Boligselskabernes Landsforening fremsender hermed høringssvar til embedsmandsudvalgets rapport Den almene sektors fremtid.

Transkript

1 Til: Socialministeriet. Boligfagligt Center Holmens Kanal København Boligselskabernes Landsforening fremsender hermed høringssvar til embedsmandsudvalgets rapport Den almene sektors fremtid. Som det fremgår i vedlagte høringssvar, finder BL, at embedsmandsudvalget har udarbejdet en solid og grundig rapport, som kan danne et godt udgangspunkt for en åben og nuanceret dialog om den almene sektors fremtid. BL opfordrer regeringen til straks at gribe denne mulighed og indbyde relevante parter, først og fremmest kommunerne og den almene sektor, til et samarbejde om en langsigtet og bæredygtig løsning for den almene sektor. Samtidig bør regeringen naturligvis tage konsekvensen af analyserne i sin egen embedsmandsrapport og opgive den perspektivløse spareøvelse på finansloven, hvor yderligere 3 mia. kr. af beboernes opsparing inddrages. BL ser frem til en konstruktiv dialog om den almene sektors fremtid. Med venlig hilsen Henning Kirk Christensen Gert Nielsen

2 side 2 1. Konklusion og sammenfatning Konklusion: Finanslov og embedsmandsrapport hænger ikke sammen. Der er en åbenlys modstrid mellem regeringens forslag til finanslov og den netop udsendte store og grundige embedsmandsrapport. Det hænger ikke sammen, at regeringen på finanslovforslaget for 2007 lægger op til at inddrage yderligere 3,1 mia.kr. fra Landsbyggefonden til aflastning af statens udgifter til alment nybyggeri i årene 2007 til 2010, når embedsmandsrapporten ifølge sidste års boligaftale og kommissoriet skal skabe et grundlag for fastlæggelsen af den fremtidige anvendelse og styring af den almene sektors midler og belyse den fremtidige balance mellem anvendelse af sektorens midler til nybyggeri, renoveringer og andre indsatser. Hvis regeringen vil tage sidste års boligaftale og det grundige arbejde i embedsmandsudvalget alvorligt, så skal den yderligere inddragelse af godt 3 mia.kr. af beboernes fremtidige opsparing i Landsbyggefonden tages ud af finanslovforslaget. Hertil kommer, at der i embedsmandsrapporten ikke er argumenter for, at staten inddrager beboernes opsparing. Tværtimod. Det dokumenteres, at beboerne i den almene sektor er blevet stadigt vanskeligere stillet. Det dokumenteres, at der er et massivt renoveringsbehov i den almene sektor, og midlerne i Landsbyggefonden rækker kun til at medfinansiere en mindre andel af dette renoveringsbehov og en indsats mod ghettoisering. Det dokumenteres, at en medfinansiering af nybyggeriet, som der er lagt op til på finanslovforslaget, markant vil mindske mulighederne for at gennemføre renoveringer, investeringer i tilgængelighed og bekæmpe ghettoisering. Det dokumenteres, at der ikke er en formue i Landsbyggefonden, og allerede til næste år skal Landsbyggefonden ud at låne omkring 700 mill.kr. på kapitalmarkedet og lånebehovet vurderes i rapporten at stige til omkring 3½ mia.kr. Det er uforståeligt og urimeligt, at Landsbyggefonden tvinges til gældsætning på et tidspunkt, hvor den danske økonomi ifølge regeringens egen vurdering, er så god og sund som nogensinde. Baggrunden for det store lånebehov er, at regeringen på tidligere finanslove har krævet, at Landsbyggefonden skal indbetale 8 mia.kr. til statskassen. Der skønnes således først at være råderum i Landsbyggefonden efter Dette tidspunkt vil blive skudt endnu længere ud i fremtiden, hvis planen på dette års finanslov om at inddrage yderligere 3 mia.kr. af beboernes opsparing realiseres.

3 side 3 Regeringen bør læse sine egne embedsmænds rapport og opgive at inddrage endnu mere af beboernes opsparing til statskassen og i stedet indgå i et sagligt og konstruktivt samarbejde med kommuner og den almene sektor om den nødvendige, langsigtede reform af dens styring og økonomi, således som det fremgår af sidste års boligaftale og kommissoriet for embedsmandsudvalgets arbejde. Embedsmandsrapporten, sammenholdt med KL s debatoplæg fra august 2006 Reform af den almene boligsektor og BL s debatoplæg En retfærdig boligpolitik vil være et godt og sagligt grundlag for en konstruktiv dialog om den almene sektors fremtid. På de følgende sider kommenteres på væsentlige elementer i embedsmandsrapporten, men det skal samtidig understreges, at høringsfristen på fjorten dage har været meget beskeden sammenholdt med den omfangsrige og grundige rapport fra embedsmandsudvalget. Derfor har det ikke været muligt at udarbejde detaljerede og udtømmende kommentarer til alle de mange relevante dele af rapporten, hvilket er beklageligt også set i forhold til den videre politiske proces. Sammenfatning af BL s kommentarer til rapporten Landsbyggefondens økonomi er meget presset. Næste år vil der ifølge rapporten være underskud, og først efter 2020 vil der være positiv nettoformue og heri er IKKE indregnet konsekvensen af forslaget til finanslov for 2007, som indebærer yderligere inddragelse af 3,1 mia.kr. af fondens midler. Beboernes samlede opsparing frem til 2030 i Landsbyggefonden og de lokale dispositionsfonde vil udgøre ca kr. i nutidsværdi pr. bolig. Tallene bag rapporten dokumenterer således klart, at der ikke ligger milliardformuer gemt i den almene sektors fonde, tværtimod. Det påpeges klart i rapporten, at der er et betydeligt behov for en langsigtet social og forebyggende indsats, og der anbefales en videreførelse af den såkaldte ghettopulje. Samtidig dokumenteres, at beboerne i de almene boliger er økonomisk væsentligt dårligere stillet end resten af samfundet. Det konkluderes også i rapporten, at der samlet set er behov for at øge den samlede investeringsaktivitet i renoveringer betydeligt, og at der vil være behov for omfattende central støtte fra Landsbyggefonden, især hvis der skal ske et løft på tunge områder som tilgængelighed. I rapporten præsenteres et såkaldt basisscenarie for renoveringerne og en langsigtet ghettopulje, og det er efter BL s opfattelse positivt, at der hermed signaleres behovet for en større og langsigtet indsats. Samtidig fremgår det dog også klart, at dette basisscenarie overhovedet ikke står mål med de betydelige udfordringer. Basisscenarie for renoveringerne og ghettoindsatsen kan ifølge embedsmændenes egen beregningsmetode ikke finansieres indenfor Landsbyggefondens råderum frem til Derfor er det helt uforståeligt, at der i embedsmandsrapporten alligevel arbejdes med forudsætninger om, at fondene skal finansiere nybyggeri. Efter BL s opfattelse fører analyserne i embedsmandsrapporten klart til den konklusion, at det ikke er forsvarligt at trække midler ud af Landsbyggefonden til fordel for statskassen.

4 side 4 Statens støtte til det almene byggeri er stærkt reduceret, fordi der inddrages midler fra Landsbyggefonden. Det viser en analyse af den almene sektors finansiering i rapporten, og denne konklusion forstærkes yderligere af, at nyt alment byggeri skal bidrage til den såkaldte nybyggerifond, når lånene er indfriet. Hvis renten ikke stiger væsentligt i de kommende år, vil det almene byggeri også af ældreboliger og plejeboliger være en overskudsforretning for staten! Modeller for den fremtidige styring af den almene sektor opstilles i rapporten, og BL finder, at der kan være store perspektiver i den såkaldte model 3 med mål- og aftalestyring. Den indebærer, at den nuværende detailreguleringen erstattes af aftaler og tæt dialog med kommunerne. Samtidig får boligorganisationerne mulighed for at udbyde nye serviceydelse til gavn for beboerne og i samarbejde med kommunerne. Forudsætningen for, at en reform ud fra retningslinierne i model 3 kan blive en succes, er, at de relevante parter dvs. ministerium, boligselskaber og kommuner indgår i et grundigt teknisk arbejde om den konkrete udformning af reformen. Det påpeges i rapporten, at der er skævheder indbygget i den almene sektors fondssystem, og det svarer helt til konstateringerne i BL s debatoplæg En retfærdig boligpolitik, og BL foreslår, at der indledes et langsigtet reformarbejde om etablering af et mere retfærdigt fondssystem. Analyser i rapporten viser, at den almene sektors konkurrenceevne er blevet svækket, men det signaleres samtidig, at problemet ikke er så alvorligt på længere sigt. BL mener, at der er grund til at tage de almene boligers svækkede konkurrencesituation især overfor ejerboligerne meget alvorligt, og det viser antallet af ledige almene boliger også. BL finder det derfor meget væsentligt, at der i rapporten også præsenteres overvejelser om ny finansiering af det almene byggeri, der kan medvirke til at gøre de almene boliger mere konkurrencedygtige. Det flugter således betragtningerne i BL s debatoplæg om en mere retfærdig boligpolitik, at den statslige ydelsesstøtte erstattes af et engangstilskud, således at beboerne i de almene boliger også kan få glæde af lav rente og nye låneformer. Det er helt afgørende for BL, at en fremtidig finansieringsreform fastholder staten på sit ansvar for en løsningen af den boligsociale opgave.

5 side 5 2. Fondenes midler begrænset I kapitel 7 i embedsmandsrapporten præsenteres en analyse af økonomien i Landsbyggefonden og de lokale dispositionsfonde, og det fremgår af tallene, at opsparingen i Landsbyggefonden i 2030 kun vil svare til en kapital på under kroner pr. almen bolig, og opsparingen i de lokale dispositionsfonde vil svare til omkring kroner pr. almen boliger. Den samlede opsparing pr. bolig vurderes således til ca kr. opgjort i nutidsværdi, og dette forudsætter, at der ikke inddrages yderligere midler fra beboernes opsparing, som det ellers er foreslået på finansloven. Embedsmandsrapporten punkterer således myten om, at der ligger enorme summer gemt i den almene sektors fonde. Sandheden er, at beboernes opsparing i fondene frem til 2030 dårligt nok kan finansiere en beskeden køkkenmodernisering i løbet af de næste 20 år! Boks 2.1. Historie og realiteter om Landsbyggefonden. På side i embedsmandsrapporten bringes et uddrag af bemærkningerne fra lovforslaget om oprettelse af Landsbyggefonden fra 1966, og formålet er angiveligt at argumentere for, at Landsbyggefondens midler kan anvendes til finansiering af nybyggeri. Det er imidlertid ikke blevet bestridt af BL, at regelsættet om Landsbyggefonden tilbage fra 1967 eller for så vidt reglerne om byggefondene tilbage fra 1933 oprindeligt har haft til hensigt at overføre midler fra eksisterende byggeri til nybyggeri. Men i løbet af de sidste 40 år er der sket en markant udvidelse af Landsbyggefondens aktiviteter, og hovedvægten er i stigende grad blevet lagt på indsatsen i forhold til særlige problemer i sektoren. Det startede med de første økonomiske støtteordninger i 1970 erne via diverse politiske forlig, og med SV-regeringen i 1978 gennemførtes en gradvis omlægning, således at Landsbyggefonden fra 1982 alene rettede sin aktivitet mod renoveringer og forbedringer. Fra 1982 til finansieringsreformen i 1998 har den almene sektor således ikke givet noget egetbidrag til nybyggerifinansieringen. Hverken finansieringsreformen i 1998, den pålagte refusion siden 2002 på 8 mia.kr. eller forslaget til finanslov om yderligere at inddrage godt 3 mia.kr. finder BL rimelige, når der er et markant behov for midlerne til renoveringer m.v. i den almene sektor. Landsbyggefondens økonomi presset Landsbyggefondens økonomi vurderes at være særdeles presset, og det påvises på side 187 i embedsmandsrapporten, at Landsbyggefonden vil få stigende underskud frem til 2014, hvorefter gælden gradvist afvikles frem mod 2020, hvor fonden ventes at udvise overskud.

6 side 6 Figur 2.1 Hovedtallene fra embedsmændenes analyse af Landsbyggefondens økonomi, saldo i 2007-priser Kilde: Embedsmandrapporten side 187. Som det fremgår af figuren, er der underskud i Landbyggefonden allerede fra næste år, og Landsbyggefonden skal optage lån på over 3 mia.kr. (i 2007-priser) i de kommende år, og heri indgår ikke ekstraregningen på 3,1 mia.kr. i forslaget til finanslov for Baggrunden for denne massive låntagning er, at regeringen på finanslovene siden 2002 har besluttet, at 8 mia.kr. af beboernes opsparing i Landsbyggefonden skal indbetales til staten, og staten ønsker pengene hurtigere indbetalt end opsparingen stiger i Landsbyggefonden, og derfor opstår milliardunderskuddet. Fremme i 2030 skønnes formuen i Landsbyggefonden at udgøre godt 13 mia.kr. i 2007-priser, hvilket svarer til en nutidsværdi på ca. 6 mia.kr. Embedsmændene dokumenterer således i deres analyse, at råderummet i Landsbyggefonden er yderst begrænset, og i det lys forekommer det endnu mere urimeligt, at regeringen på årets finanslovforslag ønsker at inddrage yderligere 3 mia.kr. af beboernes opsparing, hvilket svarer til halvdelen af det samlede råderum. Samlet opsparing i fondene beskeden Ud over opsparingen i Landsbyggefonden sparer beboerne også op i boligorganisationens lokale dispositionsfond. På baggrund af belåningen af boligorganisationens ejendomme kan der tegnes

7 side 7 et ganske præcist billede af opsparingen i de lokale fonde, men der eksisterer ikke en samlet oversigt over boligorganisationernes dispositioner af deres lokale dispositionsfonde i forhold til fremtidige renoveringsopgaver. Derfor må en opgørelse af råderummet i de lokale dispositionsfonde alene baseres på den fremtidige opsparing, hvorimod planlagte fremtidige dispositioner ikke indgår, og konsekvensen bliver således, at råderummet i de lokale dispositionsfonde overvurderes. I figur 2.2 herunder er nutidsværdien af opsparingen i Landsbyggefonden og de lokale dispositionsfonde vist med henholdsvis de blå og de grønne søjler, og den samlede nutidsværdi af opsparingen pr. bolig er vist med de røde søjler. Figur 2.2 Råderum i fondene. Nutidsværdi af opsparing pr. bolig Lokale dispositionsfonde Landsbyggefonden Samlet opsparing Kilde: Beregnet opsparing pr. bolig på baggrund af de opgørelser over indtægter og udgifter i den almene sektors fonde, der ligger til grund for opgørelserne i embedsmandsrapporten om Den almene sektors fremtid. Beboernes samlede opsparing i både landsbyggefonden og de lokale dispositionsfonde overstiger først kr. pr. bolig i 2015 og opsparingen frem til 2030 udgør knap kr. pr. almen bolig. Tallene bag regeringens egen rapport om den almene sektor dokumenterer således krystalklart, at der samlet set kun er meget begrænsede midler den almene sektors fonde.

8 side 8 Samtidig præsenteres i rapporten en opgørelse over boligorganisationernes egenkapital, dvs indestående i dispositionsfonden og såkaldt arbejdskapital. Lovgivningen kræver, at der opspares et beløb på minimum kr. pr. lejemål, og i 2005 var den gennemsnitlige opsparing ca kr. Arbejdskapitalen skønnes til ca kr. pr. bolig. Som gennemsnit ligger boligorganisationernes egenkapital således på et beskedent niveau. BL finder det nyttigt for den videre dialog om den almene sektors fremtid, at den ministerielle udredning så klart afliver myten om, at der ligger milliarder af kroner gemt i den almene sektor. Tværtimod er dagsordnen den, at der i gennemsnit ikke engang kan finansieres et nyt køkken af opsparingen i de kommende 20 år, og dette skal sammenholdes med et markant behov for renoveringer, investeringer i tilgængelighed og bekæmpelse af ghettoisering, jf. afsnittet herunder.

9 side 9 3. Massivt behov for social og forebyggende indsats Kapitel 9 i rapporten har titlen Det fremtidige behov for ekstern finansiering af renovering, tilgængelighed og ghettoindsats i det eksisterende byggeri, og om det fremtidige behov for en social og forebyggende indsats konkluderes følgende: Samlet set vurderes der således at være behov for, at der i forlængelse af de afsatte midler i 2006 også fremover afsættes midler til en økonomisk og social genopretning af almene boligområder med henblik på dels at vende udviklingen i de mest udsatte områder samt at forebygge, at der opstår nye ghetto- eller ghettolignende områder. (Embedsmandsrapporten side 259). Konklusionen er således krystalklart, at der er behov for midler til en økonomisk og social opretning af de almene boligområder. Midlerne skal både gå til at løse problemerne i de mest belastede områder og til at forebygge, at andre områder udvikler sig i til ghettoer. Det konstateres indledningsvist i kapitlet, at det er vanskeligt at vurdere, hvor store midler, der er behov for til denne indsats, og at det også afhænger af ambitionsniveauet og mulighederne for medfinansiering fra andre sider. Som såkaldt beregningsteknisk forudsætning er der forudsat en indsats på 300 mill.kr. om året, hvoraf 100 mill.kr. reserveres til huslejenedsættelser. BL finder det på den ene side positivt, at der klart erkendes at være et langsigtet behov for en social og forebyggende indsats, og at den tekniske forudsætning på 300 mill.kr. om året er udtryk for et højere ambitionsniveau end den pulje på 600 mill.kr., der bliver udmøntet i år og skal omfatte en indsats over de næste 5 år. På den anden side efterlyser BL en egentlig analyse af størrelsen af den indsats, der er påkrævet, hvis ambitionen om at vende udviklingen i de udsatte områder og forebygge en yderligere ghettoisering skal opfyldes. I lyset af dette ambitionsniveau forekommer den tekniske forudsætning om en indsats på 300 mill.kr. om året ganske beskeden. Eksempelvis udgør de 100 mill.kr., der er reserveret til huslejenedsættelser ud af de 300 mill.kr., under en halv procent af den samlede huslejebetaling i den almene sektor. Omfanget af indsatsen mod ghettoisering bør vurderes i forhold til den stigende sociale opsplitning, der er sket i den almene sektor i løbet af de sidste 30 år. Analyserne i kapitel 5 dokumenterer, at den sociale belastning af de almene boliger er steget markant, og samtidig har der også været en markant etnisk opsplitning af boligmarkedet.

10 side 10 Boks 3.1 Markant social opsplitning Nogle af hovedresultaterne i kapitel 5 om den stigende sociale og etniske opsplitning af det danske boligmarked er opsummeret herunder: Beboerne i den almene sektor har væsentlig lavere indkomst end befolkningen på resten af det danske boligmarked, og det dokumenteres, at næsten 70 pct. af beboerne over 18 år i de almene boliger i 2004 havde modtaget indkomsterstattende ydelser. Ud af beboerne over 18 år udgør andelen af pensionister godt 36 pct. i 2004, hvoraf de 15 pct. er førtidspensionister. Det dokumenteres også i kapitel 5, at der er en markant etnisk opsplitning, Andelen af indvandrere og efterkommere udgjorde knap 23 pct. af beboerne i de almene boliger i 2004, og dette kan sammenholdes med en andel på godt 8 pct. for befolkningen som helhed. Endvidere præsenteres en opgørelse af andelen af ghettoer og ghettolignende områder i den almene sektor. Både betegnelsen ghetto og definitionen af begrebet kan selvfølgelig diskuteres, men konkret forudsættes en ghetto at være et boligområde, som opfylder kravene for kombineret udlejning, dvs. et sammenhængende alment boligområde med mindst beboere, hvor mindst 50 pct. af de voksne beboere i en afdeling er udenfor arbejdsmarkedet, og hvor 40 pct. af de voksne beboere i hele det sammenhængende boligområde er udenfor arbejdsmarkedet. For ghettolignende områder sættes grænsen ved afdelinger, som både har mindst 40 pct. af de voksne beboere udenfor arbejdsmarkedet, og hvor mindst 40 pct. af beboerne er indvandrere og efterkommere fra ikke-vestlige lande. Med disse forholdsvis snævre afgrænsninger opgøres det i kapitel 5, at almene boliger ligger i ghettoer eller ghettolignende områder i 2005, og disse områder har en ganske stor geografisk spredning, idet der er ganske mange kommuner udenfor for de større byområder og i udkantsdanmark, som har ghettolignende boligafdelinger. Set i lyset af den markante sociale opsplitning på det danske boligmarked, der er dokumenteret i kapitel 5 i rapporten, og den markante søgning, der har været på den såkaldte ghettopulje på 600 mill.kr., der blev vedtaget i forbindelse med sidste års boligaftale, så bør det stå det klart, at der er et betydeligt behov for social og forebyggende indsats.

11 side Behov for langsigtet renoveringsindsats BL noterer med tilfredshed, at det klart konkluderes i kapitel 9 i embedsmandsrapporten, at der er behov for at øge renoveringsaktiviteten betydeligt i den almene sektor, og at der hertil er behov for omfattende støtte fra Landsbyggefonden: Samlet set forekommer der at være behov for fremover at øge den samlede investeringsaktivitet betydeligt i forhold til det nuværende niveau med henblik på generelt at øge den almene sektors konkurrenceevne. En forøgelse vil i nogen udstrækning kunne finansieres af beboerne via husleje og råderet og vil endvidere i nogen udstrækning kunne finansieres af lokale fondsmidler. Der vil imidlertid også være behov for en omfattende central støtte. Dette gælder ikke mindst, hvis der skal ske et mærkbart løft på tunge områder som lejlighedssammenlægninger og tilgængeligheds-foranstaltninger. (Embedsmandsrapporten side 289/290). Endvidere understreges behovet for en længerevarende aftale omkring finansieringen af renoveringerne i den almene sektor i det sammenfattende afsnit i kapitel 9: På den baggrund findes det væsentligt, at der træffes aftale om en længerevarende fastlæggelse af investeringsrammen. Den nuværende aftale udløber i Det kan derfor overvejes at forlænge aftalen om investeringsrammen med en ny 6-årsperiode, dvs. for I forhold til den 20-årige investeringshorisont, der er opereret med i ovenstående, fastholdes herved også muligheden for senere at revurdere det fremtidige behov på baggrund af indvundne erfaringer. (Embedsmandsrapporten side 298) BL finder det positivt, at der i kapitel 9 sker en grundigt belysning af det fremtidige renoveringsbehov i den almene sektor, og at det klart konkluderes, at der er behov for et betydeligt løft i investeringsaktiviteterne, og at der for at realisere dette behov forudsættes medvirken fra Landsbyggefonden. Det påpeges endvidere i kapitel 9, at behovet for støtte til renoveringer i det enkelte boligområde afhænger af beboernes økonomiske muligheder og af arten af investeringer. Når det gælder generelt samfundsgavnlige og ofte ganske dyre investeringer i tilgængelighed for handicappede og ældre, vil der være behov for betydelig ekstern støtte fra især Landsbyggefonden, hvis disse investeringer skal realiseres. Tilgængelighed Analyser i kapitel 9 af tilgængeligheden i den danske boligmasse peger på, at de almene boliger har en forholdsvis dårlig tilgængelighed sammenlignet med den øvrige boligmasse, jf. tabel 9.9, side 278. Hertil skal tilføjes, at den præsenterede analyse i tabel 9.9 systematisk og markant overvurderer tilgængeligheden, fordi analysen alene fokuserer på etagehøjde og elevatorbetjening. Imidlertid betyder trin, smalle døre og uhensigtsmæssigt små rum, herunder især badeværelser, at en meget stor del af de almene boliger ikke er tilgængelige. Dette er netop baggrunden for det ambitiøse projekt om en konkret registrering af graden af tilgængelighed i de almene boliger, som Landsbyggefonden har iværksat.

12 side 12 Det anføres på side 280 i rapporten, at de kommende års nybyggeri vil bringe tilgængeligheden i den almene sektor op på niveau med det øvrige byggeri. I den sammenhæng er det dog afgørende at understrege, at det slet ikke er tilstrækkeligt kun at øge tilgængeligheden gennem nybyggeriet. For det første vil nybyggeriet kun meget langsomt bidrage til flere tilgængelige boliger. For det andet bør der også lægges vægt på, at handicappede og ældre skal have en valgfrihed til også at bo i de typisk gamle ejendomme midt i de større byer, og dette vil forudsætter betydelige renoveringer med fokus på tilgængelighed. På den baggrund er det således væsentligt, at der i delkonklusionen på side 280 slås fast, at Set i lyset af aldringen af befolkningen og den generelle handicappolitik, er der et behov for at forbedre tilgængeligheden i de almene boliger, blandt andet med hensyn til adgangsforholdene. Markant renoveringsindsats nødvendig I vurderingen af det fremtidige renoveringsbehov i den almene sektor tages der i kapitel 9 udgangspunkt i en analyse fra Landsbyggefonden Almene boliger med fremtid, hvori der skønnes at være behov for investeringer på 163 mia.kr. over de kommende 20 år, hvilket svarer til investeringer på 8,1 mia.kr. pr. år. Inspireret af en tidligere analyse udsendt af Landsbyggefonden i 2000 opdeles investeringsskønnet i et scenarie A, B og C, hvor C kaldes det store scenarie med aktuelt et investeringsomfang på 163 mia.kr., B for kvalitetsscenariet og A for minimumsscenariet. Imidlertid påpeges det i Landsbyggefondens nye analyse, at de seneste års erfaringer viser, at det ikke er hensigtsmæssigt at arbejde med et mellemniveau (scenarie B) og et minimumsniveau (scenarie A), fordi en delvis og utilstrækkelig investeringsindsats ofte betyder, at der efter få år er behov for en yderligere indsats for at rette boligområdet op og fremtidssikre det. Konsekvensen vil ofte være forøgede udgifter samlet set og ulemper for beboerne. Herunder i tabel 4.1 er scenarierne A, B og C som opgjort i embedsmandsrapporten gengivet, og samtidig er der vist det såkaldte basisscenarie. Tabel 4.1. Renoveringsomfanget og basisscenariet Scenarie A Scenarie B Scenarie C Basisscenariet, korrigeret 1) Basisscenarie Samlet omfang over 20 år 59,0 123,6 162,9 84,0 36,2 Indsats pr. år 3,0 6,2 8,1 4,2 1,8 3) Note 1): Ved opgørelsen af basisscenariet, korrigeret, indgår hvert år et ekstra investeringsomfang på 2,4 mia.kr., som i embedsmandsrapporten forudsættes at være finansieret af trækningsret eller uden støtte. Note 2) I basisscenariet indgår alene det investeringsomfang, som Landsbyggefonden forudsættes at yde støtte til. Note 3) De første fire år (2009 til 2012) forudsættes investeringerne at være 2 mia.kr. pr. år, hvorefter de falder, og gennemsnittet over 20 år er 1,8 mia.kr. pr. år. 2)

13 side 13 Basisscenariet præsenteres i embedsmandsrapporten som fremskrivning af det almene renoveringsbehov med ekstern støtte [som] tager udgangspunkt i Landbyggefondens renoveringsramme før 2009 og pukkel[en] af ansøgninger til ordningen ultimo Den pukkel af ansøgninger, som der refereres til, er ansøgninger til Landsbyggefonden til den nuværende renoveringsramme, hvor ansøgningerne vurderes støtteberettigede af Landsbyggefonden, men hvor det ikke er muligt at imødekomme ansøgningerne, fordi renoveringsrammen frem til 2008 er begrænset. Ved udgangen af 2005 udgjorde denne pukkel af ansøgninger godt 3 mia.kr., og frem til udgangen af 2008 vurderes det i embedsmandsrapporten, at puklen vil være vokset til ca. 8 mia.kr. Ved opgørelsen af basisscenariet er det forudsat, at tilgangen af støtteberettigede ansøgninger til Landsbyggefonden falder fra niveauet på 1,8 mia.kr. i 2005 til 1,5 mia.kr. i 2009 og videre ned til 1 mia.kr. i Med disse forudsætninger vil puklen af ansøgninger efter ministeriets opgørelse være afviklet ved udgangen af 2023! Selv om det grundlæggende er positivt, at der i embedsmandsrapporten gøres forsøg på at opgøre et langsigtet investeringsbehov, som fordrer støtte fra Landsbyggefonden for at blive gennemført, så må det også konstateres, at investeringsbehovet er sat for lavt i basisscenariet. Det er således tvivlsomt, om puklen af ansøgninger overhovedet kan blive afviklet indenfor rammerne af basisscenariet, idet en afvikling som nævnt forudsætter en faldende andel af støtteberettigede investeringer i de kommende år. De ganske begrænsede renoveringsrammer frem til 2009 har uden tvivl medført, at nogle boligorganisationer har undladt at ofre ressourcer på at ansøge. Samtidig vil renoveringerne blive stadigt mere påkrævet i takt med den stadige forældelse af boligmassen og måske stigende tendenser til social segregering, og derfor kan ansøgningsmassen stige frem for at falde i de kommende år, og dermed bliver det ikke muligt at afvikle ansøgningspuklen, som tværtimod så vil stige i basisscenariet. Som det fremgår af tabel 4.1 indebærer basisscenariet en investering på 1,8 mia.kr. om året, og forudsættes der som i embedsmandsrapporten en årlig ustøttet renoveringsindsats på 2,4 mia.kr. om året, så svarer basisscenariet til en årlig renoveringsindsats på 4,2 mia.kr. om året som gennemsnit over 20 år. Dette renoveringsniveau ligger mellem scenarie A og B og svarer til halvdelen af det renoveringsbehov, som ifølge rapporten Almene boliger med fremtid er nødvendigt for at bevare og styrke de almene boligers konkurrenceevne, nemlig scenarie C i tabel 4.1. Det må derfor konstateres, at basisscenariet ikke er tilstrækkeligt til at sikre den almene sektors fortsatte konkurrenceevne, herunder bedre tilgængelighed for handicappede og ældre samt bekæmpelse og forebyggelse af ghettoisering.

14 side 14 Embedsmændene når øjensynlig til samme konklusion i sammenfatningen i kapitel 9, idet de skriver: Samlet vil basisscenariet give et væsentligt kvalitetsløft til mange almene boliger. Hvis der ønskes en større indsats for genopretning af det fysiske miljø i problemramte områder såvel som en mere omfattende opgradering af handicaptilgængeligheden, vil det antagelig kræve en forhøjelse af de afsatte rammer. (Embedsmandsrapporten side 297). I forlængelse heraf lancerer embedsmændene et scenarie svarende til basisscenariet plus et løft i investeringsramme på 1 mia.kr. pr. år. Med dette scenarie vil investeringsomfanget dog fortsat ligge under niveauet i scenarie B. Sammenfattende må det konstateres, at der i kapitel 9 i embedsmandsrapporten på den ene side erkendes at være et betydeligt renoveringsbehov i den almene sektor i de kommende år, men på den anden side tages konsekvensen af denne erkendelse ikke, og dette finder BL yderst beklageligt. Forklaringen på denne manglende sammenhæng er formentlig, at basisscenariet er tilpasset en situation, hvor råderummet i fondene også skal medfinansiere nybyggeriet, jf. kommentarer i afsnit 5 herunder.

15 side Råderummet yderst begrænset I kapitel 10 i embedsmandsrapporten præsenteres en række scenarier, der har til formål at belyse råderummet i den almene sektors fonde. Råderummet angives som formuen i Landsbyggefonden i 2030 opgjort i 2007-kroner, og størrelsen af dette råderum afhænger af, hvor stor en renoveringsramme Landsbyggefonden støtter, hvor mange midler der afsættes til bekæmpelse af ghettoisering, og hvorvidt Landsbyggefonden pålægges at finansiere en andel af ydelsesstøtten til det almene nybyggeri. Der præsenteres i alt 10 scenarier i rapportens kapitel 10, og når der ses bort fra status quo i scenarie 1, så forudsættes Landsbyggefonden at finansiere en andel af den statslige ydelsesstøtte til nybyggeriet i alle scenarierne undtagen scenarie 10, som er blevet tilføjet efter et bredt ønske i den følgegruppe, der var tilknyttet embedsmandsudvalget. Det er imidlertid uforståeligt, at der i embedsmandsrapporten er lagt så stor vægt på scenarier, hvor Landsbyggefonden skal finansiere en del af den statslige ydelsesstøtte til det almene nybyggeri, når beregningerne netop viser, at råderummet i Landsbyggefonden er yderst begrænset. Embedsmændenes egne beregninger viser således, at nettoformuen i Landsbyggefonden er på minus 15 mia.kr. i 2030, hvis den skal støtte en årlig renoveringsramme på 1,5 mia.kr. altså mindre end embedsmændenes eget basisscenarie og hvis Landsbyggefonden pålægges at finansiere halvdelen af den statslige ydelsesstøtte til det almene nybyggeri som også foreslået på forslaget til finanslov, samt yderligere 300 mill.kr. om året i ghettoramme svarende til embedsmændenes egen beregningsforudsætning. Embedsmændene dokumenterer således klart, at Landsbyggefonden ikke både kan finansiere en ghettoramme og en renoveringsindsats svarende til basisscenariet og finansiere halvdelen af ydelsesstøtten til nybyggeriet. I tabel 5.1 herunder er råderummet i landsbyggefonden opgjort efter samme metoder, som er anvendt i embedsmandsrapporten. Hvis landsbyggefonden hverken skal medfinansiere nybyggeri, støtte en renoveringsramme eller en ghettoramme, så vil råderummet i 2030 være på godt 13 mia.kr. opgjort i 2007-kroner. Men dette råderum vil ifølge tabel 5.1 blive reduceret til knap 4 mia.kr., hvis landsbyggefonden pålægges at finansiere halvdelen af ydelsesstøtten til nybyggeriet. Kravet om medfinansiering af nybyggeriet reducerer således i sig selv råderummet markant. Hvis landsbyggefonden yderligere skal finansiere renoveringer svarende til basisscenariet og en ghettoramme på 300 mill.kr., så bliver nettoformuen i 2030 negativ med 17 mia.kr.!

16 side 16 Endvidere fremgår det af tabel 5.1, at alene renoveringsindsatsen svarende til basisscenariet og ghettoindsatsen på de 300 mill.kr. pr. år mere end udtømmer råderummet, idet landsbyggefondens nettoformue i 2030 i det scenarie vil være på næsten minus fem mia.kr. Tabel 5.1. Råderummet i Landbyggefonden i 2030, opgjort i mia kroner. Scenarie Finansiering af nybyggeri Renoveringsramme Ghettoramme Råderum i 2030 Status quo Nej Ingen Ingen 13,2 Kun nybyggeri 50 pct. Ingen Ingen 3,7 Kun renovering og ghetto Nej Basisscenarie 300 mill.kr. årligt -4,5 Alle elementer 50 pct. Basisscenarie 300 mill.kr. årligt -17,0 Kilde: Beregninger efter samme metode, som anvendt i embedsmandsrapporten. BL finder det på baggrund af ministeriets egne beregninger i tabel 10.1 i embedsmandsrapporten og de her præsenterede beregninger helt uforståeligt, at landsbyggefonden skal medfinansiere nybyggeriet. Det dokumenteres krystalklart, at der på ingen måde er råderum til det, og hvis det alligevel pålægges landsbyggefonden at medfinansiere nybyggeri, så er konsekvensen, at der reelt ikke er råderum til renoveringer eller ghettoindsats. Imidlertid forsøges det i embedsmandsrapporten at præsentere et scenarie, der både forener en finansiering af ghettorammen på 300 mill.kr. og basisscenariet samt en finansiering af 50 pct. af nybyggeriet. Det sker ved, at 70 pct. af de udamortiserede lån overføres til Landsbyggefonden mod 50 pct. efter de nuværende regler, dvs. 40 pct. af indtægterne i boligorganisationernes lokale dispositionsfonde overføres til Landsbyggefonden for at få regnestykket til at gå op. Der er imidlertid flere afgørende svagheder omkring dette regnestykke, der betegnes scenarie 8 i embedsmandsrapporten. Først og fremmest sløres det faktum, at penge til finansiering af nybyggeri mindsker mulighederne for at finansiere renoveringer. Ved brug af samme beregningsmetode, som i embedsmandsrapporten, kan det således opgøres, at kravet om at finansiere halvdelen af nybyggeriet reducerer råderummet svarende til en renoveringsramme på ca. 1,7 mia.kr. om året. Dernæst er der i embedsmandsrapporten ikke en diskussion af rentefølsomheden i beregningerne. En gennemregning af scenarierne ud fra samme metode, som der benyttes i embedsmandsrapporten, viser imidlertid, at en stigende rente markant vil reducere råderummet til renoveringer, jf. tabel 5.2 herunder.

17 side 17 Tabel 5.2. Rentefølsomhed og råderummet i scenarie 8. Andel af udamortiserede lån i landsbyggefonden Medfinansiering af den statslige Renoveringsramme Ghettopuljen, mill.kr. pr. år Forudsat rente Nettoformue i Landsbyggefonden i 2030, mia kr. ydelsesstøt- te Basisscen Basisscen Basisscen Ingen! ½ Kilde: Beregninger ud fra samme metode og forudsætninger som anvendt i embedsmandsrapporten. Konklusionen om, at der både er råderum til en ghettoindsats, renoveringer svarende til basisscenariet og en finansiering af 50 pct. af nybyggeriet afhænger således kritisk af en forudsætning om en rente på 5 pct. Ændres renteforudsætningen til hhv. 6 pct. og 7 pct., så bliver nettoformuen i Landsbyggefonden fremme i 2030 er på hhv. 7 mia.kr. og 16 mia.kr., jf. tabel 5.2. Hvis renoveringsindsatsen helt opgives, og der foruden en finansiering af halvdelen af nybyggeriet afsættes en ghettopulje på 300 mill.kr. pr. år, så vil nettoformuen kun være ca. 3½ mia.kr. fremme i 2030, jf. tabel 5.2. Helt realistiske stigninger i renten kan således fortrænge råderummet til renoveringsindsatsen fuldstændigt. Sammenfattende må der således konstateres et misforhold mellem valget af scenarierne i kapitel 10 og konklusionerne på de gennemførte beregninger. Som nævnt er der lagt hovedvægt på scenarier, hvor der ligesom på årets forslag til finanslov er en forudsætning om, at halvdelen af ydelsesstøtten til det statslige nybyggeri finansieres af Landsbyggefonden. Beregningerne peger derimod klart på, at der ikke er råderum til at finansiere nybyggeri ud af den almene sektors fondsmidler, hvis der skal gennemføres et langsigtet kvalitetsløft.

18 side Staten tjener penge på alment nybyggeri I kapitel 11 med titlen Den almene sektors finansiering og selvfinansieringsgrad påvises, at statens støtte til det almene nybyggeri er blevet markant reduceret, fordi der inddrages midler fra Landsbyggefonden, og denne konklusion forstærkes yderligere af, at nyt alment byggeri skal bidrage til den såkaldte nybyggerifond, når lånene er indfriet. Fortsætter det forholdsvis lave renteniveau, kan det således ikke udelukkes, at staten nu ligefrem tjener penge på at opføre alment byggeri, hvoraf hovedparten er ældre- og plejeboliger (plejehjem). Ud fra samme metoder, som er anvendt i embedsmandsrapportens kapitel 11, påvises herunder i tabel 6.1, hvor stor statens støtte er til en nyopført almen familie-, ældre- eller plejebolig (plejehjem). Der tages udgangspunkt i de aktuelle forudsætninger for 2007, hvor den kommunale grundkapital er 14 pct., og staten ifølge forslaget til finanslov skal have refunderet 50 pct. af den statslige ydelsesstøtte af Landsbyggefonden, og herudover fratrækkes også det nye byggeris bidrag til nybyggerifonden. Nybyggerifonden blev indført ved finansieringsreformen i 1998, og nyopførte almene boliger er forpligtet til at bidrage til den såkaldte nybyggerifond. Når lånene til et alment byggeri er betalt efter 30 år, opreguleres beboerbetalingen fortsat de følgende 5 år, og hele beboerbetalingen i disse fem år indbetales til den såkaldte nybyggerifond. Efter det 35. år fastlåses niveauet for beboerbetalingen, og nu går pengene med en tredjedel til Landsbyggefonden, en tredjedel til de lokale dispositionsfonde og den resterende tredjedel til nybyggerifonden. Som navnet siger, er midlerne i nybyggerifonden beregnet til at aflaste statens udgifter til finansiering af alment nybyggeri, og derfor modregnes værdien af nybyggerifonden i statens subsidiering, hvilket ministeriet også har gjort i tabel 11.8, side 345, i rapporten. Den afgørende forskel mellem ministeriets opgørelser af det statslige nettosubsidie afsnit 11.5 i rapporten og nedenstående i tabel 6.1 er, at der her tages udgangspunkt i den faktiske sats for kommunal grundkapital næste år på 14 pct., mens ministeriet i sin opgørelse har anvendt den nuværende sats på 7 pct., hvilket fører til en overvurdering af det statslige subsidie. Tabel 6.1 Statens medfinansiering af det almene nybyggeri i 2007 opgjort som pct. af anskaffelsessum under alternative forudsætninger om rente og inflation. Rente 3 pct. 4 pct. 5 pct. 6 pct. 7 pct. 8 pct. Inflation 2 pct. 2 pct. 2 pct. 2 pct. 3 pct. 4 pct. Ydelsesstøtte Refusion fra Landsbyggefonden Bidrag til nybyggerifonden Netto ,

19 side 19 Det kan konstateres, at det almene nybyggeri i 2007 set med statens øjne faktisk er fuldt selvfinansierende ved en rente på 5 pct. og en inflation på 2 pct., når både refusionen fra Landsbyggefonden og værdien af de fremtidige bidrag til nybyggerifonden modregnes den statslige ydelsesstøtte. Er renterne lavere, er det en direkte overskudsforretning for staten at opføre alment byggeri. Omvendt betyder højere renter, at statens tilskud til nybyggeriet stiger, og ved en rente på 8 pct. (og en inflation på 4 pct.) finansierer staten godt 20 pct. af nybyggeriets anskaffelsessum. Refusionen fra Landsbyggefonden er den samme i kroner og øre uanset de forskellige forudsætninger om rente og inflation, og det skyldes, at refusionen er fastsat til et fast og endeligt beløb på finanslovsloven opgjort under en forudsætning om en rente på 5 pct. og en inflation på 2 pct., som er de såkaldte budgetteringsforudsætninger på finansloven. Imidlertid vil de nyopførte almene boliger i 2007 ikke blive finansieret til denne rente, for Finansministeriet pålægger de almene boligorganisationer at optage såkaldte etårige rentetilpasningslån til en noget lavere rente for at spare på statens udgifter til ydelsesstøtte. Situationen er således, at staten udskriver regningen på refusion til Landsbyggefonden på baggrund af en højere rente end den, som staten selv pålægger de almene boligorganisationer at finansiere til, og konsekvensen er, at Landsbyggefonden reelt refunderer mere end 50 pct. af den statslige ydelsesstøtte, hvis den korte rente også i årene fremover forbliver under 5 pct. Sammenfattende må det konstateres, at det almene byggeri i meget høj grad er selvfinansierende, og under helt realistiske renteforudsætninger og beregningsmetoder, der også er anvendt i embedsmandsrapporten, er det almene nybyggeri en pengemaskine for staten. BL finder det helt uacceptabelt, at alment nybyggeri herunder ikke mindst ældre- og plejeboliger skal tjene som indtægtskilde for staten. Tværtimod løser den almene sektor en helt central opgave i velfærdssamfundet med at sikre gode boliger også for de svageste, og staten bør over skattemidlerne bidrage til denne indsats.

20 side Rammestyring fornuftig I rapportens kapitel 15 opstilles tre modeller for en ændret styring af den almene boligsektor, og kort opsummeret er hovedindholdet i modellerne følgende: Model 1: Grundlæggende fortsættelse af den nuværende styringsform med løbende justeringer og moderniseringer af regelsættet. Model 2: Den frisatte almene sektor, hvor den offentlige støtte til alment nybyggeri ophører, og hvor det offentliges direkte styring af den almene sektor ophører. Model 3: Den mål- og aftalestyrede almene sektor, hvor boligorganisationerne indenfor rammerne af overordnet målfastsættelse og aftaler får frihed til selv at løse sine opgaver. Som baggrund for en vurdering af de tre overordnede modeller er der i rapporten beskrevet en række udenlandske erfaringer med forskellige former for styring af socialt/alment byggeri, og i forhold til en vurdering af model 2 er de hollandske erfaringer særligt interessante. Det fremgår af rapporten, at erfaringerne i Holland efter frisættelsen af de sociale boligselskaber i midten af 1990erne har været meget blandede og overvejende negative. På den positive side påpeges det, at friheden skaber forudsætninger for, at opgaverne kan løses mere fleksibelt og ud fra lokale forhold, og dette kan øge effektivitet og produktivitet i opgavevaretagelsen. På den negative side fremhæves det, at boligselskaberne i Holland er blevet meget tilbageholdene med at gennemføre nybyggeri, herunder især nybyggeri målrettet socialt svagere grupper. Der er også betydelige vanskeligheder med at gennemføre renoveringer, fordi der ikke eksisterer et centralt fondssystem, som kan yde støtte til en renoveringsindsats eller støtte boligselskaber med problemer. I en vurdering af model 2 opsummeres det på side 462 i rapporten, at modellen i væsentlig grad forringer mulighederne for at udøve aktiv by- og boligpolitik, styrke indsatsen mod ghettoisering og løse de boligsociale opgaver. Model 3 interessant På baggrund af disse erfaringer og vurderinger finder BL det nyttigt, at der i rapporten sættes fokus på model 3 med mål- og aftalestyring, der på den ene side bør indebære en betydelig afregulering og øget frihed til de almene boligorganisationer og beboerne, og på den anden side kan sikre en styrket boligsocial indsats gennem et tæt samarbejde mellem boligorganisationer og kommuner. Efter BL s opfattelse kan der peges på flere forhold, som kan gøre en styringsreform af den almene sektor efter model 3 interessant.