelse. Det betyder, at kommunalbestyrelsen efterfølgende meddeler tilladelse (bibehol del s es d ispe ns a t io n) eller dispen sa t io n til forholde t. Hvis en forudgående ansøgning om tilladelse eller dispensation ikke ville være imødekommet, er det udgangspunktet, at der skal ske fysisk lovliggørelse efter de regler, der er gældende på lovliggørelses t ids pu n kt et. Inden der imidlertid kan træffes afgørelse om, at der skal ske fysisk lovliggørelse efter de gældende regler, skal kommunalbestyrelsen først foretage en meget konkret vurdering af, om der kan meddeles dispensation til forholdet efter de regler, der er gældende på lovliggørelses-tidspunktet. Ved denne konkrete vurdering skal de forvaltningsretlige saglige kriter ie r ier afvejes overfor hinande n. Hensyn og overvejelse r Ved vurderingen af, om der kan meddeles dispensation til det ulovlige forhold efter de regler, der er gældende på lovliggørelsestidspunktet, eller om der skal ske fysisk lovliggørelse, skal der som nævnt ovenfor ske en konkret vurdering, hvor de forvaltn ings r etl ig e, saglige kriterie r skal afvejes over for hinande n. Ved vurderingen af, om der kan ske retl ig lovliggørelse, skal en række hensyn konkret vurderes og tages i betragtning. Hensynene indgår med forskellig vægt afhængig af den konkrete situatio n, og de vil ofte have en indbyrd e s påvirk n ing : Lovens formål (Herunder om det ulovlige forhold er udtryk for overtrædelse af et af de primære formål, som byggeloven skal varetage, eller et af de mere sekundære formål? Hvad er formålet med den bestemmelse, der er overtrådt? Denne vurdering kan vidne om overtrædel s en s grovhed, og hvilke beskyttels es h e ns y n der skal tages med i vurder inge n. ) Karakteren af det ulovlige forhold (Herunder om det ulovlige forhold påvirker sikkerhedsmæssige hensyn? Hensynet til retshåndhævelsen taler for, at der skal ske fysisk lovliggørelse, idet det ikke må kunne betale sig ikke a t overholde lovgivning e n. ) G ener for naboen/omboende (Herunder om andre personer bliver direkte negativt påvirket som følge af det ulovlige forhold? Overstiger generne det, som naboerne må forvente og tåle? Se blandt andet U /2Ø, hvor bebyggelse n medførte så mange indbliksgener for naboerne, at landsretten fandt, at byggeriet og støttemuren skulle fjernes, selvom hensynet til bygherren, der havde fået samt udnyttet en byggetilladelse fra kommune n, samt hensynet til værdispil ds bet r ag tn ing e r talte for bibehol d els e. ) Indrettelseshensyn/berettigede forventninger (Disse hensyn er traditionelt anerkendt i dansk forvaltningsret. Har borgeren indrettet sig i tillid til myndighedens handlinger eller undladelser? Indrettelsen skal være berettiget i kraft af den handling eller undladelse, som forvaltningen har foretaget, eller det udsagn som forvaltningen har fremsat. Dvs. at forvaltningen skal have gjort noget eller ikke gjort noget, som kan give borgeren en berettiget forventning om, at vedkommende må handle på en bestemt måde. Hvis ikke der er berettiget forventninger, vil der heller være ikke et indrettelseshensyn at tage hensyn til, jf. udtalelse fra Folketingets Ombudsmand i FOU For så vidt angår indrettelseshensynets vægt uden egentlig myndighedspassivitet, se MAD , hvor byggearbejder for henholdsvis 18 og 20 år siden blev udført i strid med en lokalplanbestemmelse. Der var gået mange år, naboerne havde ikke klaget, og der var ikke væsentlige samfundsmæssige interesser, der gjorde retshåndhævelsen nødvendig i den konkrete sag. ) Myndighedspassivitet og tidsforløbet (Herunder hvor længe forholdet har eksisteret? Om myndigheden har været bekendt med forholdet og undladt at reagere? Se blandt andet Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse af 30. januar 2014, hvor den pågældende

9 kommune havde forholdt sig passiv i 9 måneder, og i 5 måneder inden modtagelsen af ansøgningen havde været bekendt med, at byggeriet var påbegyndt ulovligt. Kommunen var gentagne gange herefter blevet gjort opmærksom på, at byggeriet fortsatte. Ejeren var på denne måde af kommunen blevet bibragt en vis forventning om byggeriets lovlighed, og kommunen havde udvist passivitet. Retten til at kræve fysisk lovliggørelse i den konkrete sag var fortabt. Tidskravet var i denne sag skærpet, da der havde været en løbende dialog med kommune n. ) G od tro (Dette omfatter ejerens uvidenhed/undskyldelighed. Se blandt andet MAD V, hvor ejeren af en række sommerhuse var bekendt med, at lokalplanen stillede krav om, at der skulle anvendes træ til ydre beklædning. Alligevel blev der sat nye vinduer i, der var lavet af PVC. Landsretten nåede frem til, at ejeren havde været i ond tro, da han godt kendte til kravet om træ. Dette var et af de momenter, som k ommunen havde lagt til grund ved sin afgørelse om, at der skulle ske fysisk og ikke retlig lovliggørelse af forholdet. Retshåndhævelsessynspunktet vejer ekstra tungt, hvis der også er ond tro. ) Samfundsmæssigt værdispild og økonomisk tab (Et samfundsmæs sigt værdigspild og i en vis udstrækning også et privatøkonomisk tab kan tale for retlig lovliggørelse. Størrelsen af værdispildet/tabet skal dog sammenholdes med de øvrige lovlige hensyn, fx berettigede forventninger, god tro, proportionalitet etc. Det er dog vigtigt at sondre, idet det samfundsmæssige værdispild i princippet ikke kan erstattes, det kan det private derimod, hvis det er forårsaget af en skadevolder og de almindelige erstatningsretlige regler herom er opfyldt. Se blandt andet U , hv or det var lovligt at lægge vægt på, at den godtroende ansøger kunne kræve skadesløsholdelse af den kommune, der havde givet byggetilladelse til opførelse af gyllebeholderen uden at tage hensyn til landz onereglerne. Om-vendt er dog U /2Ø, hvor val get af retlig lovliggørelse var ulovlig, da det havde været afgørende for kommunens afgørelse om retlig lovliggørelse, at kommunen ville undgå at betale stor erstatning til bygherren. Det er dermed ulovligt at vælge retlig lovliggørelse alene på baggrund a f et ønske om at undgå et større erstatningskrav fra bygherre n mod at betale et mindre eller slet ingen erstatning til omboen de eller andre. ) Proportionalitet (Proportionalitetsprincippet skal altid iagttages. Dette princip kan medføre, at udgangspunktet om fysisk lovliggørelse skal fraviges. Den retlige følge skal stå i forhold til den konstaterede lovovertrædelse. Der kan ikke kræves mere end det, der er nødvend ig t i det konkrete tilfælde. ) Uønsket præcedens (Dette hensyn vil som udgangspunkt veje tun gere, når ejeren af bygningen er i ondt tro. Se blandt andet dom fra Retten i Nykøbing Falster fra primo 2014, hvor etablering af en kvist i et sommerhusområde var i strid med bygningsreglementet. Ejeren var i ond tro, og retlig lovliggørelse ville kunne s kabe uønsket præceden s. Det skal i denne forbindelse bemærkes, at lighedsgrundsætningen ikke går ud på, at alle borgere skal mødes med det samme resultat i afgørelsessager fra kommunen. Derimod går lighedsgrundsætningen ud på, at alle sager skal behandle s sagligt og ens. Dette kan godt medføre et andet resultat i den sidste ende, hvis forhold ved selve skønnet vægtes anderlede s i den konkrete sag. ) Hvis der er flere mulige måder at lovliggøre på, er det normalt den, der har pligt til at foretage lovligg ørelsen (ejeren af ejendommen), det tilkommer at vælge mellem disse måder.

10 Det fremgår at kommunen har truffet afgørelse om fysisk lov liggørelse på baggrund af afsla get på byggetilla de ls e efter den anførte helhe dsv urd er in g. Imidlertid fremgår det af Energistyrelsens v ejledning, at kommunen først må tage stilling til, om der v ille v ære meddelt tilladelse, hv is der v ar søgt herom forinden opføre lse af udhuset. Hv is en fyldestgørende konkret helhedsv urdering fører til, at forudgående ansøgning om byggetilladelse v ille v ære blev et imødekommet, er udgangspunktet, at der skal ske retlig lov liggø re ls e. Er resultatet i stedet, at en fyldestgørende konkret helhedsv urdering v ille hav e ført til at ansøgning om byggetilladelse ikke v ille v ære blev et imødekommet, skal kommunen efterfølgende tage stilling til, om der kan meddeles dispensation efter de regler, der er gældende på lov liggørelsestidspunktet. V ed denne afgørelse, forudsættes, at kommunen inddrager de af Energistyrelsen anførte kriterier, jf. ov enfor og på den baggrund træffer afgørelse om v alget imellem retlig og fysisk lov liggø re ls e. Da kommunen ikke har foretaget en konkret afv ejning de anførte hensyn, men alene truffet afgørelse om fysisk lov liggørelse på baggrund af kommunens helhedsv urdering, tilsidesætter Statsforv altningen kommunens afgørelse om fysisk lov liggø re ls e. Statsforv altningen bemærker, at det fremgår af v ejledningen, at der indledningsv ist må foreta ges en v urdering af, om det opførte v ar ulov ligt på opførels est idsp u nk tet. Statsforv altningen finder herv ed, at tidspunktet for terrassens opførelse nærmere på tidsfæstets, sådan at det eksempelv is kan afgøres, om terrassen på opføre lses t ids p unkt et kræv ede byggetillad e lse. Det fremgår af kommunens v urdering, at man har lagt til grund, at terrassen er opført i 2009, mens det fremgår af jeres oplysninger, at terrassen v ar etableret v ed jeres ov ertagelse i 2008, og at I formoder, at den har ligget der siden huset blev bygget i erne. I har v idere oplyst, at I har fotos, der v iser terrassens beliggenhed i 2008, og at flere naboer v il afgiv e erklæring om terrassens placering. Halsnæs Kommune har ikke forholdt sig til jeres oplysnin ge r om opførelsest ids p unkt et. Statsforv altningen forudsætter, at kommunen v ed sin fornyede behandling søger forhold et nærmer e belyst. Det fremgår v idere af v ejledningen, at kommunen, hv is den finder, at det opførte v ar ulov ligt på opførelsestidspunktet, må v urdere om det opførte kan opnå tilladelse eller dispensat ion efter regler ne gældend e på lov liggø re lses t ids p unkt et. Da det opførte ligger udenfor byggeretten i BR1 0 kap stk. 1, nr. 2, fordi det er opført nærmere skel end 2,5m, forudsætter denne afgørelse en helhedsv urdering efter regler ne i BR1 0 kap 2.3. Såfremt Halsnæs Kommune v ed sin fornyede behandling af sagen v urderer, at det opførte v ar ulov ligt på opførelsestidspunktet, og at der ikke kan meddeles tilladelse

11 eller dispensation efter reglerne, der gælder på lov liggør elsestidspunktet, forudsætter Statsforv altningen, at Halsnæs Kommune herefter foretager en konkret v urdering af de af Energistyrelsen anførte forhold v edrørende v alget imellem fysisk og retlig lov liggør e ls e jf. ov enfor. Statsforv altningen forudsætter, at kommunen herv ed inddrager jeres synspunkt om hæv d. Statsforv altningen bemærker, at det fremgår af forv altningslov ens 1 9, at en part skal høres ov er oplysninger, der er til ugunst for ham, og v æsentlige for sagens oplysning, forinde n en myndighe d træffe r afgørelse. Statsforv altningen finder ikke, at det fremgår af sagen, at I er blev et partshørt ov er kommunens oplysning om, at man ud fra luftfotos mener at se, at terrassen har ændret placering v ed genopførelse i Det fremgår således alene, at kommunen i forbindelse med høringen har oplyst, at man har konstateret en terrænregulering, og at denne anses for omfa tte t af byggelov e ns 1 3. Statsforv altningen forudsætter, at kommunen v ed sin fornyede sagsbehandling v il foretage partshøring i ov erensstemmelse med forv altningslov ens regler, ov er oplysninger af v æsentlig betydning for sagens afgørelse, som må anses af ugunst for jer. Jeres væsentligst e synspunkter I har særligt begrundet jeres klage med, at terrassen ikke er opført i 2009, men har v æret placeret samme sted siden ejendommens opførelse i I 2009 har i udskift et terrassens betonflis er med træbeklæd n ing, men med uændret placerin g. Placeringen af terrassen skyldes terrænforskelle på grunden, samt grundens størrelse på 31 5m2. I relation til indbliksgener bemærkes, at I alene anv ender terrassens om sommeren, i v indstille solskinsv e jr, da der som regel er en del v ind fra syd og/e lle r v est. Der har ikke v æret klager ov er terrassen tidligere, og såv el naboen i Strandgade nr. 6 som lejerne af Stormgade 9 har giv et udtryk for, at de ikke er generet af terrassen. I mener, at der kan v ære v undet hæv d på terrassens placering, og at dette kan bekræftes af naboen i Stormgade 5, som erhv erv ede sin ejendom 1 5. maj 1 993, for mere end 20 år siden. Kommunens udtalelse Kommune n har sendt udtale ls e af 2. februa r I har fået kopi heraf. 3. Retsregler Anvendte retsregler m.v. Her er de retsregler, som v i har truffet afgørelsen efter. Retsreglernes fulde ordlyd finde r du på inf or mat i on. dk.

12 B yggeloven, jf. lovbekendtgør els e nr af 14. oktober I bebyggede områder kan kommunalbestyrelsen påbyde ændring af en foretagen regulering af en grunds naturlige terræn v ed afgrav ning, påfyldning eller på anden måde, såfremt terrænre guleringen efter kommunalbestyrelsens skøn er til ulempe for de omliggende grunde. Dette gælder, uanset om lov ens bestemmelser i øv rigt komme r til anv ende ls e v ed det pågælde nd e arbejde. Stk. 2. Bestemmelsen i stk. 1 finder ikke anv endelse i tilfælde, hv or der om det pågælde nde forhold er fastsat bestemme ls e r i en lokalp la n eller byplanv e dtæ gt. 1 6 C. Kommunalbestyrelsen påser i sagsbehandlingen, at denne lov og de regler, der er fastsat i medfør heraf, ov erholdes, jf. dog 1 6, stk. 3. Hv is det i en ansøgning om byggetilladelse er anført, at bygningen er omfattet af 1 6, stk. 3, skal kommunalbestyrelsen påse, om dette er tilfældet. Finder kommunalbestyrelsen, at dette ikke er tilfældet, skal kommunalbestyrelsen underrette ansøgeren herom. Kommuna lbe sty re ls e ns afgøre lse kan påklages i henhold til 23. Stk. 2. Kommunalbestyrelsen påser, at påbud efter lov en eller regler fastsat i medfør heraf efterkommes, og at v ilkår fastsat i tilladelser eller dispensationer, som er meddelt af kommuna lb esty re lse n, ov erhold es. Stk. 3. Bliv er kommunalbestyrelsen opmærksom på et ulov ligt forhold, skal den søge forhold et lov liggjort, medmind re det er af ganske under or d net betydning. Stk. 4. En meddelelse om standsning af et byggearbejde, der er påbegyndt uden fornøden tilladels e, kan ikke påklages efter 23, medmindre det gøres gældende, at arbejdet ikke kræv er forud gåe nd e tillad e ls e. Stk. 5. Kommunalbestyrelsen kan på ejerens bekostning lade et påbud om at berigtige et ulov ligt forhold tinglyse på ejendommen. Når forholdet er berigtiget, skal kommu na lb esty r e lse n på ejerens bekostning lade påbuddet aflyse fra tingboge n. 1 6 C. Kommunalbestyrelsen påser i sagsbehandlingen, at denne lov og de regler, der er fastsat i medfør heraf, ov erholdes, jf. dog 1 6, stk. 3. Hv is det i en ansøgning om byggetilladelse er anført, at bygningen er omfattet af 1 6, stk. 3, skal kommunalbestyrelsen påse, om dette er tilfældet. Finder kommunalbestyrelsen, at dette ikke er tilfældet, skal kommunalbestyrelsen underrette ansøgeren herom. Kommuna lbe s ty re ls e ns afgøre lse kan påklages i henhold til 23. Stk. 2. Kommunalbestyrelsen påser, at påbud efter lov en eller regler fastsat i medfør heraf efterkommes, og at v ilkår fastsat i tilladelser eller dispensationer, som er meddelt af kommuna lb esty re lse n, ov erhold es. Stk. 3. Bliv er kommunalbestyrelsen opmærksom på et ulov ligt forhold, skal den søge forhold et lov liggjort, medmind re det er af ganske under or d net betydning. Stk. 4. En meddelelse om standsning af et byggearbejde, der er påbegyndt uden fornøden tilladelse, kan ikke påklages efter 23, medmindre det gøres gældende, at arbejdet ikke kræv er forud gåe nd e tillad e ls e. Stk. 5. Kommunalbestyrelsen kan på ejerens bekostning la de et påbud om at berigtige et ulov ligt forhold tinglyse på ejendommen. Når forholdet er berigtiget, skal kommu na lb esty r e lse n på ejerens bekostning lade påbuddet aflyse fra tingboge n. 23. Kommunalbestyrelsens afgørelser truffet i henhold til denne lov kan, for så v idt angår retlige spørgsmål, påklages til statsforv altningen, jf. dog 1 2, stk. 7, 1 6 C, stk. 4, og 1 8 A, stk. 4. Stk. 2. Kommunalbestyrelsens afgørelser kan i øv rigt ikke påklages til anden administrativ myndighed. Statsforv altningens afgørelser efter stk. 1 kan ikke påklage s til anden administ ra t iv myndighed.

13 Stk. 3. Kommunalbestyrelsens afgørelser kan påklages af afgørelsens adressat og andre, der har en indiv iduel, v æsentlig interesse i sagens udfald. Danske Handicaporganisationer og medlemsorganisationer heraf er tillige berettiget til at påklage kommun a lb esty re lse ns afgøre ls er v edrørende handic ap f or hold. Stk. 4. Økonomi- og erhv erv sministeren kan fastsætte bestemmelser om, at påklage ikke kan ske i sager v edrørende bestemmelser af und erordnet eller mindre indgr ib e nde betydning. 25. Søgsmål til prøv else af beslutninger, der er truffet af administrationen i henhold til denne lov eller de i medfør af lov en udfærdigede forskrifter, skal anlægges inden 6 måned e r efter den dag, beslut ning e n er meddelt den pågælde nd e. Stk. 2. Ov ertrædelse af 6 D, stk. 2, og de i medfør af 8, stk. 1, nr. 2-4, og stk. 2 og 3, og 9 fastsatte regler kan gøres gældende i et civ ilt søgsmål mod den, der har begået ov ertrædelsen eller har ansv aret for den ulov lige tilstands opretholdelse. Dette gælder dog ikke søgsmål om lov liggørelse, når dispensationen er meddelt efter regler ne i 22. Forvaltningsloven, jf. lovbekendtgør els e nr. 433 af 22. april Kan en part ikke antages at v ære bekendt med, at myndigheden er i besiddelse af bestemte oplysninger om en sags faktiske grundlag eller eksterne faglige v urderinger, må der ikke træffes afgørelse, før myndigheden har gjort parten bekendt med oplysningerne eller v urderingerne og giv et denne lejlighed t il at fremkomme med en udtalelse. Det gælder dog kun, hv is oplysningerne eller v urderingerne er til ugunst for den pågældende part og er af v æsentlig betydning for sagens afgørelse. Myndigheden kan fastsætte en frist for afgiv elsen af den næv nte udtale lse. Stk. 2. Bestemme lse n i stk. 1 gælder ikke, hv is 1 ) det efter oplysningernes eller v urderingernes karakter og sagens beskaffenhed må anses for ubetænk e ligt at træffe afgøre lse i sagen på det foreli gge nde grund la g, 2) udsættelse v il medfø re ov erskride lse af en lov beste mt frist for sagens afgøre ls e, 3) partens interesse i, at sagens afgørelse udsættes, findes at burde v ige for v æsentlige hensyn til offentlige eller priv ate interesser, der taler imod en sådan udsættelse, 4) parten ikke har ret til aktindsigt e fter reglerne i kapitel 4 med hensyn til de pågælde nde oplysninge r, 5) den påtænkte afgørelse v il berøre en v idere, ubestemt kreds af personer, v irksomheder m.v., eller hv is forelæggelsen af oplysningerne eller v urderingerne for parten i øv rigt v il v ære forbunde t med v æsentlige v anskelighe de r, eller 6) der v ed lov er fastsat særlige bestemmelser, der sikrer parten adgang til at gøre sig bekendt med grundlaget for den påtænkte afgørelse og til at afgiv e en udtalelse til sagen, inden afgøre lse n træffe s. Stk. 3. V edkommende minister kan efter forhandling med justitsministeren fastsætte regler om, at nærmere angiv ne sagsområder, hv or bestemmelserne i stk. 2, nr. 1 eller 5, i almindelighed v il finde anv endelse, ikke skal v ære omfattet af bestemme ls e n i stk. 1. B ygningsreglem en t Kap. 2 B ebyggelsesr egu l er end e bestemmels er

14 2.1 Generelt Stk.1 En bebyggelses samlede omfang og indv irkning på omgiv elserne reguleres med hensyn til: 1 ) Grund e ns størrelse. 2) Bebygge ls e ns afstand til naboske l, v ej, sti og anden bebyggelse på samme grund. 3) Bebyggelsens etageantal og højde, herunder bebyggelsens højde i forhold til naboske l, v ej, sti og anden bebyggels e på samme grund. 4) Bebygge ls e ns etageare a l og bebyggels es pr oce nt. 5) De ubebygge de arealers indretnin g. Stk.2 Beregning af de bebyggelsesregulerende forhold skal ske efter beregnings re gle r ne i bilag 1. Stk. 3 Bestemmelserne i kapitel 2 finder ikke anv endelse, hv is en lokalplan eller en byplanv edtægt eller en reguleringsplan efter de tidligere gældende byggelov e fastsætter andre bestemme lse r om de pågælde nd e forhold. Stk. 4 Beregningsreglerne efter bilag 1 er selv stændigt gældende og kan ikke ændres v ed lokalp la n, byplanv edt æ gt eller regule r ings p la n. 2.2 B yggeret B ebyggelsespro c ent Stk. 1 Kommunalbestyrelsen kan ikke nægte at godkende en bygnings etageareal, når bebygge lse sp r oc e nt e n ikke ov erstige r: 1 ) 60 for etageboligb e by gge ls e i et områd e, der i kommune p la ne n er udlagt hertil, 2) 40 for helt eller delv ist sammenbyggede enfamiliehuse, herunder dobbelthuse, rækkehuse, kædehuse og ligne nd e tæt/lav bebyggels e, 3) 30 for fritliggende enfamiliehuse og tofamiliehuse med v andret lejlighedsskel beligge nde i et parcelhus om r åd e, 4) 1 5 for somme r huse i somme r hus om r åd e r og 5) 45 for anden bebyggelse Stk. 2 For tofamiliehuse med v andret lejlighedsskel, etagebebyggelse, erhv erv og institutionsbebyggelse, kan kommunalbestyrelsen v ed om- og tilbygning på grunde med særlig beliggenhed, der v ar bebygget før den 1. februar 1 977, ikke nægte at godkend e en bebyggels es pr oce nt, der er højere end 50, jf. stk. 3. Stk.3 V ed grunde med særlig beligge nhed, jf. stk. 2, forstås: 1 ) hjørne gr unde, 2) grund e beligge nde v ed v eje med en bredde på 1 5 m eller derov er og 3) grunde med en dybde, der ikke ov erstiger 25 m regnet fra grundens grænse mo d v ej E tageantal og højdeforhold Stk. 1 Kommunalbestyrelsen kan ikke nægte at godkende en bygningshøjde efter kapitel 2.2, når bebyggelsens højde v ed det ansøgte ikke ov erstiger 2 etager og ingen del af bygninge ns yderv ægge eller tag er hæv et mere end 8,5 m ov er terræn Fritliggende enfamil i ehu s e, tofamiliehus e og dobbelthus e Stk.1. V ed fritliggende enfamiliehuse, tofamiliehuse med v andret lejlighedsskel og dobbelthuse med lodret lejlighedsskel kan kommunalbestyrelsen ikke nægte at godkende bygningshøjde og afstandsforhold, når betingelserne i nr. 1 og 2 er opfyldt. 1 ) Maksima l højde: 1,4 x afstand e n til naboske l og sti. 2) Mindste afstand til naboske l, v ej og sti: 2,5 m Sommerhuse i sommerhusområ d er

15 Stk.1 V ed sommerhuse i sommerhusområder kan kommunalbestyrelsen ikke nægte at godkende en bygnings etageantal, højde og afstandsforhold, når betingelserne i nr. 1-3 er opfyldt. 1 ) Maksima lt etageant a l: 1. 2) Maksimal højde: For tag på 5,0 m og for yderv æg langs mindst en langside på 3,0 m. 3) Mindste afstand til naboske l, v ej og sti: 5,0 m Grundens størrelse Stk.1 V ed udstykning, matrikulering eller arealov erførsel i forbindelse med grunde til fritliggende enfamiliehuse og sommerhuse i sommerhusområder kan kommun a lb esty r e lse n ikke nægte at godkend e ejendom me med en grundstø rr e ls e på: 1 ) mindst 700 m2 v ed fritligge nd e enfa milie huse og 2) mindst m2 v ed somme r huse i somme r hus om r åd er, jf. lov om planlæ gning. Stk. 2 V ed fastsættelse af grundens størrelse efter stk. 1 ses bort fra v ejareal eller areal, der skal holdes ubebygget som følge af hjørneafskæring eller byggelinjepålæg til sikring af v ejanlæ g Garager, carporte og lignende mindre bygninger Stk.1. Følgende bygninger skal ov erholde bestemmelserne i kapitel og , men kan dog opføres nærme r e naboske l, v ej og sti end 2,5 m: 1 ) Garage r og carporte. 2) Ov erdækkede terrasser, som ikke er hæv et ov er terræn. 3) Driv huse, skure og ligne nd e mind re bygninger til udhus for må l. 4) Lagertanke for fyringsolie og lignende insta llationer, som er nødv endige til selv e bygninge ns drift. 5) Teknik huse til elektronisk e kommunik at ions net eller tjeneste r. Stk. 2 Opføres bygningen nærmere naboskel, v ej og sti end 2,5 m, skal betinge ls e r ne i nr. 1-4 v ære opfyldt. 1 ) Ingen del af bygningens yderv ægge eller tag, inklusiv ev entuel brandkam, må inden for en afstand af 2,5 m fra naboskel v ære højere end 2,5 m ov er terræn eller det for bygninge n fastsatte niv eaup la n. 2) De sider, der v ender mod naboskel, må ikke hav e en større samlet længde end 1 2,0 m. Kun bygninge r nes længste side mod naboske l medre gnes. 3) Der må ikke udføres v induer, døre eller ligne nde åbninger imod naboske l. 4) Tagv a nd skal holdes inde på egen grund Småbygninger på højest 10 m2 Stk.1. For småbygninger på højst 1 0 m2 gælder alene bestemmelserne i kapitel 2.2.7, jf. dog kapitel 2.2.6, stk. 2, nr Stk. 2 På hv ert matrikelnummer kan der opføres op til to småbygninger, når betinge ls e r ne i nr. 1-3 er opfyldt. 1 ) A realet af den enkelte bygning må højst v ære 1 0 m2. 2) A fstanden til andre bygninger på samme matrikelnummer skal v ære mindst 2,5 m. 3) Ingen del af bygningernes yderv ægge eller tag må v ære højere end 2,5 m ov er terræn. Stk. 3 Småbygninger i sommerhusområder må ikke opføres nærmere naboskel og sti end 2,5 m og s kal ov erhold e bestemme lse r ne i stk. 2, nr Avls- og driftsbygninger Stk.1 A v ls- og driftsbygninger til land- og skov brugsejendomme beliggende i landzone, som ikke kræv er tilladelse efter lov om planlægning eller anmeldelse,

16 tilladelse eller godkendelse efter lov om miljøgodkendelse m.v. af husdyrbrug, må opføres i en højde af indtil 1 2,5 m. Stk. 2 Siloer, der opføres som en del af en større bygning af den i stk. 1 omhandlede art, og som har et tv ærsnit på højst 80 m², må opføres i en højde af indtil 20 m. Stk. 3 For gartnerier gælder reglerne i stk. 1 også for ejendomme, der ikke har kunnet noteres som landbr ugs e je nd om m e i matrik le n. 2.3 Helhed svurd er ing Stk. 1 Kommunalbestyrelsen fastlægger bebyggelsens samlede omfang og indv irkning på omgiv elserne, jf. kapitel 2.1, stk. 1, v ed en helhedsv urdering efter de bebyggelsesregulerende bestemmelser i kapitel , under hensyn til de genere lle kriterie r i kapitel Stk. 2 Kommunalbestyrelsen foretager alene en helhedsv urdering af bebyggelsesregulerende forhold, der ikke helt eller delv ist er reguleret af, eller opfylde r bestemme ls e r ne om byggerett e n i kapitel Generell e kriterier Stk. 1 V ed regulering af et eller flere af de bebyggelsesregulerende forhold i kapitel skal kommu na lb esty r e ls e n lade følgende forhold indgå i bedømme lse n: 1 ) Bebyggelsens samlede omfang skal v ære hensigtsmæssig i forhold til bebyggelse ns anv ende ls e. 2) Bebyggelsens samlede omfang skal sv are til det sædv anlige i karréen, kv arteret eller området eller til det, der tilstræbes i områd et. 3) Der skal under hensyn til ejendommens benyttelse sikres tilfredsstillende lysforhold for ejendommens bebyggelse og nabobebyggelse samt sikres mod v æsentlige indbliksgener i forhold til anden bebyggelse på samme grund og på nabogr u nd e. 4) Der skal i ov erensstemmelse med krav ene i kapitel 2.4 sikres tilfredsstillende friarealer i forhold til ejendommens benyttelse, herunder opholdsarealer for beboere, brugere og beskæftiged e. 5) Der skal i ov erensstemmelse med k rav ene i kapitel 2.4 og under hensyn til ejendommens benyttelse sikres tilfredsstillende adgangs - og tilkørselsforhold for ejendommens brugere, herunder personer med handicap, og redningsberedskab, og der skal v ære tilstrækk e lige parkerin gs ar e a le r. 6) V ed bebyggelse i randen af tæt bebyggede byområder, der støder op til et uplanlagt areal, til et parcel-, sommerhus- eller kolonihav eområde, eller et område med tæt/lav bebyggelse, skal bebyggelsens samlede omfang fastlægges under hensyn til karakter e n af de t ilstødende arealer og omfa n get af ev entuel bebyggels e Grundens størrelse Stk. 1 V ed udstykning, matrikulering eller arealov erførsel fastlægges grundens størrelse efter kriterie r ne i kapitel og denne bestemme lses stk. 2. Stk. 2 Der skal fastlægges en grundstørrelse, der ud fra en samlet v urd ering, herunder af forholdet mellem ev entuel eksisterende bebyggelse og grundstørrelsen, muliggør bebyggelse og udnyttelse af ejendommen i ov erensstemmelse med krav ene i kapitel 2.3 og kapitel 2.4, og giv er mulighed for v ejadgang i ov erensstemmelse med v ejlov giv ningen og sikrer, at de ubebyggede arealer opfylder krav ene i dette kapitel Afstandsforhold Stk. 1 Bebyggelsens afstand til naboskel, v ej og sti fastlægges efter kriterierne i kapitel og krav ene i stk. 2.

17 Stk. 2 Ved fastlæggelse af afstande efter stk. 1 skal det i øvrigt sikres, at: 1) Tagvand holdes på egen grund. 2) Vinduer, altaner og lignende ikke giver væsentlige indbliksgener i forhold til anden bebyggels e på samme grund og på nabogrunde. Stk. 3 Er et område overvejende bebygget med sluttet bebyggelse, kan kommunalbestyrelsen bestemme, at ny bebyggelse skal opføres i vej- eller byggelin jen og føres ud i skel mod nabogrundene Etageantal og højdeforhold Stk. 1 Bebyggelsens højde og etageantal fastlægges efter kriterierne i kapitel med de udvidelser og begrænsninger, der følger af stk. 2. Stk. 2 Fastlæggelse af bebyggelsens højde og etageantal efter stk. 1 skal ske under hensyntagen til forholdet mellem bebyggelsens højde og afstand til anden bebyggelse og friarealer på samme grund samt til nabobebyggelse og dennes friarealer samt til vej og sti med henblik på at sikre tilfredsstillende lysforhold og forhindre væsentlige indbliksgener etageareal Stk. 1 Bebyggelsens etageareal fastsættes efter kriterierne i kapitel og denne bestemmelses stk. 2. Stk. 2 Ved fastlæggelse af etageareal til boligformål i eksisterende bebyggelse, herunder eksisterende uudnyttede tagetager, skal kommunalbestyrelsen lægge vægt på, at der tilvejebringes tids svarende boliger af en rimelig størrelse i forhold til det samlede areal, der søges udnyttet 4. Klagevejledn ing Statsforvaltningens afgørelse kan ikke påklages til anden administrativ myndighed. Hvis Statsforvaltningens afgørelse ønskes indbragt for domstolene, skal sagen efter byggelovens 25 anlægges inden 6 måneder fra modtagelsen af dette brev. Civilt søgsmål kan anlægges såvel mod kommu nen som Statsforv alt n ingen. Hvem har fået kopi af dette brev Vi har sendt en kopi af dette brev til kommunen. Med venlig hilsen Trine Brønsgaard