Bo42. Afdeling 2. Pæretræsdalen & 25-39

Transkript

1 Afdeling 2 Pæretræsdalen & Tilstandsrapport 2012

2 Afdeling 2 Pæretræsdalen & Tilstandsrapport 2012 Indholdsfortegnelse 1. Generelle oplysninger side 3 2. Sammenfatning side 4 3. Konklusion side 8 4. side Vedligeholdelsesbudget side 44 Udarbejdet: 2012 Forelagt afdelingsbestyrelsen 2013 Forelagt på afdelingsmøde 2013 Udarbejdet: af Bo42 Ejendomsinspektør Hans Mikkelsen

3 side GENERELLE OPLYSNINGER Nærværende tilstandsrapport omhandler Bo42 Afdeling 2 - Pæretræsdalen & 25-39,der er opført i Rapporten har til formål at fastlægge bygningernes vedligeholdelsestilstand samt at fastlægge et vedligeholdelsesinterval for de enkelte bygningselementer. Formålet er endvidere på baggrund af tilstandsrapporten at fastlægge et løbende vedligeholdelsesbudget for perioden GRUNDLAG OG METODE FOR UDARBEJDELSE AF TILSTANDSRAPPORT - (10)- Primære bygningsdele, som: Fundamenter - (20)- Primære bygningsdele, som: Ydervægge Hegnsmure Indervægge Etagedæk Udvendige trapper Terrasser - (30)- Kompletterende bygningsdele, som: Vinduer og døre Ovenlys Fuger Tagrender- og nedløb (40)- Belægninger, som: Belagte arealer Tagdækning Overdækning Kviste - (50)- VVS-installationer, som: Kloakanlæg Sanitet (toilet, blandingsbatterier, ventiler) Brugsvandsinstallationer (rør og isolering) Centralvarmeanlæg (rør, radiatorer og isolering) Ventilation. - (60)- Elektriske og mekaniske anlæg, som: Eltavler Afbrydere og stikkontakter Lampesteder Belysningsarmaturer - (70)- Inventar, som: Komfurer Køkkener Postkasseanlæg. Undersøgelserne er gennemført som visuelle undersøgelser uden destruktive indgreb i bygningsdelene. Der er ikke i rapporten medtaget bygninger, skure mv. opført af lejer.

4 0.2.1 SAMMENFATNING side (12) Fundamenter: Fundamenter støbt på stedet, fremstår uden væsentlige tegn på nedbrydning. Dog kan konstateres fugt problemer i kældre. Helhedsindtryk: Fundamenter er i god stand (21) Ydervægge: Facader fremstår intakte, med mindre revner og afskalninger. Helhedsindtryk: Facaderne er i rimelig stand (21) Hegnsmure: Hegnsmure mellem terrasser, mellem bygninger og mod fortove, udført af massive teglsten, fremstår med løse fuger og enkelte frostsprængte sten. Helhedsindtryk: Hegnsmure er i rimelig stand men kræver øget vedligehold (22) Indervægge: Indervægge er grov og finpudsede massive teglstensvægge, eller betonvægge i kældre. Helhedsindtryk: Væggene fremtræder i god stand (23) Etagedæk: Etagedæk mellem etager er trækonstruktion med loft af puds på rørvæv. Helhedsindtryk: Dækkonstruktioner er uden tegn på svigt (24) Udvendige trapper: Kælder og hovedtrapper er klinkebelagte betontrapper, med pudsede undersider. Murede vanger, er stærkt nedbrudte, og fjernes i takt med nedbrud og erstattes med rækværker af galvaniseret stål. Helhedsindtryk: Trapper er i rimelig stand men kræver øget vedligehold (26) Terrasser: Eksisterende terrasser er opbygget af fyldjord, afsluttet med beton fliser. Terrasseopbygning hindrer naturlig ventilation af kælderydervæg. Grundet udskridning af jord, og ujævn belægning på fritliggende terrasser, er terrasser fjernet i 7 lejemål. Helhedsindtryk: Oprindelige terrasser er i rimelig stand, men bør fjernes og anlægges på terræn.

5 0.2.9 (31) Vinduer og døre: side 5 Eksisterende elementer er af pvc, monteret med termoglas. Vinduer fremstår i god stand med rimelig funktion. Terrassedøre er grundet størrelse meget utætte og har dårlig funktion. Helhedsindtryk: Der konstateres i øget grad svigt af tætningslister og lukkebeslag. Vinduernes levetid er ved at være opbrugt. Det vurderes, at terrassedøre snarest bør udskiftes samt at vinduer bør skiftes i sidste del af vedligeholdelsesperiode (31) Fuger: Eksisterende fuger omkring vinduer og døre er udført med elastiske fuger. Fugeslip mod omgivende bygningsdele kan forekomme. Speciel opmærksomhed iagttages ved syd- og vestvendte facader, der er stærkt påvirket af vejrlig. Helhedsindtryk: Fuger er i ringe stand (37) Ovenlys: Ovenlysvindue er nyere Velux ovenlys, monteret i forbindelse med tagrenovering. Helhedsindtryk: Ovenlysvinduer er i god stand (37) Tagrender og nedløb: Tagrender og nedløb på hovedhuse udført i zink er i god stand. Tagrender mangler på mange tilbygninger, skure mv. Helhedsindtryk: Der bør udføres tagrende på alle bygninger og afløb til faskine eller kloak (40) Belagte arealer: For-pladser og gård er belagt med fliser eller klinker. Der forefindes for-pladser med sætningsskader. Sætninger kan medføre faldulykke. Opretning bør foretages. Udover oprindelige belægninger er udført mange supplerende belægninger, hvilket er medvirkende til oversvømmelser ved skybrud. Helhedsindtryk: Belægninger er i ringe stand, bør omlægges. Ved øget belagt areal bør udføres afløb til faskine (47) Tage: Tage af røde vingetagsten er udført i 2009 og fremstår i god stand. Helhedsindtryk: Tage er i god stand (47) Overdækninger: I afdelingen fandtes ved besigtigelsen 13 overdækninger; udestuer, skure mv. Det bør klarlægges, hvilke overdækninger, der er godkendt af myndigheder og opført i henhold til råderet eller lignende. Når afklaring foreligger kan der afsættes beløb til fremtidig renovering og vedligeholdelse af bygningerne. Helhedsindtryk: Mange bygninger er i meget ringe stand, nogle er opført i strid mod gældende lovgivning, og bør nedtages.

6 (47) Kviste: side 6 Kviste er oprindelige kviste opført i Ved renovering af tage i 2009 er kviste efterisoleret, og forsynet med ny tagpapdækning, sider og fronter af zink. Helhedsindtryk: Kviste fremstår i god stand (50) Kloakledninger i jord: Kloakledningerne bør ved gentagne tilstopninger undersøges med TV-inspektion. Kloaksystem for spildevand og regnvand (fællessystem) er udført med ler og betonrør. Levetid for rør er ved at være opbrugt. Ved skybrud forekommer opstuning i kældre. Mulighed for aflastende faskiner bør undersøges ved renovering, som anbefales udført. Helhedsindtryk: Kloakledninger er i dårlig stand (50) Kloakbrønde: Brønde af beton er efter alder i god stand uden synlige tegn på brud eller forvitring. Helhedsindtryk: Kloakbrønde er i god stand (52) Faldstammer: Faldstammerne fremtræder generelt i pæn stand efter deres alder dog med sporadiske tegn på begyndende tæringsskader. Levetiden er opbrugt, og der må påregnes lokale reparationsarbejder i restlevetiden. Helhedsindtryk: Faldstammer er i rimelig stand (52) Toiletter: Toiletter er lavtskyllende kombinationstoiletter af fabrikat Ifø med 1-skyl. Toiletter er ikke tidssvarende med sparefunktion. Ved udskiftning bør anvendes toiletter med stort og lille skyl. Helhedsindtryk: Toiletter er i funktionsdygtig stand, men bør udskiftes til toiletter med 2 skyl (53) Brugsvandsrør: Ledninger for koldt og varmt brugsvand er udført med middelsvære galvaniserede gevind rør. Ledningsnettet er generelt monteret synligt i kælder. Levetid for oprindelige rør (1945) er opbrugt. Der må således forventes hyppige reparationer/udskiftninger. Helhedsindtryk: Brugsvandsrør er i rimelig stand, men levetid er opbrugt, og bør udskiftes ved tæring.

7 (56) Varmeunits: side 7 Varmeunits er placeret i kældre. Units er overvejende, første årgang af units efter tilslutning til fjernvarmeforsyningen. 7 stk. units er udskiftet. Helhedsindtryk: Varmeunits er i god stand, men ældre units bør udskiftes ved defekter (57) Centralvarme: Synlig del af centralvarmerørene er i god stand og uden synlige tegn på tæringsskader. Radiatorerne er i forhold til alder i god stand. Ved tæring udskiftes radiatorer, nye radiatorer bør, efter overgang til fjernvarme, vælges med effektforøgelse på min. 100%. Helhedsindtryk: Radiatorer og termostatventiler er fundet i god stand (57) Ventilation: Anlæget er i god vedligeholdt stand. Ventilatorer med afkast udskiftes løbende ved defekter. Helhedsindtryk: Ventilation er i rimelig stand (63) El-installationer: Afbrydere og stikkontakter er af fabrikat LK NES i varierende alder og typer. Gruppeskab er ældre med HFI relæer. Gruppeskabe bør udskiftes i vedligeholdelsesperiode. Helhedsindtryk: Installationer er i rimelig stand (73) Hårde hvidevarer: Komfurer i forhold til alder i god stand. Der foretages løbende udskiftning af hårde hvidevarer ved defekter. Helhedsindtryk: Hårde hvidevarer er i god stand (73) Køkkener: Køkkener er af meget varierende kvalitet, enkelte er oprindelige forramme køkkener med lav bordhøjde. Mange renoverede elementkøkkener er i ringe kvalitet, hvorfor en generel køkkenmodernisering kan anbefales. Helhedsindtryk: Det bør overvejes generelt at udskifte køkkener Økonomi/budget: De i eftersynskortene og budgetterne anvendte priser er baseret på V&S-priskalkulation. Priserne er inkl. moms og ekskl. honorarer. Ved igangsætning af større renoveringer kan det anbefales, at der udarbejdes udbudsprojekt og indhentes tilbud fra flere tilbudsgivere, hvilket vil medføre de fordelagtigste priser på det udbudte arbejde.

8 0.3 KONKLUSION side Gennemgang: Efter gennemgang af afdelingen, der er foretaget som stikprøver kan konstateres, at afdelingen findes i god vedligeholdt stand. Dog kan konstateres en del skader forårsaget af ælde og uhensigtsmæssig konstruktion. Disse skader vil blive gennemgået efterfølgende (26)01 Terrasser: Grundet fugtforhold i kældre samt generel nedbrydning af hævede terrasser bør disse fjernes og anlægges på terræn. Det anbefales, at terrasser renoveres løbende (31)01 Vinduer og døre: Der konstateres i øget grad svigt af tætningslister og lukkebeslag. Vinduernes/dørenes levetid er ved at være opbrugt, Det anbefales, at elementer skiftes i sidste del af vedligeholdelsesperiode (40)01 Belægninger: Indgange er anlagt for gang belastning, belastning med biler har medført sætninger, der i vinterperioder kan medføre person skade grundet vandsamlinger/ islag. Belægninger i gårde er flere steder anlagt lavere end omgivende terræn, hvilket er medvirkende årsag til op stuvning og oversvømmelse ved skybrud. Det anbefales at der afsættes beløb til opretning af belægninger, samt at arealer søges reduceret, anlagt med fald mod terræn, hvilket mindsker oversvømmelser ved skybrud (47)01 Overdækninger: I afdelingen findes overdækninger, udestuer, skure mv. udført af tidligere og nuværende lejere. Overdækninger er opført i træ med forskellige tagdækninger plast, metal tagpap mv. Det anbefales der afsættes beløb til fremtidig vedligeholdelse af bygningerne (50)01 Kloakledninger: Da levetid for ledningsnet er ved at være opbrugt, og da der samtidig er stigende problemer med skybrudsskader. Anbefales at lade iværksætte undersøgelser, om hindring af skybrudsskader og igangsætte generel udskiftning af ledningsnet (56)02 Varmeunits: Da levetid for units er opbrugt, anbefales det at foretage udskiftning af units ved konstatering af defekte komponenter.

9 0.3.8 (63)01 Gruppeskabe: side 9 Gruppeskabe er af ældre dato, levetid er ved at være opbrugt. Det anbefales at gruppeskabe udskiftes i vedligeholdelsesperioden (73)03 Køkkener: Køkkener er af meget varierende kvalitet, enkelte er oprindelige for-ramme køkkener med lav bordhøjde. Mange renoverede køkkener, er elementkøkkener i ringe kvalitet. Det anbefales at foretage generel køkken modernisering i vedligeholdelsesperioden. Samlet vurdering: Med ovenstående bemærkninger til eftersynskort og vedligeholdelsesbudget for årene er det efter vor vurdering gode bygninger, der med de foreskrevne udbedringer og vedligeholdelse vil være sunde og med gode konstruktioner der svarer til nutidig standard.

10 side 10 (12) Fundamenter (12)Fundamenter Totalmængde: 120 m 2. Registrering: Dec Indbygningsår: 1945 Restlevetid: år Levetid Vedligehold 0-½% Udbedres senest år: 2087 Eksisterende fundamenter støbt på stedet fremstår uden væsentlige tegn på nedbrydning af skadelig karakter. Enkelte ubetydelige revner samt afskallinger af sokkelpuds kan iagttages. Sokler er malerbehandlet med asfalt. Løs puds afhugges og pudsreparationer udføres. Malerbehandling af sokler udføres hvert 5.år. Pudsreparation af sokler/åbning af riste, anslået kr Malerbehandling af sokler og kældertrapper kr

11 side 11 (21) 01 Ydervægge (21) 01 Ydervægge Totalmængde: 2480 m 2. Registrering: Dec Indbygningsår: 1945 Restlevetid: 0-53 år Levetid Vedligehold ½-1% Udbedres senest år: 2065 Facader fremstår med løse fuger, revner og afskalninger og i mindre omfang frostsprængte teglsten. I henhold til tegninger er facader udført som 29 cm. uisoleret hulmur. Efterfølgende er isolering udført ved indblæsning i kanaler. K2: Løse fuger vil medføre flere frostsprængninger af murværk, og medvirke til yderligere opfugtning af murværk. Gennemgang og ud-kradsning af løse fuger og udskiftning af defekte sten. Afdækninger over mure vedligeholdes, ved defekter etableres afdækning med teglsten. Udbedring af fuger, afrensninger og mindre skader Samlet omkostning pr. år, udføres hvert andet år kr

12 side 12 Bo42 (21) 02 Hegnsmure (21)02 Hegnsmure Totalmængde: Registrering: Dec Indbygningsår: 1945 Restlevetid: 0-53 år Levetid Vedligehold ½-1% Udbedres senest år: 2065 Hegnsmure mellem terrasser, mellem bygninger og mod fortove, udført af massive teglsten, fremstår med løse fuger og enkelte frostsprængte sten. K2: Løse fuger vil medføre flere frostsprængninger af murværk, og medvirke til yderligere opfugtning af murværk. Gennemgang og ud-kradsning af løse fuger og udskiftning af defekte sten, afsluttende overfladebehandling. Afdækninger over mure vedligeholdes, ved defekter etableres afdækning med teglsten. Reparationer/maling udføres hvert andet år kr

13 side 13 (22) 01 Indervægge (22)01 Indervægge Totalmængde: Kældervægge 1600 m 2. Registrering: Dec Indbygningsår: 1945 Restlevetid: 0-53 År Levetid Vedligehold 0-½% Udbedres senest år: 2065 Indervægge er grov og finpudsede massive teglstens vægge, eller betonvægge i kældre. KO: Mindre revner forekommer i skillevægge, revnerne skønnes ikke at have betydning for bygningens stabilitet, men udbedres af æstetiske årsager. Revner udbedres i forbindelse med istandsættelse af lejligheder. Trapperum i kælder istandsættes senest ved fraflytning. Malerbehandling efter behov udføres af lejer eller i forbindelse med fraflytninger. Indvendige vægge vedligeholdes af lejer. Genopretning af indervægge i trapperum i kælder pr. år i 8 år kr

14 side 14 (23) 01 Etage- og kælderdæk (23)01 Etage og kælderdæk Totalmængde: 430 m 2. Registrering: Dec Indbygningsår: 1945 Restlevetid: 0-53 År Levetid Vedligehold 0-½% Udbedres senest år: 2065 Etagedæk over kælder og stueetage er træbjælkelag med indskud. Lofter er rørvæv med puds. IB: Lofter (dækundersider) fremtræder i god vedligeholdt stand. Mindre svindrevner kan iagttages. Disse skønnes ikke at have betydning for konstruktionerne. Malerbehandling efter behov udføres af lejer eller i forbindelse med fraflytninger. Malerbehandling af kælderlofter udføres af lejere kr

15 side 15 (24) 01 Udvendige trapper (24)01 Udvendige trapper Totalmængde: 16 stk. Registrering: Dec Indbygningsår: 1945 Restlevetid: 0-53 År Levetid Vedligehold 0-½% Udbedres senest år: 2065 Kælder og hovedtrapper er klinkebelagte betontrapper med pudsede undersider. Murede vanger er stærkt nedbrudte og fjernes i takt med nedbrud og erstattes med rækværker af galvaniseret stål. K1: Klinkebelægning skal vedligeholdes jævnligt for at undgå fugt i konstruktion, med afskalling og fugt skader til følge. K2: Murvanger i 4 lejemål er endnu ikke skiftet. Pæretræsdalen 35, 37, 39 og 40 har oprindelige murvanger. Klinker og betonoverflader eftergås årligt og udbedres for løst puds og defekte fuger. Løse klinker genmonteres og fuger reetableres. Defekte og dårlige vanger nedtages og erstattes med galvaniseret rækværk. Resterende 4 trappevanger er i god stand eller indgår i ændringer foretaget af lejer. Årlig gennemgang og reparation kr Renovering og ændring til nyt galvaniseret rækværk, hvert andet år kr

16 side 16 Bo42 (26) 01 Terrasser (26)01 Terrasser Totalmængde: 16 stk. Registrering: Dec Indbygningsår: 1945 Restlevetid: 0-53 År Levetid Vedligehold 0-½% Udbedres senest år: 2065 Eksisterende terrasser er opbygget af fyldjord, afsluttet med beton fliser. Terrasse opbygning hindrer naturlig ventilation af kælder ydervæg. Grundet udskridning af jord, og ujævn belægning på fritliggende terrasser, er terrasser fjernet i 7 lejemål. K1: I takt med nedbrydning af terrasser bør disse fjernes, og terrasse i jordniveau etableres. Samtidig bør der etableres friskluft ventil i kælderrum. Terrasser nedtages, fyldjord mv. bortkøres. Fundamenter afrenses og pudses, ny terrasse udføres i terræn, belagt med nye betonfliser. Ny trappe etableres mellem stue og ny terrasse. Fjernelse af hævet terrasse, og reetablering mv. kr

17 side 17 (31) 01 Vinduer og døre (31)01 Vinduer og døre Totalmængde: 224 stk. Registrering: Dec Indbygningsår: 1991 Restlevetid: 9-29 År Levetid år Vedligehold 2-4% Udbedres senest år: 2041 Eksisterende vinduer er af pvc, monteret med termoglas. Vinduer fremstår i god stand med rimelig funktion. Terrassedøre er grundet størrelse meget utætte og har dårlig funktion. Elementer er ikke forsynet med friskluft ventiler. K1: Der konstateres i stigende grad svigt af tætningslister og lukkebeslag. Vinduernes levetid er ved at være opbrugt. Det vurderes at terrassedøre snarest bør udskiftes samt at vinduer bør skiftes i sidste del af vedligeholdelsesperiode. Almindelig rengøring, smøring og udskiftning af defekte beslag, tætningslister m.v. foretages ved fraflytning af lejemål. Ved udskiftning af vinduer bør det overvejes at udskifte til vedligeholdelsesfrie elementer af træ/aluminium. Bevarende lokalplan foreskriver dog elementer af træ. Årlig reparation gennemgang, justering og smøring kr Udskiftning af tætningslister (31)46.41, m. á kr. 50 kr Udskiftning af vinduer og døre 224 stk. 312 m 2 kr

18 side 18 (31) 02 Fuger (31)02 Fuger Totalmængde: 1060 m. Registrering: Dec Indbygningsår: 1991 Restlevetid: 0-9 år Levetid år Vedligehold ½-1% Udbedres senest år: 2035 Eksisterende fuger omkring vinduer og døre, er udført med elastiske fuger. Fugeslip mod omgivende bygningsdele, kan forekomme. Speciel opmærksomhed iagttages ved syd og vestvendte facader, der er stærkt påvirket af vejrlig. K2: Fugeslip kan konstateres mellem murværk og elastiske fuger, slip kan medføre fugtskader i murværk. Specielt er fuger omkring terrassepartier nedbrudte. Årlig inspektion af fuger/udskiftning af defekte fuger. Eksisterende elastiske fuger udkradses, ny stopning udføres og nye elastiske fuger udføres. Udskiftning af fuger ved døre og vinduer 1060 m. á kr. 200 kr Årligt vedligehold af fuger kr

19 side 19 Bo42 (37) 01 Ovenlys (37)01 Ovenlys Totalmængde: 16 stk. Registrering: Dec Indbygningsår: 2009 Restlevetid: År Levetid år Vedligehold 2-4% Udbedres senest år: 2059 Eksisterende ovenlysvinduer er Velux vinduer med trækarme og lysninger, monteret med termoglas. Vinduer fremstår i god stand. IB: Ovenlysvinduer er udskiftet i forbindelse med tagrenovering i Almindelig rengøring, smøring og udskiftning af defekte beslag, tætningslister m.v. foretages ved fraflytning af lejemål. Indvendige karme og rammer malerbehandles. Gennemgang, justering og smøring, foretages hvert 4 år kr Udskiftning af vinduespartier 16 stk. kr

20 side 20 Bo42 (37) 02 Tagrender og nedløbsrør (37)02 Tagrender og nedløbsrør Totalmængde: 220 m. rende. 60 m. rør. Registrering: Dec Indbygningsår: 2009 Restlevetid: år Levetid år Vedligehold 1-2% Udbedres senest år: 2039 Tagrender og nedløb er zink render og nedløb, ført til afløbsbrønde i terræn. MB: Tagrender skal oprenses for blade og tagrester en gang årligt. K2: Mange udestuer, halvtage mv. opført af lejere er ikke tilsluttet afløbssystem, hvilket kan medføre skade på konstruktioner og medvirke til oversvømmelse. Tagrender oprenses 1 gang pr. år. Udskiftning af tagrender og nedløb bør udføres ved konstatering af utætheder kombineret med tæring/slid. Oprensning af tagrender 1 gang årligt samt vedligehold af render og nedløb. Samlet omkostning pr. år kr Etablering af nye tagrender (37) m. á kr. 675 kr Etablering af nye nedløb (37) m. á kr. 300 kr

21 side 21 (40) 01 Belagte arealer (40)01 Belagte arealer Totalmængde: 1000 m 2. Registrering: Dec Indbygningsår: Var. Restlevetid: 0-20 År Levetid år Vedligehold 1-2 % Udbedres senest år: 2032 Terrasser, gård og indgangsarealer er belagt med betonfliser i forskellige formater. Oprindelige arealer er belagt med Hasle klinker. Flisebelægning er udskiftet i 7 lejemål. K2: For-pladser er anlagt med henblik på belastning fra gående. Belastning med biler medfører sætninger, der i vinterperioder kan medføre personskader grundet vandsamlinger/islag. K2: Terrasser i gårde er flere steder anlagt lavere end omgivende terræn, hvilket er medvirkende årsag til opstuning og oversvømmelse ved skybrud. MB: I afdelingen forekommer flere belægninger udført af beboere (anslået ca. 300 m2.). Disse bør fjernes i forbindelse med fraflytninger, alternativt skal det afsatte beløb til årligt vedligehold øges tilsvarende. Løbende vedligeholdelse ved udskiftning af defekte og nedbrudte fliser. Opretning af arealer med store sætninger, ved opretning af for-plads skal anvendes kørebanefliser. Årlig udgift til vedligehold 2 % iht V&S. prisdata kr Total opretning af indgangs- og gårdareal pr. stk., udføres hvert kr år Total udskiftning af belægninger 1000 m 2 á kr. 800 pr. m 2 kr

22 side 22 (47) 01 Tage (47)01 Tage Totalmængde: 1300 m 2. Registrering: Dec Indbygningsår: 2009 Restlevetid: år Levetid år Vedligehold 2-4% Udbedres senest år: 2086 Tagflader er belagt med røde vingetagsten oplagt på lægter med undertag. Taghældninger er med ca. 45 graders hældning. Opmærksomhed overfor afskallinger iagttages. Tage eftergås og manglende mørtel reetableres. Årlig gennemgang og udbedring kr Etablering af nye tegltage inkl. undertag 1300 m 2. á kr kr

23 side 23 (47) 02 Overdækninger (47)02 Overdækninger Totalmængde: 1300 m 2. Registrering: Dec Indbygningsår: Var. Restlevetid: 0-77 år Levetid år Vedligehold 2-4% Udbedres senest år: 2086 I afdelingen fandtes ved besigtigelsen 13 overdækninger, udestuer, skure mv. udført af tidligere og nuværende lejere. Det bør klarlægges hvilke overdækninger, der er godkendt af myndigheder og opført i henhold til råderet eller lignende. Når afklaring foreligger kan der afsættes beløb til fremtidig vedligeholdelse af bygningerne. Overdækninger er opført i træ med forskellige tagdækninger plast, metal tagpap mv. UN: Bør undersøges nærmere Tage eftergås og huller i tagdækninger udbedres. Tage forsynes med tagrender med nedløb til kloak eller faskiner. Trækonstruktioner eftergås og rådangrebne dele udskiftes. Grunding og maling udføres. Opretning, årlig gennemgang og vedligehold kr Nedrivning og reetableringer i forbindelse med flytninger, skønnes udført hvert andet år kr

24 side 24 (47) 03 Kviste (47)03 Kviste Totalmængde: 16 stk. Registrering: Dec Indbygningsår: 1945/2009 Restlevetid: år Levetid år Vedligehold ½-1% Udbedres senest år: 2046 Kviste er de oprindelige kviste opført i Ved renovering af tage i 2009 er kviste efterisoleret indenfor eksisterende geometri og forsynet med ny tagpapdækning, sider og fronter af zink. Opmærksomhed ved skjulte skotrender langs kviste, disse kontrolleres og oprenses. Pap og zink eftergås ved arbejder på tage. Årlig gennemgang og udbedring kr Etablering af nye kviste kr

25 side 25 (50) 01 Kloakledninger (50)01 Kloakledninger Totalmængde: 400 lbm. kloakledning Registrering: Dec Indbygningsår: 1945 Restlevetid: 0-13 år Levetid år Vedligehold 0-½ % Udbedres senest år: 2025 Kloaksystem for spildevand og regnvand (fællessystem) er udført med ler og betonrør. Kloak er samlet i fælles indgange. Levetid for rør er ved at være opbrugt. Ved skybrud forekommer opstuning i kældre. K1: Kloakrørene kan ikke umiddelbart inspiceres, men må i pågældende tilfælde undersøges med TV-inspektion. UN: Vand i kældre er medvirkende til skimmel- og fugtproblemer. Årsag til opstuning kan være manglende kapasitet i det offentlige system. Dette kan evt. afhjælpes ved etablering af faskiner i havearealer, længst fra bygninger. Ledninger gennemspules efter behov. Nærmere undersøgelse af skybrudsskader. Årligt vedligehold, anslået kr Undersøgelse/projekt til hindring af skybrudsskader kr Etablering af nye kloakker/faskiner, anslået kr

26 side 26 (50) 02 Rensebrønde (50)02 Rensebrønde Totalmængde: Nedgangsbrønde 10 stk. Registrering: Dec Indbygningsår: 1945 Restlevetid: 0-13 år Levetid år Vedligehold 0-½ % Udbedres senest år: 2025 Rensebrønde er udført som nedgangsbrønde i beton med bundløb af flækket lerrør. Brønde er forsynet med dæksel af støbejern. IB: Brøndene er generelt i god stand uden synlige tegn på brud eller forvitring. Rensebrønde renses/spules, når ledningsanlæg i øvrigt skal højtryksspules. Årligt vedligehold ½% kr Udskiftning af brønde 10 stk. á kr kr

27 side 27 (50) 03 Nedløbsbrønde (50)03 Nedløbsbrønde Totalmængde: 64 stk. Registrering: Dec Indbygningsår: 1945 Restlevetid: 0-13 år Levetid år Vedligehold 0-½ % Udbedres senest år: 2025 Nedløbsbrønde for terrænafvanding er udført i beton med rund metalrist. Nedløbsbrønde for tagafvanding er udført i beton. K1: Mindre alvorlige UN: Bør undersøges MB: Nedløbsbrønde er efter alder i god stand uden synlige tegn på brud eller forvitring. Nedløbsbrønde oprenses hvert 2. år, evt. ved slamsugning. Årligt vedligehold ½% kr Rensning af nedløbsbrønde kr Reetablering af: Ø 20 tagbrønde 32 stk. ø 30 bt. rendestens brønde 32 stk. kr

28 side 28 (52) 01 Faldstammer (52)01 Faldstammer Totalmængde: ca. 60 m. Registrering: Dec Indbygningsår: Restlevetid: 0 år Levetid år Vedligehold 1-2% Udbedres senest år: løbende Faldstammer er udført med mufferør af støbejern med blystøbte samlinger. Faldstammerne er monteret synligt i kælder. Enkelte steder er faldstammerne renoveret lokalt med indsætning af nye rørlængder og formstykker. K1: Mindre alvorlige UN: Bør undersøges MB: Faldstammerne fremtræder generelt i pæn stand efter deres alder dog med sporadiske tegn på begyndende tæringsskader. Levetiden er opbrugt, og der må påregnes lokale reparationsarbejder i restlevetiden. Faldstammer renses i fornødendt omfang. Ved evt. gennemtæring repareres om muligt med spændebånd, alternativt lokal udskiftning af rør. Løbende vedligehold af faldstammer, ekskl. evt. følgeomkostninger Samlet omkostning pr. år kr Total udskiftning af faldstammer, ekskl. følgeomkostninger kr

29 side 29 (52) 02 Toiletter (52)02 Toiletter Totalmængde: 32 stk. Registrering: Dec Indbygningsår: 1995 Restlevetid: 3-23 år Levetid år Vedligehold 1-3% Udbedres senest år: 2035 Toiletter er lavtskyllende kombinationstoiletter af fabrikat Ifø med 1-skyl. Badeværelser og gæstetoiletter er moderniseret i MB: Toiletter fremtræder i god stand men har kun stort-skyl, hvilket medfører øget vandforbrug. Toiletcisterner serviceres efter behov, således at vandspild undgås. Løbende vedligehold/ udskiftning af toiletter Samlet omkostning pr. år kr Omkostning til udskiftning af toiletter kr

30 side 30 (52) 03 Blandingsbatterier (52)03 Blandingsbatterier Totalmængde: 96 stk. Registrering: Dec Indbygningsår: Var. Restlevetid: 0-20 år Levetid år Vedligehold 1-3 % Udbedres senest år: 2036 Blandingsbatterier i køkken og bad er af fabrikat Damixa. I køkken monteret som et-grebs-batteri. I bad monteret som termostatbatteri med afgang op/ned. IB: Blandingsbatterier er generelt i god og funktionsdygtig stand og er løbende udskiftet ved nedslidning/defekt. Blandingsbatterier serviceres efter behov, således at vandspild undgås. Blandingsbatterier foreslås udskiftet til termostat blandingsbatterier i takt med nedslidning. Løbende vedligehold/udskiftning af blandingsbatterier Samlet omkostning pr. år. 2%.á kr kr Nye blandingsbatterier 64 stk. á kr kr Udskiftning af blandingsbatterier, ved anslået levetid 20 år kr

31 side 31 (53) 01 Brugsvandsrør (53)01 Brugsvandsrør Totalmængde: m. Registrering: Dec Indbygningsår: 1945/95 Restlevetid: 0-33 år Levetid år Vedligehold ½-1 % Udbedres senest år: 2045 Ledninger for koldt og varmt brugsvand er udført med middelsvære galvaniserede gevind rør. Ledningsnettet er generelt monteret synligt i kælder. Levetid for oprindelige rør (1945) er opbrugt, hvorfor der må forventes hyppige reparationer/ udskiftninger. Der forekommer ikke skjulte rør. MB: Vandledningsnettet fremtræder generelt i god stand - i det omfang det kan inspiceres, uden væsentlige tæringsskader. Enkelte lejeres bemærkninger om lavt vandtryk kunne dog tyde på, at rørene indvendigt er ved at "gro" til med kalk- og okkerbelægninger. Almindeligt vedligehold med maling. Ved gennemtæring repareres med lokal udskiftning af rør. Total eller delvis udskiftning af brugsvandsrør vil høre sammen med modernisering af køkken eller bad. Løbende vedligehold af rør ved gennemtæring og lignende, ekskl. evt. følgeomkostninger Samlet omkostning kr Total udskiftning af brugsvandsrør til rør af rustfrit stål, inkl. rørisolering, men ekskl. huller, og øvrige følgearbejder kr

32 side 32 (56) 01 Varmerør (56)01 Varmerør Totalmængde: m. Registrering: Dec Indbygningsår: Restlevetid: 0-10 år Levetid år Vedligehold ½-1 % Udbedres senest år: 2022 Teoretisk levetid er opbrugt, men der er ikke konstateret svigt af betydning. Ledninger for centralvarme er udført med glatte sømløse stålrør, henholdsvis med middelsvære sorte gevindrør. Ledningsnettet er overalt monteret tilgængeligt. IB: Ledningsnettet fremtræder, hvor det kan inspiceres, i pæn stand uden synlige tegn på begyndende tæringsskader. Almindeligt vedligehold med maling af stik fra gulv til radiator og rør gennem etager. Ved evt. gennemtæring repareres med lokal udskiftning af rør. Løbende vedligehold af rør ved gennemtæring og lignende ekskl. evt. følgeomkostninger Samlet omkostning pr. år kr

33 side 33 (56) 02 Varmeunits (56)02 Varmeunits Totalmængde: 16 stk. Registrering: Dec Indbygningsår: Var. Restlevetid: 0-10 år Levetid år Vedligehold 1-3 % Udbedres senest år: 2022 Varmeunits er placeret i kældre: Units er overvejende, første årgangs efter tilslutning til fjernvarme forsyningen. 7 stk. units er udskiftet. ring: Tilstandsvurde Årlige reparationer/eftersyn anslået iht. V&S 3% af nypris. Det anbefales at foretage udskiftning af units ved konstatering af defekte komponenter. Alle units forventes udskiftet indenfor vedligeholdelsesperioden. Årlige reparationer, anslået kr Årlig henlæggelse, kr over 30 år kr Udskiftninger, anslået pr. stk. kr

34 side 34 (56) 03 Radiatorer (56)03 Radiatorer Totalmængde: 130 stk. Registrering: Dec Indbygningsår: 1967/95 Restlevetid: 0-6 år Levetid år Vedligehold ½-1 % Udbedres senest år: 2017 Radiatorer er ældre pladejerns radiatorer. MB: Radiatorerne vurderes til at være i god stand efter deres alder. Det skal overfor lejere påtales, at den bedste afkøling/opvarmning af lejemålet sker, når samtlige radiatorer benyttes. Almindelig vedligehold med maling. Ved evt. udskiftning af radiatorer, f.eks. i forbindelse med tæringsskader, bør ny radiator, efter overgang til fjernvarme, vælges med en effektforøgelse på min. 100% i forhold til eksisterende radiator (hvis pladsforholdene tillader det). Løbende udskiftning af radiatorer ved gennemtæring og lignende Samlet omkostning pr. år ved levetid 50 år kr Ny installation anslået iht. V&S. kr

35 side 35 (56) 04 Radiatorventiler (56)04 Radiatorventiler Totalmængde: 130 stk. Registrering: Dec Indbygningsår: Var. Restlevetid: 3-17 år Levetid år Vedligehold ½-1 % Udbedres senest år: 2021 Radiatorventiler- og termostater er af fabrikat Danfoss. Termostater er generelt med indbygget føler. IB: Termostater og ventiler fremtræder generelt i god og funktionsdygtig stand og er løbende udskiftet ved defekt. Ved lækage i forbindelse med ventilspindel skiftes pakdåse. Ved defekt termostat udskiftes denne. Løbende vedligehold af defekte komponenter samt fornyelse Samlet omkostning pr. år kr Total udskiftning ventiler kr

36 side 36 (57) 01 Ventilation (57)01 Ventilation Totalmængde: 3 anlæg. Registrering: Dec Indbygningsår: 1995 Restlevetid: Levetid år Vedligehold 1-3% Udbedres senest år: Aftræk fra køkkener er udført via emhætter. Fra baderum er udført mekaniske ventilatorer i facade. K1: Generelt er anlæg i god stand. Ved defekter udskiftes ventilatorer. Ventilatorer og kanaler bør rengøres og holdes i brugbar stand. Årlig service og eftersyn af motorer kr Ny etablering af ventilatorer i baderum anslået kr

37 side 37 (63) 01 Gruppeskabe (63)01 Gruppeskabe Totalmængde: 16 stk. Registrering: Dec Indbygningsår: 1945/95 Restlevetid: 0-6 Levetid år Vedligehold ½-1 % Udbedres senest år: 2017 Gruppetavler er af fabrikat LK, monteret med HFI-relæ og med smeltesikringer for lysog kraftgrupper. Måler er afregningsmåler (Østkraft). MB: Gruppetavler er ældre tavler med HFI relæer placeret på repos 1. sal. Ved fremtidige renoveringer bør tavle udskiftes. HFI-relæ skal afprøves mindst 1 gang pr. år. Løbende vedligehold af gruppetavle og komponenter Samlet omkostning pr. år kr Udskiftning af gruppeskabe kr

38 side 38 (63) 02 Afbrydere og stikkontakter (63)02 Afbrydere, stikkontakter og lampesteder Totalmængde: Afbrydere:672 stk. Stikkontakt og afbryder:384 stk. Loft/ vægudtag 208 stk. Registrering: Dec Indbygningsår: 1967 Restlevetid: 0-6 år Levetid år Vedligehold ½-1 % Udbedres senest år: 2017 Afbrydere og stikkontakter er af fabrikat NES en-tryk, mange steder udskiftet til fabrikat LK; type Minitangent, Plantangent og Fuga. IB: Afbrydere og stikkontakter er efter deres alder generelt i god stand. Antallet af stikkontakter opfylder ikke dagens standard.(1 stikkontakt pr. 4 m 2 gulvareal). Ved defekt udskiftes den pågældende komponent. Ved renoveringer bør antal af stik øges. Løbende udskiftning af defekte komponenter Samlet omkostning til reparationer pr. år. 1% kr Nyinstallation iht. V&S. prisdata kr

39 side 39 (63) 04 Belysningsarmaturer (63)04 Belysningsarmaturer Totalmængde:48 stk. Registrering: Dec Indbygningsår: Var. Restlevetid: 0-18 år Levetid år Vedligehold 3-6% Udbedres senest år: 2016 Belysningsarmaturer forekommer i lejemålenes badeværelser. Udvendige belysninger er af varierende typer og kvaliteter opsat af lejere. K1: Belysninger er generelt i rimelig stand, indvendige lamper bliver vedligeholdt/udskiftet ved defekter. Ved defekt udskiftes armatur/komponent. Vedligehold af belysningsarmaturer.i baderum samt ved entredør Samlet omkostning til reparation pr. år kr Samlet årlig henlæggelse til nye armaturer kr Udvendige væglamper 16 stk. ved indgange, nyetablering kr Indvendige armaturer, nyetablering 32 stk. kr

40 side 40 (73) 01 Komfurer (71)01 Komfurer og emhætter Totalmængde: 16 stk. Registrering: Dec Indbygningsår: Var. Restlevetid: 0-08 år Levetid år Vedligehold 3-6% Udbedres senest år: Komfurer er af fabrikat Gorenje, dog kan enkelte andre ældre fabrikater forekomme. IB: Generelt set er komfurerne i pæn og funktionsdygtig stand. Ved defekt udskiftes komfurer og emhætter løbende såfremt reparation ikke er muligt. Totaludskiftning af komfurer vil høre sammen med en generel modernisering af køkken. Løbende vedligehold af komfurer Samlet omkostning til reparation pr. år kr Henlæggelse til nye komfurer kr Komfurer nyanskaffelse 16 stk. kr

41 side 41 (73) 02 Køkkener (73) 02 Køkkener Totalmængde: 16 stk. Registrering: Dec Indbygningsår: 1945/var. Restlevetid: 0 - år Levetid år Vedligehold 1-3% Udbedres senest år: 2016 Køkkener er af meget varierende kvalitet, enkelte er oprindelige forramme køkkener med lav bordhøjde. Mange af de renoverede køkkener er elementkøkkener i ringe kvalitet, hvorfor en generel køkkenmodernisering kan anbefales. K1: Flere køkkener er med hensyn til, låger og bordplader mv. ikke i nutidig standard, og bør udskiftes. Reparation udføres, hvor låger etc. er defekte. Reparation af låger, bordplader m.v. Årlig udgift til reparationer anslået til kr Årlig henlæggelse til nye køkkener kr Udskiftning af samtlige køkken elementer 16 stk. anslået kr

42 side 42 (79) 01 Postkasser (79)01 Postkasser Totalmængde: 16 stk. Registrering: Dec Indbygningsår: 2010 Restlevetid: Levetid år Vedligehold 2-4% Udbedres senest år: 2016 Postkasser er af metal, opsat på stander ved fortov. Postkasser er overvejende nye og fremtræder i god stand. Reparation udføres, ved defekter. Udskiftning foretages om nødvendigt. Reparation: Årlig udgift anslået til kr Udskiftning af samtlige postkasser 16 stk. anslået kr

43 side 43 (90) 01 Bygning generelt (90)01 Bygning generelt Totalmængde: 16 stk. Konstruktioner: Bygning er opført i 1½ etage, som fuldmuret byggeri med tagdækning i røde vingetegl. Da der er tale om sammenhængende boliger er der opført havemure som indgange og adskillelse mellem de enkelte boliger samt mod offentlige arealer. Disse hegnsmure er meget vedligeholdelseskrævende, hvorfor det bør overvejes at finde alternative materialer, der ikke ødelægger helheden i afdelingen. Badeværelser: I stueetage er lejlighedens toilet med kloset og håndvask. Ved renovering i 1995 blev der i kælder indrettet nye badeværelser. Disse fremtræder i god stand, men placering i kælder er ikke optimal for ældre beboere. Der er desuden adgang gennem u opvarmet kælder, som ikke er indrettet til boligformål. I takt med fraflytninger eller installation af ny varmeunit bliver der etableret radiatot i adgangsrum. Ved istandsættelser bliver gulve forsynet med nye klinker og vægge malet. Fremtidssikring af boligerne vil kunne ske ved indretning af bad i stueetage eller på 1. sal. Varmeinstallation: Boligerne var oprindelig med kakkelovne i stuer og murgryde i kælder. Senere blev der etableret kedler i kældre. Efter indførslen af fjernvarme er der opstået fugtproblemer i kældre. Indretning af 1. sal: På 1. sal er indrettet forældresoveværelse med adgang til stort skunkrum, der anvendes til opbevaring samt mindre kammer. Tagkonstruktion er i forbindelse med renovering af tag i 2009 efterisoleret inden for eksisterende geometri. Yderligere isolering kan kun ske ved indvendig efterisolering. Ved eventuel senere efterisolering må det overvejes at foretage ny indretning med udnyttelse af stort skunkrum.

44 Afdeling 2 side 44 Vedligeholdelsesbudget Nr. Primære bygningsdele (12) 01 Fundamenter (21) 01 Ydervægge (21) 02 Hegnsmure (22) 01 Indervægge (23) 01 Etage og kælderdæk (24) 01 Udvendige trapper (26) 01 Terrasser I alt Nr. Kompl. bygningsdele (31) 01 Vinduer og døre (31) 02 Fuger (37) 01 Ovenlys (37) 02 Tagrender og nedløbsrør I alt Nr. Belægninger (40) 01 Belagte arealer (47) 01 Tage (47) 02 Overdækninger (47) 03 Kviste I alt Nr. VVS (50) 01 Kloakledninger (50) 02 Rensebrønde (50) 03 Nedløbsbrønde (52) 01 Faldstammer (52) 02 Toiletter (52) 03 Blandingsbatterier (53) 01 Brugsvandsrør (56) 01 Varmerør (56) 02 Varmeunits (56) 03 Radiatorer (56) 04 Radiatorventiler (57) 01 Ventilation I alt Nr. El og mekaniske anlæg (63) 01 Gruppeskabe (63) 02 Afbrydere og stikkontakter (63) 04 Belysningsarmaturer I alt Nr. Inventar (73) 01 Komfurer (73) 03 Køkkener (79) 01 Postkasser I alt Nr. Oversigt (20) Primære bygningsdele (30) Kompl. bygningsdele (40) Belægninger (50) VVS (60) El og mekaniske anlæg (70) Inventar I alt