1 København, den 23. december 2009 KENDELSE Klager ctr. Tony Robinsson Valby Langgade 211 2500 Valby Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har udarbejdet en fejlagtig salgsprovenuberegning og derfor skal betale godtgørelse til klager. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager ønskede at sælge sin ejerlejlighed og kontaktede derfor indklagede herom. Det fremgik af ejerlejlighedens tingbog, at der var tinglyst 2 lån til Realkredit Danmark på hhv. 98.800 euro og 559.000 kr., og begge lån var kontantlån med rentetilpasning. Den 14. maj 2008 udarbejdede indklagede et salgsbudget, hvori det var anført, at indestående lån kunne indfries med anslået kr. 1.200.000. Klager indgik den 2. juni 2008 en formidlingsaftale med indklagede, hvori indklagedes salær var aftalt til kr. 74.706,25.
2 Den 9. december 2008 udarbejdede indklagede en salgsprovenuberegning, hvori indklagede havde beregnet indfrielse af indestående lån således: Det fremgik videre af salgsprovenuberegningen, at der ikke i provenuet var medregnet eventuelle opsigelsesrenter på private pantebreve og pengeinstitutlån, der skulle indfries. Den 10. december 2008 underskrev klager en købsaftale om salg af lejligheden for kr. 1.250.000. Den 5. januar 2009 fremsendte indklagede sin faktura:
3 I januar 2009 blev de to lån indfriet med hhv. kr. 644.466,38 og kr. 567.776,76. Nævnet har forespurgt Realkredit Danmark, hvad korrekt indfrielse af de 2 lån var pr. 9. december 2008, hvor indklagede udarbejdede provenuberegning. Realkredit Danmark har fremsendt følgende beregning til nævnet: Klager har bl.a. anført: Indklagede har ikke beregnet klagers provenu ved salg korrekt og skal derfor godtgøre klager ca. kr. 57.000. Indklagede har anført indfrielse af 2 indestående lån med for lave beløb, og denne afvigelse skyldes primært, at indklagede har anvendt en forældet valutakurs. Indklagede har, da han indhentede oplysninger om indfrielseskurs mv., ikke reageret på den valutakurs advarsel, som it-programmet gav ham. Det er muligt, at det er itprogrammet, der har været fejl i, men klager skal ikke rette sit krav mod leverandøren af dette program. Det må indklagede gøre. Indklagede har ikke i indfrielsen medregnet differencerente for indfrielsen af det ene
4 lån, der er et F1-lån. Indklagede har anført, at det i salgsprovenuet er oplyst, at der ikke er taget højde for opsigelsesrenter i beregningen. Dette burde indklagede have gjort klager opmærksom på. Indklagede har i beregningen medregnet evt. obligationsfradrag, hvilket er vildledende på grund af beløbsstørrelserne. Indklagedes rådgivning har været meget mangelfuld, idet indklagede på intet tidspunkt har gjort klager opmærksom på, at der er flere typer indfrielsesgebyrer, herunder opsigelsesrenter. Klager havde aldrig solgt lejligheden men i stedet udlejet denne, såfremt klager havde vidst, at klagers provenu ville blive kr. 1.700 i stedet for kr. 55.000, som beregnet af indklagede. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle betale godtgørelse til klager, idet fejlen i salgsprovenuberegningen ikke kan bebrejdes indklagede, men skyldes en fejl i itprogrammet. Indklagede indhentede oplysning om kurser via sin IT-leverandør. Den 9. december 2008 reagerede indklagede på valutaadvarslen og ændrede valutakursen i systemet, umiddelbart efter at lånet blev hentet elektronisk og provenuberegningen blev udfærdiget. Problemet var imidlertid, at valutakursen har inkonsistente tal i it-programmet, modsat lån i danske kroner, hvor obligationskurser kan ændres med deraf følgende opdatering ved næste beregning. Provenuberegningen er et øjebliksbillede, og det fremgår af denne, at der ikke er taget højde for opsigelsesrenter. Indklagede har ingen indflydelse på, hvordan sælgers pengeinstitut vælger at indfri sælgers eksisterende prioriteter. Nævnet udtaler: Indledningsvist bemærker nævnet, at oplysningen i provenuberegningen om, at der ikke i provenuet indgår opsigelsesrenter på private pantebreve og pengeinstitutlån, der indfries, ikke gælder for realkreditlån, hvorfor indklagede har pligt til at medregne eventuelle opsigelsesrenter på de to lån i Realkredit Danmark. Indklagede har i provenuberegningen medregnet i alt kr. 1.156.751,32 vedrørende indfrielse af lånene i ejerlejligheden. Realkredit Danmark har til brug for sagen foretaget en indfrielsesberegning. Nævnet bemærker, at ejendommen er solgt den 10. december 2008, hvorfor lånene ikke kunne være opsagt den 30. november 2008, som forudsat af
5 Realkredit Danmark. Herefter fastsætter nævnet indfrielsesbeløbet efter terminsbetaling for december 2008 til kr. 1.189.500. Det er i lov om omsætning af fast ejendom 24, stk. 2, bestemt, at såfremt der til skade for en forbruger er foretaget en forkert beregning af provenu ved salg, og forbrugeren er i god tro, har forbrugeren krav på godtgørelse af forskellen mellem den forkerte og en korrekt beregning. Da indklagede har beregnet et fejlagtigt provenu og da nævnet ikke finder, at klager ikke var i god tro, finder nævnet, at indklagede skal godtgøre klager differencen mellem kr. 1.156.751,32 og kr. 1.189.500, kr. 32.748,68, svarende til forskellen mellem den forkerte og en korrekt beregning af indfrielserne af de to lån. Selv om der måtte være fejl i de låne- og kursoplysninger, som indklagede indhenter via sin IT-leverandør, finder nævnet, at indklagede over for klager hæfter for fejlen. Indklagede må herefter rette et eventuelt erstatningskrav over for IT-leverandøren. Efter sagens udfald skal indklagede betale klager det af denne til nævnet indbetalte gebyr på kr. 700,00. Konklusion: Indklagede skal herefter inden 30 dage fra kendelsens dato til klager betale kr. 33.448,68 med tillæg af en årlig rente, Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % af kr. 32.748,68 fra 26. maj 2009, datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand