Indhold Indledning 1 Lokalplanområdets beliggenhed 1 Baggrund og formål 1 Bestemmelser 2 1 Formål 2 2 Område og zonestatus 2 3 Områdets anvendelse 3 4 Udstykninger 4 5 Veje og stier og parkering 4 6 Ledningsanlæg 4 7 Bebyggelsens omfang og placering 4 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 5 9 Ubebyggede arealer 5 10 Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse 7 11 Bevaring af bebyggelse 7 12 Ophævelse af lokalplan 7 13 Eventuelle tilladelser og dispensationer fra andre myndigheder 7 14 Grundejerforening 7 15 Servitutter 7 16 Påtaleret 7 VEDTAGELSESPÅTEGNING 8 Retsvirkninger 9 Redegørelse 11 Eksisterende forhold 11 Lokalplanens indhold 11 Trafik 11 Bebyggelsens fremtræden 11 Grønne områder 11 Økologi i planlægning og byggeri 11 Forhold til øvrig planlægning for området 12 Regionplan 1997-2009 12 Zonestatus 12 Kommuneplan 1998-2009 12 Vandforsyning 13 Naturforhold 13 Varmeforsyningsplan 13 ISBN 87-90773-41-1
Indledning Lokalplanområdets beliggenhed Lokalplanens område er i kommuneplanens funktionsområde 05 Fynsvej- Nr. Bjert- Strandhuse - området og ligger i dag som en grøn kile mellem Nr. Bjert og Strandhuse. Området falder jævnt fra nordlige hjørne imod sydvest. Mod sydøst grænser området til Skolebakken, der giver vejadgang til området. Mod sydvest ligger Kobbelskoven og mod nordvest grænser området op imod boligområdet Lavendelvej. Lokalplanområdet omfatter i alt ca. 10,5 ha, heraf ca. 1,5 ha til offentligt område og ca. 9 ha til grønt område med boldbaner. Baggrund og formål Lokalplanen er udarbejdet for at kunne imødekomme ønske om at udvide det eksisterende idrætsanlæg. Samtidig er det hensigten at åbne mulighed for at udlægge et areal til brug for parkering. Det eksisterende byggefelt fastholdes således, at det grønne område friholdes for byggeri samtidig med, at der er mulighed for at udvide det eksisterende institutionsbyggeri. Langs kanten af lokalplanområdet mod Skolebakken anlægges en jordvold inden for det eksisterende beplantningsbælte. De eksisterende beplantningsbælter skal bevares, gerne med øget frodig beplantning, der kan opbløde de nyanlagte volde. Adgang til området skal fortsat ske med vejadgang fra Skolebakken. Der skal sikres forbindelse fra stien langs Lavendelvej til stisystem til Lyshøjskolen på Skolebakkens østside. På arealer uden anlæg for færdsel og ophold, skal eksisterende beplantning sikres mulighed for fortsat vækst ved sædvanlig pleje. 1
Bestemmelser I henhold til lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 518 af 11. juni 2000, som ændret ved lov nr. 477 af 7. juni 2001) fastsættes herved følgende bestemmelser for det område, der er nævnt i 2: Bestemmelser 1 Formål Lokalplanens formål er at fastholde områdets anvendelse til fritidsformål at kunne udvide det eksisterende boldbaneanlæg at der fortsat er mulighed for at udvide den eksisterende institution at værdifulde, levende hegn og beplantning bliver bevaret ved sædvanlig pleje og fornyelse 2 Område og zonestatus Kortbilag 1 Lokalplanområdet 2.1 Lokalplanen afgrænses mod nordvest af boligområdet ved Lavendelvej, mod sydøst af Skolebakken og mod sydvest af Kobbelskoven. Lokalplanens afgrænsning er vist på kortbilag 1 og omfatter ejendommene med følgende matrikelnumre: 12cx og 12cz, Nr. Bjert by, Nr. Bjert og alle parceller, der efter den 27. november 2001 udstykkes fra de nævnte ejendomme. 2.2 Lokalplanens område opdeles i delområderne 1 og 2 som vist på kortbilag 2. 2
Kortbilag 2 Delområder 2.3 Med Byrådets offentlige bekendtgørelse af den vedtagne lokalplan overføres det område der på kortbilag 3 er vist med en lodret, tæt skravering fra landzone til byzone. Kortbilag 3 Zonestatus 3 Områdets anvendelse 3.1 Delområde 1 må kun anvendes til offentlige formål og må kun bestå af bebyggelse til institutioner og foreningsformål med tilhørende parkering og opholdsarealer. 3
3.2 Delområde 2 må kun anvendes til grønt område, herunder boldbaner, idrætsanlæg, legeog opholdsarealer samt tilhørende parkeringsareal. 4 Udstykninger Yderligere udstykninger må ikke finde sted. Sammenlægninger er dog tilladt. 5 Veje og stier og parkering 5.1 Der udlægges areal til ny sti med en beliggenhed som vist på kortbilag 4 fra bogstav a til bogstav b. Stien udlægges i en bredde af 4 m med belægning på 1,5-2 m bredde. 5.2 I område 2 kan der udlægges parkering som samlede arealer, som vist på kortbilag 4, med vejadgang fra Skolebakken til lokalplanområdets nordlige del mod skel til Lavendelvej. 6 Ledningsanlæg Bebyggelse skal opføres i en afstand af mindst 2 m fra den enkelte kloaklednings midtlinie. 7 Bebyggelsens omfang og placering 7.1 Område 1 7.1.1 Bebyggelse må kun opføres på grundlag af en samlet bebyggelsesplan. 7.1.2 Bebyggelse må kun placeres inden for det på kortbilag 4 viste byggefelt på 62 m x 62 m, dog kan små bygninger, som er nødvendige for møbleringen af de pågældende institutioners friarealer placeres andre steder efter nærmere godkendelse. 7.1.3 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 40 og bygningshøjden må ikke overstige 1½ etage og 8,5 m. 7.1.4 Tage skal være symmetriske sadeltage uden valm og sammenskæringer mellem ydervæg og tagflade må højst være 3 m over stuegulv/oprindeligt terræn.tagets vinkel med det vandrette plan skal være mellem 15 og 50 grader. 4
7.1.5 Anlæg til opsamling og opbevaring af renovation skal være del af områdets bebyggelse og fællesanlæg og skal placeres i tilknytning til bebyggelsen. 7.2 Område 2 7.2.1 Området skal friholdes for ny bebyggelse. Det på kortbilag 4 viste byggefelt på 15 m x 22 m må dog bebygges i 1 etage og 5,5 m. til fritidsformål 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 8.1 Til udvendige bygningssider og tagflader skal anvendes uglaseret tegl eller træ. Vandskuret eller glatpudset mur kan tillades. Andre tagmaterialer - som plader af fibercement og tagpap med listedækning - kan tillades, når anvendelsen i form og farve stemmer overens med traditionelle tagmaterialer. Et allerede etableret, ensartet præg af materialer skal respekteres. Plastplader må ikke anvendes. 8.2 Udhuse og lignende småbygninger må kun udføres i træ og skal i øvrigt gives en udformning og et udseende i overensstemmelse med den øvrige bebyggelse. 8.3 Skiltning kan alene tillades i form af institutioners og foreningers navneskiltning på bygninger. Skilte skal tilpasses bygningens størrelse og karakter, så gesimser, bånd, indfatninger, pilastre og lignende arkitektoniske elementer friholdes. Der må etableres reklamebander ved opvisningsbane med en max. højde på 1,3 m over terræn. 8.4 Inden for området må der ikke etableres synlige sender- og modtagerantenner. 9 Ubebyggede arealer 9.1 Område 1 Ubebyggede arealer må kun anvendes som parkeringsplads, gårdsplads, terrasse, fælles opholdsareal og affaldsø. Arealerne skal beplantes eller befæstes. Henlæggelse af materiale eller materiel må kun finde sted på visuelt tæt hegnede arealer. 9.2.1 Område 2 udlægges til boldbaner, legeareal og opholdsareal og tilhørende parkering. 5
9.2.2 De på kortbilag 4 viste arealer udlægges til jordvold, afskærmende beplantning og skråningsarealer. 9.2.3 Baneanlæggets hoveddisponering skal være i overensstemmelse med kortbilag 5. Kortbilag 5 Disponering af baneanlæg 9.2.4 Jordvoldene langs Skolebakken må have en maksimal højde over vejniveau på 2,5 m og skal etableres med en maksimalhældning på 1:2 mod vejareal. 9.2.5 Terrænreguleringer må ikke overstige de i snit 1 og de på kortbilag 4 viste koter. 9.2.6 På området der på kortbilag 5 er vist med skravering kan der efter en godkendt plan udføres mindre terrænregulering. 9.3 Eksisterende beplantning, vist på kortbilag 6, skal bevares urørt på sin jordoverflade og skal beskyttes ved indhegning ført i krones drypkant, indtil anlæg er afsluttet, hvorefter det skal suppleres som eksisterende beplantning på de på kortbilag 6 viste områder. 6
9.4 Der udlægges et beplantningsbælte på jordvoldens skrænt mod Skolebakken, som vist på kortbilag 7, bestående af fjeldribs, kornel, hassel, sargentiæble, vild æble og kvalkved eller lignende typer. 9.5 Stier På stier skal belysningen være med armaturer som Albertslund mini på master med indtil 3 m højde. Skolestier På stier der forbinder primære boligkvarterer med distriktets skoler, skal der opsættes belysning langs hele stien. 10 Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Ny bebyggelse skal tilsluttes den kollektive varmeforsyning. Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før tilslutning har fundet sted. 11 Bevaring af bebyggelse Ingen bestemmelser. 12 Ophævelse af lokalplan Lokalplan 0521-4A ophæves for ejendommen 12cx Nr. Bjert by, Nr. Bjert, der er nævnt i 2.1. Lokalplan 0521-4A blev vedtaget af Kolding Byråd den 22. september 1980. 13 Eventuelle tilladelser og dispensationer fra andre myndigheder Det er en forudsætning for lokalplanens gennemførelse, at Jordbrugskommissionen for Vejle Amt ophæver landbrugspligten for det område, der er nævnt i 2. 14 Grundejerforening Ingen bestemmelser. 15 Servitutter Ingen bestemmelser 16 Påtaleret Kolding Byråd er påtaleberettiget om overholdelse af lokalplanen. 7
VEDTAGELSESPÅTEGNING Lokalplanforslaget vedtoges endeligt. (SAG NR.: 02.07.8) KOLDING BYRÅD, den 25. marts 2002 Per B Andersen Ovenstående lokalplan begæres i henhold til 2 tinglyst på matr. nr. 12cx Nr. Bjert By, Nr. Bjert. Det i 2 nævnte matr. nr. 12 cz Nr. Bjert By, Nr. Bjert er inddraget under matr. nr. 12 cx smst. og udgået af matriklen.. Lokalplan 0521-4A tinglyst d. 16.01.1981 begæres i henhold til 12 aflyst på matr. nr. 12 cx Nr. Bjert By, Nr. Bjert. Kolding, den 16.04.2002.05.07 Jens Kr. Petersen Landinspektør Retten i Kolding Tinglysningsafdelingen Påtegning på byrde Vedrørende matr. nr. 12 cx Grund, Nr. Bjert By, Nr. Bjert. Lyst første gang den: 17.04.2002 under nr. 11801 Senest ændret den: 17.04.2002 under nr. 11801 Påtegning på byrde Vedrørende matr. nr. 12 cx Grund, Nr. Bjert By, Nr. Bjert. Lyst første gang den: 16.01.1981 under nr. 1442 Senest ændret den: 17.04.2002 under nr. 11803 Aflyst af Tingbogen den 17.04.2002 Retten i Kolding den 17.04.2002 Marianne Ravn 8
Retsvirkninger Lokalplaner kan udarbejdes, hvor der skal ske ændringer af eksisterende forhold. Det kan være byggeønsker eller blot ønsker om at gøre tingene på en anden måde i fremtiden i et lokalsamfund. Blandt andet før gennemførelse af byfornyelse, større bygge- og anlægsarbejder og nedrivninger skal planlægningsarbejdet føre til fremlæggelse af et forslag til lokalplan. I en lokalplan kan Byrådet fastsætte bindende bestemmelser for et område, for eksempel om: anvendelse udstykning vej- og stiforhold placering og udformning af bebyggelse og materialer sikring af resultater efter byfornyelse bevaring af bygninger fællesanlæg Alle har mulighed for at fremsætte bemærkninger, ændringsforslag eller indsigelser, og Byrådet skal tage stilling hertil, inden planen kan vedtages endeligt. Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet (dvs. 8 uger fra seneste annoncering ) kan der eventuelt efter planlovens 17, stk. 2 opnås tilladelse til udnyttelse af en ejendom i overensstemmelse med forslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra 15. december 2001 og indtil, den endeligt vedtagne lokalplan er offentliggjort, dog højst indtil et år efter offentliggørelsen. Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende, lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg, der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved en ny lokalplan. En lokalplan kan udlægge et område til offentlige formål. Det betyder, at ejeren efter planlovens 48 under visse forudsætninger kan kræve ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning. 9
I henhold til 47 i planloven kan der foretages ekspropriation af privat ejendom eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for at sikre gennemførelsen af en byudvikling i overensstemmelse med kommuneplanen eller for virkeliggørelsen af en lokalplan eller en byplanvedtægt. Lokalplanen indeholder i 2.3 bestemmelser om, at det af planen omfattede område. overføres til byzone. Retsvirkningerne heraf fremgår blandt andet af lov om frigørelsesafgift (lovbekendtgørelse nr. 549 af 25. juni 1999). 10
Redegørelse Eksisterende forhold Området er delt i to områder. Et område som dyrket landbrugsjord, som i dag er beliggende i landzone og delvist omgivet af levende hegn og boligområder. Det andet område er omfattet af Lokalplan 0521-4A for et areal til offentlige formål -ved Skolebakken, Strandhuse. Indenfor dette område ligger Daginstitutionen Strandhuse, et KFUK spejderhus og to fodboldbaner. Mod Skolebakken bliver der etableret en jordvold med beplantning. Lokalplanens indhold Området skal ligge som en grøn kile mellem Nr. Bjert og Strandhuse som friarealer og boldbaner. Lokalplanen sikrer dog en mulighed for, at Daginstitutionen Strandhuse kan udvides indenfor det eksisterende byggefelt. De levende hegn, som afgrænser området, bevares og suppleres således, at der skabes en naturlig afskærmning mod de omliggende boligområder. Langs Skolebakken videreføres den eksisterende jordvold mod nord. Der er vejadgang fra Skolebakken i lokalplanområdets sydlige del. Der,kan når anlægget er færdiganlagt eller når der opstår behov for yderligere parkering etableres en parkeringsplads i den nordlige ende af lokalplanområdet med indkørsel fra Skolebakken mod skel til Lavendelvej. Trafik Lokalplanen udlægger en forbindelsessti mellem stien langs Lavendelvej og skolestien til Lyshøjskolen. Tilkørslen til området vil ske fra Skolebakken i den sydlige del af lokalplanområdet. I forbindelse med etablering af en nordlig parkeringsplads kan der åbnes mulighed for en indkørsel fra Skolebakken til områdets nordlige del mod skel til Lavendelvej. Bebyggelsens fremtræden Ny bebyggelse i området skal overvejende fremtræde med facader af tegl og træ. Tage skal fremstå i tegl, fibercement eller pap med listedækning. Ombygning og vedligeholdelse af eksisterende bebyggelse skal ske med respekt for oprindelig byggeskik. Grønne områder Lokalplanen udlægger arealer til fritidsformål, der tillader anlæg af boldbaner. Økologi i planlægning og byggeri Lokalplanen fastlægger alene forhold af planmæssig karakter i henhold til planloven. Natur- og miljøhensyn er søgt fremmet i bestemmelser omfattende terrænet, beplantning og krav til placering af bebyggelse. En særlig byøkologisk indsats må gøres i forbindelse 11
med realisering af det enkelte bygge- og anlægsarbejde, herunder ved projektering og byggesagsbehandling. Forhold til øvrig planlægning for området Regionplan 1997-2009 Zonestatus Den del af lokalplanens område der ligger i landzone overføres til byzone. Kystnærhed. Området ligger inden for en afstand af 3 km fra kysten. Lokalplanen giver mulighed for anlæggelse af boldbaner og udvidelse af eksisterende institutionsbebyggelse som den omkringliggende bydel. Kystlandskabets karakter skønnes derfor visuelt upåvirket af lokalplanen. Grundvand. Lokalplanens område ligger i (Forslag til) Regionplan 2001-2013 for Vejle Amt i område med drikkevandsinteresse, i Strandhuse Vandværks indvindingsopland. Regionplanens retningslinie 1.6.f. Byudvikling og drikkevand kan opfyldes ved parkeringen som anlægsarbejde udføres med fast, tæt belægning. Ophævelse af landbrugspligt. En del af lokalplanens område er omfattet af landbrugspligt. Forud for realisering af lokalplanen skal Jordbrugskommissionen for Vejle Amt derfor ophæve landbrugspligten inden for lokalplanens område. Miljøforhold. Det er skønnet, at opførelse af ny bebyggelse kan ske med overholdelse af Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for vejstøj. Området er uden registreret jordforurening med kemikalieaffald. Kommuneplan 1998-2009 Hovedstruktur. Lokalplanområdet er del af bylandskabet i det østlige Kolding. Det ligger som den grønne kile, fra dalslugten ved Kobbelskoven. Lokalplanen er derfor i overensstemmelse med hovedstrukturens intentioner om Koldings udvikling frem til år 2009. Rammedel. Området er del af rammedelens funktionsområde 05 Fynsvej - Nr. Bjert - Strandhuse. Her er lokalplanområdet udlagt som offentligt og grønt område med bestemmelserne: Offentligt område anvendes til offentlige og private fællesanlæg til uddannelse, kulturelle formål, idræt, pleje, kongres, hotel, forlystelse, forsyning bebyggelsesprocent højst 40 12
bygningshøjde indtil 1½ etage/8,5 m opholdsareal mindst halvdelen af etagearealet. Lokalplanen er i overensstemmelse med retningslinierne for lokalplanlægningen Grønt område anvendes til friluftsliv som anlæg i form af haver, park og eng friholdes for bebyggelse medmindre anvendelsen taler for det eventuel bebyggelses art, beliggenhed, størrelse, form og fremtræden indordnet efter omgivelserne. Særlige bestemmelser i rammedelen for det enkeltområde, som lokalplanområdet er en del af - 0521 Strandhuse - rummer bestemmelserne (Den efterfølgende tekst er citat fra rammedelen.) Offentligt område er forbeholdt skole, institution Lokalplanen er i overensstemmelse med disse særlige bestemmelser. Spildevandsplan Lokalplanområdet er udlagt til separat kloakering, og ny bebyggelse skal tilsluttes det offentlige kloaksystem. Vandforsyning Lokalplanområdet hører under Strandhuse Nr. Bjert Vandværks vandforsyning. Naturforhold De eksisterende levende hegn skal bevares og suppleres, således at faunapassagen fra Kobbelskoven til det mere åbne område mellem Lavendelvej og Skolebakken bevares. Varmeforsyningsplan Lokalplanområdet er udlagt til kollektiv varmeforsyning, fjernvarme. Ledningsanlæg. Ved godkendelse af ledningsarbejder kan det blive krævet, at ledningsanlæg overalt skal registreres i den udstrækning, de er til brug for mere end en forbruger. På ejendomme med flere selvstændige forbrugere skal der registreres frem til sokkel af bygning. Registrering omfattende tracepunkter og bygværker skal ske i landskoordinatsystemet. Anlæg, hvis ledninger eller byggelinier fører over matrikuleret ejendom og er til brug for flere forbrugere eller for andre end ejendommens ejer, skal yderligere sikres ved tinglysning. Såfremt det af teknisk/økonomiske grunde viser sig nødvendigt at etablere ledninger til kloak, vand, fjernvarme, el, gas, telefon, fællesantenne over parcellerne, er parcelejerne efter anden lovgivning pligtige til uden vederlag at tåle dette, i det omfang 13
det kan ske uden indskrænkning i grundenes mulighed for opførelse af bebyggelse efter de angivne retningslinier. Byggeriets omfang og placering. Ved godkendelse af byggeri kan det blive krævet, at afsætning af al bebyggelse skal opmåles ved facade. Opmåling og registrering skal ske i landskoordinatsystemet. Arkæologiske fund. Jordfaste fortidsminder (bo- og gravpladser, kulturlag og lignende) er omfattet af museumslovens 26. Forud for byggemodning og byggeri skal der ske anmeldelse til Museet på Koldinghus. Hvis der ved anlægsarbejdet påtræffes fortidsminder skal arbejdet standses, og der skal rettes henvendelse til Museet. Det bemærkes, at der fra 1. januar 2002 træder en ny museumslov i kraft, hvorefter området reguleres efter lovens kapitel 8 ( 23-29) Sikring af kultur- og naturarven. 14
Kortbilag 4 15
Snit 1 16
Kortbilag 6 17