Helhedsplan Åbydalen ved Søren Frichs Vej og Åbyvej

Transkript

1 Helhedsplan Åbydalen ved Søren Frichs Vej og Åbyvej

2

3 Helhedsplan Åbydalen ved Søren Frichs Vej og Åbyvej Indholdsfortegnelse Side 1. Forord Baggrund Eksisterende forhold Helhedsplan Bæredygtighed Anvendelse Trafik Grønne områder rekreation og natur Vand Genanvendelse Energi Affald Social mangfoldighed Byens rum Byens liv Identitet Økonomisk bæredygtighed Langtidsholdbarhed side 1

4 1. Forord Omdannelse af eksisterende byområder betyder, at disse ændrer anvendelse eller moderniseres i takt med, at nye behov opstår. Herved opnås genanvendelse af eksisterende byområder og forslumning undgås. Der er i Kommuneplan 2009 udpeget 34 utidssvarende eller delvis utidssvarende områder til omdannelse. Omdannelsen kan i gangsættes, når der viser sig interesserede ejere/investorer. Omdannelse af erhvervsområder betyder, at de ændrer anvendelse fra traditionelle erhverv til lettere erhvervstyper og/eller boliger, kultur m.v. Omdannelsesområdet Åby/Søren Frichs Vej er på 17,9 ha og er beliggende ved Åby på begge sider af Søren Frichs Vej. Nærværende helhedsplan kan ikke vise en færdig bebyggelsesplan, idet det kun er et fåtal af ejere, der aktuelt har planer om omdannelse, og idet der ikke er overblik over de præcise anvendelser af nybyggeri m.v., men helhedsplanen kan udstikke rammer og inspiration for den kommende mere konkrete og detaljerede planlægning i form af kommuneplantillæg og lokalplanlægning. Helhedsplanen har ikke nogen direkte juridisk status i forhold til ejere, naboer og bygherrer, men skal fungere som en konkretisering af kommuneplanens mål, retningslinjer og intentioner. Formålet med helhedsplanlægningen er at vise sammenhængende strukturer for området og undgå uhensigtsmæssige dispositioner. Helhedsplanlægningen skal opfylde kommuneplanens retningslinje om at være helhedsorienteret. Udgangspunktet for helhedsplanlægningen er et bredt bæredygtighedsprincip. Figur 1. Omdannelsesområdets placering i Aarhus Kommune (kort/luftfoto) Side 2

5 2. Baggrund Aarhus Fragtmandscentral A/S har flyttet hovedaktiviteterne i Aarhus-området til Årslev, og ejendommen på Søren Frichs Vej kan derfor bruges til andre formål. Omdannelsesområdet Åby/Søren Frichs Vej er i Kommuneplan 2009 nævnt som et højt prioriteret omdannelsesområde. Det indgår i kommuneplanen med et areal på 17,9 ha, der er vurderet en restrummelighed på m 2 etageareal. Der er i kommuneplanen forventet en igangsætning af omdannelsen Gældende rammer for lokalplanlægning Omdannelsesområdet er omfattet af kommuneplanens rammeområder ER og ER, der begge er udlagt til erhvervsformål. I rammeområde ER kan der indgå virksomheder i virksomhedsklasse 1-3. I rammeområde ER kan der indgå virksomheder i virksomhedsklasse 1-2. Hvilke virksomheder, der indgår i virksomhedsklasserne, fremgår af kommuneplanen. Der er 7 virksomhedsklasser, hvor virksomhedsklasse 1 omfatter de mindst belastende virksomheder. Der kan også placeres offentlige funktioner, der med hensyn til miljøbelastning og følsomhed svarer til virksomhederne i det konkrete område. Det fremgår af rammebestemmelserne for begge rammeområderne bl.a., at det maksimale antal etager er 2 at den maksimale bebyggelsesprocent for den enkelte ejendom er 60, og at ny bebyggelse langs Søren Frichs Vej skal opføres med facadevirkning. Der kan ske omdannelse af området til boliger eller lettere erhvervsvirksomhed. Hvis der skal indgå boliger o.lign. i omdannelsesområdet vil anvendelsen være begrænset til virksomhedsklasse 1-2. Figur 2. Område, hvor projekter med høje huse ikke som udgangspunkt afvises Lave boligområder Buffer for lave boligområder Områder hvor høje huse som udgangspunkt ikke afvises side 3

6 Målsætninger for omdannelsesområder I Kommuneplan 2009 indgår følgende målsætninger for omdannelsesområder: De eksisterende byområder omdannes, udbygges og moderniseres i takt med, at nye behov og muligheder opstår. Ved omdannelse af større områder skal der så vidt muligt etableres en bred vifte af byfunktioner for at skabe levende og varierede byområder. lave boligområder er der en bufferzone, hvor der ikke kan placeres høje huse. Retningslinjer for omdannelsesområder I Kommuneplan 2009 indgår følgende retningslinjer for omdannelsesområder: De højest prioriterede omdannelsesområder er på det korte sigt de nordlige og centrale dele af De Bynære havnearealer, Godsbanearealet, Ceres-området, Rutebilstations-arealet, Amtssygehuset og arealerne ved Søren Frichs Vej. På det længere sigt er de højest prioriterede byomdannelsesområder de sydlige dele af De Bynære Havnearealer og Kommunehospitalet. Omdannelse i øvrige områder igangsættes i takt med, at der er interesse og mulighed herfor i størstedelen af området. For større og højt prioriterede omdannelsesområder er det et krav, at der udarbejdes en helhedsplan for det samlede omdannelsesområde, inden der kan igangsættes lokalplaner inden for området. For de potentielle omdannelsesområder tager Århus Kommune løbende initiativ til at indhente viden om omdannelsesønsker og eventuelle barrierer til brug for at kunne fastlægge en konkret strategi for en realisering. Vidensindsamling foretages først for de højest prioriterede områder. Generelt skal byomdannelse ske på et helhedsorienteret grundlag, der tager hånd om en række forhold som bygnings- og boligforhold, sociale forhold, erhvervsforhold, trafik, miljømæssige aspekter og kultur. En del af omdannelsesområdet er i kommunens højhuspolitik beliggende inden for områder, hvor projekter med høje huse ikke som udgangspunkt afvises. Se figur 2. Langs de Side 4

7 3. Eksisterende forhold Figur 3. Området i dag Beskrivelse af helhedsplanens område Byomdannelsesområdet ligger på begge sider af Søren Frichs Vej m vest for Vestre Ringgade. Området afgrænses af vejene Åbyvej mod vest, Mjølnersvej og Valhalvej mod nord, Søren Frichs Vej og Huginsvej mod øst og Lokesvej og kolonihaveområdet mod syd. Bebyggelsen i området består af små og mellemstore virksomheder inden for en række brancher især inden for håndværk, engroshandel og værksteder. Der er specielt mange virksomheder inden for maler- og autobranchen. Der er enkelte andre ejendomme, som vil indgå i 1. etape af omdannelsen, men hovedparten af virksomhederne forventes først i senere etaper at blive omdannet til nye anvendelser. Bebyggelsen i omdannelsesområdet er opført i 1-2 etager. En enkelt bygning er dog i 3 etager. Den største virksomhed i området Aarhus Fragtmandscentral A/S har flyttet hovedparten af aktiviteterne væk fra området. En del af bebyggelsen bruges nu til nye aktiviteter, men forudsættes omdannet til helt nye formål i løbet af en årrække. Figur 4.Området i dag side 5

8 Silkeborgvej Bydelscenter Åbyhøj Torv Park Søren Frichs Vej Vestre Ringgade Åby Skole Omdannelsesområde Åby/Søren Frichs Vej Park Århus Å Stor trafikvej Trafikvej Primær cykelrute Sekundær cykelrute Figur 5. Omdannelsesområdets omgivelser Beskrivelse af omdannelsesområdets omgivelser Byomdannelsesområdet ligger i lokalsamfundet Åby bestående af bydelene Åby og Åbyhøj. Der bor ca personer i lokalsamfundet. Byomdannelsesområdet ligger m fra bydelscentret Åbyhøj Torv. Umiddelbart vest for omdannelsesområdet ligger Åby Skole. I det nærliggende omdannelsesområde Åby Øst Trindsøvej ved Vestre Ringgade er der allerede sket en del omdannelse primært til boligformål. De grønne områder i bydelen består af Åbyhøj Park, boldbanerne ved Åby Skole, kolonihaveområdet syd og vest for omdannelsesområdet, og rekreative arealer mellem omdannelsesområdet og Brabrandstien langs Aarhus Å. Det er ifølge Kommuneplan 2009 hensigten at forbedre forbindelserne mellem de grønne områder. I forbindelse med byomdannelse af Godsbanearealerne planlægges Søren Frichs Vej ombygget og reguleret, så den kan rumme en forventet stigende trafik. Side 6

9 4. Helhedsplan 4.1 Bæredygtighed Helhedsplanlægningen skal opfylde kommuneplanens retningslinje om at være helhedsorienteret. Udgangspunktet for helhedsplanlægningen er et bredt bæredygtighedsprincip. Der indgår visioner, idéer og retningslinjer angående miljømæssig bæredygtighed, social bæredygtighed og økonomisk bæredygtighed. Figur 6. Eksempel på blandet område (Jægergårdsgade) Figur 7. Eksempel på ny erhvervsbebyggelse (Arla i Viby) 4.2 Anvendelse Vision Med det formål at skabe et varieret og levende byområde, som er befolket døgnet rundt, skal der så vidt muligt etableres en bred vifte af byfunktioner. Beskrivelse og retningslinjer Søren Frichs Vej er den bærende trafikforbindelse gennem byområdet. Nye trafikskabende funktioner bør placeres tæt på denne. Trafikken på Søren Frichs Vej medfører trafikstøj. Arealet tæt på Søren Frichs Vej kan med fordel anvendes til erhvervsformål m.v., som ikke er specielt støjfølsomme. Ud over erhverv kan nævnes offentlige formål - som f.eks. uddannelse - og fritidsformål som f.eks. sportsaktiviteter. Ud fra disse hensyn foreslås erhvervsbebyggelse m.v. primært placeret tæt på Søren Frichs Vej, mens boliger primært foreslås placeret længere væk fra Søren Frichs Vej. Som angivet på figur 8 skal det tilstræbes, at ca. 80 % af bebyggelsen langs Søren Frichs Vej anvendes til erhverv og offentlige formål som f.eks. uddannelse, og at ca. 20 % af bebyggelsen her anvendes til boliger. Tilsvarende skal det tilstræbes, at ca. 80 % af bebyggelsen længere væk fra Søren Frichs Vej anvendes til boliger, og at ca. 20 % af bebyggelsen her anvendes til erhverv o.lign. Med udgangspunkt i, at der vil indgå boliger i størstedelen af omdannelsesområdet, begrænses anvendelsen i øvrigt til virksomheder i virksomhedsklasse 1-2 jf. Kommuneplan Virksomhedslisten revideres løbende, hvorfor der henvises til denne. Ifølge Kommuneplan 2009 omfatter virksomhedsklasse 1-2 følgende virksomheder: Detailhandel i form af kioskvirksomhed (under 100 m 2 etageareal) Hotel- og restaurationsvirksomhed Kontorvirksomheder Liberale erhverv Servicevirksomheder side 7

10 100% erhverv hvis undervognsbehandling fortsætter Evt. skoleudvidelse 80% boliger / 20% erhverv 80% erhverv / 20% boliger 80% erhverv / 20% boliger 80% boliger / 20% erhverv Evt. placering af butikker Figur 8. Forslag til fremtidige anvendelser Undervisnings- og konferencevirksomheder Værksteder med butik Bogbinderier Elektroniske virksomheder Forarbejdning af jern, stål eller metal (under 100 m 2 etageareal) Fotografisk industri (under m 2 film) Fotografisk industri (under m 2 billede) Guld- og sølvsmedjer Lager- og engroshandelsvirksomheder Maskinfabrikker, maskinværksteder eller smedjer (under 100 m 2 etageareal) Offsettrykkerier og serigrafiske trykkerier (uden opløsningsmidler) Trykte kredsløb, fremstilling af Vaskerier eller renserier, små Anden værksteds- og servicevirksomhed svarende til klasse 2 Herudover kan der placeres offentlige funktioner, der med hensyn til miljøbelastning og følsomhed svarer til ovenstående virksomheder. Der kan med baggrund i en konkret vurdering placeres butikker til lokal forsyning. Placering skal ske ved god adgang til vejnettet som vist på figur 8. Kommuneplanens bestemmelser om virksomhedsstøj skal overholdes. Figur 9. Åby Skole Åby Skole forventes i årene fremover at have ledig kapacitet. Umiddelbart forventes det, at skolen med den nuværende størrelse kan Side 8

11 rumme elever fra omdannelsesområdet. Men hvis der bygges et stort antal familieboliger over en kort årrække, kan en udvidelse af skolen og opførelse af børneinstitutioner blive aktuel. Hvis vurderingen af rummeligheden på m 2 etageareal for hele omdannelsesområdet tages som udgangspunkt, og der regnes med, at halvdelen bliver boliger med en gennemsnitsstørrelse på 80 m 2, og der yderligere regnes med, at 60 % af disse bliver familieboliger (på mindst 80 m 2 ), vil der blive familieboliger i området. Det vil beregningsmæssigt medføre ca. 280 børn i skolealderen og ca. 170 børn i førskolealderen. I år 2017 vil der være plads til ca. 190 børn på Åby Skole. Der vil muligvis afhængig af omdannelsens tempo blive behov for en udvidelse af skolen. Den mest hensigtsmæssige placering af en sådan udvidelse vil være inden for omdannelsesområdet umiddelbart øst for Åbyvej dvs. øst for skolen som vist på figur 8. Der forventes ikke at være behov for placering af børneinstitutioner i de første etaper af omdannelsen, idet der i lokalplan nr. 725 syd for omdannelsesområdet er udlagt areal til børneinstitution. Hvorvidt der i fremtidige etaper af omdannelsen bliver behov for etablering af børneinstitutioner i bydelen, er der ikke overblik over i øjeblikket. Muligvis vil nogle af virksomhederne i området forblive på stedet i mange år. Det vil kunne medvirke til variation i området, men vil samtidig kunne vanskeliggøre omdannelse af tilstødende arealer. Der er ingen kapitel 5-virksomheder i omdannelsesområdet. Der er 1 undervognsbehandlingsvirksomhed, 1 permanent autoværksted og 1 midlertidigt autoværksted. Placeringen er vist på figur 10. Undervognsbehandlingsvirksomheden har den konsekvens, at der inden for en afstand på 100 m ikke kan placeres forureningsfølsom anvendelse som f.eks. boliger, blandet bolig og erhverv, institutionsformål, eller rekreative formål. Autoværkstedet umiddelbart syd for Søren Frichs Vej er placeret midlertidigt og forventes fjernet inden der sker omdannelse i området. Autoværkstedet ved Lokesvej er permanent, men det er vurderet af Natur og Miljø, at aktiviteterne i virksomheden er af en karakter, så der ikke skal holdes en afstand på 100 m til miljøfølsomme anvendelser som f.eks. boliger, institutioner o.lign. Figur 10. Autoværksteder o.lign. i omdannelsesområdet Nogle af de eksisterende bygninger, som fremover ikke skal bruges til erhverv vil muligvis kunne finde andre anvendelser midlertidigt eller permanent - til f.eks. kulturelle eller fysiske aktiviteter, som kan medvirke til at øge områdets attraktion. 4.3 Trafik Undervognsbehandlingsvirksomhed Midlertidigt autoværksted Autoværksted uden miljømæssige konsekvenser Vision Det indgår i Kommuneplan 2009, at der skal udvikles et transportsystem, der kan klare væsentligt større trafikmængder end i dag. I byområder skal det primært ske ved en omlægning fra privat biltrafik til kollektiv trafik og cykel- og gangtrafik. For at understøtte denne udvikling skal der ske en fortætning i eksisterende byområder. Der tilstræbes på det trafikale område god tilgængelighed, et mindre ressourceforbrug og en forbedret trafiksikkerhed. Søren Frichs Vej skal fortsat være en stor trafikvej, og den skal sammen med naboarealerne indrettes, så vejen gøres smukkere og mere trafiksikker. side 9

12 Der skal være gode cykel- og gangforbindelser i området og fra området til vigtige mål uden for omdannelsesområdet. Trafiksikkerhed og tilgængelighed for alle trafikarter skal vægtes højt i den mere detaljerede planlægning. Beskrivelse og retningslinjer Biltrafik Der er sket et fald i den tunge trafik til og fra omdannelsesområdet, idet Aarhus Fragtmandscentral A/S har flyttet aktiviteterne væk fra området. Der tages udgangspunkt i, at trafikmængden på Søren Frichs Vej øges fra i dag biler i døgnet til i fremtiden ca biler i døgnet. En del af stigningen skyldes den forventede omdannelse af godsbanearealerne og de tilstødende arealer øst for Vestre Ringgade. En anden del skyldes en forventet øget trafik til og fra det aktuelle omdannelsesområde. Det er beregnet, at hele omdannelsesområdet ved fuld omdannelse vil generere bilture pr. døgn. For at opnå tilstrækkelig trafiksikkerhed på Søren Frichs Vej forudsættes eksisterende overkørsler lukket i takt med omdannelsen. Vejbetjeningen skal ændres til få, trafiksikre og let tilgængelige tilslutninger. Ændringen i omdannelsesområdet fra de eksisterende aktiviteter til boliger, erhverv, service m.v. vil ske over en længere årrække. Dette vil stille visse udfordringer til trafikbetjeningen. Det forudsættes, at omdannelsen først vil ske syd for Søren Frichs Vej. Vejadgang skal ske via eksisterende og nye veje som vist på figur 12 og 13. Figur 12 viser 1. etape af trafikomlægningen. Figur 13 viser 2. etape, som er udtryk for fuld omdannelse. I etape 1 Opretholdes lyskrydset ved Åbyvej. Dette kryds er den primære vejadgang for omdannelsesområdet syd for Søren Frichs Vej. Etableres et nyt vigepligtsreguleret kryds midt mellem Åbyvej og Valhalvej. Krydset skal i etape 1 betjene en del af området syd for Søren Frichs Vej. Figur 11. God facadevirkning, Aarhus Universitet Side 10

13 Figur 12. Trafikomlægning etape 1 Figur 13. Trafikomlægning etape 2 Opretholdes krydset ved Huginsvej. Krydset kan omdannes til lyskryds, hvis der er behov for det. I etape 2 Opretholdes lyskrydset ved Åbyvej. Dette kryds er den primære vejadgang for omdannelsesområdet syd for Søren Frichs Vej. Etableres lyskryds i det nye kryds midt mellem Åbyvej og Huginsvej (med kapacitet op til 800 biler i døgnet). Krydset skal betjene arealer både syd og nord for Søren Frichs Vej. Lukkes krydset ved Huginsvej. Opretholdes krydset ved Valhalvej i den nuværende form. Hvis der viser sig behov for det, etableres et nyt lyskryds. Dette kryds kan evt. blive et 4-benet kryds, hvis der bliver mulighed for at etablere en ny vej herfra med forbindelse til Lokesvej. Der er vejbyggelinjer på Søren Frichs Vej. På sydsiden af vejen er den 15 m fra vejmidten. På nordsiden er den 23 m fra vejmidten. Udlægsbredden på Søren Frichs Vej er i dag 19,5,m. Vejen påregnes i en fremtidig situation med en øget trafikmængde fastholdt som en 2-sporet vej, men med nødvendige svingbaner ved kryds. Der er ikke foretaget detailprojektering, men det skønnes, at der ikke bliver behov for udvidelse af vejen. Uden for vejarealet vil det blive stillet som krav i forbindelse med lokalplanlægning, at der etableres en allébeplantning langs Søren Frichs Vej. Der vil uden for vejareal være behov for et areal på mindst 5 meters bredde til dette. Vejprofilet vil således blive som vist på figur 14. Anvendelser, som er meget trafikskabende som f.eks. en dagligvarebutik, skal placeres tæt på de adgangsvejene i området. De interne veje i omdannelsesområdet bør af hensyn til cyklister og fodgængere etableres ørebane 2 m 2,4 m 11,0 m 2,4 m 2 m Figur 14. Fremtidigt vejprofil på Søren Frichs Vej 15,0 m 15,0 m side 11

14 sådan, at den maksimale hastighed bliver km/t. Angående antal bilparkeringspladser og krav til indretning af disse henvises til Retningslinier for anlæg af parkeringsarealer i Aarhus Kommune, som kan findes på kommunens hjemmeside, som findes på denne adresse: Parkering/Retningslinjer-for-anlaeg-af-parkeringsarealer-2012-web.pdf I tilfælde af en fornuftig sammensætning af f.eks. erhverv og boliger, forventes det, at der vil kunne ske dobbeltudnyttelse af parkeringspladser, og at der derfor vil kunne gives tilladelse til en reduktion i det krævede antal parkeringspladser. Hovedparten af bilparkeringen bør placeres i parkeringskælder, parkeringshus eller lignende. Parkeringspladser bør placeres tæt på adgangsvejene, så kørsel på tværs af områder med boliger undgås. I de dele af omdannelsesområdet, hvor der bygges lavt og med en lav bebyggelsesprocent, kan parkeringen ske på terræn. Generelt skal der tæt på hovedindgange være et antal gæste- og handicapparkeringspladser på terræn. Cykel- og gangtrafik Langs Søren Frichs Vej er der i dag cykelstier og fortove, og det skal der fortsat være. På de øvrige veje vil der ikke blive anlagt cykelstier. Fortove opretholdes uændret. Der vil opstå et stigende behov for at krydse Søren Frichs Vej, efterhånden som omdannelsen og fortætningen af bydelen sker. På grund af trafikmængden er det ikke muligt at etablere trafiksikre overgange andre steder end ved de eksisterende og kommende vejkryds. Gang- og cykelstier i området skal orienteres mod sikre stiovergange i form af signalregulerede kryds eller fodgængerovergange med helleanlæg eller lignende. Der skal fortsat være fokus på trafiksikkerheden omkring Åby Skole. Der skal ske en forbedring af passagemulighederne gennem omdannelsesområdet og af forbindelserne til de tilstødende områder, specielt mod butikker, skole og rekreative områder. Der henvises til afsnit 4.4 og figur 18 om dette. Der skal anlægges parkeringspladser til cykelparkering som angivet i Retningslinier for anlæg af parkeringsarealer i Aarhus Kommune, som kan findes på kommunens hjemmeside (se adressen ovenfor). En del af cykelparkeringen skal anlægges på terræn. Det er især vigtigt ved publikumsorienterede anvendelser. Ved andre anvendelser skal en mindre del af cykelparkeringen placeres på terræn. Resten kan placeres i lettilgængelig kælder eller lignende. Kollektiv trafik Omdannelsesområdet er i dag kollektiv trafikbetjent med linje 12, der har stop på Søren Frichs Vej. Der er herudover flere ruter på Vestre Ringgade og Silkeborgvej. Figur 15. Vejtræer Langelandsgade Trafikstøj Trafikstøjen fra Søren Frichs Vej medfører, at der 10 m fra midten af vejen er et støjniveau på ca. Lden 73. Det område, som er belastet med et støjniveau på Lden 58 db er vist på figur 16. Afgrænsningen 80 m fra vejen viser vejstøjens udbredelse ved blødt terræn, og afgrænsningen 150 m fra vejen viser vejstøjens Side 12

15 Lden 58 db ved hårde overflader Lden 58 db ved bløde overflader Lden 58 db ved bløde overflader Lden 58 db ved hårde overflader Figur 16. Udbredelsen af trafikstøj fra Søren Frichs Vej udbredelse ved hårdt terræn. Der er behov for støjafskærmning, for at der kan placeres støjfølsom anvendelse i området. Det vil være nødvendigt at opføre bebyggelsen således, at bygninger langs Søren Frichs Vej fungerer som støjskærm. Hovedparten af boligerne bør placeres bag denne støjskærm. Erhverv og lignende, som ikke er støjfølsom anvendelse, bør hovedsagelig placeres i bebyggelsen tæt på Søren Frichs Vej. Grønne facader og facader med bløde/absorberende overflade kan medvirke til at nedbringe trafikstøjens udbredelse (herunder refleksion). Tilgængelighed for handicappede Nye bygninger, gader, torve og rekreative arealer skal være tilgængelige for handicappede. Der henvises til kommunens hjemmeside Handicappolitik.aspx 4.4 Grønne områder rekreation og natur - udsigt Vision Friluftsliv forbindes med frisk luft, motion, afstresning og naturoplevelser. Borgernes trivsel er afhængig af mulighederne for motion og ophold i naturen. Friluftslivet i og omkring byerne skal styrkes. Figur 17. Motion i Risskov side 13

16 Det indgår i Kommuneplan 2009 under Kultur og fritid som målsætning, at friluftslivet skal forbedre borgernes sundhed og livskvalitet, og at alle kommunens borgere skal have let adgang til et overskueligt netværk af grønne områder og stisystemer. Det indgår som retningslinje i Kommuneplan 2009, at det eksisterende stinet skal udbygges, og der skal skabes nye sammenhænge mellem naturområder, udsigtspunkter og lignende. Beskrivelse og retningslinjer Der skal opnås en god sammenhæng fra omdannelsesområdet til de grønne områder i omdannelsesområdets nærhed. De primære grønne områder i omdannelsesområdet skal placeres i tilknytning til boligerne og hovedstierne i området. Grønne områder skal indrettes, så de kan bruges af alle aldersgrupper. Der skal være mulighed for ophold, motion, sansning og leg. Der skal være stille områder og områder, hvor mere støjende aktiviteter kan finde sted. Grønne områder skal have en varieret karakter med både naturmæssige og urbane områder. Opholdsarealer skal indeholde en kombination af offentlige, halvoffentlige og private arealer. Figur 19. Åbyhøj Park Grønne områder skal placeres i sammenhæng med synlige forløb af regnvandsafledning og regnvandsbassiner. Åbyhøj Park den udlagte park mellem Lokesvej og Brabrandstien og Brabrandstien langs Aarhus Å er de vigtigste rekreative områder i nærheden af omdannelsesområdet. Der skal være gode forbindelser til disse områder. På figur 18 er vist de vigtigste ønskelige rekreative forbindelser i og uden for omdannelsesområdet. (rød stiplet linje) Park s hu År Park Å Åby Skole Figur 18. Ønskelige rekreative forbindelser Side 14

17 skal være solbeskinnede størstedelen af året og må ikke være vindbelastede eller støjbelastede. Angående opholdsarealer henvises i øvrigt til de generelle rammer for disse i Kommuneplan Eksisterende væsentlige udsigter fra veje i Åbyhøj og fra bakken i den udlagte park syd for Lokesvej skal så vidt muligt opretholdes. Se figur 21. Figur 20. Begrønnet facade Madrid De mest åbne udsigter fra Åbyhøjsiden (fra gadeniveau) er fra Thorsvej og Frodesvej. Herfra kan man se hen over omdannelsesområdet til bydelen syd for ådalen se figur 22 og 23. Der skal i de grønne områder i omdannelsesområdet indgå beplantning af varierende karakter. Beplantning kan medvirke til at skabe naturindhold i området. Grønne og blå (regnvand) områder kan medvirke til at fremme fordampning og til at forhindre overophedning. Beplantning kan modvirke farlig og ubehagelig blæst. Facader og tage kan begrønnes. Bæredygtighed, fleksibilitet, kvalitet og oplevelser er vigtige parametre. Opholdsarealer Figur 22. Udsigt fra Thorsvej j esve Frod svej Thor Figur 21. Udsigtspunkters placering Figur 23. Udsigt fra Frodesvej side 15

18 rørende placering af regnvandsbassiner bl.a. følgende: Figur 24. Udsigt fra højen i den udlagte park ved Lokesvej Der er også god udsigt fra højen i den udlagte park ved Lokesvej. Der er udsigt hen over omdannelsesområdet til Åbyhøj og de bagvedliggende bydele. Se figur Vand Vision Klimatilpasningen medfører, at der skal skaffes plads til mere regnvand, som skal indpasses i bybilledet, så det forøger kvaliteten af byens parker og bymiljøet generelt. Der fremgår af Vand Vision 2100, Aarhus Kommune januar 2010, som byrådet har vedtaget, bl.a. følgende: Byens vand er en integreret del af byens vækst. De stigende nedbørsmængder bruges rekreativt i byrummet og anvendes efter tidens bedste praksis. Regnvandets kvalitet skal løbende søges forbedret. Det indgår som en af flere strategier, at håndtering af regnvand skal ske således, at der opnås flest mulige synergieffekter. Regnvand skal indgå som et synligt og rekreativt element i byrummet og kan indgå som en integreret del af parker og grønne områder. Der fremgår af Kommuneplan i de generelle rammer for lokalplanlægning ved- Der skal foretages en helhedsplanlægning af regnvandshåndteringen, således at de helt små bassiner for ét enkelt lokalplanområde så vidt muligt undgås. Såfremt der ikke er udpeget arealer til fælles regnvandsbassiner for bydelen eller rammeområdet, skal der forud for lokalplanlægningen udarbejdes en samlet plan for placering af regnvandsbassiner. Planen skal fastlægge bassinernes arealbehov samt udpegning af det samlede arealudlæg til regnvandbassiner. Der skal afsættes den fornødne plads til regnvandsbassiner, således at de kan udformes med flade skråninger og i øvrigt efter Aarhus Kommunes generelle retningslinjer, p.t. beskrevet i Regnvandsbassiner og vandløb. Herved opnås, at de kan udnyttes rekreativt, og får optimal funktion med hensyn til udligning af vand og næringsstoffjernelse. Beskrivelse og retningslinjer En stor del af omdannelsesområdet består i dag af bebyggede eller befæstede arealer. Når der stilles krav om regnvandsforsinkelse, er det således ikke fordi, der bliver mere bebygget eller befæstet areal. Årsagen er en forventet forøget regnmængde fremover. Regnvand fra omdannelsesområdet ledes i dag og fremover til Aarhus Å. Mængden af regnvand i åen kombineret med høj vandstand i havet har vist sig at være kritisk, fordi de lavtliggende bebyggede arealer langs åen har været meget tæt på at blive oversvømmede. Det betyder, at der er behov for nedsivning eller forsinkelse af regnvandsafledningen. Forsinkelse kan primært ske vha. regnvandsbassiner. Der er i øjeblikket ikke klarhed over, om der kan ske nedsivning af regnvand. Der tages derfor udgangspunkt i, at det er nødvendigt at etablere regnvands-bassiner til alt regnvandet fra omdannelsesområdet. En samling af regnvandet i få bassiner vil dels reducere arealforbruget til bassiner dels betyde en mere interessant indpasning af van- Side 16

19 Figur 25. Regnvandsbassin i Hammerby Sjøstad i Stockholm det i bybilledet. Til gengæld vil det forudsætte aftaler i form af deklarationer forud for lokalplanlægning om placering af bassinerne og om rettigheder og pligter for de enkelte ejere i området. På de ejendomme, hvor der skal ligge regnvandsbassiner, skal der tinglyses en deklaration om dette. I deklarationen skal der stå, hvilke ejendomme der har ret til afledning af regnvand hertil. Deklarationen skal tinglyses inden igangsætning af lokalplanlægning for den ejendom, hvor regnvandsbassinet skal ligge. Fogur 26. Vandrender i Västra Hamnen i Malmø arealforbrug til den permanente del af regnvandsbassinerne. Endelig skal der tages højde for arealforbrug til skråninger, som højst må anlægges med fald 1:5. Da vi befinder os i bymæssig sammenhæng formodes det, at en del af bassinafgrænsningen kan udformes med lodrette vægge (med gelænder) eller trappeanlæg (se figur 25). Vandrender kan evt. udformes som vist på figur 26. Et stort bassin hhv. nord og syd for Søren Frichs Vej vil betyde det mindste arealforbrug (se figur 27). Imidlertid kan etapeopdeling betyde behov for flere bassiner. Der tages her udgangspunkt i etablering af 2 bassiner hhv. nord og De ejendomme, som skal aflede regnvand, skal forpligtes til at deltage i etablering af og vedligeholdelse af bassiner m.v. Det kan også ske ved tinglysning af deklaration i forbindelse med opstart af lokalplanlægning. Med udgangspunkt i, at der ikke kan ske nedsivning, og i at hele området er befæstet (det bliver det måske ikke, men regnvandsbassiner fylder erfaringsmæssigt mere end først beregnet), vil den variable del af regnvandsbassiner nord for Søren Frichs Vej skulle rumme ca m 3, og den variable del af regnvandsbassiner syd for Søren Frichs Vej vil skulle rumme ca m 3. Der skal tages højde for, at regnvandet skal have fald frem til øverste vandstand i bassinerne. Der skal tages højde for Figur 27. Eksempel på placering af regnvandsbassiner og -ledninger side 17

20 syd for Søren Frichs Vej. Arealstørrelserne til regnvandsbassiner er meget omtrentlige. En nærmere beregning og aftaler om udformning må tage udgangspunkt i ønsker til de første etaper af omdannelsen. Der er ikke vandindvindingsinteresser i området. 4.6 Genanvendelse Vision For at spare på ressourcerne skal der gøres en indsats for at genbruge arealer, bygninger og materialer. Beskrivelse og retningslinjer Omdannelse af erhvervsområder er i sig selv udtryk for genanvendelse og sparede arealressourcer. Genanvendelse af enkeltbygninger vil muligvis kunne lade sig gøre til lettere erhverv, kulturelle formål eller lignende. Men det forventes, at en stor del af den eksisterende bebyggelse i området over en årrække vil blive erstattet af ny bebyggelse, som er bedre egnet til de nye anvendelser. 4.7 Energi Vision Der skal ved nybyggeri spares på energien til opvarmning m.v. Herved spares også på CO2- udledningen. Beskrivelse og retningslinjer Nybyggeri skal opføres som lavenergibebyggelse, hvorved forståes bebyggelse, der på tidspunktet for ansøgningen om byggetilladelse opfylder de energirammer for energiforbrug for lavenergibygninger, der er fastsat i bygningsreglementet. Beskrivelse og retningslinjer Der er ikke regnet med særlige initiativer med hensyn til affaldsbortskaffelse. Der skal i bebyggelsesplaner for området gøres plads til renovationsbiler og genbrugspladser til glas, papir m.v. Opgravet jord i forbindelse med byggeri skal så vidt muligt genbruges i området, men da det på grund af bl.a. en forventet stor bebyggelsesprocent kan være vanskeligt, forventes det, at overskudsjord skal køres væk fra området. En del af omdannelsesområdet er forurenet, og der skal efter en nærmere kortlægning ske bortskaffelse af forurenet jord, hvilket vil blive nærmere beskrevet ved lokalplanlægning. 4.9 Social mangfoldighed Vision Der bør i området placeres boliger til ejere og lejere, familieboliger og boliger til små husstande som f.eks. studerende og pensionister. Beskrivelse og retningslinjer Boligerne til de respektive befolkningsgrupper og de tilhørende udendørs arealer skal være egnede til deres formål. I hver etape bør ensidighed i beboersammensætningen (ghettodannelse) undgås. Der bør derfor indgå variation af boligstørrelsen i hver etape. Området er fjernvarmeforsynet, men ved bebyggelse med lavenergibygninger kan der ikke stilles krav om tilslutning til fjernvarme. 4.8 Affald Vision Affald skal minimeres og bortskaffes på bedst mulige måde. Figur 28. New York (tæt + skalaspring) Side 18

21 Figur 29. København (tæt + samme højde) Figur 31. Forstad, Viby (spredt + usammenhængende) 4.10 Byens rum Vision Aarhus Kommune skal kendetegnes ved god arkitektur og visuelle kvaliteter. De forskellige byområders positive særpræg og karaktertræk skal opretholdes og kvalitativt styrkes. Byens profil (skyline) og de skalamæssige forhold i bebyggelsesstrukturerne skal respekteres og som udgangspunkt fastholdes, men kan suppleres med høje bygninger, såfremt de kan understøtte og profilere byen kvalitativt. Indfaldsvejene, ringvejssystemet og motorvejsnære arealer skal fremtræde som en harmonisk helhed og med høj kvalitet ved den arkitektoniske og landskabelige udformning. Beskrivelse og retningslinjer Antallet af etager er i Kommuneplan 2009 begrænset til 2 i hele området. Da der er en vis forventning om fortætning, må der også forventes ønsker om at bygge højere. Der skal bevares udsigt tværs over omdannelsesområdet som vist på figur 22 og 23. Udsigten fra syd som eksempelvis er vist på figur 24 skal opretholdes i størst muligt omfang det er næppe muligt, at opretholde hele udsigten, men ved at friholde dele af den, opretholdes den visuelle kontakt hen over omdannelsesområdet. På figur 30 er vist et principielt snit nord-syd i omdannelsesområdet med tænkte etageantal. Eksisterende kolonihaver lav bebyggelse Lokesvej Omdannelsesområde høj bebyggelse Regnvandsbassin Grønt område Omdannelsesområde høj bebyggelse Søren Frichs Vej Omdannelsesområde høj bebyggelse Regnvandsbassin Grønt område Omdannelsesområde lavj bebyggelse Mjølnersvej Eksisterende boligområde lav bebyggelse Åbyvej Syd Figur 30. Idéoplæg til snit i omdannelsesområdet i retningen nord-syd. Nord side 19

22 En høj bebyggelse vil ligge bedst tæt på Søren Frichs Vej, hvor der er langt til lave boliger og kolonihaver. På den måde undgås væsentlige skygge- og indbliksgener. Herudover vil en høj bebyggelse ved Søren Frichs Vej harmonere godt med en primær anvendelse til erhverv o.lign. Desuden vil en omfattende bebyggelse med dertil hørende stor trafikmængde ligge bedst ved Søren Frichs Vej. Endelig vil en høj bebyggelse skærme bedre for trafikstøj end en lav. Familieboliger placeres bedst i den lave del af bebyggelsen, hvor der ikke er så langt til opholdsarealer, og hvor bebyggelsestætheden ikke er så stor. Ud fra en byrumsbetragtning vil placering af den høje del af bebyggelsen langs Søren Frichs Vej betyde en god sammenhæng mellem den store vejbredde og bygningshøjden. Høje/ markante bygninger kan også være identitetsskabende for stedet. Da der er tale om et omdannelsesområde, må der af økonomiske grunde regnes med en større bebyggelsestæthed end i dag. Det er også i overensstemmelse med kommuneplanens mål og retningslinjer om fortætning af den eksisterende by. En sådan tæt bebyggelse forudsætter høj kvalitet og udarbejdelse af en god bebyggelsesplan. Nærværende helhedsplan kan ikke vise en færdig bebyggelsesplan, idet der ikke er overblik over den etapevise omdannelse eller de præcise anvendelser af bebyggelse m.v., men helhedsplanen skal udstikke rammerne for og inspiration til den kommende mere konkrete og detaljerede planlægning i form af kommuneplantillæg og lokalplanlægning. I den principielle bebyggelsesplan på figur 32 er de tematiske retningslinjer om bl.a. trafik, grønne forbindelser og regnvandshåndtering indarbejdet Figur 32. Principiel bebyggelsesplan Side 20

23 Figur 33. Inspirationsbilleder side 21

24 Faktaboks Nøgleord: Variation. Identitet. Etapevis udbygning - etaperne skal kunne fungere hver for sig. Arkitektonisk kvalitet også i detaljen, ved materialevalg og i patinering. Gode dagslysforhold inde og ude. Naturindhold i byen. Byen åbner sig mod de grønne omgivelser. Menneskelig skala. Bilfri miljøer. Samlingssteder/fællesrum har også værdi. Parkeringspladser kan også være smukke. Blanding af gammel bebyggelse med ny ledige bygninger og arealer kan tilføre området værdi i en overgangsperiode gammel bebyggelse kan med lav husleje indeholde kulturelle aktiviteter. Helhed i bebyggelsesplan langs Søren Frichs Vej. Der bør indrettes offentlige byrum/torve i forbindelse med anvendelser, hvor der færdes mange mennesker f.eks. butikker og større arbejdspladser, uddannelsesbygninger o.l. Der skal indgå offentlige, halvoffentlige og private opholdsarealer i alle etaper af omdannelsen. Offentlige opholdsarealer skal ligge i forbindelse med de rekreative hovedstier i området. Helhed i terrænbearbejdnings-, beplantning- og belysningsplaner. Byrum for alle. Det drejer sig bl.a. om udearealernes og færdselsarealernes synlighed fra boligerne og beplantningens karakter åbenhed frem for lukkethed. Alle stier og gaderum skal være velbelyste. Adresse til publikationen Kriminalprævensiv Boligprojektering : dkr_mat_036.pdf Adresse til Byrum for alle dkr_mat_108.pdf 4.11 Byens liv Vision For at skabe liv i den nye bydel bør der placeres butikker o.lign. og kulturelle aktiviteter. Beskrivelse og retningslinjer Det er vigtigt at placere nye såvel private som offentlige anvendelser i området. Der er ikke aktuelle planer om offentlige investeringer, men det kan komme på tale at placere en evt. udvidelse af Åby Skole i området nord for Søren Frichs Vej. Der bør placeres butikker til områdets egen forsyning. Der er mulighed for at indplacere undervisningsinstitutioner o.l. Områdets placering tæt på Vestre Ringgade gør området let tilgængeligt. Stueetagen mod Søren Frichs Vej bør ikke anvendes til boligformål, fordi det ikke er attraktivt at få indblik fra vejen, og fordi der ikke opnås en facadevirkning med interesse for offentligheden med boliger. Etagen skal primært anvendes til publikumsorienterede formål som f.eks. butikker, liberale erhverv o.l. Kriminalprævention skal være en integreret del af planlægningen af bebyggelse og ubebyggede arealer. Der er i publikationen Kriminalprævensiv Boligprojektering angivet en række anbefalinger, som bør efterleves. Desuden kan der hentes inspiration i publikationen Figur 34. Byliv i blandet område, Åboulevarden Side 22

25 Med en høj bebyggelsestæthed er sandsynligheden for byliv generelt større end ved spredt bebyggelse. Tilstedeværelsen af butikker og anden service, restauranter, caféer, beboerhuse o.l. vil betyde mere liv i området. Midlertidig anvendelse af ubenyttede bygninger og arealer til idrætsformål, kulturelle og kommercielle formål kan også medvirke til at skabe liv i området. Ud over anvendelsen af området er udformningen af bygninger og ubebyggede arealer af stor betydning for, om der opstår liv i området Identitet Vision Ved at opretholde en del af den eksisterende anvendelse, bebyggelse eller beplantning kan der fastholdes en forbindelse til områdets hidtidige historie. Bortset fra dette må det forudsættes, at områdets identitet er noget, der skabes ved den omdannelse, der skal til at ske. Beskrivelse og retningslinjer Hovedparten af de nuværende virksomheder forudsættes på sigt erstattet af nye virksomheder inden for lettere erhverv inden for virksomhedsklasse 1-2 og boliger m.v. Det forudsættes, at der indgår en del nye private og offentlige virksomheder, og at disse vil medvirke til økonomisk aktivitet i området Langtidsholdbarhed Vision Området som helhed og de enkelte bygninger heri skal have lang holdbarhed dvs. skal have høj kvalitet og kunne omstilles og ikke kun tilgodese helt aktuelle behov. Beskrivelse og retningslinjer Planlægningen af området skal være robust dvs. at der ved etapeopdelingen og områdets udformning skal tages hensyn til, at der kan indpasses flere anvendelser og udformninger. Den enkelte bygning bør udformes, så den kan indeholde flere typer af anvendelser. Herved sikres, at bygninger ikke overflødiggøres, hvis den første anvendelse ophører. Beskrivelse og retningslinjer Det må forudses, at en omdannelse vil medføre, at hovedparten af den eksisterende anvendelse og bebyggelse fjernes. Der er ikke bygninger eller beplantning af høj bevaringsværdi, jf. Kommuneatlas Aarhus 1997 og kommuneplanens generelle rammebestemmelser om bevaringsværdige bygninger og sammenhænge. Derimod findes der udsigter fra de omkringliggende højereliggende områder som beskrevet i afsnit 4.4. Ved at opretholde disse fastholdes en del af bydelens identitet Økonomisk bæredygtighed Vision Der skal ved omdannelsen opretholdes og skabes økonomisk aktivitet i området. side 23

26 Side 24