Lokalplan nr. 71 for et område til ferie- og fritidsformål på Fiskenæs Gråsten Kommune juni 2003
INDHOLD FREMLÆGGELSE 3 FREMLÆGGELSE 3 Hvad er en lokalplan 4 Offentliggørelse 4 BESKRIVELSE 5 Lokalplanens baggrund 5 Områdets beliggenhed og størrelse 5 REDEGØRELSE 6 Lovgrundlag 6 Regionplanen 6 Grundvand 6 Kystnærhedszonen 6 Den visuelle påvirkning af kysten 7 Kommuneplanen 17 Zonestatus 17 Vejadgang til området 18 Terrænforhold 18 Beplantning 18 Lokalplanens bestemmelser 20 KORTBILAG 1 MATRIKULÆRE FORHOLD 29 KORTBILAG 2 LOKALPLANOMRÅDETS AFGRÆNSNING OG DELOMRÅDER 30 KORTBILAG 3 BYGGEFELTER 31 KORTBILAG 4 BINDINGER 32
FREMLÆGGELSE Gråsten byråd vedtog den 4. marts 2003 at fremlægge forslaget. Annonceret i JydskeVestkysten 19. marts 2003. Forslaget er offentligt fremlagt i 8 uger fra den 19. marts 14. maj 2003. Gråsten byråd vedtog den 12. juni 2003 lokalplanen endeligt. Har De spørgsmål til planen kan De kontakte teknisk forvaltning. 3
Hvad er en lokalplan En lokalplan er den eneste plantype, som kommunalbestyrelsen kan anvende til at fastlægge bindende bestemmelser om anvendelse og bebyggelse på de enkelte arealer i kommunen. Der skal ifølge planlovens kapitel 5 udarbejdes en lokalplan, inden der udføres et større bygge- eller anlægsarbejde, foretages væsentlige nedrivninger eller ændringer af en ejendom. Der kan altid udarbejdes lokalplan, når kommunalbestyrelsen skønner, at det er nødvendigt. I en lokalplan kan kommunalbestyrelsen fastlægge nærmere retningslinjer for et areals anvendelse, bygninger, veje og stiers placering og udformning, friarealers placering og udformning, samt bevaring af bevaringsværdige huse og bymiljøer. Bestemmelserne skal medvirke til, at et område anvendes og udformes under hensyntagen til de eksisterende omgivelser og i overensstemmelse med den øvrige planlægning. Offentliggørelse Inden kommunalbestyrelsen vedtager en lokalplan endeligt, offentliggøres et forslag til lokalplan i mindst 8 uger, sådan at borgerne kan sætte sig ind i forslaget og få mulighed for at kommentere det og fremsætte ændringsforslag. Når kommunalbestyrelsen har vurderet de indkomne bemærkninger og ændringsforslag, kan lokalplanen vedtages endeligt, hvorefter den tinglyses og får bindende virkning for grundejere og brugere i området. Et forslag kan ikke vedtages endeligt, hvis en myndighed efter reglerne i 29 eller 29a har modsat sig dette skriftligt over for kommunalbestyrelsen. Forslaget kan herefter først vedtages, når der er opnået enighed mellem parterne om de nødvendige ændringer. Ændringer af eksisterende forhold f.eks. om- og nybyggeri eller ændret anvendelse af bestående ejendomme, skal være i overensstemmelse med lokalplanens intentioner. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre betydende ændringer i en lokalplan, når det ikke strider mod planens overordnede idé. 4
BESKRIVELSE Lokalplanens baggrund Gråsten byråd vedtog i marts 1987 lokalplan nr. 22 for Fiskenæs. Lokalplanen udlagde bl.a. en campingplads i området, men projektet for campingpladsen blev ikke til noget fordi der efter byrådets opfattelse ikke var basis for en så lille campingplads, som denne lokalplan gav mulighed for. Byrådet vedtog derfor i februar 1991 lokalplan nr. 33 for Fiskenæs. Lokalplanen udlagde området til ferie- og fritidscenter med mulighed for en lidt større campingplads. Det har nu vist sig at behovet for en campingplads ikke er der mere. Byrådet mener dog at der stadig er behov for et ferie- og fritidscenter i nærheden af Gråsten by og har derfor besluttet at udarbejde en ny lokalplan hvor der gives bedre mulighed for at etablere et ferie- og fritidscenter på Fiskenæs bl.a. fordi muligheden for etablering af en campingplads og vandrehjem ikke indgår i planen. I oktober 1994 vedtog byrådet lokalplan nr. 33.1 for en lystbådehavn på Fiskenæs. Lokalplanen bliver indarbejdet i denne nye lokalplan, men bestemmelserne i forhold til den gældende plan er de samme. Områdets beliggenhed og størrelse Fiskenæs er en naturskøn halvø. Mod vest grænser kysten op til Sildekulen og sejlrenden fra Egernsund til Gråsten Havnefront. Fra kysten er der udsigt til erhvervsområdet Alnor Næs. Mod syd ser man over sundet mod nordkysten af Egernsundhalvøen, og mod øst vender kysten ud mod Nybøl Nor. Fiskenæsvej er forbundet med Kongevej og med parcelhusområdet Stjerneparken ad blind vej. En grus belagt privat fælles vej langs kysten forbinder sydspidsen af Fiskenæs med Fiskenæsvej. Statsskoven Nederstjernen nord for Fiskenæs er forbundet med Stjerneparken med et stisystem. Stierne fører gennem Stjerneparken over Østersøen til Overstjernen og Slotsparken og herfra videre til Gråsten Slot. Hovedparten af området ejes af Gråsten Kommune. Eksisterende forhold Fiskenæs er byzone. Der ligger 2 boliger i den nordvestlige del og 2 boliger på sydspidsen af halvøen. I det nordvestlige hjørne ligger den nuværende bådebro. Her er plads til 220 både. 5
REDEGØRELSE I henhold til lov om planlægning 16 skal en lokalplan ledsages af en redegørelse for hvorledes lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og til den øvrige planlægning. Redegørelsen skal angive om virkeliggørelsen af planen er afhængig af tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder. Lovgrundlag Lov om planlægning jf. lovbekendtgørelse nr. 518 af 11. juni 2000 og efterfølgende ændringer af denne lov udgør lovgrundlaget for lokalplanlægningen. Loven har til formål at sikre, at den sammenfattende planlægning forener de samfundsmæssige interesser i arealplanlægningen, og medvirker til at værne om landets natur og miljø, og at samfundsudviklingen sker på et bæredygtigt grundlag i respekt for menneskets levevilkår og for bevarelsen af dyre- og plantelivet. Regionplanen Området er i overensstemmelse med udlæg af arealer til feriecenter og lystbådehavn i Regionplan 2001-2012. Grundvand Området er i Regionplan 2001-2012karakteriseret som område med almindelige drikkevandsinteresser. 1 Kystnærhedszonen Området ligger inden for kystnærhedszonen. Efter bestemmelserne i planlovens 16, stk. 4 skal der i redegørelsen til lokalplanforslag for bebyggelse og anlæg i de kystnære dele af byzonerne, der vil påvirke kysten visuelt, gøres rede for påvirkningen, og såfremt bebyggelsen afviger væsentligt i højde eller volumen fra den eksisterende bebyggelse i området, skal der gives en begrundelse herfor. 1 Retningslinje 5.1.1 gælder derfor for området. I områder med (almindelige) drikkevandsinteresser skal etablering af anlæg eller aktiviteter, der medfører særlig risiko for grundvand, så vidt muligt undgås. 6
Den visuelle påvirkning af kysten Oversigtskort som viser, hvorfra der er visualiseret Stjerneparken Fiskenæs Gråsten havn havnefront, Bryggen Luftperspektiv fra øst Foto A Foto D Foto C Ulsnæs Luftperspektiv fra syd Foto B Egernsundbroen 7
Luftperspektiv: Foto A 8
Luftperspektiv: Foto B 9
Foto C Eksisterende bolig på sydspidsen af Fiskenæs Eksisterende bolig på sydspidsen af Fiskenæs Gråsten havnefront, Bryggen Eksisterende udhus 10
Foto D Gråsten havnefront, Bryggen Eksisterende bolig på sydspidsen af Fiskenæs Eksisterende bolig på sydspidsen af Fiskenæs 11
Den planlagte bebyggelse er åben og området som helhed tænkes etableret uden skelbeplantning eller hegning, så det fremtræder med et særligt åbent landskab. Hele området Der kan opføres indtil 200 lejlighedsenheder/ferieboliger i området Ferieboligerne opføres med tage med en vinkel på mellem 20 og 50 grader og dækkes med teglsten i farverne rød, brune eller sorte eller med tagpap i farven sort. Ydervægge fremstår som blank teglmur, pudset, vandskuret murværk eller beklædes med træ. Mindre facadepartier kan udføres i andre materialer, f.eks. glas eller granit. Udvendige farver udføres i naturfarver. Fællesfaciliteter I byggefeltet 4a kan opføres en centerbygning, hotel med svømmehal, fitnesscenter, konferencelokaler, restaurant mv. samt butikker til områdets forsyning. Centralbygningen vil omfatte et bebygget areal på ca. 2000 m 2. Bebyggelsen må opføres med 2 etager og med en max. højde på 12 meter. Højden er fastlagt af tekniske grunde (vandland mv.) og udfra det at de eksisterende bygningers højde er 10,5-11 meter, det bagvedliggende skovbryn har en højde på ca. 20-25 meter og den nære tilknytning til boligbyggelsen på Gråsten havn (Bryggen) på 13 meter vil en tilladt højde på 12 meter ikke påvirke kysten væsentligt. Ferieboligerne i byggefeltet 4c ved Stjerneparken og op mod skovbrynet Feriehusene er samlet på den nordlige del af halvøen med en afstand til østkysten mod Nybøl Nor på 100 meter og en afstand til vestkysten på 60-100 meter. 1½ planshusene vil blive placeret i området vest for skovområdet Nederstjernen og et mindre antal lige syd for skoven. Bebyggelsen kan opføres i 1, 1½ og 2 etager og med en max. højde på 8½ meter. Ferieboligerne i byggefeltet 4b ud mod Nybøl Nor og Sildekulen 1-planshusene vil blive placeret på den centrale del af halvøen. Bebyggelsen kan opføres i 1 etage og med en max. højde på 6 meter. Strandpark Der etableres en offentlig strandpark for endagsgæster. Der er mulighed for at opføre en kiosk og en toiletbygning til betjening af strandens gæster samt anlæg af nødvendige 12
parkeringspladser. Servicebygninger opføres med en højde på max. 4 meter. Anlæg- og byggeri på området vil markere sig som et nyt element i landskabet. Fordelingen af feriehusene med de lave huse i forgrunden og de lidt højere bagved, vil sammen med opretholdelsen af det grønne plantebælte mod Nybøl Nor, samlet betyde at den visuelle påvirkning af området ikke forventes at være væsentlig. Fra vest er området afskærmet af en mindre højderyg, og dels af en tæt og høj træbevoksning langs vestkysten. Langs kysten mod øst er der ligeledes en afskærmende træbevoksning. Offentlighedens adgang til kysten sikres ved, at der anlægges en sti langs kysten. Lystbådehavnen. Broanlægget vil blive udført med 3 anløbsbroer i en længde af 180 meter direkte ud fra kysten og med sidebroer parallelt med kysten. Der anlægges en servicebro med kran, samt et slæbested, hvor bådene kan tages op til vinteropbevaring. Broerne udføres som trækonstruktion i stil med den eksisterende kommunale bådebro. På land kan der etableres servicefaciliteter, havnekontor, klubfaciliteter, café, kiosk og udsigtstårn. Bygningerne vil fremstå i trækonstruktion i farverne svenskrød og med tegltag i farven rød eller rødbrun. Bygningshøjden vil blive maks. 8½ meter. Farvandet omkring Gråsten havn (Sildekulen) er smalt, og placeringen af lystbådehavnen i den østlige del af havneområdet vil påvirke kystlandskabet i Sildekulen og på Fiskenæs. Fuldt udbygget vil lystbådehavnen omfatte hele vestsiden af halvøen. Lystbådeanlæggets profil vil være domineret af bådemasterne, som erfaringsmæssigt har en højde på op til 16 meter. Med havnen fuldt belagt vil mastepåvirkningen være massiv. Selve broanlægget vil derimod ikke have en særlig markant profil, men vil dog indgå i det samlede profilbillede. Den landskabelige karakter på Fiskenæs, hvor terrænet er forholdsvist fladt med ringe vegetation 13
og bebyggelse, vil forstærke anlæggets visuelle påvirkning. Denne påvirkning vil blive yderligere understreget af bygningernes placering. Landskabeligt kan Fiskenæs ikke karakteriseres som et åbent landskab på grund af den nære beliggenhed til Gråsten havn og by og til Egernsund havn og by. EU-fuglebeskyttelsesområde Nybøl Nor og en del af Flensborg Fjord blev i 1983 udpeget som EU-fuglebeskyttelsesområde. Sildekulen og sundet mellem Egernsund og Alnor (Gråsten havn) er ikke omfattet af direktivet. Eu-fuglebeskyttelsesområder Kystdirektoratet Etablering af bådebroer samt diverse anlæg på søterritoriet kræver tilladelse fra Kystdirektoratet. Terrænændringer mv. på strandbredden og andre kystændringer kræver tilladelse fra Kystdirektoratet. 14
Bindinger Størstedelen af området er omfattet af strandbeskyttelseslinie på 100 m, skovbyggelinie på 300 m og søbeskyttelseslinie på 150 m. Etablering af et ferie- og fritidscenter kræver derfor, at fredningsmyndighederne ophæver eller dispenserer fra de nævnte beskyttelses- og byggelinier. I lokalplan nr. 33 har fredningsmyndigheden ophævet strand- og søbeskyttelseslinien og skovbyggelinien på en del af området. Afgrænsningen af de kystnære områder har ingen betydning fordi Fiskenæs er byzone og i øvrigt ligger tæt ved bymæssig bebyggelse. Kortet viser sø- og strandbeskyttelselinjerne og skovbyggelinjen Kortet viser beskyttede fortidsminder med beskyttelseszone og områder som er beskyttet efter 3 i naturbeskyttelsesloven 15
Egernsundbroen Trafikministeriet har ved brev af den 16. september 1994 stillet som vilkår, at der bliver indført faste åbningstider for Egernsundbroen i dagtimerne med mulighed for enkelte ekstra åbninger. Det samme antal daglige broåbninger i sommerperioden (juni-august) må efter at lystbådehavnen er taget i brug ikke overstige 25, og den daglige spærretid for vejtrafikken i samme periode må ikke overstige gennemsnittet for de seneste 3 år. Senest når lystbådehavnen bliver taget i brug skal de rutebåde, som anløber Gråsten havn, være indrettet på en sådan måde, at de kan passere broen, uden at den skal lukkes op. Sønderjyllands amt har ved brev af den 21. september 1994 og Gråsten Kommune ved brev af den 22. september 1994 erklæret sig indforstået med, at restriktionerne under vilkår 1 bliver gennemført samt garanteret at, vilkår 2 vil blive opfyldt, og at kommunen vil finansiere at der tilvejebringes tilstrækkelige sikre venteforhold for de skibe, der skal passere broen. Gråsten Kommune og Sønderjyllands amt har drøftet nævnte vilkår som vil blive løst på følgende måde; Vilkår 1: Sønderjyllands amt vil administrere broen efter de angivne forudsætninger og finder ikke, at der herefter vil være problemer med at overholde kravene efter åbningen af lystbådehavnen. Garantien for, at vilkårene bliver overholdt, forstærkes af Trafikministeriets tiltag om at indføre faste åbningstider, samt af at broåbningerne for rutebåde på Gråsten havn falder bort. Vilkår 2: Gråsten byråd har senest den 13. december 1988 vedtaget de gældende bestemmelser for sejlads med rutebåde på Gråsten havn. Ifølge bestemmelserne kan en rutebåd blive sagt op med 2 måneders varsel. Kommunen vil opsige de 2 igangværende ruter og vedtage nye bestemmelser, der bl.a. vil indeholde det vilkår som Trafikministeriet har stillet om, at de skibe der bruges på ruten ikke kræver åbning af Egernsundbroen ved passage. 16
De nye bestemmelser vil herefter gælde for alle rederier, der søger om tilladelse til at etablere tursejlads fra Gråsten havn. Gråsten Kommune giver garanti for, at kommunen vil finansiere tilvejebringelse af tilstrækkeligt sikre venteforhold for de skibe, der afventer passage af broen. Søfartsstyrelsen har oplyst, at styrelsen skriftligt har udtalt overfor interesseorganisationerne, at styrelsen er indstillet på at medvirke positivt til gennemførelse af de foreslåede ændringer. Amtsrådet vil hvis lystbådehavnen etableres tage initiativ til den konkrete gennemførelse af ændringerne i administrationsgrundlaget for Egernsundbroen. Endvidere skal det bemærkes, at både Sønderjyllands amt og Gråsten Kommune er indforstået med indførelse af de fornødne begrænsninger af sejlads i Nybøl Nor. Kommuneplanen Lokalplanområdet er omfattet af kommuneplanens rammer for område 1.88 Fiskenæs og 1.91 Lystbådehavn. Område 1.88 udlægges til Ferie- og fritidsområde, f.eks. lystbådehavn, idrætsplads, klubhus, hotel, ferieboliger, feriehytter og campingplads samt butikker til områdets forsyning. Område 1.91 udlægges til lystbådehavn. Der er således overensstemmelse med kommuneplanen. Zonestatus Området ligger i byzone. Turisme Det er byrådets ønske, at turismen udvikler sig stabilt i kommunen. Der skal gøres en særlig indsats for at udvikle kommunens særlige turistkvaliteter, tilpasset turisternes ønsker og behov. Lystbådehavnen vil ved fuld belægning medføre en forøgelse af overnatningskapaciteten med ca. 800 personer pr. døgn (ekskl. hjemmehørende både). Den nuværende overnatningskapacitet i Gråsten by omfatter ca. 150 sengepladser på hoteller, feriecentre og privat indkvartering. 17
I sommerperioden er disse sengepladser fuldt belagt. Da det ikke er de samme turistgrupper, der vil benytte lystbådehavnen og hotellerne i byen, vil kapaciteten ikke få negativ indflydelse på udnyttelsesgraden i hotelsektoren. Vejadgang til området Området sikres vejadgang via Fiskenæsvej. Terrænforhold Det højeste punkt på Fiskenæs er ca. 9 meter. Herfra skråner terrænet jævnt ned til alle sider. Fra vest afskærmes arealet dels med en mindre højderyg dels af en tæt og høj træbevoksning langs vestkysten. Der må ikke foretages terrænregulering på mere end +- 1 meter i forhold til det eksisterende terræn. Beplantning Fra vest er området afskærmet af dels en mindre højderyg dels af en tæt og høj træbevoksning langs vestkysten. Også langs østkysten er en afskærmende træbevoksning. Ved Nederstjernens sydvestlige hjørne er der en mindre kratbevokset slugt, og mod syd afgrænses skoven af en skrænt. I skovens sydlige hjørne skyder en træbevokset højderyg sig ud mod landbrugsområdet og kyststrækningen. Området rummer 2 små søer. Det egentlige strandområde på vestsiden er meget smalt, og i øvrigt afgrænset fra baglandet af en tæt bevokset skrænt. Mod øst og syd er strandområdet noget bredere, og skrænten mod baglandet er knap så høj og utilgængelig som på vestsiden. Eksisterende beplantning må ikke fjernes eller ændres i væsentligt omfang uden byrådets særlige tilladelse. Hegn i vejskel og mod tilgrænsende områder må kun etableres som levende hegn eventuelt forstærket med trådhegn. Hegn i naboskel må kun etableres som levende hegn eller raftehegn. Teknisk forsyning Hele området er ved delspildevandsplan 1990 udlagt til separatkloakeret område. Områdets spildevandssystem tilsluttes eksisterende anlæg. 18
Lystbådehavnen. Der vil i ordensreglementet for havneområdet være regler for tømning af toilettanke og tørklosetter mv. Til brug for afrensning og bundvask af bådene etableres en befæstet vaskeplads med afløb til et bundfældningsbassin med afløb til spildevandssystemet. Vaskepladsen skal bruges ved højtryksrensning af bundmaling og begroning af bådene, for at sikre en miljømæssig forsvarlig opsamling og bortskaffelse af miljøgifte og tungmetaller. 19
LOKALPLAN NR. 71 for et område til ferie- og fritidsformål på Fiskenæs. Lokalplanens bestemmelser I henhold til planloven, lov nr. 518 af 11. juni 2000 med alle senere ændringer fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1. Lokalplanens formål 1.1. Lokalplanen har til formål at sikre at Fiskenæs kan anvendes til ferie- og fritidsformål, herunder 1.2. at der etableres et feriecenter i nærheden af Gråsten by 1.3. at der reserveres mulighed for etablering af en lystbådehavn med tilhørende landværts faciliteter 1.4. at der reserveres areal til eksisterende søsportsklubber 1.5. at der sikres adgang til rekreative muligheder på kysten rundt om Fiskenæs 1.6. og at der i videst mulig omfang tages hensyn til de fredningsmæssige interesser i området. 2. Lokalplanens område og zonestatus 2.1. Lokalplanens område afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter følgende matrikelnumre: 863, 125, 304, 305, 5, 805, 1222 og 1309 alle af Gråsten ejerlav, samt en del af Noret Sildekule (lystbådehavnen), samt alle parceller der udstykkes fra de nævnte ejendomme. 2.2. Området er byzone. 2.3. Lokalplanens område opdeles i delområderne 1, 2, 3, 4, og 5 som vist på kortbilag nr. 2 og delområde 4 opdeles i byggefelterne 4a, 4b og 4c som vist på kortbilag nr. 3 og 4. 3. Områdets anvendelse 20
3.1. Delområde 1 udlægges som landareal for den eksisterende lystbådebro og for fremtidige bådebroer. Inden for området skal der sikres plads til bl.a. ophalingsplads og bygninger med tilknytning til søsport samt kiosker til områdets forsyning og parkeringspladser. 3.1.1. I delområdet må der i vinterperioden oplægges både med en længde på max. 12 meter. 3.2. Delområde 2 udlægges til lystbådehavn med 500 bådpladser. 3.3. Delområde 3 udlægges til offentlig strandpark for endagsgæster. Der må opføres en kiosk og en toiletbygning til betjening af strandens gæster samt anlæg af nødvendige parkeringspladser. 3.4. Delområde 4 udlægges til kursus-, fritidsog ferieformål som hotel med mødelokaler, ferieboliger og fællesfaciliteter samt butikker til områdets forsyning. Der må etableres indtil 200 lejlighedsenheder. 3.5. Byggefelt 4a udlægges til kursus-, fritidsog ferieformål som hotel med mødelokaler, ferieboliger og fællesfaciliteter samt butikker til områdets forsyning. I området må der kun etableres eller indrettes butikker på max. 300m 2 for den enkelte butik. For området som helhed må det maksimale bruttoetageareal ikke overstige 3000m 2. Der må ikke indrettes dagligvarebutikker på mere end 3000m 2 eller 1000m 2 for udvalgsbutikker. 3.6. Byggefelt 4b og c udlægges til fritids- og ferieformål som ferieboliger. 3.7. Delområde 5 udlægges til boligformål. Der må ikke opføres eller indrettes flere boliger i området. 3.7.1. Der kan etableres liberale erhverv i området, hvis erhvervet etableres i boligen. Virksomheden skal drives af den, der bor i boligen. 3.7.2. Der må kun etableres virksomhed som kan drives uden at bolig og boligområdet 21
ændrer karakter. 3.7.3. Virksomheden må ikke ved støj, lugt eller andet medføre ulemper for naboerne. 3.7.4. Virksomhedens parkeringsbehov skal dækkes på egen grund. 3.7.5. Skiltning og reklame skal godkendes af byrådet. 3.7.6. Der må ikke finde udendørs oplag sted. 4. Udstykninger 4.1.1. Der må som hovedregel kun foretages udstykninger i henhold til delområdeafgrænsningerne. Byrådet kan i særlig tilfælde give tilladelse til yderligere udstykninger. 5. Vej-, sti-, og parkeringsforhold 5.1. Hovedadgangsveje i området skal anlægges med en bredde på 10 meter med asymmetrisk profil. 5.2. Der kan etableres parkeringsplads i Delområde 3. 5.3. Antallet af parkeringspladser anlægges efter bestemmelserne i Vedtægt for Parkeringsfond i Gråsten Kommune. 5.4. Der udlægges areal til en 3 meter bred sti langs kysten rundt om Fiskenæs, jfr. kortbilag nr. 4. 6. Byggeriets omfang og placering 6.1. Delområde 1. Bebyggelsen må ikke opføres med mere end 1½ etage og med en max. højde på 8½ meter. Bebyggelsesprocenten for området som helhed må ikke overstige 10. 6.2. Delområde 2. Der må ikke opføres bebyggelse i delområdet. 6.2.1. Der må anlægges anløbsbroer med en længde på 180 meter direkte ud fra kysten og med sidebroer parallelt med kysten. 22
6.2.2. Der kan anlægges en servicebro med kran, samt et slæbested, hvor bådene kan tages op til vinteropbevaring. 6.3. Delområde 3. Der må kun opføres kiosk og andre faciliteter som toilet og bruserum og lignende til betjening af strandens gæster. Bygninger må opføres med end højde på max. 4 meter. 6.4. Byggefelt 4a. Bebyggelsen må opføres med 2 etager og med en max. højde på 12 meter. Det bebyggede areal for området som helhed må ikke overstige 65%. 6.5. Byggefelt 4b. Bebyggelsen må opføres med en max. højde på 6 meter. Det bebyggede areal for området som helhed må ikke overstige 25. 6.6. Byggefeltet 4c. Bebyggelsen må opføres med 2 etager og med en max. højde på 8½ meter. Det bebyggede areal for området må ikke overstige 25%. 6.7. Delområde 5. Bebyggelse må kun bestå af fritliggende helårsbeboelse. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom er 25. Bebyggelse må opføres med 1½ etage og med en max. højde på 8½ meter. 6.8. Hele området. Tagenes vinkel med det vandrette plan skal være mellem 20 og 50 grader. 6.9. Hele området. Det anbefales at fastlægge den laveste sokkelkote til 1,80 meter DVR, som svarer til hvad vandstanden vil nå at overskride en gang pr. 50 år. 7. Byggeriets udseende 7.1. Hele området. Eksisterende bebyggelse må ikke fjernes eller ændres i væsentligt omfang uden byrådets særlige tilladelse. 7.2. Skilte og reklamer, bortset fra almindelige navne- og nummerskilte skal godkendes af byrådet i hvert enkelt tilfælde. 7.3. Tage skal dækkes med teglsten i farverne rød, brune eller sorte eller med tagpap i 23
farven sort. 7.4. Ydervægge skal fremstå som blank teglmur, pudset, vandskuret murværk eller beklædes med træ. Mindre facadepartier kan udføres i andre materialer, f.eks. glas eller granit. 7.5. Udvendige farver skal være naturfarver. 7.6. Belysningskilder skal være afskærmede sådan, at de ikke kan ses uden for de områder, som ønskes belyst. 8. Ubebyggede arealer og beplantning 8.1. Hele området. Eksisterende beplantning må ikke fjernes eller ændres i væsentligt omfang uden byrådets særlige tilladelse. 8.2. Der må kun foretages terrænregulering på +- 1 meter i forhold til det eksisterende terræn. 8.3. Byrådet kan udfra en helhedsplan for området i særlige tilfælde give tilladelse til anden terrænregulering. 8.4. Hegn i vejskel og mod tilgrænsende områder må kun etableres som levende hegn eventuelt forstærket med trådhegn. Hegn i naboskel må kun etableres som levende hegn eller raftehegn. 8.5. Delområde 3. Området kan eksklusive strandarealer anlægges med græs. 8.6. Delområde 4. Den eksisterende beplantning mod Delområde 1 skal bevares. Beplantningens afgrænsning er vist på kortbilag nr. 4. Vedligeholdelse af beplantningen påhviler lodsejerne. 9. Ledningsanlæg 9.1. Hele området. Alle el-ledninger herunder til vejbelysning skal udføres som jordkabler. 10. Varmeforsyning 10.1. Delområde 4 Bebyggelse skal opvarmes med en vandbåret centralvarmesystem. Ferieboligerne kan opvarmes med en anden form for opvarmning, herunder 24
elvarme. 11. Forudsætninger for ibrugtagen 11.1. Delområde 3. Ved strandparkens ibrugtagen skal de nødvendige toiletfaciliteter være tilgængelige. 12. Ophævelse af lokalplaner 12.1. Med den endelige vedtagelse og offentlige bekendtgørelse af denne lokalplan bliver lokalplanerne 33 og 33.1 ophævet. 13. Servitutter 13.1. Servitutter for området, som er i strid med lokalplanen, bliver ophævet med lokalplanens endelige vedtagelse. 14. Tilladelser og dispensationer fra andre myndigheder 14.1. Inden for strandbeskyttelseslinien vist på kortbilag nr. 4 må der ikke uden fredningsmyndighedernes tilladelse i hvert enkelt tilfælde foretages ændringer af de eksisterende lovlige forhold. 14.2. Indenfor sten- og jorddiger vist på kortet på side 15 må der ikke uden amtsrådets tilladelse i hvert enkelt tilfælde foretages ændringer af tilstanden. 14.3. Indenfor de registrerede fortidsminder og beskyttelseszonen (100m) vist på kortet side 9 må der ikke uden fredningsmyndighedernes tilladelse i hvert enkelt tilfælde foretages ændringer i tilstanden. 14.4. Indenfor de 2 søer vist på kortet side 15, som er beskyttet efter naturbeskyttelseslovens 3 må der ikke uden fredningsmyndighedernes tilladelse i hvert enkelt tilfælde foretages ændringer af tilstanden. 14.5. Inden for søbeskyttelseslinien vist på kortbilag nr. 4 må der ikke uden fredningsmyndighedernes tilladelse i hvert enkelt tilfælde foretages ændringer i de 25
eksisterende lovlige forhold. 14.6. Inden for skovbyggelinien vist på kortbilag nr. 4 må der ikke uden fredningsmyndighedernes tilladelse i hvert enkelt tilfælde foretages ændringer i de eksisterende lovlige forhold. 14.7. Samtidig med fremlæggelse af dette forslag er Skov- og Naturstyrelsen bedt om at ophæve strand- og søbeskyttelseslinien og skovbyggelinien i delområderne 1 og 4. 14.8. Etablering eller ændring af afmærkning for søfarten samt etablering af belysning mv. må ikke ske uden tilladelse eller godkendelse fra Farvandsvæsenet, jf. søfartsstyrelsens bekendtgørelse nr. 229 af 4. april 1989 om afmærkning mv. i dansk afmærkningsområde. 15. Tilladelser 15.1. Etablering af bådebroer samt diverse anlæg på søterritoriet kræver tilladelse fra Kystinspektoratet. Terrænændringer mv. på strandbredden og andre kystændringer kræver tilladelse fra Kystdirektoratet. 15.2. Sønderjyllands amt skal meddele udledningstilladelse til udledning af overfladevand direkte til recipient. 16. Retsvirkninger 16.1. Lokalplanens retsvirkninger indtræder ved planens offentliggørelse. Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentligt bekendtgjort må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg, der er indeholdt i planen. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i 26
strid med principperne i planen, jf. planlovens 19, stk. 1. Dispensation kan kun meddeles efter forudgående naboorientering, medmindre kommunalbestyrelsen skønner, at en forudgående orientering er af underordnet betydning for de personer og foreninger, der efter bestemmelsen normalt skal orienteres, jf. planlovens 20. Større afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved en ny lokalplan. 27
17. Vedtagelsespåtegning Forslag til lokalplan nr. 71 er godkendt til offentliggørelse af Gråsten byråd, den 4. marts 2003. Bendt Olesen borgmester Ejner Stølting kommunaldirektør Lokalplan nr. 71 er endeligt vedtaget af Gråsten byråd, den 12. juni 2003 Bendt Olesen borgmester Ejner Stølting kommunaldirektør 28
KORTBILAG 1 MATRIKULÆRE FORHOLD 29
KORTBILAG 2 LOKALPLANOMRÅDETS AFGRÆNSNING OG DELOMRÅDER 30
KORTBILAG 3 BYGGEFELTER 31
KORTBILAG 4 BINDINGER 32